Walne Zgromadzenie w spółdzielni mieszkaniowej

PRAWO SPÓŁDZIELCZE DLA POŚREDNIKA –
Bohdan Chełmiński DRN, mgr inż. chemik PW, mgr prawa UW .
Warszawa , wrzesień 2008 rok/ /©prawa autorskie – Bohdan Chełmiński/
Fot.1. Grób Stanisława Staszica – Warszawskie Bielany ul.
Dewajtis 3 ; przy murze kościoła pokamedulskiego/autor
Bohdan Chełmiński/ .
I. Spółdzielczość - Rys historyczny
1. wstęp
Spółdzielczość to ruch społeczny powstały w XIX w. w zachodniej Europie zrodzony
ze społecznej nauki chrześcijańskiej. W Polsce prekursorem spółdzielczości był
ksiądz Stanisław Staszic /1755-1826/ założyciel Hrubieszowskiego Towarzystwa
Rolniczego w folwarku Jarosławiec koło Ucha w 1812 roku, które dojrzałością
spółdzielczą i ekonomiczną znacznie przewyższyło organizacje w całej Europie.
Pierwsze spółdzielnie powstały w województwie poznańskim. Skupiały głównie
drobnomieszczaństwo i chłopów. Ruch spółdzielczy był podstawą powstania
odrębnego od systemu niemieckiego polskiego systemu bankowego.
2. Ustawy spółdzielcze obowiązujące na terenach Polski niepodległej
11.11.1918-31.12.1920 / ustawy na ziemiach byłych zaborów/
Polska odzyskała niepodległość po 123. latach zaborów 11 listopada 1918
Polska odzyskała niepodległość. Na ziemiach niepodległej Polski obowiązywały
różne systemy prawne odziedziczone po Zaborcach. Podstawowe obowiązujące
regulacje w zakresie spółdzielczości to ustawy: austriacka z 29 kwietnia 1873 roku
1
/Dz.U.P.L. 70/ i 10 czerwca 1903 roku /Dz.U.P.L.133/; niemiecka z 1 maja 1889 roku
ze zmianą w z 20 maja 1898 roku /Zbiór Praw Rzeszy z 1898 roku/ oraz Rosyjska
Ustawa Kredytowa/ Zbiór Praw Tom XI cz.II, rozdział 10/ . Zaraz po odzyskaniu
niepodległości rozpoczęły się zatem prace nad ujednoliceniem prawa
1.1.1921-3.6.1961. / ustawa o spółdzielniach z 29 X 1920 roku./
Spółdzielnie w okresie międzywojennym budowały piękne i nowoczesne budynki
mieszkalne, które przetrwały do dziś. Przykładem mogą być domy na Żoliborzu
zbudowane przez Żoliborską Spółdzielnię Mieszkaniową. Spółdzielczą luksusową
kamienicę z garażami pod ziemią i podłogowym ogrzewaniem, z dwoma balkonami w
jednym mieszkaniu, zlokalizowaną przy Chopina 7 w Warszawie zbudowano tuż po
wojnie. Prezesem tej spółdzielni w tym okresie był Zdzisław Sieniewicz. Później
spółdzielczość zaczęła kojarzyć się z niską jakością lub z obowiązującym wtedy
ustrojem.
W 1920 roku została uchwalona ustawa o spółdzielniach /Dz.U.1920.111.733/,
która weszła w życie 1 stycznia 1921 roku i obowiązywała do 4 czerwca 1961 roku.
1Ustawę zmieniono m.inn. w 1923 roku / Dz.U. 1923.135.1119/. Ustawa ta uchyliła
wymienione wyżej ustawy Zaborców. Oprócz ustawy o spółdzielniach
rozporządzeniem Ministra Skarbu z 24 grudnia 1920 roku powołano także Radę
Spółdzielczą. Powstał także w 1921 roku Rejestr Spółdzielni /Dz.U. 1921.25.138/
Ustawa ta była kilkukrotnie zmieniana. Istotna dla zgubienia ducha przedwojennej
ustawy były ustawy z 20 grudnia 1949 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach i
ustawa z dnia 21 maja 1948 roku o Centralnym Związku Spółdzielczym i centralach
spółdzielni /Dz.U.R.P. 65. poz. 524/.
Spowodowało to ukazanie się tekstu
jednolitego, zmieniono także numerację stosowaną w ustawie.
Tekst jednolity tej ustawy po prawie 30 latach obowiązywania ukazał się w
obwieszczeniu
Przewodniczącego
Państwowego
Komitetu
Planowania
Gospodarczego dnia 20 maja 1950 roku /Dz.U. 1950.25.232/
a/ okres od 1.1.1921 – obowiązywanie ustawy z 29.10.1920 roku o spółdzielniach.
b/ okres od 4.6.1961 do 31.12.1982
Ustawa z dnia 17 lutego 1961 o spółdzielniach mieszkaniowych i ich związkach
/Dz.U. 1982.30.210/.
c/ okres obowiązywania ustawy prawo spółdzielcze
Obowiązuje ze zmianami od 1.1.1983 do chwili obecnej
1.1.1983-13 marca 1991
Ustawa prawo spółdzielcze weszła w życie 1 stycznia 1983 roku. Do 1995 roku była
nowelizowana w zakresie nieistotnym dla pośrednika2. Za rządów ustawy w
1
2
Rok
1986
1987
1988
Numer dziennika ustaw
39
36
33
Pozycja
176
192
181
2
pierwotnej formie przydzielono ponad milion lokali mieszkalnych członkom spółdzielni
mieszkaniowych. Lokale te są przedmiotem najmu i zbycia. Dlatego ważne jest
poznanie jakie dokumenty powstawały w tym okresie.
Badanie podstawy nabycia spółdzielczych praw.
Przydział i jego znaczenie
Przyjęto, że pośrednik nie będzie się stykał w codziennej praktyce z dokumentami
wcześniejszymi niż datowanymi po 1 stycznia 1983 roku. Zatem zamieszczony
poniżej rys historyczny ma znaczenie dla oceny dokumentów stanowiących
podstawę nabycia datowanych po wejściu w życie ustawy – Prawo spółdzielcze.
Spółdzielcze prawo do lokalu powstawało z chwilą przydziału aż do 23 kwietnia 2001
roku włącznie.
Zgodnie z nieobowiązującym już art. 213 Prawa spółdzielczego spółdzielcze
/lokatorskie i własnościowe/ prawo powstawało z chwilą przydziału członkowi
spółdzielni i osobom wymienionym w przydziale pozostającym z nim we wspólnym
gospodarstwie domowym lokalu.
Ilustracja przydziału
1989
1990
1990
1990
1990
1990
1991
1991
41
3
6
6
6
14
83
111
324
12
33
36
37
87
373
480
3
Istotą przydziału jest to, że budynki stanowią własność spółdzielni mieszkaniowej,
zaś członkowi spółdzielni przysługuje prawo używania przydzielonego lokalu na
określone cele. Wyróżnikiem był także art. 215, który stanowił, że przydział dotyczy
małżonków, niezależnie od obowiązującego ich ustroju majątkowego małżeńskiego.
4
14 marca 1992
Tego dnia /14.03.1991 roku/ weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo spółdzielcze
uchwalona 25 października 1991 roku /Dz.U. nr 115 poz 496 z 1991 roku/
Lata 1995 i 1996
Prawo spółdzielcze jest dwukrotnie nowelizowane / art 223 ps/ /Dz.U. 95.54.288;
Dz.U.95.133.654; Dz.U. 96.5.32; Dz.U. 96.24.110
3
24.04.2001 do chwili obecnej
W 2000 roku uchwalono ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych /Dz.U.2001.4.27/ .
Ustawa ta weszła w życie 24 kwietnia 2001 roku.
Ustawa uchyliła/skreślono/ dotyczące spółdzielczych prawa art. 204, 205, 207 oraz
209-212 a także 218-222 i 239 ustawy Prawo spółdzielcze . Pozostały w mocy
jednak artykuły 215,216 i 217.
24.04.2001 – 15.1.2003
Jest to okres obowiązywania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, gdy nie mogły
powstawać
spółdzielcze własnościowe prawa do lokali /2003.119.1116/.
Ustawodawca skreślił m.inn artykuły 204,205,207, 209-212, 216,217, 218-222 i 239
PS.
W tym okresie czasu z mocy ustawy
nie ma już możliwości ustanowienia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że w tym czasie nie
przybywało mieszkań własnościowych. Jednak
istniejące spółdzielcze
własnościowe prawa do lokali pozostały, i były nadal pełnowartościowym towarem
na rynku nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo może nabyć kilka osób.
Jest to nowe rozwiązanie, które pozwala np. nieformalnej parze nabyć mieszkanie
wybudowane przez spółdzielnię. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w
zamyśle ustawodawcy miało być w przyszłości zastąpione przez prawo odrębnej
własności lokalu. Członkiem spółdzielni nadaql może być tylko jedna osoba. Jeżeli
uprawnionymi z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są
małżonkowie, to oboje mogą być członkami spółdzielni. Spółdzielnia nie może
odmówić przyjęcia w poczet swoich członków właściciela lokalu podlegającego
przepisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nowością jest, że właściciel lokalu mieszkalnego /odrębnej własności lokalu/
ustanowionego w budynku, którego SM jest współwłaścicielem nie ma obowiązku
być członkiem spółdzielni. Nie uczestniczy wtedy w życiu spółdzielni. Uchwałę
Walnego Zgromadzenia, która dotyczy jego lokalu mieszkalnego, może zaskarżyć do
sądu z pominięciem postępowania wewnątrzspóldzielczego, które przecież ciągle w
tym okresie było obowiązkowe dla członków spółdzielni mieszkaniowej.
