2 Analiza Ekonomiczno - Finansowa

Studium wykonalności projektu
inwestycyjnego:
„Centrum Sportowo-Usługowe z Galerią
Handlową w Rokietnicy.”.
Poznań dnia 14.12.2011
Wstęp ............................................................................................ 3
1
1.1
2
Przedmiot opracowania..........................................................................................3
Analiza Ekonomiczno - Finansowa ............................................. 4
2.1
Założenia Analizy Finansowej .................................................................................4
2.1.1 Założenia podstawowe ....................................................................................... 4
2.1.2 Nakłady Inwestycyjne ......................................................................................... 5
2.1.3 Sposób finansowania inwestycji ......................................................................... 6
2.1.4 Kredyt inwestycyjny............................................................................................ 6
2.2
Rachunek zysków i strat .........................................................................................7
2.2.1 Prognoza przychodów ze sprzedaży .................................................................. 7
2.2.2 Prognoza pozostałych przychodów operacyjnych .............................................. 8
2.2.3 Prognoza przychodów finansowych ................................................................... 8
2.2.4 Założenia dotyczące kształtowania się kosztów działalności operacyjnej ........... 8
2.2.5 Prognoza pozostałych kosztów operacyjnych .................................................... 8
2.2.6 Prognoza kosztów finansowych ......................................................................... 8
2.2.7 Podatek dochodowy ........................................................................................... 9
2.3
Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza ..........................................................9
2.3.1 AKTYWA............................................................................................................ 9
2.3.2 PASYWA ..........................................................................................................10
2.4
Podsumowanie .....................................................................................................13
Załączniki.................................................................................... 15
3
3.1
3.2
3.3
BILANS .................................................................................................................15
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ...........................................................................15
RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ......................................................15
Opracowanie:
Analiza ekonomiczno finansowa – Tomasz Kuśnierczyk
2
1 Wstęp
1.1 Przedmiot opracowania
Przedmiotem niniejszego opracowania jest przedstawienie danych finansowych
pozwalających
ocenić
efektywność
projektowanej
inwestycji
pod
względem
możliwości generowania zysku i zdolności spłaty kredytu realizowanej przez spółkę
powołaną przez Gminę Rokietnica.
Planowana inwestycja polega na wybudowaniu i eksploatacji hali sportowej wraz z
dodatkowymi obiektami biurowo-handlowymi z przeznaczeniem na wynajem.
Inwestycja ta ma być w części finansowana z kredytu bankowego.
Biznes plan wyznacza cele przedsięwzięcia inwestycyjnego, sposoby ich osiągnięcia,
przy
uwzględnieniu
istniejących
i
przyszłych
uwarunkowań
rynkowych,
organizacyjnych i finansowych.
Biznes plan obejmuje analizę rynku lokali handlowych i biurowych, analizę rynku
wynajmu hal sportowych oraz analizę ekonomiczno finansową.
W celu realizacji ww. przedsięwzięcia Gmina powołała spółkę pod nazwą
Rokietnicki Ośrodek Sportu Spółka z o.o., w której ma 100% udziałów. Gmina
wniosła do Spółki aportem niezbędne grunty wraz z istniejącą zabudową. Ponadto
Gmina wyposaży spółkę w odpowiednie środki finansowe.
3
2 Analiza Ekonomiczno - Finansowa
2.1 Założenia Analizy Finansowej
2.1.1 ZAŁOŻENIA PODSTAWOWE

Analiza
przeprowadzona
jest
wg
stanu
prawnego
obowiązującego
na dzień 30.10.2011r.

Horyzont projekcji obejmuje okres od 01.01.2011r. do 30.09.2033r – tj. do
końca okresy spłaty kredytu.

W latach 2013 – 2033 jednostką czasu badania jest jeden rok.

Projekcja dochodów dokonywana jest w cenach stałych.

Przedsiębiorstwo
płaci
podatek
dochodowy
od
osób
prawnych
wg ogólnie przyjętych zasad.

Projekcja dochodów jest prognozą złożoną, obejmuje bowiem swoim
zakresem poszczególne komponenty dochodów.

Przesłanką dla projekcji przychodów Przedsiębiorstwa była analiza
marketingowa i wynikające z niej wnioski oraz prognoza przychodów
przedstawiona przez Przedsiębiorstwo.

