Sprawozdanie Zarządu z działalności ORION INVESTMENT SA
advertisement
Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ORION INVESTMENT SA ZA OKRES 01.01.2015 - 31.12.2015 Kraków, 18.03.2016 Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 1. ORION INVESTMENT SA Spółka została zawiązana w dniu 29 listopada 2007 roku w Kancelarii Notarialnej w Dąbrowie Górniczej przed notariuszem Witoldem Krawczykiem. Rejestracja spółki nastąpiła w dniu 10 stycznia 2008 roku. Na dzień bilansowy kapitał akcyjny Spółki wynosił 10 823 120 złotych i dzielił się na 1 082 312 akcje o wartości nominalnej 10 złotych. 2. Siedziba i podstawa działalności Siedziba spółki to ulica Przemysłowa 13, 30-701 Kraków. Spółce nadano numer identyfikacji podatkowej NIP: 644 336 77 54 oraz REGON 2400787244. Wśród podstawowych obszarów działalności Spółki wymienić można: - kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, - wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, - realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, - zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Spółka specjalizuje się przede wszystkim w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym . Inwestycje realizowane są w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które generują duży i stabilny popyt na produkt o wysokim potencjale rentowności i dużych walorach funkcjonalnych. Istotną cechą realizowanych projektów jest estetyka zagospodarowania terenów wspólnych. Lokalizacja każdej inwestycji spełnia również warunek dostępu do komunikacji miejskiej, jak też zaplecza edukacyjnego, medycznego, kulturalnego czy handlowo. Spółka specjalizuje się w realizacjach osiedli, których wielkość to kilkaset mieszkań w jednej lokalizacji. Są to mieszkania o metrażach od ok. 32 do ok. 60 mkw. Inwestycje realizowane są pod własnym nadzorem w trybie generalnego wykonawstwa przy udziale podmiotów zewnętrznych, co daje Spółce jako generalnemu wykonawcy pełną kontrolę nad procesem inwestycyjnym, gwarancję wysokiej jakości zastosowanych materiałów i właściwego ich wbudowania, zdolność do szybkiego reagowania na oczekiwane przez rynek zmiany produktu i pozwala racjonalnie ograniczyć koszty realizacji. 3. Kluczowe wydarzenia zakończonego roku obrotowego W roku 2015 udało się zakończyć realizację drugiego z projektów inwestycyjnych pod nazwą marketingową „Trzy Ogrody – Ogród Różany”. Terminowe zakończenie prac budowlanych umożliwiło uzyskanie decyzji pozwolenia na użytkowanie budynków w planowanym terminie. W dniu 28 Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 października 2015 roku spółka zależna Orion Ogrody Sp. z o.o. otrzymała Decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dopuszczającą budynki do użytkowania. Decyzja ta, uprawomocniła się w drugiej połowie listopada. Łącznie oddano do użytkowania 118 mieszkań w 23 budynkach. Niezwłocznie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie spółka celowa rozpoczęła przenoszenie własności mieszkań na nowych właścicieli. Przeniesienie własności przełożyło się na księgowanie przychodów ze sprzedaży na zrealizowanej inwestycji oraz umożliwiło w roku 2015 osiągnięcie wysokiego zysku netto. Do końca 2015 roku Spółce Orion Ogrody Sp. z o.o. udało się przenieść 1 427 metry kwadratowe z 6 718 wybudowanych, co daje 21% zrealizowanej sprzedaży. Zarząd planuje, że sprzedaż pozostałej części inwestycji zostanie zakończona do jesieni 2016 roku. Tak wysoki poziom sprzedaży umożliwił częściową spłatę kredytu inwestycyjnego zaciągniętego na realizację przedmiotowej inwestycji. Zdaniem Zarządu, znacznie zmniejszyło to koszt zewnętrznego finansowania tej inwestycji i pozwoliło skoncentrować środki finansowe w nowe projekty inwestycyjne. Drugą zakończoną inwestycją w roku 2015 była inwestycja pod nazwą marketingową „Zabierzów Zacisze”. Inwestycja została oddana do użytkowania pod koniec 2015 roku, łącznie oddano 36 budynków w zabudowie szeregowej i bliźniaczej o powierzchni całkowitej od 94-137 mkw. Przedsprzedaż tej inwestycji znajdzie odzwierciedlenie w wynikach spółki w roku 2016 kiedy to dla tych budynków zostaną zawarte umowy przenoszące własność. W 2015 roku poprzez powołaną do tego celu spółkę celową Orion Ogrody 2 Sp. z o.o. rozpoczęty został III etap inwestycji w Opatkowicach pod nazwą marketingową „Trzy Ogrody – Ogród Jaśminowy”. Projekt