rynek ziemi rolnej przed i po wstąpieniu polski
advertisement
Uniwersytet Warszawski Wydział Nauk Ekonomicznych Mirosław Przychodzeń Nr albumu: 13040 RYNEK ZIEMI ROLNEJ PRZED I PO WSTĄPIENIU POLSKI DO UNII EUROPEJSKIEJ Studia podyplomowe „Mechanizmy funkcjonowania strefy euro” VI edycja, rok akademicki 2014/15 Praca dyplomowa wykonana pod kierunkiem Dr Dagmary Mycielskiej. Warszawa, maj 2015 Studia realizowane z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej Oświadczenie Świadom odpowiedzialności prawnej oświadczam, że niniejsza praca dyplomowa została napisana przeze mnie samodzielnie i nie zawiera treści uzyskanych w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami. Oświadczam również, że przedstawiona praca nie była wcześniej publikowana, jest w pełni autorska i powstała dla celów uzyskania świadectwa ukończenia studiów podyplomowych „Mechanizmy funkcjonowania strefy euro” i nie była także przedmiotem procedur związanych z uzyskaniem tytułu zawodowego w wyższej uczelni. Oświadczam ponadto, że niniejsza wersja pracy jest identyczna z załączoną wersją elektroniczną. Data Podpis autora pracy 2 Spis treści Wstęp…………………………………………………………………………………………..4 1. Zasoby ziemi rolnej w Polsce………………………………………………………….5 1.1 Definicja nieruchomości rolnej……………………………………………...…5 1.2 Stan i zmiany w powierzchni użytków rolnych……………………………..…6 2. Rynek ziemi rolnej……………………………………………………………………11 2.1 Rynek ziemi rolnej przed przystąpieniem do Unii Europejskiej…………..…11 2.2 Rynek ziemi rolnej po przystąpieniu do Unii Europejskiej………………..…17 3. Zakończenie………………………………………………………………………..…27 Bibliografia……………………………………………………………………………..…….28 Zestawienie spisów………………………………………………………………….......……29 3 Wstęp Ziemia w gospodarce narodowej oznacza nie tylko powierzchnię, lecz także bogactwa naturalne, siły natury jak również miejsce produkcji określane, jako przestrzeń gospodarcza. Ziemia jest zarówno źródłem surowców przemysłowych i energetycznych, jak również miejscem produkcji rolniczej i przemysłowej. Ziemia rolnicza obok pracy, kapitału i managementu stanowi podstawowy czynnik produkcji rolnej. Znaczenie ziemi rolnej zmieniało się w zależności od znaczenia rolnictwa w gospodarce narodowej. W ekonomii ziemia rolna określana jest jako dobro prywatne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Lecz nie ma kraju, w którym obrót ten nie jest w mniejszym lub większym stopniu przez administrację państwową kontrolowany. Nadzór ten wynika z tego, że na ziemi rolnej tworzone są liczne dobra nierynkowe i niekomercyjne mające duże znaczenie dla społeczeństwa. Historia zagospodarowania ziemi rolnej to znaczna część kultury narodowej, ukształtowanie krajobrazu przyrodniczo-architektonicznego kraju, funkcjonowanie i rozwój wsi i inne efekty. Zagospodarowaniu ziemi rolnej – produkcji rolnej towarzyszą efekty uboczne o charakterze zewnętrznym, zarówno pozytywne jak i negatywne. Rynek nie docenia, bądź niedostatecznie docenia wytwarzane w rolnictwie dobra mające charakter dóbr publicznych. Tłumaczy to interwencję państwa w postaci wsparcia za efekty pozytywne i ograniczania za negatywne. Jednakże najważniejszym efektem racjonalnego wykorzystania ziemi rolnej jest zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju. Celem pracy jest analiza cen ziemi rolniczej oraz czynników na nią wpływających w dwóch okresach, a mianowicie przed i po akcesji do Unii Europejskiej. Cena ziemi, spełniając swoją funkcję informacyjną, pozwala rolnikom podejmować decyzje wpływające na zwiększenie produkcji. W okresie przedakcesyjnym polscy producenci rolni byli pełni obaw o sprostanie konkurencji na wspólnym rynku europejskim oraz o masowy wykup ziemi rolnej przez rolników z Unii. Poprzez analizę rynku postaram się udowodnić, czy obawy te były uzasadnione oraz jak integracja europejska wpłynęła na ceny ziemi rolniczej. Struktura pracy jest następująca: część pierwsza zawiera opis zasobów ziemi rolnej w Polsce, jego alokację, jakość przyrodniczą, przydatność rolniczą. W części drugiej opisano rynek ziemi rolnej przed i po akcesji do Unii Europejskiej. Część trzecia zawiera konkluzje. 1. Zasoby ziemi rolnej w Polsce 1.1 Definicja nieruchomości rolnej Według art. 461 k.c. „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Nieruchomość rolną stanowią grunty orne, sady, łąki i pastwiska, grunty pod zabudowaniami (budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi) oraz grunty pod wodami użytkowanymi na cele produkcji rolnej np. stawy rybne, a także wkłady do rolniczej spółdzielni produkcyjnej i ogródki działkowe. Nie jest natomiast tą nieruchomością działka deputatowa lub przyzagrodowa albo też pojedyncza działka w ogrodzie działkowym. Do nieruchomości rolnych nie zalicza się nieużytków, lasów i gruntów leśnych. O tym, które grunty zalicza się do nieruchomości rolnych decydują przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. - w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454). Od 2002 roku są to grunty zaliczane do użytków rolnych, które dzielą się na: • grunty orne, oznaczone symbolem - R, • sady, oznaczone symbolem złożonym z litery „S” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym założony został sad, np. S-R, S-Ł, S-Ps, • łąki trwałe, oznaczone symbolem - Ł, • pastwiska trwałe oznaczone symbolem - Ps, • grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem złożonym z litery „B” oraz symbolu odpowiedniego użytku gruntowego, stanowiącego część składową oznaczenia klasy gleboznawczej gruntu, na którym wzniesione zostały budynki, np. B-R, • grunty pod stawami, oznaczone symbolem - Wsr, • rowy, oznaczone symbolem - W. Według Eurostatu na podstawie Rozporządzenia Komisji Europejskiej No 649/87 z dnia 03.03.1987 roku "powierzchnia użytków rolnych" oznacza łączną powierzchnię gruntów ornych, trwałych użytków zielonych i łąk, stałych upraw i ogródków przydomowych. 5 1.2 Stan i zmiany w powierzchni użytków rolnych Ziemia rolna jest dobrem, którego w szybkim tempie ubywa. W Polsce, podobnie jak na świecie, w okresie po II wojnie światowej występuje zjawisko stałego zmniejszania się powierzchni gruntów rolnych. Od roku 1946 do 2013 ubyło około 6 mln ha. Proces ten przyśpieszył od roku 1980 – do roku 2013 statut zmieniło około 4 mln ha gruntów rolnych. Zmiany stanu użytków rolnych od roku 1990 przedstawia tabela nr 1. Tabela 1: Zmiany w użytkowaniu gruntów rolnych Rok Grunty rolne [tys. ha] Udział w powierzchni kraju [%] Grunty rolne na 1 mieszkańca [tys. ha] Grunty orne [tys. ha] Udział gruntów ornych w powierzchni gruntów rolnych [%] 1990 1995 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 18645,6 18411,9 18220,4 16136,4 16300,8 15906,0 15957,3 16177,1 15607,7 15624,6 14603,2 14780,2 14529,4 14409,9 59,6 58,9 58,3 51,6 52,1 50,9 51,0 51,7 49,9 50,0 46,7 47,3 46,5 46,1 0,490 0,477 0,476 0,422 0,427 0,417 0,418 0,424 0,409 0,410 0,384 0,388 0,382 0,379 14387,8 14285,6 14062,8 12554,0 12605,5 12084,7 12357,4 11748,0 11972,7 11997,8 10877,6 11044,4 10871,4 10759,6 77,2 77,6 77,2 77,8 77,3 76,0 77,4 72,6 76,7 76,8 74,5 74,7 74,8 74,7 Źródło: Eurostat Na przestrzeni lat 1990 - 2013, tj. od początku transformacji postsocjalistycznej spadek użytków rolnych wyniósł 22,7%, a gruntów ornych 25,2%. Użytki rolne stanowią już mniej niż połowę powierzchni kraju. Mimo utrzymującej się na stabilnym poziomie stanu populacji spadła w omawianym okresie z poziomu 0,49 ha do 0,39 ha powierzchnia użytków przypadająca na jednego mieszkańca. Przyczyną tego spadku jest przekształcanie ziemi rolniczej na cele nierolnicze związane industrializacją, urbanizacją, rozwojem infrastruktury oraz budownictwa i rekreacji na terenach wiejskich. Część gruntów słabej jakości została zalesiona. Zjawisko przekształcania ziemi rolniczej na cele nierolne było bardzo szybkie na początku transformacji, rocznie ubywało 5-8 tys. ha gruntów. Wprowadzenie w 1995 roku Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zahamowało ten proces do 1-2 tys. ha. Tempo wyłączania gruntów rolnych na cele nierolne wzrosło po 2004 roku do 3-4 tys. ha rocznie (5). Realizacja dużych projektów infrastrukturalnych i rozwój gospodarczy po przystąpieniu do Unii Europejskiej był bardzo „ziemiochłonny”. 