NOWELIZACJA USTAWY O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH

NOWELIZACJA USTAWY O SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH.
Z dniem 31.07.2007 r wchodzi w życie uchwalona przez sejm w dniu 14.06.2007r
kolejna nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W ocenie wielu środowisk
związanych ze spółdzielczością, zmiany te zbyt głęboko
ingerują w struktury prawno -
własnościowe członków, gospodarkę rzeczowo – finansową
a także
w samorządność
Spółdzielni w sposób istotny utrudniając jej sprawne działanie i funkcjonowanie. Ponadto takie
„wyróżnienie” spółdzielni mieszkaniowych spośród podmiotów gospodarczych - zarządców
nieruchomości, zrzeszeń gospodarczych czy innych spółdzielni,
narusza zasadę równego
traktowania podmiotów w obrocie gospodarczym. Nowelizacja wnosi
również
szereg zmian w tym
takich, które wzbudzają liczne kontrowersje w opinii wielu środowisk zwłaszcza
prawniczych
jako
niezgodne Konstytucję RP. Rozważane jest zaskarżenie części tych
przepisów do Trybunału Konstytucyjnego.
Są
również i takie zmiany, które wzbudzają wątpliwości interpretacyjne i wymagają
przedyskutowania oraz zajęcia stanowiska przez osoby będące znawcami prawa i materii
spółdzielczej, z tego też względu o nich nieco później w kolejnych wydaniach AKTUALNOŚCI
PSM. Z nowymi uregulowaniami możemy się zgadzać lub nie, natomiast nie zmienia to faktu,
że wchodzą one w życie i trzeba je przyjąć do wiadomości i stosowania mimo, że w obecnej
chwili trudno wyrokować czy w jakim zakresie orzeczenia Trybunału mogą je zmienić.
Na to z pewnością będziemy musieli wszyscy cierpliwie poczekać. Natomiast
celowo
wybraliśmy i poniżej przedstawiamy te zmiany, które są ważne od dnia wejścia w życie
ustawy, ponieważ dotyczą one możliwości korzystania przez członków Spółdzielni z istotnych
praw.
 Przekształcenia mieszkań tylko w odrębna własność i na nowych zasadach
finansowych.
Zanim o samych przekształceniach parę słów również związanych z tym tematem.
Zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa nie oznacza, że przestają takie
lokale istnieć. Tak jak do tej pory można je sprzedawać, darować, ustanawiać zabezpieczenie
pod kredyt. Podlegają dziedziczeniu, spadkobraniu i egzekucji. Ale dla osób oczekujących na
mieszkanie, a takich jeszcze nasza Spółdzielnia posiada , zakaz ten oznacza , że zgodnie z
nowym uregulowaniem mogą oni otrzymać jedynie mieszkanie na odrębną własność i to
wpłacając wartość rynkową prawa.
Jeśli chodzi o przekształcenia to znika z przepisów możliwość przekształcenia
lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własnościowe. Oznacza to, że lokator będzie mógł
wystąpić jedynie o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. Umowa taka wymaga
formy aktu notarialnego z czym związane są opłaty wynoszące ¼ minimalnego
wynagrodzenia za pracę - obecnie 234,00 zł.
Warunkiem zawarcia umowy:

jest spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu przypadającego na lokal, o ile Spółdzielnia
korzystała z takiej pomocy publicznej (są to niewielkie kwoty w porównaniu z tymi, które
musieli
wnosić
członkowie
Spółdzielni
przekształcający
prawo
do
lokalu
przed
przekształceniem
na
dotychczasowych zasadach)

spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.
Odstąpiono
od
obowiązku
jednorazowego
wnoszenia
przypadających na lokal zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na remont
bądź modernizację. Oznacza to, że opłaty te będą wnoszone przez użytkowników lokali na
dotychczasowych zasadach tj. w opłacie na fundusz remontowy ponieważ nikt nie ma chyba
wątpliwości, że żaden przepis
nie zwolni Spółdzielni długoterminowych
zobowiązań
zaciągniętych na termomodernizacje naszych zasobów.
Te same zasady dotyczą osób, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu, a będą
chciały zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu oczywiście z wyłączeniem obowiązku
spłaty minimalnej kwoty umorzenia.
 Preferencje finansowe z tyt. przekształceń po 23.04.2001r
Nowelizacja uprzywilejowała grupę członków, którzy przekształcili lokatorskie prawo do
lokalu na własnościowe po dniu 23.04.2001r w systemie ratalnym. Otóż z dniem 31.07.2007r
należności tych osób z tytułu niespłaconych rat z mocą ustawy podlegają umorzeniu. Ze
wstępnych wyliczeń wynika, że skutkiem takiego umorzenia
do kasy, ściślej na fundusz
remontowy, Spółdzielni nie wpłyną środki w wysokości ok. 55.000 zł, które do tej pory zasilały
fundusz remontowy przeznaczony na remonty naszych budynków .
Jeszcze bardziej negatywne dla całej Spółdzielni skutki finansowe ma zapis, mocą którego
Walne Zgromadzenie może postanowić, aby kwoty wniesione przez osoby z
przekształcenia prawa do lokalu
tytułu
dokonane po dniu 23.04.2001r ( różnica pomiędzy wartością
rynkowa lokalu, a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym pomniejszona o udzieloną przez
Spółdzielnie bonifikatę) zaliczyć na poczet wpłat na fundusz remontowy. W związku z tym
osoby, których takie rozliczenie dotyczy zwolnione byłyby z miesięcznych wpłat na fundusz
remontowy do czasu skompensowania należności. Ze wstępnych ocen wynika, że sytuacja taka
dotyczy ok. 90 –ciu osób, a wpłaty na fundusz remontowy zostałyby pomniejszone o kwotę ok.
870.000,00 zł.
 Szerszy dostęp do informacji o pracach spółdzielni
Ustawodawca określił zasady udostępnienia członkom Spółdzielni różnego rodzaju dokumentów
związanych z jej działalnością. Tak jak do tej pory członek spółdzielni ma prawo otrzymać
nieodpłatnie odpis statutu oraz regulaminów wydanych na jego podstawie. Natomiast zmiana
dotyczy
przyznania członkom Spółdzielni prawa do otrzymania ale już za odpłatnością kopii
uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad tych organów , protokołów rocznych
sprawozdań finansowych , protokołów lustracji oraz faktur i umów z osobami trzecimi. Przed
zmianą członkom przysługiwało
jedynie prawo wglądu do tych dokumentów. Nawiasem
mówiąc w ciągu całego okresu obowiązywania tego przepisu tj. od 2005 roku z możliwości
takiej skorzystało zaledwie parę osób.

Walne Zgromadzenia zamiast Zebrania Przedstawicieli
Kolejna zmiana dotyczy likwidacji Zebrania Przedstawicieli na rzecz Walnego Zgromadzenia To
bardzo istotna zmiana w funkcjonowaniu organów Spółdzielni niosąca za sobą szereg trudności
organizacyjnych związanych z dobrym przygotowaniem i sprawnym przeprowadzeniem
Walnego Zgromadzenia. Do tej pory interesy wszystkich członków Spółdzielni reprezentowali
wybrali na Zebraniach Grup Członkowskich ich Przedstawiciele tworząc
najwyższy organ
spółdzielni tj. Zebranie Przedstawicieli władne do podejmowania najważniejszych decyzji
obowiązujących wszystkich członków Spółdzielni oraz wszystkie jej organy. To przyjęty i
akceptowany w każdym demokratycznym państwie mechanizm działania demokracji pośredniej.
Zwołanie takiego Zebrania musiało być poprzedzone zorganizowaniem Zebrań Grup
Członkowskich z udziałem członków Spółdzielni przynależnych do danej grupy członkowskiej,
po to by mogli oni zapoznać się i wyrazić swoją opinię na temat spraw i decyzji podejmowanych
przez Zebranie Przedstawicieli . Jeśli więc jakaś sprawa nie była akceptowana przez członków,
mogli
wyrazić to przez przegłosowanie stosownego wniosku do Zebrania Przedstawicieli .
Natomiast Walne Zgromadzenie to organ stanowiony przez wszystkich członków Spółdzielni – w
naszym przypadku to ok. 2800 osób, które w sposób czynny mogą brać udział w zebraniu z
głosem decydującym. Trudno więc będzie przewidzieć ile osób zechce wziąć udział w zebraniu,
jak duże pomieszczenie należy na ten cel przygotować , jak szybko zweryfikować członkostwo
osób
chcących uczestniczyć w zebraniu by sprawnie i w terminie rozpocząć obrady.
Konsekwencją takiego uregulowania jest likwidacja Zebrań Grup Członkowskich . Co prawda
ustawodawca umożliwił podzielenie Walnego Zgromadzenia na części, ale wziąwszy pod uwagę
ustawowo określone terminy zgłaszania przez członków Spółdzielni wniosków i projektów
uchwał, a także terminy wnoszenia do nich poprawek i sposób podejmowania uchwał istnieje
obawa , że cząstkowe Walne Zgromadzenia mogą obradować przez
rok
nie podejmując
skutecznie żadnej uchwały.
 Rozliczenie kosztów eksploatacji na nieruchomości
Takie uregulowanie może spowodować dość istotne zróżnicowanie opłat eksploatacyjnych dla
poszczególnych budynków lub grup budynków w zależności od wyniku finansowego na danej
nieruchomości. W naszej Spółdzielni jest 19 takich nieruchomości mieszkaniowych.
Zmian jest bardzo dużo i wymagają one podjęcia szeregu bardzo ważnych decyzji rzutujących na
dalsze funkcjonowanie Spółdzielni i jej organów.
Trwają więc intensywne prace nad
przygotowaniem projektu zmian statutowych, które musza zostać uchwalone przez Zebranie
Przedstawicieli najpóźniej do dnia 30 listopada 2007r po czym zgłoszone do Krajowego Rejestru
Sądowego najpóźniej do dnia 31 grudnia 2007.