6. Rozwiązania przyjęte w projekcie planu dla struktury
advertisement
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, działka nr ewid. 33/32, część działki nr ewid. 33/33 oraz pod poszerzenie fragmentu drogi gminnej nr ewid. 27 w Pomarzanowicach. Poznań, 2013 SPIS TREŚCI 1. 2. 3. 4. Wprowadzenie i cel opracowania ....................................................................... 3 Podstawa opracowania ...................................................................................... 4 Materiały źródłowe .............................................................................................. 4 Analiza obszaru opracowania ............................................................................. 5 4.1. Położenie i sąsiedztwo ................................................................................. 5 4.2. Sytuacja formalno – prawna terenu .............................................................. 5 4.3. Zainwestowanie............................................................................................ 5 5. Charakterystyka prawna analizowanych zjawisk ................................................ 5 5.1. Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi .................................................. 5 5.2. Opłata planistyczna ...................................................................................... 6 5.3. Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu ...................................... 6 5.4. Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości .................................................................................................... 6 5.5. Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska .. 6 5.6. Opłaty adiacenckie ....................................................................................... 7 5.7. Podatek od nieruchomości ........................................................................... 7 6. Rozwiązania przyjęte w projekcie planu dla struktury przestrzennej gminy ........ 7 7. Założenia projektowe dla obliczenia prognozy ................................................... 7 7.1. Założenia przestrzenne ................................................................................ 7 7.2. Założenia ekonomiczne ................................................................................ 7 8. Koszty ................................................................................................................. 8 8.1. Prognozowane koszty wypłaty odszkodowań związanych z wykupem nieruchomości pod drogi .................................................................................... 8 8.2. Budowa infrastruktury technicznej należącej do zadań własnych gminy ...... 8 9. Prognozowane przychody .................................................................................. 9 9.1. Prognozowane wpływy z opłaty planistycznej .............................................. 9 9.2. Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości ................................. 10 9.3. Opłata adiacencka...................................................................................... 10 10. Wnioski ............................................................................................................. 11 2 1. Wprowadzenie i cel opracowania Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zmianami) w art. 1 zawiera otwarty katalog czynników, które należy uwzględnić w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z tych czynników są walory ekonomiczne przestrzeni (pkt 6). Art. 2 w/w ustawy definiuje m.in. pojęcie „walorów ekonomicznych przestrzeni”, przez które należy rozumieć cechy przestrzeni, które można określić w kategoriach ekonomicznych. W tym celu sporządza się prognozę skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 17 pkt 5 prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jednym z etapów sporządzania planu miejscowego, którą wykonuje się po sporządzeniu projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Prognoza skutków finansowych polega na określeniu skutków finansowych uchwalenia planu i ich wpływu na budżet mając na uwadze wydatki i dochody z tym związane. Prognozę sporządza się na potrzeby samorządu terytorialnego oraz lokalnej społeczności w celu podniesienia wiedzy ekonomicznej na temat działań inwestycyjnych. Prognoza powinna analizować i określać skutki wpływu ustaleń zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod względem możliwości ich wykonania. Poszczególne rozwiązania planistyczne należy przedstawić w postaci przybliżonych kosztów realizacji i osiągnięcia prawdopodobnych zysków. Zgodnie z §11 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587) prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna zawierać w szczególności: prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dochody własne i wydatki gminy, w tym na wpływy z podatku od nieruchomości i inne dochody związane z obrotem nieruchomościami