Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości i

RYNEK NIERUCHOMOŚCI
STAN I PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU NIERUCHOMOŚCI
I UŻYTKÓW ROLNYCH W POLSCE W 2016 R.
MONIKA ORŁOWSKA
EKSPERT II STOPNIA DS. ANALIZ
DEP. ANALIZ EKONOMICZNYCH, SEKTOROWYCH I RYNKÓW ROLNYCH
MAJ 2016
Spis treści / Table of contents
I Podsumowanie 2015 r. i prognoza na 2016 r. ……………………………………………………….…….… 3
I Summary of 2015 and forecast for 2016 …………..………………………………………………………..... 5
II Krajowy rynek nieruchomości mieszkalnych .…………………………………………………….............. 7

Zasoby mieszkaniowe .………………………………………………………………………….……............. 8

Czynniki podażowe .………………………………………………………………………….….....................10

Czynniki popytowe .……………………………………………………………………….…..........................11

Wartość kredytów hipotecznych ……………………………………………………....................................12

Tendencje cenowe .……………………………………………………………….………………...................13
III Rynek nieruchomości mieszkalnych w wybranych krajach ……………………………………….….. 17
IV Rynek nieruchomości niemieszkalnych .………………………………………………………….……….. 22

Powierzchnie handlowe .……………………......................................................................................... 23

Powierzchnie biurowe ……….............................................................................................................. 24

Powierzchnie magazynowe ………...................................................................................................... 25

Grunty pod zabudowę ……….............................................................................................................. 26
V Rynek użytków rolnych …………..……................................................................................................. 27

Tendencje cenowe .…………………………………............................................................................... 28

Nierynkowy obrót ziemią ………………………………………………….……......................................... 33

Międzynarodowe porównanie ……………………................................................................................. 34

