2.1 Założenia Analizy Finansowej

Studium wykonalności projektu
inwestycyjnego:
„Centrum Sportowo-Usługowe z Galerią
Handlową w Rokietnicy.”.
Poznań dnia 15.03.2012
Wstęp ............................................................................................ 3
1
1.1
2
Przedmiot opracowania..........................................................................................3
Analiza Ekonomiczno - Finansowa ............................................. 4
2.1
Założenia Analizy Finansowej .................................................................................4
2.1.1 Założenia podstawowe ....................................................................................... 4
2.1.2 Nakłady Inwestycyjne ......................................................................................... 5
2.1.3 Sposób finansowania inwestycji ......................................................................... 6
2.1.4 Kredyt inwestycyjny............................................................................................ 6
2.2
Rachunek zysków i strat .........................................................................................7
2.2.1 Prognoza przychodów ze sprzedaży .................................................................. 7
2.2.2 Prognoza pozostałych przychodów operacyjnych .............................................. 8
2.2.3 Prognoza przychodów finansowych ................................................................... 8
2.2.4 Założenia dotyczące kształtowania się kosztów działalności operacyjnej ........... 8
2.2.5 Prognoza pozostałych kosztów operacyjnych .................................................... 8
2.2.6 Prognoza kosztów finansowych ......................................................................... 8
2.2.7 Podatek dochodowy ........................................................................................... 9
2.3
Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza ..........................................................9
2.3.1 AKTYWA............................................................................................................ 9
2.3.2 PASYWA ..........................................................................................................10
2.4
Podsumowanie .....................................................................................................13
Załączniki.................................................................................... 15
3
3.1
3.2
3.3
BILANS .................................................................................................................15
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ...........................................................................15
RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ......................................................15
Opracowanie:
Analiza ekonomiczno finansowa – Tomasz Kuśnierczyk
2
1 Wstęp
1.1 Przedmiot opracowania
Przedmiotem niniejszego opracowania jest przedstawienie danych finansowych
pozwalających
ocenić
efektywność
projektowanej
inwestycji
pod
względem
możliwości generowania zysku i zdolności spłaty kredytu realizowanej przez spółkę
powołaną przez Gminę Rokietnica.
Planowana inwestycja polega na wybudowaniu i eksploatacji hali sportowej wraz z
dodatkowymi obiektami biurowo-handlowymi z przeznaczeniem na wynajem.
Inwestycja ta ma być w części finansowana z kredytu bankowego.
Biznes plan wyznacza cele przedsięwzięcia inwestycyjnego, sposoby ich osiągnięcia,
przy
uwzględnieniu
istniejących
i
przyszłych
uwarunkowań
rynkowych,
organizacyjnych i finansowych.
Biznes plan obejmuje analizę rynku lokali handlowych i biurowych, analizę rynku
wynajmu hal sportowych oraz analizę ekonomiczno finansową.
W celu realizacji ww. przedsięwzięcia Gmina powołała spółkę pod nazwą
Rokietnicki Ośrodek Sportu Spółka z o.o., w której ma 100% udziałów. Gmina
wniosła do Spółki aportem niezbędne grunty wraz z istniejącą zabudową. Ponadto
Gmina wyposaży spółkę w odpowiednie środki finansowe.
3
2 Analiza Ekonomiczno - Finansowa
2.1 Założenia Analizy Finansowej
2.1.1 ZAŁOŻENIA PODSTAWOWE

Analiza
przeprowadzona
jest
wg
stanu
prawnego
obowiązującego
na dzień 30.10.2011r.

Horyzont projekcji obejmuje okres od 01.01.2011r. do 30.09.2033r – tj. do
końca okresy spłaty kredytu.

W latach 2013 – 2033 jednostką czasu badania jest jeden rok.

Projekcja dochodów dokonywana jest w cenach stałych.

Przedsiębiorstwo
płaci
podatek
dochodowy
od
osób
prawnych
wg ogólnie przyjętych zasad.

Projekcja dochodów jest prognozą złożoną, obejmuje bowiem swoim
zakresem poszczególne komponenty dochodów.

Przesłanką dla projekcji przychodów Przedsiębiorstwa była analiza
marketingowa i wynikające z niej wnioski oraz prognoza przychodów
przedstawiona przez Przedsiębiorstwo.

