Analiza obszaru aglomeracji miasta Lublin w zakresie rozwoju bazy

Analiza obszaru aglomeracji miasta
Lublin w zakresie rozwoju bazy usług
logistycznych i nowoczesnych
powierzchni magazynowych
w odniesieniu do zapotrzebowania
rynku lokalnego i ruchu
transgranicznego
Lublin, czerwiec 2013 r.
Autorem raportu jest firma
LOGNET SOLUTIONS SP. Z.O.O.
2
LOGNET Solutions sp. z o.o.
ul. Srebrna 16
00-810 Warszawa
Telefon: 515 700 078
[email protected]
www.lognet.pl
SPIS TREŚCI
1.
Wprowadzenie ......................................................................................4
1.1.
1.2.
2.
LOM – Lubelski Obszar Metropolitalny......................................................6
Położenie i dostępność transportowa ......................................................8
Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r. .................................9
2.1.
3.
4.
5.
Klasyfikacja centrów logistycznych ........................................................9
Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów .......................... 15
Aktywność najemców ............................................................................ 17
Dostępność powierzchni magazynowych ...................................................... 18
5.1.
5.2.
5.3.
Obiekty magazynowe klasy A i A+ ........................................................ 18
Obiekty magazynowe klasy B i pozaklasowe ............................................ 21
Obiekty magazynowe klasy A w trakcie przygotowania realizacyjnego ............. 24
5.3.1. CENTRUM LOGISTYCZNE VETTERÓW LUBLIN.......................................... 24
5.3.2. GO EAST – LUBELSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE ....................................... 26
5.3.3. Nieruchomość/Hala LD 100 ............................................................. 28
6.
Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit) ............................. 30
6.1.
6.2.
6.3.
7.
Lokalizacja obiektu ......................................................................... 31
Specyfikacja techniczna ................................................................... 31
Podpisanie umowy .......................................................................... 31
Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne ................................ 35
7.1.
7.2.
7.3.
7.4.
Raben Polska Sp. z o.o. oddział w Lublinie, ul. Metalurgiczna ....................... 36
DB Schenker Sp. z o.o. Lublin, ul. Krochmalna ......................................... 37
Nagel Polska Lublin, ul. Mełgiewska ..................................................... 39
PEKAES Lublin, ul. Turystyczna ........................................................... 39
8. Aktywność deweloperów ........................................................................ 43
9. Czynsze ............................................................................................ 44
10.
Grunty przemysłowe .......................................................................... 47
10.1.
10.2.
Miasto Lublin .............................................................................. 47
Gmina Niemce ............................................................................ 48
10.2.1. Strefa przedsiębiorczości nr 1......................................................... 48
10.2.2. Strefa przedsiębiorczości nr 2......................................................... 50
10.3.
11.
12.
13.
Gmina Jastków ........................................................................... 52
Rynek inwestycyjny ........................................................................... 54
Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych ................ 55
Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok .............................................. 59
Bibliografia ........................................................................................... 63
Spis tabel i wykresów............................................................................... 64
Spis zdjęć i rysunków ............................................................................... 64
3
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
1. Wprowadzenie
Celem niniejszego opracowania jest wstępna analiza Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego (LOM) pod kątem potencjału rozwoju branży logistycznej ze szczególnym uwzględnieniem funkcji magazynowych.
W latach 1999–2010 w gospodarce Polski Wschodniej, podobnie jak w całej gospodarce kraju, miały miejsce zmiany strukturalne towarzyszące rozwojowi gospodarczemu.
W województwach Polski Wschodniej można zauważyć w tym czasie kilka charakterystycznych zjawisk.

Istotnie zmniejszyło się znaczenie rolnictwa, którego udział w gospodarce regionu
w 1999 r. wynosił 9%, a w 2006 roku już niecałe 7%.

Nieznacznie zmniejszył się udział budownictwa – z 7,1% do 6,0%, na niezmienionym
poziomie, tj. 22%, utrzymał się udział przemysłu w gospodarce Polski Wschodniej.

Wyraźnie zwiększyła się rola usług, które podobnie jak w innych województwach, dominują w gospodarce regionu. Ich udział zwiększył się z niecałych 62% do 65%. Wśród
działalności usługowych zwiększyło się przede wszystkim znaczenie pośrednictwa finansowego, obsługi nieruchomości i obsługi firm1.
Rosnące znaczenie usług oraz malejąca rola rolnictwa w gospodarce Polski Wschod-
niej to zjawiska, które ocenić należy pozytywnie. Świadczą one bowiem o unowocześnianiu
się gospodarki wschodnich województw oraz są zgodne z tendencjami zachodzącymi w gospodarce światowej. Aby jednak w pełni ocenić tempo tych pozytywnych zmian w Polsce
Wschodniej, należy zestawić zmiany strukturalne w tym regionie ze zmianami, jakie zachodziły w tym samym czasie w całej polskiej gospodarce oraz porównać strukturę gospodarki Polski Wschodniej ze strukturą ogólnopolską.
Porównanie zmian strukturalnych w Polsce Wschodniej z tendencjami ogólnopolskimi
w latach 1999–2010 wypada dla Polski Wschodniej korzystnie. Zarówno w Polsce Wschodniej, jak i w całym kraju zmniejszyło się znaczenie rolnictwa. Na wschodzie udział tego
sektora w tworzeniu wartości dodanej zmniejszył się bardziej m.in. dlatego, że wyższy był
jego udział początkowy. W podobnym stopniu jak w całym kraju, w Polsce Wschodniej
zmniejszył się udział budownictwa w tworzeniu wartości dodanej. W obu przypadkach spadek wyniósł nieco powyżej 1 p.p. Wzrosła również rola usług w gospodarce, przy czym
w Polsce Wschodniej nieco bardziej niż w całej Polsce. Widoczne jest to szczególnie
w przypadku pośrednictwa finansowego, obsługi nieruchomości i firm (wzrost w Polsce
Wschodniej o 2,6 p.p. wobec wzrostu w całej Polsce o 2,1 p.p.) oraz w przypadku pozosta4
łej działalności usługowej (0,9 p.p. wobec 0,5 p.p.)2.
1
Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej – raport wykonany na zlecenie
Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Warszawa 2010.
2
Ibidem.
1. Wprowadzenie
Nieco inaczej w latach 1999–2010 zmieniało się znaczenie przemysłu w Polsce
Wschodniej i w gospodarce ogólnopolskiej. O ile bowiem na wschodzie udział sektorów
przemysłowych w tworzeniu wartości dodanej zmniejszył się w tym czasie o 0,1 p.p., to
w skali ogólnopolskiej nastąpił wzrost tego udziału o 0,4 p.p3.
Mimo, że kierunki zmian strukturalnych w latach 1999–2010 w Polsce Wschodniej były
bardzo podobne do zmian w całej gospodarce (a czasem nawet korzystniejsze, np. szybszy
spadek udziału rolnictwa), to struktura gospodarki Polski Wschodniej nadal kształtuje się
nieco mniej korzystnie od struktury całej gospodarki. Powodem takiej oceny jest przede
wszystkim wyraźnie wyższy udział rolnictwa w Polsce Wschodniej oraz niższy udział nowoczesnych usług rynkowych.
Pamiętać należy, że taki stan rzeczy jest pochodną uwarunkowań historycznych i środowiskowych (rolniczy charakter regionu) oraz znacząco niższego od przeciętnego poziomu
rozwoju gospodarczego Polski Wschodniej, który skutkuje niższym popytem na usługi finansowe i związane z obsługą przedsiębiorstw. Przyspieszenie rozwoju gospodarczego województw położonych na wschodzie Polski jest więc warunkiem niezbędnym do zaistnienia w
ich gospodarce pożądanych zmian strukturalnych.
Nawiązując do sektora logistycznego i rynku powierzchni magazynowych, będących
tematem niniejszego opracowania, należy uznać, że stosunkowo niskie w odniesieniu do
innych rejonów Polski zapotrzebowanie na zewnętrzne powierzchnie magazynowe i usługi
logistyczne wynika częściowo z przyzwyczajenia lokalnych przedsiębiorstw do tworzenia
bazy produkcyjnej, magazynowej i dystrybucyjnej na terenach bezpośrednio przyległych do
jednostek macierzystych.
Do niedawna, przy braku nowych sieci drogowych i dostępności terenów pod budowę
obiektów logistycznych, takie podejście miało swoje uzasadnienie. Jednakże w obecnym
czasie wewnętrzny rachunek kosztów powinien skłaniać przedsiębiorców do podejmowania
decyzji w zakresie outsourcingu usług okołoprodukcyjnych i logistycznych do zewnętrznych
podmiotów posiadających większe kompetencje w tym obszarze i zapewniających właściwy
standard obsługi logistycznej klientów.
Docelowy model obsługi zewnętrznej w obszarze logistyki i usług magazynowania poprzedzony musi być wystarczającym nasyceniem na rynku lokalnym firm świadczących
w układzie profesjonalnym kompleksowe usługi w sferze zarządzania łańcuchem dostaw
(Supply Chain Management).
Pozytywnym aspektem, mającym istotny wpływ na zwiększające się zainteresowanie
deweloperów i operatorów logistycznych rynkiem Polski Wschodniej, jest stale powiększający się obszar działalności przy zachowaniu oczekiwanego przez klientów standardu obsługi logistycznej.
3
Ibidem.
5
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Otwierający się rynek wschodni, obejmujący swoim zasięgiem Ukrainę, Białoruś i Kazachstan, w najbliższych latach będzie naturalnie wymuszał tworzenie w pobliżu zewnętrznych granic Unii Europejskiej infrastruktury magazynowo-przeładunkowej, stanowiącej huby przeładunkowe pomiędzy krajami Unii Europejskiej a krajami byłego Związku
Radzieckiego.
1.1.
LOM – Lubelski Obszar Metropolitalny
Idea utworzenia Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, oprócz innych korzystnych
elementów administracyjnych i biznesowych, sprzyja budowie spójnego makrosystemu logistycznego, obejmującego miasto Lublin oraz otaczające go obszary, dając możliwość zaplanowania jednolitego systemu komunikacyjnego zapobiegającego powstawaniu efektu
kongestii oraz urbanistycznego usytuowania centrów aktywności gospodarczej związanych
z transportem,
magazynowaniem
i
logistycznym
zarządzaniem
łańcuchem
dostaw
do i z terenu aglomeracji miasta.
Lubelski Obszar Metropolitalny znajduje się w centralnej części województwa lubelskiego, obejmując obszar 4 220,71 km2. W skład LOM wchodzi 41 gmin (gmina Lublin oraz
gminy powiatów: lubartowskiego, lubelskiego, łęczyńskiego i świdnickiego). Ośrodkiem
administracyjnym województwa i jednocześnie Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego jest
miasto Lublin.
Lubelski Obszar Metropolitalny tworzą 3 gminy miejskie, 6 gmin miejsko-wiejskich oraz
32 gminy wiejskie, tj.:

gminy powiatu lubartowskiego:

gmina miejska: Lubartów,

gminy miejsko-wiejskie: Kock, Ostrów Lubelski,

gminy wiejskie: Abramów, Firlej, Jeziorzany, Kamionka, Lubartów, Michów,
Niedźwiada, Ostrówek, Serniki, Uścimów,

gminy powiatu lubelskiego:

gminy miejsko-wiejskie: Bełżyce, Bychawa,

gminy wiejskie: Borzechów, Garbów, Głusk, Jabłonna, Jastków, Konopnica,
Krzczonów, Niedrzwica Duża, Niemce, Strzyżewice, Wojciechów, Wólka, Wysokie, Zakrzew,

6

gminy powiatu łęczyńskiego:

gmina miejsko-wiejska: Łęczna,

gminy wiejskie: Cyców, Ludwin, Milejów, Puchaczów, Spiczyn,
gminy powiatu świdnickiego:

gmina miejska: Świdnik,

gmina miejsko-wiejska: Piaski,
1. Wprowadzenie


gminy wiejskie: Mełgiew, Rybczewice, Trawniki,
gmina Lublin.
Pod względem powierzchni największą gminą w Lubelskim Obszarze Metropolitalnym
jest gmina Piaski (169,8 km2), natomiast drugą co do wielkości jest gmina wiejska Lubartów (158,7 km2).
Lubelski Obszar Metropolitalny w liczbach4:

powierzchnia: 4 221 km2,

populacja: 717 184 mieszkańców, w tym:

mężczyźni: 340 311,

kobiety: 376 873,

gęstość zaludnienia: 170 osób/km2,

stopa bezrobocia rejestrowanego: 11,7%,

liczba przedsiębiorstw: 66 820,

spółki handlowe z udziałem kapitału zagranicznego: 671.
Rysunek 1: Lubelski Obszar Metropolitalny
7
Źródło: Strategia promocji Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, Lublin, marzec 2009.
4
Dane za: Główny Urząd Statystyczny, stan na: 31.XII.2012 r.
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
1.2.
Położenie i dostępność transportowa
Łączna powierzchnia LOM to 4 221 km2, co stanowi 16,8% powierzchni województwa
oraz 1,3% powierzchni Polski. Powierzchnię tę tworzą:

