Stanisław Bogucki Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu

„Rejent" • rok 7 * nr 4(72)
kwiecień 1997 r.
Stanisław Bogucki
Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu
Prawo odkupu jest uprawnieniem, które może powstać w drodze
czynności prawnej. Musi to być czynność dwustronna, mimo bowiem
stwierdzenia art. 593 § 1 k.c., że prawo odkupu może być zastrzeżone,
termin „zastrzeżone" nie oznacza jednostronnego oświadczenia woli. Prawo
odkupu może być bowiem zastrzeżone wyłącznie w związku z umową
sprzedaży. Zastrzeżenie to stanowi składnik treści umowy sprzedaży, a
zatem musi być objęte zgodą stron zawierających umowę1. Prawo odkupu
powstaje więc w drodze dwustronnej czynności prawnej - umowy. Jeżeli
chodzi o charakter tej umowy, to można przyjąć, że jest ona czynnością
zobowiązującą - rodzi skutek wyłącznie obligacyjny (kupujący jest zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności). Różne poglądy dotyczące tego, czym jest zastrzeżenie prawa odkupu, zostały przedstawione
w odrębnym artykule2. Wydaje, się, że w kwestii zastrzeżenia prawa od-
1
Por. w tej kwestii L. D o m a ń s k i , Instytucje kodeksu zobowiązań. Komentarz teoretyczno-praktyczny. Część szczegółowa, Warszawa 1938, s. 104.
2
S . B o g u c k i , Prawo odkupu, „Rejent 1995, nr 9, s. 137 i nast.; na temat charakteru
prawa odkupu porównaj też I. von S t a u d i n g e r s , Kommentar zum Biirgerlichen Gesetzbuch, zweites Buch, Berlin 1978, s. 487-488.
157
Stanisław Bogucki
kupu zasadne jest stanowisko tam zasygnalizowane, przyjmujące umowny charakter zastrzeżenia i zobowiązujący charakter czynności3.
Poczynione dotychczas uwagi o zobowiązującym charakterze zastrzeżenia prawa odkupu wymagają uzupełnienia. Krytyki wymaga bowiem
stanowisko zaprezentowane przez jednego z autorów, wg którego „prawo
odkupu zobowiązuje tylko jednostronnie, tj. czyni tylko kupującego dłużnikiem, podczas gdy sprzedawca jest tylko uprawnionym4". Kodeks cywilny w sposób wyraźny nakłada bowiem również na sprzedawcą określone obowiązki (zwrot ceny, kosztów sprzedaży oraz nakładów), czyniąc
w tym zakresie kupującego podmiotem uprawnionym. Podobnie zatem
jak w przypadku zwykłej umowy sprzedaży, również w przypadku sprzedaży szczególnej z zastrzeżonym prawem odkupu, prawa i obowiązki
stron są wzajemnie skorelowane, tj. kupującego obciąża obowiązek przeniesienia własności, ale przysługuje mu roszczenie o wypłatę określonych
należności, zaś sprzedawcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności, a obciąża obowiązek uiszczenia tych należności.
3
Por. J.S. P i ą t o ws ki, [w:] System prawa cywilnego. Prawo własności i inne prawa
rzeczowe, t. 2, Wrocław-Warszawa-Kraków-Gdańsk 1977, s. 233-234; W.J. K a t n c r, Umowne
nabycie własności ruchomości, Warszawa 1995, s. 71; t e n ż e , Przeniesienie własności rzeczy
ruchomych, „Acta Univcrsitatis Lodzicnsis" 1988, s. 173; S. S k ą p s ki, [w:] System prawa
cywilnego. Prawo zobowiązań - część szczegółowa, t. 3, cz. 2, Wrocław-Warszawa-KrakówGdańsk 1976, s. 167, przypis 283; S. R u d n i c k i, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga
druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1996, s. 99.
