UOKiK tropi reklamy i karze przedsiębiorstwa budowlane UOKiK
advertisement
Dziennik Gazeta Prawna, 2 września 2014 nr 169 (3810) C3 gazetaprawna.pl A K T UA L NO Ś C I UOKiK tropi reklamy i karze przedsiębiorstwa budowlane Deweloperzy chcą, aby nazwa ich firmy widniała bezterminowo na budynkach. Łamią prawo, bo źle konstruują umowy o sprzedaż lokali Grzegorz Leśniewski starszy konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy Urszula Ilnicka-Jarosiewicz konsultant, Kancelaria Olesiński & Wspólnicy Jak odpowiednio skonstruować umowę, by zagwarantować sobie prawo do długoterminowej reklamy na budynku – to pytanie zadają sobie obecnie deweloperzy i inne firmy realizujące inwestycje. Wykonawcy często bowiem chcą, by na zrealizowanej budowli pojawiła się reklama ich firmy (ewentualnie właścicieli lub najemców lokali handlowych), np. w postaci neonów lub tablic informacyjnych. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i innych obiektów. Jednak praktyka wskazuje, że mają problem z konstruowaniem treści umów w tej sprawie. Często w umowach sprzedaży nieruchomości zawiera się klauzule o zgodzie właściciela na zamieszczanie reklam w tzw. częściach wspólnych budynku. Postępowanie takie, w określonych przypadkach, spotkało się z negatywną opinią Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W ostatnim okresie wydał on kilkanaście decyzji zakazujących stosowania w umowach z konsumentami niedozwolonych postanowień. Czego nie można Przede wszystkim w relacjach z konsumentami deweloper nie może umieszczać w stosowanym przez siebie wzorcu umowy postanowień, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta (niedozwolone postanowie- nia umowne). Za takie niedozwolone postanowienie można uznać właśnie zapisy przewidujące bezterminowe, nieodpłatne udzielenie przez właściciela lokalu zgody na umieszczanie reklam na budynku. Powyższe znalazło potwierdzenie m.in. w ostatnio wydanej decyzji prezesa UOKiK (nr RPZ-61/39/13/KO/PG z 22 lipca 2014 r.), dotyczącej jednej z wrocławskich spółek. Konsekwencją stosowania tego typu postanowień w umowach z konsumentami może być uznanie ich za nieważne, ustanowienie zakazu stosowania zapisu, a także nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości nawet do 10 proc. przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Nie oznacza to jednak, że deweloper nie może umieszczać reklam na części wspólnej budynku albo że konieczne jest zrezygnowanie z regulowania tej kwestii w umowie. Można ograniczyć wskazane powyżej ryzyka, stosując się przy sporządzaniu umowy z konsumentem do określonych zasad. Poniżej wskazujemy, na co należy zwrócić szczególną uwagę. Ekwiwalentność Prawa i obowiązki stron umowy powinny być symetryczne, co oznacza między innymi, że konsument powinien odnieść korzyść w zamian za to, że umożliwił deweloperowi umieszczanie reklam na budynku. Należy pamiętać, że przy nabyciu lokalu konsument uzyskuje odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej (np. dach budynku, klatka schodowa czy elewacja) i w związku z tym ma prawo do określonej części zysków generowanych przez tę nieruchomość. Jednostronne pozbawienie konsumenta takich korzyści, a tym przecież jest umieszczenie w umowie zgody na darmowe umieszczanie reklam na budynku przez dewelopera, może zostać uzna- Problemy w relacjach B2B W przypadku obrotu profesjonalnego (B2B) nieodpłatne zgody właścicieli również mogą wywoływać negatywne konsekwencje, zwłaszcza na gruncie przepisów podatkowych. W przypadku udzielenia zgody na nieodpłatne korzystanie z powierzchni budynku na cele reklamowe lub informacyjne po stronie dewelopera lub właściciela reklamy może powstać problem tzw. nieodpłatnego świadczenia. Takie świadczenie na gruncie przepisów o podatku dochodowym podlega opodatkowaniu. Natomiast na gruncie przepisów o VAT udostępnienie powierzchni budynku na cele reklamowe może potencjalnie zostać potraktowane jako świadczenie usług przez udzielającego zgodę. W przypadku właściciela lokalu, który jest podatnikiem VAT, w określonych przypadkach może to wiązać się z koniecznością zapłaty podatku, nawet jeśli zgoda była udzielona nieodpłatnie (tzw. nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika). Rozwiązaniem pozwalającym na ograniczenie ww. ryzyka byłoby oczywiście wprowadzenie odpłatności za umieszczanie reklam. Może ona przybrać formę opłaty jednorazowej