3
2006.165.1180
5
Po tych nowelizacjach nadal obowiązywał aż do ……. bardzo istotny zapis art. 215
Prawa spółdzielczego.
Okres do 24.4.2004 /orzeczenie TK nr….
Okres do kiedy obowiązywał zapis, że skuteczność nabycia swpdl zależy od
przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej.
Ostatnia nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych /zwana nowelą
czerwcową/ weszła w zycie 31.07.2007 /Dz.U.
Jeżeli klient twierdzi, że służy mu spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
względnie użytkowego, to pytam: kto jest właścicielem tego mieszkania?
Właścicielem jest Spółdzielnia mieszkaniowa; osoba prawna! Tak jak identyfikujemy
właściciela, osobę fizyczną /badamy dowód osobisty, stan cywilny, jak nabył to
prawo/ tak samo musimy potrafić zidentyfikować osobę prawną, jej kondycję
finansową, organy, statut, regulaminy a może jeszcze inne dane, które mogą być
istotne dla klienta w zależności od stanu jego wiedzy i świadomości.
Zatem pierwszą cześć wykładu poświęcę właścicielowi rzeczy, gospodarzowi a także
organizatorowi życia spółdzielczego czyli spółdzielni mieszkaniowej, na podstawie
niżej wymienionej ustawy.
II. Ustawa – Prawo spółdzielcze
Ustawa- Prawo spółdzielcze została uchwalona 16 września 1982 roku weszła w
życie 1 stycznia 1983 roku. Ustawodawca zmieniał tę ustawę wielokrotnie. Istotną
zmianą prawa ustawa o zmianie ustaw z 1991 roku, która weszła w życie 14 marca
1992 roku i wprowadziła formę aktu notarialnego dla umowy zbycia spółdzielczego
własnościowego prawa. Ustawa – Prawo spółdzielcze, obowiązuje do dzisiaj.
Zawiera m. inn. przepisy wspólne dla spółdzielni, przepisy dotyczące członków i
organów spółdzielni, przepisy dotyczące łączenia, podziału, likwidacji i upadłości
spółdzielni.
Co to jest spółdzielnia?
Spółdzielnia – jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o
zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym Fundusze
spółdzielni). Spółdzielnia w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność
gospodarczą. Posiada osobowość prawną od chwili wpisania do Krajowego Rejestru
Sądowego. Spółdzielnia prowadzi działalność na podstawie ustaw oraz
zarejestrowanego statutu. Majątek spółdzielni jest /prywatną dodam od siebie/
prywatną własnością jej członków.
Jak powstaje spółdzielnia ?
Osoby zamierzające założyć spółdzielnię (założyciele) opracowują i uchwalają statut
spółdzielni oraz dokonują wyboru organów spółdzielni, których wybór należy w myśl
statutu do kompetencji walnego zgromadzenia. Liczba założycieli spółdzielni nie
6
może być mniejsza od dziesięciu, jeżeli założycielami są osoby fizyczne, i trzech,
jeżeli założycielami są osoby prawne. W spółdzielniach produkcji rolnej liczba
założycieli - osób fizycznych nie może być mniejsza od pięciu. Spółdzielnia podlega
obowiązkowi wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego.
Jakie są rodzaje spółdzielni? Rozróżniamy:
Spółdzielnie Produkcji Rolnej,
Spółdzielnie Kółek Rolniczych,
Spółdzielnie Pracy,
Spółdzielnie Socjalne.
Spółdzielnie Mieszkaniowe
Co to jest spółdzielnia mieszkaniowa? SM jest to wyodrębniony w przepisach
prawa rodzaj spółdzielni. Osobowość prawną nabywają z chwilą zarejestrowania w
Krajowym Rejestrze Sądowym. Zasady działania określają przepisy prawa oraz
zarejestrowany w sądzie statut spółdzielni i wewnętrzne regulaminy. Jaki jest cel
zakładania spółdzielni mieszkaniowej? Celem spółdzielni mieszkaniowej jest
zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków spółdzielni i ich
rodzin przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów
jednorodzinnych oraz lokali o innym przeznaczeniu. Zatem czym zajmuje się sm?
Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej jest budowanie lub nabywanie
budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw
do lokali mieszkalnych albo spółdzielczych własnościowych praw albo ustanowienia
odrębnej własności lokali w tych budynkach, a także w celu wynajmowania lub
sprzedaży tych lokali. Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej jest także
budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na członków
własności tych domów, udzielanie członkom pomocy w budowie przez nich
budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych a także zarządzanie
nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub mienie jej członków oraz innymi wg
uznania spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić także różne rodzaje
działalności, jeżeli są one związane bezpośrednio z podstawowymi celami
działalności spółdzielni. Majątek spółdzielni mieszkaniowej jest prywatną własnością
jej członków.
4.Organizacja spółdzielni w tym spółdzielni mieszkaniowej
Status spółdzielni mieszkaniowej
Co to jest statut? Jest o zbiór postanowień opracowany każdorazowo tak, by był
adekwatny do celów, przedmiotu działalności, struktury organizacyjnej i ewentualnie
innych potrzeb regulujący na indywidualnym poziomie sposób działania spółdzielni
mieszkaniowej, zachowania członków jej organów oraz zawierający inne elementy,
które jeszcze dodam na przykładzie sm podczas tego wykładu.
 Wskazane jest by statut wyraźnie stanowił o zakazie zajmowania stanowisk
przez członków Rady Nadzorczej i Zarządu we władzach wszelkich
podmiotów mających zawarte ze spółdzielnią umowy oraz o zakresie bycia
współwłaścicielami takich podmiotów.
 Statut może także powołać organy nie wymienione w ustawie Prawo
Spółdzielcze jak np. Rada Osiedla i określić zakres ich uprawnień oraz zasady
wyboru członków.
7
W sprawach nieuregulowanych w ustawie prawa i obowiązki członków spółdzielni
dotyczące w szczególności: 1) zawierania umów w sprawie budowy lokali,
2) zawierania z członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, umów o
przeniesienie własności lokali, 3) wnoszenia, ustalania i waloryzacji wkładu
mieszkaniowego i budowlanego, 4) rozliczeń z tytułu dodatkowego wyposażenia
lokalu, 5) uprawnień członka spółdzielni do zamiany lokalu określają postanowienia
statutu. /Art. 8. usm/
Jak zorganizowana jest spółdzielnia a w szczególności spółdzielnia
mieszkaniowa /Sm/ ? Spółdzielnia działa poprzez swoje organy. Są to:





Walne Zgromadzenie,
Zebranie przedstawicieli członków /zakazane w Sm/,
Rada Nadzorcza,
Zarząd
Zebrania grup członkowskich (zakazane w Sm – było zwoływane w
spółdzielniach,
gdzie Walne Zgromadzenie zastąpiono, zgodnie z ich
statutem, zebraniem przedstawicieli członków)
Wybory do organów spółdzielni obligatoryjnie przeprowadza się w głosowaniu tajnym
spośród nieograniczonej liczby kandydatów. Od tej zasady nie wolno odstąpić!
Zebrania grup członkowskich w spółdzielniach innych niż mieszkaniowe.
Organ spółdzielni, w której na mocy statutu zastąpiono walne zgromadzenie
członków zebraniem przedstawicieli. Podziału członków na grupy członkowskie
dokonuje Rada Nadzorcza a zasady podziału określa statut. Zarząd zwołuje zebrania
grup członkowskich przed każdym zebraniem przedstawicieli członków.
Uprawnienia tego organu to rozpatrywanie spraw, które mogą być przedmiotem
najbliższego zebrania przedstawicieli i zgłaszanie swoich wniosków w tych sprawach
Statut spółdzielni powinien określać zasady określania liczby przedstawicieli i ich
wyboru przez zebrania grup członkowskich. Statut powinien określać czas trwania
przedstawicielstwa.
Patrząc na spółdzielnię jako prywatną osobę prawną trzeba podkreślić ograniczenia
wynikające z Art. 56 i Art. 57 Prawa Spółdzielczego:
 Nie można jednocześnie być członkiem Rady Nadzorczej i Zarządu w tej
samej spółdzielni. Nie może być członkiem Rady Nadzorczej osoba będąca
kierownikiem
bieżącej
działalności
gospodarczej
spółdzielni
lub
pełnomocnikiem Zarządu.
 Nie może być członkiem Rady Nadzorczej osoba pozostająca w związku
małżeńskim z członkiem zarządu lub kierownikiem bieżącej działalności
gospodarczej spółdzielni lub osoba pozostająca w stosunku pokrewieństwa
albo powinowactwa w linii prostej i w drugim stopniu linii bocznej.
