Mieszkanie dla Młodych i szybkich
advertisement
Biuletyn Hipoteczny 01.2014 Mieszkanie dla Młodych i szybkich 23 grudzień 2013, źródło: Halina Kochalska Dwa banki, PKO BP i Pekao, już podpisały, a do końca stycznia 2014 r. prawdopodobnie kolejnych 15 podpisze z BGK umowę na sprzedaż kredytów z programu Mieszkanie dla Młodych. W przypadku poprzedniego programu pomocy Rodzina na Swoim, takie rozszerzenie zasięgu zajęło lata. Tym razem jest inaczej. Rynek już wie jak popularne mogą być kredyty z pomocą państwa, a do pośpiechu mobilizuje reguła, jaka będzie rządziła dopłatami, czyli kto pierwszy, ten lepszy. W przeciwieństwie do RnS, roczny limit dopłat będzie ograniczony. Zgodnie z zapisem ustawy, w pierwszym roku wyniosą one 600 mln zł, czyli wystarczą na ok. 20 tys. kredytów, czyli 10-12 proc. rocznej sprzedaży dla całego rynku. W 2015 r. będzie to 715 mln zł, w 2016 r. 730 mln zł, w 2017 r. 746 mln zł, a w 2018 r. 762 mln zł. Doświadczenia z programu Rodzina na Swoim pokazują, że apetyt na dopłaty potrafi być o wiele wyższy. W trzech ostatnich latach obowiązywania RnS kredyt taki zaciągało rocznie od 43 do ponad 51 tys. osób. Chociaż w odróżnieniu od obecnych rozwiązań, w których kupować można tylko nowe mieszkania i domy, ewentualnie domy budować, klienci RnS mogli wybierać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nawet przy ograniczonym zasięgu programu bez ostatnich w kolejce się nie obędzie. W tym przypadku spóźnienie może oznaczać, że cały wysiłek włożony w poszukiwanie nieruchomości i załatwianie formalności kredytowych, pójdzie na marne. Ogromnego znaczenia nabierze fakt, jak długo w danym banku ważna będzie decyzja kredytowa i czy deweloper zgodzi się na wydłużenie terminu zamknięcia transakcji. Jeśli ważność decyzji kredytowej nie przejdzie na kolejny rok, a deweloper będzie się spieszył ze sprzedażą lokalu, cały wysiłek pójdzie na marne. Zapowiada się, że próba skorzystania z dopłat niejednej osobie z końca kolejki nieźle zalezie za skórę, bo zarówno poszukiwania lokalu jak i procedury kredytowe będzie musiała zacząć od nowa. Chociaż patronujący programowi MdM, Bank Gospodarstwa Krajowego, deklaruje, że będzie trzymał rękę na pulsie. Stopień dostępności dopłat będzie ogłaszał w Biuletynie Informacji Publicznej i na swojej stronie internetowej (www. bgk.com.pl). Dodatkowo pracownicy banków zaangażowanych w MdM będą mogli w specjalnej aplikacji, na bieżąco sprawdzać dostępny limit na koniec poprzedniego dnia. Po przekroczeniu w danym roku 95 proc. przewidzianych dopłat, BGK będzie publikował komunikaty o zaprzestaniu przyjmowania wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na dany rok. W grę ewentualnie będzie wchodziło również wykorzystanie części puli pomocy z następnego roku, jeśli tak zadecyduje ustawodawca. W takiej sytuacji BGK opublikuje komunikat o zakończeniu przyjmowania wniosków po wykorzystaniu 50 proc. pomocy na lata przyszłe. Po 1 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Biuletyn Hipoteczny Strona 1 | 5 Wydział Współpracy z ING UF stycznia roku następnego będzie można składać wnioski w ramach pozostałego na dany rok limitu środków. Drożeją kredyty bez wkładu własnego 30 grudzień 2013, źródło: newseria.pl Mimo spodziewanego wyhamowania na rynku nieruchomości z powodu braku rządowego programu wsparcia dla kupujących mieszkania deweloperzy nie narzekają na tegoroczną sprzedaż. Była większa niż w minionych latach. Obniżenie cen spowodowało większą skłonność do inwestowania w nieruchomości niż na lokatach czy na giełdzie. Natomiast programy rządowe mają na cały rynek niewielki wpływ. 