4
M. K ę p i ń s k i , Przeniesienie własności nieruchomości rolnych, Poznań 1970, s. 16.
5
Tak E. D r o z d, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa-Kraków 1974, s. 142;
S . B u c z k o w s k i , [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, t.2, Warszawa 1972, s. 1322;
S. R u d n i c k i, [w:] Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, Warszawa
1995, s. 333; S. S k ą p s ki, [w:] System prawa..., t. 3, s. 166. Teza taka była formułowana w
doktrynie również mimo brzmienia art. 340 k.z., który wyraźnie przewidywał, iż „prawo odkupu
może być zastrzeżone w umowie sprzedaży". Por. J . K o r z o n e k , [w:] J . K o r z o n e k ,
I . R o s e n b l i i t h , Kodeks zobowiązań. Komentarz, 1.1, Kraków 1936, s . 8 7 3 ; A . L i e b e s k i n d ,
Prawo odkupu, [w:] Encyklopedia podręczna prawa prywatnego, red. H. Konic, t. 2, Warszawa
(b.r.w.). Warte odnotowania jest jednak stanowisko przeciwne, które na gruncie kodeksu zobowiązań sformułował A. Glasner, zaś na gruncie kodeksu cywilnego S. Breycr (por. A. G1 a s n e r,
Wzory umów i innych aktów prawnych według ustawodawstwa zunifikowanego, Kraków 1935,
s. 161; S. B r e y c r , Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 141); w literaturze niemieckiej na temat możliwości zastrzeżenia prawa odkupu po zawarciu umowy sprzedaży por. np. W. Fi k e n t sc h er, Schuldrecht, Bcrlin-Ncw York 1977, s. 404; Palandt
Biirgerliches Gesetzbuch, Miinchen 1986, s. 514; I. von S t a u d i n g e r s , Kommentar..., s. 491.
158
Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu
Zastrzeżenie prawa odkupu to taki element treści umowy, który sprawia, że zawierana między stronami umowa staje się szczególnym rodzajem sprzedaży. Jest to oczywiście umowa nazwana - umowa sprzedaży
z zastrzeżeniem prawa odkupu. Essentialia negotii tej umowy jest zastrzeżenie prawa odkupu. Nauka prawa cywilnego niemal zgodnie twierdzi, że
zastrzeżenie takie może być uczynione nie tylko w samej umowie sprzedaży, lecz również w późniejszym lub równoczesnym porozumieniu między
stronami5. Ze względu na akcesoryjny charakter prawa odkupu, nie może
ono być oczywiście zastrzeżone przez strony w stosunku do przyszłej
planowanej umowy sprzedaży6.
Wydaje się, że w szczególności teza o dopuszczalności późniejszego
w stosunku do umowy sprzedaży zastrzeżenia wymaga rozważenia. Należy
zdać sobie sprawę, że stosownie do wcześniejszych ustaleń zastrzeżenie
to musi przybrać postać umowy, stąd np. stwierdzenia typu, że „dopuszcza
się możliwość zastrzeżenia prawa odkupu nie tylko w samej umowie sprzedaży, lecz również w zawartym później dodatkowym porozumieniu lub
nawet w odrębnej umowie", są bałamutne i wprowadzają w błąd7. Sugeruje się bowiem, że zastrzeżenie prawa odkupu może przybrać różną postać
- od jakiegoś „porozumienia" aż po umowę. Podkreślenia wymaga, że w
każdym przypadku zastrzeżenie to musi przybrać postać dwustronnej
czynności prawnej. Zawsze będzie to umowa i posługiwanie się innymi
określeniami, np. porozumienie, jest dopuszczalne jedynie w znaczeniu
synonimicznym, lecz nie przeciwstawnym. Dopuszczalność zawarcia tego
rodzaju umowy w granicach przewidzianych przez art. 3531 k.c. nie budzi
wątpliwości. Rozważenia wymaga jednak charakter takiej umowy z uwzględnieniem dwóch sytuacji.
W sytuacji pierwszej, po zawarciu umowy sprzedaży, ale przed jej
wykonaniem, strony zawierają umowę zawierającą zastrzeżenie prawa
odkupu. W efekcie dochodzi do zmiany treści zwykłej umowy sprzedaży,
która staje się szczególną formą sprzedaży. Umowa, której charakter jest
6
Por. L . D o m a ń s k i , Instytucje..., s. 104-105: „(...) zastrzeżenie prawa odkupu z góry,
przed zawarciem umowy sprzedaży, nie może mieć skutków prawnych, gdyż prawo odkupu jest
prawem dodatkowym, związanym z umową sprzedaży, a nie prawem poprzedzającym zawarcie
umowy sprzedaży".
7
Tak m.in. S . B u c z k o w s k i , [w:] Kodeks cywilny..., s. 1322.