6 W Unii Europejskiej Polska należy do krajów średnio wyposażonych w zasoby ziemi rolnej. W 2013 roku w ujęciu Eurostatu Polska dysponowała 14.409,9 tys. ha gruntów rolnych, co stanowiło 7,8% zasobu UE. Większą powierzchnią dysponowały tylko Francja, Hiszpania, Niemcy i Wielka Brytania. Pod względem powierzchni użytków rolnych przypadających na jednego mieszkańca Polska znajduje się w środku grupy krajów UE i poziom 0,39 ha na jednego mieszkańca jest zbliżony do średniego unijnego. Znacznie gorzej przedstawia się sytuacja w zakresie jakości gruntów pod względem wartości użytkowych. W Polsce udział gleb słabo użytecznych rolniczo jest dwukrotnie większy niż średnio w Europie. Stawia to polskich rolników w gorszej sytuacji względem rolników unijnych pod względem produktywności i efektywności ekonomicznej, gdyż w Polsce przy podobnym poziomie agrotechniki, jak średnio w UE, osiągnięcie podobnej wielkości produkcji roślinnej wymaga znacznie większych nakładów kapitału lub większego areału ziemi (7). W Polsce wyróżnia się kilka systemów klasyfikacji gleb. Najpowszechniejszy przyrodniczy oparty jest na warunkach ich powstawania i uwzględniający naturalne cechy gleby. Geograficznie występowanie tych gleb przedstawia mapa nr 1. Prawie 80% powierzchni kraju pokrywa kompleks gleb brunatnych, bielicowych i płowych występujących powszechnie na terenach nizinnych. Z wyżej wymienionych pod względem przydatności rolniczej najbardziej wartościowe są gleby brunatne. Najlepsze rolniczo, czarnoziemy, zajmują tylko około 1% powierzchni kraju i można je spotkać na Wyżynie Lubelskiej, Wyżynie Małopolskiej i na Płaskowyżu Głubczyckim. Charakteryzujące się podobną jakością, czarne ziemie, również mają około 1% udziału w powierzchni kraju. Występują głównie na Kujawach, a poza tym na Nizinach: Wielkopolskiej, Szczecińskiej i Śląskiej. Równie żyzne gleby pochodzenia osadowego - mady rzeczne - stanowią 5% udziału, Gleby bagienne zajmują około 7% powierzchni kraju i poza dolinami rzek występują głównie na Podlasiu, Polesiu i pojezierzach. Są dosyć żyzne, ale ze względu na duże zawilgocenie wykorzystuje się je przede wszystkim na łąki i pastwiska. Dobrą jakość mają także rędziny powstałe na skałach węglanowych Wyżyny Małopolskiej i Wyżyny Lubelskiej stanowiące 1% w strukturze. Udział typowo górskich gleb inicjalnych wynosi około 6% i występują one na stokach Karpat i Sudetów. Są one mało urodzajne i na ogół porośnięte trawami. Ostatnią grupę stanowią gleby antropogeniczne, czyli przekształcone na skutek działalności człowieka występujące na obszarach miejskich, podmiejskich i uprzemysłowionych. Większe ich kompleksy spotkać można na Śląsku, na terenie dużych miast, a także w rejonie odkrywkowych kopalni węgla brunatnego i elektrowni. 7 Mapa 1. Jakość gleb w Polsce Źródło: Wydawnictwo Edukacyjne WIKING W celu określenia wartości gospodarczej gleby obok systematyki przyrodniczej konieczne jest wyróżnienie kategorii użytkowych gleb określających ich właściwości fizyczne, chemiczne, biologiczne, dynamizm zachodzących w nich procesów oraz sposób ich traktowania. W Polsce takiemu ujęciu służy system bonitacji gleb gruntów ornych. Bonitacja kategoryzuje gleby pod względem ich położenia, budowy profilu, barwy, struktury, składu granulometrycznego poszczególnych poziomów, przepuszczalności, stosunków wodnych, odczynu, zawartości wapnia i inne. Uzupełniającymi czynnikami bonitacji są właściwości fizjograficzne otoczenia profilu glebowego i warunki uprawy. W obrębie gruntów ornych wydziela się 8 klas bonitacyjnych, oznaczonych symbolami: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI. W skali kraju gleby orne bardzo dobre i dobre (I–II) zajmują powierzchnię 1,6%, gleby IIIa i IIIb – 18,6%, gleby średniej jakości (IVa i IVb) – 43,7% oraz gleby słabe i bardzo słabe (V i VI) – 35,9% ogólnej powierzchni gruntów ornych. Gleby górskie zajmują 5%. W ogólnej powierzchni użytków zielonych kraju klasy najsłabsze (V i VI) stanowią aż 42,6%. (GUS,2012). Strukturę gleb w Polsce przedstawia wykres nr 1. 8 Wykres 1. Struktura gleb w Polsce wg powierzchni Struktura gleb w Polsce [% ] 1 6 5 7 26 1 bielice brunatne i płowe 1 rędziny 1 czarne ziemie czarnoziemy mady bagienne górskie antropogeniczne 52 Źródło: Wydawnictwo Edukacyjne WIKING Gleby klasy I są to gleby orne najlepsze (czarnoziemy, rędziny kredowe, gleby brunatne te bogate w próchnicę, mady) najbardziej zasobne w składniki pokarmowe, łatwe do uprawy przewiewne, ciepłe, nie zaskorupiające się. Gleby klasy II to gleby orne posiadające bardzo dobre właściwości podobne jak gleby klasy I, jednak położone są w mniej korzystnych warunkach terenowych. Gleby klasy IIIa i IIIb to gleby orne średnio dobre (gleby brunatne i bielicowe). W porównaniu do gleb klas I i II, posiadają gorsze właściwości fizyczne i chemiczne. Odznaczają się dużym wahaniem poziomu wody w zależności od opadów atmosferycznych. Gleby klasy IVa i IVb to gleby orne średnie, a plony roślin uprawianych na tych glebach są wyraźnie niższe niż na glebach klas wyższych. Gleby klasy V – gleby orne słabe, kamieniste lub piaszczyste o niskim poziomie próchnicy, ubogie w substancje organiczne. Do tej klasy zaliczmy również gleby orne słabe położone na terenach nie zmeliorowanych albo takich, które do melioracji się nie nadają. Gleby klasy VI to gleby orne najsłabsze. Wyróżnia się klasę VIz nadającą się tylko do zalesienia. Uwzględniając charakter i właściwości samej gleby, warunki klimatyczne, sytuację geomorfologiczną, układ stosunków wilgotnościowych i jej przydatność w Polsce klasyfikuje się użytki rolne w zbiorcze typy siedliskowe rolniczej przestrzeni produkcyjnej, z którymi powiązane są odpowiednie rośliny uprawne. Nazywa się je kompleksami przydatności rolniczej gleb albo kompleksami glebowo-rolniczymi. Uwzględniając do tego warunki klimatyczne oraz hydrologiczne największą przydatność do produkcji rolniczej przedstawiają grunty położone 9 w Polsce północnej i zachodniej. Również ze względu na korzystną strukturę obszarową gospodarstw na tych terenach – działalność dużych gospodarstw poprzednio państwowych, a obecnie w większości prywatnych wzrasta zainteresowanie rozwojem produkcji rolnej w tych rejonach przez polskich rolników. Bliskość zachodniej granicy państwa powoduje, że również rolnicy europejscy szukając możliwości rozwoju swojej produkcji próbują wejść w stan posiadania gruntów rolnych w tym rejonie, głównie w formie dzierżawy, gdyż nabywanie na własność było prawnie ograniczone. 