ten zakłada budowę 212 mieszkań o powierzchni od 32 do 60 metrów. W połowie 2015 roku rozpoczęto prace dotyczące tej inwestycji i na dzień 31.12.2015 stopień zaawansowania prowadzonych prac ukształtował się na poziomie 17 %. Oddanie do użytkowania planowane jest na IV kwartał 2016 roku. W minionym roku prowadzona była również sprzedaż w spółkach celowych lokali i mieszkań z zakończonych w latach poprzednich inwestycji przy ulicy Przemysłowej w Krakowie oraz I etapu inwestycji w Opatkowicach „Trzy Ogrody – Ogród Wrzosowy” . Zarząd planuje zakończenie sprzedaży w obydwu inwestycjach do końca I półrocza 2016 roku. 4. Otoczenie rynkowe Konkurenci IV kwartał 2015 roku na rynku mieszkaniowym w Krakowie przyniósł wzrost sprzedaży nowych mieszkań niemal o 6%. Według danych statystycznych GUS w 2015 r. inwestorzy budujący na Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 sprzedaż lub wynajem oddali do użytkowania w Krakowie 5595 mieszkań; co stanowiło 85,8% ogółu mieszkań oddanych do użytkowania. W porównaniu z rokiem poprzednim deweloperzy oddali do użytkowania o 11,2% mniej mieszkań. Bieżące wskaźniki dotyczące intensywności budów wskazują na dalsze ożywienie budownictwa. W 2015 r. deweloperzy rozpoczęli w minionym roku budowę 9 709 mieszkań, co w porównaniu z 2014 r. oznacza wzrost o 24,5%. Liczba pozwoleń na użytkowanie również wzrosła. W Krakowie wydane pozwolenia dotyczyły budowy 7635 mieszkań z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem – względem poprzedniego roku wzrost o 49,9%. Po 3 kwartałach wydano 65 decyzji na budowę 97 budynków w budownictwie wielorodzinnym. Tak duży wzrost inwestycji nie notowano od dwóch lat. Siłą napędową powstawania inwestycji deweloperskich jest wysoka sprzedaż spowodowana obniżkami stóp procentowych oraz dostępność kredytów a także wprowadzony z początkiem 2014 roku program Mieszkanie dla Młodych. Spółka posiada w swej ofercie większość mieszkań spełniających warunki nowego programu rządowego. W roku 2015 znacznie wzrosła ilość inwestycji deweloperskich przeznaczonych do sprzedaży na terenie Krakowa. Obecnie na obszarze miasta prowadzonych jest 218 inwestycji deweloperskich to więcej aż o 32 rozpoczęte inwestycje w porównaniu do roku ubiegłego . Według danych na koniec 2015 roku, najwięcej bo blisko 38% z nich zlokalizowanych jest w dzielnicy Podgórze, drugą najpopularniejszą wśród deweloperów lokalizacją jest Krowodrza, gdzie realizuje się 28% ogółu projektów. Śródmieście przyciągnęło 23% inwestycji, a najmniejsza ich liczba ulokowana jest w Nowej Hucie – jedynie 10%. Należy spodziewać się, iż w kolejnych latach liczba nowych inwestycji na terenie Krakowa będzie miała również tendencję wzrostową. 250 22 200 22 150 100 50 21 53 23 50 Nowa Huta 51 Sródmieście 56 61 45 51 70 70 81 84 zima 2014 wiosna 2015 lato 2015 jesień 2015 Krowodrza Podgórze 50 0 Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Rysunek 1 Ilość inwestycji mieszkaniowych na terenie Krakowa w roku 2015. Źródło: Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl. Dostawcy Stabilizacja rynku spowodowała obniżenie presji cenowej ze strony dostawców usług i materiałów budowlanych. Co za tym idzie ceny unormowały się oraz zwiększyła się konkurencja pomiędzy wykonawcami oraz dostawcami materiałów. W kolejnych latach presja ta powinna w dalszym ciągu pozostawać niewielka, gdyż spodziewane jest ustabilizowanie ilości nowych projektów budowlanych finansowanych przez różne szczeble administracji państwowej – co dodatkowo zmniejszy popyt. W związku z powyższym przewiduje się ustabilizowanie kosztów inwestycji będących w trakcie realizacji a także inwestycji planowanych w przyszłości. Takie podejście Zarządu pozwala na indywidualne szacowanie rentowności każdego projektu przy założeniu określonych nośników kosztów, a następnie na tej podstawie podejmowanie decyzji o ich rozpoczynaniu. Konsumenci Rynek mieszkaniowy jest w coraz większym stopniu rynkiem klientów. Mają oni coraz większy wybór odnośnie oferty mieszkań. Są coraz bardziej wymagający i świadomi swoich praw. Spółka od początku swojej działalności dostrzega potrzeby klientów i stara się realizować projekty spełniając je w możliwie najlepszym stopniu. Klienci obecnie poszukują przede wszystkim niewielkich i funkcjonalnych mieszkań, których powierzchnia oscyluje w przedziale 