gminy oraz na opłaty i odszkodowania, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prognozę wpływu ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wydatki związane z realizacją inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, wnioski i zalecenia dotyczące przyjęcia proponowanych rozwiązań projektu planu miejscowego, wynikające z uwzględnienia ich skutków finansowych. Niniejsze opracowanie jest prognozą skutków finansowych przedsięwzięcia jakim jest realizacja ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, działka nr ewid. 33/32, część działki nr ewid. 33/33 oraz pod poszerzenie fragmentu drogi gminnej nr ewid. 27 w Pomarzanowicach, gmina Pobiedziska. Poniższe opracowanie nie jest operatem szacunkowym. Wartości 3 zamieszczone w opracowaniu są wartościami przybliżonymi. Opracowanie może być wykorzystane do wspomagania procesu decyzyjnego w zakresie wstępnego budżetowania dochodów i wydatków własnych gminy związanych z realizacją ustaleń mpzp. 2. Podstawa opracowania Podstawą opracowania jest zlecenie na opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, działka nr ewid. 33/32, część działki nr ewid. 33/33 oraz pod poszerzenie fragmentu drogi gminnej nr ewid. 27 w Pomarzanowicach. . 3. Materiały źródłowe Uchwała Nr XVII/174/2012 Rady Miejskiej Gminy Pobiedziska z dnia 23 lutego 2012 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, działka nr ewid. 33/32, część działki nr ewid. 33/33 oraz pod poszerzenie fragmentu drogi gminnej nr ewid. 27 w Pomarzanowicach, gmina Pobiedziska, Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Pobiedziska. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zmianami). Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1587). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zmianami). Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). Uchwała Nr IX/103/07 Rady Miejskiej Gminy Pobiedziska z dnia 31 maja 2007 r. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej. Uchwała Nr XXV/248/12 Rady Miejskiej Gminy Pobiedziska z dnia 25 października 2012 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości oraz określenia zwolnień z podatku od nieruchomości na rok 2013. Mapa ewidencyjna. Analiza cen lokalnego rynku nieruchomości. Wytyczne i zalecenia sposobów opracowania prognoz skutków finansowych uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zachodnia 4 Okręgowa Izba Urbanistów we Wrocławiu. Seminarium szkoleniowe. Poznań marzec 2004 r. Seminarium szkoleniowe na temat „Ekonomiczne następstwa opracowań planistycznych w świetle nowych uregulowań prawnych” zorganizowane przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych Wielkopolski Południowej, Kalisz marzec 2004 r. Wizja lokalna. 4. Analiza obszaru opracowania 4.1. Położenie i sąsiedztwo Obszar objęty planem położony jest w północnej części Pobiedzisk. Istotnym elementem zagospodarowania są istniejące tereny działalności gospodarczej objęte aktualnym m.p.z.p. i działający zakład produkcyjny elementów drewnianych. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego porządkuje istniejące zagospodarowanie umożliwia lepsze wykorzystanie terenu pod działalność gospodarczą. Przeznaczenie terenu zgodne jest z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Pobiedziska. Sytuacja formalno – prawna terenu Obszar objęty projektem planu stanowi własność Agencji Nieruchomości Rolnej (w dzierżawie) i własność gminy Pobiedziska. Zgodnie z uchwałą Nr XVII/174/2012 Rady Miejskiej Gminy Pobiedziska z dnia 23 lutego 2012 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów działalności gospodarczej, działka nr ewid. 33/32, część działki nr ewid. 33/33 oraz pod poszerzenie fragmentu drogi gminnej nr ewid. 27 w Pomarzanowicach, gmina Pobiedziska, teren przeznaczony zostanie przede wszystkim pod działalność gospodarczą oraz tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. 4.2. 4.3. Zainwestowanie Teren objęty projektem planu jest już częściowo zainwestowany. Zlokalizowana jest tu m.in. zaadoptowana zabudowa dawniejszych PGR pod działalność produkcyjną i usługową – produkcja sklejek i elementów meblowych. Taki stan zainwestowania obszaru objętego projektem planu stwarza bardzo korzystną sytuację pod względem kosztów transformacji terenu. 5. Charakterystyka prawna analizowanych zjawisk 5.1. Wykup i wywłaszczenie gruntów pod drogi Realizacja celu publicznego jakim jest wydzielenie gruntów pod drogi (art. 6 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) odbywa się poprzez odpowiednie zapisy w miejscowym planie, a następnie dokonanie podziału geodezyjnego, w wyniku którego wydzielone zostają działki przeznaczone pod poszerzenie drogi gminnej. Przejęcie terenu pod poszerzenie drogi odbędzie się 5 poprzez przekazanie wydzielonego pod poszerzenie terenu przez Agencję Nieruchomości Rolnej Gminie Pobiedziska. Opłata planistyczna Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Rada Miejska w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa stawkę jednorazowej opłaty, którą wnosi właściciel na rzecz gminy, w przypadku sprzedaży nieruchomości objętej planem. Uprawnienie to dla gminy, a obowiązek dla właściciela nieruchomości wygasa po upływie 5 lat od uchwalenia planu. Maksymalna wysokość tej opłaty (opłaty planistycznej) to 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu. Wartość nieruchomości dla wyliczenia opłaty ustala się w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. 