10 2. Rynek ziemi rolnej 2.1 Rynek ziemi rolnej przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej Rynek ziemi rolniczej w Polsce kształtowały różnorodne czynniki. Zachodzące zmiany mają swoje źródło m.in. w: • historycznie ukształtowanym podejściu do ziemi, jako wartości kulturowej i symbolicznej - w przeszłości, oprócz tego że ziemia była najbardziej pożądanym dobrem ekonomicznym i najważniejszym czynnikiem produkcji, z jej posiadaniem wiązało się wiele innych korzyści, wartości i znaczeń. Ziemia wyznaczała status społeczny, dawała prawa polityczne, była źródłem bogactwa i prestiżu (5); • dziedzictwie socjalistycznego ustroju – wielkoobszarowe ekonomicznie nierentowne przedsiębiorstwa powodowały, że w polskim rolnictwie sektor prywatny w tym okresie był dominujący; • wzroście znaczenia ziemi jako dobra wielofunkcyjnego tj. jako czynnik produkcji, dobro przyrodnicze, dobro publiczne. Powoduje to, że przy zmniejszających się zasobach jej wykorzystanie powinno maksymalnie służyć podniesieniu dobrobytu społecznego. Produkcja żywności nie powinna naruszać zdolności do samoodnowy gleby i innych zasobów powodujących powstawanie kosztów, które pokrywać musi całe społeczeństwo.; • transformacji ustrojowej, w tym przekształceń własnościowych w rolnictwie i transformacji praw własności w celu efektywniejszego gospodarowania ziemią przed przystąpieniem do Unii Europejskiej; • integracji z Unią Europejską i włączenia polskiego rolnictwa w mechanizmy wspólnej polityki rolnej (WPR); • możliwości uzyskiwania różnego rodzaju rent ziemi – renta dzierżawna, dopłaty bezpośrednie, niższe podatki, korzystne ubezpieczenie społeczne. Rynek ziemi rolniczej w Polsce od roku 1990 składa się z: • rynku prywatnego, na którym zarówno kupującymi jak i sprzedającymi są rolnicy, zwany również rynkiem „międzysąsiedzkim”, • rynku, na którym dokonuje się obrotu ziemią z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, • nierynkowy (rodzinny) obrót ziemią. 11 W okresie gospodarki centralnie planowanej prawie 100% zasobów gruntowych było zaangażowane w procesie produkcji rolniczej, a zakup ziemi był ściśle reglamentowany prawodawstwem polskim. Obrót gruntami odbywał się na niewielką skalę w ramach społeczności lokalnej. Wynikało to z istniejącego dość złożonego i specyficznego dla krajów „bloku wschodniego” interwencjonizmu państwowego. Powodowało to, że relacje cen środków produkcji do cen produktów rolnych były korzystne dla małych gospodarstw zapewniając im parytet dochodowy. W szerokim kontekście procesu transformacji systemowej polskiej gospodarki po 1990 roku pojęcie i znaczenie gospodarowania ziemią nabrały nowego wymiaru. Zrównoważenie rynku żywnościowego i ograniczenie interwencjonizmu państwowego w rolnictwie spowodowało, że o wykorzystaniu i cenie gruntów rolnych decydowała rentowność produkcji rolnej. Po gwałtownym wzroście cen żywności na początku transformacji ustabilizowały się one w latach następnych na poziomie niekorzystnym dla rolnictwa drobnotowarowego, czyniąc produkcję rolną nierentowną w tej skali. Pojawiła się duża podaż ziemi rolnej ze strony rolników indywidualnych i dodatkowo z likwidowanych Państwowych Gospodarstw Rolnych. W latach 90. na skutek złej koniunktury w rolnictwie praktycznie nie było chętnych na zakup ziemi. W 1992 roku grunty z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa można było kupić za bezcen – po 500 pln (złoty po denominacji) za hektar. Od tego czasu mamy do czynienia ze wzrostem cen. Lekki spadek wystąpił tylko w latach 1999 – 2002. W latach 1991-2004 średnia cena ziemi rolniczej liczona w zł/ha wzrosła nominalnie 8krotnie (60% średniorocznie), a skumulowana inflacja w tym okresie wyniosła 504% (prawie 40% średniorocznie). Na poziom cen ziemi rolniczej wpływ miały zmiany następujące wewnątrz gospodarstw indywidualnych. Według danych Powszechnego Spisu Rolnego z 2002 roku, 10,8% gospodarstw rolnych powiększyło swój obszar a 5,3% zmniejszyło (13). Świadczy to o przewadze procesu koncentracji nad rozdrobnieniem ziemi. Znacznie większą dynamiką przy braku ograniczeń prawnych w nabywaniu charakteryzował się rynek ziemi rolniczej wokół większych miast, co wpływało na średnie ceny ziemi typowo rolnej. Cena ziemi przedstawiająca jej wartość znacznie rośnie w momencie jej odrolnienia z możliwością przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe. W przypadku gruntów oddalonych lub niekorzystnie położonych, cena była wyraźnie niska i dla rolnika nie miała wielkiej wartości. Najważniejszym uczestnikiem rynku regulującym kwestię ceny ziemi na styku popytu i podaży była powołana do działania z dniem 1 stycznia 1992 roku Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa (obecnie po zmianie nazwy w 2003 roku - Agencja Nieruchomości Rolnych), której głównym zadaniem było przejęcie wszystkich państwowych nieruchomości rolnych do 12 Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa i gospodarowanie tym zasobem na zasadach określonych w Ustawie z dnia 19 października z 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP. Agencja jest państwową osobą prawną, instytucją powierniczą, której Skarb Państwa powierzył wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz. Agencja, obejmując we władanie powierzone składniki mienia Skarbu Państwa, wykonuje we własnym imieniu prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do osób trzecich. Przekazany Agencji majątek stanowi wydzieloną część mienia Skarbu Państwa, która tworzy Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa (Zasób). W skład Zasobu weszło mienie likwidowanych państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej (ppgr) wraz ze zobowiązaniami (około 2 mld pln i 193 tys. osób zatrudnionych) oraz inne nieruchomości rolne stanowiące własność Skarbu Państwa, np. z byłego Państwowego Funduszu Ziemi (PFZ). Ogółem do Zasobu przyjęto 4.739 tys. ha gruntów, z czego zasadnicza część ponad 80% – 3.762 tys. ha pochodziła z byłych PGR-ów. Podstawowym zadaniem ANR jest restrukturyzacja i prywatyzacja przejętego majątku w sposób trwały (sprzedaż, nieodpłatne przekazanie, wniesienie aportem do spółki) lub nietrwały (dzierżawa). W działaniach tych uwzględniana jest konieczność poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych, które zgodnie z Konstytucją RP są podstawą ustroju rolnego w Polsce. Agencja może również nieodpłatne przekazywać grunty uprawnionym podmiotom na realizację celów publicznych. Od momentu powołania ANR istotną rolę przywiązywała do zdynamizowania sprzedaży nieruchomościami rolnych będących własnością Skarbu Państwa. Szczyt sprzedaży wynikiem prawie 200 tys. ha Agencja osiągnęła w roku 1996, i w okresie 1996-2003 na średnio rocznym poziomie około 150 tys. ha. dobrych dla działalności rolniczej gruntów. Rynek gruntów rolnych w okresie przedakcesyjnym charakteryzował się umiarkowanym wzrostem ich cen w transakcjach w obrocie prywatnym oraz ich spadkiem na przetargach uzyskiwanych przez ANR. W ujęciu realnym, przy inflacji średniorocznej na poziomie około 10%, oznacza to ich spadek. Podaż gruntów rolnych kontrolowana przez ANR wymuszona realizacją działań statutowych i obsługą przejętych zobowiązań trafiła na barierę popytu. Popyt na ziemię rolną w tym okresie, przy braku wsparcia państwa, był uzależniony od rentowności produkcji rolnej, a ta do roku 2005 była malejąca. Malejąca tendencja cen skupu pszenicy w tym okresie nie była zachętą do zakupu gruntów rolnych. Potwierdzeniem wystąpienia bariery popytu na grunty rolne jest także niski poziom ich cen przy braku do roku 2003 ograniczeń prawnych w ich nabywaniu. Kształtowanie się średnich 13 cen sprzedaży gruntów rolnych uzyskanych przez ANR i w obrocie prywatnym przedstawia wykres nr 2. Wykres 2: Ceny sprzedaży gruntów rolnych uzyskane przez ANR i w obrocie prywatnym zł/ ha 35 000 100 90 Cena 1 ha gr. rolnych Agencji w zł Cena 1 ha gr. ornych między rolnikami w zł - wg GUS Średnia cena skupu