Dopuszczalność zawarcia przez zarząd umowy przedwstępnej

Dopuszczalność zawarcia przez zarząd umowy przedwstępnej zobowiązującej do
zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości bez zgody zgromadzenia wspólników
wyrażonej na podstawie art. 229 KSH
ius.focus, komentarz Łukasza Beraka
W art. 229 KSH mowa jest o umowie o nabycie nieruchomości, a nie o umowie zobowiązującej do zawarcia
umowy o nabycie nieruchomości, jaką jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji,
wymóg istnienia uchwały wspólników nie dotyczy przedmiotowej umowy.
Wyrok SA w Warszawie z 21.10.2015 r., VI ACA 1131/14
Spółka z o.o. (Kupujący) zawarła w formie aktu notarialnego z pozwanymi będącymi współwłaścicielami dwóch
nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na podstawie której Kupujący zobowiązał się
nabyć od pozwanych te nieruchomości. Kupujący wpłacił każdemu z pozwanych zadatek. W umowie spółki
Kupującego, której kapitał zakładowy wynosił 50 000,00 zł, wspólnicy nie przewidzieli nabycia nieruchomości,
a zatem w praktyce nie wyłączyli wymogu uzyskania na podstawie art. 229 KSH zgody zgromadzenia
wspólników na nabycie dla spółki nieruchomości za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego
(przed upływem dwóch lat od zarejestrowania spółki).
Między stronami nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Następnie Kupujący złożył pozwanym
oświadczenie o odstąpieniu od umowy i wniósł powództwo o zasądzenie od pozwanych zwrotu zadatku.
W toku procesu Kupujący podniósł, że umowa przedwstępna była nieważna ze względu na brak zgody przez
zgromadzenia wspólników (ZW) na podstawie art. 229 KSH. Sąd I instancji przyjął, że na gruncie tego przepisu
do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości zarząd nie potrzebuje zgody ZW.
Sąd II instancji przychyli się do tego podglądu i oddalił apelację.
Komentarz
Sądy obu instancji przyjęły, iż wymaganą na gruncie art. 229 KSH zgoda ZW na nabycie nieruchomości należy
rozumieć „wąsko” tj. wyłącznie jako zgodę na zawarcie umowy o skutku rozporządzającym.
W konsekwencji zgoda ZW na zawarcie umowy przedwstępnej nie była wymagana. Sąd II instancji wskazał, że
wprawdzie M. Rodzynkiewicz (tenże, [w:] M. Rodzynkiewicz (red.), Komentarz do art. 229 KSH, Lex/el. 2014,
uw. 7) twierdzi, że na gruncie w art. 229 KSH jest potrzebna zgoda ZW, gdyż umowę o skutku zobowiązującym
należy rozumieć jako „umowę o nabycie” w rozumieniu art. 229 KSH, a przepis tego artykułu odnosi się do
daty zawarcia umowy, której przedmiotem jest nabycie dla spółki określonych środków trwałych, a nie data
wystąpienia skutku, jednak sąd uważa ten podgląd za mało przekonujący.
W tym kontekście SA odniósł się do poglądów judykatury w zakresie art. 393 pkt 4 KSH dotyczącego udzielania
zgody WZ na dokonanie czynności przez Zarząd (SN – uzasad. do wyroku SN z 6.2.2009 r.,
IV CSK 271/08, Legalis; podobnie SA w Warszawie w wyroku z 26.2.2014 r., I ACA 1347/13, Legalis),
w których wskazano że „nabycie” w świetle art. 393 pkt 4 KSH może być rozumiane „ściśle”, jako „skutek
rozporządzający” albo „szeroko”, jako czynność zobowiązującą i rozporządzającą umowy. Sąd Najwyższy uznał
jednak, że norma ta ma restrykcyjny charakter, a zatem zgodnie z zasadą exceptiones non sunt extendendae
przepisu tego nie należy interpretować rozszerzająco. W związku z tym, przez „nabycie” należy rozumieć
wyłącznie czynność o skutku rozporządzającym. Sąd Najwyższy wskazał również, że WZ ma możliwość zgodnie
z art. 17 § 2 KSH udzielić zgody ex post na każdą dokonaną przez zarząd czynność, a więc również na czynność
o skutku rozporządzającym, dzięki czemu czynność ta stanie się ważna. W konsekwencji, trudno wg SN
wymagać zgody wspólników na czynność, która może dopiero doprowadzić do takiego nabycia. Sąd Najwyższy
wskazał również, że ww. przepisy Kodeksu spółek handlowych nie mają charakteru absolutnego, gdyż może je
wyłączyć statut spółki. W rezultacie SN przyjął, że Zarząd może bez uzyskania zgody WZ z art. 393 pkt 4 KSH
prowadzić negocjacje w sprawie zawarcia umowy zbycia nieruchomości oraz zawrzeć umowę przedwstępną,
nawet o skutku silniejszym zobowiązującą do przeniesienia własności (art. 390 § 2 KC). Podobne argumenty
przytoczył SN
w uchwale z 21.2.2008 r. (III CZP 137/07, Legalis) w zakresie spółki z o.o. uznając, że dopuszczalne jest
udzielenie przybicia własności nieruchomości na rzecz spółki z o.o. bez uchwały wspólników wyrażającej zgodę
na nabycie nieruchomości, w sytuacji gdy umowa spółki nie wyłącza konieczności uzyskania takiej zgody przed
wydaniem postanowienia o przybiciu.