Zmiany regulacyjne …………………………………………………………………………………………… 36

Perspektywy cenowe ………………..................................................................................................... 39
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
2
Podsumowanie 2015 r. i prognoza na 2016 r.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
 Historycznie niskie stopy procentowe, przy stabilnych cenach mieszkań (wg szacunków na bazie danych z AMRON
przeciętnie w 2015 r. ceny wzrosły o 1,3% r/r) utrzymały, a nawet wygenerowały w 2015 r. jeszcze silniejszy względem dobrego
2014 r. impuls popytowy. Rekordowo wysoka była zatem sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w 2015 r. (ok. 51,8 tys. mieszkań
tj. wzrost o ok. 20% r/r). Odnotowano wyższy popyt na mieszkania zarówno od tego z 2007 r., jak i 2014 r.
 Kolejny rok z rzędu wysokiej podaży mieszkań na rynku pierwotnym nie wpłynął na wzrost liczby pustostanów. Jednakże
wskaźnik ten nie zmienił się, bo dynamicznie rósł również popyt, który w IV kw. 2015 r. przewyższył nawet liczbę
nowowprowadzonych do sprzedaży lokali. Statystyki GUS za 2015 r. pokazują istotne wzrosty w kategorii „na sprzedaż lub wynajem”
zarówno po stronie liczby pozwoleń i zgłoszeń na budowę (wzrost o 24,1% r/r), jak i liczby nowo rozpoczętych budów (o 25,5% r/r).
 Umiarkowana poprawa popytu na kredyt hipoteczny w 2015 r. wystąpiła mimo najniższych w historii stóp procentowych NBP,
dalszej stopniowej poprawy sytuacji na rynku pracy i utrzymującej się dobrej koniunktury na rynku nieruchomości. W całym 2015 r.
udzielono 181,3 tys. kredytów mieszkaniowych (wzrost o 4,2 % r/r) na kwotę 39,3 mld zł (wzrost o 6,8% r/r) (wg ZBP). Jednocześnie
dynamiczny wzrost popytu na kredyt w IV kwartale 2015 r. (prawie pięciokrotnie więcej ponad średnią kwartalną z okresu I kw.
2014 r. - III kw. 2015r. ) był powiązany z nowelizacją programu Mieszkanie dla Młodych (włączenie do programu rynku wtórnego
oraz zwiększenie limitów cenowych) oraz oczekiwanym od początku 2016 r. dalszym zaostrzeniem przez banki wymogów
w zakresie minimalnego wkładu własnego (wzrost do 15%). Korzystne oddziaływanie stóp procentowych podtrzymywało również
popyt wśród nabywców gotówkowych (ich udział w wartości sprzedaży szacowany jest na ok. 60%, wg NBP).
 W 2016 r. osiągniecie wyższej, a nawet porównywalnej sprzedaży mieszkań do ubiegłorocznej historycznie wysokiej
wydaje się mało prawdopodobne. Jednocześnie popytowi sprzyjać powinna w dalszym ciągu stabilna kondycja polskiej
gospodarki, a tym samym drastycznego (kilkudziesięcioprocentowego = 20%) spadku zainteresowania nabyciem mieszkania
nie powinniśmy obserwować. Jednocześnie przy tak niskich stopach procentowych w strukturze nabywców istotny pozostanie udział
nabywców gotówkowych i zakupów inwestycyjnych.
 W 2016 r. na rynku nadal należy oczekiwać stabilizacji cen. Szczególnie, że utrzyma się tendencja do wyższej liczby ofert
wprowadzonych względem sprzedanych. Niewielkie podwyżki cen są możliwe w przypadku inwestycji zlokalizowanych w atrakcyjnych
lokalizacjach lub o podwyższonym standardzie. Jednocześnie negatywnie na popyt na rynek nieruchomości może oddziaływać duża
niepewność co do sposobu rozwiązania problemów z kredytami frankowymi. Od strony podaży problematyczne mogą być zmiany
w kodeksie budowlanym i ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (możliwe ograniczenia w podaży gruntów inwestycyjnych).
W dłuższej perspektywie należy pamiętać o zakończeniu programu MdM (z końcem 2018 r.) i prawdopodobnych nowych inicjatywach
rządowych.
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
3
Podsumowanie 2015 r. i prognoza na 2016 r.
Rynek powierzchni niemieszkalnych i użytków rolnych
 2015 r. na rynku powierzchni niemieszkalnej był wyjątkowo dobry w przypadku powierzchni magazynowej. Wolumen transakcji
na tym rynku osiągnął historycznie wysoki poziom 2,62 mln mkw powierzchni i był o ponad 100 tys. mkw. wyższy od tego z 2014 r.
W dalszym ciągu najpopularniejsze były umowy typu pre-let i BTS, przy czym rosło zainteresowanie inwestycjami spekulacyjnymi.
 Szczególnie wysoki popyt zgłaszali również deweloperzy mieszkaniowi, którzy w 2015 r. intensywnie odbudowywali swoje banki
ziemi (wg szacunków Home Broker Business wydatki deweloperów na zakup ziemi przekroczyły w 2015 r. miliard zł).
 Popyt w 2015 r. rósł również na coraz bardziej nasyconych rynkach handlowym i biurowym. Osiąganie atrakcyjnych stóp zwrotu
z nowych projektów staje się na tych rynkach coraz trudniejsze, choć w pierwszej kolejności trudności z najmem pojawiają się w starych
obiektach. Tym samym trend do ich modernizacji i/lub rozbudowy będzie kontynuowany.
 2015 r. był okresem kolejnego dwucyfrowego wzrostu cen ziemi rolnej. Przeciętny koszt nabycia 1 ha gruntu w obrocie
prywatnym wyniósł 38 579 zł (wzrost o 19,4% r/r wobec wzrostu o 22,7% r/r w 2014 r.), a ziem z Zasobu WRSP 29 546 zł/ha (wzrost
o 15,5% r/r, w 2014 r. było to 17,3% r/r).
 Z punktu widzenia czynników fundamentalnych - spadków cen zbóż i mleka w ostatnich latach, zarówno w 2014 r., jak i 2015 r.,
powinniśmy obserwować wyhamowanie dynamiki cen użytków rolnych (ziemi i łąk) z tytułu mniejszej nadwyżki finansowej rolników.
Niemniej jednak siła odziaływania czynników ekonomicznych na ceny ziemi zmniejszyła się w ostatnim okresie. Na znaczeniu zyskała
obawa przed wzrostem cen ziemi po jej całkowitym uwolnieniu dla cudzoziemców, a następnie wpływ zmian legislacyjnych na ograniczenie
podaży ziemi od maja 2016 r.
 W pierwszych miesiącach funkcjonowania ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP oraz o zmianie
niektórych ustaw prawdopodobny jest spadek liczby transakcji sprzedaży ziemi rolnej. W dłuższym okresie istnieje uzasadnione
ryzyko wystąpienia spadku cen nieruchomości rolnych. Jednakże porównując potencjalne skutki zmian w Polsce względem innych
„nowych” członków UE, w których podobne obostrzenia zostały wprowadzone w 2014 r. można by oczekiwać, że prawdopodobieństwo
potencjalnej korekty cen o kilka procent (5-10%) jest istotnie większe niż o kilkadziesiąt (20-30%). Jednocześnie zmiany te mogą
być różne w zależności od regionu polski oraz m.in. aktywności ANR w obrocie ziemią z Zasobu.
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
4
Summary of 2015 and forecast for 2016
Domestic housing market