40-55 metrów kwadratowych. Duża oferta gotowych do odbioru mieszkań spowodowała kontynuację obserwowanego wcześniej trendu, czyli zainteresowania ofertą mieszkań na etapie gotowego budynku. Tylko najatrakcyjniejsze inwestycje, gdzie oferuje się do sprzedaży mieszkania po bardzo niskich cenach mogą liczyć na zainteresowanie klientów na etapie budowy. Wzrost podaży nie spowodował znacznych obniżek cen, które akceptują konsumenci. Dla wszystkich inwestycji w Krakowie średnia cena jednego metra kwadratowego powierzchni wynosiła na koniec roku 6 291 złotych w segmencie mieszkań o metrażu 40-60 mkw.. Jest ona znacząco wyższa od ceny, po której Spółka sprzedaje i planuje sprzedawać mieszkania w swoich inwestycjach. Wpływa to pozytywnie na tempo i postęp sprzedaży. Spółka koncentruje się na minimalizacji kosztów i jest w stanie wypracowywać satysfakcjonujące poziomy rentowności przy znacząco niższych niż średnia cenach sprzedaży. Otoczenie ekonomiczne Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Rok 2015 był stosunkowo udany dla gospodarki naszego kraju. Prognozy jej rozwoju w najbliższych latach również są optymistyczne. W przypadku realizacji reform zapowiedzianych przez rządzących można przypuszczać, iż będzie się ona w dalszym ciągu rozwijać w tempie kilku procent rocznie. Taki wzrost nie spowoduje wystąpienia hossy na rynku nieruchomości, aczkolwiek umożliwi zachowanie obecnego poziomu cen i kosztów, co powinno ułatwić długoterminowe planowanie rozwoju działalności przedsiębiorstw deweloperskich. W roku 2015 mimo wzrostu marż kredytów hipotecznych poprawiła się dostępność kredytów hipotecznych z uwagi na zmniejszenie stawek Wibor co wpłynęło na poprawę zdolności kredytowej klientów. Z początkiem 2015 roku uruchomiona została kolejna pula dofinansowania w program Mieszkanie dla Młodych. Spółki celowe posiadają w swej ofercie większość mieszkań spełniających warunki nowego programu rządowego. Otoczenie prawne W dniu 16 września 2011 roku uchwalona została „Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. W akcie tym ustawodawca podjął próbę regulacji stosunków pomiędzy przedsiębiorstwami realizującymi inwestycje na rynku nieruchomości oraz nabywcami mieszkań. Ustawa przede wszystkim opisuje umowę deweloperską i jej elementy. Określa także prawa i obowiązki deweloperów oraz wprowadza instytucje zabezpieczające interesy klientów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym – między innymi nakłada obowiązek posiadania rachunku powierniczego przez dewelopera. Ustawa weszła w życie z dniem 29 kwietnia 2012 roku. 5. Sprzedaż W roku 2015 przychody ze sprzedaży Spółki wyniosły 14 070 tys. złotych. Wysoki poziom przychodów spowodowany jest realizowaniem w 2015 przez Spółkę jako generalny wykonawca budowy dwóch etapów inwestycji pod nazwą marketingową „Trzy Ogrody - Ogród Różany i Ogród Jaśminowy”. W związku z zakończeniem w 2015 roku II etapu projektu inwestycyjnego „Trzy Ogrody – Ogród Różany ”, spółka celowa realizująca tą inwestycję, przenosiła własność lokali mieszkalnych. W jej sprawozdaniu ujęto przychody ze sprzedaży w wysokości 10 450 tys. złotych. Informacje o podstawowych produktach, towarach i usługach Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Segment operacyjny Sprzedaż usług budowlano-montażowych Wynajem sprzętu budowlanego Wynajem nieruchomosci Przychody ze sprzedaży ogółem rok 2015 w tys. struktura 2015 13 887 39 139 14 065 rok 2014 w tys. 98,73% 0,28% 0,99% 100% struktura 2014 22 764 129 22 893 Informacje o rynkach zbytu Orion Investment S.A. działa w jednym głównym obszarze geograficznym – Polsce, będącym krajem jej siedziby. Nie występuje dostawca, którego udział w przychodach Grupy wynosi co najmniej 10%. 6. Informacje o planowanych produktach i rozwoju. Spółka konsekwentnie realizuje założone cele odnośnie planowanych inwestycji realizowanych w oparciu o posiadany majątek. W trakcie całego roku 2015 udało się przekazać nabywcom własność całości powierzchni lokali mieszkalnych inwestycji „Przemysłowa 15”. Do sprzedaży w roku 2016 pozostało 2 lokale użytkowe o łącznej powierzchni 283 mkw. Zarząd liczy, iż obecny poziom popytu na produkty Spółki pozwoli na sprzedaż pozostałej powierzchni do końca I półrocza 2016. W roku 2015 rozpoczęta została budowa III etapu inwestycji „Trzy ogrody”. W następnych latach prowadzone będą prace budowlane związane z kolejnymi etapami przedmiotowej inwestycji. Zarząd prowadzi ciągłą analizę potencjalnych gruntów pod nowe inwestycje, skupiając się na gruntach umożliwiających realizację inwestycji mieszkaniowych na terenie Krakowa jak i bliskiej okolicy. 