lub okresowej, może też zostać wkalkulowana we wzajemne rozliczenia stron. Przy odpowiednim skonstruowaniu zapisów nie powinno być to uciążliwe. NEXTO : OrderID: 1828522 : Agata Ramus : [email protected] UOKiK sprawdza klauzule Od początku 2014 roku prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydał 16 decyzji wobec deweloperów, którzy ograniczali prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej przez zastrzeżenie w umowach z nimi prawa do nieodpłatnego i bezterminowego umieszczania reklamy na budynku. Zakwestionowane przez UOKiK umowy najczęściej ograniczały uprawnienia współwłaścicieli. Przykładowo spółka Etlans z Warszawy zawierała w kontraktach postanowienie: „Nabywca niniejszym wyraża zgodę na nieodpłatne i bezterminowe umieszczenie na budynku i pozostałych budynkach i/lub na terenie nieruchomości reklamy dewelopera (…). W przypadku lokali usługowych zasady i zakres usytuowania informacji o danym lokalu usługowym wymaga odrębnej zgody dewelopera wyrażonej w formie pisemnej”. UOKiK ocenił, że te zapisy godzą w prawa konsumentów. Jego zdaniem przedsiębiorca pozbawił konsumentów nie tylko udziału w zyskach, lecz także prawa do podjęcia decyzji co do sposobu zagospodarowania części wspólnej. UOKiK często kwestionował też w omawianych decyzjach postanowienia, na podstawie których deweloper zastrzegał możliwość umieszczenia na nieruchomości wspólnej reklamy nie tylko własnej, lecz także lokali użytkowych mieszczących się w danym budynku. – W efekcie tego właściciele mogliby mieć trudności z nałożeniem na właścicieli lokali użytkowych wyższej opłaty za korzystanie z nieruchomości wspólnej, do czego powinni mieć prawo – uważa UOKiK. ne za nieważne i naruszające jego interesy. Rozwiązaniem tego problemu może być umieszczenie w umowie zapisu przewidującego odpłatność za korzystanie z nieruchomości wspólnej w celach reklamowych lub powiązanie zgody na umieszczanie reklam (wyrażanej swobodnie np. poprzez zaznaczenie w umowie odpowiedniego pola tak/nie) z ekwiwalentnym świadczeniem dewelopera – np. rabatem udzielanym przy zakupie lokalu. W ten sposób uzyskamy indywidualnie uzgodniony z konsumentem zapis, który jednocześnie zapewni mu określoną korzyść ekonomiczną. Ponoszenie kosztów Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel lokalu (w naszym przypadku konsument) uczestniczy w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Wykorzystywanie jej dla celów reklamowych z zasady wiąże się z określonymi wydatkami, takimi jak koszty umieszczenia i usunięcia reklamy z budynku, przywrócenia określonej części budynku do stanu sprzed umieszczenia reklamy (usunięcie dziur, umocowań itp.), koszty uzyskania odpowiednich zezwoleń, jeśli reklama znajdzie się w pasie drogowym. W praktyce wydatki takie zwykle ponosi podmiot umieszczający reklamę, warto więc odzwierciedlić to również w umowie, co pozwoli uniknąć zarzutu o próbę przerzucania ukrytych kosztów na konsumenta. Określenie czasu trwania prawa Prawo przedsiębiorcy do umieszczania reklam na budynku powinno być ograniczone w czasie. Prezes UOKiK zwrócił uwagę, że sytuacja, w której deweloper jest wieczyście uprawniony do umieszczania reklam na budynkach, nawet w przypadku gdy w ogóle przestaje być ich współwłaścicielem, narusza zbiorowe interesy konsumentów. Warto jest więc wprowadzić w umowie zapis, którym ograniczymy to prawo odpowiednim terminem lub wskażemy na sytuacje, w których wygaśnie. Jasne i zrozumiałe postanowienia Zgodnie z przepisami wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta, co może zostać przez niego wykorzystane przed sądem w przypadku indywidualnego sporu z deweloperem. Ewentualna zgoda powinna więc określać najważniejsze warunki przyznawanego prawa, w szczególności wskazywać na rodzaj reklam, sposoby ustalenia ich ilości i wielkości, lokalizację, zasady ponoszenia kosztów reklam oraz kosztów ewentualnej konserwacji części budynku wykorzystywanej na cele reklamowe, zasady zwolnienia powierzchni i przywrócenia jej do odpowiedniego stanu, jeżeli uległa ona pogorszeniu/uszkodzeniu. Warto pamiętać, że zbyt ogólne, nieprecyzyjne zapisy mogą w przyszłości okazać się nieskuteczne. Dlatego każdorazowo umieszczanie podobnych postanowień w umowie powinno uwzględniać nie tylko to, czy kontrahent jest konsumentem, ale również to, że skuteczne nabycie prawa do umieszczenia reklamy może w konkretnym przypadku