Upadłość dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej

Irena Buczyńska
Stowarzyszenie Syndyków, Rzeczoznawców
i Doradców Gospodarczych Polska - Europa
Upadłość dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej – konsekwencje dla kupującego
lokale mieszkalne na pierwotnym rynku nieruchomości
Dla kupującego swoje „M” na pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych
najważniejszą sprawą jest podpisanie dobrej umowy ze sprawdzonym na rynku deweloperem
lub dobrą spółdzielnią mieszkaniową, odpowiedni system zabezpieczeń dla wpłacanych
pieniędzy, które będą mu gwarantowały skuteczne nabycie mieszkania, a w przypadku
sporów z deweloperem dadzą szansę skutecznego dochodzenia swoich praw przed sądem.
Kupujący mieszkania na rynku pierwotnym, kiedy decydują się na zakup swojego M,
które jest jeszcze w budowie, muszą pamiętać o tym, że sprzedający są przedsiębiorcami
prowadzącymi działalność gospodarczą i mają zdolność upadłościową. W przypadku
powstania okoliczności niewypłacalności przedsiębiorcy wierzyciele lub sam przedsiębiorca
mogą złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, a sąd po jego rozpoznaniu może ogłosić
upadłość z opcją układową lub likwidacyjną. Przy dzisiejszym bumie mieszkaniowym może
wydać się śmieszna wizja ogłoszenia upadłości jakiegoś dewelopera lub spółdzielni
mieszkaniowej, kiedy wszystkie mieszkania sprzedaje się na pniu za duże pieniądze.
Zachowanie ostrożności jest jednak niezbędne z uwagi na fakt, iż w polskim prawie brak jest
ustaw i regulacji chroniących klientów przed nieuczciwym deweloperem czy też niesolidną
spółdzielnią. Dla nich to znakomita okazja do zarobienia szybkich pieniędzy, które klienci
przynoszą w pośpiechu przed galopującymi cenami.
Pamiętać należy, że w obecnym stanie prawnym, w przypadku ogłoszenia upadłości
dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej, klienci stają się wierzycielami upadłego, a ich
roszczenia kwalifikowane są zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym do kat. III i
zaspakajane są w planach podziału zgodnie z przepisami prawa upadłościowego i
naprawczego, z wyjątkiem wierzycieli posiadających zabezpieczenie rzeczowe – skutecznie
wpisane w księgach wieczystych hipoteki. W tej kategorii na równych prawach są wszyscy
wierzyciele-dostawcy usług, firmy budowlane, dostawcy materiałów, spec, stoen itp. Jeżeli
deweloper nie wybudował jeszcze osiedla i aktem notarialnym nie przeniósł własności
mieszkania czy domu na kupującego, roszczenie o wybudowanie i wydanie lokalu zamienia
się w roszczenie pieniężne i może być zaspokojone z podziału majątku masy upadłości na
równych prawach ze wszystkimi wierzycielami z tej grupy po wcześniejszej spłacie grupy I i
II.
W niewielu przypadkach zaspokojenie roszczeń tej grupy ma wysoki procent spłaty. Z
uregulowań prawa upadłościowego i naprawczego – przy opcji likwidacyjnej – wynika
wprost, że syndyk przystąpi do sprzedaży przedsiębiorstwa lub nieruchomości w drodze
przetargu, a z uzyskanych środków będzie spłacał zobowiązania w kolejności uznanych
kategorii. W wyjątkowych przypadkach sąd może wyrazić zgodę na prowadzenie
działalności gospodarczej i dokończenie budowy rozpoczętej inwestycji. Nie jest to
obowiązek lecz tylko możliwość, z której mogą skorzystać wierzyciele, jeśli syndyk
1
podejmie się takiego zadania. Muszą jednak zaistnieć pewne przesłanki gwarantujące
możliwości realizacji i finansowania przedsięwzięcia, wskazujące zasadność podjęcia
kontynuacji budowy. Niejednokrotnie kupujący przed ogłoszeniem upadłości wpłacili 100%
wkładu budowlanego – ceny za mieszkanie – i na to zaciągnęli kredyty mieszkaniowe. Po
ogłoszeniu upadłości ich roszczenia wciągane są na listę wierzytelności i zaspakajane są
dopiero w drodze podziału. Niestety kredyt trzeba nadal spłacać – jeżeli bank zezwoli na jego
spłatę w ustalonych ratach dotkliwość sytuacji nie jest jeszcze tak problematyczna jak z
chwilą wypowiedzenia umowy i postawienia całej kwoty w stan wymagalności. Jeżeli syndyk
podejmie się dokończenia budowy kupujący może próbować negocjować z bakiem, aby
uzyskać zmianę warunków umowy. Pamiętać jednak należy, że aby dokończyć inwestycję
rozpoczętą przez spółdzielnię mieszkaniową syndyk musi pozyskać środki finansowe.