Ważną
przesłanką
dla
prognozowania
dochodów
były
wyniki
przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości.

Wzorzec rachunku zysków i strat oparto na wzorcu podanym przez ustawę
o rachunkowości.

Przyjęta w procesie zasada ostrożnej wyceny w swej istocie opiera się
na przyjęciu najtrudniejszych w danym momencie wyceny warunków
funkcjonowania Przedsiębiorstwa.

Wszystkie kwoty w tabelach podane są w zł, wszystkie kwoty ze znakiem
minus (-) oznaczają ujemne wartości.

wszystkie przychody i wszystkie koszty podawano w wartościach netto, tzn.
bez podatku VAT, którego Spółka jest płatnikiem.

prognozowane saldo gotówkowe, w badanym okresie staje się tworem
sztucznym, ponieważ nie uwzględnia się wpływu dalszych decyzji
4
inwestycyjnych Spółki. Zasadę taką zastosowano w celu zachowania
przejrzystości przepływów finansowych związanych tylko z tą inwestycją
2.1.2 NAKŁADY INWESTYCYJNE
Na wielkość nakładów inwestycyjnych składa się:



Wartość gruntów wg operatu Rzeczoznawcy Majątkowego
Koszt budowy budynków i budowli wg wstępnego oszacowania przez
Architekta
Koszt zagospodarowania terenu.
Tabela 1 Przedstawia łączną wartość nakładów inwestycyjnych:
NAKŁADY INWESTYCYJNE
WARTOŚĆ GRUNTU
BUDYNEK A
ZAGOSPODAROWANIE TERENU
RAZEM
3 159 700,00
11 776 748,87
1 000 000,00
15 936 448,87
Tabela 2 Przedstawia koszty budowy Obiektu:
BUDYNEK A
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA
HALA SPORTOWA
ZAPLECZE ARENY
OBSŁUGA OBIEKTU
FUNKCJE OGÓLNE
USŁUGI ŚRODOWISKOWE
ODNOWA BIOLOGICZNA I PIELĘGNACJA
CIAŁA
GASTRONOMIA
USŁUGI
OCHRONA ZDROWIA
RAZEM
W TYM POWIERZCHNIA NAJMOWANA
RAZEM M2 KOSZT M2 RAZEM KOSZT
1 566,48
2 402,45
3 763 389,88
550,57
2 402,45
1 322 716,90
244,84
2 402,45
588 215,86
310,78
2 402,45
746 633,41
310,80
2 402,45
746 681,46
619,00
246,19
793,73
259,59
4 901,98
1 918,51
2 402,45
2 402,45
2 402,45
2 402,40
1 487 116,55
591 459,17
1 906 896,64
623 639,02
11 776 748,87
4 609 111,37
5
2.1.3 SPOSÓB FINANSOWANIA INWESTYCJI
Na sfinansowanie planowanej składają się:

aport finansowy i rzeczowy Gminy,

dotacja Urzędu Marszałkowskiego,

kredyt bankowy
Tabela 3 Przedstawia źródła finansowania inwestycji wraz z ich procentowym udziałem:
NAKŁADY INWESTYCYJNE
WARTOŚĆ GRUNTU
INWESTYCJA
APORT
RZECZOWY
GMINY
3 159 700,00
3 159 700,00
BUDYNEK A
ZAGOSPODAROWANIE
TERENU
11 776 748,87
1 776 749,14
RAZEM
15 936 448,87
4 936 449,14
100,0%
31,0%
1 000 000,00
% Udział w Inwestycji
APORT
FINANSOWY
GMINY
DOFINANSOWANIE
URZĘDU MAR.
4 499 999,73
-
1 500 000,00
4 499 999,73
28,2%
KREDYT
BANKOWY
-
4 000 000,00
1 000 000,00
1 500 000,00
5 000 000,00
9,4%
31,4%
2.1.4 KREDYT INWESTYCYJNY
W analizie przyjęto następujące parametry kredytu inwestycyjnego:

Waluta kredytu PLN,

termin uzyskania kredytu – wrzesień 2012r.