Ważną
przesłanką
dla
prognozowania
dochodów
były
wyniki
przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości.

Wzorzec rachunku zysków i strat oparto na wzorcu podanym przez ustawę
o rachunkowości.

Przyjęta w procesie zasada ostrożnej wyceny w swej istocie opiera się
na przyjęciu najtrudniejszych w danym momencie wyceny warunków
funkcjonowania Przedsiębiorstwa.

Wszystkie kwoty w tabelach podane są w zł, wszystkie kwoty ze znakiem
minus (-) oznaczają ujemne wartości.

wszystkie przychody i wszystkie koszty podawano w wartościach netto, tzn.
bez podatku VAT, którego Spółka jest płatnikiem.

prognozowane saldo gotówkowe, w badanym okresie staje się tworem
sztucznym, ponieważ nie uwzględnia się wpływu dalszych decyzji
4
inwestycyjnych Spółki. Zasadę taką zastosowano w celu zachowania
przejrzystości przepływów finansowych związanych tylko z tą inwestycją
2.1.2 NAKŁADY INWESTYCYJNE
Na wielkość nakładów inwestycyjnych składa się:



Wartość gruntów wg operatu Rzeczoznawcy Majątkowego
Koszt budowy budynków i budowli wg wstępnego oszacowania przez
Architekta
Koszt zagospodarowania terenu.
Tabela 1 Przedstawia łączną wartość nakładów inwestycyjnych:
NAKŁADY INWESTYCYJNE
WARTOŚĆ GRUNTU
BUDYNEK A
ZAGOSPODAROWANIE TERENU
RAZEM
3 159 700,00
15 712 102,97
1 000 000,00
19 871 802,97
Tabela 2 Przedstawia koszty budowy Obiektu:
BUDYNEK A
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA
l Powierzchnia hali sportowej
lI Powierzchnia zaplecza areny
lII Supermarket
lV Pasaż część A
V Pasaż część B
VI Pasaż część C
VII Pasaż część D
VIII Powierzchnia zespołu odnowy biologicznej
IX Powierzchnia gastronomii
X Komunikacja
XI Funkcja ogólnodostępna
XII Urządzenia techniczne
RAZEM
W TYM POWIERZCHNIA NAJMOWANA
RAZEM
M2
KOSZT M2 RAZEM KOSZT
1468 2 809,00
4 123 612,00
660 2 809,00
1 853 940,00
842 1 960,00
1 650 320,00
305 2 585,00
788 425,00
437 2 585,00
1 129 645,00
410 2 585,00
1 059 850,00
268 1 960,00
525 280,00
660 1 960,00
1 293 600,00
609 1 960,00
1 193 640,00
243 1 960,00
476 280,00
697 2 215,00
1 543 855,00
57 1 292,21
73 655,97
6656
15 712 102,97
3531
8 117 040,00
5
2.1.3 SPOSÓB FINANSOWANIA INWESTYCJI
Na sfinansowanie planowanej składają się:

aport finansowy i rzeczowy Gminy,

dotacja Urzędu Marszałkowskiego,

kredyt bankowy
Tabela 3 Przedstawia źródła finansowania inwestycji wraz z ich procentowym udziałem:
NAKŁADY INWESTYCYJNE
WARTOŚĆ GRUNTU
INWESTYCJA
APORT
RZECZOWY
GMINY
3 159 700,00
3 159 700,00
BUDYNEK A
ZAGOSPODAROWANIE
TERENU
15 712 102,97
1 776 749,14
RAZEM
19 871 802,97
4 936 449,14
100,0%
24,8%
1 000 000,00
% Udział w Inwestycji
APORT
FINANSOWY
GMINY
DOFINANSOWANIE
URZĘDU MAR.
4 435 353,83
-
1 500 000,00
4 435 353,83
22,3%
KREDYT
BANKOWY
-
8 000 000,00
1 000 000,00
1 500 000,00
9 000 000,00
7,5%
45,3%
2.1.4 KREDYT INWESTYCYJNY
W analizie przyjęto następujące parametry kredytu inwestycyjnego:

Waluta kredytu PLN,

termin uzyskania kredytu – wrzesień 2012r.