159
Stanisław Bogucki
rozważany, jest umową zmieniającą treść umowy wiążącej strony. W efekcie
mamy do czynienia z umową szczególnego rodzaju sprzedaży.
W sytuacji drugiej, do zawarcia umowy zawierającej zastrzeżenie prawa
odkupu dochodzi po zawarciu i wykonaniu umowy sprzedaży8. Umowa
sprzedaży jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Stosownie do art. 155 § 1 k.c., umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba
że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Przepis ten jest realizacją koncepcji tzw. umowy o podwójnym skutku
obligacyjnym i rzeczowym, dotyczącym zobowiązania do przeniesienia
własności. Dopełnienie skutku rzeczowego oraz spełnienie pozostałych
świadczeń zgodnie z treścią zobowiązania i w sposób odpowiadający
postanowieniom art. 354 § 1 k.c. powoduje wygaśnięcie zobowiązania i ustanie więzi prawnej między stronami. Czym jest zatem dokonanie zastrzeżenia prawa odkupu po wygaśnięciu zobowiązania? Wydaje się, że trudno
uznać je za umowę zmieniającą uprzednio zawartą umowę sprzedaży,
gdyż będąc wykonaną umowa ta nie poddaje się modyfikacji. Nie oznacza
to oczywiście, że umowa zawierająca samo zastrzeżenie odkupu jest niedopuszczalna. Nie będzie to jednak umowa sprzedaży z zastrzeżeniem
prawa odkupu, lecz umowa nienazwana kreująca określone prawa i obowiązki stron, zawierająca zobowiązania jednej ze stron do sprzedaży
określonej rzeczy na żądanie drugiej strony. Ta sytuacja nie wchodziłaby
zatem w krąg rozważań o prawie odkupu.
W przypadku zawarcia późniejszej umowy, której przedmiotem jest
zastrzeżenie prawa odkupu, dochodzi do zmiany treści umowy sprzedaży.
Wprowadzone postanowienie umowne o zastrzeżonym prawie odkupu
stanowi essentialia negotii zmienionej umowy. Jest to argument pozwalający uzasadnić wymóg formy dla zastrzeżenia prawa odkupu. Forma ta
powinna być taka, jakiej ustawa wymaga dla umowy sprzedaży, jeżeli zaś
ustawa nie wprowadza wymogu formy, to stosownie do art. 77 k.c., jeżeli
umowa została stwierdzona na piśmie, jej zmiana powinna też być stwier-
8
O trudnościach związanych z próbą udzielenia odpowiedzi na pytanie, kiedy umowa może
być uważana za nie wykonaną w całości - zob. E. D r o z d, Glosa do uchwały składu 7 sędziów
SN z dnia 30 listopada 1994 r. (III CZP 130/94), „Przegląd Sądowy" 1995, nr 10, s. 112 i nast.
160
Charakter czynności zastrzeżenia prawa odkupu
dzona pismem (rygor adprobationem). W odniesieniu do regulacji zawartych w kodeksie zobowiązań podnoszono, że co do formy zastrzeżenia
prawa odkupu kodeks ten nie zawierał żadnych szczególnych postanowień, co pozwalało na wnioski, że w materii tej obowiązują ogólne przepisy o formie oświadczeń woli. W szczególności, jeżeli prawo to ustanowiono w samej umowie sprzedaży, to wymogi odnoszące się do tej umowy
uznawano za rozciągające się także na ustanowienie prawa odkupu. Przy
rozważaniu ustanowienia tego prawa w późniejszej umowie wskazywano
na potrzebę samoistnego stosowania przepisów o formie, podkreślając
okoliczność, że zastrzeżenie prawa odkupu, jako uzupełnienie umowy
sprzedaży, powinno nastąpić w formie adekwatnej do formy umowy
sprzedaży9. Na gruncie przepisów kodeksu cywilnego rozważany był
szczególnie problem formy zastrzeżenia prawa odkupu w stosunku do
umowy sprzedaży nieruchomości, dla którego, z różnym uzasadnieniem,
zależnym od akceptowanego poglądu na charakter prawny prawa odkupu,
zgodnie przyjmowano wymóg formy aktu notarialnego10.