pszenicy w zł/dt 30 000 80 25 000 70 60 20 000 50 21 813 19 288 17 165 14 932 12 540 9 773 25 442 26 339 31 298 7 374 20 003 2004 5 607 4 682 6 606 3 736 2003 18 037 2002 5 753 3 438 5 042 3 414 2001 17 042 2000 5 197 3 554 4 786 3 684 1999 10 15 388 1998 4 390 3 048 4 379 2 444 1997 20 11 366 1996 3 783 1 874 3 003 1 491 1995 30 9 259 1994 2 250 1 370 1 900 1 100 1993 40 8 244 1992 1 590 500 0 lata 1 190 5 000 15 281 10 000 25 592 15 000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 Źródło: Raport z działalności ANR w 2014 roku, Rocznik statystyczny rolnictwa GUS 2014 W Polsce w okresie 1990-2004 wyodrębniła się grupa gospodarstw progresywnych i degresywnych, co wiąże się z istnieniem potencjalnego popytu i podaży ziemi rolnej. Do gospodarstw progresywnych zalicza się gospodarstwa produkujące głównie na rynek, utrzymujące się głównie z rolnictwa. Wykorzystanie szans rozwojowych przez tę grupę gospodarstw będzie wiązało z nabywaniem lub dzierżawą ziemi w celu zwiększenia potencjału produkcyjnego, zwiększenia produkcji i poprawy wydajności czynników wytwórczych. Gospodarstwa degresywne to gospodarstwa bez produkcji rolniczej i produkujące wyłącznie lub głównie na własne potrzeby, uzyskujące przeważający dochód ze źródeł pozarolniczych. Zasoby ziemi znajdujące się w użytkowaniu tej grupy gospodarstw zakreślają granice potencjalnej podaży gruntów. W 2004 roku z ogólnej liczby gospodarstw ok. 2,6 mln około 90% prowadziło działalność rolniczą, a tylko 23% stanowiły gospodarstwa progresywne, które mogłyby być zainteresowane kupnem lub dzierżawą ziemi na cele rolne. Gospodarstwa progresywne użytkowały 61% ziemi rolnej, a pozostałe 39% stanowiące ok. 5.600 tys. ha - potencjalna wielkość podaży gruntów rolnych na rynku prywatnym gospodarstwa degresywne (14). Oprócz ceny obrazem rynku jest skala obrotu i dynamika na rynku ziemi. Obrót nieruchomościami rolnymi w latach 1990–2004 wykazywał dość silne zróżnicowanie – liczba transakcji wahała się w granicach od 150 do 230 tys. rocznie. Najbardziej dynamiczne zmiany 14 miały miejsce w pierwszych pięciu latach badanego okresu, kiedy liczba transakcji gruntami rolnymi spadła z 230 tys. w 1990 roku do 150 tys. w 1992 roku, a następnie wzrosła do 201 tys. w 1995 roku. W okresie od 1996 do 2004 roku odnotowano powolny trend spadkowy tych transakcji i stabilizację w ostatnich latach na poziomie 153–164 tys. W badanym okresie wyraźnie zmniejszyło się znaczenie obrotu nierynkowego. Obrót nierynkowy ziemią to przede wszystkim obrót rodzinny, międzypokoleniowy, czyli przenoszenie praw do nieruchomości w wyniku darowizn, spadków, działów rodzinnych i umów dożywocia. Ponadto, do obrotu nierynkowego zaliczono umowy przeniesienia własności gospodarstwa rolnego na następcę lub Skarb Państwa w celu otrzymania świadczeń emerytalnych. Ta forma przenoszenia praw własności dominowała w latach 1990–1995. W 1990 roku transakcje nierynkowe stanowiły 71% ogółu transakcji gruntami rolnymi. Jednak począwszy od 1996 roku proporcje między transakcjami rynkowymi i nierynkowymi wyrównały się (14). Liberalizacja obrotu ziemią po 1990 roku, polegająca na zniesieniu ograniczeń w postaci norm obszarowych, zasad podziału i dziedziczenia gospodarstw, zakupu gruntów państwowych oraz pozostawieniu rolnikowi ubiegającemu się o emeryturę pełnej swobody wyboru formy przekazania gospodarstwa, ożywiła prywatny rynek ziemi. Udział transakcji między osobami prywatnymi wśród transakcji rynkowych systematycznie rósł i w 2005 roku osiągnął 81%, przy 19% udziale transakcji ze Skarbem Państwa. W latach 1998–2005 obrót prywatny ziemią rolniczą ustabilizował się na niskim poziomie od 66.000 do 71.000 transakcji rocznie. Na sytuację na rynku ziemi w tym okresie największy wpływ miały czynniki ekonomiczne, prawne oraz perspektywa integracji z Unią Europejską. Wysokie bezrobocie i poczucie zagrożenia utratą pracy skłaniały do utrzymywania gospodarstw rolnych w celach samozaopatrzeniowych, co blokowało podaż gruntów. Utrzymująca się dekoniunktura w rolnictwie ograniczała popyt na grunty rolne. Z kolei na wzrost popytu oddziaływały zapowiedzi wprowadzenia ograniczeń w obrocie ziemią, przewidywany wzrost cen ziemi oraz spodziewane korzyści z jej posiadania po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Obrót ziemią z udziałem sektora publicznego to głównie sprzedaż gruntów Skarbu Państwa prowadzona przez Agencję Nieruchomości Rolnych. W latach 1990 i 1991 instrumentem polityki rolnej w zakresie gospodarowania zasobami ziemi był Państwowy Fundusz Ziemi. W tym okresie sprzedaż gruntów z PFZ była stopniowo ograniczana, co związane było ze zmianami organizacyjno-prawnymi w gospodarce gruntami Skarbu Państwa i powołaniem Agencji Nieruchomości Rolnych. W latach następnych liczba przeprowadzonych przez ANR transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych wzrastała i 15 utrzymywała się na wysokim poziomie aż do 1995 roku. W okresie 1996–2005 skala prywatyzacji była nieco mniejsza, przez co liczba transakcji z udziałem sektora publicznego wahała się w przedziale 14–19 tys. rocznie. Można wnioskować, że począwszy od drugiej połowy lat dziewięćdziesiątych rynek ziemi rolniczej w Polsce ustabilizował się. W 2005 roku struktura transakcji gruntami rolnymi przedstawiała się następująco: transakcje rynkowe stanowiły 55% ogółu transakcji, a obrót nierynkowy to 45%. Spośród wszystkich transakcji rynkowych 82% zawarto pomiędzy osobami prywatnymi, a w 18% uczestniczył sektor publiczny (14). Struktura obrotów ziemią była różna w zależności od regionu. Obrót rynkowy dominował w takich województwach, jak: lubuskie, zachodniopomorskie i warmińskomazurskie, gdzie stanowił 72–76% wszystkich transakcji. W województwach podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim i łódzkim dominowały darowizny, spadkobrania, działy rodzinne i umowy dożywocia. Zdecydowana większość transakcji na rynku ziemi to handel prywatny. W województwach takich jak: małopolskie, mazowieckie, śląskie i wielkopolskie, transakcje między osobami prywatnymi stanowiły 90% i więcej wszystkich transakcji rynkowych. Transakcje z udziałem sektora publicznego, głównie ANR, najczęściej występowały w województwach lubuskim, warmińsko-mazurskim, zachodniopomorskim i podkarpackim. Przed wejściem do UE państwo polskie zaingerowało w obrót ziemi rolnej wprowadzając w życie w 2003 roku Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która na nowo definiowała pojęcie gospodarstwa rolnego oraz określała maksymalną powierzchnię takiej jednostki. Za gospodarstwo rodzinne ustawa uznaje tylko takie gospodarstwo, którego łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 hektarów. Ustawa ta określa zasady kształtowania ustroju rolnego przez poprawę struktury gospodarstw rolnych, przeciwdziałaniu poprzez prawo pierwokupu nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, kierowanie gospodarstwem rolnym przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Wykonawcą zadań wymienionych w ww. ustawie została ANR, która może nabywać nieruchomości rolne od prywatnych właścicieli w celu ich późniejszej odsprzedaży, głównie na powiększanie gospodarstw rodzinnych. Nabywanie odbywa się na podstawie prawa pierwokupu (przy umowach sprzedaży) lub prawa nabycia – potocznie zwanego prawem wykupu, przy innych transakcjach przeniesienia własności nieruchomości rolnych (np. przy umowach darowizny, aportu). Uprawnienia Agencji odnośnie rynku prywatnego dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni 5 ha i większych. Nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców 16 obwarowane było uzyskaniem zezwolenia wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych, o ile sprzeciwu nie wniósł Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Cena ziemi rolniczej w okresie przed przystąpieniem do Unii Europejskiej charakteryzowała się umiarkowaną tendencją wzrostową, ponieważ nie zdawano sobie sprawy z możliwych skutków akcesji. Przeciwni integracji sceptycznie nastawieni polscy rolnicy oprócz aspektów ideologicznych podawali również argumenty ekonomiczne. Obawy obejmowały przede wszystkim zdolność do konkurowania z mocno subwencjonowanymi rolnikami unijnymi po zniesieniu ochrony celnej zarówno cenowo, jak i jakościowo. Obawiano się załamania niedofinansowanych gospodarstw rolnych i niektórych gałęzi produkcji przetwórczej oraz masowego wykupu ziemi rolnej przez rolników z Europy. 