okres kredytowania – 252 miesięcy (21 lat), w tym 12 miesięcy karencji w
spłacie kapitału,

oprocentowanie 8,0% w skali roku,

prowizja banku – 3,0%,

odsetki i raty kapitałowe płacone miesięcznie z uwzględnieniem okresu
karencji w spłacie kapitału,

kredyt będzie uruchamiany w 3 transzach wg harmonogramu podanego w
poniższej tabeli.
6
Tabela 4 Przedstawia wielkości kredytu inwestycyjnego w poszczególnych transzach oraz
długość trwania i karencję w spłacie kapitału poszczególnych transz:
KREDYT
Transza 1
Transza 2
Transza 3
Kwota w
walucie
1 200 000,00
1 200 000,00
2 600 000,00
PLN
Miesiąc
Długość trwania
Karencja w
uruchomienia
kredytu
spłacie kapitału
wrz-12
252
12
mar-13
246
6
wrz-13
240
0
2.2 Rachunek zysków i strat
2.2.1 PROGNOZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY
Prognozę przychodów oszacowano na podstawie analizy rynku nieruchomości oraz
informacji dodatkowych udzielonych przez Przedstawicieli Przedsiębiorstwa. .
Na przychody ze sprzedaży składają się:

przychody z wynajmu powierzchni handlowej,

przychody z wynajmu hali sportowej w formie ryczałtu dla szkół

przychody z wynajmu hali sportowej komercyjnie poza czasem
zarezerwowanym dla szkół
Pierwsze przychody uwzględniono w październiku 2013r. tj. w pierwszym miesiącu
po ukończeniu budowy.
Tabela 5 Przedstawia przyjęte wielkości przychodów:
PRZYCHODY
ODNOWA BIOLOGICZNA I PIELĘGNACJA
CIAŁA
GASTRONOMIA
USŁUGI
OCHRONA ZDROWIA
HANDEL WIELKOPRZESTRZENNY
WYNAJEM HALI (SZKOŁA) Ryczałt
WYNAJEM HALI (POZA GODZINAMI
SZKOLNYMI)
M2 ; ( l godz)
Cena
Kwota / MC
Kwota / ROK
619
246,19
793,73
259,59
0
20,00
35,00
40,00
35,00
0,00
12 380,00
8 616,65
31 749,20
9 085,65
0,00
25 000,00
148 560,00
103 399,80
380 990,40
109 027,80
0,00
300 000,00
190
160,00
30 400,00
364 800,00
117 231,50
1 406 778,00
7
2.2.2 PROGNOZA POZOSTAŁYCH PRZYCHODÓW OPERACYJNYCH
W prognozie w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych przyjęto kwotę dotacji
otrzymaną z Urzędu Marszałkowskiego w wysokości 1.500.000,00 zł.
2.2.3 PROGNOZA PRZYCHODÓW FINANSOWYCH
Pozycja nie prognozowana.
2.2.4 ZAŁOŻENIA DOTYCZĄCE KSZTAŁTOWANIA
DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
SIĘ
KOSZTÓW
Amortyzacja w okresie 2013-2033 wynika z wielkości inwestycji zrealizowanej do
września 2013 roku przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej 2,5% rocznie.
Zużycie materiałów i energii określono na poziomie 10 zł miesięcznie na m2 hali oraz
pozostałych części wspólnych nie wynajmowanych. Do kosztów tych zalicza się
oświetlenie, ogrzewanie, sprzątanie itp..
Usługi obce określono na poziomie 40.000,00 zł / mc w okresie od stycznia 2011 do
marca 2012 co daje łączną kwotę 600.000,00 zł i jest związane z przygotowaniem
inwestycji przed rozpoczęciem budowy oraz 20.000,00 zł / mc od kwietnia 2012 jako
koszty zarządzania i prowadzenia spółki.
Podatki i opłaty określono na poziomie 19,50 zł / m2 powierzchni nieruchomości
wynoszącej łącznie 4 901,98 m2.
2.2.5 PROGNOZA POZOSTAŁYCH KOSZTÓW OPERACYJNYCH
Pozycja nie prognozowana.
2.2.6 PROGNOZA KOSZTÓW FINANSOWYCH
Koszty finansowe składają się z prowizji bankowej w wysokości 3,0% od
uruchomionego kredytu inwestycyjnego oraz odsetek kredytowych płaconych od
kredytu inwestycyjnego oraz od kredytu krótkoterminowego z przeznaczeniem
8
finansowania podatku VAT. W prognozie przyjęto oprocentowanie kredytu w
wysokości 8,0% .
2.2.7 PODATEK DOCHODOWY
Podatek dochodowy od osób prawnych naliczono według obowiązującego planu
kształtowania
się
wysokości
podatku
dochodowego
od
osób
prawnych
w najbliższych latach zawartego w ustawie o podatku dochodowym od osób
prawnych, tj.:

19% podstawy opodatkowania,
W latach 2011-2033 przyjęto za podstawę opodatkowania wynik brutto.
2.3 Podstawowe wielkości bilansowe - prognoza
2.3.1 AKTYWA
Majątek trwały
W prognozowanym okresie założono, że wartość rzeczowego majątku trwałego
będzie wynikać z wielkości inwestycji oraz amortyzacji umniejszającej wartość
środków trwałych.
Zapasy
Spółka nie posiada zapasów.
Należności i roszczenia
W pozycji należności krótkoterminowe Spółka posiada należności z tytułu podatku
VAT od planowanej inwestycji. W prognozie uwzględniono zwrot podatku VAT w
okresie do 4 miesięcy od momentu poniesienia nakładów na inwestycję.
9
Środki pieniężne
Stan środków pieniężnych na koniec roku policzono jako sumę stanu środków
pieniężnych na moment uruchomienia spółki
oraz zmiany stanu środków
pieniężnych w roku bieżącym.
Rozliczenia międzyokresowe
Ustalono, że rozliczenia międzyokresowe w trakcie prognozowanych lat nie wystąpią.
2.3.2 PASYWA
Kapitały własne
Kapitały
własne
stanowią
odzwierciedlenie
wkładu
Gminy
w
projektowane
przedsięwzięcie.
Na kapitał własny
składa się wielkość aportu rzeczowego i finansowego
wniesionego w części w momencie powołania spółki, a w części w okresach
późniejszych do momentu generowania przychodów przez spółkę.
Wniesienie odpowiednich środków pieniężnych do momentu osiągania przychodów z
najmu jest niezbędne do zachowania płynności finansowej spółki.
Tabela 6 Przedstawia strukturę kapitału własnego:
KAPITAŁ WŁASNY
RAZEM
APORT
RZECZOWY
GMINY
APORT
FINANSOWY
GMINY
-
WARTOŚĆ GRUNTU
3 159 700,00
3 159 700,00
BUDYNEK
6 276 748,87
1 776 749,14
4 499 999,73
KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA BUDOWY
600 000,00
600 000,00
KOSZTY DO ROZPOCZĘCIA EKSPLOATACJI
360 000,00
360 000,00
KOSZTY FINANSOWE
369 900,00
REZERWA
243 651,13
RAZEM
11 010 000,00
369 900,00
4 936 449,14
243 651,13
6 073 550,86
Założono, że wartość kapitałów własnych będzie się zwiększać (zmniejszać) o kwotę
wygenerowanego zysku (poniesionej straty) z roku poprzedniego. Zysk netto będzie
zwiększać kapitał zapasowy.
10
Rezerwy
Założono,
iż
w
trakcie
całego
prognozowanego
okresu
Spółka
nie będzie tworzyła rezerw.
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowym zobowiązaniem spółki jest kredyt inwestycyjny w wysokości
5.000.00,00 zł uruchamiany wg harmonogramu przedstawionego w tabeli 4.
Tabela 7 Przedstawia harmonogram spłaty kredytu:
SUMA
L.P.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
ROK
2 012
2 013
2 014
2 015
2 016
2 017
2 018
2 019
2 020
2 021
2 022
2 023
2 024
2 025
2 026
2 027
2 028
2 029
2 030
2 031
2 032
2 033
5 000 000,00
Kredyt
1 200 000,00
3 800 000,00
-
150 000,00
5 000 000,00
Zadłużenie
Prowizja
36 000,00
114 000,00
-
-
1 200 000,00
4 974 363,84
4 866 552,74
4 749 793,36
4 623 343,02
4 486 397,36
4 338 085,28
4 177 463,37
4 003 509,92
3 815 118,42
3 611 090,52
3 390 128,40
3 150 826,54
2 891 662,74
2 610 988,47
2 307 018,38
1 977 818,92
1 621 296,06
1 235 181,99
817 020,63
364 152,10
0,00
Rata Kapitałowa
25 636,16
107 811,10
116 759,37
126 450,34
136 945,66
148 312,08
160 621,91
173 953,45
188 391,50
204 027,90
220 962,12
239 301,86
259 163,80
280 674,27
303 970,09
329 199,46
356 522,85
386 114,08
418 161,35
452 868,54
364 152,10
5 181 280,83
Odsetki
24 000,00
219 829,85
394 052,94
385 104,67
375 413,70
364 918,38
353 551,96
341 242,13
327 910,59
313 472,54
297 836,14
280 901,92
262 562,18
242 700,24
221 189,77
197 893,95
172 664,58
145 341,19
115 749,97
83 702,69
48 995,50
12 245,94
11
Zobowiązania krótkoterminowe
Spółka w pozycji zobowiązania krótkoterminowe posiada kredyt niezbędny do
finansowania podatku VAT.
Rozliczenia międzyokresowe
Założono,
iż
rozliczenia
międzyokresowe
i
przychody
przyszłych
okresów
w prognozowanych latach nie wystąpią.
12
2.4 Podsumowanie

