Mi*dzynarodowe cykle koniunkturalne na rynkach - e

Międzynarodowe cykle
koniunkturalne na rynkach
nieruchomości
Cykliczność rynku nieruchomości mieszkaniowych
wynika z cech rynku, zwłaszcza:
 lokalność
 proces budowlany, sztywna podaż
 zmienny popyt fundamentalny (migracje, dochody, demografia; cykle biznesowe)
 powiązanie z rynkiem gruntów (sztywna podaż)
 powiązanie z sektorem finansowym (stopy procentowe, ocena ryzyka, instrumenty,
spekulacje)
 koszty transakcji, heterogeniczność nieruchomości mieszkaniowych
 konsumpcyjny i inwestycyjny charakter dobra
 kapitałochłonność, wysoka elastyczność dochodowa.
Cykliczność rynku nieruchomości komercyjnych
 międzynarodowe przepływy kapitału
 outsourcing produkcji i usług
 dźwignia finansowa
 ryzyko kredytodawcy, mniejsze inwestora
 niska płynność rynku, zróżnicowanie form transakcji, mała przejrzystość
– problem wyceny
Mnożnik kredytowy
Gospodarka
Rynek nieruchomości
Ożywienie gospodarcze
Rynek finansowy
Wzrost ilości kredytów
Wzrost popytu na nieruchomości
Niewystarczająca podaż
Wzrost czynszów / spadek stóp zwrotu
Boom gospodarczy
Spowolnienie gospodarcze
boom budowlany
wzrost podaży, spowolnienie popytu
boom kredytowy
wzrost stóp procentowych
spadek czynszów / wzrost stóp zwrotu
Recesja gospodarcza
Kryzys na rynku nieruchomości
Ograniczenie akcji kredytowej
Model rynku nieruchomości Wheaton, DiPasqual
Czynsz (R)
Rynek kapitałowy:
Wycena
P=R/k
Rynek użytkowników:
Stopa
procentowa
Kształtowanie czynszów
D (R, Gospodarka) = S
K - stopa
kapitalizacji
Zasób m2 (S)
Cena (P)
S=C/δ
(ΔS = C - δ S)
P = f (C)
δ stopa amortyzacji
Rynek kapitałowy:
Budownictwo
Rynek użytkowników:
Budownictwo (m2) C
Dostosowania zasobu
5
Wzrost gospodarczy i popyt na nieruchomości
Czynsz (R)
Rynek kapitałowy:
P=R/k
Rynek użytkowników:
Wycena
Kształtowanie czynszów
D (R, Gospodarka) = S
Cena (P)
Zasób m2 (S)
S=C/δ
P = f (C)
(ΔS = C - δ S)
Rynek kapitałowy:
Rynek użytkowników:
Budownictwo
Budownictwo (m2)
Dostosowania zasobu
6
Długoterminowe stopy procentowe a popyt na
inwestycje w nieruchomości
Czynsz (R)
Rynek kapitałowy:
P=R/k
Rynek użytkowników:
Kształtowanie czynszów
Wycena
D (R, Gospodarka) = S
Zasób m2 (S)
Cena (P)
S=C/δ
P = f (C)
(ΔS = C - δ S)
Rynek kapitałowy:
Rynek użytkowników:
Budownictwo
Budownictwo (m2)
Dostosowania zasobu
7
Koszty kredytu, budowy i podaż powierzchni
Czynsz (R)
Rynek kapitałowy:
P=R/k
Rynek użytkowników:
Kształtowanie czynszów
Wycena
D (R, Gospodarka) = S
Cena (P)
Zasób m2 (S)
S=C/δ
P = f (C)
(ΔS = C - δ S)
Rynek kapitałowy:
Budownictwo
Rynek użytkowników:
Budownictwo (m2)
Dostosowania zasobu
8
Prosty model
cyklu – reakcja
na szok
popytowy
Cykliczność międzynarodowych rynków
nieruchomości
Liberalizacja gospodarcza:
 deregulacja rynków
 integracja gospodarek krajowych z gospodarką
międzynarodową
 zmiany polityki makroekonomicznej
 wzrost BIZ
 swobodny przepływ kapitału finansowego i deregulacja rynków
finansowych
 zmiana relacji między państwem, rynkiem i społeczeństwem
Cykliczność międzynarodowych rynków
nieruchomości
Strukturalne zmiany gospodarcze a rynek nieruchomości:
• wzrost zależności między rynkiem nieruchomości a rynkiem
finansowym: niestabilności, cykliczność, nieefektywność rynków;
• zmiany przestrzenno – strukturalne na świecie, zróżnicowanie
rynków nieruchomości
Międzynarodowe cykle nieruchomości
Zmiany
poziomu
dochodów i
dystrybucji
dochodów
Rynek
nieruchomości
Zmienne stopy
procentowe
Niestabilność
przepływów
kapitałów
Makroekonomia
Płynność kursów
walutowych
Sektor
finansowy
Cykle na rynku nieruchomości
• Endogenne – konsekwencja opóźnień / czasu trwania realizacji
budownictwa
• Egzogenne – spowodowane przez transmisję zewnętrznych czynników
makroekonomicznych
Cykle na rynkach nieruchomości (globalnych, od 1970r.)
