Omówienie zasad tworzenia funduszu remontowego oraz
advertisement
Zasady kształtowania stawek opłat na Fundusz Remontowy i Eksploatacyjny. Do dnia 28 lutego 2002 r. Spółdzielnia nie tworzyła funduszu remontowego, gdyż planowane stawki eksploatacyjne zawierały niezbędne wydatki na remonty jeżeli były takie planowane. Od l marca 2002 r. do 31 grudnia 2007 r. w oparciu o obowiązujący Regulamin funduszu remontowego Spółdzielni prowadzono ewidencję rozliczeń na fundusz remontowy zbiorczo dla wszystkich budynków z podziałem na rodzaje zasobów tj. z podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe, garaże wbudowane, oraz garaże wolno stojące. Zgromadzone środki były przeznaczane według potrzeb na remonty poszczególnych budynków w oparciu o zatwierdzone roczne plany remontów. Ostatnie zgromadzone na wspólnym funduszu remontowym środki, które nie zostały wydane do końca 2007 roku, zostały rozdzielone w 2009 r. decyzją Rady Nadzorczej na poszczególne nieruchomości i zasiliły fundusze remontowe budynków, które w przeszłości w mniejszym stopniu partycypowały w wykorzystaniu wspólnego funduszu remontowego. Zgodnie z obowiązującym od 1.01.2008 r. Regulaminem funduszu remontowego zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą w dniu 29.02.2008 r. wraz z późniejszymi aneksami, a opracowanym na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15.12.2000 r. z późniejszymi zmianami, Spółdzielnia tworzy: 1) fundusz remontowy poszczególnych nieruchomości i budynków w nieruchomościach wielobudynkowych, 2) fundusz remontowy Spółdzielni jako całości na finansowanie prac remontowych w części przypadającej na lokale mieszkalne stanowiące własność Spółdzielni wynajmowane pracownikom z przeznaczeniem na remonty zasobów mieszkaniowych Spółdzielni. Wielkość odpisów na fundusz remontowy powinna uwzględniać faktyczne potrzeby remontowe danej nieruchomości lub budynku w nieruchomościach wielobudynkowych. Podstawa ustalania stawek na fundusz remontowy są planowane wydatki na remonty w poszczególnych nieruchomościach lub budynkach w nieruchomościach wielobudynkowych na dany rok. Zwracamy uwagę, że plany remontów na kolejny rok są opracowywane na bazie corocznych przeglądów budynków, które odbywają się z udziałem przedstawicieli DKM, administratora i inspektora nadzoru odpowiedzialnego za dany budynek. Po przygotowaniu wstępnej wyceny zgłoszonych usterek oraz niezbędnych prac remontowych sporządzany jest projekt planu na dany rok, który jest również omawiany z Domowym Komitetem Mieszkańców. W przypadku ujęcia w planie remontów robót, których koszt przekracza zgromadzone środki na funduszu remontowym danej nieruchomości ustala się stawkę opłaty na dany rok tak, aby uzyskane środki pokryły koszty zaplanowanych do wykonania prac w danym roku. Tak więc decydujący wpływ na wysokość _stawki opłaty na fundusz remontowy w danym roku ma stan techniczny budynku i przyjęty zakres prac remontowych uzgodniony z DKM. W przypadku awarii dopuszcza się zadłużenie z tego tytułu do rozliczenia w roku następnym. Wysokość stawek odpisów na fundusz remontowy uchwala Rada Nadzorcza w oparciu o plan rzeczowo-finansowy remontów na dany rok dla poszczególnych rodzajów zasobów mieszkaniowych w danej nieruchomości lub budynku w nieruchomości wielobudynkowej. Odpisy na fundusz remontowy dokonywane są miesięcznie i stanowią iloczyn uchwalonej przez Radę Nadzorcza stawki oraz powierzchni poszczególnych rodzajów zasobów mieszkaniowych w danej nieruchomości lub budynku w nieruchomości wielobudynkowej. Przekazując powyższe chcielibyśmy jeszcze raz podkreślić, że ustalone corocznie stawki na fundusz remontowy lub zmiany tych stawek w ciągu roku wynikają wyłącznie z potrzeb remontowych danego budynku i niezbędnych nakładów finansowych jakie należy ponieść w celu ich wykonania. Odrębnym tematem wymagającym wyjaśnienia są zasady ustalania stawki na fundusz remontowy związanej z pracami dociepleniowymi danego budynku. Uchwała Nr 5 Walnego Zgromadzenia z 20 czerwca 2009 roku przyjęła następujące zasady finansowania dociepleń budynków oraz towarzyszących robót remontowych. Członkowie Spółdzielni, właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni oraz osoby niebędące Członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz ich następcy prawni ponoszą koszt;' docieplenia budynku oraz koszty koniecznych do wykonania robót towarzyszących, które rozliczane są proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali (mieszkań, pracowni i lokali użytkowych). Sfinansowanie kosztów docieplenia budynku oraz koniecznych do wykonania robót towarzyszących odbywa się poprzez wpłaty na fundusz remontowy. Stawkę opłat na fundusz remontowy dla danego budynku uchwala /na wniosek Zarządu/ Rada Nadzorcza: a) na okres od l kwietnia roku poprzedniego do końca roku, w którym zrealizowane zostanie docieplenie w wysokości zapewniającej sfinansowanie kosztów: - bieżących /ujętych w planie/ potrzeb remontowych, - opracowania audytu energetycznego i projektu budowlanego, - niezbędnych prac remontowych, które winny być wykonywane wraz z dociepleniem budynku, a nie zostały one ujęte w audycie energetycznym. Przy ustalaniu stawek jw. uwzględnia się wysokość funduszu remontowego gromadzonego przez dany budynek. b) od następnego roku po zakończeniu realizacji prac dociepleniowych i towarzyszących prac remontowych w wysokości zapewniającej: - bieżącą spłatę zaciągniętego kredytu na prace dociepleniowe objęte audytem energetycznym/ - pomniejszonego o premię termomodernizacyjną, - pokrycie kosztów prac remontowych, których konieczność wykonania wynika z przeprowadzonych kontroli /np. UDTdźwigi, przeglądy kominiarskie, próby szczelności instalacji gazowej/, lub z dokonanych uzgodnień z DKM-ami. W okresie spłaty kredytu wysokość stawek na fundusz remontowy może być w każdym roku zróżnicowana, w zależności od bieżących potrzeb remontowych. Zmiana stawek na fundusz remontowy dokonywana może być w trakcie roku kalendarzowego z 14-dniowym wyprzedzeniem, a termin ich zmian wynika z konieczności zbilansowania w danym roku funduszu remontowego i planowanych wydatków z tego funduszu. Inaczej, niż ma to miejsce przy ustalaniu stawek na fundusz remontowy, zmiana stawek opłat eksploatacyjnych może następować wyłącznie po zamknięciu rozliczeń roku, w wypadku gdy uzyskane przychody z opłat eksploatacyjnych powiększone o dochody z wynajętych części wspólnych i przypadające na daną nieruchomość dochody z majątku Spółdzielni nie pokrywają kosztów związanych z jego eksploatacją. W tym wypadku o zmianie stawki z tytułu eksploatacji Spółdzielnia zobowiązana jest powiadomić z trzymiesięcznym wyprzedzeniem członków Spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami Spółdzielni oraz osoby niebędące Członkami Spółdzielni, posiadające spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Należy zaznaczyć, że prawo do dochodów z majątku Spółdzielni przysługuje wyłącznie Członkom Spółdzielni posiadającym lokale mieszkalne.
