Sposób przeniesienia przez wspólnika spółki jawnej własności

Sposób przeniesienia przez wspólnika spółki jawnej własności nieruchomości jako
wkładu
ius.focus, komentarz mec. Łukasza Beraka
Umowa spółki jawnej, w której wkładem rzeczowym jest prawo własności nieruchomości, może zostać zawarta
w zwykłej formie pisemnej. Po zarejestrowaniu spółki konieczne jest jednak zawarcie odrębnej umowy w
formie aktu notarialnego, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki.
Postanowienie SN z 14.1.2015 r., II CSK 85/14
Komentowane postanowienie SN dotyczyło formy prawnej umowy spółki jawnej w przypadku, gdy wkładem
jednego ze wspólników miała być nieruchomość. Spółka jawna domagała się wpisania jej do księgi wieczystej
jako właściciela nieruchomości, która została wskazana w umowie spółki z 16.8.2012 r. (sporządzonej w
zwykłej formie pisemnej) jako wkład rzeczowy, do którego wniesienia zobowiązał się jeden ze wspólników. Do
wniosku o wpis załączono umowę spółki oraz zawartą 11.9.2012 r. umowę przenoszącą tę nieruchomość na
spółkę jawną (w formie aktu notarialnego). Sądy niższej instancji odmówiły wpisu spółki jawnej do KW
wskazując, że wynikające z umowy spółki zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości było
nieważne, ponieważ nie została zachowana w zakresie tego zobowiązania forma aktu notarialnego. W
rezultacie nieważna jest także umowa notarialna o przeniesieniu własności nieruchomości, skoro jej ważność
zależy od ważnej czynności zobowiązującej.
Sąd Najwyższy przyjął jednak, że możliwe jest zawarcie umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej także
wtedy, gdy wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu prawa własności nieruchomości. Sąd
Najwyższy zgodził się, że w takim przypadku konieczne było zawarcie oddzielnej umowy przenoszącej własność
nieruchomości na spółkę po zarejestrowaniu jej przez sąd. Nie podzielił tym samym poglądu o konieczności
zawarcia umowy spółki jawnej w formie aktu notarialnego ani poglądu o konieczności zawarcia obok umowy
spółki dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego, której przedmiotem byłoby samo zobowiązanie do
wniesienia wkładu.
Komentarz
Sąd Najwyższy w wyjątkowo skąpym uzasadnieniu wskazał, że obydwie powyżej wspomniane konstrukcje
sprzeciwiają się celowi, jaki przyświecał ustawodawcy, kiedy wprowadzał wymóg zwykłej formy pisemnej dla
umowy spółki jawnej. Intencją ustawodawcy było bowiem wprowadzenie uproszczonych reguł prawnych
dotyczących tworzenia i funkcjonowania spółki jawnej. Podobnie – z tym, że jeszcze na gruncie Kodeksu
handlowego i odnośnie do spółki z o.o. – wypowiedział się SN w uchwale z 5.12.1991 r., III CZP 128/91,
OSNCP 1992, Nr 6, poz. 106.
Zgodnie z art. 23 KSH umowa spółki jawnej powinna być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Sąd
Najwyższy nie wyraził jednak w uzasadnieniu poglądu co do tego, czy powyższy przepis należałoby
interpretować jako lex specialis w stosunku do wymogu zachowania formy aktu notarialnego w zakresie
czynności zobowiązującej przewidzianego w art. 158 KC.
Zgodnie z szeroko reprezentowanym poglądem doktryny w sytuacji, gdy jednym z wkładów do spółki jawnej
jest nieruchomość, umowa spółki powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego (zob. G. Nita-Jagielski,
[w:] J. Bieniak i in., Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2014; B. Borowy, [w:] Z. Jara (red.), Komentarz do
art. 23 KSH, Legalis/el. 2015; W. Pyzioł (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2008; K.
Strzelczyk, [w:] J.P. Naworski (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2011; M. Rodzynkiewicz,
Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2014; A. Kidyba, Komentarz do art. 23 KSH, Lex/el. 2015; por. G.
Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Lex Delta/el. 2005). Przemawiać miałby za tym
fakt, iż poprzez oznaczenie wkładu jako nieruchomości zaciągane jest zobowiązanie do przeniesienia własności
na inny, odrębny od wspólnika podmiot (tak J.A. Strzępka, E. Zielińska, [w:] J.A. Strzępka (red.), Komentarz do
art. 233 KSH, Legalis/el. 2013).