Wartości nieruchomości
w relacji do kosztów
budowy rosną.
Deweloperzy zwiększają
działalność
Nowe inwestycje nie są
rozpoczynane. Spada l.
miejsc pracy w sektorze.
Recesja gospodarcza
Powolne ożywienie w
gospodarce
Bardzo dużo nowego
kapitału napływa na
rynek i cykl powtarza się
Kapitał własny i dług
zasilają sektor
nieruchomości
Podaż nadal rośnie
(koniecznie budów)
Wzrost zatrudnienia i
popytu na powierzchne
biurowe. Wzrost
dochodów
Wartość rynkowa
przewyższa koszty –
nowe inwestycje
rozpoczynane
Narasta aktywność
budowlana i miejsca
pracy w budownictwie i
sektorze nieruchomości
Wartość nieruchomości
spada (poniżej kosztów
zastąpienia)
Ponowny wzrost
czynszów
Napływ kapitału
inwestycyjnego –
przewidywane wysokie
stopy zwrotu
Czynsze spadają
Wartość nieruchomości
nadal niższa od kosztów
– brak nowych inwestycji
Wzrost czynszów –
wartość – nowe
inwestycje
Podaż zaczyna
przewyższać popyt
najemców
Cykl na rynku północnoamerykańskim 19801992 r. (kursy walutowe)
• regeneracja obszarów śródmiejskich przez władze lokalne
• popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe
• nowe sposoby finansowania inwestycji, np. York, Olympia używają euroobligacji i
krótkoterminowych obligacji korporacyjnych (w 1992 r. zadłużenie na świecie na poziomie 13,5
miliardów USD) – przyczyniają się do przeniesienia kryzysu do UK (projekt Canary Wharf)
• wzrost ryzyka płynności na rynku nieruchomości
•Deregulacja Savings and Loans Societies. Depository Monetary Control Act z 1980 r. umożliwiła
rozszerzenie kredytowania o kredyty dla sektora nieruchomości komercyjnych
•Przeinwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych, spadek czynszów
•Wysokie stopy procentowe na początku lat 80-tych, napływ kapitałów (spekulacyjnych) z Japonii,
płynne kursy walutowe
Kryzys na rynku nieruchomości w Wielkiej
Brytanii 1985 – 1999 (sektor bankowy)
• strukturalne zmiany gospodarcze (wzrost zatrudnienia w sektorach usług, finansach,
firmach technologicznych)
• odnowa śródmieść przez lokalne władze brytyjskie
• duży popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe
• rozszerzenie działalności przez Olympia and York na Wielką Brytanię, Londyn
• rozwój „eksperymentalnych” instrumentów i sposobów finansowania inwestycji
• silny wzrost na rynku nieruchomości od połowy lat 80-tych, wzrost czynszów, popytu
na nieruchomości biurowe i nasilonym finansowaniem ze środków obcych
• ze wzg na strukturę finansowania, deweloperzy podatni na wahania czynszów, koszty
obsługi zadłużenia (wzrost stóp procentowych) i zawirowania makroekonomiczne
Kryzys na rynku nieruchomości w Wielkiej
Brytanii 1985 – 1999 (sektor bankowy)
• ok. roku 1992 rynek nasycony, 25% stopa pustostanów, spadek wartości kapitałowej o 50%
• nadmierna koncentracja ryzykownego finansowania/kredytowania projektów
nieruchomościowych
• asymetria informacji między bankami a sektorem nieruchomości, nadmierne finansowanie
kredytowe, problemy płynności sektora nieruchomości
•Restrukturyzacja zadłużenia i całego projektu Canary Wharf
• ok. roku 1992 rynek nasycony, 25% stopa pustostanów, spadek wartości kapitałowej o 50%
• nadmierna koncentracja ryzykownego finansowania/kredytowania projektów
nieruchomościowych
• asymetria informacji między bankami a sektorem nieruchomości, nadmierne finansowanie
kredytowe, problemy płynności sektora nieruchomości
•Restrukturyzacja zadłużenia i całego projektu Canary Wharf, znaczenie brytyjskiego prawa
upadłościowego
Bańka cenowa na japońskim rynku
nieruchomości, 1986 – 1996 r.