2013 rok był nadspodziewanie dobry dla rynku mieszkaniowego, zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Od połowy roku obserwowaliśmy znaczne zainteresowanie kupnem nowych mieszkań i wiele firm zanotowało rekordowe wprost wyniki sprzedaży w ciągu ostatniego półrocza - mówi Jacek Bielecki, dyrektor ds. jakości segmentu deweloperskiego w Grupie Marvipol, jednym z największych warszawskich deweloperów. Stołeczna grupa zamyka rok z rekordowymi wynikami w ciągu 11 miesięcy 2013 roku znalazła nabywców na 522 mieszkania i lokale użytkowe, co daje więcej niż w całym 2011 r. W listopadzie br. Marvipol sprzedał 61 lokali, wobec 9 sprzedanych w listopadzie 2012 r. Cały rok grupa zakończy sprzedażą na poziomie ok. 600 lokali. - To będzie o kilkadziesiąt procent więcej niż w poprzednich latach. Najbardziej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe do 50 m2. Sprzedają się zarówno te ze średniej półki, jak i te z trochę wyższej - informuje Jacek Bielecki. Mieszkania z segmentu ekonomicznego odpowiadają za jedną czwartą wolumenu sprzedaży grupy, a ich udział w wartości sprzedaży jest istotnie mniejszy. Marvipol zakłada, że ten trend utrzyma się również w nadchodzącym roku i w kolejnych latach, ponieważ zamierza skoncentrować się na projektach o wyższym standardzie. - Od kilku miesięcy obserwujemy lekki, ale zauważalny wzrost cen. Maleje chęć deweloperów do obniżek, do negocjacji cen - mówi Jacek Bielecki agencji informacyjnej Newseria Biznes. - O ile ceny katalogowe nieznacznie wzrosły lub wręcz nie wzrosły, to cena transakcyjna rzeczywiście jest wyższa. To właśnie niskie stawki napędzały koniunkturę w drugiej połowie mijającego roku. - Rynek uznał, że cena, którą dzisiaj deweloperzy oferują, jest atrakcyjna. Wyliczyliśmy, że uwzględniając siłę nabywczą to jest cena sprzed 2006 roku, więc sprzed gwałtownego wzrostu stawek - wyjaśnia Jacek Bielecki.- Zaobserwowaliśmy też stosunkowo duży udział transakcji gotówkowych. W niektórych realizacjach to jest nawet 30 proc., czego od dawna nie obserwowaliśmy. Myślę, że bierze się to stąd, ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Biuletyn Hipoteczny Strona 2 | 5 Wydział Współpracy z ING UF że wiele osób, dysponujących gotówką uznało, że inwestycja w mieszkanie jest atrakcyjniejsza niż lokata bankowa, inwestowanie na giełdzie czy w fundusze inwestycyjne. Dysponujący kapitałem rezygnowali z nisko oprocentowanych lokat, inwestując w realną gospodarkę, czyli w nieruchomości. A z drugiej strony ci, którzy nie mają dostępu do gotówki, a spodziewają się wejścia w życie nowych regulacji (Rekomendacji S), która likwiduje kredyty na 100 proc. wartości nieruchomości, zdecydowali się na wzięcie kredytu i kupno mieszkania. - Natomiast wbrew naszym obawom nie zaobserwowaliśmy negatywnego wpływu braku rządowych programów. Nie było w tym roku żadnego wsparcia dla kupujących: Rodzina na swoim się skończyła, program Mieszkanie dla młodych wejdzie dopiero w przyszłym roku. Obawialiśmy się, że to będzie czynnikiem hamującym chęć zakupu. Okazało się, że nie. Nabywcy już się przekonali, że te programy rządowe mają niewielkie znaczenie i że nie warto czekać na nowe programy, trzeba liczyć na własne siły - podsumowuje przedstawiciel Marvipolu. Podsumowanie 2013 roku w kredytach hipotecznych 19 grudzień 2013, źródło: Dom Kredytowy Notus S.A. Michał Krajkowski Główny Analityk Niskie stopy procentowe i taniejący kredyt to znaki, pod którymi upłynął rok 2013. Dzięki decyzjom Rady Polityki Pieniężnej kredytobiorcy zaoszczędzili nawet kilkaset złotych miesięcznie. Równie niskiego oprocentowania możemy spodziewać się w nadchodzącym 2014 roku. Każdy kredytobiorca spłacający kredyt w złotym może kończący się rok zaliczyć do udanych. Oprocentowanie kredytu w 2013 roku spadło o prawie o 1,5 punktu procentowego, a wszystko to za sprawą Rady Polityki Pieniężnej, która wielokrotnie obniżała stopy procentowe. Cykl obniżek został zapoczątkowany jeszcze w 2012 roku, kiedy to RPP dwukrotnie obniżyła stopy procentowe NBP. W 2013 roku zanotowaliśmy łącznie 6 obniżek i to głównie za sprawą tych działań spadł Wibor 3 miesięczny. Na początku roku notowaliśmy poziom 4,10%, a w grudniu Wibor wynosi 2,65%. Oznacza to spadek oprocentowania i w konsekwencji niższą miesięczną ratę. Przykładowo osoba spłacająca kredyt w wysokości 300 tysięcy złotych, w styczniu 2013 roku zapłaciła ratę na poziomie około 1730 złotych. W grudniu 2013 roku rata tego samego kredytu będzie niższa o około 250 złotych i wyniesie około 1480 złotych. Decyzje Rady Polityki Pieniężnej odczuli już wszyscy kredytobiorcy, niezależnie od okresu, w którym kredyt został udzielony i niezależnie od tego, jak często dany bank aktualizuje oprocentowanie swoich kredytów. Wyższa zdolność kredytowa Niższe stopy procentowe to także dobra informacja dla osób, które dopiero zaciągnęły kredyty w 2013 roku. Za sprawą niskiego oprocentowania wzrosła ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Biuletyn Hipoteczny Strona 3 | 5 Wydział Współpracy z ING UF zdolność kredytowa. Na początku roku rodzina z jednym dzieckiem zarabiająca w sumie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce mogła uzyskać średni kredyt w wysokości 395 tysięcy złotych. Po 12 miesiącach dostępna kwota wzrosła o około 10 procent do poziomu 435 tysięcy złotych. Podobne wzrosty dostępnych kwota obserwujemy dla wszystkich grup kredytobiorców, niezależnie od liczby osób w gospodarstwie domowym, czy poziomu dochodów. Rok 2014 – Rekomendacja S Nadchodzący rok oznacza duże zmiany na rynku kredytowym. Największy wywoła niewątpliwie wprowadzenie nowej Rekomendacji S, uchwalonej w czerwcu 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dokument ten musi zostać wprowadzony przez wszystkie banki najpóźniej do końca 2013 roku, co będzie oznaczać, że w nowy 2014 rok wejdziemy w nieco zmienionej rzeczywistości kredytowej. Jednym z obszarów, który zmienia Rekomendacja S jest wymóg wniesienia przez kredytobiorcę wkładu własnego na poziomie minimum 5%. Dla wszystkich kredytów udzielonych w nadchodzącym roku LTV (loan to value – kwota kredytu do wartości nieruchomości) nie będzie mogło przekroczyć 95 procent. Warto pamiętać, że w kolejnych latach wymagania te będę jeszcze zaostrzane i tak w roku 2015 LTV nie będzie mogło być wyższe niż 90%. Kolejną zmianą, tym razem pozytywną z punktu widzenia kredytobiorcy, jest wydłużenie okresu kredytowania na potrzeby liczenia zdolności kredytowej. Dotychczas nawet, jeśli kredyt był udzielony na 30 czy 40 lat, zdolność kredytowania była liczona dla 25 lat. Zgodnie z nową Rekomendacją banki będą mogły ten okres wydłużyć o 5 lat. Przełoży się to na wzrost dostępnych kwot o około 5-7 procent. Rekomendacja S wprowadza także ograniczenie dla maksymalnego okresu spłaty. KNF