Wierzyciele-spółdzielcy zainteresowani dokończeniem budowy swojego mieszkania będą
musieli jednak dopłacić pomimo, iż spółdzielni zapłacili już 100% wkładu budowlanego. Ta
sytuacja u wielu budzi opór – dlaczego muszą jeszcze raz płacić za to, z czego nie wywiązał
się zarząd spółdzielni mieszkaniowej. Ceny jakie zapłacili nie były takie małe. Jeżeli upadły
pozyskane od klientów środki przeznaczył na proces budowlany – postępy prac były duże, a
stan zaawansowania budowy był znaczny można liczyć na to, że dopłaty wymagane od
niedoszłych właścicieli będą relatywnie nieduże. Gorzej jest jeżeli rozpoczęta budowa nie
odzwierciedla wniesionych nakładów, a pieniądze rozeszły się na wysokie wynagrodzenie
zarządów, zły proces budowlany, spłacanie innych długów albo wręcz zniknęły z kasy
przedsiębiorstwa. Wtedy może okazać się, że aby dokończyć inwestycję będzie trzeba
dopłacić bardzo dużo. Co jednak zrobić jak nie ma już skąd wziąć drugiego kredytu? W
obecnym stanie prawnym pozostaje tylko czekać na to, co uda się dostać po sprzedaży
majątku przez syndyka. Takie są realia dzisiejszego stanu prawa, które nie chroni nabywców
lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego.
Czasami upadłość dewelopera albo spółdzielni następuje w trakcie realizacji inwestycji, w
której cześć budynków jest już zamieszkała przez właścicieli. W swoich aktach mają
oświadczenia, iż wpłacili pełne wkłady, a inwestor zobowiązuje się dokończyć inwestycje
np.: drogi, infrastrukturę, zieleń itp.
Syndyk prowadzący postępowanie upadłościowe nie ma możliwości finansowania z majątku
masy dokończenia budowy. Z tytułu niewykonanych prac muszą zgłosić roszczenia do listy, a
na dokończenie budowy wpłacić na nowo niezbędne kwoty.
W interesie mieszkańców osiedla jest dokończenie inwestycji, aby uzyskać pozwolenie na
użytkowanie obiektów. Przede wszystkim, aby zamieszkać w osiedlu z pełną infrastrukturą
gwarantującą właściwe funkcjonowanie. W upadłych spółdzielniach nagminnie zdarza się, iż
do aktów przeniesienia własności lokalu przystępowano kiedy budowa nie została
zakończona, nie dokonano ostatecznego rozliczenia rzeczywistych kosztów budowy. Syndyk
przejmując majątek upadłej spółdzielni rozlicza inwestycję wg stanu na dzień ogłoszenia
upadłości i dopomina się dopłaty do faktycznie poniesionych kosztów zgodnie z prawem
spółdzielczym. We wszystkich znanych mi przypadkach wszyscy nabywcy protestują, bo w
aktach zarząd spółdzielni złożył oświadczenie o wniesieniu wymaganego wkładu
budowlanego. Oświadczenia złożone bez zachowania procedur prawa spółdzielczego mogą
być podważone na drodze postępowania sądowego unieważnienia aktu przeniesienia
własności w zakresie skwitowania wniesienia wymaganego wkładu budowlanego
pokrywającego rzeczywiste koszty wybudowania lokalu realizowanego w trybie przepisów
prawa spółdzielczego. Oczywiście, jeżeli syndykowi nie uda się uzyskać porozumienia ze
spółdzielcami proces sądowy, jaki podejmie, będzie długi i kosztowny.
2
Z rozliczenia dokonanego przez syndyka i jego rzeczoznawców może również ujawnić się
nadpłata, której zwrotu mogą dochodzić spółdzielcy zgłaszając się do listy wierzytelności.