7. Informacje o umowach znaczących dla działalności gospodarczej Spółki. Najważniejszą umową zawartą przez Spółkę w roku 2015 była umowa na generalne wykonawstwo III etapu inwestycji „Trzy ogrody – Ogród Jaśminowy” realizowaną na rzecz spółki córki. W dniu 18 grudnia 2015 roku Spółka wyemitowała w ramach oferty prywatnej 100.000 sztuk obligacji na okaziciela serii A Spółki o wartości nominalnej 100,00 zł każda i łącznej wartości emisyjnej 10.000.000,00 zł. Obligacje podlegają zmiennemu oprocentowaniu w wysokości stawki WIBOR dla sześciomiesięcznych depozytów bankowych w PLN (WIBOR6M) powiększonej o marżę. Odsetki będą wypłacane z dołu co sześć miesięcy poczynając od daty emisji. Celem emisji Obligacji jest zakup gruntów, na których Spółka planuje realizacje projektów deweloperskich oraz finansowanie budowy projektów deweloperskich. Ostateczny termin wykupu 99,44% 0,56% 100% Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Obligacji został ustalony na dzień 18 grudnia 2018 roku z możliwością wcześniejszego wykupu przez Spółkę. Wykup Obligacji nastąpi według ich wartości nominalnej Spółka Orion Investment S.A. zadebiutowała w dniu 17.12.2015 r. na rynku podstawowym GPW w Warszawie, zmieniając rynek notowań z NewConnect. Był to bardzo ważny krok w kierunku zwiększania rozpoznawalności wśród inwestorów oraz budowania ich zaufania do Spółki. Najbliższym celem dla Emitenta jest przeprowadzenie w pierwszej połowie 2016 r. emisji akcji serii G, w której inwestorom zaoferowane zostanie do 200.000 szt. akcji. Pozyskany kapitał będzie przeznaczony na rozbudowę banku gruntów oraz finansowanie realizowanych przedsięwzięć inwestycyjnych. Plany Spółki zakładają równoczesne prowadzenie 3 projektów deweloperskich, każdy o wielkości od 8 do 15 tys. powierzchni użytkowej. 8. Ocena zarządzania zasobami finansowymi. Spółka w roku 2015 osiągnęła wynik netto na poziomie 4 939 tys. złotych. Przychody ze sprzedaży wyniosły 14 070 tys. złotych. Zysk na sprzedaży wyniósł 334 tys. złotych. Spółka osiągnęła w roku 2015 rentowność sprzedaży na poziomie 35 % co jest zadowalającą wartością. Przychody finansowe wyniosły 5 169 tys. złotych i pochodzą głównie z aktualizacji majątku finansowego dotyczącego jednostek zależnych. Wynik finansowy brutto spółki wyniósł 5 043 tys. złotych. Rentowność kapitału własnego Spółki wyniosła w 2015 roku 15%. Rentowność aktywów w tym samym okresie wyniosła 8%. Zadłużenie Spółki jest na umiarkowanie niskim poziomie. Współczynnik zadłużenia obrazujący udział kapitałów obcych w kapitałach ogółem wynosi 0,22. Wskaźnik pokrycia zobowiązań kapitałem własnym wynosi 0,41. 9. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych. Zarówno w 2015 roku jak i w minionych latach Spółka udowodniła, iż jest w stanie realizować swoje plany inwestycyjne i zmieniać swoją strategię celem odniesienia sukcesu na dynamicznie zmieniającym się rynku. Dotychczasowe działania umieściły Spółkę wśród grona rzetelnych i szanowanych przez kontrahentów firm deweloperskich działających na rynku krakowskim. Wpłynie to w przyszłości na możliwość negocjowania atrakcyjnych cen wykonawstwa i zakupu zarówno usług jak i materiałów oraz na możliwości pozyskiwania finansowania na realizację projektów. Reputacja, którą Spółka już posiada, wśród inwestycji finansowych jest coraz ważniejszym elementem decydującym o sukcesie działalności w segmencie inwestycji na rynku mieszkaniowym. Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Zdaniem Zarządu Spółka będzie w stanie realizować inwestycje zgodnie ze swoimi planami. 