sugeruje, aby nie przekraczał on 25 lat, jednak po przedstawieniu kredytobiorcy informacji o konsekwencjach wydłużenia okresu spłaty możliwe będzie udzielenie kredytu na 35 lat. Skończą się zatem oferty finansowania na 40 czy nawet 50 lat. Należy ocenić to pozytywnie, gdyż dłuższy okres spłaty w sposób znaczący i nieproporcjonalny do spadku raty podnosił łączne koszty odsetkowe. Skrócenie okresu kredytowania pozwoli na ograniczanie kosztów zapłaconych odsetek. Rekomendacja S formalnie potwierdziła także koniec kredytów walutowych na polskim rynku. Od lipca 2014 roku banki będą mogły udzielać takich kredytów tylko osobom zarabiającym w danej walucie. Warto podkreślić, że już dzisiaj w wielu instytucjach taka właśnie polityka kredytowa ma zastosowanie. Kredyt w euro może otrzymać tylko klient zarabiający w euro. W nielicznych bankach mogą o taką pożyczkę ubiegać się także zarabiający w złotym, ale tylko pod warunkiem osiągania dochodów na poziomie kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie. Jednak pomimo to zainteresowanie kredytami walutowymi jest znikome i ich udział w nowo udzielanych zobowiązaniach wynosi poniżej 1 procenta. Mieszkanie dla Młodych Z półrocznym opóźnieniem od 1 stycznia 2014 roku wystartuje rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Osoby nabywające mieszkanie lub dom na rynku ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Biuletyn Hipoteczny Strona 4 | 5 Wydział Współpracy z ING UF pierwotnym będą mogły otrzymać dopłatę do wkładu własnego na poziomie 10 lub 15 procent wartości nieruchomości. Z jednej strony pozwoli to na wypełnienie wymogów Rekomendacji S, ale także spowoduje obniżenie miesięcznych rat kredytowych z uwagi na niższą kwotę zaciąganego kredytu. W ten sposób sfinansować będzie można zakup mieszkania o powierzchni do 75 metrów kwadratowych i domu do 100 metrów kwadratowych. Jeśli nieruchomość będzie nabywać rodzina z co najmniej 3 dzieci, wówczas limit powierzchni jest zwiększony o 10 metrów kwadratowych. Z kredytu z rządowym wsparciem będą mogły skorzystać tylko małżeństwa oraz osoby samotne, z programu zostały wyłączone związki nieformalne. Program Mieszkanie dla Młodych będzie miał zastosowanie tylko w przypadku sfinansowania nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym. Oznacza to, że duża część transakcji będzie pozbawiona takiego wsparcia. Z programu wyłączone w praktyce są także osoby mieszkające w małych miejscowościach, gdzie nie są realizowane żadne inwestycje deweloperskie. Warto także pamiętać, że cena nabywanej nieruchomości także nie może przekroczyć ustalonego limitu. W praktyce oznacza to, że także w kilku dużych ośrodkach (Kraków, Warszawa, Wrocław) trudno będzie znaleźć mieszkanie spełniające wymogi programu. Pewną formę wsparcia będą mogły także uzyskać osoby budujące dom systemem gospodarczym. Dla osób w wieku poniżej 36 roku życia, które budują pierwszy taki dom oraz w sytuacji, gdy powierzchnia użytkowa domu nie przekracza 100 metrów kwadratowych utrzymano możliwość zwrotu podatku Vat na niektóre materiały budowlane. Niskie stopy procentowe W nadchodzącym roku należy oczekiwać dalszego utrzymania niskich stóp procentowych. Członkowie RPP sugerują, że co najmniej do lipca 2014 roku stopy nie powinny się zmienić, co przełoży się na tani kredyt i wyższą zdolność kredytową klientów. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Biuletyn Hipoteczny Strona 5 | 5 Wydział Współpracy z ING UF