• warunki kryzysu: deregulacja rynku finansowego, cykliczny napływ kapitałów
zagranicznych, liberalizacja polityki monetarnej, deformacje w systemie
podatków od nieruchomości, zmiany przestrzenno-strukturalne w japońskich
miastach – niestabilna struktura gospodarki
• pod koniec lat 80-tych kolosalna wartość japońskich aktywów: wartość rynku
akcji to ok. 44% całego światowego rynku akcji, wartość nieruchomości – 20
trylionów USD, tj. 2x wartość całego światowego rynku obligacji!
•Na początku lat 90-tych bańka pękła, spadły wartości aktywów, pozostało
niespłacalne zadłużenie, spadek czynszów a wszystkie wartości spadały do 2000r.
•Upadłości firm deweloperskich i budowlanych
•Ryzyko upadłości banków – interwencja państwa
Przyczyny kryzysu na rynku nieruchomości w
Japonii
 nadmierne międzynarodowe przepływy kapitałowe
 nadwyżki w rachunkach bieżących
 nadmierna płynność zderegulowanego sektora finansowego
 niedobory gruntów
 niskie stopy procentowe, wysoki poziom oszczędności (sfera makroekonomiczna)
 specyfika planowania przestrzennego w Japonii
 niskie opodatkowanie nieruchomości w Japonii (w kontraście do podatków
kapitałowych)
 deformacje i nieefektywność rynków finansowych w Japonii
Nadmierna deregulacja rynku finansowego
Kryzys azjatycki 1997 - 1999
Tajlandia, Malezja, Indonezja, Korea Południowa
 napływ krótkoterminowych kapitałów zagranicznych (z 23mld USD w 1989 r. do 150
mld USD w 1996, spadek do -50mld w 1997r.)
nadmierne wycofywanie kapitałów z Azji w 1997r.
 niestabilne, nieuregulowane rynki finansowe krajów rozwijających się; nieefektywne
 systemy fiskalne stymulują cykliczność gospodarki
 nadmierne inwestycje na rynku nieruchomości: wzrost wartości od 26% (Malezja) do
54% (Indonezja) w lat. 1991 – 1996; następnie spadki
 spadek wartości walut lokalnych; wzrost ubóstwa, spadek dochodów
Przyczyny kryzysów
 nieefektywność sektora finansowego, dynamiczne nierównowagi, asymetria
informacji
 ogromne powiązanie rynku nieruchomości z sektorem finansowym
 niska płynność rynku nieruchomości, niska transparentność rynku
 wysokie ryzyko nieruchomości – finansowanie kredytem
 przecenianie możliwości ożywienia na rynku nieruchomości
 większa podatność gospodarek krajów rozwijających się na międzynarodowe
przepływy kapitałowe
‚krótkowzroczność’ decydentów (inwestorów)
„Bubble economy” Allen, Gale, 2000
1. liberalizacja monetarna i rynków finansowych
2. gwałtowny wzrost cen akcji i nieruchomości
3. pęknięcie bańki, niespłacane kredyty, kryzys bankowy