8
Organy spółdzielni mieszkaniowej
Walne Zgromadzenie
jest najwyższym organem: spółdzielni
uproszczeniu „Władza”/.
mieszkaniowej,/obrazowo
jest
to
w
Walne zgromadzenie członków spółdzielni mieszkaniowej – jest zatem
najwyższym organem spółdzielni mieszkaniowej. Jego uprawnienia wynikają z
ustawy – Prawo spółdzielcze i nie mogą być ograniczane, dodatkowo statut
spółdzielni mieszkaniowej może zastrzec do wyłącznej właściwości walnego
zgromadzenia podejmowanie uchwał również w innych sprawach. Członek
spółdzielni mieszkaniowej może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście i
jest to np. istotna różnica w stosunku do sp. z o.o. . Osoby fizyczne nie mające
zdolności do czynności prawnych albo mające ograniczoną zdolność do czynności
prawnych mogą brać udział przez przedstawicieli ustawowych, czyli rodziców,
opiekuna bądź kuratora. Przedstawiciele ustawowi nie mogą być wybierani jako
przedstawiciele na zebranie przedstawicieli oraz jako członkowie rady nadzorczej.
Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu
przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować
więcej niż jednego członka. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość
posiadanych udziałów. Tu także występuje różnica w stosunku do sp. z o.o. Walne
zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem
obrad, podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w
statucie. Uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków
spółdzielni mieszkaniowej. Członek spółdzielni mieszkaniowej może zaskarżyć do
sądu uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem lub postanowieniami statutu.
Walne Zgromadzenie w spółdzielni mieszkaniowej
Walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione
przez zebranie przedstawicieli, jednakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy
liczba członków spółdzielni mieszkaniowej przekroczy 500, walne zgromadzenie
może być podzielone na części. Rada nadzorcza ustala zasady zaliczania członków
do poszczególnych części walnego zgromadzenia z tym, że nie można zaliczyć
członków uprawnionych do lokali znajdujących się w obrębie jednej nieruchomości do
różnych części walnego zgromadzenia.
Zarząd zwołuje walne zgromadzenie przynajmniej raz w roku w ciągu 6 miesięcy
po upływie roku obrachunkowego.
Zarząd zwołuje walne zgromadzenie także na żądanie:
1) rady nadzorczej,
2) przynajmniej jednej dziesiątej, nie mniej jednak niż trzech członków, jeżeli
uprawnienia tego nie zastrzeżono w statucie dla większej liczby członków.
Żądanie zwołania walnego zgromadzenia powinno być złożone pisemnie z podaniem
celu jego zwołania. W tym przypadku wskazanym w ust. 3 walne zgromadzenie
zwołuje się w takim terminie, aby mogło się ono odbyć w ciągu czterech tygodni od
dnia wniesienia żądania. Jeżeli to nie nastąpi, zwołuje je rada nadzorcza, związek
rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajowa Rada Spółdzielcza, na
koszt spółdzielni.
O czasie, miejscu i porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego części
zawiadamia się wszystkich członków na piśmie co najmniej 21 dni przed terminem
posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Zawiadomienie
9
powinno zawierać czas, miejsce, porządek obrad oraz informację o miejscu
wyłożenia wszystkich sprawozdań i projektów uchwał, które będą przedmiotem obrad
oraz informację o prawie członka do zapoznania się z tymi dokumentami.
Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych
porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób
określony w ustawie.
Walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.
Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli była poddana pod głosowanie wszystkich
części walnego zgromadzenia, a za uchwałą opowiedziała się wymagana w ustawie
lub statucie większość ogólnej liczby członków uczestniczących w walnym
zgromadzeniu. Jednakże w sprawach likwidacji spółdzielni, przeznaczenia majątku
pozostałego po zaspokojeniu zobowiązań likwidowanej spółdzielni, zbycia
nieruchomości, zbycia zakładu lub innej wyodrębnionej jednostki organizacyjnej do
podjęcia uchwały konieczne jest aby w posiedzeniach wszystkich części walnego
zgromadzenia, na których uchwała była poddana pod głosowanie, uczestniczyła
łącznie co najmniej połowa ogólnej liczby uprawnionych do głosowania, chyba, że
statut stanowi inaczej.
Projekty uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad
walnego zgromadzenia lub jego wszystkich części mają prawo zgłaszać: zarząd,
rada nadzorcza i członkowie. Projekty uchwał, w tym uchwał przygotowanych
w wyniku tych żądań, powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem
walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.
Członkowie mają prawo zgłaszać projekty uchwał i żądania, o których mowa w
ust. 10, w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia
lub jego pierwszej części. Projekt uchwały zgłaszanej przez członków spółdzielni
musi być poparty przez co najmniej 10 członków.
Prawo Spółdzielcze określa enumeratywnie co należy do wyłącznej właściwości
Walnego Zgromadzenia. Statut może listę zawartą w Art. 38 rozszerzyć.
Uprawnienia Walnego Zgromadzenia

Do najważniejszych uprawnień Walnego Zgromadzenia należy zaliczyć:

uchwalanie kierunków działalności gospodarczej

podejmowanie uchwał w sprawie podziału dochodu lub sposobu pokrycia strat



oznaczenie najwyższej sumy zobowiązań jaką spółdzielnia może zaciągnąć
podejmowanie uchwał w sprawie zbycia nieruchomości
podejmowanie uchwał w sprawie połączenia spółdzielni, podziału spółdzielni
oraz likwidację spółdzielni.
Między innymi do kompetencji walnego zgromadzenia należy Podział
Spółdzielni mieszkaniowej /art. 108b psU/
Członkowie spółdzielni, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z
wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią majątku
spółdzielni, która nadaje się do takiego wyodrębnienia, mogą przyjąć uchwałę
większością głosów tych członków, o podziale w spółdzielni w ten sposób, że z tej
jednostki organizacyjnej albo części majątku zostanie utworzona nowa spółdzielnia.
W zakresie reprezentacji tych członków stosuje się odpowiednio przepisy o
zakładaniu spółdzielni.
10
Zarząd dotychczasowej spółdzielni jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie dłużej
niż w ciągu 60 dni, przygotować dokumenty niezbędne do dokonania podziału oraz
udostępnić je członkom żądającym podziału. Walne zgromadzenie dotychczasowej
spółdzielni nie później niż w ciągu trzech miesięcy od dnia doręczenia zarządowi
spółdzielni żądania zwołania walnego zgromadzenia w celu podjęcia uchwały o
podziale spółdzielni, podejmuje uchwałę o podziale lub odmawiającą podziału.
Rada Nadzorcza-:
Organ spółdzielni mieszkaniowej Sprawuje kontrolę i stały nadzór nad działalnością
W spółdzielniach statut określa tryb powoływania rady, liczbę członków, czas trwania
kadencji oraz określa wymagane quorum. Zgodnie z prawem spółdzielczym rada nie
może składać się z mniej niż trzech członków. Wyboru ich może dokonać
bezpośrednio walne zgromadzenie (w spółdzielniach innych niż Sm także zebranie
przedstawicieli członków lub zebrania grup członkowskich). Wybory są tajne.
Kandydatami mogą być osobiście członkowie spółdzielni lub w przypadku osób
prawnych – ich przedstawiciele. Członkowie rady nadzorczej spółdzielni innej niż
spółdzielnia mieszkaniowa mogą pobierać wynagrodzenie- z zastrzeżeniem, że w
spółdzielni mieszkaniowej jest inaczej, o czym za chwilę. Kwestia ta może być
uregulowana w regulaminie rady nadzorczej uchwalonym przez walne zgromadzenie
lub statucie spółdzielni.
Członkowie
rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej pełnią swoje funkcje
społecznie. Statut może przewidywać wynagrodzenie za udział w posiedzeniach,
które jest wypłacane w formie miesięcznego ryczałtu bez względu na ilość posiedzeń
i nie może być większe niż minimalne wynagrodzenie za pracę, o którym mowa w
ustawie z dnia 10 października 2002 roku o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Najważniejsze uprawnienia RN to:
 dokonywanie okresowych ocen wykonania przez spółdzielnię jej zadań
gospodarczych
 kontrola nad sposobem załatwiania przez Zarząd wniosków organów i
członków spółdzielni.
Kadencję rady określa statut, z zastrzeżeniem, że kadencja rady nadzorczej
spółdzielni mieszkaniowej nie może trwać dłużej niż 3 lata.
W skład rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej nie mogą wchodzić osoby
będące pracownikami spółdzielni.
Nie można być członkiem rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej dłużej niż przez
2 kolejne kadencje rady nadzorczej.
Zarząd
To organ wykonawczy spółdzielni mieszkaniowej. Prowadzi sprawy spółdzielni
mieszkaniowej i ją reprezentują na zewnątrz. Podejmowanie decyzji
niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu. Osoby
upoważnione do reprezentowania osoby prawnej i wzory ich podpisów są ujawnione
w Krajowym Rejestrze Sądowym. Dane te są jawne.
Art. 54. psU
§ 1. Oświadczenia woli za spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu lub jeden
członek zarządu i pełnomocnik. W spółdzielniach o zarządzie jednoosobowym
oświadczenie woli mogą składać również dwaj pełnomocnicy.