Inny pogląd zakłada, że w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, gdy zawiera ona
zobowiązanie do wniesienia aportu w postaci nieruchomości, konieczne jest zawarcie przez wspólnika i spółkę
po jej rejestracji odrębnej umowy przeniesienia własności o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym (zob.
G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Lex Delta/el. 2005; S. Sołtysiński (red.), [w:]
Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2012; por. S. Gorgul, Wniesienie własności nieruchomości do spółki
jawnej, Nieruchomości 2014, Nr 1, s. 13; podobnie A. Piszcz, [w:] Prawo użytkowania wieczystego
niezabudowanej nieruchomości gruntowej jako wkład do spółki i jako składnik masy upadłości, Prawo Spółek
2005, Nr 5, s. 31, która uważa, że dodatkowa umowa o charakterze zobowiązująco-rozporządzającym powinna
zostać zawarta jeszcze przed rejestracją spółki). Przeciwko takiemu rozwiązaniu wypowiada się W. Pyzioł,
zdaniem którego naruszałoby ono art. 3 KSH, z którego jednoznacznie wynika, że zobowiązanie każdego
wspólnika do wniesienia wkładu stanowi element konieczny umowy spółki (W. Pyzioł (red.), [w:] Komentarz do
art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2008).
W doktrynie spotkać się również można z poglądem zbliżonym do stanowiska wyrażonego przez SN w
komentowanym orzeczeniu. Podnosi się bowiem, że jeżeli umowa spółki przewiduje jako wkład wniesienie
nieruchomości, to forma aktu notarialnego dotyczy wyłącznie wniesienia do spółki wkładu w postaci
nieruchomości, a nie samej umowy (zob. K. Kruczalak, [w:] J. Brol (red.), Komentarz do art. 23 KSH, Lex
Delta/el. 2001).
Nawet jeśli przyjąć, że umowa spółki jawnej z nieruchomością jako wkładem wymaga formy aktu notarialnego,
do rozstrzygnięcia pozostaje nadal kwestia skutku niezachowania tej formy. W doktrynie wyrażony został
pogląd, że rygor nieważności szczególnej formy pisemnej zasadniczo odnosi się tylko do przeniesienia lub
ustanowienia prawa stanowiącego przedmiot wkładu, chyba że bez wniesienia do spółki danego wkładu nie
doszłoby w ogóle do zawarcia umowy spółki jawnej (por. art. 58 § 3 KC; B. Borowy, [w:] Z. Jara (red.),
Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el. 2015; S. Sołtysiński (red.), [w:] Komentarz do art. 23 KSH, Legalis/el.
2012; S. Sołtysiński, [w:] A. Szajkowski (red.), System Prawa Prywatnego, t. 16, Legalis/el. 2008; M.
Rodzynkiewicz, Komentarz do art. 23 KSH, Lex Delta/el. 2014). Niemniej jednak część doktryny stoi na
stanowisku, że w takim przypadku mielibyśmy do czynienia z nieważnością zobowiązania do wniesienia
wkładu, które skutkowałoby nieważnością całej umowy spółki (G. Nita-Jagielski, [w:] J. Bieniak i in., Komentarz
do art. 23 KSH, Legalis/el. 2014).
Niewątpliwie orzeczenie SN jest istotnym głosem dotyczącym kontrowersyjnej kwestii formy umowy spółki
jawnej w przypadku wnoszenia do niej nieruchomości, a zarazem wyrazem upraszczania procesu wnoszenia
nieruchomości do spółki. Niemniej jednak bardzo ograniczona argumentacja przedstawiona przez SN (a przede
wszystkim brak rozważań dotyczących relacji pomiędzy art. 158 KC i 23 KSH) nie pozwala na uznanie
powyższego zagadnienia za definitywnie rozstrzygnięte – stąd praktyczne zastosowanie analizowanego
orzeczenia wymagałaby jeszcze potwierdzenia jego tezy w judykaturze. W tym kontekście, wskazane jest
przestrzeganie formy aktu notarialnego także dla samej umowy spółki, tak aby uniknąć ryzyka
zakwestionowania ważności zobowiązania do wniesienia nieruchomości na podstawie art. 158 KC.
Źródło: ius.focus, 05/2015.
Komentarz opublikowany na platformie "Legalis.pl".