Wielki bum mieszkaniowy, z jakim mamy do czynienia w bieżącym roku, długotrwałe
procedury uzyskiwania stosownych pozwoleń mogą stać się okazją do podejmowania przez
inwestorów działań „na skróty”: rozpoczęcie sprzedaży planowanych inwestycji, na które nie
uzyskano stosownych pozwoleń, a nawet bez tytułu własności do nieruchomości. Ogromnym
problemem dla syndyka może stać się sytuacja przejęcia nieruchomości z rozpoczętym
cyklem budowlanym, który jest samowolą budowlaną. Legalizacja takiej samowoli jest
kosztowna, a czasami niemożliwa. Co zrobić z osiedlem mieszkaniowym, w którym ludzie
wykupili lokale, a nawet zamieszkali, a w toku prowadzenia spraw okazało się, że jest
samowolą budowlaną. Inspektor Nadzoru Budowlanego musi nałożyć kary za dopuszczenie
do użytkowania bez pozwolenia i wyliczyć stosowne opłaty legalizacyjne. Kto ma za nie
zapłacić – właściciele czy syndyk, który nie ma środków na prowadzenie postępowania
upadłościowego i dalszej budowy? Opłaty te są ogromne przy budynkach wielorodzinnych.
Bez ustawowego uregulowania praw i obowiązków inwestorów prowadzących
działalność gospodarczą na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz praw i
obowiązków nabywców lokali na rynku pierwotnym nie ma możliwości skutecznej
ochrony klientów dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej.
Regulacja prawa upadłościowego i naprawczego w obecnym brzmieniu nie daje żadnej
ochrony – kupujący swoje M jest takim samym wierzycielem jak wielki przedsiębiorca, bank
lub inny dostawca usług dla upadłego.
Regulacja prawa spółdzielczego – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych też nie
rozwiązuje problemów spółdzielców oraz ochrony wniesionych wkładów budowlanych.
Dowolność i swoboda prowadzenia działalności gospodarczej przez różne podmioty, spółki
kapitałowe, osoby fizyczne, spółdzielnie i inne organizacje w obecnym stanie prawnym nie
daje możliwości żadnej kontroli zewnętrznej (oczywiście z wyjątkiem kontroli skarbowej i
ewentualnego postępowania prokuratorskiego, jeśli wpłynie wniosek o podejrzeniu
popełnienia przestępstwa). Dowolność zawieranych umów, możliwość rozpoczęcia
prowadzenia działalności gospodarczej w branży budownictwa mieszkaniowego bez żadnych
ograniczeń i jakiejkolwiek kontroli zewnętrznej nie stwarza nabywcom usług na tym rynku
ochrony i bezpieczeństwa – w tak ważnej dziedzinie jaką jest budownictwo mieszkaniowe
podstawa prawidłowego rozwoju i funkcjonowania rodziny. Długo oczekiwana ustawa, nad
jaką ponad 5 lat pracuje rząd i resort budownictwa, nie może zostać skierowana na drogę
legislacji. Regulacja ta jest niezbędna do realizacji programu rządowego w zakresie rozwoju
budownictwa mieszkaniowego.
Potrzebne regulacje prawne gwarantujące maksimum bezpieczeństwa na pierwotnym
rynku nieruchomości mieszkaniowych powinny określić:
 podmioty uprawnione do prowadzenia działalności przy wskazaniu warunków jakie
powinny spełnić do podjęcia działalności w tym zakresie;
 wymogi prowadzenia księgowości i obowiązkowej ewidencji zawartych umów;
 wymogi, jakie musi spełnić deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa czy TBS zanim
wystawi ofertę inwestycji do publicznej sprzedaży, tj. m.in. bezwzględny wymóg
przygotowania pakietu informacyjnego o przedsiębiorcy, o realizowanej inwestycji i
źródłach finansowania;
3





bezwzględny wymóg wprowadzenia obowiązku zawierania umów o realizację
budowy w formie aktu notarialnego, z obowiązkiem ujawniania faktu zawarcia
umowy w dziale III księgi wieczystej, przy zapewnieniu zryczałtowanej opłaty za
czynności notarialne dla tej umowy;
zabezpieczenia wpłaconych środków na rachunkach powierniczych lub rachunku
dewelopera posiadającego polisę ubezpieczeniową od ryzyka niewywiązania się z
realizacji inwestycji;
wprowadzenia odrębnej regulacji prawnej w postępowaniach upadłościowych firm
deweloperskich, spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów;
wprowadzeniu organu uprawnionego do prowadzenia kontroli podmiotów
gospodarczych zajmujących się budownictwem mieszkaniowym i obowiązku badania
bilansu rocznego przez biegłego rewidenta, lustratora oraz jego obowiązkowego
publikowania w wyznaczonym dzienniku urzędowym;
zapewnienia inwestorom na rynku nieruchomości mieszkaniowych dostępności do
kredytów inwestycyjnych gwarantujących sfinansowanie całego projektu
inwestycyjnego.
4