11
§ 2. Oświadczenia, o których mowa w § 1, składa się w ten sposób, że pod nazwą
spółdzielni osoby upoważnione do ich składania zamieszczają swoje podpisy.
§ 3. Oświadczenia pisemne skierowane do spółdzielni, a złożone w jej lokalu albo
jednemu z członków zarządu lub pełnomocnikowi, mają skutek prawny
względem spółdzielni.
Do kompetencji zarządu należy podejmowanie decyzji w sprawach nie
zastrzeżonych w ustawie lub statucie dla innych organów. W spółdzielczości
mieszkaniowej skład i liczbę członków zarządu określa statut spółdzielni. Zarząd
może być jednoosobowy. Zależnie od postanowień statutu członków zarządu wybiera
i odwołuje rada nadzorcza albo walne zgromadzenie.
Skład i liczbę członków zarządu określa statut. Statut może przewidywać zarząd
jednoosobowy, którym jest prezes, i ustalać wymagania, jakie powinna spełniać
osoba wchodząca w skład zarządu lub prezes w zarządzie jednoosobowym.
Członków zarządu, w tym prezesa i jego zastępców, wybiera i odwołuje, stosownie
do postanowień statutu, rada lub walne zgromadzenie.
§ 3. Spółdzielnie, których członkami są wyłącznie osoby prawne, wybierają zarząd
spośród kandydatów będących osobami fizycznymi wskazanymi przez te osoby
prawne. W spółdzielniach, w których członkami są osoby fizyczne i osoby prawne,
członków zarządu wybiera się również spośród kandydatów wskazanych przez osoby
prawne.
§ 4. Walne zgromadzenie może odwołać tych członków zarządu, którym nie udzieliło
absolutorium (art. 38 § 1 pkt 2), niezależnie od tego, który organ stosownie do
postanowień statutu wybiera członków zarządu. W tym wypadku nie stosuje się
przepisu art. 41 § 1.
Art. 50. psU
§ 1. Jeżeli statut tak stanowi, członek zarządu wybierany przez walne zgromadzenie
może być zawieszony w czynnościach przez radę, o ile jego działalność jest
sprzeczna z przepisami prawa lub statutu.
§ 2. Rada zawieszając w czynnościach członka zarządu podejmuje uchwały
niezbędne do prawidłowego prowadzenia działalności spółdzielni oraz zwołuje
niezwłocznie walne zgromadzenie.
Kompetencje Zarządu
Do kompetencji zarządu należą wszelkie sprawy nie zastrzeżone do kompetencji
innych organów spółdzielni
Zatem zarząd spółdzielni mieszkaniowej:




Kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz.
Ma uprawnienia do podejmowania wszelkich decyzji dotyczących spółdzielni,
o ile prawo spółdzielcze lub statut spółdzielni nie zastrzega tych decyzji dla
innych organów spółdzielni.
Odwołanie członka Zarządu może nastąpić w każdym czasie przez organ,
który go wybrał, ale z podaniem pisemnego uzasadnienia.
Walne Zgromadzenie może odwołać tych członków Zarządu, którym nie
udzielono absolutorium, niezależnie który organ stosownie do postanowień
statutu dokonał wyboru członków Zarządu.
12
Gospodarka spółdzielni mieszkaniowej – opiera się na zasadach rozrachunku
gospodarczego. W statucie spółdzielni winny znaleźć się szczegółowe zasady
gospodarowania dotyczące między innymi zasad korzystania z kredytów bankowych
i pożyczek, ustalania zakładowego planu kont w ewidencji księgowej funduszy
spółdzielni, pokrywania strat i przeznaczenia nadwyżki bilansowej, zasad
podejmowania inwestycji a także zasad zarządzania nieruchomościami, w tym
rozliczania pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej oraz tworzenia
regulaminów odnoszących się do rozliczania różnych kosztów eksploatacji i
utrzymania nieruchomości.
Fundusze własne spółdzielni – są niezbędnym elementem gospodarki spółdzielni,
która winna być prowadzona na zasadach rachunku ekonomicznego przy
zapewnieniu korzyści członkom spółdzielni. Fundusze ustalone są zgodnie z
przepisami ustawowymi i statutem. Zasadniczymi funduszami są / Fundusz
zasobowy - powstający z wpłat przez członków wpisowego, części nadwyżki
bilansowej oraz z tytułu innych źródeł określonych w odrębnych przepisach/ i
udziałowy. Na podstawie ustaw i statutu tworzone są także fundusze: wkładów
mieszkaniowych, wkładów budowlanych, świadczeń socjalnych oraz najbliższy
mieszkańcom remontowy zasobów mieszkalnych. Obowiązek świadczenia na ten
fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami
spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują
spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.”,
Spółdzielnia może tworzyć także inne fundusze. Gospodarowanie finansami, w tym
funduszami, określa regulamin uchwalony przez radę nadzorczą. Za zgodą rady
nadzorczej spółdzielnia może zaciągnąć pożyczkę lub kredyt, ale w wysokości nie
przekraczającej kwoty ustalonej przez walne zgromadzenie. Gospodarka spółdzielni
musi opierać się na planach rzeczowo - finansowych. Zasadami i trybem
powstawania tych planów oraz ich zatwierdzeniem zajmuje się rada nadzorcza.
Spółdzielnia prowadzi księgowość zgodnie z obowiązującym prawem. Sporządzane
są roczne sprawozdania finansowe. Podlegają one badaniu i są wykładane w lokalu
spółdzielni co najmniej na czternaście dni przed terminem walnego zgromadzenia w
celu zapoznania się z nimi przez członków spółdzielni. Sprawozdania finansowe są
obowiązkowe przesyłane do Krajowego Rejestru Sądowego.
Stosunek członkostwa
Członek spółdzielni mieszkaniowej – to każda osoba fizyczna choćby nie miała
zdolności do czynności prawnych i osoba prawna, i złożyła deklarację. Jeżeli dana
osoba spełnia warunki ustalone w statucie, zarząd nie może odmówić przyjęcia jej w
poczet członów spółdzielni. Deklaracja powinna być złożona pod rygorem
nieważności w formie pisemnej. Osoby nie mające zdolności do czynności prawnych
nie mogą być członkami organów spółdzielni. Członkami spółdzielni mogą być oboje
małżonkowie, choćby spółdzielcze prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności
lokalu przysługiwało tylko jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje
roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
O jakich kosztach łączących się z nawiązaniem stosunku członkostwa powinien
poinformować pośrednik swego klienta?
Udział członkowski w spółdzielniach – to pieniężny wkład kapitałowy wniesiony
przez członka do spółdzielni. Wysokość udziału określa statut. Suma tych wkładów
13
składa się na fundusz udziałowy, który w spółdzielniach jest zmienny. Członek
spółdzielni obowiązany jest zadeklarować jeden udział, jeżeli statut nie zobowiązuje
członków do zadeklarowania większej ilości udziałów. Po przyjęciu w poczet
członków spółdzielni członek ma obowiązek uiścić zadeklarowane udziały. Członek
spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych
udziałów i nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania. Oprócz
udziału członkowskiej spółdzielni mieszkaniowej obowiązany jest wnieść także
wpisowe.
Wpisowe do spółdzielni mieszkaniowej – jest obowiązkową wpłatą
pieniężną na podstawie ustawy – Prawo spółdzielcze. Jego wysokość określa
statut. Wysokość wpisowego do spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczona
przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i nie może przekraczać ¼
wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z
dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz.U. Nr
200, poz. 1679 oraz z 2004 r. Nr 240, poz. 2407).”;
Obowiązki i prawa członka spółdzielni mieszkaniowej .
Obowiązki i prawa członków spółdzielni mieszkaniowej ujęte skrótowo to:


przestrzeganie statutu, regulaminów i innych uchwał spółdzielni;
uiszczanie terminowe opłat związanych z eksploatacją nieruchomości w
części przypadającej na lokal członka, eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz pokrywaniem
zobowiązań spółdzielni z innych tytułów;

prawem jest np. nieodpłatne korzystanie z działalności społecznej,
kulturalnej i oświatowej spółdzielni
wybieranie i bycie wybieranym do organów spółdzielni mieszkaniowej przy
czym do Rady Nadzorczej mogą być wybierani jedynie członkowie
spółdzielni
otrzymania odpisu statutu i regulaminów, zaznajamiania się z uchwałami
organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami
lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi
przez spółdzielnię z osobami trzecimi, z zastrzeżeniem art. 81 ust. 1
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.
z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.1)); Członek spółdzielni
mieszkaniowej ma szersze uprawnienia w porównaniu do członka innej
spółdzielni. Dodatkowo -oprócz możliwości zaznajomienia się -członek
spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do otrzymania kopii uchwał organów
spółdzielni mieszkaniowej i protokołów obrad organów spółdzielni
mieszkaniowej, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych
oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z
osobami trzecimi. Jednak koszty sporządzania odpisów i kopii tych
dokumentów , z wyjątkiem statutu spółdzielni mieszkaniowej i regulaminów
uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni
mieszkaniowej.



Czy zatem nie lepiej nie być członkiem spółdzielni?