powiat lubelski (1 680 km2),

powiat lubartowski (1 289 km2),

powiat łęczyński (637 km2),

powiat świdnicki (468 km2),

miasto Lublin (147 km2).
O inwestycyjnej atrakcyjności LOM, jak i województwa decyduje w dużej mierze
przygraniczna lokalizacja. Położenie województwa sprawia, że jest to dogodne miejsce do
ekspansji gospodarczej na chłonne rynki Europy Wschodniej. Lubelszczyzna graniczy od
wschodu z Białorusią i Ukrainą, wyznaczając na odcinku prawie 470 km zewnętrzną,
wschodnią granicę Unii Europejskiej. Województwo lubelskie od południa sąsiaduje z województwem podkarpackim, od południowego zachodu z województwem świętokrzyskim,
a od zachodu i północy z mazowieckim.
Podstawę LOM tworzy miasto Lublin i powiat lubelski. Od północy i północnegowschodu obszar ten jest uzupełniany przez powiaty: lubartowski, łęczyński i świdnicki.
Obecnie istniejącą infrastrukturę komunikacyjną bezpośredniego otoczenia stolicy Lubelszczyzny dobrze ilustruje zamieszczona powyżej mapa województwa lubelskiego. Zaznaczono na niej drogi krajowe oraz korytarze drogowe i kolejowe sieci TEN-T przechodzące
przez omawiany obszar. Na ternie Lublina krzyżują się drogi biegnące we wszystkich kierunkach, które obsługują subregion i są drogami tranzytowymi, ale które także stanowią
poważny problem dla miasta. To strategiczne położenie na skrzyżowaniu ważnych szlaków
komunikacyjnych może być w pełni wykorzystane dopiero wtedy, gdy powstanie sieć obwodnic wyprowadzająca ruch tranzytowy poza obręb metropolii. Dużym atutem LOM,
a także jego szansą jest atrakcyjne położenie w niedalekiej odległości od granicy z Ukrainą. Położenie stolicy województwa, m.in. przy drogach krajowych E12 i E17, które stanowią główne połączenie Warszawy, Poznania, Łodzi z przejściami granicznymi w Hrebennem
i Dorohusku, daje realne szanse rozwoju przemysłu logistycznego.
Dzięki rozwojowi infrastruktury teleinformatycznej realizowanej w ramach projektu
budowy sieci szerokopasmowej możliwe będzie podłączenie szerokopasmowego Internetu
do wszystkich lokalizacji w ramach LOM, co z kolei umożliwi wdrożenie innych pośrednich
systemów do zarządzania poszczególnymi dziedzinami działalności Lubelskiego Obszaru
8
Metropolitalnego.
2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r.
2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r.
Pojęcie centrów logistycznych w ostatnich kilku latach stało się w Polsce bardzo
popularne i jest coraz powszechniej używane. Jest ono częściowo nadużywane, jeśli stosuje się je jako synonim do takich określeń jak:

centrum dystrybucji,

centrum magazynowo-dystrybucyjne,

terminal przeładunkowy,

magazyn centralny,

baza magazynowa,

platforma logistyczna.
Stosowne użycie odpowiedniego pojęcia zależy przede wszystkim od definicji oraz
kryteriów stosowanych do klasyfikacji centrów logistycznych. Różnice występują nie tylko
w nazwach, ale i w istocie koncepcji oraz w wielu rozwiązaniach szczegółowych. Niemieckie koncepcje bazują na założeniu racjonalizacji przestrzennego i funkcjonalnego układu
aglomeracji miejskich. Francuskie i brytyjskie rozwiązania są inspirowane chęcią ułatwienia w powstających centrach transferu innowacji technologicznych i umiejętności zawodowych w zakresie posługiwania się techniką informatyczną i telekomunikacyjną.
Przedsięwzięcia szczegółowe różnią się co do typu przedsiębiorstw będących gospodarzami centrów (państwowe, prywatne, należące do izb handlowo-przemysłowych lub
władz lokalnych, komunalne, stanowiące własność mieszaną), a także co do specjalizacji
operatorów
(transport
kombinowany,
usługi
logistyczne,
usługi
magazynowe-
przeładunkowe, działalność pomocnicza itp.).
2.1.
Klasyfikacja centrów logistycznych
Całokształt istniejących i planowanych w Polsce centrów logistycznych można spróbować podzielić za pomocą kryteriów przedstawionych w tabeli 1. Istotny wydaje się podział centrów logistycznych z punktu widzenia funkcji (przeznaczenia), które pełnią w systemie gospodarczym kraju. Pod tym względem wyróżnić należy trzy rodzaje centrów logistycznych:

Centra logistyczne tworzące publiczną infrastrukturę kraju.

Centra
logistyczne
dla
zharmonizowanej
obsługi
aglomeracji
miejsko-
przemysłowych (tzw. „city-logistic”). Idea „city-logistic” ma za zadanie zredukowanie ruchu w centrum miast (kongestii) przy jednoczesnym zachowaniu takiego samego poziomu dostaw. Możliwość realizacji tej idei polega na budowie centrów logistycznych w pobliżu dużych miast.
9
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie

Centra logistyczne jako punkty obsługi handlu międzynarodowego. Funkcję taką
wypełniają centra logistyczne w portach morskich oraz na terenie tzw. „portów suchych” zlokalizowanych na lądowych przejściach granicznych.

Centra logistyczne zaspokajające potrzeby własne podmiotów gospodarczych.

W przypadku, gdy podmioty o charakterze przemysłowym lub handlowym, dzięki
wdrożeniu logistycznej koncepcji zarządzania (supply chain management – SCM),
potrafią zdefiniować przebieg procesów logistycznych i określić koszty poszczególnych faz tych procesów oraz gdy stworzone zostają warunki dla weryfikacji decyzji
lokalizacyjnych, strukturalnych i organizacyjnych. Wielu autorów zwraca uwagę, że
dla tej grupy obiektów bardziej prawidłowe jest używanie określenia logistycznych
centrów dystrybucji (LCD) czy baz logistycznych.

Centra logistyczne jako miejsce świadczenia usług na zlecenie przez operatorów
logistycznych – tzw. „3PL” (third party logistics).

Operatorzy mogą być właścicielami logistycznej infrastruktury punktowej, korzystać
z niej na zasadach wynajęcia lub dzierżawy bądź świadczyć usługi w obiektach będących własnością firm przemysłowych i handlowych.
Tabela 1: Klasyfikacja centrów logistycznych według różnych kryteriów
Kryterium
lokalizacja
użytkownicy
(przedsiębiorstwa)
funkcja
przeznaczenie
gospodarcze
10
klasa
(nowoczesność obiektu)
wielkość i promień
oddziaływania






























Źródło: Opracowanie własne.
Rodzaje
w granicach dużych miast
w promieniu 20-30 km od centrum miast
w odległości do ok. 50 km od centrum miast
na terenie portów morskich
na przejściach granicznych
przemysłowe
handlowe
usługowe
transportowe
logistyczne
magazynowa
sortownicza
kompletacyjna
dystrybucyjna
przeładunkowa (m.in. hub, terminal cross docking’u w systemie flow logistics)
terminal transportu kombinowanego
usługi dodatkowe (np. pakowanie na zlecenie)
obsługa środków transportu
usługi socjalne
kształtowanie publicznej infrastruktury kraju na potrzeby gospodarki
zaspokojenie potrzeb własnych podmiotów
gospodarczych, m.in. w ramach procesów zaopatrzeniowych, produkcyjnych,
dystrybucyjnych
wykonanie usług na zlecenie (3PL)
stare magazyny przemysłowe i handlowe
magazyny zmodernizowane
nowoczesne, nowo wybudowane obiekty po 1990 r.
międzynarodowe
regionalne
lokalne
branżowe
2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r.
Obiekty magazynowe i centra przeładunkowe budowane w Polsce do lat 90. ubiegłego
wieku wykonywane były według starych koncepcji oraz przy wykorzystaniu starych technologii. Prawie żaden z obiektów wprowadzonych do eksploatacji do 1990 r. nie może być
oceniany obecnie jako obiekt nowoczesny.
Ponad 90% obiektów przemysłowych w mieście Lublin traktowanych i wykorzystywanych obecnie jako obiekty magazynowe nie spełnia standardów stawianych nowoczesnym
obiektom
magazynowym.
Adaptacja
dotychczasowych
obiektów
przemysłowo-
produkcyjnych na funkcję magazynową, z jednej strony zwiększa wolumen dostępnej powierzchni składowania, z drugiej zaś nie powoduje podniesienia dostępności powierzchni
magazynowych o określonym i oczekiwanym przez najemców standardzie.
Oczekiwania najemców posiadających obiekty magazynowe w innych rejonach Polski
sprowadzają się do zapewnienia jednolitego (wysokiego) standardu obsługi, co na terenie
miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego nie jest na dzień dzisiejszy oferowane.
Tabela 2: Porównanie starych i nowoczesnych powierzchni magazynowych
Kryterium
zakres
działalności,
funkcje
lokalizacja
front
przeładunkowy
standad
powierzchni
magazynowej
standard
budownictwa
Stare magazyny
standardowy zakres usług:
 magazynowa
 transportowa
 przeładunkowa
 sortownicza
zła lokalizacja obiektów pod względem dostępności komunikacyjnej i urbanizacyjnej
 brak miejsca na podjazd pod rampę dużych zestawów samochodowych
 brak doków w rampach relatywnie niska
liczba wrót
 brak pełnej osłony ramp przed opadami
i wiatrem
 krótka rampa kolejowa (występuje
w wielu obiektach)
 występowanie gęstej siatki słupów konstrukcyjnych
 niski strop
 zły stan podłóg i nawierzchni ramp
 nawierzchnie podłogowe, które nie spełniają norm sanitarnych
 brak ogrzewania lub efektywnego systemu ogrzewania
 otwory (drzwi) między halami oraz wyjazdy na rampy o zbyt małych prześwitach dla eksploatacji nowoczesnego
sprzętu przeładunkowego
place
manewrowe,
parkingi
brak dostatecznej powierzchni manewrowej
i parkingowej na terenie obiektu
standard
powierzchni
brak lub wybudowane wewnątrz magazynu
pomieszczenie biurowe bez uwzględnienia
Nowoczesne magazyny
rozszerzony zakres działalności:
 usługi uzupełniające
 usługi na zlecenie
dobra dostępność komunikacyjna, w bezpośrednim sąsiedztwie dróg przeznaczonych do
ruchu ciężarowego (planowanych autostrad)
lub/i stacji kolejowych (terminali transportu
kombinowanego)
 front przeładunkowy charakteryzujący się
dużą liczbą bram i doków przeładunkowych, pozwalający na obsługę większych
niż średnie dzienne potoki
 hydrauliczne rampy z fartuchami ochronnymi
 rampa kolejowa (występuje tylko w nielicznych obiektach)
 minimalna liczba słupów konstrukcyjnych
 wysokość hal 6 m i więcej
 stropy i nawierzchnie przystosowane do
dużych nacisków (co umożliwia instalację
regałów)
 nowa technologia budownictwa
 właściwy system izolacji, ogrzewania
i oświetlenia
 instalacja przeciwpożarowa (tryskacze)
 system zabezpieczenia przed włamaniem
odpowiednia w stosunku do wielkości obiektu
powierzchnia placu manewrowego i liczba
miejsc parkingowych
 specjalnie wybudowane przy magazynie
pomieszczenia zgodnie ze standardami
obowiązującymi dla powierzchni biurowej
11
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Kryterium
biurowej
Stare magazyny
wymogów ergonomicznych
zaplecze
socjalne
brak lub w złym stanie
system
informatyczny
brak
Nowoczesne magazyny
 nowoczesna instalacja elektryczna i telekomunikacyjna
zaplecze socjalne dla pracowników magazynów i biur oraz dla kierowców
 komputerowy system wspomagania zarządzania magazynem i gospodarką materiałową (opcjonalnie także inne moduły systemów informatycznych klasy ERP lub SCM)
 interfejsy do systemów w otoczeniu
Źródło: Opracowanie własne.
III i IV kwartał 2012 r. przyniósł stabilizację na rynku powierzchni magazynowych.
Potwierdza to poziom pustostanów i czynszów, jaki kształtował się na rynku. Jednak struktura popytu, w której przeważają przedłużenia istniejących umów oraz brak znaczących
inwestycji spekulacyjnych to znak, że „rynkowi gracze” stali się bardzo ostrożni.
Pod względem popytu brutto okres między lipcem a wrześniem był najlepszym kwartałem 2012 r. Przedmiotem umów najmu w tym okresie było 430 tys. m2 powierzchni magazynowej. Był to wyraźny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem w trakcie, którego wynajęto 230 tys. m2. Popyt netto w III kwartale 2012 r. wyniósł 188 tys. m2, czyli 44%
całkowitego popytu.
Największą uwagę najemców przyciągała w III kwartale 2012 r. Polska Centralna.
W regionie tym wynajęto 160 tys. m2, czyli niewiele mniej niż w całym 2011 r. Na popyt
składały się przede wszystkim renegocjacje istniejących umów (82% popytu brutto w regionie). Inne najpopularniejsze w III kwartale lokalizacje to Warszawa Okolice (78 tys. m2 popytu brutto), Wrocław (60 tys. m2), Poznań (53 tys. m2) oraz Górny Śląsk (35 tys. m2).
Wykres 1: Popyt brutto i netto w regionach w III kw. 2012 r. (w m2)
12
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, III kw. 2012 r.
2. Sektor logistyczny w Polsce – stan na koniec IV kw. 2012 r.
Operatorzy logistyczni są wciąż zdecydowanym liderem pod względem popytu. Firmy
tego sektora odpowiadały za 54% popytu brutto w III kw. 2012 r.. Znaczący udział w popycie – 14% – miały również sieci sklepów. Do deweloperów zgłaszały się również firmy
z sektora lekkiej produkcji (8% popytu brutto w III kw. 2012 r.).
Polski rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych to obecnie 7 mln m2. W III kw.
2012 r. deweloperzy wybudowali 136 tys. m2. Najwięcej nowej powierzchni przybyło na
Górnym Śląsku i Podkarpaciu (po 35 tys. m2) oraz w Polsce Centralnej (23 tys. m2).
Na koniec III kw. w budowie pozostawało 165 tys. m2 magazynów. Deweloperzy najbardziej aktywni są w tym momencie na Górnym Śląsku (50 tys. m2 powierzchni w budowie), we Wrocławiu (49 tys. m2) i Polsce Centralnej (31 tys. m2). Niezmiennie niski pozostaje poziom inwestycji spekulacyjnych – na koniec września budynki bez zabezpieczonego
najemcy stanowiły tylko 12% powstającej powierzchni. Znaczniejszy udział projektów spekulacyjnych można zaobserwować jedynie w Warszawie i jej okolicach.Najaktywniejszymi
deweloperami w III kw. były SEGRO i Panattoni, które wybudowały po 56 tys. m2 magazynów. Duży udział w nowopowstałej podaży należał również do Raiffeisena (16 tys. m2).
Firmy te są też w czołówce pod względem powierzchni w budowie. Zdecydowanym liderem
jest tu Panattoni z 75 tys. m2. SEGRO budowało 46 tys. m2, a MLP 17 tys. m2 (w tym spekulacyjnie 10 tys. m2).
Wykres 2: Powierzchnia magazynowa w budowie (w m2)
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, III kw. 2012 r.
Poziom pustostanów pozostaje stabilny. Na koniec września 2012 roku bez najemcy
pozostawało 792 tys. m2. Tym samym wskaźnik dostępnej powierzchni obniżył się nieco do
13
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
11,2% (z 11,7% zanotowanych pod koniec I półrocza 2012 roku). Poznań, Kraków i Górny
Śląsk to regiony z najniższymi wskaźnikami dostępnej powierzchni. Zdecydowanie łatwiej
jest natomiast znaleźć wolny obiekt w Szczecinie, okolicach Warszawy i Polsce Centralnej.
Wykres 3: Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, III kw. 2012 r.
Stabilny poziom dostępnej powierzchni magazynowej sprawia, że również czynsze
pozostają od miesięcy praktycznie na niezmienionym poziomie. Z najwyższym poziomem
stawek najmu mamy do czynienia w magazynach zlokalizowanych w granicach dużych
miast. W Warszawie czynsze wahają się między 3,60 a 5,30 €/m2/miesiąc. W Krakowie najem magazynu to koszt od 3,30 do 4,00 €/m2/miesiąc, a w Łodzi (małe magazyny typu
small business units) od 3,85 do 4,30 €/m2/miesiąc. Znacznie taniej jest w typowych lokalizacjach podmiejskich. Najniższe efektywne stawki zaczynają się od 2,10 €/m2/miesiąc
(Polska Centralna), a kończą na 3,40 €/m2/miesiąc (maksymalne stawki na Górnym Śląsku
i Szczecinie).
Firmy poszukujące powierzchni magazynowej muszą jednak wziąć pod uwagę fakt, że
ostateczny poziom czynszu zależy od sytuacji konkretnego obiektu: jego lokalizacji (w cenie jest zwłaszcza dostęp do autostrad) i poziomu pustostanów.
14
3. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów
3. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej na tle innych regionów
Wszelkie reprezentatywne jednostki analizujące polski rynek nieruchomości komercyjnych, w tym powierzchni magazynowych, tj. Cushman&Wakefield, Colliers, Jones Lang
LaSalle, pomijają w swych opracowaniach Polskę Wschodnią jako wyodrębniony obszar
w rozwoju dużych powierzchni magazynowych, umieszczając ją zazwyczaj w pozycji pozostałe.
Biorąc jednak pod uwagę lokalną analizę rynku, należy zwrócić uwagę, że okolice
Rzeszowa, Lublina, a także Bydgoszczy i Torunia cieszą się coraz większym zainteresowaniem firm inwestujących w nieruchomości magazynowe. Wynika to m.in. z danych firmy
doradczej CBRE. Inwestorzy doceniają tam m.in. dostęp do tanich gruntów.
W pierwszym kwartale br. oddano do użytku 76 tys. m2 powierzchni magazynowych.
W całym 2013 r. ma to być łącznie blisko 300 tys. m2, czyli podobnie jak rok wcześniej.
Obecnie w budowie jest ok. 240 tys. m2.
W ostatnich latach rośnie zainteresowanie inwestorów Polską Wschodnią, w tym
przede wszystkim okolicami Rzeszowa i Lublina. Inwestorzy doceniają bliskość wschodniej
granicy, dostęp do tanich gruntów, obecność specjalnych stref ekonomicznych oraz polskich i zagranicznych firm produkcyjnych. Dodatkowym atutem są wykształcone kadry – na
14 pracowników dziesięciu ma wyższe wykształcenie.
Ze względu na dostęp do rynku wschodniego (Ukraina, Białoruś, Kazachstan) Lublin
i Lubelszczyzna mają szansę stać się ośrodkiem tranzytowym stanowiącym naturalny hub
przeładunkowy na styku Unii Europejskiej i krajów byłego Związku Radzieckiego. Podjęcie
specjalizacji w tej dziedzinie logistyki pozwoli na utworzenie prężnego ośrodka pełniącego
funkcje:

magazynowania,

co-packingu,

dystrybucji intermodalnej.
Porównywanie Lublina i Lubelszczyzny z ośrodkami usytuowanymi w centralnej Pol-
sce, tj. Mazowsza z Warszawą, okolic Łodzi i Piotrkowa Trybunalskiego, nie posiada uzasadnienia. Ze względu na transgraniczny charakter przepływu towarów najbardziej uzasadnione jest czerpanie doświadczeń i wniosków z regionu położonego po zachodniej stronie
Polski, tj. Wrocławia i województwa dolnośląskiego.
Wrocław konsekwentnie umacnia swoją pozycję na magazynowej mapie Polski. Dynamiczny rozwój infrastruktury drogowej generuje ciągły popyt na powierzchnie w regionie, a kluczowe atuty Wrocławia, takie jak lokalizacja, przyciągają firmy dystrybucyjne,
prowadzące działalność na rynkach krajów Europy Centralnej. Dzięki autostradzie A4, region posiada bezpośrednie połączenie z europejską siecią autostrad oraz z dużymi aglome-
15
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
racjami Katowic i Krakowa. Obecnie dzięki dalszemu rozwojowi sieci dróg Wrocław sukcesywnie zyskuje też na znaczeniu w logistyce krajowej. Budowana obecnie droga ekspresowa S8 znacząco skróci czas dojazdu z Wrocławia do Łodzi i Warszawy. Mimo że jej otwarcie
planowane jest w 2014 r., już dziś obserwowany jest wzrost zainteresowania obiektami
zlokalizowanymi w pobliżu, tj. w północnych częściach Wrocławia. Wraz z projektami przy
obwodnicy autostradowej (A8) obszar ten stwarza ciekawą alternatywę dla parków magazynowych na Bielanach Wrocławskich. Szybką Komunikację z Poznaniem zapewni również
znajdująca się obecnie w budowie trasa ekspresowa S5.
W 2012 r. Wrocław był jednym z dwóch (obok Polski Centralnej) regionów, w których
zaobserwowano wzrost popytu rok do roku. W ramach nowych umów wynajęto tu ponad
153 000 m2 (wobec 130 000 m2 w 2011 r.), co uplasowało wrocławski rynek na trzecim
miejscu w kraju i dowiodło, że wkroczył on już w etap dojrzałości. Większość nowego popytu wygenerowali operatorzy logistyczni (33%) oraz firmy z branży motoryzacyjnej (32%).
Dodatkowo odnowiono umowy na kolejne 58 000 m2, co stanowiło 28% całkowitego popytu.
16
4. Aktywność najemców
4. Aktywność najemców
Analizując lokalny rynek wynajmu powierzchni magazynowych, należy uznać, że zapotrzebowanie na zewnętrzne powierzchnie magazynowe w mieście Lublin i Lubelskim Obszarze Metropolitalnym wzrosło w 2012 r. o około 15-20% w stosunku do 2011 r. Firmy lokujące swoje przedstawicielstwa lub oddziały na terenie miasta Lublin i województwa lubelskiego poszukują powierzchni magazynowych lub wręcz całych zabudowanych nieruchomości z przeznaczeniem głównie na:

składy budowlane,

magazyny artykułów budowlanych, przemysłowych, spożywczych,

powierzchnie wystawienniczo-ekspozycyjne

stacje serwisowe pojazdów i maszyn budowlanych,

wypożyczalnie i sprzedaż sprzętu budowlanego,

inne w mniejszym zakresie.
Popyt na powyższe typy powierzchni magazynowo-składowych wynika głównie z dużej
ilości inwestycji infrastrukturalnych realizowanych aktualnie na terenie LOM. Należy więc
uznać, że wzrost zapotrzebowania będzie okresowy i może ulec znacznemu zmniejszeniu
wraz z zakończeniem inwestycji.
Biorąc pod uwagę lokalne przedsiębiorstwa, nadal utrzymuje się tendencja wykorzystywania magazynów własnych oraz ewentualne inwestycje wewnętrzne. W związku z powyższym, w najbliższych 2-3 latach nie należy spodziewać się dużego zainteresowania wynajmu na terenie LOM wielkogabarytowych powierzchni magazynowych.
Przykładem nowych inwestycji realizowanych wewnętrznie przez przedsiębiorstwa
jest planowana do realizacji budowa centrum magazynowo-logistycznego przez przedsiębiorstwo Lubella S.A., wchodzące w skład grupy Maspex Wadowice S.A. Magazyn wysokiego
składowania o pojemności 20 tys. miejsc paletowych i strefą kompletacyjno co-packingową
przeznaczony będzie na potrzeby własne przedsiębiorstwa. Magazyn zlokalizowany będzie
bezpośrednio przy zakładzie produkcyjnym na ul. Wrotkowskiej w Lublinie.
Przekłada się to bezpośrednio na plany inwestycyjne firm deweloperskich takich jak
SEGRO, Panattoni, Prologis itp., które w swoich analizach nie umieszczają Lublina i województwa lubelskiego jako obszaru swojej bieżącej aktywności.
Z dotychczasowych analiz lokalnego rynku LOM wynika, że największym zainteresowaniem cieszą się magazyny typu SBU (Small Business Units), tzn. o modułach magazynowych od 500 do 1 000 m2 z możliwością dalszego podziału i wysokością składowania do 6 m.
Obiekty tego typu najlepiej sprawdzają się jako platformy przeładunkowe z funkcją
cross-dockingu i kompletacji oraz ograniczoną do minimum strefą magazynowania.
17
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Analizując lokalny rynek powierzchni magazynowych dostępnych na terenie miasta
Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, należy uznać, że obiekty magazynowe klasyfikowane wg standardu jako obiekty grupy A lub A+ stanowią poniżej 1% ogólnego wolumenu powierzchni magazynowych.
5.1.
Obiekty magazynowe klasy A i A+
Na koniec II kwartału 2013 roku jedynie obiekt Centrum Logistyczne Mełgiewska
spełnia wymagania najemców w tym zakresie.
Obiekt posiada:

13 300 m2 powierzchni magazynowej,

1 250m2 biur,

680 m2 pomieszczeń socjalno-technicznych.
Technologia i wyposażenie kwalifikujące obiekt w klasie A:

posadzka niepyląca z obciążeniem dopuszczalnym 10t/m2,

doki załadowcze 32 szt + 4 bramy z poziomu 0,

pomieszczenie akumulatorowni – ok. 50 m2 do ładowania 10 wózków akumulatorowych,

zdublowane sztywne łącze zapewniające wygodne i niezawodne połączenie,

możliwość założenia składu podatkowo i akcyzowego z wydzieleniem i kontrolą dostępu,

pomieszczenia biurowo-socjalne o powierzchni 1 250 m2 wykończone w wysokim standardzie i klimatyzowane,

temperatura pomieszczeń – system ogrzewania utrzymujący temperaturę 16 C w magazynie przy temperaturze zewnętrznej -20 C (w strefie biurowej 20 C, pomieszczenia sanitarne 18 C),

ochrona przeciwpożarowa – instalacja tryskaczowa ESFR zgodnie z wymogami; system

wykrywania ognia i dymu zgodnie z wymogami. Instalacja oddymiająca,

oświetlenie – 200 lux w magazynie, 200 lux w pomieszczeniach technicznych, 400 lux
w biurach,

18
place manewrowe drogi i parkingi o powierzchni 5 500 m2.
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Rysunek 2: Rzut powierzchni magazynowej Centrum Logistyczne Mełgiewska
Źródło: Wizaulizacja na stronie internetowej: www.clm.lublin.pl.
Zdjęcie 1: Centrum Logistyczne Mełgiewska – doki za/wyładunkowe
19
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Zdjęcie 2: Centrum Logistyczne Mełgiewska – przestrzeń magazynowa
Zdjęcie 3: Centrum Logistyczne Mełgiewska – plac manewrowy
Obiekt Centrum Logistyczne Mełgiewska posiada również dostępną powierzchnię biurowo-socjalną o wysokim standardzie wyposażenia.
Zdjęcie 4: Centrum Logistyczne Mełgiewska – budynek administracyjno biurowy
20
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Zdjęcie 5: Centrum Logistyczne Mełgiewska – pomieszczenia biurowe
Biorąc jednak pod uwagę 38%-owy pustostan obiektu na koniec II kwartału 2013 r.,
należy uznać, że zapotrzebowanie na tego typu powierzchnie magazynowe wysokiego składu
jest
stosunkowo
ograniczone,
a
oferowane
ceny
transakcyjne
na
poziomie
4,20-4,50 €/m2/miesiąc stanowią zdecydowaną barierę finansową dla potencjalnych najemców.
5.2.
Obiekty magazynowe klasy B i pozaklasowe
Na terenie miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego są dostępne obiekty
komercyjne pełniące funkcję obiektów magazynowych w zróżnicowanej lokalizacji, wyposażeniu i dostępności logistycznej.
Według lokalnych analiz prowadzonych przez LOGNET Solutions, na koniec
IV kwartału 2012 r. do dyspozycji najemców pozostawało około 70-75 tys. m2 powierzchni
magazynowej. W większości są to obiekty zaadoptowane pod funkcje magazynowe po zaniechanej działalności produkcyjnej firm.
Na terenie Miasta Lublin główne rejony/skupiska dostępnej powierzchni magazynowej to dzielnice:

Tatary,

Hajdów–Zadębie,

Kośminek,

Wrotków.
Obiekty klasy B, niższe i pozaklasowe cieszą się dużym zainteresowaniem najemców
pomimo istniejących ograniczeń dostępu do sieci drogowej, głównie ze względu na ceny
najmu, które w przypadku tego segmentu obiektów kształtują się w granicach o 8 do 12-14
zł/m2/m-c.
Poniżej przedstawiamy przykładowe obiekty magazynowe sklasyfikowane jako B, niższe i poza klasowe.
21
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Zdjęcie 6: Lublin, ul. Budowlana 40
Zdjęcie 7: Lublin, ul. Ceramiczna 24
Zdjęcie 8: Lublin, ul. Chemiczna 8
22
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Zdjęcie 9: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9
Zdjęcie 10: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9
Zdjęcie 11: Lublin, ul. Mełgiewska 80
23
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Zdjęcie 12: Lublin, ul. Metalurgiczna 7
5.3.
Obiekty magazynowe klasy A w trakcie przygotowania realizacyjnego
5.3.1. CENTRUM LOGISTYCZNE VETTERÓW LUBLIN
Dane obiektu:

przeznaczenie obiektu: hala logistyczna,

lokalizacja: Lublin, ul. Vetterów,

powierzchnia działki: 17 000 m2,

powierzchnia hali: 6 000 m2,

wysokość hali: 12 m,

liczba kondygnacji: jedna,

typ oferty: wynajem, do uzgodnienia,

rok budowy/oddania do użytku hali: I kwartał 2014 rok,

dojazd: droga szybkiego ruchu S17 Warszawa-Lublin-Zamość-Hrebenne oddalona jest
o 0,8 km.
Rysunek 3: Wizualizacja przestrzenna obiektu
24
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Rysunek 4: Plan sytuacyjny obiektu
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Rysunek 5: Wizualizacja architektoniczna 1
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Rysunek 6: Wizualizacja architektoniczna 2
25
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Rysunek 7: Wizualizacja architektoniczna 3
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
5.3.2. GO EAST – LUBELSKIE CENTRUM LOGISTYCZNE
Dane obiektu:

powierzchnie magazynowe: 5 535 m2,

powierzchnie biurowe: 800 m2,

adres: ul. Do Dysa 5, Lublin,

odległość do głównych szlaków transportowych:


26

S19 Kielce-Lublin- Białystok: 0,5 km,

S12 (obwodnica Lublina): 2 km,

S17 Warszawa-Lublin-Hrebenne: 3 km,

S82 Warszawa – Włodawa: 5 km,
odległość od najbliższych przejści granicznych:

Polska – Białoruś: 150 km,

Polska – Ukraina: 95 km,
odległość do dworca kolejowego:

dworzec towarowy: 8 km,

dworzec osobowy: 5 km,

odległość od portu lotniczego: Lublin 16 km,

nośnik i rodzaj posadzki: 10 T/m2 (100 kN/m2), niepylna,

wysokość składowania: 8 m,

siatka słupków: brak słupów wewnętrznych,

doki: 6 doków wyposażonych w rampy napowadzacze, bramy, rękawy uszczelniające,

liczba wjazdów z poziomu „0”: 12,

klasa odporności ogniowej: E.
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Rysunek 8: Plan sytuacyjny obiektu
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Rysunek 9: Wizualizacja wewnętrzna obiektu
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Rysunek 10: Wizualizacja przestrzenna obiektu
27
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Rysunek 11: Wizualizacja modułów magazynowych
Źródło: Wizualizacja – załącznik do projektu technicznego.
Przykład istniejących obiektów na terenie miasta Lublin możliwych do zagospodarowania na potrzeby intermodalnych usług logistycznych.
5.3.3. Nieruchomość/Hala LD 100
Dane obietku:

przedmiot oferty: Hala produkcyjna,

lokalizacja: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9,

powierzchnia działki: 22,93 ha,

powierzchnia hali: 34 211 m2,

wysokość hali: 8,5 m,

liczba kondygnacji: jedna,

rok budowy hali: 2000,

plan zagospodarowania: aktywizacja gospodarcza,

obecne użytkowanie: nieużytkowana,

dojazd: droga krajowa nr 82 Lublin-Włodawa oddalona jest o 1,5 km; droga szybkiego
ruchu S17 Warszawa-Lublin-Zamość-Hrebenne oddalona jest o 2 km.
Ze względu na doskonałą lokalizację oraz dostęp do istniejącej infrastruktury inter-
modalnej nieruchomość zabudowana usytuowana na terenie dawnej Fabryki Daewoo Motor
Polska może być wykorzystana jako intermodalne centrum logistyczne z funkcjami:
28

przeładunku drobnicowego,

przeładunku kontenerowego,

składowania w przestrzeni magazynowej,

składowania na placach zewnętrznych,

co-packingu i redystrybucji.
5. Dostępność powierzchni magazynowych
Nieruchomość posiada własną bocznicę kolejową. W najbliższym czasie uzyska również dostęp do zewnętrznej obwodnicy Lublina w węzłach Mełgiewska i Witosa.
Obiekt może również pełnić wewnętrznego huba przeładunkowego na potrzeby zaopatrzenia miasta Lublin zgodnie z koncepcją logistyki aglomeracji miejskiej.
Zdjęcie 13: Hala produkcyjna LD 100
Rysunek 12: Zgrubny obrys nieruchomości z lokalizacją dostępnej infrastruktury
Źródło: Opracowanie własne.
W ostatnich latach zdecydowanie wzrosła ilość kontenerów morskich dostarczanych
i wywożonych z terenu Lublina i województwa lubelskiego za pośrednictwem transportu
drogowego i kolejowego – do i z portów morskich polskich i niemieckich. Ze względu na
swój intermodalny charakter, obiekt LD 100 mógłby pełnić funkcję „lokalnego suchego portu przeładunkowego”, przejmując większość ładunków od małych i przedsiębiorstw.
29
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
6. Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit)
W Polsce coraz większym zainteresowaniem cieszą się magazyny „szyte na miarę”,
które są chętnie wynajmowane przez firmy ze szczególnymi wymaganiami co do magazynu.
Wielu deweloperów, takich jak chociażby firma Panattoni, oferuje swoim klientom możliwość zaprojektowania i stworzenia perfekcyjnego magazynu, który klient będzie mógł wykupić na własność lub który będzie mógł wynająć na dłuższy okres czasu. Popularność magazynów dopasowanych w ostatnich latach wynika z tego, że stanowią one najbardziej optymalne rozwiązania dla firm z wielu różnorodnych branż.
Deweloperzy, którzy budują dopasowane magazyny według oczekiwań klienta, mogą
liczyć na duże zainteresowanie takimi przestrzeniami magazynowymi, gdyż firmy z branż:
farmaceutyczna, chemiczna, odzieżowa, spożywcza czy transportowa potrzebują magazynów dostosowanych do swojej działalności. Przede wszystkim chodzi o odpowiednią lokalizację magazynów, które w wielu przypadkach nie mogą znajdować się w pobliżu lasów czy
miast z powodu magazynowania środków chemicznych czy innych towarów, które nie powinny być przechowywane w magazynach w mieście. Firmy ze specjalnymi oczekiwaniami
wobec lokalizacji magazynu mogą zgłosić się do dewelopera, który na specjalne zamówienie znajdzie odpowiednią działkę w swoich zasobach czy kupi działkę, która będzie dawała
możliwość budowy magazynu w dogodnej lokalizacji dla konkretnego klienta.
Dopasowany magazyn stwarza możliwość dostosowania przestrzeni magazynowej do
potrzeb klienta. Jeśli klient potrzebuje bardzo dużego metrażu lub magazynu o niewielkiej
powierzchni, to deweloper może stworzyć taki projekt, który doskonale będzie odpowiadał
oczekiwaniom i zapewni ekonomiczne korzystanie z magazynu. Inwestycja w BTS o odpowiednim metrażu może zapewniać satysfakcję z wynajmu takiego magazynu, który w razie
potrzeby może być odpowiednio rozbudowany o dodatkowy metraż, jeśli działka na to pozwala.
Należy przede wszystkim zaznaczyć, że realizacja projektów typu build-to-suit zaczyna się od budowania wzajemnego zaufania, a przede wszystkim zrozumienia intencji
obu stron, inwestycji – klienta i dewelopera. Zanim docelowe rozwiązanie zostanie wypracowane, wzajemne zrozumienie osiąga się podczas rozmów trwających wiele miesięcy, a
nawet lat.
W przypadku inwestycji typu build-to-suit pierwszy strategiczny krok należy do klienta, który składa zapytanie ofertowe określając kryteria jak: strategiczna lokalizacja
i oczywiście dopasowanie projektu do wielowymiarowych oczekiwań – pełnienie funkcji
30
centrum dystrybucyjnego czy np. fabryki.
6. Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit)
6.1.
Lokalizacja obiektu
Kolejnym etapem jest przedstawienie sprawdzonych lokalizacji klientowi, wybór lokalizacji i audyt klienta. Do obowiązków dewelopera należy zabezpieczenie tytułu do nieruchomości. W trakcie procesu dokonywania wyboru najbardziej optymalnej lokalizacji,
branych jest pod uwagę wiele aspektów, które mogą powodować jej atrakcyjność. Kalkulacja kosztów pracy, obliczanie siły nabywczej, analiza atrakcyjności regionalnej, pozycjonowanie w ramach łańcucha procesu wytwórczego i logistycznego, są czynnikami, które
świadomy i doświadczony deweloper powinien brać pod uwagę w ramach otoczenia biznesowego dla danego projektu.
6.2.
Specyfikacja techniczna
Prace projektowe i warunki techniczne obiektu, obejmujące ogólną specyfikację
techniczną budynku, to kolejna faza rozmów. Ważne jest, aby przedstawiane propozycje
weryfikowały potrzeby lub brak konieczności tworzenia dodatkowych funkcji obiektu, aby
nie zatracić idei optymalizacji budynku, by rozwiązania rachunkowe, księgowe, analityczne, związane z funkcjonowaniem inwestycji i stanem prawnym były również akceptowalne
z punktu widzenia kogoś, kto będzie później właścicielem tego obiektu.
6.3.
Podpisanie umowy
Zobowiązanie prawne partnerów to kluczowy etap kontraktu, w który angażowane są
minimum trzy działy dewelopera: BTS development, Project Management oraz Finanse.
Najem magazynu w formie BTS wymaga zdecydowanie większego zaangażowania ze strony
najemcy na wstępnym etapie współpracy, w szczególności osób technicznych i specjalistów
z zakresu procesu produkcyjnego.
Obiekty typu BTS to nowoczesne powierzchnie magazynowe i produkcyjne realizowane zgodnie z wymaganiami konkretnego najemcy. Jest to rozwiązanie szczególnie atrakcyjne dla firm, których oczekiwania znacząco odbiegają od standardowej specyfikacji
technicznej charakterystycznej dla powierzchni klasy A oferowanej na rynku. Dodatkowym
atutem tego typu obiektów jest możliwość wyboru lokalizacji przez przyszłego użytkownika. Ma to szczególne znaczenie w przypadku najemców produkcyjnych, dla których atuty
lokalizacyjne rozkładają się inaczej niż dla firm usługowych.
Magazyny BTS to dziś ważny kierunek rozwoju polskiego rynku magazynowego, popularny w coraz szerszym kręgu najemców. Rozwiązanie to cieszy się szczególnym zainteresowaniem firm produkcyjnych, a korzystna koniunktura dla tych ostatnich przyczynia się do
zwiększenia liczby obiektów BTS w Polsce. Warto podkreślić, że jest to rozwiązanie dla
wymagających najemców, oczekujących rozwiązania dostosowanego do indywidualnego
31
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
wymagania. Dlatego też w najbliższych latach liczba tego typu projektów będzie z pewnością wzrastać.
BTS nie jest jednak rozwiązaniem dla wszystkich najemców. Wybór pomiędzy obiektem istniejącym, o standardowej specyfikacji, a obiektem realizowanym „na zamówienie”
zależy od specyfiki danego klienta, a nawet konkretnego projektu. Gdy powierzchnia przeznaczona jest na cele magazynowe i nie ma szczególnych zastrzeżeń, co do lokalizacji,
prawdopodobnie korzystniejszym wyborem będzie powierzchnia dostępna na rynku. Istniejące obiekty wybiorą również najemcy, który chcą podpisać umowę na 3 lub 5 lat. W przypadku BTS deweloperzy oczekują dłuższego okresu współpracy.
Inwestowanie w budowę takich magazynów jest niezwykle opłacalne, ponieważ zainteresowanie klientów magazynami idealnie dopasowanymi do ich działalności jest naprawdę ogromne. Dopasowane magazyny mają praktycznie same zalety, dlatego klienci chętnie
inwestują w nawet długofalowy wynajem tego typu magazynów.
Klient, który decyduje się na wynajem magazynu „szytego na miarę”, może przedstawić swoje oczekiwania deweloperowi, który zadba o to, by spełnić wszelkie wymagania
klienta. Jeśli firma zainteresowana wynajmowaniem magazynów potrzebuje przestrzeni
magazynowej połączonej z przestrzenią biurową, to dla dewelopera przygotowanie takiego
magazynu nie stanowi żadnego problemu. Wystarczy określić powierzchnię magazynową,
jaka jest wymagana przez klienta oraz wymaganą powierzchnię biurową, by deweloper
mógł zapewnić odpowiednie wykorzystanie magazynu i ekonomiczne zagospodarowanie
jego przestrzeni.
Nowoczesne, dopasowane magazyny są opłacalne w wykorzystaniu, ponieważ klient
może konkretnie określić, czego wymaga pod względem budowy i wyposażenia przestrzeni
magazynowej. Przykładowo, firma farmaceutyczna będzie potrzebowała specjalistycznego
magazynu, który zapewni odpowiednie warunki dla przechowywania lekarstw i innych farmaceutyków. Firma zajmująca się przesyłkami kurierskimi będzie potrzebowała magazynu
z sortownią, położonego w bardzo dobrym punkcie jeśli chodzi o sieć dróg szybkiego ruchu
czy autostrad. Firma zajmująca się produkcją urządzeń elektronicznych z pewnością oczekiwać będzie magazynów możliwie jak najlepiej zabezpieczonych przed ewentualnymi
włamaniami. Dla firmy chemicznej odpowiednim magazynem będzie taki, który zagwarantuje prawidłowe składowanie produktów chemicznych i ich pełne bezpieczeństwo.
Inwestując w wynajem magazynów dopasowanych do potrzeb klienta, można wynajmować magazyn nawet przez wiele lat z satysfakcją i zadowoleniem. Warto więc zastano32
wić się nad korzystaniem z propozycji deweloperów, którzy mogą dopasować magazyn idealnie do potrzeb klienta.
Przykładem obiektu BTS będącego w trakcie realizacji na potrzeby firm produkcyjnych Polsce Wschodniej jest WIKANA Business Park w Lublinie zlokalizowany w Specjalnej
6. Udział i zapotrzebowanie na obiekty typu BTS (build-to-suit)
Strefie Ekonomicznej w Lublinie z obiektem magazynowym dedykowanym i przeznaczonym
pod wykorzystanie przez firmę ABM Greiffenberger. Niemiecka firma ABM Greiffenberger,
specjalizująca się w produkcji silników elektrycznych i skrzyń biegów, otworzy nowy zakład
w Lublinie. Zakład produkcyjny ma być uruchomiony pod koniec 2013 roku i zatrudnić około 120 osób.
Spółka ABM Greiffenberger podpisała umowę najmu powierzchni produkcyjnomagazynowej i biurowej w kompleksie Wikana Biznes Park, w Podstrefie Lublin Specjalnej
Strefy Ekonomicznej Euro-Park Mielec.
Rozpoczęcie prac budowlanych nastąpiło dopiero po podpisaniu umowy pomiędzy
stronami, a poprzedzone było wielomiesięcznymi uzgodnieniami.
Nowa siedziba produkcyjna w Lublinie firmy ABM Greiffenberger to typowy obiekt
magazynowy zaadoptowany pod specyficzne wymagania klienta. Do dyspozycji najemcy
oddana będzie również powierzchnia biurowo-administracyjna o wysokim standardzie wykończenia.
Dane obiektu:

powierzchnia całkowita części magazynowej 14 100 m2,

minimalny moduł do wynajęcia 2 350 m2.
Rysunek 13: Wizualizacja przestrzenna obiektu
Źródło: Oferta inwestycyjno-handlowa WIKANA Invest Sp. z o.o.
33
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Rysunek 14: Projekt zagospodarowania terenu
Źródło: Oferta inwestycyjno-handlowa WIKANA Invest Sp. z o.o.
Powyższy obiekt posiada dodatkowo ok. 2 tys. m2 wolnej powierzchni magazynowej
przeznaczonej do wynajmu komercyjnego przez właściciela WIKANA Invest S.A.
34
7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne
7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne
Usługa logistyczna (ang. logistic service) to zorganizowane przez firmę zewnętrzną
transportowanie i magazynowanie produktów wraz z pełną obsługą formalno–prawną,
w tym również celną. Obejmuje zarobkowo wykonywane usługi spedycji, transportu, magazynowania, a także usługi pokrewne i wspomagające proces przepływu dóbr między
ogniwami łańcucha dostaw. Obszarami podejmowanych działań logistycznych przez usługodawców logistycznych w przedsiębiorstwie są: zaopatrzenie, produkcja, dystrybucja.
Biorąc pod uwagę sfery działań logistycznych w łańcuchu dostaw, w literaturze można spotkać cztery grupy usług logistycznych:

usługi spedycyjne,

usługi transportowe,

usługi magazynowe,

usługi dodatkowe.
Wymienione usługi logistyczne tworzą dwie kategorie:

usługi logistyczne oparte na zasobach – usługi fizyczne, do wykonania, których potrzebne jest wyposażenie techniczne,

usługi oparte na umiejętnościach – usługi polegające na planowaniu, organizowaniu,
nadzorowaniu itd.
Usługa logistyczna obejmuje m.in. optymalny stosunek ceny do rodzaju zrealizowa-
nego świadczenia, krótkie terminy dostaw, wysoki standard jakościowy, dochowania terminów realizacji zleceń, gotowość udzielania informacji o stanie obróbki zlecenia oraz posiadanie przeszkolonego i wyspecjalizowanego zespołu pracowników. Biorąc pod uwagę dotychczasowe uwarunkowania przedsiębiorstw na terenie Polski Wschodniej, większość
podmiotów gospodarczych skłaniała się do samodzielnej realizacji większości funkcji logistycznych uznając, że wiąże się to z obniżonymi kosztami oraz zapewnieniem należytej
i oczekiwanej przez klienta jakości.
Ostatnie lata pokazały, że firmy wyspecjalizowane w realizacji funkcji „zastępstwa
logistycznego” z powodzeniem potrafią zdjąć z przedsiębiorstwa ciężar realizacji wielu
czynności dodatkowych, a jednocześnie zapewnić standard obsługi na najwyższym, oczekiwanym przez klientów poziomie. Powyższe doprowadziło do postrzegania operatorów logistycznych jako idealnych partnerów przejmujących od producentów ciężar realizacji czynności odciążających ich od podstawowych zadań, przynoszących wartość dodaną działalności. Zainteresowanie usługami operatorów logistycznych rośnie, przyjmując w przypadku
wielu firm dojrzałą formę logistyki kontraktowej z partnerem w postaci operatora logistycznego.
35
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Na terenie miasta Lublin i LOM swoje regionalne siedziby operacyjne posiada kilku
znaczących operatorów logistycznych świadczących swoje usługi głównie dla przedsiębiorstw produkcyjnych.
7.1.
Raben Polska Sp. z o.o. oddział w Lublinie, ul. Metalurgiczna
Grupa Raben obecna jest w Polsce od 1991 r. Reprezentowana jest przez marki, Raben, Fresh Logistics i Raben Sea&Air. Funkcjonująca od wielu lat, stabilna sieć terminali
i centrów dystrybucji w Polsce sukcesywnie się powiększa. W całej Europie Grupa Raben
dysponuje powierzchnią ponad 1 mln m2, umożliwiającą składowanie w zróżnicowanych
warunkach, z czego 440 tysięcy m2 zlokalizowanych jest w Polsce.
W ostatnim roku w grupie inwestycji Raben powstała hala oferująca znaczne poszerzenie usług magazynowych świadczonych w Centrum Dystrybucji w Lublinie.
Oprócz rozbudowy potencjałów przeładunkowych (cross-dock), uwzględnia ona również możliwość składowania towarów, w tym produktów świeżych w kontrolowanych temperaturach (Fresh Logistics).
Grupa Raben jest jedynym operatorem logistycznym na terenie Lublina i województwa lubelskiego, który w ciągu ostatnich pięciu lat zdecydowała się na realizację poszerzonej inwestycji, dającej swoim klientom wartość dodaną w postaci nowych produktów, dodatkowych usług i elementów współpracy wyróżniających ją ponad istniejącą konkurencję.
Centrum logistyczno-magazynowe Raben zlokalizowane jest w części przemysłowej
miasta Lublin z dostępem do nowoczesnej infrastruktury komunikacyjnej.
Zdjęcie 14: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na dotychczasowy obiekt
36
7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne
Zdjęcie 15: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na nowy obiekt
Dotychczasowa powierzchnia zabudowy 12 500 m2 została powiększona do 57 100 m2,
a powierzchnia cross-dockingu z 2 660 m2 do 4 620 m2. Centrum Logistyczne Raben wzbogaciło się o nową powierzchnie magazynową wysokiego składu o powierzchni 13 000 m2
i magazyn Fresh Logistics dla produktów świeżych o powierzchni 1 087 m2.
Inwestycja Raben Group w Lublinie daje firmie pozycję niekwestionowanego lidera
LOM w zakresie świadczenia usług logistyki kontraktowej i możliwość pozyskiwania nowych
klientów.
7.2.
DB Schenker Sp. z o.o. Lublin, ul. Krochmalna
DB Schenker to międzynarodowy operator logistyczny z ugruntowaną pozycją na rynku polskim od wielu lat. Schenker Sp. z o.o. oferuje pełny zakres rozwiązań logistycznych,
wszystkie rodzaje transportu, magazynowanie, nowoczesne technologie IT. Prowadzi dedykowane projekty dla firm z różnych branż, np. elektronicznej, AGD, maszynowej, FMCG,
chemicznej.
Operator logistyczny Schenker Sp. z o.o. zarządza globalnymi łańcuchami dostaw dla
producentów, eksporterów i importerów wiodących marek. Prowadzi projekty dopasowane
do indywidualnych potrzeb klienta. Dzięki sieci połączeń lądowych (drogowych i kolejowych), lotniczych i oceanicznych oraz logistyce magazynowej, towary klientów sprawnie
trafiają na światowe i europejskie rynki. Strategiczne cele firmy są silnie związane ze
zrównoważonym rozwojem i odpowiedzialnym biznesem.
37
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Zdjęcie 16: Widok na stanowiska za/wyładowcze
Zdjęcie 17 i 18: Plac manewrowy i stanowiska operacyjne
Posiadając swoją bazę przeładunkową w Lublinie przy ul. Krochmalnej, DB Schenker
nie zdecydował się do tej pory na rozpoczęcie budowy własnego centrum logistycznego.
Lokalizacja bazy magazynowej w centrum miasta sprawia, że ruch towarowy z udziałem
samochodów ciężarowych w tym rejonie jest bardzo nasilony. W związku z powstawaniem
nowych terenów inwestycyjnych w Lubelskim Obszarze Metropolitalnym, byłoby ze wszech
miar wskazane, aby operator logistyczny taki jak DB Schenker ulokował swój oddział lubelski w strefie aktywizacji gospodarczej z bezpośrednim dostępem do nowo budowanych
38
szlaków komunikacyjnych.
W przypadku rozważania zmiany lokalizacji i budowy własnego logistycznego jedną
z korzystniejszych lokalizacji byłby opisywany wcześniej obiekt LD 100 lub centrum aktywności gospodarczej będącej w gestii Portu Lotniczego Lublin w Świdniku.
7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne
7.3. Nagel Polska Lublin, ul. Mełgiewska
Nagel-Group
jest
europejskim
przedsiębiorstwem
rodzinnym
o
wschodnio-
westfalskich korzeniach. Od wielu lat są jednym z wiodących operatorów logistyki artykułów spożywczych w Europie i numerem 1 w Niemczech.
Obiekt logistyczny zlokalizowany w Lublinie przy ul. Mełgiewskiej pełni rolę huba
przeładunkowego z funkcją cross-dockingu.
Zdjęcie 19: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona zachodnia
Zdjęcie 20: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona wschodnia
Jak wynika z efektów działalności operacyjnej oddziału lubelskiego firmy Nagel Polska, specjalizowana powierzchnia cross-dockingowa w magazynie klasy B zapewnia właściwą obsługę klientów i realizację założonych wolumenów przewozowych.
7.4.
PEKAES Lublin, ul. Turystyczna
Terminal przeładunkowy przy ul. Turystycznej 11A w Lublinie dysponuje 11 bramami,
z których 8 przeznaczonych jest dla samochodów dystrybucyjnych, a 3 pod obsługę linii.
39
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Wykorzystanie dużej liczby bram poprawia skuteczność doręczeń przez skrócenie czasu
załadunku na samochody dystrybucyjne. Hale o wysokości 6 metrów pozwolą niebawem
dołączyć lubelskiemu oddziałowi do grona innych lokalizacji PEKAES, w których świadczone
są usługi logistyki kontraktowej.
Oddział Lubelski firmy Pekaes nie zdecydował się dotychczas na inwestycję w nowoczesny obiekt logistyczny lokując swoją siedzibę w przemysłowej lecz słabo skomunikowanej dzielnicy Hajdów/Zadębie.
Zdjęcie 21: Widok na strefę za/wyładunku
Zdjęcie 22: Widok na strefę za/wyładunku
Biorąc pod uwagę realizowaną i planowaną sieć drogową na terenie miasta Lublin
i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, terenami dedykowanymi dla lokalizacji obiektów
40
operatorów logistycznych są tereny inwestycyjne w pobliżu węzłów Mełgiewska, Witosa
oraz strefy aktywności gospodarczej Portu Lotniczego Lublin w Świdniku.
Aktualnie firmy z branży kurierskiej i przesyłek paczkowych (wyłączając Centrum
Logistyczne Poczty Polskiej) korzystają z wynajmowanej infrastruktury o standardzie klasy
7. Zapotrzebowanie na usługi logistyczne i około logistyczne
B lub poza klasowej. Dodatkowo, większość operatorów zlokalizowana jest we wschodniej
części miasta Lublin i LOM. Specyfika działalności logistycznej firm kurierskich sprawia, że
pojazdy ciężarowe z naczepami realizujące funkcje transportu wahadłowego pomiędzy
oddziałami w Lublinie, a centralnymi sortowniami zlokalizowanymi w centrum Polski muszą
przemieszczać się po terenie miasta Lublin przyczyniając się do powstawania efektu kongestii.
Rysunek 15: Lokalizacja firm kurierski na terenie miasta Lublin
DHL Express Sp. z o.o. – ul. Chemiczna 19
UPS Polska Sp. z o.o. – ul. Mełgiewska 80
DPD Polska Sp. z o.o. – ul. Zawieprzycka 8
Siódemka Sp. z o.o. – ul. Chemiczna 19
TNT Express Sp. z o.o. – ul. Lucyny Herc 3
K-EX Sp. z o.o. – ul. Cisowa 11
GLS Poland – ul. Budowlana 42
OPEK Sp. z o.o. – Al. Droga Męczenników Majdanka 74
Poczta Polska – ul. Moritza 11
Źródło: Opracowanie własne.
41
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Tworząc „mapę logistyczną” Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, należałoby zaplanować najbardziej dogodną strefę aktywizacji gospodarczej z przeznaczeniem na lokalizacje terminali kurierskich, oferując firmom korzystne warunki najmu. Na podstawie prowadzonych przez nas analiz najbardziej wskazaną strefą dla tego typu działalności byłyby
tereny zlokalizowane w Gminie Jastków z dostępem do zewnętrznej obwodnicy Lublina.
42
8. Aktywność deweloperów
8. Aktywność deweloperów
Na koniec II kwartału 2013 r. deweloperzy realizujący kluczowe inwestycje logistyczne na terenie Polski, tj. SEGRO, Panattoni, Prologis i Goodman, nie wykazują większego
zainteresowania obszarem województwa lubelskiego jako miejscem budowy wielkopowierzchniowych obiektów magazynowych z przeznaczeniem na komercyjny wynajem. Analizy prowadzone przez Colliers International Poland, Cushman&Wakefield Polska oraz Jones
Long LaSalle włączają potencjalne wolumeny z terenu Lubelszczyzny do pozycji pozostałe.
Należy więc uznać, że typowe obiekty logistyczne wysokiego składowania nie cieszą się
dużym zainteresowaniem w Lublinie i Lubelskim Obszarze Metropolitalnym. Brak aktywności inwestycyjnej dużych deweloperów logistycznych jest uzupełniany poprzez aktywność
deweloperów lokalnych lub firmy upatrujące swoją szansę rynkową w budowie wynajmie
i zarządzaniu obiektami magazynowymi klasy A typu Big Box lub SBU. Należą do nich miedzy innymi:

Wikana Invest,

Max-Bud,

Centrum Logistyczne Mełgiewska,

Go East – Lubelskie Centrum Logistyczne.
Analizy rynku zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Lublinie i Lubelskim
Obszarze Metropolitalnym prowadzone przez LOGNET Solutions wskazują zdecydowanie na
preferowane przez wynajmujących parametry magazynów:

małe lub średnie powierzchnie tj. 500-2 000 m2 (Small Business Units),

klasa magazynu B lub niższe,

maksymalna wysokość składowania – do 6 m,

wyposażenie i klasa bezpieczeństwa na poziomie bazowym.
43
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
9. Czynsze
Ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów w Polsce w dużej mierze
są uzależnione od położenia geograficznego, regionu, w którym znajduje się magazyn. Wahają się dosyć znacznie. Średnia cena wynajmu 1 m2 powierzchni wynosi 14,21 zł na miesiąc, maksymalna 25,18 zł (177,2% ceny średniej) w Województwie Mazowieckim, zaś minimalna 9,30 zł w Województwie Warmińsko-Mazurskim (65,4% ceny średniej). Należy pamiętać, iż są to ceny średnie. W praktyce spotkać można ceny wyższe od podanych, ale
także niższe. Jednostkowe ceny wynajmu odbiegają nieraz znacznie od cen średnich, jak
na przykład ceny za wynajem 1 m2 powierzchni magazynowych w okolicach Warszawy, które wahają się od 15 do 50 zł za 1 m2. Należy także przyjąć, że magazyny w rejonie Warszawy, Poznania, Wrocławia, Łodzi oraz w aglomeracji śląskiej posiadają wyższy standard
niż pozostałe, ze względu na szybszy rozwój gospodarki magazynowej w tych regionach.
Można zauważyć, że ceny za wynajem powierzchni magazynowych/magazynów wiążą
się z rozwojem przemysłu w danym regionie. Im dany obszar jest bardziej rozwinięty, tym
cena jest wyższa, czego dowodem są skrajnie wysokie ceny w Województwie Mazowieckim
(o 77,2% wyższe od ceny średniej na rynku polskim), a szczególnie w Warszawie. Region
ten charakteryzuje się najwyższymi czynszami, małą ilością wolnych powierzchni magazynowych oraz specyficzną strukturą branż po stronie popytu. Głównymi najemcami są tu
firmy logistyczne, sieci handlowe, firmy kurierskie, hurtownie spożywcze, dystrybutorzy
AGD, RTV. Szukając wolnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, można zaobserwować, że wyższe ceny występują w rejonie większych miast, takich jak wspomniana już
Warszawa czy też Poznań, Gdańsk, Wrocław oraz Kraków. Są to miejsca, gdzie jest ulokowana większość centrów logistycznych i magazynowych klasy A w Polsce.
Istnienie dużych miast powoduje zawyżenie średniej ceny wynajmu powierzchni magazynowych, wyznaczonej dla województwa. Jest to związane z uprzemysłowieniem skoncentrowanym w miastach. Jeśli uprzemysłowienie danego województwa jest niskie, to ceny wynajmu powierzchni magazynowych są również stosunkowo niskie (w Województwie
Warmińsko-Mazurskim o 34,6%, w Opolskim o 28,6%, a w Podlaskim o 25,4% niższe od średniej ceny wynajmu powierzchni magazynowych w Polsce). W ostatnich kilku 4-5 lat wyraźnie zaznacza się intensyfikacja inwestycji magazynowych w naszym kraju. Powiększa się
liczba lokalizacji, w których firmy mogą budować nowe magazyny.
Ceny za wynajem powierzchni zależą również od cech charakteryzujących dany magazyn. Wyższe są ceny w przypadku magazynów nowoczesnych klasy A, wyposażonych
44
w ogrzewanie, posadzkę niepylącą, stosunkowo dużą nośność stropu, rampy, doki przeładunkowe, windy towarowe, parkingi, monitoring itp. Magazyny klasy B cieszą się mniejszym zainteresowaniem, bo wymagają inwestycji od potencjalnych najemców, którzy mu-
9. Czynsze
szą liczyć się z wysokimi kosztami dostosowania ich do własnych potrzeb. Magazyny o wyższym standardzie cechują się wyższą ceną przy tej samej lokalizacji. Oddalenie magazynu
od głównych ośrodków gospodarczych kraju, przy tym samym jego standardzie, powoduje
obniżenie ceny za wynajem. Można się spodziewać, że zwiększy się także zainteresowanie
terenami znajdującymi się poza wielkimi aglomeracjami, kiedy nastąpi polepszenie stanu
dróg i ich ogólna rozbudowa, zwiększenie liczby tras szybkiego ruchu. W związku z wejściem Polski do Unii Europejskiej i Strefy Schengen zwiększa się liczba magazynów ulokowanych w południowo-zachodniej części kraju.
Cena wynajmu powierzchni magazynowych zależy również od wielkości magazynu,
który ma zostać wynajęty. Choć, teoretycznie, jednostkowo tańszy powinien być wynajem
magazynu większego ze względu na fakt, że wszystkie koszty rozkładają się na większą
powierzchnię, to obserwujemy tendencję odwrotną. Przeważnie koszt wynajmu powierzchni magazynowych przeliczony na jednostkę paletową jest wyższy w większych magazynach. Może to wynikać z faktu, że magazyny o dużej powierzchni często są magazynami nowymi i mają wyższy standard, co przyczynia się do podniesienia ceny.
Dodatkowo, cena za wynajem powierzchni magazynowych zależy od okresu, na jaki
jest sporządzany kontrakt. Z reguły umowy zawierane są na okres od 3 do 5 lat. Im dłuższy
czas trwania kontraktu, tym niższa cena wynajmu. W przypadku umów dotyczących dłuższego okresu i większej powierzchni magazynowej możliwe są negocjacje cenowe. Głównymi najemcami powierzchni magazynowej są sieci handlowe oraz firmy logistyczne.
Firmy analizujące rynek powierzchni magazynowych nie uwzględniają w swoich badaniach rynku lubelskiego. Najczęściej traktowany jest jako rynki inne.
Biorąc pod uwagę pomijalnie małą ilość magazynów klasy A na terenie LOM, ceny
najmu oferowane przez Centrum Logistyczne Mełgiewska na poziomie 4,2-4,5 euro/m2/m-c
nie są reprezentatywne i nie mogą stanowić podstawy do kształtowania opinii na temat
rynkowości stawek czynszu w tych obiektach na terenie Lublina i województwa lubelskiego. Ze względu na średnie ceny transakcyjne z innych ośrodków, uznać należy, że stawki
czynszu w magazynach klasy A w Lublinie są zawyżone.
Poniższy wykres pokazuje efektywne czynsze/m2/m-c w poszczególnych regionach
Polski.
45
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Wykres 4: Czynsze efektywne w poszczególnych regionach (€/m2/m-c)
Big Box – magazyny wielko powierzchniowe wysokiego składowania
SBU – Small Business Units – moduły magazynowe dostępne dla małych i średnich firm
Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, IV kw. 2012 r.
Czynsze efektywne dla magazynów klasy B i pozaklasowych dostępnych na lokalnym
rynku kształtują się w granicach od 8 zł/m2/m-c do 16 zł/m2/m-c. Należy się jednak liczyć
z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów wstępnych na adaptację obiektu. Czynsze za obiekty magazynowe uzależnione są również od wynajmowanej powierzchni. Przy
większej powierzchni wynajmu ceny transakcyjne mogą być obniżone nawet o 10-15%
w stosunku do średnich cen rynkowych.
46
10. Grunty przemysłowe
10. Grunty przemysłowe
10.1. Miasto Lublin
Realizowane na poziomie miasta Lublin i Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego inwestycje drogowe powodują, że na terenach do niedawna nieatrakcyjnych lokalizacyjnie pojawiają się nowe możliwości komercyjnego wykorzystania terenów typu Green-Field.
Nieruchomości niezabudowane, będące głównie w posiadaniu prywatnych właścicieli,
przekształcane są z przeznaczenia rolniczego na komercyjne. W związku z powyższym na
terenie LOM powstają potencjalne nowe obszary aktywności gospodarczej zlokalizowanie
głównie w dzielnicach:

Lublin Zadębie,

Lublin Zadębie Trzecie,

Lublin Kazimierzówka,

Lublin Czechów Północy,

Lublin Bursaki,

Świdnik Strefa Przemysłowa.
Należy zwrócić uwagę, że wraz ze wzrostem atrakcyjności gruntów w ostatnich
2 latach, tj. 2011-2012, ceny gruntów wzrosły, co zdecydowanie osłabiło zainteresowanie
potencjalnych inwestorów. Tereny do niedawna rolnicze, gdzie cena 1 m2 kształtowała się
na poziomie 8-10 zł/m2, po przekształceniu ich na przemysłowe z dostępem do infrastruktury drogowej na dzień dzisiejszy osiągają ceny 150-350 zł/m2.
Rysunek 16: Przykładowa oferta sprzedaży nieruchomości (stan na 01.06.2013 r.)
Źródło: portal internetowy www.dom.gratka.pl.
47
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
10.2. Gmina Niemce
Rysunek 17: Strefy przedsiębiorczości Gminy Niemce
Źródło: Fragment Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Niemce.
10.2.1. Strefa przedsiębiorczości nr 1
Podstawowe informacje:

lokalizacja: powiat lubelski, gmina Niemce, wschodnia część miejscowości Niemce,

dostępność komunikacyjna: teren inwestycyjny położony jest wzdłuż projektowanej
obwodnicy w ciągu drogi krajowej nr 19, w pobliżu linii kolejowej nr 30,

forma własności: własność Skarbu Państwa, własność prywatna,

powierzchnia terenu: 66 ha,

rodzaj strefy: planowana strefa przedsiębiorczości,

obecne zagospodarowanie terenu: uprawy polowe i nieużytki,

przeznaczenie terenu: teren przeznaczony pod funkcję przemysłowo-składową,

uwarunkowania terenu: teren inwestycyjny znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie
otuliny Kozłowieckiego Parku Krajobrazowego,

48
uzbrojenie terenu: miejscowość posiada sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną.
Otoczenie wspomagające: gmina położona w granicach Lubelskiego Obszaru Metropo-
litalnego w bliskiej odległości od Lublina – ośrodka krajowego o znaczeniu europejskim,
10. Grunty przemysłowe
ważnego ośrodka naukowo-badawczego, obsługi biznesu i przemysłowego. W gminie Niemce w miejscowości Bystrzyca planowana jest realizacja Regionalnego Centrum Logistycznego.
Oferowany system zachęt i ulg podatkowych obejmuje zwolnienie z podatku od nieruchomości:

przez okres 12 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 100 000 zł oraz utworzenia 3 nowych miejsc pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 24 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 200 000 zł oraz utworzenia 10 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 36 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 500 000 zł oraz utworzenia 15 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 48 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 1 000 000 zł oraz utworzenia 20 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją.
Zdjęcie 23: Aktualne użytkowanie terenu – strefa przedsiębiorczości nr 1
Strefa aktywności gospodarczej nr 1 stanowić będzie bardzo interesujący obszar inwestycyjny z przeznaczeniem na usługi logistyczne i magazynowe. Możliwe stanie się to
dopiero po realizacji budowy planowanej obwodnicy w miejscowości Niemce. Aktualnie
utrudniony dojazd, szczególnie dla pojazdów ciężarowych, nie stwarza podstaw do inwestowania w tym rejonie, nawet przy atrakcyjnych ulgach podatkowych oferowanych przez
gminę Niemce.
49
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Rysunek 18: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 1
Źródło: Fragment Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Niemce.
10.2.2. Strefa przedsiębiorczości nr 2
Podstawowe informacje:

lokalizacja: powiat lubelski, gmina Niemce, północno-wschodnia część miejscowości
Niemce,

dostępność komunikacyjna: Teren inwestycyjny położony jest wzdłuż linii kolejowej
nr 30, w pobliżu projektowanej obwodnicy w ciągu drogi krajowej nr 19, w pobliżu drogi powiatowej nr 828,

forma własności: własność prywatna,

powierzchnia terenu: 18 ha,

rodzaj strefy: planowana strefa przedsiębiorczości,

obecne zagospodarowanie terenu: uprawy polowe i nieużytki,

przeznaczenie terenu: według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
teren przeznaczony pod funkcję przemysłowo-składową,

uwarunkowania terenu: teren inwestycyjny znajduje się w granicach otuliny Kozłowieckiego Parku Krajobrazowego,
50

uzbrojenie terenu: miejscowość posiada sieć wodociągową, kanalizacyjną i energetyczną,
10. Grunty przemysłowe

otoczenie wspomagające: gmina położona w granicach Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego w bliskiej odległości od Lublina – ośrodka krajowego o znaczeniu europejskim,
ważnego ośrodka naukowo-badawczego, obsługi biznesu i przemysłowego. W gminie
Niemce w miejscowości Bystrzyca planowana jest realizacja Regionalnego Centrum Logistycznego.
Oferowany system zachęt i ulg podatkowych obejmuje zwolnienie z podatku od nie-
ruchomości:

przez okres 12 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 100 000 zł oraz utworzenia 3 nowych miejsc pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 24 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 200 000 zł oraz utworzenia 10 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 36 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 500 000 zł oraz utworzenia 15 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją,