10. Czynniki ryzyka W roku bieżącym nastąpiła stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce. Po kilku latach niepewności co do kierunku rozwoju sytuacji gospodarczej nastąpiła stabilizacja zarówno cen nieruchomości, popytu na nie, jak i cen czynników produkcji. Stabilizacja służy rynkowi, który ma szansę dojrzeć i dać możliwość silnym podmiotom na dalsze budowanie swojej pozycji rynkowej. Zarząd podtrzymuje, iż wszystkie wymienione w poprzednim sprawozdaniu czynniki ryzyka muszą być w dalszym ciągu brane pod uwagę w kontekście przyszłego rozwoju Spółki: - ograniczenie dostępu do finansowania inwestycji, - ryzyko gwałtownego wzrostu stóp procentowych, - ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dla konsumentów, - wzrost bezrobocia i spadek popytu na produkty deweloperskie, - bankructwa firm zaangażowanych w projekty Spółki, - przedłużające się postępowania administracyjne związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż nowym ryzykiem dla Spółki jest forma interpretacji nowych nieścisłych przepisów ustawy chroniącej nabywców. 11. INSTRUMENTY FINANSOWE W ZAKRESIE RYZYKA, PRZYJĘTYCH PRZEZ JEDNOSTKĘ CELACH I METODACH ZARZĄDZANIA RYZKIEM FINANSOWYM Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą kredyty bankowe, umowy leasingu finansowego, środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność Spółki. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej przez nią działalności. Spółka zarządza następującymi ryzykami związanymi z posiadanymi instrumentami finansowymi: RYZYKO ZMIANY CEN Ryzyko zmiany cen związane jest z zagrożeniem wzrostu cen dostaw materiałów i usług podwykonawców w trakcie realizacji kontraktów długoterminowych w stosunku do poziomu kosztów ustalonych w budżecie kontraktu. Spółka minimalizuje długoterminowych ryzyko zmian cen dotyczące realizowanych kontraktów Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 poprzez zawieranie kontraktów w cenach stałych, stosowanie etapowości dostaw a także oczekiwanie od podwykonawców, dostawców ofert z jak najdłuższym terminem związania ofertą. Spółka monitoruje przepływy pieniężne na każdym kontrakcie i dopasowuje strumienie wpływów i wydatków w czasie. Każdy kontrakt ma własną wycenę kosztową wraz z utworzonym rachunkiem analitycznym kontraktu, na którym ewidencjonuje się wszystkie poniesione koszty, porównuje się odchylenia od założonego budżetu, analizuje rentowność. RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych. Spółka jest stroną umów kredytowych opartych na zmiennych stopach WIBOR. W związku z tym Spółka narażona jest na ryzyko zmian stóp procentowych. Zmiana stóp procentowych wpływa na zwiększenie lub zmniejszenie kosztów finansowych, a tym samym wpływa na wynik finansowy Spółki. W ocenie Zarządu spółki nie ma potrzeby dokonywania zabezpieczeń w odniesieniu do tego rodzaju ryzyka. RYZYKO WALUTOWE Spółka nie jest narażona na ryzyko walutowe z tytułu zawieranych transakcji. Ryzyko takie powstaje w wyniku dokonywania przez jednostkę operacyjną sprzedaży lub zakupów w walutach innych niż jej waluta wyceny. Grupa nie zawiera transakcji w walutach innych niż PLN. Spółka stara się negocjować warunki zabezpieczających instrumentów pochodnych w taki sposób, by odpowiadały one warunkom zabezpieczanej pozycji i zapewniały dzięki temu maksymalną skuteczność zabezpieczenia. RYZYKO KREDYTOWE Spółka zawiera transakcje wyłącznie z renomowanymi firmami o dobrej zdolności kredytowej. Wszyscy klienci, którzy pragną korzystać z kredytów kupieckich, poddawani są procedurom wstępnej weryfikacji. Ponadto, dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności, narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, aktywa finansowe dostępne do sprzedaży oraz niektóre instrumenty pochodne, ryzyko kredytowe Spółki powstaje w wyniku niemożności dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów. W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego. Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 RYZYKO ZWIĄZANE Z PŁYNNOŚCIĄ Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych) oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. Spółka zarządza płynnością poprzez bieżące monitorowanie poziomu wymagalnych zobowiązań, prognozowanie przepływów pieniężnych oraz odpowiednie zarządzanie środkami pieniężnymi. Spółka inwestuje środki pieniężne w bezpieczne, krótkoterminowe instrumenty finansowe, które mogą być wykorzystane do obsługi zobowiązań. Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, kredyty bankowe, umowy leasingu finansowego oraz umowy dzierżawy z opcją zakupu. RYZYKO UBEZPIECZENIOWE Ryzyko ubezpieczeniowe związane jest z zagrożeniem utraty zdolności Spółki do przedkładania ubezpieczeń realizowanych kontraktów długoterminowych oraz niewłaściwego doboru pakietu ubezpieczeń, który z chwilą zaistnienia zdarzenia losowego mógłby spowodować odszkodowanie niemające charakteru odtworzeniowego. Spółka przyjęła strategię, której celem jest uzyskanie efektu pełnego pokrycia ubezpieczeniowego, stosując instrumenty dostosowane indywidualnie do wymogów danego kontraktu długoterminowego. Zarząd Spółki okresowo weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z wyżej wymienionych rodzajów ryzyka. RYZYKO RYNKOWE Poprzez ryzyko rynkowe, na które narażona jest Spółka , rozumie się możliwość negatywnego wpływu na wyniki Spółki wynikającą ze zmiany cen rynkowych towarów, stóp procentowych, a także cen dłużnych papierów wartościowych oraz cen akcji spółki notowanej w obrocie publicznym. Zgodnie z przyjętą polityką, celami procesu zarządzania ryzykiem rynkowym w Spółce są: ograniczenie zmienności wyniku finansowego, zwiększenie prawdopodobieństwa realizacji założeń budżetowych, zmniejszenie prawdopodobieństwa utraty płynności finansowej, utrzymanie w dobrej kondycji finansowej, wspieranie procesu podejmowania decyzji strategicznych w obszarze działalności inwestycyjnej, z uwzględnieniem źródeł finansowania inwestycji. Wszystkie cele zarządzania ryzykiem rynkowym należy rozpatrywać łącznie, a ich realizacja jest zależna przede wszystkim od sytuacji wewnętrznej Spółki oraz warunków rynkowych Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 12. Plany na kolejny rok obrotowy Spółka w kolejnym roku obrotowym zamierza: - doprowadzić do sprzedaży przez spółkę zależną pozostałe znajdujące się w jej dyspozycji lokale w inwestycji „Przemysłowa 15”, - doprowadzić do sprzedaży przez spółkę zależną pozostałe znajdujące się w jej dyspozycji lokale inwestycji „Trzy Ogrody – Ogród Wrzosowy”. - doprowadzić do sprzedaży przez spółkę zależną pozostałe znajdujące się w jej dyspozycji lokale inwestycji „Trzy Ogrody – Ogród Różany”. - doprowadzić do sprzedaży większość budynków będące w jej dyspozycji w inwestycji „Zabierzów Zacisze”. - zakończyć realizację III etapu inwestycji „Trzy ogrody – Ogród Jaśminowy”, - rozpocząć realizację inwestycji w Skawinie Orion Investment S.A. w 2015 roku koncentrowała się na działalności wykonawczej i w najbliższych latach również koncentrować się będzie na działalności wykonawczej. 13. Odziały spółki Spółka nie prowadzi działalności operacyjnej w żadnym zarejestrowanym oddziale. 14. Nabycie akcji własnych Zarząd Spółki Orion Investment S.A. mając na celu zabezpieczenie interesów Spółki i akcjonariuszy postanowił na podstawnie uchwały 18/06/2014 z dnia 25 czerwca 2014 roku o realizacji programu skupu akcji własnych. W opinii Zarządu skup akcji własnych pozwoli urealnić rynkową wycenę akcji oraz zwiększy płynność rynku dla inwestorów Spółki. Proces ten trwać będzie 36 miesięcy od dnia podjęcia Uchwały, ale nie dłużej niż do 25 czerwca 2017 roku. Liczba akcji nabywanych nie będzie większa niż 32 312 akcji o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 323 120 zł. Zarząd szacuje że zapłata za nabywane akcje nie będzie wyższa niż 2 000 000. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania spółka nabyła 1 983 akcje własnych o łącznej wartości 99 315,23 zł. Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 15. Zasady ładu korporacyjnego Spółka Orion Investment S.A. podlega zbiorowi ładu korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW ” stanowiącym załącznik do Uchwały Nr 12/1170/2007 Rady Giełdy z dnia 4 lipca 2007 r. (z późniejszymi zmianami). Oświadczenie o stosowaniu Ładu korporacyjnego stanowi załącznik nr 1 do niniejszego sprawozdania. 16. Wskazanie postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej których wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Emitenta. W 2015 Spółka nie była stroną postępowań stanowiących co najmniej 10% kapitałów własnych Emitenta. 17. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych Emitenta z innymi podmiotami oraz określenie jego głównych inwestycji krajowych i zagranicznych. Według stanu na 31.12.2015 r. głównymi inwestycjami Orion Investment S.A. są udziały i akcje w spółkach zależnych, które zostały objęte konsolidacją. 18. Informacje o istotnych transakcjach zawartych przez emitenta lub jednostkę od niego zależną z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. W Grupie Kapitałowej nie wystąpiły transakcje z podmiotami powiązanymi, które były istotne oraz zostały zawarte na innych warunkach niż rynkowe. 