2.2 Rynek ziemi rolnej po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej W Unii Europejskiej nie występuje polityka bezpośredniego oddziaływania na gospodarowanie gruntami rolnymi w poszczególnych państwach członkowskich oraz na narodowe polityki kształtowania struktur agrarnych. Jednak mechanizmy Wspólnej Polityki Rolnej (WPR) nakierowane są na wspieranie rodzinnych gospodarstw rolnych, które stanowią do dzisiaj podstawową jednostkę w całym unijnym rolnictwie, jednocześnie ograniczając pomoc dla bardziej produktywnych przedsiębiorstw rolniczych. Choć każde państwo członkowskie UE jest niezależne w tworzeniu administracyjno-prawnego otoczenia rynku gruntów rolnych, można odnotować istotne podobieństwa w tym zakresie. Wynikają one z dążeń do zagwarantowania ciągłości rodzinnego charakteru rolnictwa przy zachowaniu własności ziemi w rękach obywateli, z dbałości o zapewnienie odpowiedniego poziomu dochodów gospodarstw rolnych oraz z przeciwdziałania obrotowi ziemią rolniczą w celach spekulacyjnych. Z drugiej jednak strony, można wyróżnić wiele cech specyficznych, które sprzyjają utrwaleniu występującego w ramach UE zróżnicowania w zasobach i strukturze ziemi rolniczej w tym uwarunkowania historyczne, przyrodnicze, a także instytucjonalno-prawne otoczenie rynków ziemi rolniczej (15). W pierwszych latach członkostwa w Unii Europejskiej aktywność uczestników na rynku ziemi rolnej nie uległa zasadniczej zmianie, ale notuje się systematyczny wzrost cen gruntów rolnych, zarówno na rynku prywatnym, jak i na rynku gruntów państwowych (średniorocznie odpowiednio 18% i 20%). Największa dynamika wzrostu wystąpiła w latach 2005 – 2008 (od 8244 do 15388 zł/ha) oraz 2010 – 2015 (od 18037 do 31289 zł/ha). W 17 okresie 2004-2014 średnia cena gruntów rolnych w obrocie między rolnikami wzrosła prawie 5-krotnie w warunkach malejącej inflacji – jej skumulowana wysokość w tym czasie wyniosła 26%. (Wykres nr 2). W Polsce w pierwszych latach po akcesji do UE aktywność uczestników rynku nieruchomości rolnych ustabilizowała się na poziomie około 80.000 transakcji rocznie, a zmniejszająca się powierzchnia gruntów objęta sprzedażą wynosiła od 240 tys. ha do 109 tys. ha. Sprzedaż ziemi rolnej zaczęła szybko rosnąć i z poziomu 75160 w 2009 roku osiągnęła wysokość 155411 transakcji w 2013 roku obejmując powierzchnię od 127 tys. ha do 291 tys. ha (Tab. 2). Z przedstawionej tabeli wynika, że znacznie wzrósł wolumen obrotu na rynku nieruchomości rolnych z poziomu 2,4 mld zł w 2003 roku do 12,4 mld zł w 2012 roku. Pozwala to stwierdzić, że rynek bardzo się rozwinął. Tabela 2: Transakcje kupna/sprzedaży użytków rolnych w latach 2003-2013 Liczba transakcji Powierzchnia [ha] Wartość [mln zł] 2003 2004 2005 2006 2007 83 767 87 493 80 858 84 939 104 286 2008 2009 2010 2011 2012 2013 84 763 75 160 97 085 104 191 109 455 155 411 240 224 209 696 182 486 215 589 109 111 147 292 127 935 157 946 194 155 291 680 210 667 2 394 2 557 2 937 3 895 7 234 6 860 4 796 6 185 9 010 12 389 9 369 Źródło: Obrót nieruchomościami GUS Na podstawie danych z tabeli 3 można stwierdzić, że od roku 2009 sprzedaż rynkowa była dominującą formą obrotu, przy czym najwięcej transakcji odbyło się między podmiotami prywatnymi. W 2013 roku na rynku prywatnym odnotowano 86% wszystkich umów obejmujących 72% powierzchni oraz 78% wolumenu. Sprzedaż z udziałem sektora publicznego stanowiła tylko 14% umów, obejmujących 18% powierzchni i 12% wolumenu. W analizowanym okresie udział transakcji nierynkowych (darowizny, spadki i działy rodzinne, umowy o dożywocie, zbycie nieruchomości za świadczenie emerytalne) w ogólnej liczbie transakcji zmniejszył się z 47,4% w 2009 roku do 28,4% w 2013 roku. Tabela 3: Transakcje nieruchomościami rolnymi według formy obrotu w latach 2009-2013 Rok razem razem 2009 142 756 75 160 2010 162 639 97 085 2011 176 148 104 191 2012 171 885 109 455 2013 217 159 155 411 Źródło: Obrót nieruchomościami GUS Transakcje nieruchomościami rolnymi w tym rynkowe prywatne z udziałem Skarbu Państwa % % 64 693 86,1 10 467 13,9 83 124 85,6 13 961 14,4 91 328 87,7 12 863 12,3 93 887 85,8 15 568 14,2 134 473 86,5 20 938 13,5 w tym nierynkowe 67 596 65 554 71 957 62 430 61 748 % 47,4 40,3 40,9 36,3 28,4 18 Cena gruntów rolnych zależy od ich urodzajności (Tab.4). Najdroższe są grunty najlepsze, a różnica cen pomiędzy gruntami dobrymi i słabymi wynosiła 47% w 2005 roku i zmniejszyła się do 37% w 2013 roku. Okazuje się, że tempo wzrostu cen też zależy od jakości gruntów. Najszybciej drożały grunty najsłabsze (3,5 krotnie), które były atrakcyjną lokatą kapitału z myślą o przyszłym zalesianiu i korzystaniu z dotacji celowych. Tabela 4: Przeciętne ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym w zł/ha Grunty orne: Dobre (pszenno-buraczane) Średnie (żytnio-ziemniaczane) Słabe (piaszczyste) Źródło: Roczniki statystyczne rolnictwa GUS 2005 2010 2011 2012 2013 8 244 11 001 8 603 5 843 18 037 21 553 18 841 14 800 20 004 23 911 20 806 16 401 25 442 32 102 25 660 19 096 26 339 32 273 26 973 20 187 Wzrost [%] 2013/2005 319,5 293,4 313,5 345,5 Ceny ziemi rolniczej są wyraźnie zróżnicowane regionalnie i różnice między nimi sięgają 2,5-krotkości ceny podstawowej. W 2015 roku najwyższe ceny ziemi rolniczej osiągnięto w woj. kujawsko-pomorskim (49,6 tys. zł/ha), woj. opolskim (48,1 tys. zł/ha) i woj. wielkopolskim (47,9 tys. zł/ha), a najniższe w woj. podkarpackim (20,8 tys. zł/ha), woj. zachodniopomorskim (24,2 tys. zł/ha), woj. świętokrzyskim (24,4 tys. zł/ha), woj. lubuskim (24,5 tys. zł/ha). Dane w tabeli nr 5 uwidaczniają istniejącą tendencję zróżnicowania regionalnego w nasileniu i kierunku zmian rynkowej wartości ziemi. Tabela 5: Średnie regionalne ceny gruntów w zł/ha IV'kw 2009 IV'kw 2010 IV'kw 2011 IV'kw 2012 IV'kw 2013 IV'kw 2014 I'kw 2015 16 115 25 458 12 762 9 363 16 268 16 590 18 050 17 719 11 481 18 158 21 950 20 429 9 259 12 978 27 600 11 904 18 259 26 299 13 047 10 163 16 937 15 629 19 220 18 953 13 117 20 968 21 597 20 905 8 864 14 190 28 916 13 023 19 968 28 233 15 605 12 320 19 721 18 206 22 450 21 031 10 869 22 568 23 679 22 665 10 905 14 219 30 922 15 704 23 638 33 994 18 685 15 579 25 655 20 712 25 175 32 062 15 332 26 345 26 468 25 936 17 955 22 247 35 825 18 472 30 064 37 003 20 540 18 143 28 251 23 711 28 119 35 407 18 382 28 615 30 088 25 599 20 757 26 481 37 933 22 162 34 038 48 076 24 201 23 151 31 072 27 328 33 315 43 529 20 963 31 674 35 591 33 794 23 468 31 668 45 320 24 312 33 876 49 618 25 632 24 525 32 474 27 042 32 581 48 105 20 850 31 948 35 494 31 767 24 352 35 921 47 937 24 248 Wzrost [%] 2013/2005 Województwo Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko-mazurskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie 210 195 201 262 200 163 181 271 182 176 162 156 263 277 174 204 Źródło: Dane GUS według Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa 19 Prawidłowością było, że przede wszystkim ziemia drożała w regionach, gdzie była stosunkowo tania (warmińsko-mazurskie, lubuskie, opolskie), a znacznie mniejsze wzrosty wystąpiły w regionach, które od lat wyróżniały się pod względem jej wysokiej wartości (kujawsko-pomorskie, wielkopolskie). Z powyższego wynika, że regionalne zróżnicowanie ceny ziemi rolniczej zależy przede wszystkim od kultury rolnej i kosztów produkcji generujących odpowiedni zysk. Odrębny segment rynku – obrót gruntami z udziałem Skarbu Państwa - obejmował działalność Agencji Nieruchomości Rolnych, która po akcesji kontynuowała prywatyzację majątku z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ogółem do końca 2014 roku w wyniku sprzedaży i trwałego przekazania zostało rozdysponowane około 3,3 mln ha gruntów, przy czym od 2004 roku sprzedaż średniorocznie kształtowała się na poziomie około 100 tys. ha. Najwięcej gruntów Zasobu znajdowało się w regionach o dużym udziale sektora państwowego w rolnictwie, a więc w województwach: warmińsko-mazurskim, zachodniopomorskim, wielkopolskim, pomorskim, lubuskim i dolnośląskim (około 73% Zasobu). Obecnie w Zasobie pozostaje prawie 1,5 mln ha, w tym ponad 1,09 mln ha jest w dzierżawie, a 266 tys. ha czeka na rozdysponowanie. Są to grunty trudno zbywalne ze względu na cechy geofizyczne i przyrodnicze, specyficzną lokalizację, itp. ANR posiada także w Zasobie dużo dobrze skomunikowanych gruntów, które mogą służyć realizacji różnorodnych celów inwestycyjnych. Współpracuje z samorządami, a także z Polską Agencją Informacji i Inwestycji Zagranicznych, z którą stworzyła Krajowy Zasób Nieruchomości Inwestycyjnych. Agencja przekazała do tego zasobu około 8 tys. ha gruntów. Pozyskanie gruntów w oparciu o prawo pierwokupu ustanowione w przepisach Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiło marginalny zakres jej działalności. Od początku działania ustawy Agencja zakupiła 609 nieruchomości o łącznej powierzchni 14,9 tys. ha. Od 2005 roku złagodzono przepisy ograniczające nabywanie nieruchomości na terenie Polski przez obywateli państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego – EOG (kraje Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia, Lichtenstein) oraz Szwajcarii. W stosunku do tych osób nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na nabywanie nieruchomości oraz udziałów i akcji w spółkach handlowych będących właścicielami nieruchomości na terenie Polski. Wyjątek stanowi nabywanie nieruchomości rolnych i leśnych, w odniesieniu, do których wprowadzono 12-letni okres przejściowy, liczony od dnia przystąpienia do Unii. Dwunastoletni okres przejściowy nie dotyczy cudzoziemców, będących obywatelami państw członkowskich EOG, którzy nabywają nieruchomości rolne po upływie 3 lub 7 lat w 20 zależności od województwa, w którym położona jest nieruchomość. Okres ten liczony jest od dnia zawarcia umowy dzierżawy, przy czym wymagane jest osobiste prowadzenie na obszarze tej nieruchomości działalności rolniczej oraz legalnie zamieszkiwanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wymóg 7-letniego okresu dzierżawy dotyczy województw: dolnośląskiego, kujawsko-pomorskiego, lubuskiego, opolskiego, pomorskiego, warmińskomazurskiego, wielkopolskiego, i zachodniopomorskiego, natomiast 3-letniego województw: lubelskiego, łódzkiego, małopolskiego, mazowieckiego, podkarpackiego, podlaskiego, śląskiego i świętokrzyskiego. Pomimo złagodzenia przepisów, na podstawie rejestrów prowadzonych przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych można wnioskować, że obcokrajowcy nie byli zainteresowani zakupem gruntów rolnych w Polsce. Ogółem w latach 1999-2013 nabyli łącznie 49 tys. ha, co stanowi około 0,3% krajowych gruntów rolnych. W marcu 2012 roku wprowadzono nowe zasady sprzedaży nieruchomości rolnych z Zasobu. Miały one na celu wspomaganie procesu powiększania gospodarstw rodzinnych, które zgodnie z Konstytucją RP są podstawą ustroju rolnego w Polsce. Przetargi na sprzedaż nieruchomości o powierzchni powyżej 1 ha organizowano w pierwszej kolejności, jako ograniczone, wyłącznie dla rolników powiększających gospodarstwa rodzinne. Zmniejszono także powierzchnię nieruchomości wystawianych do przetargów, która nie może być większa, niż średnia powierzchnia gospodarstwa w danym województwie lub średnia krajowa według danych ARiMR, przy czym tylko w niektórych przypadkach dopuszczono możliwość zwiększenia tej średniej do 150% tej powierzchni. Znaczącą rolę w procesie opiniowania sprzedaży uzyskały Izby Rolnicze, które w szczególnych sytuacjach mogą dokonywać oceny lub wnioskować o przedmiocie sprzedaży w trybie przetargowym odpowiednio do potrzeb rolników. Wprowadzona została również zasada, że nie będą wystawiane do sprzedaży w trybie przetargu nieruchomości obciążone umową dzierżawy, gdzie dzierżawcą jest rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Część nieruchomości sprzedawana jest bez przetargu, w trybie tzw. pierwszeństwa w nabyciu. Przysługuje ono m.in.: • byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 roku, • spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, do której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło z dniem 31 grudnia 1993 roku, 21 • dzierżawcy zbywanej nieruchomości Zasobu, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres, co najmniej trzech lat, • zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych. W przypadku dzierżawy tryb bezprzetargowy stosowany jest m.in. przy przedłużaniu umów z dotychczasowym dzierżawcami oraz przy wydzierżawianiu nieruchomości na rzecz jednoosobowych spółek Skarbu Państwa, utworzonych przez Agencję. Największą grupę nabywców nieruchomości od Agencji w trybie bezprzetargowym stanowią dotychczasowi dzierżawcy. Ponadto nieruchomości Zasobu mogą być zbywane bez przetargu m.in. na rzecz podmiotów, które w dniu przejęcia nieruchomości przez Agencję do Zasobu władają nią na podstawie umowy lub decyzji administracyjnej (uprawnienie to wygasa po upływie roku od dnia przejęcia mienia przez Agencję) oraz użytkownicy wieczyści nieruchomości. Przy sprzedaży na rzecz użytkowników wieczystych, na poczet ceny zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego, określoną w sposób przewidziany w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W ramach uzyskiwania i udostępniania gruntów Zasobu na powiększanie gospodarstw rodzinnych Agencja organizuje przetargi, w których uczestniczą wyłącznie rolnicy powiększający gospodarstwa rodzinne oraz wyłącza grunty z dzierżaw dużych obszarów (powyżej 429 ha) i przeznacza je na powiększanie areału istniejących gospodarstw indywidualnych. Obecnie w Ministerstwie Rolnictwa i Rozwoju Wsi trwają prace nad opracowaniem nowych uregulowań dotyczących rynku ziemi w Polsce i funkcjonowania ANR. Przewiduje się przekształcenie tej instytucji w ogólnopolskiego regulatora rynku ziemi, rejestratora wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości rolnych, pośrednika w obrocie oraz regulatora prywatnych dzierżaw ziemi (16). Główny problem w prywatyzacji polskiego rolnictwa polegał na regionalnie nierównomiernej podaży nowej ziemi, bowiem jej nadmiar występował północno-zachodniej Polsce a niedobór w pozostałych rejonach o zdrobnionej strukturze. W wyniku prywatyzacji PGR-ów powstało wiele wielkoobszarowych gospodarstw dzierżawiących