Wyżej powołany podgląd M. Rodzynkiewicza, który przyjął odmienną od SN wykładnię art. 229 KSH, poparł w
doktrynie M. Stanik (tenże, komentarz do art. 229 KSH [w:] Z. Jara (red.) KSH. Komentarz, Legalis/el. 2016,
uw. 11). Podobnie, już wcześniej wypowiedziała się M. Litwińska-Werner (M. Litwińska-Werner (red.),
komentarz do art. 229 KSH, Legalis/el. 2007, uw. 4), twierdząc, iż taka wykładania przepisu służy
zabezpieczeniu interesów spółki i ochrony wspólników przed wniesieniem tzw. ukrytych aportów. Pozostali
komentatorzy wskazują jedynie na bezwzględnie wiążący charakter uchwały wspólników z art. 229 KSH nie
rozstrzygając o tym, czy nie odnosząc się do kwestii „szerokiego” albo „wąskiego” rozumienia nabycia na
gruncie tego przepisu (por. m.in.: A. Szajkowski, M. Tarska,
A. Szumański, komentarz do art. 229 KSH, [w:] S. Sołtysiński (red.), Komentarz do Kodeksu spółek
handlowych, Lex/el. 2014, uw. 4 i n.; A. Kidyba, komentarz do art. 229 KSH, [w:] A. Kidyba (red.), Komentarz
akt. do 1–300 KSH, Lex/el. 2016; J. Strzępka, E. Zielińska, komentarz do art. 229 KSH, [w:] J. Strzępka (red.),
Komentarz do KSH, Legalis/el. 2015, uw. 1 i n., jednak jak się zdaje pośrednio ci autorzy opowiadają się za
poglądem SN w komentarzu do art. 228 KSH J. Strzępka, E. Zielińska, Komentarz do art. 228 KSH, [w:] J.
Strzępka (red.), Komentarz do Kodeksu spółek handlowych, uw. 6; K. Strzelczyk, komentarz do art. 229 KSH,
[w:] J. P. Naworski, R. Potrzeszcz (red.), Kodeks spółek handlowych. Komentarz, LexisNexis/el. 2011 uw. 1 i
n.).
Za „wąskim” rozumieniem nabycia min. M. Stanik (tenże, komentarz do art. 228 KSH, [w:] Z. Jara (red.),
Kodeks spółek handlowych. Komentarz, uw. 27), mimo że ten sam autor nie dopuszczał tej możliwości przy
umowach z art. 229 KSH (J. Strzępka, E. Zielińska, komentarz do art. 228 KSH, [w:] J. Strzępka (red.),
Komentarz do Kodeksu spółek handlowych, uw. 5; ponadto za: A. Kidyba, komentarz do art. 229 KSH, [w:] A.
Kidyba (red.), Komentarz do art. 1–300 KSH, uw. 8 oraz jak się wydaje K. Strzelczyk, komentarz do art. 228
KSH, [w:] J. P. Naworski, R. Potrzeszcz (red.), Kodeks spółek handlowych. Komentarz, uw. 11; W. Popiołek,
komentarz do art. 393 KSH, [w:] J. Strzępka (red.), Komentarz do Kodeksu spółek handlowych, uw. 13; A.
Kidyba, komentarz do art. 393 KSH, [w:] A. Kidyba (red.), Komentarz do art. 301–633 KSH, Lex/el. 2016, uw. 2;
R. Pabis, Komentarz do art. 393 KSH, [w:]
A. Opalski (red.), Komentarz do Kodeksu spółek handlowych, Lex/el. 2016 oraz jak się wydaje J. P. Naworski,
komentarz do art. 393 KSH, [w:] J. P. Naworski, R. Potrzeszcz (red.), Kodeks spółek handlowych. Komentarz
LexisNexis/el. 2012, uw. 12).
Za „szerokim” rozumieniem nabycia opowiada się J. Szwaja, komentarz do art. 393 KSH, [w:]
S. Sołtysiński (red.), Komentarz do Kodeksu spółek handlowych, uw. 127 i n. oraz 78 i n.), który uważa, że
skoro ustawa zakazuje nabycia nieruchomości bez zgody WZ, to jednocześnie zabrania podejmowania
wszelkich innych czynności zmierzających do takiego nabycia.
W świetle stanowiska SN trafnie SA odwołał się do konstrukcji art. 228 pkt 4 i art. 393 pkt 4 KSH
pozwalających na zawarcie umowy zobowiązującej przez zarząd spółki bez zgody ZW bądź WZ. Artykuł 229
KSH ma bowiem podobną konstrukcję, przez co podglądy zarówno orzecznictwa, jak i doktryny znajdą swoje
odpowiednie zastosowanie. Stanowisko przeciwne, (w szczególności M. Rodzynkiewcz i
J. Szwaja) wydaje się kontrowersyjne i zbyt formalistyczne. Powyższa zgoda powinna zostać uzyskana i
przedłożona drugiej stronie umowy dopiero przed zawarciem umowy przyrzeczonej (rozporządzającej).
W praktyce jednak strona umowy przedwstępnej lub zobowiązującej powinna nalegać na przedłożenie
odnośnej zgody ZW na podstawie art. 229 KSH już w chwili zawierania umowy przedwstępnej/zobowiązującej,
tak aby uniknąć ryzyka niedojścia do skutku umowy rozporządzającej ze względu na brak wymaganej zgody
wspólników.
Źródło: ius.focus, 07/2016.
Komentarz opublikowany na platformie "Legalis.pl".