14
Osoby niebędące członkami spółdzielni mieszkaniowej, którym przysługują
spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są obowiązane uczestniczyć w
wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w
częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach
spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat na takich samych
zasadach, jak członkowie spółdzielni.:
Natomiast pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej
spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie
obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej,
oświatowej i kulturalnej. Zatem niekorzystnie jest nie być członkiem spółdzielni
mieszkaniowej.
Oraz osoby te nie mają bowiem prawa do pożytków z działalności gospodarczej
spółdzielni!
Jak ustaje stosunek członkostwa? Ustanie członkostwa w spółdzielni
mieszkaniowej zachodzi w skutek:





wystąpienia
wykluczenia
wykreślenia
śmierci członka spółdzielni
ustania osoby prawnej, członka spółdzielni
Zasady wystąpienia członka spółdzielni mieszkaniowej:
 może tego dokonać w każdym czasie
 wypowiedzenie składa zarządowi
Zasady wykluczenia członka ze spółdzielni mieszkaniowej:
 kiedy z winy umyślnej bądź rażącego niedbalstwa członka dalsze
pozostawanie w spółdzielni mieszkaniowej, nie da się pogodzić z
postanowieniami statutu lub dobrymi obyczajami;
 krytyka, w dobrej wierze, organów spółdzielni, nie jest naruszeniem ani
statutu, ani dobrych obyczajów/ dawniej: /zasad współżycia społecznego/;
 wykluczenia dokonuje Rada Nadzorcza albo Walne Zgromadzenie, po
uprzednim wysłuchaniu wyjaśnień zainteresowanego;
 członek ma prawo odwołać się od uchwały Rady Nadzorczej, do zebrania
przedstawicieli członków, w ciągu 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia
/lub innym podanym, w statucie/ oraz być obecnym na jego obradach i
popierać swoje odwołanie. Może też zaskarżyć uchwałę bezpośrednio do
sądu
Zasady wykreślenia członka ze spółdzielni:
15
 kiedy dalsze pozostawanie w spółdzielni, nie da się pogodzić
postanowieniami statutu z przyczyn niezawinionych przez członka;
z
 wykreślenia dokonuje Rada Nadzorcza albo Walne Zgromadzenie, po
uprzednim wysłuchaniu wyjaśnień zainteresowanego;
Zasady odwoływania tu nie wymienione - są takie same jak w przypadku
wykluczenia
Postępowanie w przypadku śmierci członka:
 Członka zmarłego, skreśla się ze skutkiem od dnia w którym nastąpiła śmierć
Postępowanie wewnątrzspółdzielcze –
regulowane jest Prawem Spółdzielczym. Jest to właśnie to postępowanie, o którym
była wzmianka przy okazji wykluczenia.
W postępowaniu tym członek spółdzielni mieszkaniowej może prowadzić:
 sprawy wynikające ze stosunku członkostwa
 sprawy związane z kwestionowaniem przez niego zasadności zmiany
wysokości opłat za używanie lokalu
 kierować do Zarządu różne wnioski
Statut nie może wprowadzać żadnych ograniczeń do postępowania
wewnątrzspółdzielczego w sprawach dotyczących członkostwa i czynszu.
Rozpatrywanie wniosków w trybie postępowania wewnątrzspółdzielczego:
 Zarząd powinien rozpatrzyć wniosek w terminie określonym w statucie i
odpowiedzieć na piśmie.
 W przypadku odmowy, odpowiedź powinna zawierać uzasadnienie i
pouczenie o prawie wniesienia odwołania do Rady Nadzorczej w terminie
określonym w statucie od dnia otrzymania odmowy.
 Rada Nadzorcza rozpatruje odwołanie w terminie określonym przez statut.
 Odwołujący powinien w odpowiedzi otrzymać odpis uchwały Rady Nadzorczej
wraz z jej uzasadnieniem.
 Uchwała Rady Nadzorczej podjęta w drugiej instancji jest ostateczna.
 Od uchwały Rady Nadzorczej podjętej w I instancji, członkowi przysługuje
prawo odwołania do zebrania przedstawicieli członków w terminie określonym
przez statut od dnia jej doręczenia na piśmie wraz z uzasadnieniem.
 Odwołanie powinno być rozpatrzone na najbliższym zebraniu przedstawicieli
członków a uchwała z zebrania przedstawicieli członków bądź wolnym
zgromadzeniu jest ostateczna.
 Dalej – przysługuje członkowi droga dochodzenia swoich praw przed Sądami
Powszechnymi.
Po orzeczeniu TK /akt sygnatura K 32/03/ z dnia 30 marca 2004 roku postępowanie
wewnątrzspółdzielcze nie jest obowiązkowe dla członków spółdzielni /Dz.U.
63.poz.591 z 2004 roku/. Zatem członek spółdzielni ma do wyboru albo odwołać się
do sądu powszechnego po wyczerpaniu postępowania wewnątrz spółdzielczego,
albo od razu kierować
sądu.
Członek może dochodzić w drodze sądowej uchylenia uchwały rady spółdzielni o
wykluczeniu
lub
wykreśleniu
bez
wyczerpania
postępowania
wewnątrzspółdzielczego.
16
W takim wypadku zaskarżeniu przez członka podlega uchwała rady spółdzielni;
termin do wniesienia powództwa o uchylenie tej uchwały wynosi sześć tygodni i liczy
się od dnia doręczenia członkowi zawiadomienia o wykluczeniu albo wykreśleniu
wraz z uzasadnieniem.
Członek spółdzielni ma również prawo dochodzenia roszczenia o odszkodowanie z
tytułu bezzasadnego wykluczenia.
III. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych – omówienie
Ustawa O spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 opublikowana w
Dzienniku Ustaw nr 4 z 2001 roku weszła w życie z dniem 24 kwietnia 2001.
Była wielokrotnie nowelizowana. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie orzekał o
zgodności bądź niezgodności niektórych artykułów z Konstytucją. Ostatnia
nowelizacja USM – weszła w życie 31 lipca 2007 roku /tak zwana nowela
czerwcowa/.
Jakie są prawa spółdzielcze do lokali – wg obecnego stanu prawnego? Obecnie
są to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielcze lokatorskie prawo do
lok mieszkalnego.
Wprowadzenie – w tym momencie trzeba przypomnieć co to są :
prawa rzeczowe ograniczone? Są to prawa na cudzej rzeczy, regulowane przez
kodeks cywilny. Użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu./ zmiana z 3 praw na jedno nowela KC z dnia 2.7.2004 dz.u. 172poz 1804,
która weszła w życie 19.08.2004/
własnościowe spółdzielcze prawo do
lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, z tym, że te trzy wymienione
ograniczone prawa rzeczowe prawo sprowadza do spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece reguluje ograniczone
prawo rzeczowe jakim jest hipoteka. Istotą prawa rzeczowego jest to, że jest ono
skuteczne wobec wszystkich (erga omnes), czyli osoby otaczające uprawnionego
mają obowiązek zaniechania czynienia wszystkiego, co mogłoby naruszyć prawo
rzeczowe uprawnionego. Dotyczy to także właściciela rzeczy. W naszym przypadku
właścicielem/ współwłaścicielem rzeczy jest sm.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie jest ograniczonym
prawem rzeczowym – powstaje z chwilą zawarcia umowy między członkiem
spółdzielni a spółdzielnią mieszkaniową umowy o ustanowienie tego prawa. Umowa
ta upoważnia członka i jego rodzinę do trwałego korzystania z lokalu. Umowa musi
być zawarta w formie pisemnej. Prawo to w odróżnieniu od spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu ani
egzekucji. Prawo takie jest jednopodmiotowe i może być ustanowione na rzecz
członka lub współmałżonków. Prawo takie nie przysługuje osobie prawnej.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu wygasa z chwilą ustania członkostwa.
Co to jest wkład mieszkaniowy?
– to pojęcie występujące w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych odnoszące się
do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Jego wysokość
określona w pieniądzu odpowiada różnicy między kosztem budowy przypadającym
na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z
innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu.
Art. 11.
17
1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania
członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.
1-1. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego
przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub
niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za
6 miesięcy.
1-2. W wypadku gdy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę, o której mowa w ust. 11,
wobec jednego albo obojga małżonków.
1-3. Do uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze o
uchwale o wykluczeniu członka ze spółdzielni.
1-4. Z chwilą gdy wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego na podstawie uchwały, o której mowa w ust. 11 i 12, stanie się
skuteczne, ustaje członkostwo w spółdzielni.
2. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego spółdzielnia, z zastrzeżeniem art. 15, ogłasza nie później niż w ciągu 3
miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z postanowieniami statutu, przetarg na
ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, zawiadamiając o przetargu w sposób
określony w statucie oraz przez publikację ogłoszenia w prasie lokalnej.
Pierwszeństwo w nabyciu lokalu mają członkowie, którzy nie mają zaspokojonych
potrzeb mieszkaniowych i zgłoszą gotowość zawarcia umowy o ustanowienie i
przeniesienie odrębnej własności tego lokalu. W przypadku zgłoszenia się kilku
uprawnionych, pierwszeństwo ma najdłużej oczekujący. Warunkiem przeniesienia
odrębnej własności lokalu na takiego członka jest wpłata wartości rynkowej lokalu.