5.2. Odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości gruntu Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym miasto wypłaca odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości wynikającego z faktu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego daną nieruchomość. Roszczenie właściciela lub wieczystego użytkownika może zostać zgłoszone w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu, w przypadku sprzedaży nieruchomości. Różnica wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu określana jest na dzień sprzedaży przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. 5.3. Skutki finansowe z tytułu ograniczeń w dotychczasowym użytkowaniu nieruchomości Zgodnie z art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od miasta odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości. 5.4. Realizacja sieci infrastruktury technicznej i urządzeń ochrony środowiska Do zadań własnych gminy należy (zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym) budowa dróg, sieci kanalizacyjnej, sieci wodociągowej i oświetlenia ulic. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wyznacza nowe tereny do zainwestowania a także określa przebieg nowych dróg i infrastruktury technicznej powoduje powstanie tego obowiązku na terenie objętym planem. Gmina jednak z uwagi na ograniczone środki w budżecie obowiązki te może rozłożyć w czasie. 5.5. 6 Opłaty adiacenckie Na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku dokonania podziału gruntu lub doprowadzeniu do niego sieci infrastruktury technicznej wartość gruntu wzrośnie, gmina pobiera opłatę adiacencką. Wysokość opłaty wyniesie nie więcej niż 50% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału lub uzbrojenia technicznego. 5.6. Podatek od nieruchomości Podatek od nieruchomości jest dochodem własnym Gminy, a jego wysokość, ustalana przez Radę Miejską, zależna jest od sposobu przeznaczenia, zagospodarowania i korzystania z nieruchomości. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stwarzającego możliwości innego niż dotychczas użytkowania nieruchomości powoduje istotne zmiany w uzyskiwanych przez Gminę dochodach. Zmiana funkcji nieruchomości powodując zmianę jej wartości ma wpływ na cenę sprzedaży nieruchomości, wysokość podatku od niej, dzierżawy, najmu itp. 5.7. 6. Rozwiązania przyjęte w projekcie planu dla struktury przestrzennej gminy Projekt planu wyznacza następujące tereny: 1) teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczony na rysunku planu symbolem P 2) teren zieleni izolacyjnej oznaczony na rysunku planu symbolem ZI; 3) teren drogi publicznej klasy lokalnej oznaczony na rysunku planu symbolem KD-L; 4) teren infrastruktury kanalizacyjnej oznaczony na rysunku planu symbolem K. 7. Założenia projektowe dla obliczenia prognozy 7.1. Założenia przestrzenne procentowy poziom opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania infrastruktury technicznej – 35%. zakładany procentowy poziom opłaty planistycznej – 30%. 7.2. Założenia ekonomiczne powierzchnia gruntu, którego wartość wzrośnie – 82 160 m2, okres zabudowy wszystkich działek w kolejnych latach od drugiego roku po uchwaleniu planu do końca okresu prognozy, rozkład sprzedaży w kolejnych 5 latach – 50%, 25%, 15%, 10%, 0% stawki podatku od nieruchomości obowiązujące na terenie gminy Pobiedziska w 2013 roku: 1) od budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą od 1 m2 powierzchni użytkowej: 21,89 zł, 7 2) od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnych od 1 m 2 powierzchni użytkowej: 10,65 zł, 3) od pozostałych budynków lub ich części, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacji pożytku publicznego od 1m2 powierzchni użytkowej: 7,66 zł, 4) od budowli 2% wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 3-7 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 z późn. zm.): 2% 5) od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków od 1 m 2 powierzchni: 0,85 zł, Podstawowym czynnikiem przy szacowaniu wartości nieruchomości jest cena kształtująca się w wolnym obrocie, przy uwzględnieniu rodzaju i położenia nieruchomości, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania gruntów oraz funkcji wymaganej w planie zagospodarowania przestrzennego. 