przez okres 48 m-cy w przypadku nowej inwestycji, której koszty kwalifikujące się do
objęcia pomocą wyniosą nie mniej niż 1 000 000 zł oraz utworzenia 20 nowych miejsc
pracy związanych z nową inwestycją.
Rysunek 19: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 2
51
Źródło: Fragment Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Niemce.
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Strefa przedsiębiorczości nr 2, chociaż o wiele mniejsza powierzchniowo od strefy
nr 1, z racji bezpośredniego dostępu do linii kolejowej i planowanej obwodnicy miejscowości Niemce, po zrealizowaniu inwestycji drogowej stanie się bardzo atrakcyjnym terenem
z przeznaczeniem na logistyczny terminal intermodalny.
Kanał transportowy w kierunku Krajów Nadbałtyckich i Rosji, biegnący wzdłuż trasy
S19, umożliwi lokalizację w tym rejonie pośredniego huba przeładunkowego. W przypadku
zainteresowania inwestycją przewoźników kolejowych, możliwe będzie uruchomienie dostaw towarów do strefy przedsiębiorczości nr 2 z Polski i innych krajów UE, przeładunku
lub czasowego magazynowania i dystrybucji drogowej przez przejścia graniczne na
wschodniej granicy Polski i UE.
10.3. Gmina Jastków
Gmina Jastków z racji swojego położenia stanowi bardzo interesujący teren do realizacji funkcji magazynowo-przeładunkowych. Podstawowym problemem występującym na
poziomie gminy jest jednak brak długoterminowego, urbanistycznego podejścia do opracowania mapy aktywności gospodarczych preferowanych na tym terenie.
Strefy inwestycyjne wskazywane przez władze gminy, przy braku bezpośredniego
dostępu do szlaków komunikacyjnych nie będą stanowiły atrakcyjnej oferty dla inwestorów, szczególnie z branży logistycznej. Biorąc pod uwagę potencjał i przewagę lokalizacyjną gminy Jastków na obecnym etapie modyfikacji planu zagospodarowania przestrzennego,
należy uwzględnić niezbędne elementy z jednej strony podnoszące atrakcyjność terenów
inwestycyjnych, z drugiej zaś stanowiące zachętę dla inwestorów i przedsiębiorców.
I. Obszar inwestycyjny – działka o powierzchni 46 ha, obecnie zmiana w miejscowym
planie zagospodarowania przestrzennego na tereny przeznaczone pod tereny obiektów
handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Tereny obsługi komunikacji, tereny usług komercyjnych i rzemiosła, tereny składów i wytwórczości o niskiej intensywności/zakłady
przemysłowe, składy, magazyny centra technologiczne – powierzchnia zmiany około 30 ha.
52
10. Grunty przemysłowe
Rysunek 20: Obszar inwestycyjny nr 1
Źródło: Opracowanie własne na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Jastków.
II. Obszar inwestycyjny – działka o powierzchni 70 ha, obecnie zmiana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na tereny przeznaczone pod tereny obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2 000 m2. Tereny obsługi komunikacji, tereny usług
komercyjnych i rzemiosła, tereny składów i wytwórczości o niskiej intensywności/zakłady
przemysłowe, składy, magazyny centra technologiczne. Tereny oznaczone liczbami 19, 22
koloru różowego, szrafura niebieska pionowe pasy przeznaczone pod przemysł składy, magazyny.
Rysunek 21: Obszar inwestycyjny nr 2
53
Źródło: Opracowanie własne na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jastków.
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
11. Rynek inwestycyjny
Budując koncepcję zarządzania logistycznego na terenie Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego, należy przyjąć założenie, że władze samorządowe mają istotny wpływ na kierunki rozwoju obszaru oraz urbanistyczne podejście do świadomego planowania systemu
logistycznego. Poprawnie zbudowana koncepcja logistyczna pozwoli na tworzenie obszarów
aktywności gospodarczej z uwzględnieniem istotnych aspektów, którymi kierują się inwestorzy.
Miasto Lublin i LOM mają aktualnie znaczną przewagę planistyczną nad ośrodkami
takimi jak: Warszawa, Poznań, Łódź. Duża ilość terenów inwestycyjnych w otoczeniu budowanej infrastruktury drogowej pozwala na świadome kierunkowanie inwestorów oraz
zaplanowanie systemu logistycznego opartego na strefach specjalizacji.
Czerpiąc z doświadczenia innych regionów z poprzednich lat oraz ukierunkowania na
model zarządzania logistycznego w obszarze metropolitalnym, należy zachęcać inwestorów
do podejmowania decyzji lokalizacyjnych w oparciu o przeprowadzone analizy oraz merytoryczne
argumenty
związane
z
przewagą
lokalizacji
obiektów
magazynowo-
dystrybucyjnych, poza strefą centrum miasta, na korzyść terenów typu greenfield usytuowanych wzdłuż obwodnicy miasta Lublin i budowanej trasy szybkiego ruchu S17.
Zidentyfikowane obszary aktywności w zakresie lokalizacji obiektów komercyjnych,
w tym obiektów magazynowo-składowych zawiera rysunek 22.
Rysunek 22: Obszary aktywności gospodarczej
Gmina wiejska Jastków – firmy kurierskie, powierzchnie magazynowe
Gmina wiejska Niemce – powierzchnie magazynowe
54
Miasto Lublin SSE/Gmina Świdnik – operatorzy logistyczni
Źródło: Opracowanie własne na bazie analizy obszaru LOM.
12. Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych
12. Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych
Na decyzję o lokalizacji komercyjnych obiektów magazynowych wpływa wiele czynników. Należą do nich m.in.:

siła robocza,

dostępność transportu,

bliskość rynku i klientów,

jakość życia,

podatki,

bodźce rozwoju przemysłowego,

sieci dostawców,

koszty gruntów,

dostępność usług komunalnych,

przyjęte priorytety.
Znaczenie tych czynników nie jest stałe. Zależy ono zarówno od branży, w której
działa dane przedsiębiorstwo, jak i od jego samego oraz od zajmowanej pozycji i cech charakterystycznych dla danego przedsiębiorstwa.
Tabela 3: Czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych









Czynniki regionalne
„wartość siły roboczej”
dostępność transportu
bliskość rynku i klientów
jakość życia
podatki, bodźce rozwoju przemysłowego
sieci dostawców
koszty gruntów i dostępność usług
komunalnych
priorytety firmy
Czynniki lokalne
 dostępność transportu:
 samochodowego
 lotniczego
 kolejowego
 wodnego
 dostępność siły roboczej
 koszty gruntów i podatki
 dostępność usług komunalnych
 czy dany punkt znajduje się w/poza obszarem
miejskim
Źródło: Opracowanie własne.
„Wartość siły roboczej” – jest elementem istotnym ze względu na występującą ogólnie tendencję do ciągłego wzrostu kosztów siły roboczej. Należy w tym przypadku brać pod
uwagę takie elementy, jak:

dostępność siły roboczej,

koszty siły roboczej,

poziom kwalifikacji,

lokalną stopę bezrobocia (liczba osób pozostających bez pracy w stosunku do całkowitej,

liczby osób zdolnych do pracy),

postawę lokalnego samorządu.
55
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
Dostępność transportu – jest istotnym elementem ze względu na fakt, że efektywny
transport stanowi podstawę funkcjonowania każdego przedsiębiorstwa w obecnych czasach. Należy wziąć pod uwagę takie elementy, jak:

krajowe połączenia drogowe,

dostępność transportu intermodalnego, czyli przewozu towarów przy użyciu kolejno
dwóch lub więcej gałęzi transportu bez przeładunku samych towarów, w zmieniających
się gałęziach transportu,

dostępność lokalnych linii kolejowych,

istnienie połączeń z portem lotniczym i dogodność tego połączenia,

bliskość portu rzecznego lub morskiego,

liczba przewoźników mogących obsługiwać dany obiekt,

zakres usług świadczonych przez przewoźników,

jakość usług świadczonych przez przewoźników.
Bliskość rynków i klientów – czynnik ten obejmuje zarówno zmienne logistyczne (jak
np. dostępność transportu, koszty przewozu, geograficzny zakres rynku, na którym dane
przedsiębiorstwo będzie dostarczać towary), jak i te związane z konkurowaniem. Należy
zauważyć zależność, że im większa jest liczba potencjalnych klientów na danym rynku,
tym większa przewaga konkurencyjna, jaką może zdobyć dane przedsiębiorstwo, lokalizując obiekt na danym terenie.
Jakość życia – to element, który również wpływa na lokalizację. Jego oddziaływanie
polega m.in. na zależności jakości życia pracowników i jakości wykonywanej przez nich
pracy. Czynnik ten odgrywa szczególne znaczenie w przypadku przedsiębiorstw, które muszą pozyskać i zatrzymać mobilnych, wykwalifikowanych pracowników, na których istnieje
duże zapotrzebowanie na rynku.
Podatki i bodźce przemysłowe – przedsiębiorstwa płacą różne podatki (m.in. od przychodu lub dochodu, od zapasu). Płacone przez przedsiębiorstwo podatki wpływają na koszt
funkcjonowania przedsiębiorstwa. Kolejnym elementem tego czynnika są bodźce rozwoju
przemysłowego. Są one stosowane przez władze lokalne w celu zachęcenia przedsiębiorstw
do rozwinięcia działalności na danym terenie.
Sieci dostawców – czynnik ten odgrywa dużą rolę ze względu na znaczenie, jakie mają dostępność i koszt surowców, części oraz podzespołów, koszt transportu do potencjalnego miejsca lokalizacji. Ponadto, w przypadku lokalizacji centrum dystrybucji ważne jest,
czy będzie ono dopasowane do geograficznego rozmieszczenia obiektów należących do
56
kluczowych dostawców dla danego przedsiębiorstwa. Niezależnie od tego należy również
rozpatrzyć koszty i niezbędny poziom obsługi logistycznej w zaopatrzeniu.
Koszt gruntów i dostępność usług komunalnych – odgrywają one większą lub mniejszą
rolę w zależności od typu rozpatrywanego obiektu. Ponadto należy uwzględnić również
12. Główne czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych
dostępność i koszt usług komunalnych takich między innymi jak: dostarczenie energii elektrycznej, wody, gazu, odprowadzenie ścieków czy też możliwość składowania odpadów.
Priorytety firmy – pod tym pojęciem kryje się cały zbiór elementów mających wpływ
na lokalizację przyjętych przez dane przedsiębiorstwo zasad prowadzenia działalności
(np. firmie zależy na lokalizowaniu wszystkich swoich nowych obiektów na terenach wiejskich).
Obecnie daje się zaobserwować kilka tendencji, które mogą mieć dodatkowo istotny
wpływ na decyzje lokalizacji obiektów. Zaliczyć do nich można:

realizację dostaw bezpośrednio z zakładu produkcyjnego do klienta (o ile jest to możliwe), która może pozwolić na zmniejszenie liczby niezbędnych magazynów lub centrów dystrybucji,

dostarczanie towarów do klientów z pominięciem pośrednich obiektów dystrybucyjnych,

wykorzystywanie centralnych lub regionalnych obiektów dystrybucyjnych, stosowanych
często w połączeniu ze strategią segmentacji zapasów,

powierzenie zewnętrznym przedsiębiorstwom niektórych procesów, np. magazynowania
czy dystrybucji wszystkich bądź wybranych wyrobów.
Budowa centrów logistycznych wciąż napotyka na wiele trudności. Najczęstszym pro-
blemem jest brak inwestorów strategicznych oraz pozyskanie gruntów. Sytuację pogarszają
coraz większe opóźnienia w budowie dróg ekspresowych, autostrad, mostów i obwodnic
dużych miast.
Należy uznać, że dla inwestorów kluczowym i najczęściej krytycznym parametrem,
mającym wpływ na decyzję o lokalizacji obiektu logistycznego w danym miejscu, jest dostępność transportu i sieci transportowej. Funkcjonowanie firm działających na współczesnych globalnych rynkach bez transportu jest w zasadzie niemożliwe. Zdecydowana większość przedsiębiorstw jest zlokalizowana w pewnej odległości od swoich źródeł zaopatrzenia, co sprawia, że są one zależne od transportu łączącego źródło zaopatrzenia z miejscem
konsumpcji. Specjalizacja pracy, masowa konsumpcja i ekonomia skali produkcji powodują, że miejsca wytwarzania produktów nie pokrywają się z miejscem, gdzie zgłaszany jest
na nie popyt. Stąd też transport jest niezbędny do wypełnienia luki przestrzennej między
nabywcą a sprzedawcą. Jednym z najważniejszych warunków uzyskania przewagi konkurencyjnej działalności transportowej jest określenie pośredniego efektu wyboru, to znaczy
wpływu rodzaju zastosowanego transportu na szybkość obsługi w kanale logistycznym
i mniejszy poziom zapasów wraz z większą pewnością sprawnej ich obsługi. W konsekwencji możliwość wyboru gałęzi transportu i rodzaju transportu w poszczególnych kanałach
dostaw wiąże się ze sposobnością kontroli elementów systemu logistycznego i w efekcie
łączy się z wpływem na odbiorców produktów. Wybór rodzaju transportu może być wyko-
57
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
rzystywany do kreowania przewagi konkurencji zwłaszcza wtedy, gdy odbiorca zamawia
towary od więcej niż jednego dostawcy. Wtedy właśnie jakość logistycznej usługi, podobnie jak cena, może mieć wpływ na wybrór dokonywany przez odbiorę towaru.
58
13. Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok
13. Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok
Rozwiązania z zakresu logistyki miejskiej wspierają nie tylko rozwój miast, ale także
terenów leżących wokół nich, czyli pośrednio wpływają również na rozwój regionów. Efektem lepszego dostępu do miasta, nowoczesnej infrastruktury, polepszenia jakości życia
mieszkańców, lepszej organizacji logistycznej mogą być większe możliwości postępu, rozwoju i wzrostu atrakcyjności miasta. Dlatego też należy wspierać rozwiązania logistyczne,
gdyż tylko systemowe myślenie może przynieść efekty synergiczne, tj. korzyści nie tylko
dla pojedynczych jednostek, ale dla całej sieci. Dobre przykłady wdrożonych rozwiązań, a
także działań infrastrukturalnych pokazują, iż działania tego typu są warte rozważenia. Im
więcej inicjatyw poprawiających jakość życia, sytuację gospodarczą, a także konkurencyjność, tym, z punktu widzenia miast i regionów lepiej. Takim rozwiązaniom w dużej mierze
mogą przysłużyć się rozwiązania z zakresu logistyki aglomeracji miejskich.
Do koncepcji infrastrukturalnych wspierających rozwój i konkurencyjność regionów,
związanych z zasadami logistyki miejskiej, można zaliczyć rozwiązania służące całej aglomeracji, a także rozwiązania zdecentralizowane: miejsca przeładunku (miejskie centra
dystrybucji), terminale miejskie oraz koncepcje rozbudowy infrastruktury drogowej.
Z przedstawionych rozwiązań infrastrukturalnych, uznawanych za rozwiązania z zakresu logistyki miejskiej, największy wpływ na zmiany w regionie mają centra logistyczne.
Większość centrów logistycznych udostępnia możliwość działania i świadczy usługi wszystkim zainteresowanym nadawcom i odbiorcom na zasadzie wolnej gry rynkowej. Tego typu
centra są jednostkami publicznymi, w których swoją działalność prowadzą niezależni operatorzy, rolą zarządu jest natomiast udostępnianie im warunków do prowadzenia działalności. Centra logistyczne można klasyfikować w różny sposób, niezależnie od klasyfikacji oddziałują one na region i panujące w nim stosunki gospodarcze. Rola centrów sprowadza się
do tworzenia warunków sprawnego przepływu dóbr, łagodzenia i/lub eliminowania uciążliwości, jaką działalność logistyczna wywiera na otoczenie, a także do wspierania i inicjowania pozytywnych tendencji i kierunków rozwoju działalności gospodarczej, głównie w
obszarze logistyki.
W zdecydowanym stopniu centra powiązane są z rozwojem aglomeracji i wpływają na
kształtowanie konkurencyjności regionu. Do najważniejszych elementów wpływających na
dany obszar należy zaliczyć: zwiększanie liczby miejsc pracy, wzrost przychodów budżetu
lokalnego z tytułu podatków, rozwiązanie problemów z przemieszczaniem się pracowników
pomiędzy miejscem zamieszkania a miejscem pracy oraz łagodzenie problemów generowanych przez transporty daleki i bliski w obrębie aglomeracji miejskiej.
Najważniejsze zadania, jakie centra maja spełniać, to:

wzrost intermodalności transportu towarowego,
59
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie

uporządkowanie działalności gospodarczej i lepsze możliwości kształtowania ładu

inwestycyjnego i przestrzennego,

rozwój działalności wokół centrów logistycznych,

napływ inwestycji, rozwój regionalny.
Ze względu na dynamikę procesu rozwoju punktowej infrastruktury logistycznej pra-
ce studyjne poświęcone tworzeniu regionalnych centrów logistycznych powinny być nadal
kontynuowane. Należy jednak zaznaczyć, że w Polsce inaczej kształtują się potrzeby gospodarki i jej poszczególnych podmiotów niż w większości krajów UE, dlatego też doświadczenia zagraniczne mogą być przenoszone do Polski jedynie w ograniczonym zakresie
i z tego powodu konieczne jest analizowanie procesów zachodzących wewnątrz kraju i procesu integracji polskiego systemu logistycznego z europejskim z jednej strony, i z systemami innych regionów, w tym przede wszystkim krajów byłego Związku Radzieckiego
z drugiej strony.
Lublin i Lubelski Obszar Metropolitalny to atrakcyjny obszar do lokowania inwestycji
logistycznych. Lublin to stolica administracyjna, ekonomiczna i kulturalna województwa
lubelskiego oraz całego regionu – największe miasto we wschodniej Polsce.
Kolejne atuty to:

położenie u zbiegu głównych dróg:

Nr 12 Warszawa – Lublin – Dorohusk – Kijów,

Nr 17 Warszawa – Lublin – Lwów,

Nr 19 Białystok – Lublin – Rzeszów, (część planowanej trasy, tzw. Via Carpathia,
która ma połączyć kraje bałtyckie z południem Europy. Droga ma przebiegać
z litewskiej Kłajpedy do greckich Salonik),


bliskość granic: (możliwość realizacji projektów cross-border):

Dorohusk (Ukraina) 82 km (1,5 h),

Terespol (Białoruś) 165 km (2,5 h),

Barwinek (Słowacja) 264 km (4,5 h),
sąsiedztwo międzynarodowych lotnisk:

Warszawa (161 km) – Lotnisko im. Fryderyka Chopina,

Rzeszów (170 km) – Lotnisko Jasionka,

Lublin (12 km) - Port Lotniczy Lublin w Świdniku.
Pozostałe powody, dla których warto myśleć o Lublinie i Lubelskim Obszarze Metropolitalnym jako atrakcyjnym terenie do inwestowania w dziedzinie szeroko pojętej logisty60
ki to:

stale rozbudowywana infrastruktura:

linia kolejowa E20 (Paryż-Moskwa) oraz E7 (Gdynia – Odessa),

rozwinięta kolej szerokotorowa,
13. Podsumowanie i prognoza na 2013-2014 rok

obszar graniczny między Unią Europejską a Unią Celną (Rosja, Białoruś, Kazachstan),

pakiet zachęt i ulg dla inwestorów: Specjalne Strefy Ekonomiczne oferujące zwolnienia
podatkowe,

konkurencyjne ceny nieruchomości: ceny gruntów w województwie lubelskim są jedne
z najniższych w Polsce (71,8% średniej krajowej),

duży rynek wysoko wykwalifikowanych kadr z niższymi oczekiwaniami płacowymi,

silne zaplecze naukowo-techniczne: Lublin to największy w Polsce Wschodniej ośrodek
naukowo-akademicki obejmujący uczelnie wyższe, parki naukowo-technologiczne i instytuty badawcze,

zaplecze energetyczne dla przemysłu: region posiada duże pokłady węgla kamiennego,
największe w Polsce złoża gazu łupkowego oraz dogodne warunki dla rozwoju odnawialnych źródeł energii,

przyjazne otoczenie instytucjonalne: liczne instytucje otoczenia biznesu zrzeszające
i wspierające przedsiębiorców regionu i obsługę nowych inwestorów,

region turystyczny: bogaty w atrakcje przyrodnicze, szlaki turystyczne, uzdrowiska.
wyjątkowo czyste jeziora, zabytki architektoniczne oraz wydarzenia kulturalne.
Niezwykle istotnym atutem Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego jest też duża do-
stępność terenów inwestycyjnych typu greenfield. Inwestycje typu greenfield są rodzajem
bezpośrednich inwestycji realizowanych przez zagraniczne podmioty. Umieszczane są na
terenach jeszcze niezagospodarowanych, zazwyczaj posiadających nieznacznie rozbudowaną infrastrukturę. Zwracając jednak uwagę na atrakcyjne położenie pod względem logistycznym, bliskość surowców, relatywnie niski koszt utrzymania oraz bliski dostęp do taniej
siły roboczej, mogą one stać się bardzo atrakcyjne dla przyszłych inwestorów.
W ciągu ostatnich kilku lat rola tego typu inwestycji bardzo wzrosła. Z punktu widzenia rozwoju regionalnego inwestycje typu greenfield sprzyjają aktywizacji gospodarczej
terenów do niedawna zaniedbanych oraz zwiększają zapotrzebowanie na wykwalifikowaną
siłę roboczą. Biorąc pod uwagę fakt, że poprawa funkcjonowania gospodarki oznacza poprawę bytu społeczeństwa, inwestycje tego typu z pewnością mają pozytywny charakter
oddziaływania na mieszkańców obszarów zurbanizowanych, w tym także LOM.
Stan europejskiej gospodarki coraz mocniej wpływa na to, co dzieje się w Polsce.
Doświadczyliśmy tego w 2012 r. i będzie to z pewnością widoczne również i w 2013 r. Najemcy będą w dalszym ciągu ostrożnie podejmować decyzje o najmie, przynajmniej jeśli
chodzi o nowe umowy. Firmy chcą się rozwijać i czują potrzebę, że ich obecne zasoby dystrybucyjne coraz bardziej ograniczają ich potencjał. Wstrzymują się jednak z transakcjami, licząc na to, że sytuacja w gospodarce się w końcu ustabilizuje. Deweloperzy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że oni też muszą prowadzić teraz wyważoną politykę. Prze-
61
Analiza rozwoju branży logistycznej w Lublinie
jawia się ona przede wszystkim w ograniczeniu do minimum projektów spekulacyjnych
i budowaniu nowych magazynów jedynie po podpisaniu umowy najmu, co jest też związane
z restrykcyjną polityką banków, które wymagają wysokiego współczynnika wynajęcia przed
udzieleniem finansowania projektowi. Jednocześnie, deweloperzy nie chcą przegapić momentu, kiedy kryzys minie, a najemcy ruszą na poszukiwania najatrakcyjniejszych ofert.
Dlatego firmy deweloperskie zbudowały odpowiednio zasobne banki gruntów dla klientów
w najważniejszych regionach magazynowych Polski. Przy czym – i tu znów daje o sobie
znać ostrożność – są to z reguły grunty zabezpieczone opcją zakupu i nie będące własnością
deweloperów. Ten sposób działania pozwala uniknąć niepotrzebnego zamrażania środków
finansowych.
62
Bibliografia
Literatura:
1. Mindur L., Centra Logistyczne w Polsce i perspektywy ich rozwoju, Warszawa 2010.
2. Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej, PAIiZ, Warszawa
2010.
3. Fechner I., Centra Logistyczne w Europie, Instytut Logistyki i Magazynowania 2011.
4. Jacyna M., Szczepański E., Problem optymalizacji tras w dystrybucji ładunków na
obszarach zurbanizowanych, Wydział Transportu Politechniki Warszawskiej 2010.
5. Przegląd rynku nieruchomości – Rynek Magazynowy I kw. 2013, Colliers International
2013.
6. Sektor logistyczny w Polsce Wschodniej, PAIiZ 2011.
7. Knauf S., Logistyka jako narzędzie redukcji kongestii transportowej w miastach, Uniwersytet Opolski 2010.
8. Lubelski Obszar metropolitalny – Statystyczne Vademecum Samorządowca, Urząd Statystyczny w Lublinie 2012.
9. Polski rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych III kw. 2012, Jones Lang LaSalle 2012.
10. Wyzwania inwestycyjne głównych miast Polski – perspektywa 2035, PricewaterhouseCoopers 2012.
11. Abt S., Centra dystrybucji a infrastruktura, Logistyka a Jakość nr 2/2001.
12. Rynek powierzchni magazynowych w Polsce 2012, Jones Lang LaSalle 2012.
13. Analiza ekonomiczna potencjału gospodarczego Polski Wschodniej – Raport na zlecenie
Polskiej Agencji Informacji i Inwestycji Zagranicznych, Warszawa 2010.
Źródła internetowe:
1. Portal Innowacji [www.pi.gov.pl].
2. Strona internetowa Ministerstwa Rozwoju Regionalnego [www.mrr.gov.pl].
3. Strona internetowa PricewaterhouseCoopers [www.pwc.pl].
4. Portal logistyczny [www.log24.pl].
5. Strona internetowa Colliers International [www.colliers.com].
6. Portal internetowy [www.logistyka.net.pl].
7. Strona internetowa Instytutu Logistyki I Magazynowania [www.ilim.poznan.pl].
63
Spis tabel i wykresów
Tabela 1: Klasyfikacja centrów logistycznych według różnych kryteriów..................... 10
Tabela 2: Porównanie starych i nowoczesnych powierzchni magazynowych ................. 11
Tabela 3: Czynniki wpływające na lokalizację obiektów magazynowych ..................... 55
Wykres 1: Popyt brutto i netto w regionach w III kw. 2012 r. (w m2) ......................... 12
Wykres 2: Powierzchnia magazynowa w budowie (w m2) ....................................... 13
Wykres 3: Wskaźnik dostępnej powierzchni wg lokalizacji ..................................... 14
Wykres 4: Czynsze efektywne w poszczególnych regionach (€/m2/m-c) ..................... 46
Spis zdjęć i rysunków
Zdjęcie 1: Centrum Logistyczne Mełgiewska – doki za/wyładunkowe ......................... 19
Zdjęcie 2: Centrum Logistyczne Mełgiewska – przestrzeń magazynowa ...................... 20
Zdjęcie 3: Centrum Logistyczne Mełgiewska – plac manewrowy ............................... 20
Zdjęcie 4: Centrum Logistyczne Mełgiewska – budynek administracyjno biurowy ........... 20
Zdjęcie 5: Centrum Logistyczne Mełgiewska – pomieszczenia biurowe ....................... 21
Zdjęcie 6: Lublin, ul. Budowlana 40 ................................................................ 22
Zdjęcie 7: Lublin, ul. Ceramiczna 24 ............................................................... 22
Zdjęcie 8: Lublin, ul. Chemiczna 8 ................................................................. 22
Zdjęcie 9: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9 .............................................................. 23
Zdjęcie 10: Lublin, ul. Mełgiewska 7-9 ............................................................ 23
Zdjęcie 11: Lublin, ul. Mełgiewska 80 ............................................................. 23
Zdjęcie 12: Lublin, ul. Metalurgiczna 7 ............................................................ 24
Zdjęcie 13: Hala produkcyjna LD 100 .............................................................. 29
Zdjęcie 14: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na dotychczasowy obiekt .......... 36
Zdjęcie 15: Centrum logistyczne Raben Polska – widok na nowy obiekt ...................... 37
Zdjęcie 16: Widok na stanowiska za/wyładowcze ............................................... 38
Zdjęcie 17 i 18: Plac manewrowy i stanowiska operacyjne .................................... 38
Zdjęcie 19: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona zachodnia ............................. 39
Zdjęcie 20: Widok na Centrum dystrybucyjne – strona wschodnia............................. 39
Zdjęcie 21: Widok na strefę za/wyładunku ....................................................... 40
Zdjęcie 22: Widok na strefę za/wyładunku ....................................................... 40
64
Zdjęcie 23: Aktualne użytkowanie terenu – strefa przedsiębiorczości nr 1 .................. 49
Rysunek 1: Lubelski Obszar Metropolitalny .........................................................7
Rysunek 2: Rzut powierzchni magazynowej Centrum Logistyczne Mełgiewska .............. 19
Rysunek 3: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................... 24
Rysunek 4: Plan sytuacyjny obiektu ................................................................ 25
Rysunek 5: Wizualizacja architektoniczna 1 ...................................................... 25
Rysunek 6: Wizualizacja architektoniczna 2 ...................................................... 25
Rysunek 7: Wizualizacja architektoniczna 3 ...................................................... 26
Rysunek 8: Plan sytuacyjny obiektu ................................................................ 27
Rysunek 9: Wizualizacja wewnętrzna obiektu .................................................... 27
Rysunek 10: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................. 27
Rysunek 11: Wizualizacja modułów magazynowych ............................................. 28
Rysunek 12: Zgrubny obrys nieruchomości z lokalizacją dostępnej infrastruktury .......... 29
Rysunek 13: Wizualizacja przestrzenna obiektu ................................................. 33
Rysunek 14: Projekt zagospodarowania terenu .................................................. 34
Rysunek 15: Lokalizacja firm kurierski na terenie miasta Lublin .............................. 41
Rysunek 16: Przykładowa oferta sprzedaży nieruchomości (stan na 01.06.2013 r.) ........ 47
Rysunek 17: Strefy przedsiębiorczości Gminy Niemce .......................................... 48
Rysunek 18: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 1 ............................ 50
Rysunek 19: Strefy przedsiębiorczości gminy Niemce. Strefa nr 2 ............................ 51
Rysunek 20: Obszar inwestycyjny nr 1 ............................................................. 53
Rysunek 21: Obszar inwestycyjny nr 2 ............................................................. 53
Rysunek 22: Obszary aktywności gospodarczej ................................................... 54
65