Art. 12.
1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem
umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących
zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w
szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z
zastrzeżeniem pkt 2,
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na
jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do
budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków,
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym
prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe
18
prawo do lokalu – może być ustanowione dla lokalu w budynku będącym własnością
lub współwłasnością spółdzielni mieszkaniowej stojącym na gruncie nie będącym
własnością spółdzielni albo nie oddanym spółdzielni w użytkowanie wieczyste.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do wielu
osób, w tym małżonków!”
Zatem Spółdzielcze własnościowe prawo przestało być prawem jednopodmiotowym.
Możemy oferować spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego n.p.
parom żyjącym w związkach nieformalnych, grupie osób fizycznych, osobie prawnej .
Umowa pod rygorem nieważności musiała być zawarta w formie pisemnej. Po
wejściu w życie noweli czerwcowej wymagana jest forma aktu notarialnego, tak
bowiem ustanawia się ograniczone prawa rzeczowe. Zbycie tego prawa obejmuje
także wkład budowlany. Przedmiotem zbycia może być także część spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo
pierwokupu. Jeżeli nabywca prawa odpowiada wymaganiom statutu, spółdzielnia nie
ma prawa odmówić przyjęcia go w poczet członków. Jednak po orzeczeniu TK akt
sygnatura K 32/03 z dnia 30 marca 2004 roku skuteczność umowy nie jest
uzależniona od przyjęcia nabywcy bądź /wyjątek/małżonków / w poczet członków
spółdzielni./Dz.U. 63.poz.591 z 2004 roku/
Możliwe jest także zbycie części lokalu.
Co to jest wkład budowlany?
Wkład budowlany – pojęcie występujące w ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych odnoszące się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jego wysokość określona w pieniądzu odpowiada poniesionemu udziałowi w
pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na dany lokal.
Jego ostateczna wysokość znana jest po zakończeniu i rozliczeniu zadania
inwestycyjnego. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest
nieważne.
Czy pośrednik powinien sprawdzić, czy wkład budowlany został wniesiony w całości?
Tak, bowiem musi dokładnie określić stan prawny i faktyczny przedmiotu
sprzedaży. „Art. 17{7}. Jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów
budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu
budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego
tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w
chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu.”;
Co jeszcze napotkamy w obrocie prawnym spółdzielczymi prawami badając
podstawę nabycia?
Przede wszystkim pojawiające się w dokumentach pojęcie własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. To ustawienie słów ma znaczenie i
odnosi się do spółdzielczych praw, które powstawały pod rządami Prawa
spółdzielczego.
Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – ograniczone
prawo rzeczowe, pojęcie wprowadzone przez ustawę – Prawo spółdzielcze. Obecnie
nie mogą powstawać nowe prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej a do istniejących mają zastosowanie przepisy odnoszące się do
19
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawa te stopniowo z mocy ustawy
są przekształcane w prawo własności, ale po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów
budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez członków
tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających
resztę należności z tytułu wkładów. Wtedy spółdzielnia przenosi na członków
własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek. Członkowie, oprócz
wkładu budowlanego, obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a
także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, o ile przeniesienie własności następuje
w ramach postępowania likwidacyjnego.
Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego – wprowadzone zostało przez ustawę –
Prawo spółdzielcze. Spółdzielnia mieszkaniowa przydzielała członkom (osobom
fizycznym lub prawnym) lokale użytkowe. Z chwilą przydziału powstawało
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, jako ograniczone prawo rzeczowe, do
którego mają zastosowanie odpowiednio przepisy dotyczące spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Obecnie przepisy ustawy - Prawo spółdzielcze w
tym zakresie nie obowiązują. Obowiązują przepisy regulujące spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu –
wprowadzone zostało przez ustawę – Prawo spółdzielcze. Postanowienia prawa
spółdzielczego dotyczące lokali użytkowych odnoszą się także do garaży
stanowiących samodzielne lokale użytkowe oraz do miejsc postojowych w
wielostanowiskowych lokalach garażowych. Obecnie przepisy ustawy - Prawo
spółdzielcze w tym zakresie nie obowiązują.
Stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zakładanie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu
Ustawa O księgach wieczystych i hipotece stanowi w artykule 24, że dla
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej można założyć księgę wieczystą.
Dziennik Ustaw Nr 102. Poz.1122 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów
stanowi:
§ 21. 1. Założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do
lokalu mieszkalnego i spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego dokonuje się na
podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
1) oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu,
2) wymienienie osoby, której przysługuje to prawo, w sposób określony w § 41,
3) powołanie tytułu nabycia tego prawa oraz oświadczenie zarządu spółdzielni o
przyjęciu w poczet członków spółdzielni,
20
4) wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub
ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo Oświadczenie wnioskodawcy, ˝e nie
wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
2. Do wniosku powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie praw
wymienionych w ust. 1 oraz dokumenty stanowiące podstaw´ oznaczenia lokalu.
3. Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do wniosku o założenie księgi
wieczystej dla prawa do do-mu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
W tym celu należy we właściwym sądzie rejonowym złożyć wniosek wraz z
dokumentami:
-zaświadczeniem ze spółdzielni o położeniu i powierzchni lokalu/domu, w którym
podana jest
księgi wieczystej dla gruntu pod budynkiem, w którym znajduje
się ten budynek
-wypisem z rejestru gruntów. wypis z rejestru gruntów jest pożądany, ale gdy grunt
pod budynkiem jest w użytkowaniu/współużytkowaniu wieczystym albo
własnością/współwłasnością spółdzielni to dołączenie
wypisu jest zbędne.
- podstawą nabycia
Poprzednio utarła się praktyka, że Księgę wieczystą Sąd założy niezależnie
od tego,. czy stan prawny gruntu jest uregulowany, czy spółdzielnia jest właścicielem
albo użytkownikiem wieczystym gruntu czy nie. Zostało to wyraźnie stwierdzone w
opublikowanym orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 roku /OSNCP
12/94, poz. 236/ cytuję: „Założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego
własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku stanowiącym własność
spółdzielni mieszkaniowej nie jest uzależnione od uregulowania tytułu prawnego
spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się budynek mieszkalny”.
Dlatego pośrednik może się zetknąć w praktyce z ze spółdzielczymi prawami
mającymi założoną kw mimo, że z badania stanu prawnego gruntu zabudowanego
budynkiem spółdzielczym wynika, że jest on nieuregulowany /w rozumieniu ustawy o
gospodarce nieruchomościami/ albo, że prawa do gruntu przysługują innej osobie!
Hipoteka na gruncie pod budynkiem
Jeżeli kredyt zaciągany przez spółdzielnię mieszkaniową ma być
zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której spółdzielnia
jest właścicielem, a osoby niebędące członkami spółdzielni lub członkowie
spółdzielni są uprawnieni z tytułu spółdzielczych praw do lokali w budynku na
tej nieruchomości lub zawarto z tymi członkami umowy o budowę lokali na tej
nieruchomości, to zawarcie umowy kredytu wymaga również pisemnej zgody
większości tych członków spółdzielni oraz osób niebędących członkami;
warunek ten stosuje się do zmiany umowy kredytu polegającej na zmianie
sposobu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego kredytu przez ustanowienie
hipoteki. Środki finansowe pochodzące z tego kredytu przeznacza się
wyłącznie na potrzeby tej nieruchomości.
Jak prawa sp wł oraz sp lokatorskie powstają?
W drodze umów w formie pisemnej pomiędzy – co jest istotne – członkiem
spółdzielni a spółdzielnią mieszkaniową.
Co to są w żargonie pośrednika udziały w świetle usm? Są to Ekspektatywy
Gdy ze spółdzielnią, która ogłasza, że buduje nowe mieszkania, zawarto umowę o
budowę lokalu mieszkalnego /art.18/ to z treści tej umowy wynika m. in, że
21
spółdzielnia zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu na rzecz członka. Z
chwilą podpisania umowy o wybudowanie lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu zwane „ekspektatywa odrębnej własności lokalu” /art.19.1/
Ekspektatywa jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną
częścią i spółdzielnia nie może tej możliwości ograniczyć. Zbycie ekspektatywy
wymaga formy aktu notarialnego/art.19.1/. Skuteczność umowy zbycia wymaga
złożenia deklaracji członkowskiej przez nabywcę albo jednego z nabywców /art.. 19
ust.2/. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków. Możliwe jest
zbycie bez ubiegania się o członkostwo.
Na warszawskim rynku nieruchomości pośrednicy nazywają taką ekspektatywę
„udziałem”. Cena udziału na wolnym rynku obejmuje wniesiony do danej chwili wkład
budowlany oraz odstępne. Kwotę odstępnego weryfikuje oczywiście rynek.
Umowę ze spółdzielnią o budowę lokalu może zawrzeć grupa osób. Jednak
członkiem spółdzielni zgodnie z brzmieniem Art.23 może być tylko jedna z tych osób
albo małżonkowie.