duże areały ziemi, które w realiach obecnej polityki rolnej są zmuszone do oddania 30% użytków rolnych w celu poprawy struktury agrarnej gospodarstw rodzinnych. Objęcie polskiego rolnictwa mechanizmami Wspólnej Polityki Rolnej UE i działalność ANR miały decydujący wpływ na zmiany strukturalne gospodarstw rolnych (Tab.6). Z danych w tabeli nr 6 wynika, że w 2013 22 w Polsce liczba gospodarstw rolnych w porównaniu do roku 2002 zmniejszyła się o prawie 29%, przy czym największy spadek (o około 36%) nastąpił w grupie obszarowej 1-5 ha. Również duże spadki wystąpiły w grupie obszarowej 5-10 ha – o około 26% i 10-20 ha – o około 21%. Natomiast wzrost o około 8% obserwujemy w grupie 20-50 ha i o 6% w grupie gospodarstw dużych powyżej 50 ha. Analogiczna tendencja występuje w zmianach areału użytków rolnych pozostającej w zagospodarowaniu poszczególnych grup obszarowych. Zmniejszenie powierzchni użytkowanych gruntów rolnych występuje w trzech najmniejszych grupach, a jej zwiększenie obserwujemy w gospodarstwach większych niż 20 ha. Wyjątek stanowi grupa powyżej 50 ha użytków rolnych pozostających w latach 2002-2006, kiedy to odbywała się intensywna prywatyzacja dużych byłych gospodarstw państwowych. Najistotniejszy z punktu widzenia przemian w rolnictwie wydaje się spadek liczby gospodarstw z grup obszarowych 5-10 ha i 10-20 ha, co może świadczyć o słabej sile konkurencji takich gospodarstw z racji małego majątku produkcyjnego. Z poniższych danych można wnioskować, że większe zmiany w strukturze obszarowej gospodarstw wystąpiły w okresie 2006-2013 niż w latach 2002-2006. Potwierdza to tezę, że efekt integracji z UE i objęcie polskiego rolnictwa mechanizmami WPR stymulująco uaktywniło przemiany strukturalne gospodarstw. Efektem przemian strukturalnych jest, że w 2013 roku prawie 10% gospodarstw większych niż 20 ha użytkuje około 52% gruntów rolnych w kraju. W 2002 roku grupa ta stanowiła 6% gospodarstw i posiadała 45% gruntów. Tabela 6: Zmiany w strukturze agrarnej gospodarstw rolnych według grup obszarowych użytków rolnych Rok 2002 Liczba gospodarstw ogółem 1 956 141 Powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwach rolnych [ha] 2006 1 810 418 Powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwach rolnych [ha] 2013 1 394 631 Powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwach rolnych [ha] Grupy obszarowe gospodarstw 1-5 1 146 890 5-10 426 869 10-20 266 623 20-50 95 943 50 i więcej 19 816 2 788 800 1 030 147 3 014 600 415 289 3 640 500 247 758 2 732 900 94 783 5 061 800 22 441 2 535 543 732 840 2 929 914 315 227 3 399 271 211 498 2 726 935 103 246 4 001 269 31 820 1 851 294 2 176 577 2 971 988 3 003 832 4 532 535 Źródło: Roczniki statystyczne rolnictwa GUS Przemiany w strukturze agrarnej zdeterminowane były lokalnymi uwarunkowaniami natury ekonomicznej. Na terenach lepiej rozwiniętych pod względem przemysłowym stosunkowo łatwo i szybko ubywało małych gospodarstw w związku z odpływem siły roboczej do działów 23 pozarolniczych. Tym samym na terenach, które cechują się słabszym wpływem czynników pozarolniczych, główną siłą zmian jest konkurencja na rynkach rolnych. Reasumując integracja z UE wpłynęła na wzrost aktywności na rynku nieruchomości rolnych w Polsce w wyniku objęcia polskiego rolnictwa wspólną polityką rolną. Od czasu przystąpienia Polski do UE ceny doznały prawdziwej eksplozji, co jest niewątpliwie związane z unijnymi programami wspólnej polityki rolnej. Ceny ziemi rolnej, jako jedne z nielicznych aktywów nie spadły po wybuchu kryzysu w latach 2008-2009. Stabilny popyt przy ograniczonej podaży po 2009 roku skutkował dalszym wzrostem cen. Ponadto, ograniczeniem podaży na rynku gruntów była mało stabilna sytuacja na rynku kapitałowym. Ziemię rolną traktowano jako pewne aktywo przynoszące stały dochód (dzierżawa, środki z funduszy pomocowych UE), co wpływa na spadek chęci jej zbycia przez właścicieli i ogranicza jej podaż. Analizując krajowy rynek ziemi rolnej nie można pominąć jego najbliższego otoczenia, jakim jest rynek europejski, a dokładniej objęty takimi samymi regułami WPR rynek nieruchomości rolnych UE. W gronie prezentowanych państw krajów europejskich, pominięto Maltę gdzie za hektar trzeba zapłacić 130 tys. euro, średnia cena gruntów w 2013 roku wyniosła 12050 euro/ha. Polska cena 6275 euro/ha znajduje się blisko środka zestawienia, lecz porównując ją z krajami przyjętymi do UE po 2003 roku okazuje się najwyższa. W porównaniu z krajami „starej unii” cena okazuje się niska, taniej niż w Polsce jest tylko we Francji i Szwecji. Najwyższe ceny notowane są w Holandii, Belgii, Irlandii, Niemcy-stare landy. Porównywanie cen ziemi rolnej pomiędzy krajami utrudnia też fakt, że nie wszędzie rynek obrotu jest w pełni wolny. Może to działać zarówno, jako czynnik zaniżający, jak i zawyżający wyceny. W Niemczech działają czynniki, które zaniżają ceny gruntów. We wschodnich landach dzierżawcy mogą, bowiem kupić użytkowaną ziemię za 65% jej wartości rynkowej. Areał możliwy do nabycia jest ograniczony do 120 hektarów. Aby nie utracić bonifikaty należy użytkować ziemię przez przynajmniej 20 lat. Natomiast we Francji działa agencja zajmująca się nadzorem nad zagospodarowaniem i osadnictwem na terenach wiejskich (SAFER). Nadzoruje ona obrót ziemią. Pierwotnie miała za zadanie zapobieganie koncentracji gruntów, ale dziś dba o rozwój i środowisko na terenach wiejskich i ma nie pozwalać na spekulacje na rynku ziemi. Do kompetencji SAFER należy mediacja w trakcie negocjacji pomiędzy sprzedającym i kupującym. Organizacja ta ma też prawo zakupu ziemi na własne konto. Ponadto SAFER może zaproponować innego nabywcę lub cenę, gdy strony umowy nie mogą 24 dojść do porozumienia. Działalność agencji SAFER powoduje, że oficjalne ceny transakcyjne we Francji utrzymują się na niskim poziomie. Wykres 3: Średnie ceny gruntów rolnych w wybranych krajach UE w euro/ha euro/ha Średnie ceny gruntów rolnych w wybranych krajach UE w euro/ha 52 100 60 000 2013 4 379 6 275 10 985 12 050 14 413 19 057 16 210 19 300 2 500 2 550 4 360 5 370 1 328 3 700 10 510 1 300 3 100 4 973 1 374 1 232 1 000 2 390 9 955 10 974 9 663 5 170 5 750 928 1 934 2 340 4 600 1 560 3 037 10 000 6 250 8 100 20 000 17 175 16 381 25 189 25 926 26 440 22 240 30 000 29 824 28 300 40 000 2008 39 191 40 196 50 000 0 l Be a gi ł Bu r ia ga C ch ze y D ia an a a a a a ia ni di di di cj an to an an an an zp nl Es Ir l ol Fr is Fi H H tw Li a y y ja ia nd cja nd em ec un la ół la wa w e e og r um ło w Sz a R S o t cy -s -n m cy cy ie m m N ie ie N N tw Ło a W ry ęg W y ch ło W l ie ka B a ni ta ry PO K LS A na ce a ni ed śr Źródło: Rynek ziemi rolnej – stan i perspektywy, 2014 Patrząc na dynamikę obserwujemy wzrost o prawie 10% średniej ceny ziemi w 2013 roku w porównaniu do roku 2008. Największe wzrosty wystąpiły na Słowacji (179%), na Litwie (139%), w Rumunii (138%), Niemcy-nowe landy (111%), w Estonii (108%). W kilku krajach zanotowano spadki, należą do nich: Irlandia (-34%), Dania (-16%), Hiszpania (-12%), Łotwa (-10%), Belgia (-5%). Samo porównanie cen ziemi między poszczególnymi krajami nie pozwala stwierdzić, czy w Polsce jest ona za wysoka lub za niska (19). Dopiero zestawienie ceny i produktywności ziemi pozwala na porównanie rentowności w poszczególnych krajach. Z danych w tabeli nr 7 wynika, że w Polsce rentowność jednego ha gruntów ornych w 2013 roku wynosiła około 26%, a produktywność 1621 euro/ha, przy średniej rentowności dla prezentowanych krajów UE na poziomie 23% i produktywności 2725 euro/ha. Z powyższych danych