19. Informacje o zaciągniętych kredytach i pożyczkach. Pożyczki i kredyty udzielane są i spłacane w walucie polskiej. Nazwa (firma) jednostki, Kwota kredytu / ze wskazaniem formy pożyczki wg umowy prawnej PKO BP S.A. 1 035 840,00 Kwota kredytu / pożyczki pozostała do spłaty, Warunki Oprocentowani Termin spłaty oprocentowania e efektywne Cześć Część krótkoterminowa długoterminowa 680 901,64 86 911,68 593 989,96 WIBOR 3M +2,5% - 01-10-2023 Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA Razem 200 000,00 208 082,19 208 082,19 5% 31-12-2016 100 000,00 104 027,40 104 027,40 5% 31-12-2016 250 000,00 260 034,25 260 034,25 5% 31-12-2016 100 000,00 103 739,73 103 739,73 5% 31-12-2016 200 000,00 207 315,07 207 315,07 5% 31-12-2016 500 000,00 502 123,29 502 123,29 5% 31-12-2016 2 385 840,00 2 066 223,56 1 472 233,60 593 989,96 20. Informacje o udzielonych pożyczkach. Wszystkie pożyczki udzielane są i spłacane w walucie polskiej. POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ EMITENTA DO JEDNOSTEK ZALEŻNYCH Data udzielenia pożyczki 07-01-2015 Wartość pożyczki Oprocentowanie Pożyczkobiorca Data wymagalności 10 000,00 w skali roku 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 04-02-2015 10 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 07-05-2015 20 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 29-05-2015 4 990 000,00 5% Orion Ogrody 2 Sp. z o.o. 31-01-2019 29-05-2015 299 000,00 5% Orion Ogrody 2 Sp. z o.o. 30-10-2015 18-06-2015 70 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 01-07-2105 10 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 03-07-2015 1 106 000,00 5% 31-01-2019 23-09-2015 28 000,00 5% Orion Ogrody 2 Sp. z o. o. Orion Ogrody 2 Sp. z o. o. 09-11-2015 370 000,00 5% Orion Zacisze Sp. z o.o. 31-12-2017 16-11-2015 210 000,00 5% Orion Ogrody 2 Sp. z o. o. 31-07-2018 30-11-2015 1 800 000,00 5% Orion Ogrody 2 Sp. z o. o. 31-07-2018 01-12-2015 85 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 08-12-2015 10 000,00 5% 31-03-2017 14-12-2015 19 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. Orion Ogrody 2 Sp. z o. o. 21-12-2015 10 000,00 5% Orion Zacisze Sp. z o.o. 31-12-2017 22-12-2015 2 805 000,00 5% Orion Estates Sp. z o. o. 31-12-2017 30-12-2015 12 000,00 5% Orion Ogrody Sp. z o.o. 31-03-2017 31-07-2018 31-12-2017 Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 21. Informacje o udzielonych i otrzymanych poręczeniach i gwarancjach. W dniu 16.11.2015 Spółka udzieliła poręczenia na spłatę kredytu inwestycyjnego udzielonego spółce zależnej Orion Ogrody 2 Sp. z o.o. Do dyspozycji kredytobiorcy zostanie postawiona kwota 26 779 000 zł. Kwota zadłużenia do której bank może wystawić bankowy tytuł egzekucji wynosi 40 168 500 zł, na którą składają się należność główna oraz ewentualne – wynikające z umowy odsetki, prowizje i opłaty bankowe oraz inne należności, a także poniesione przez PKO BP S.A. koszty czynności podjętych w celu odzyskania wierzytelności. 22. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie, a wcześniej publikowanymi prognozami wyników za dany rok. Emitent dokonał obniżenia prognoz finansowych na 2015 r. Obniżenie prognoz finansowych było wynikiem późniejszego oddania do użytkowania II etapu inwestycji deweloperskiej "Trzy ogrody – Ogród Różany" oraz późniejszego uzyskania zaświadczenia o oddaniu do użytkowania zespołu 36 budynków mieszkalnych w Zabierzowie. W związku z tym część przychodów i zysków, które miały wpłynąć na wyniki w 2015 roku przesunęła się na I kw. 2016 roku. Stąd też konieczność korekty prognoz finansowych. 23. Informacje o zmianach w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą kapitałową. W roku objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmianach w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą kapitałową. 24. Informacje o zawartych umowach miedzy emitentem a osobami zarządzającymi przewidujące rekompensatę. W roku objętym sprawozdaniem nie zostały zawarte umowy miedzy emitentem a osobami zarządzającymi przewidujące rekompensatę. 25. Informacja o systemie kontroli programów akcji pracowniczych. Spółka nie posiada systemu kontroli programów akcji pracowniczych. 26. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści, wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych osobom zarządzającym i nadzorującym. Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Informacja o wynagrodzeniach osób zarządzających i nadzorujących zostały zawarte w Jednostkowym Sprawozdaniu Finansowym w nocie 75 oraz w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Grupy Kapitałowej w nocie 70. 27. Informacja o podmiocie uprawnionym do badania i przeglądu sprawozdań finansowych Emitenta. W dniu 8 grudnia 2015 roku spółka Orion Investment S.A. podpisała ze spółką BDI Audyt Sp. z o.o. umowę o badanie informacji finansowych jednostkowego sprawozdania finansowego Orion Investment S.A oraz badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Orion Investment S.A. W dniu 28 stycznia 2016 roku Spółka zależna od emitenta INF Orion Inwestycje Sp. z o.o. BIS SKA podpisała ze spółką BDI Audyt Sp. z o.o. umowę o badanie jednostkowego sprawozdania finansowego spółki. Przedmiotem umowy było przeprowadzenie badania w zakresie: - badanie jednostkowego sprawozdania finansowego spółki dominującej przygotowanego zgodnie z MSSF za okres: od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 i sporządzenia raportów z badania. - badanie skonsolidowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej Orion Investment S.A. sporządzonych zgodnie z MSSF za okresy: od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 i sporządzenia raportów z badania. - badanie jednostkowego sprawozdania finansowego spółki zależnej przygotowanego zgodnie Ustawa o rachunkowości i sporządzenie raportów z badania. Wynagrodzenia podmiotu uprawionego do badania sprawozdań finansowych w latach 2015-2014 Wynagrodzenie z tytułu badania i przeglądu dotyczące jednostki dominującej Wynagrodzenie z tytułu badania i przeglądu dotyczące Grupy Kapitałowej Wynagrodzenie z tytułu badania jednostek zależnych Wynagrodzenie z tytułu innych usług w roku 2015 (netto) 8 000,00 6 000,00 5 500,00 11 000,00 w roku 2014 (netto) 7 000,00 3 000,00 28. Informacje o czynnikach i nietypowych zdarzeniach mających wpływ na wynik z działalności. W okresie objętym sprawozdaniem nie wystąpiły czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wynik z działalności. 29. Informacje o łącznej liczbie i wartości nominalnej wszystkich akcji (udziałów) emitenta oraz akcji i udziałów w jednostkach powiązanych emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących (dla każdej osoby oddzielnie). Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Wartość nominalna akcji Emitenta Stan na 31.12.2015 Seria/emisja Rodzaj akcji SERIA A zwykłe SERIA B zwykłe SERIA C zwykłe SERIA D zwykłe SERIA E zwykłe SERIA F zwykłe Liczba akcji razem Kapitał zakładowy razem Rodzaj Rodzaj ograniczenia uprzywilejowania akcji praw do akcji na okaziciela na okaziciela na okaziciela na okaziciela na okaziciela na okaziciela - Liczba akcji - 644 300,00 171 270,00 109 093,00 99 100,00 25 771,00 32 778,00 1 082 312,00 Wartość serii/emisji Prawo do Sposób pokrycia wg wartości Data rejestracji dywidendy kapitału nominalnej (od daty) 6 443 000,00 1 712 700,00 1 090 930,00 991 000,00 257 710,00 327 780,00 10 823 120,00 Wartość nominalna jednej akcji w zł 10,00 Akcje będące w posiadaniu osób nadzorujących i zarządzających Emitenta. Lp. Akcjonariusz - 14.01.2009 14.08.2009 - - - - Ilość głosów na Wartość Walnym nominalna Wartość wszystkich Udział w Rodzaj Zgromadzeniu wszystkich akcji akcji wg ceny emisyjnej kapitale Łączna ilość akcji akcji Akcjonariuszy w tys. zł. w tys. zł. podstawowym Udział głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy 1 Tadeusz Marszalik 630 957,00 zwykłe 630 957,00 6 309 570,00 - 58% 58% 2 Waldemar Gębuś 199 257,00 zwykłe 199 257,00 1 992 570,00 - 18% 18% 3 Marszalik Piotr 4 Akcje własne 5 Pozostali akcjonariusze 80 462,00 zwykłe 1983,00 zwykłe 169 653,00 zwykłe 80 462,00 1983,00 169 653,00 804 620,00 19 830,00 1 696 530,00 - - 7% 0,2% 15,8% 7% 0,2% 15,8% 100% 100% Razem 1 082 312,00 1 082 312,00 10 823 120,00 - 30. Informacje o znanych emitentowi umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy. Emitent na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie posiada informacji o wyżej wymienionych umowach. Orion Investment SA Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki za rok 2015 Kraków, 18 marca 2016 roku Prezes Zarządu - Tadeusz Marszalik ……………………………. Wiceprezes Zarządu – Marcin Gręda …………………………….