Umowa o budowę lokalu, zawarta w formie pisemnej pod rygorem
nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu,
umowy o ustanowienie prawa odrębnej własności tego lokalu. Powinna zawierać
ponadto: 1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania
inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu
budowlanego według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości
odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal; 2)
zobowiązanie członka spółdzielni do uczestniczenia w innych zobowiązaniach
spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie; 3) określenie zakresu
rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić
podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu; 4) określenie zasad ustalania
wysokości kosztów budowy lokalu; 5) inne postanowienia określone w statucie
spółdzielni mieszkaniowej.
Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez
spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest
obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części
przypadającej na jego lokal.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jakiej wymaga formy?
Zbycie prawa wymaga formy aktu notarialnego. Czy tak było zawsze? Nie zmianę w
formy umowy zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wprowadziła
ustawa z dnia 25 X 1991 roku /Dz.U. 115/91pozycja 496/, która wprowadziła te
właśnie zmianę w artykule 223 prawa spółdzielczego oraz w 244 kc. Zmiana
obowiązuje od 15 marca 1992 roku Skuteczność zbycia zależała od złożenia przez
nabywcę bądź jednego z nabywców deklaracji członkowskiej w spółdzielni aż do 24
kwietnia 2004 roku.
Jakie są niezbędne dokumenty do obrotu uprzednio wymienionymi prawami?
Zawsze należy zapytać o podstawę nabycia, czyli jak prawo to zostało nabyte. W
naszym przykładzie będzie to umowa sprzedaży. PRZYKŁAD : umowa z 1991 roku/
charakteryzująca się tym, że jest
w formie pisemnej (nie w formie aktu
notarialnego).
22
Następnie należy dokonać identyfikacji osoby zbywcy. W naszym przykładzie będzie
dowód, że w chwili nabycia był panną. Skuteczność tego nabycia w 1991 roku
zależała od przyjęcia w poczet członków spółdzielni. Zatem trzeba sprawdzić, czy
nabywca został przyjęty poczet członków spółdzielni mieszkaniowej.
Obecnie osoba z naszego przykładu jest człowiekiem żonatym. Ma nowy dowód
osobisty. Zatem zbadanie dowodu osobistego nie wystarczy, potrzeby jest odpis z
aktu małżeństwa, z którego wyniknie, że ta osoba zawierając związek małżeński była
panną.
Dokumentem potwierdzającym prawa do lokalu jest także „przydział” zastąpiony
następnie przez ustawę
o spółdzielniach mieszkaniowych umową w formie
pisemnej zaś obecnie po wejściu w życie noweli czerwcowej do ustanowienia
spółdzielczego prawa do lokalu wymagana jest forma aktu notarialnego. Weryfikacja
przedmiotu sprzedaży oraz osoby zbywcy odbywa się także na podstawie
zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może, na wniosek
wierzyciela, zając komornik na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu i
doprowadzić do jego sprzedaży. Zajęcie nie upoważnia spółdzielni do odmowy
wystawienia właścicielowi zaświadczenia, że służy Mu takie prawo, z odpowiednią
adnotacją o zajęciu prawa przez komornika. PRZYKŁAD takiego zaświadczenia.
Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zajętego
przez komornika, gdy zadłużenie licząc z odsetkami i kosztami procesowymi i
komornika, nie przewyższa wartości mieszkania, może na własną rękę szukać
kupca, który spłaci zadłużenie w ramach rozliczenia i nabędzie wolne od długów i
obciążeń spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Kolejnym dokumentem jest odpis z KRS. Chodzi o stwierdzenie, czy osoby
podpisane na zaświadczeniu do celów sprzedaży to te właściwe osoby. Chodzi także
o to czy spółdzielnia mieszkaniowa między innymi nie jest zadłużona.
Ewidencja gruntów – wypis z ewidencji gruntów jest niezbędny do oceny stanu
prawnego gruntu pod budynkiem. Uzyskamy go mając umowę o pośrednictwo.
Notatka z badanie księgi budynkowej.
Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma założoną księgę wieczystą to
badamy także czy wyprowadzony stan prawny z powyżej opisanych dokumentów
zgadza się ze stanem z księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu.
Przekształcanie praw do lokali. Do czego potrzebna pośrednikowi wiedza o
przekształcaniu praw do lokali?
Ustawa O spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu można przekształcić się w prawo odrębnej własności lokalu. Należy
dodać, że przekształcenie takie wymaga, by grunt pod budynkiem był własnością
spółdzielni mieszkaniowej lub w jej użytkowaniu wieczystym.
1. Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni,
którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia
mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności
lokalu po dokonaniu:
1) spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni
związanych
z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części
zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
23
2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 i 1-1 czyli 1.
Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są
obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale,
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni
przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
1-1. Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze
własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu
kosztów
związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w
częściach przypadających
na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na
takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.
czyli
Art. 5.
1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu
wydatków
związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części
przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do
ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia
może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z
eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków
oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej..
11. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w
terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba
że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113
ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub
spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego
gruntu , na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy
prawni.
2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w
postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której
spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o
minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Kiedy takie przekształcenie ma rację bytu? Gdy osoba kupująca zamierza
wziąć kredyt i chce go zabezpieczyć przez ustanowienie hipoteki oraz gdy
osoba uważa, że takie przekształcenie jest dla niej z innych względów
korzystne.
Co trzeba zrobić, by członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu stał właścicielem swego lokalu?
Art.12 ustawy stanowi, że na pisemne żądanie członka, któremu
przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest
24
obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności
lokalu po dokonaniu przez niego
1) spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących
zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w
szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami
z zastrzeżeniem pkt 2,
2) spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części
przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy
podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków
publicznych lub z innych środków,
3) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
11. Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w
terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba
że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113
ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub
spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego
gruntu , na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej
poprzednicy prawni.
4. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w
postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz
którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
5. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o
minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
Kiedy takie przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w prawo
własnościowe dotyczy pośrednika i dlaczego?
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można było do 30 lipa
2007 przekształcić w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Regulował
to uchylony art. 11{1}:
„1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym
członkiem umowę o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych
z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności
odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;
2) spłaty przypadającego na ten lokal uzupełnienia wkładu
mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku w rozumieniu art. 6{1} ust. 5;
3) spłaty przypadających na ten lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów
i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości,
w której znajduje się lokal;
4) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1;
25
5) wpłaty różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a waloryzowaną
wartością wniesionego całego wkładu mieszkaniowego albo jego części.
2. Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do
aktualnej wartości rynkowej lokalu.”,
Jakie są zalety w/w przekształcenia dla pośrednika? Przede wszystkim:
1.Ustanowienie spółdzielczego własnościowego lokalu wymaga umowy pomiędzy
spółdzielnią a członkiem prawa do spółdzielni w formie aktu notarialnego.
2. Spóldzielnia mieszkaniowa nie może być właścicielem/ użytkownikiem wieczystym
gruntu pod budynkiem
3. Cała procedura trwa miesiąc lub dwa i od razu można powstałe spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu sprzedać.
Uwaga: Lokale mieszkalne wybudowane przy wykorzystaniu środków z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego
nie mogą być, pod rygorem nieważności,
wyodrębnione na własność, a także nie może być do nich ustanowione spółdzielcze
własnościowe (usm art.12-1 ust. 2). Środki Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
przeznacza się na:
1) udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa
społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia
inwestycyjno - budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem
Jak należy traktować spółdzielcze prawa do miejsc postojowych?
Spółdzielcze prawo do miejsca postojowego w wielostanowiskowym garażu
Na pisemne żądanie członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu to prawo,
spółdzielnia jest obowiązana przenieść na tego członka ułamkowy udział we
współwłasności tego garażu, przy zachowaniu zasady, jeżeli statut spółdzielni nie
stanowi inaczej, że udziały przypadające na każde miejsce postojowe są równe, po
dokonaniu przez niego spłat, przypadającej na jego lokal części zobowiązań
spółdzielni związanych z budową, , w tym w szczególności odpowiedniej części
zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, oraz innych spłat -określonych
w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Koszty ustanowienia odrębnej własności
wielostanowiskowego garażu stanowiącego współwłasność członków ponoszą oni
sami. Koszty zawarcia umowy przeniesienia własności udziału w tym garażu i wpisu
do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia
dokonuje przeniesienia własności lokalu.
Jak należy postępować z garażami wybudowanymi w latach ubiegłych ze środków
własnych spółdzielców a obecnie wynajmowanymi przez nich bądź ich następców
prawnych?
Art. 39. 1. Na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także
najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w
dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełnym zakresie koszty budowy tego
lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana
zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu po uprzednim przyjęciu najemcy w poczet członków lub umowę
przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nią:
1) spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu z tytułu modernizacji
budynku, w rozumieniu art. 6{1} ust. 5;
26
2) spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni kredytów tytułu
kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów
nieruchomości, w której znajduje się lokal;
3) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.
2. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe założenia księgi
wieczystej dla lokalu i wpisu do księgi wieczystej obciążają najemcę, na rzecz
którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.
3. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy
zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/3 minimalnego wynagrodzenia
za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym
wynagrodzeniu za pracę; kwotę w tej samej wysokości pobiera się jako koszty
sądowe od wniosku o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis do księgi
wieczystej.”;
Czy lokale spółdzielcze można wynajmować?
Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę
niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu, całego lub części lokalu nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że
byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia
lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby
wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, osoby te obowiązane są do
pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności.
Umowy zawarte przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sprawie korzystania z
lokalu lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego
prawa do tego lokalu.”;
Wygaśnięcie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – Wiąże się m. inn. z
ustaniem członkostwa a postępowanie w takim przypadku zależy od jego przyczyny.
1/
Co zatem ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, gdy członek
spółdzielni umrze?
W przypadku śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo które
przysługiwało obojgu małżonkom przypada drugiemu. Jeśli nie jest członkiem
spółdzielni mieszkaniowej to powinien złożyć deklarację członkowską w terminie
jednego roku licząc od dnia śmierci zmarłego małżonka. Jeśli małżonek tego nie
dokona to spółdzielnia wyznaczy mu dodatkowy termin, nie krótszy niż sześć
miesięcy i uprzedzi o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie czyli o
możliwości podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu tego prawa.
W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w następstwie ustania członkostwa lub nie dokonania czynności, o
których była mowa powyżej, roszczenie o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy
o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu przysługują
zamieszkałym razem z byłym członkiem dzieciom i innym osobom bliskim. Do
zachowania tych roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji
członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości zawarcia umowy o
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.
27
Co zatem ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego po
rozwodzie?
Podobna procedura obowiązuje w przypadku rozwodu; małżonkowie mają rok na
powiadomienie spółdzielni, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo
do lokalu mieszkalnego albo muszą przedstawić dowód wszczęcia postępowania
sądowego
tego prawa. Były małżonek powinien złożyć deklarację członkowską w
terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Jeśli małżonek
tego nie dokona to spółdzielnia wyznaczy mu dodatkowy termin, nie krótszy niż
sześć miesięcy i uprzedzi o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie
czyli o możliwości podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu tego prawa.
Wykluczenie członka. W przypadku wykluczenia członka, a po wyczerpaniu
postępowania wewnątrzspółdzielczego i/ lub sądowego o ile wykluczony członek
odwoływał się od uchwały spółdzielni o jego wykluczeniu, spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego wygasa. Ogólną zasadą jest, że wygaśnięcie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego następuje z chwilą
ustania członkostwa a za datę przyjmuje się datę uchwały spółdzielni o wykluczeniu.
Czy spółdzielczość ma swój samorząd? Tak, ustanowiony przez ustawę PS
III. Krajowy samorząd spółdzielczy.
Krajowa Rada Spółdzielcza – jest naczelnym organem samorządu spółdzielczego.
Posiada osobowość prawną. Krajowa Rada Spółdzielcza działa na podstawie
statutu, który określa szczegółowe zasady i tryb jej działania, uchwalonego przez
Kongres Spółdzielczości. Krajowa Rada Spółdzielcza wykonuje przewidziane w
ustawie funkcje związku rewizyjnego w stosunku do spółdzielni nie zrzeszonych w
takim związku. Dodam, że KRS raz na 4 lata zwołuje Krajowy Kongres
Spółdzielczości, który jest najwyższym organem samorządu spółdzielczego.
Związek rewizyjny spółdzielni mieszkaniowych – to zrzeszenie co najmniej 10
spółdzielni, celem zapewnienia zrzeszonym w nim spółdzielniom pomocy w ich
działalności statutowej. Do zadań związku rewizyjnego należy między innymi
przeprowadzanie lustracji zrzeszonych spółdzielni. Związek rewizyjny posiada
osobowość prawną, którą nabywa z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru
Sądowego. Działa na podstawie ustawy PS oraz statutu. Rejestr związków
rewizyjnych prowadzi Krajowa Rada Spółdzielcza. Krajowa Rada Spółdzielcza
wykonuje przewidziane w ustawie funkcje związku rewizyjnego w stosunku do
spółdzielni nie zrzeszonych w takim związku.
Dodatek
ROSZCZENIA do nieruchomości z ugn
Art. 204. 1. Spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym,
które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność
Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania
wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim
budynków, innych urządzeń i lokali.
2. Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez
przetargu.
3. Przeniesienie własności budynków, innych urządzeń i lokali następuje odpłatnie,
chyba że obiekty te zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych
spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych.
28
4. Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz cenę budynków, innych
urządzeń i lokali ustala się według przepisów rozdziału 8 działu II, z wyłączeniem
przepisu o obowiązku wniesienia pierwszej opłaty. Na poczet ceny zalicza się
zwaloryzowane opłaty poniesione z tytułu użytkowania budynków, innych urządzeń i
lokali.
5. Roszczenia, o których mowa w ust. 1, wygasły, jeżeli wnioski w tej sprawie nie
zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r.
6. W przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przed upływem 10 lat od
jego ustanowienia, spółdzielnia, związek spółdzielczy oraz inne osoby prawne są
obowiązane uiścić pierwszą opłatę w wysokości określonej w dniu sprzedaży, według
przepisów rozdziału 8 działu II. Nie uiszcza się pierwszej opłaty w razie:
1) nieodpłatnego przekazania prawa użytkowania wieczystego na rzecz gminy lub
Skarbu Państwa;
2) nieodpłatnego przekazania prawa użytkowania wieczystego na rzecz innej
spółdzielni na podstawie ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji
i działalności spółdzielczości (Dz.U. Nr 6, poz. 36, z późn. zm.6)).
Art. 205. 1. Roszczenia spółdzielni, związków spółdzielczych oraz innych osób
prawnych o ustanowienie użytkowania wieczystego, powstałe przed dniem wejścia w
życie niniejszej ustawy, podlegają z tym dniem jej przepisom.
2. Przepisy art. 204 stosuje się odpowiednio do następców prawnych spółdzielni,
związków spółdzielczych oraz innych osób prawnych, które istniały w dniu 24 grudnia
1992 r. i istnieją w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy.
Art. 206. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady i
tryb stwierdzania dotychczasowego prawa zarządu państwowych i komunalnych
osób prawnych do nieruchomości, a także prawa użytkowania nieruchomości przez
spółdzielnie, związki spółdzielcze oraz inne osoby prawne, uznawania środków, o
których mowa w art. 200 ust. 1, art. 201 ust. 2 i art. 204 ust. 3, za środki własne,
określania wartości nieruchomości oraz wysokości kwot należnych za nabycie
własności budynków, innych urządzeń i lokali, zabezpieczenia wierzytelności z tego
tytułu, a także rodzaje dokumentów stanowiących niezbędne dowody w tych
sprawach.
Upadłość względnie likwidacja spółdzielni mieszkaniowej
Art. 17-18. 1. Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo
postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo
udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność
domu jednorodzinnego. 2. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez
inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie
do tej spółdzielni.
Kredyt normatywny
/Dz.U.96.5.32/
1996-01-01 zm. Dz.U.97.103.652
1997-01-01 zm. Dz.U.96.106.496
1997-07-18 zm. Dz.U.97.80.508
1997-09-18 zm. Dz.U.97.103.652
1998-01-01 zm. Dz.U.97.103.652
2000-01-01 zm. Dz.U.00.3.27
29
2000-03-01 zm. Dz.U.00.3.27
2001-01-01 zm. Dz.U.00.122.1310
2001-04-24 zm. Dz.U.01.4.27
2002-08-12 zm.wyn.z
Dz.U.01.133.1508
zm. Dz.U.02.127.1090
2003-01-01 zm. Dz.U.02.200.1679
2003-01-15 zm. Dz.U.02.240.2058
USTAWA z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych
kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom
wypłaconych premii gwarancyjnych.(1) (Dz. U. z dnia 18 stycznia 1996 r.)
Art. 1. 1. (2) Ustawa określa zasady przyznawania bankom środków z budżetu
państwa, określonych w ustawie budżetowej, które udzieliły kredytów
mieszkaniowych, o których mowa w ust. 2, oraz bankom prowadzącym obsługę
rachunków wkładów oszczędnościowych na książeczkach mieszkaniowych, jak
również zasady udzielania premii gwarancyjnych.
2. Przepisy ustawy stosuje się do kredytów mieszkaniowych udzielonych i
spłacanych na warunkach określonych przez Radę Ministrów.
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 24 lipca 2001 r. w sprawie trybu i
warunków rozliczeń z bankami z tytułu poręczeń Skarbu Państwa spłaty niektórych
kredytów mieszkaniowych. (Dz. U. z dnia 17 sierpnia 2001 r.)
Na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 29 listopada 2000 r. o objęciu poręczeniami
Skarbu Państwa spłaty niektórych kredytów mieszkaniowych (Dz. U. Nr 122, poz.
1310) zarządza się, co następuje:
§ 1. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
1)
ustawie - należy przez to rozumieć ustawę z dnia 29 listopada 2000 r. o
objęciu poręczeniami Skarbu Państwa spłaty niektórych kredytów mieszkaniowych,
2)
Ministrze - należy rozumieć ministra właściwego do spraw finansów
publicznych uprawnionego do prowadzenia rozliczeń z tytułu poręczeń Skarbu
Państwa spłaty niektórych kredytów.
30