wynika, że cena gruntów rolnych w Polsce osiągnęła poziom godziwy zapewniając jej użytkownikom rentowność na poziomie średnioeuropejskim. Otrzymane wyniki pozwalają wnioskować, że rentowność gruntów rolnych w krajach „nowej unii” jest znacznie wyższa niż w Polsce i krajowa cena ziemi rolnej na ich tle prezentuje się, jako wysoka. Z kolei rentowność w krajach „starej unii” jest niższa niż w Polsce, a cena gruntów prezentuje się, jako niższa. Zauważamy, że różnice w rentowności nie są duże, jednak czy wystarczające aby 25 Tabela 7: Średnie ceny gruntów rolnych w porównaniu z ich produktywnością w wybranych krajach UE w 2013 roku euro/ha Cena gruntów rolnych Dochód brutto Belgia 28 300 6 323 Bułgaria 3 037 919 Czechy 4 600 1 388 Dania 22 240 4 156 Estonia 1 934 931 Finlandia 8 100 2 042 Francja 5 750 2 588 Hiszpania 9 663 1 804 Holandia 52 100 14 636 Irlandia 25 926 1 529 Litwa 2 390 967 Łotwa 1 232 667 Niemcy ogółem 16 381 3 210 Niemcy-stare landy 25 189 Niemcy-nowe landy 10 510 Rumunia 3 100 1 222 Słowacja 3 700 1 206 Szwecja 5 370 1 981 Węgry 2 550 1 624 Włochy 19 300 3 991 Wielka Brytania 19 057 1 698 POLSKA 6 275 1 621 cena średnia 12 050 2 725 Źródło: Rynek ziemi rolnej – stan i perspektywy 2014, (19) Rentowność [%] Okres zwrotu [lata] 22,3 30,3 30,2 18,7 48,1 25,2 45,0 18,7 28,1 5,9 40,5 54,1 19,6 4,5 3,3 3,3 5,4 2,1 4,0 2,2 5,4 3,6 17,0 2,5 1,8 5,1 39,4 32,6 36,9 63,7 20,7 8,9 25,8 22,6 2,5 3,1 2,7 1,6 4,8 11,2 3,9 4,4 zachęcić do przenoszenia produkcji do Polski? Rentowność gruntów rolnych nie jest stała i zależy z jednej strony od ceny ziemi i od dochodu z niej uzyskiwanego z drugiej strony. Inwestycja w grunty rolne jest inwestycją długoterminową obarczoną dużym ryzykiem, więc inwestorzy dużą uwagę przywiązują do stabilnej rentowości w dłuższym okresie. Będzie to główny bodziec zachęcający rolników z Europy Zachodniej do przeniesienia produkcji do Polski, lub do innego kraju spełniającego ten warunek. 26 3. Zakończenie Ziemia jest szczególnym czynnikiem produkcji determinującym każdą podejmowaną działalność. A ziemia rolnicza jest kluczową determinantą sektora rolnego wykorzystywaną w produkcji rolnej do wytwarzania żywności oraz do wytwarzania dóbr publicznych. Ziemia rolna jest dobrem, którego w Polsce zgodnie z tendencją światową ubywa wraz ze wzrostem liczby ludności i rozwojem przemysłowym. W Polsce od zakończenia II Wojny Światowej do 2013 na cele nierolne przekształcono około 4 mln ha gruntów rolnych. Polska posiada 14,4 mln ha gruntów rolnych, co daje 0,39 ha na jednego mieszkańca. W UE większą powierzchnię posiadają tylko Francja, Hiszpania, Niemcy i Wielka Brytania. W Polsce udział gleb o gorszej przydatności rolniczej jest dwukrotnie wyższy niż średnio w Europie. Udział gleb słabych i bardzo słabych w obrębie gruntów ornych wynosi prawie 44%, a gleb bardzo dobrych i dobrych tylko 1,6%. Czynniki historyczne, społeczne i ekonomiczne ukształtowały w Polsce obrót nieruchomościami rolnymi. Efektem jest działanie od roku 1990 rynku prywatnego, rynku z udziałem sektora publicznego oraz rodzinnego obrotu ziemią. Najwięcej transakcji i największy udział w obrocie ma rynek prywatny. Na rynku z udziałem sektora publicznego działa głównie Agencja Nieruchomości Rolnych realizująca proces prywatyzacji majątku przejętego po PGR-ach. Obrót rodzinny obejmuje transakcje nierynkowe wśród członków rodziny. Największe znaczenie dla kształtowania się cen gruntów rolnych mają transakcje zawierane na rynku prywatnym. Ceny gruntów rolnych od roku 1992 systematycznie rosną, przy czym po wstąpieniu do UE od 2004 roku rosną w tempie około 20% średniorocznie. Poziom cen gruntów rolnych w Polsce w porównaniu do cen w pozostałych państwa UE można uznać za godziwy, gwarantujący korzystny dla rolników poziom rentowności produkcji. Wstąpienie Polski do UE pozytywnie wpłynęło na rozwój rynku prywatnego obrotu gruntami rolnymi w następstwie, czego zmiany w strukturze agrarnej gospodarstw kształtowały się pod wpływem racjonalnych impulsów ekonomicznych. Celem pracy była analiza cen ziemi rolniczej, podstawowego czynnika produkcji rolnej, w okresie przed i po akcesji do Unii Europejskiej. Praca jest próbą odpowiedzi na pytanie jak integracja europejska wpłynęła na ceny ziemi rolniczej? Otrzymane wyniki analiz i wnioski pozwalają ocenić wpływ integracji z UE na rynek gruntów rolnych w Polsce. 27 Bibliografia: 1. Wirtschaftslehre – Band 4 – Landwisrtschaft, s. 211-212, s. 465-482, BLV Verlagsgesellschaft München 1993, 2. Rynek ziemi rolniczej – stan i perspektywy, Instytut Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowe – Państwowy Instytut Badawczy, 2013, 2014, 3. Roczne raporty z działalności Agencji Nieruchomości Rolnych, 2003-2014, 4. Rola Agencji Nieruchomości Rolnych w unowocześnianiu rolnictwa i obszarów wiejskich, R. Marks-Bielska, R. Kisiek, UWM Olsztyn 2013, 5. Ziemia rolnicza – dobro wielofunkcyjne, J. Wilkin, Wieś i Rolnictwo nr 1 (162) 2014, 6. Gleboznawstwo, Praca zbiorowa pod red. S. Zawadzkiego, Państwowe Wydawnictwo Rolnicze i Leśne, Warszawa, 2006 r., wyd. IV 7. Zagospodarowanie ziemi rolniczej w Polsce w okresie przed- i poakcesyjnym w ujęciu regionalnym, W. Dzun, W. Musiał, Wieś i Rolnictwo nr 4 (161) 2013, 8. Produkcyjne wykorzystanie zasobów ziemi rolnej w gospodarstwach rolnych z uwzględnieniem ich form prawno-organizacyjnych, W. Dzun, Wieś i Rolnictwo nr 4 (165) 2014, 9. Zmiany w powierzchni użytków rolnych według danych powszechnych spisów rolnych z lat 2002 i 2010, B. Mickiewicz, SERiA Roczniki Naukowe t.XIV zeszyt 3, 10. Obrót nieruchomościami, GUS 2003-2013, 11. Rocznik Statystyczny Rolnictwa, 2014, 12. Znaczenie polityki rolnej państwa w rozwoju rynku ziemi rolniczej w Polsce, J. Maśniak, Roczniki Nauk Rolniczych, seria G, t. 98, z. 3, 2011, 13. Porównanie ceny ziemi rolniczej przed i po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej, A. Mickiewicz, B.M. Wawrzyniak, SERiA Roczniki Naukowe t.XIV zeszyt 3, 2012, 14. Formy obrotu ziemią rolniczą w Polsce, J. Maśniak, Zeszyty Naukowe SGGW – Ekonomika i Organizacja Gospodarki Żywnościowej nr 72, 2008, 15. Ewolucja wspólnej polityki rolnej a zmiany zasobów i struktury ziemi rolniczej w państwach UE – rozprawa doktorska, A. Majchrzak, 2014, 16. Model kontroli obrotu gruntami rolnymi w Polsce w świetle doświadczeń rolnictwa państw UE, A. Zadura, Ekspertyza dla Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi Senatu RP, 2014, 17. Baza danych EUROSTAT, 18. Baza danych GUS, 19. Polskie ceny ziemi rolnej w pogoni za Europą, B. Turek, Lion’s Bank, eGospodarka.pl, 2015. http://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/119092,Polskie-ceny-ziemi-rolnej-w-pogoni-zaEuropa,4,80,1.html. 28 Zestawienie map i wykresów: Mapa 1. Jakość gleb w Polsce Wykres 1. Struktura gleb w Polsce wg powierzchni Wykres 2: Ceny sprzedaży gruntów rolnych uzyskane przez ANR i w obrocie prywatnym Wykres 3: Średnie ceny gruntów rolnych w wybranych krajach UE w euro/ha Zestawienie tabel: Tabela 1: Zmiany w użytkowaniu gruntów rolnych Tabela 2: Transakcje kupna/sprzedaży użytków rolnych w latach 2003-2013 Tabela 3: Transakcje nieruchomościami rolnymi według formy obrotu w latach 2009-2013 Tabela 4: Przeciętne ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym w zł/ha Tabela 5: Średnie regionalne ceny gruntów w zł/ha Tabela 6: Zmiany w strukturze agrarnej gospodarstw rolnych według grup obszarowych użytków rolnych Tabela 7: Średnie ceny gruntów rolnych w porównaniu z ich produktywnością w wybranych krajach UE w 2013 roku euro/ha 29