okres kredytowania – 252 miesięcy (21 lat), w tym 12 miesięcy karencji w
spłacie kapitału,

oprocentowanie 7,2% w skali roku,

prowizja banku – 0,5%,

odsetki i raty kapitałowe płacone miesięcznie z uwzględnieniem okresu
karencji w spłacie kapitału,

kredyt będzie uruchamiany w 3 transzach wg harmonogramu podanego w
poniższej tabeli.
6
Tabela 4 Przedstawia wielkości kredytu inwestycyjnego w poszczególnych transzach oraz
długość trwania i karencję w spłacie kapitału poszczególnych transz:
KREDYT
Transza 1
Transza 2
Transza 3
Kwota w
walucie
2 400 000,00
2 400 000,00
4 200 000,00
PLN
Miesiąc
Długość trwania
Karencja w
uruchomienia
kredytu
spłacie kapitału
wrz-12
252
12
mar-13
246
6
wrz-13
240
0
2.2 Rachunek zysków i strat
2.2.1 PROGNOZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY
Prognozę przychodów oszacowano na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz
informacji dodatkowych udzielonych przez Przedstawicieli Przedsiębiorstwa. .
Na przychody ze sprzedaży składają się:

przychody z wynajmu powierzchni handlowej,

przychody z wynajmu hali sportowej w formie ryczałtu dla szkół

przychody z wynajmu hali sportowej komercyjnie poza czasem
zarezerwowanym dla szkół
Pierwsze przychody uwzględniono w październiku 2013r. tj. w pierwszym miesiącu
po ukończeniu budowy.
Tabela 5 Przedstawia przyjęte wielkości przychodów:
PRZYCHODY
M2 ; ( l godz)
Cena
lII Supermarket
lV Pasaż część A
V Pasaż część B
VI Pasaż część C
VII Pasaż część D
VIII Powierzchnia zespołu odnowy biologicznej
IX Powierzchnia gastronomii
WYNAJEM HALI (SZKOŁA) Ryczałt
842
305
437
410
268
660
609
25,00
40,00
40,00
40,00
35,00
20,00
0,00
WYNAJEM HALI (POZA GODZINAMI SZKOLNYMI)
260
150,00
Kwota / MC
Kwota / ROK
21 050,00
12 200,00
17 480,00
16 400,00
9 380,00
13 200,00
0,00
24 000,00
252 600,00
146 400,00
209 760,00
196 800,00
112 560,00
158 400,00
0,00
288 000,00
39 000,00
468 000,00
152 710,00
1 832 520,00
7
2.2.2 PROGNOZA POZOSTAŁYCH PRZYCHODÓW OPERACYJNYCH
W prognozie w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych przyjęto kwotę dotacji
otrzymaną z Urzędu Marszałkowskiego w wysokości 1.500.000,00 zł.
2.2.3 PROGNOZA PRZYCHODÓW FINANSOWYCH
Pozycja nie prognozowana.
2.2.4 ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE KSZTAŁTOWANIA
DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
SIĘ
KOSZTÓW
Amortyzacja w okresie 2013-2033 wynika z wielkości inwestycji zrealizowanej do
września 2013 roku przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej 2,5% rocznie.
Zużycie materiałów i energii określono na poziomie 10 zł miesięcznie na m2 hali oraz
pozostałych części wspólnych nie wynajmowanych. Do kosztów tych zalicza się
oświetlenie, ogrzewanie, sprzątanie itp..
Usługi obce określono na poziomie 40.000,00 zł / mc w okresie od stycznia 2011 do
marca 2012 co daje łączną kwotę 600.000,00 zł i jest związane z przygotowaniem
inwestycji przed rozpoczęciem budowy oraz 20.000,00 zł / mc od kwietnia 2012 do
września 2013 oraz 25.000,00 zł od października 2013 jako koszty zarządzania i
prowadzenia spółki.
Podatki i opłaty określono na poziomie 19,50 zł / m2 powierzchni nieruchomości
wynoszącej łącznie 6656 m2.
2.2.5 PROGNOZA POZOSTAŁYCH KOSZTÓW OPERACYJNYCH
Pozycja nie prognozowana.
2.2.6 PROGNOZA KOSZTÓW FINANSOWYCH
Koszty finansowe składają się z prowizji bankowej w wysokości 0,5% od
uruchomionego kredytu inwestycyjnego oraz odsetek kredytowych płaconych od
8
kredytu inwestycyjnego oraz od kredytu krótkoterminowego z przeznaczeniem
finansowania podatku VAT. W prognozie przyjęto oprocentowanie kredytu w
wysokości 7,2% .
2.2.7 PODATEK DOCHODOWY
Podatek dochodowy od osób prawnych naliczono według obowiązującego planu
kształtowania
się
wysokości
podatku
dochodowego
od
osób
prawnych
w najbliższych latach zawartego w ustawie o podatku dochodowym od osób
prawnych, tj.:

19% podstawy opodatkowania,
W latach 2011-2033 przyjęto za podstawę opodatkowania wynik brutto.
2.3 Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza
2.3.1 AKTYWA
Majątek trwały
W prognozowanym okresie założono, że wartość rzeczowego majątku trwałego
będzie wynikać z wielkości inwestycji oraz amortyzacji umniejszającej wartość
środków trwałych.
Zapasy
Spółka nie posiada zapasów.
Należności i roszczenia
W pozycji należności krótkoterminowe Spółka posiada należności z tytułu podatku
VAT od planowanej inwestycji. W prognozie uwzględniono zwrot podatku VAT w
okresie do 4 miesięcy od momentu poniesienia nakładów na inwestycję.
9
Środki pieniężne
Stan środków pieniężnych na koniec roku policzono jako sumę stanu środków
pieniężnych na moment uruchomienia spółki
oraz zmiany stanu środków
pieniężnych w roku bieżącym.
Rozliczenia międzyokresowe
Ustalono, że rozliczenia międzyokresowe w trakcie prognozowanych lat nie wystąpią.
2.3.2 PASYWA
Kapitały własne
Kapitały
własne
stanowią
odzwierciedlenie
wkładu
Gminy
w
projektowane
przedsięwzięcie.
Na kapitał własny
składa się wielkość aportu rzeczowego i finansowego
wniesionego w części w momencie powołania spółki, a w części w okresach
późniejszych do momentu generowania przychodów przez spółkę.
Wniesienie odpowiednich środków pieniężnych do momentu osiągania przychodów z
najmu jest niezbędne do zachowania płynności finansowej spółki.
Tabela 6 Przedstawia strukturę kapitału własnego:
KAPITAŁ WŁASNY
RAZEM
APORT
RZECZOWY
GMINY
APORT
FINANSOWY
GMINY
-
WARTOŚĆ GRUNTU
3 159 700,00
3 159 700,00
BUDYNEK
6 212 102,97
1 776 749,14
4 435 353,83
KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA BUDOWY
600 000,00
600 000,00
KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA EKSPLOATACJI
360 000,00
360 000,00
KOSZTY FINANSOWE
379 772,89
REZERWA
298 424,14
RAZEM
11 010 000,00
379 772,89
4 936 449,14
298 424,14
6 073 550,86
Założono, że wartość kapitałów własnych będzie się zwiększać (zmniejszać) o kwotę
wygenerowanego zysku (poniesionej straty) z roku poprzedniego. Zysk netto będzie
zwiększać kapitał zapasowy.
10
Rezerwy
Założono,
iż
w
trakcie
całego
prognozowanego
okresu
Spółka
nie będzie tworzyła rezerw.
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowym zobowiązaniem spółki jest kredyt inwestycyjny w wysokości
9.000.00,00 zł uruchamiany wg harmonogramu przedstawionego w tabeli 4.
Tabela 7 Przedstawia harmonogram spłaty kredytu:
SUMA
L.P.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
ROK
2 012
2 013
2 014
2 015
2 016
2 017
2 018
2 019
2 020
2 021
2 022
2 023
2 024
2 025
2 026
2 027
2 028
2 029
2 030
2 031
2 032
2 033
9 000 000,00
Kredyt
2 400 000,00
6 600 000,00
-
45 000,00
9 000 000,00
Zadłużenie
Prowizja
12 000,00
33 000,00
-
-
2 400 000,00
8 949 111,58
8 736 174,51
8 507 389,79
8 261 577,95
7 997 471,76
7 713 709,70
7 408 828,88
7 081 257,56
6 729 307,02
6 351 162,85
5 944 875,61
5 508 350,79
5 039 337,96
4 535 419,25
3 993 996,81
3 412 279,46
2 787 268,27
2 115 741,15
1 394 236,18
619 033,80
0,00
Rata Kapitałowa
50 888,42
212 937,06
228 784,73
245 811,84
264 106,18
283 762,06
304 880,82
327 571,32
351 950,54
378 144,17
406 287,24
436 524,82
469 012,82
503 918,71
541 422,44
581 717,36
625 011,19
671 527,12
721 504,97
775 202,38
619 033,80
8 265 944,86
Odsetki
43 200,00
377 695,89
637 400,18
621 552,52
604 525,40
586 231,06
566 575,18
545 456,42
522 765,92
498 386,70
472 193,07
444 050,01
413 812,42
381 324,42
346 418,53
308 914,80
268 619,89
225 326,06
178 810,12
128 832,27
75 134,87
18 719,13
11
Zobowiązania krótkoterminowe
Spółka w pozycji zobowiązania krótkoterminowe posiada kredyt niezbędny do
finansowania podatku VAT.
Rozliczenia międzyokresowe
Założono,
iż
rozliczenia
międzyokresowe
i
przychody
przyszłych
okresów
w prognozowanych latach nie wystąpią.
12
2.4 Podsumowanie