Przedstawiona wyżej koncepcja prawa odkupu jako umowy wymaga
też rozważenia charakteru tej umowy. W grę wchodzi zajęcie stanowiska
wobec co najmniej dwóch poglądów wyrażonych w polskiej doktrynie prawa cywilnego. Według pierwszego, zastrzeżenie prawa odkupu rodzi tylko
skutek zobowiązujący, tworzy zobowiązanie do przeniesienia własności
i do swego wykonania wymaga odrębnej czynności rozporządzającej".
Według poglądu drugiego, skutek rzeczowy następuje w drodze jednostronnego oświadczenia woli, złożonego przez sprzedawcę uprawnionego
do odkupu12.
Uzasadnione wydaje się stanowisko pierwsze13. Przy jego obronie trzeba
by jednak przyjąć, że przepisy o sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu
9
Por. np. J. K o r z o n e k , [w:] J. K o r z o n e k , I. R o s e n b l u t h , Kodeks..., s. 873;
L . D o m a ń s k i , Instytucje..., s. 105; J . N a m i t k i c w i c z , Kodeks zobowiązań, t. 2, Łódź
1949, s. 57.
10
Por. E. D r o z d , Przeniesienie..., s. 142 i cytowana tam literatura.
11
142.
I!
Za tym poglądem opowiada się m.in. E. D r o z d , Przeniesienie..., s. 142.
Opinia, że prawo odkupu rodzi tylko skutki obligacyjne, a nie prawnorzeczowc, wyrażana jest także w literaturze niemieckiej: W. F i k e n t s c h e r , Schuldrecht,..., s. 404.
15
161
Zw
Stanisław Bogucki
są właśnie lexspecialis w rozumieniu art. 155 § 1 k.c., w związku z czym
nie następuje podwójny, zobowiązująco-rozporządzający skutek. Taki
podwójny skutek przy przyjęciu koncepcji obligacyjnego charakteru zastrzeżenia prawa odkupu wydaje się ponadto irracjonalny, gdyż prowadziłby do chaosu w stosunkach własnościowych - własność jednocześnie
przechodziłaby wskutek umowy sprzedaży i nie przechodziłaby wskutek
zastrzeżenia prawa odkupu na kupującego. Bezsprzecznie do zastrzeżenia
prawa odkupu, do wywołania przez nie skutku rzeczowego, miałby zastosowanie art. 156 k.c., zgodnie z którym zawarcie umowy przenoszącej
własność może nastąpić na skutek wykonania zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Za taką „uprzednio zawartą umowę" można uznać umowę zastrzegającą prawo odkupu. Cytowany przepis przewiduje też możliwość zawarcia
umowy przenoszącej własność w drodze wykonania nie tylko umowy, ale
też z bezpodstawnego wzbogacenia, zapisu lub innego zdarzenia. Niektórzy autorzy zaliczają do grupy tych „innych zdarzeń" także zastrzeżenie prawa odkupu na równi np. z budową na cudzym gruncie14. Oznacza
to, że nie traktują oni zastrzeżenia prawa odkupu jako czynności dwustronnej, lecz jako co najwyżej czynność jednostronną15. Możliwość zastrzeżenia prawa odkupu w drodze jednostronnego oświadczenia woli
wydaje się wątpliwe nie tylko ze względów teoretycznych, ale również
praktycznych. Trudno bowiem sobie wyobrazić nałożenie na właściciela
rzeczy (wszak kupujący nabywa własność) tak dotkliwego obowiązku i
ograniczenia, jakim jest ryzyko koniecznego ewentualnego przeniesienia
własności ponownie na sprzedawcę, bez woli kupującego.
14
Tak np. S. R u d n i c k i, Komentarz.., s. 99.
W literaturze natomiast podkreśla się wyraźnie, że „podział czynności prawnych na
jedno-, dwu- i wielostronne opiera się na powszechnie akceptowanym i czytelnym kryterium
liczby oświadczeń woli stron objętych jedną czynnością prawną lub stanowiących jedną czynność prawną (...), w jednostronnej czynności prawnej nie tylko chodzi o jedno oświadczenie
woli, ale również o to, że w takiej czynności uczestniczy tylko i wyłącznie jedna osoba". - Tak
L. O g i e g ł o, Wstęp do rozważań nad problematyką jednostronnych czynności prawnych w
prawie zobowiązań, [w:] „Studia luridica Silesiana", t. 16, red. M. Pazdan, Katowice 1991, s.
42.
15
162