Inwestor: Spółka powołana przez Gminę Rokietnica

Przedmiot inwestycji: Budowa hali sportowej oraz budynku biurowohandlowego z przeznaczeniem pod wynajem.

Okres trwania inwestycji: kwiecień 2012 – wrzesień 2013

Wartość nakładów inwestycyjnych:

Źródła finansowania:
15.936.448,87 PLN
59,2% środki własne
9.436.448,87 PLN
31,4% kredyt inwestycyjny
5.000.000,00 PLN
9,4% dotacja UM
1.500.000,00 PLN

kredyt w zł polskich

Okres trwania kredytu: wrzesień 2012 – wrzesień 2033
Przeprowadzona analiza wykazała, że Spółka nie powinna mieć kłopotów ze spłatą
zaciągniętego kredytu.
Przyjęto następujące kryterium akceptacji lub odrzucenia projektu:
 osiągnięcie wskaźnika wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) powyżej granicznej
stopy zwrotu oszacowanej na 5,15%
 osiągnięcie dodatniej wartości wskaźnika NPV,
 osiągnięcie dodatniej wartości gotówki końcowej w całym badanym okresie.
W wyniku przeprowadzonej analizy otrzymano następujące wyniki (dotyczą okresu
kredytu):
Średnioważony koszt kapitału wynosi: 5,15%
IRR na koniec okresu prognozy przekracza stopę graniczną i wnosi:
6,15%
NPV na koniec okresu prognozy roku wynosi (liczony przy stopie dyskontowej równej
kosztowi kapitału) 618.900,00 PLN
13
Gotówka końcowa jest zawsze wartością dodatnią i wynosi na koniec okresu
kredytowania 4.615.900,00 PLN
Wnioski
Operując narzędziami analizy ekonomiczno-finansowej oraz wnikliwie analizując
rynek przedstawiono możliwie najbardziej precyzyjny obraz planowanej inwestycji.
Ocena szans pozytywnej realizacji projektu wydaje się być jednoznaczna.
Elastyczność produktu w zakresie możliwości dopasowania powierzchni handlowych
pod kątem wymagań lokalowych konkretnych najemców pozwalają uznać planowane
przedsięwzięcie za odporne na zmiany ze strony popytu, z możliwością pełnego
dopasowania do zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Analiza ekonomiczno finansowa, oparta na wielkościach oddających pełen obraz
planowanego przedsięwzięcia, wykonana przy zastosowanie metody ostrożnych
szacunków wykazała jednoznacznie zasadność inwestycji. Pierwszy sprawdzian
efektywności planowanego przedsięwzięcia na poziomie wskaźników NPV i IRR
wykazał, że jest ono w pełni akceptowalne i zapewnia przy oczekiwanej stopie
dyskontowej pełen zwrot poniesionych nakładów.
Analiza sytuacji finansowej przedsiębiorstwa w momencie realizacji projektu
inwestycyjnego również przyniosła pozytywne wyniki. Prognoza bilansu, rachunku
wyników oraz przepływów pieniężnych potwierdziła zasadność inwestycji, wykazując,
iż w trakcie realizacji przedsięwzięcia sytuacja finansowa kredytobiorcy nie ulegnie
pogorszeniu i przez cały czas będzie możliwa płynna kontynuacja spłaty zobowiązań
wobec kredytodawcy.
14
3 Załączniki
3.1 BILANS
3.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
3.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
15