Inwestor: Spółka powołana przez Gminę Rokietnica

Przedmiot inwestycji: Budowa hali sportowej oraz budynku biurowohandlowego z przeznaczeniem pod wynajem.

Okres trwania inwestycji: kwiecień 2012 – wrzesień 2013

Wartość nakładów inwestycyjnych:

Źródła finansowania:
19 871 802,97 PLN
47,2% środki własne
9.371.802,97PLN
45,3% kredyt inwestycyjny
9.000.000,00 PLN
7,5% dotacja UM
1.500.000,00 PLN

kredyt w zł polskich

Okres trwania kredytu: wrzesień 2012 – wrzesień 2033
Przeprowadzona analiza wykazała, że Spółka nie powinna mieć kłopotów ze spłatą
zaciągniętego kredytu.
Przyjęto następujące kryterium akceptacji lub odrzucenia projektu:
 osiągnięcie wskaźnika wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) powyżej granicznej
stopy zwrotu oszacowanej na 5,12%
 osiągnięcie dodatniej wartości wskaźnika NPV,
 osiągnięcie dodatniej wartości gotówki końcowej w całym badanym okresie.
W wyniku przeprowadzonej analizy otrzymano następujące wyniki (dotyczą okresu
kredytu):
Średnioważony koszt kapitału wynosi: 5,12%
IRR na koniec okresu prognozy przekracza stopę graniczną i wnosi:
5,6%
NPV na koniec okresu prognozy roku wynosi (liczony przy stopie dyskontowej równej
kosztowi kapitału) 421.000,00 PLN
13
Gotówka końcowa jest zawsze wartością dodatnią i wynosi na koniec okresu
kredytowania 3.153.000,00 PLN
Wnioski
Operując narzędziami analizy ekonomiczno-finansowej oraz wnikliwie analizując
rynek przedstawiono możliwie najbardziej precyzyjny obraz planowanej inwestycji.
Ocena szans pozytywnej realizacji projektu wydaje się być jednoznaczna.
Elastyczność produktu w zakresie możliwości dopasowania powierzchni handlowych
pod kątem wymagań lokalowych konkretnych najemców pozwalają uznać planowane
przedsięwzięcie za odporne na zmiany ze strony popytu, z możliwością pełnego
dopasowania do zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Analiza ekonomiczno finansowa, oparta na wielkościach oddających pełen obraz
planowanego przedsięwzięcia, wykonana przy zastosowanie metody ostrożnych
szacunków wykazała jednoznacznie zasadność inwestycji. Pierwszy sprawdzian
efektywności planowanego przedsięwzięcia na poziomie wskaźników NPV i IRR
wykazał, że jest ono w pełni akceptowalne i zapewnia przy oczekiwanej stopie
dyskontowej pełen zwrot poniesionych nakładów.
Analiza sytuacji finansowej przedsiębiorstwa w momencie realizacji projektu
inwestycyjnego również przyniosła pozytywne wyniki. Prognoza bilansu, rachunku
wyników oraz przepływów pieniężnych potwierdziła zasadność inwestycji, wykazując,
iż w trakcie realizacji przedsięwzięcia sytuacja finansowa kredytobiorcy nie ulegnie
pogorszeniu i przez cały czas będzie możliwa płynna kontynuacja spłaty zobowiązań
wobec kredytodawcy.
14
3 Załączniki
3.1 BILANS
3.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
3.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
15