być uzależnione od zgody innego podmiotu albo od jej udzielenia w szczególnej formie. flesz gospodarczy Jak zainicjować eksport do Etiopii i Tanzanii Misja do Etiopii i Tanzanii – to nowa propozycja Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych dla polskich eksporterów zainteresowanych nawiązaniem kontaktów w Afryce. Wyjazd planowany jest na 8–13 października br. W misji mogą wziąć udział przedsiębiorcy z Polski wschodniej (m.in. województw: warmińsko-mazurskiego, podlaskiego, lubelskiego, podkarpackiego i świętokrzyskiego). Do udziału zapraszane są firmy, których działalność jest związana m.in. z sektorem spożywczym, maszynowym, chemicznym i energetycznym. Obecnie trwa nabór chętnych przedsiębiorców w formie konkursu. Afryka to zdaniem agencji obiecujący rynek. Już obecnie eksport polskich firm na ten kontynent rośnie w tempie 35 proc. rocznie (jak wynika ze statystyk Ministerstwa Gospodarki). Według PAIiIZ dużym zainteresowaniem w Etiopii i Tanzanii cieszą się m.in. wyroby przemysłu maszynowego, głównie maszyny budowlane, rolnicze czy te potrzebne do przetwórstwa spożywczego, jak również przetwory rolno-spożywcze. PAIiIZ organizuje wyjazd w ramach Programu Promocji Gospodarczej Polski Wschodniej. Szczegóły: http://www.paiz.gov.pl/pl. PAIiIZ wspiera turystykę medyczną W ramach promocji polskiej turystyki medycznej Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych planuje jesienią liczne działania w Skandynawii. Na 8–11 września br. planowany jest wyjazd grupy dziewięć firm do Kopenhagi na targi Health & Rehab Scandinavia. Promowane będą na nich polskie firmy świadczące usługi medyczne o szerokim zakresie na rzecz zagranicznych pacjentów na światowym poziomie (szpitale, uzdrowiska, firmy stomatologiczne, ortopedyczne, medycyny estetycznej itp.). Agencja przygotowuje też dwie misje przedsiębiorców do krajów skandynawskich: 17–18 listopada br. planowana jest misja do Szwecji, a 19-20 listopada – do Norwegii. W ramach zachęcania polskich przedsiębiorstw do zagranicznej ekspansji PAIiIZ planuje ponadto przeprowadzenie jesienią serii szkoleń oraz wyjazdu typu study tour do Londynu. Przewidziano także promocję polskich firm podczas World Medical Tourism & Global Healthcare Congress w Waszyngtonie. Więcej informacji: http://www. paiz.gov.pl/pl. O eksporcie do Państwa Środka na targach China Expo Czego oczekują Chińczycy? Co możemy zaoferować chińskim konsumentom? Jak osiągnąć sukces w eksporcie do Chin? To kwestie, które zostaną poruszone podczas prelekcji organizowanych dla polskich przedsiębiorców na IV Targach China Expo Poland. Wydarzenie odbędzie się w Warszawie 4–6 września br. Targom towarzyszyć będą liczne wykłady i prelekcje, m.in. poruszające temat budowania własnej marki na chińskim rynku, specyfiki funkcjonowania przedsiębiorstwa zagranicznego w kraju środka, a także możliwości rozwoju. Prelegenci postarają się odpowiedzieć na pytanie: czego oczekują Chińczycy i co możemy zaoferować chińskim konsumentom? Targi skierowane będą do importerów, eksporterów, inwestorów, producentów, hurtowników, jak i wszystkich osób zainteresowanych rynkiem chińskim. Więcej informacji można znaleźć na stronie organizatora www. chinaexpo.pl. JP Pod koniec roku jedno okienko również dla spółek Prezydent podpisał ustawę z 26 czerwca 2014 r. nowelizującą ustawę o Krajowym Rejestrze Sądowym. Od 1 grudnia 2014 r. przedsiębiorcy szybciej uzyskają numery NIP i REGON. Nowe zasady przewidują, że jednostka rejestrująca się w którymkolwiek rejestrów KRS, poza rejestrem dłużników niewypłacalnych, nie będzie już zobligowana do dołączania formularzy przeznaczonych dla innych urzędów. Sąd rejestrowy bowiem po ich rejestracji prześle dane wpisane do rejestru właściwym organom. Te zaś wyłącznie na podstawie informacji uzyskanych z KRS zobowiązane będą do zarejestrowania podmiotu w prowadzonych przez nie rejestrach i ewidencjach, a także nadania mu numeru NIP oraz REGON. Następnie organ ten prześle przy użyciu systemu teleinformatycznego informację o nadanym numerze do sądu rejestrowego, a ten z urzędu wpisze go do jednego z rejestrów KRS oraz przekaże dane wpisu wnioskodawcy. Numery NIP i REGON będą zaś generowane automatycznie po wprowadzeniu ww. danych do systemu. Akt prawny czeka na publikację w Dzienniku Ustaw. MK Redaktor prowadząca: prenumerata FIRMA i PRAWO Joanna Pieńczykowska [email protected]