8. Koszty 8.1. Prognozowane koszty wypłaty odszkodowań związanych z wykupem nieruchomości pod drogi Uchwalenie miejscowego planu dla terenu objętego analizą nie będzie skutkować koniecznością wypłaty przez Gminę Pobiedziska odszkodowania za przejęte pod drogi grunty. W projekcie planu zostało zaprojektowane poszerzenie istniejącej drogi publicznej, które będą stanowiły oś komunikacyjną dla rozwijających się terenów. Zgodnie z projektem planu przyrost powierzchni gruntów przeznaczonych pod poszerzenie drogi wynosi około 1 304 m². [Oszacowana powierzchnia do wykupu w m2] x [prognozowana średnia cena 1m2] =[koszt wykupu terenów pod drogi] 1 304 m2 x 0 zł/m2 = 0 zł Budowa infrastruktury technicznej należącej do zadań własnych gminy Uchwalenie i realizacja planu spowoduje konieczność poszerzenia drogi i infrastruktury technicznej. Realizacja infrastruktury technicznej nie będzie wiązała się z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej. Realizacja ustaleń projektu planu będzie wiązała się z koniecznością urządzenia poszerzenia drogi. Zgodnie z przedstawionym projektem łączna powierzchnia dróg wymagających urządzenia wynosi około 1 304 m². [oszacowana powierzchnia urządzenia nawierzchni w m2] x [prognozowana średnia cena urządzenia nawierzchni 1m2] = [koszt wykonania nawierzchni] 1 304 m2 x 130 zł/m2 = 169 520 zł 8.2. 8 9. Prognozowane przychody 9.1. Prognozowane wpływy z opłaty planistycznej Zakłada się wystąpienie opłaty planistycznej, dla wystąpienia której muszą zaistnieć dwie przesłanki: zmiana wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjmuje się w prognozie, że w okresie 5 lat od uchwaleniu planu 100% nieruchomości zmieni właściciela. Formuła obliczania opłaty planistycznej: Wb Wr Rpl Sp F Pz 1 r t ,gdzie: Rpl – opłata planistyczna [zł] Sp – stawka procentowa [jako ułamek dziesiętny] F – powierzchnia nieruchomości [m2, ha] Pz – prawdopodobieństwo zbycia [jako ułamek dziesiętny] Wb – wartość gruntu po uchwaleniu planu [zł/m2] Wr – wartość gruntu przed uchwaleniem planu [zł/m2] r – stopa dyskontowa [jako ułamek dziesiętny] t – okres od uchwalenia planu [lata] 1 - współczynnik dyskontujący w kolejnym roku prognozy 1 r t Rozkład prawdopodobieństwa zbycia nieruchomości w latach: t (okres w latach od uchwalenia planu) 1 2 3 4 5 Pz (prawdopodobieństwo zbycia) 0,50 0,25 0,15 0,10 0,00 Podstawiając określone wielkości w założeniach do planu otrzymano następujące wartości opłaty planistycznej dla obowiązywania planu, od 1 – 5 lat. 9 t Sp F(m2) Pz Wb (zł/m2) Wr (zł/m2) Wb-Wr 1 1 r t 1 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6...10 2 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 3 82 160 82 160 82 160 82 160 82 160 4 0,30 0,10 0,10 0,05 0,05 5 60,00 62,30 65,70 69,20 72,81 6 45,00 47,20 49,05 51,64 54,28 7 15,00 15,10 16,65 17,56 18,53 8 0,90 0,81 0,73 0,66 0,59 16 637,40 5 024,49 4 993,06 2 380,50 2 245,58 Razem: 31 281,03 Rpl 9 Prognozowane wpływy z podatku od nieruchomości Wzrostu podatku od nieruchomości spowodowanego zmianą przeznaczenia terenów niezabudowanych na tereny zabudowy przemysłowej nie będzie - nie nastąpi wzrost podatku od gruntu. Natomiast sukcesywnie będzie rósł podatek od powierzchni użytkowej budynków - w miarę oddawania do użytku nowych obiektów kubaturowych. 9.2. podatek od nowej powierzchni użytkowej budynków związanych z działalnością gospodarczą = [powierzchnia użytkowa w m2] x [stawka podatku za 1m2] (liczony od trzeciego roku od uchwalenia planu do końca prognozy, przy założeniu średnio 30% całkowitej powierzchni działki jako działki zabudowanej) w trzecim roku do końca okresu prognozy 24 648,00 m2 x 21,89 zł = 539 544,72 zł Opłata adiacencka Realizacja ustaleń mpzp będzie skutkować naliczeniem opłaty adiacenckiej, ponieważ Rada Miejska podjęła tego typu uchwałę. Założono, iż opłata adiacencka zostanie pobrana wyłącznie od mieszkańców terenów, których wartość wzrośnie z powodu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym przy stawce procentowej opłaty adiacenckiej na poziomie 35% oraz przy prognozowanym wzroście na poziomie 15% względem nieruchomości po uchwaleniu planu przychód przedstawiałby się następująco. 9.3. [opłata adiacencka] = [powierzchnia w m2] x [wzrost wartości gruntu na realizacji infrastruktury technicznej] x [stawka procentowa] (pobierana najpóźniej w trzecim roku od podziału nieruchomości) 82 160 m2 x 16,50 zł/m2 x 0,35 = 474 474,00 zł 10 10. Wnioski Prognoza została wykonana na podstawie 5 letniego interwału czasowego w związku z tym mogą wystąpić różnice między wielkościami prognozowanymi, a wielkościami rzeczywistymi. Zadania niezrealizowane do końca prognozowanego okresu należy wykonać w terminie późniejszym. Ponadto zalecane jest szybkie przejście z fazy budowy do fazy eksploatacji, co będzie generowało dodatkowy dochód. Dodatkowo należy pobrać opłatę adiacencką. W przypadku braku możliwości realizacji zadań własnych w powyższym terminie zadania należy wprowadzić do Strategii Rozwoju Gminy na kolejne lata. Uzyskane dane mogą być dodatkowo pomocne przy obieraniu kierunku w polityce finansowania inwestycji oraz konstruowaniu corocznych budżetów. Przy konstrukcji corocznych budżetów prognozowane wielkości należy poddać korekcie. 11