 Historically low interest rates with stable housing prices (the average prices in 2015 increased by 1.3%, based on AMRON
data) positively influenced demand in 2015 that was significantly higher than in 2014. Therefore, record high sales were reported
in the primary market in 2015 (ca. 51.8 thou. dwellings, i.e. growth by ca. 20% yoy). Demand for housing was higher than in 2007 and
2014.
 Maintaining high supply for dwellings on the primary market third year in a row did not influence the rise in vacancy rates.
The rate has not changed, because of the dynamically growing demand, which in the fourth quarter of 2015 exceeded even the
number of newly introduced housing. CSO statistics from 2015 show considerable growth in a category „for sale or rent”: increase in
number of building permits by 24.1% yoy and in dwellings started by 25.5% yoy.
 Moderate improvement in demand for housing loans in 2015 was recorded despite the historically lowest interest rates, further
gradual improvement in the labor market and the continued good condition in the property market. In 2015 181.3 thou. loans (growth by
4.2% yoy) worth 39.3 bn PLN (growth by 6.8% yoy) were granted (according to ZBP data). Simultaneously the dynamic growth in
demand for loans in the fourth quarter of 2015 (almost five times higher than the quarterly average in Q1 2014 - Q3 2015) was
related to the amendment of the Apartment for Young program (MdM) (inclusion of the secondary market and increase of the price
limits) and expected from the beginning of 2016 further tightening requirements for the maximum level of LTV by banks (decrease
to 85%). The favorable effect of low interest rates sustained also of the demand among cash buyers (their share in the sales volume is
estimated at approx. 60%, according to NBP).
 Achieving higher and even comparable sales of dwellings in 2016 compared to historically high result in 2015 is unlikely.
Nevertheless, the demand will be supported by stable condition of the Polish economy and record low interest rates
(easier/cheaper access to mortgage loans and financing of new investments) thus drastic decrease (more than 15-20%) of
interest in building new dwelling is not likely. Taking into account low interest rates, it is expected that the share of cash buyers and
investments purchases will remain high.
 In 2016 price stabilization is expected on the market. Especially the tendency towards higher number of offers launched
compared to sold will be still observed. Little price increases are possible in case of investments located in attractive
localizations with higher standard. At the same time the demand on the real estate market may by affect negatively by large
uncertainty concerning housing loans in CHF. On the supply side the negatively influence can have changes in the building code and
the Act on Formation of Agricultural System (possible restrictions on the supply of land for development). In the long term, the market
will be affected by the expiration the MdM program (at the end of 2018) and the likely introduction of new government initiatives.
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
5
Summary of 2015 and forecast for 2016
Non-residential and agricultural land markets
 On the non-residential market year 2015 was relatively quite good in case of warehouse space. The volume of transactions in this
market reached a historically high level of 2.62 million sqm and was over 100 thousand higher than in 2014. Still pre-let or BTS agreements
were the most popular, but interest in speculative investments was also growing.
 In 2015 on the development land market the greatest popularity concerned residential construction. High demand for developers
dwellings (number of sold apartments on the primary market was higher than in record year 2014) was supported by the historically lowest
interest rates (cheaper financing of purchases) boosting interest in building up land bank by developers (they spent more than one billion
PLN on the purchase of land, estimated by the Home Broker Business).
 The demand also grew in more and more saturated both commercial and office markets. It seems to be difficult to achieve attractive
returns on new investments in mentioned markets in the coming years. However, the first increase in the vacancy rate should be observed
in old buildings. Thus, the trend of modernization and/or expansion of retail and office space will be continued.
 Rapid growth in agricultural land prices in 2014 was continued also in 2015. An average cost of 1 ha of agricultural land in
private turnover amounted to 38 579 PLN (growth by 19.4% yoy compared to 22.7% yoy in 2014), while land from WRSP Resources
amounted to 29 546 PLN (increase by 15.5 % yoy, in 2014 by 17.3% yoy).
 From a point of view of fundamental factors –milk and grain prices declined in last years – both in 2014 and 2015. Therefore, due to
lower financial surplus of farmers, we might have expected a slowdown in rate of price growth (land and meadows). Nevertheless, the
strength of impact of those economic factors on land prices decreased in the last period. More important factors become the fear of an
increase in land prices after the memorandum for its purchase by foreigners expires, and the impact of legislative changes reduce the
supply of land since May 2016.
 In the first months after entering into force the amendment to the Act on Formation of Agricultural System a decrease in the
number of transactions in agricultural land is likely. In the longer term there is a risk of a fall in prices of arable land and meadows.
However, when we compare the effects of changes in domestic arable land prices in the other countries of the "new" EU member states,
where similar restrictions were introduced in 2014, we can expect that there is significantly higher probability of a potential correction
in prices by several percent (5-10%) than by 20-30 %. Simultaneously, these changes can be different depending on the region and
eg. the size of the regional sales of agricultural land by the APA.
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
6
1
RYNEK NIERUCHOMOŚCI
MIESZKANIOWYCH W POLSCE
7
Wzrost budownictwa deweloperskiego przy marginalizacji spółdzielni mieszkaniowych
[tys].
Zasoby mieszkaniowe i ich struktura
180

Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2015
r. 14,0 mln mieszkań, z których ok. 67,4% było zlokalizowanych w
miastach. Udział ten w ostatnich latach utrzymuje się na relatywnie
stabilnym poziomie.
Struktura mieszkań
oddanych do użytkowania w latach 1993 - 2015
160
140
40,4%
120
41,1%
100
0,5%
80
35,4%
29,0%
4,1%
11,1%
23,6%
47,2%
46,3%
40,5%
40,0%
34,8%
27,8%
1995
1998
60
40
55,5%
50,5%
53,4%
52,9%
20
7,2%
5,2%
2005
2008
0
1993
pozostałe
spółdzielcze
2000
indywidualne
2,4%
2015
sprzedaż lub wynajem
Struktura zasobów mieszkaniowych
według okresu oddania do użytkowania
Wybudowane
w latach:
przed
1918
1918 1944
1945 1978
1979 1988
19892002
20032015
Liczba (mln)
1,24
1,58
5,39
2,22
1,44
1,82
% ogółu
9,06%
11,54%
39,38%
16,22%
10,52%
13,27%

Produkcja
mieszkań
na
obszarach
miejskich
jest
zdecydowanie większa względem wiejskich (w okresie I-III kw. 2015 r.
w miastach zbudowano 6,2 tys. mieszkań względem 3,8 tys. na wsi).
Jednocześnie obserwowane jest rozrastanie się obszarów podmiejskich
wokół dużych aglomeracji miejskich, co zwiększa skalę budownictwa na
wsi. Jednak skala tego zjawiska względem lat 2008-2009 jest mniejsza,
w szerszym stopniu próbuje się jak najefektywniej wykorzystywać
przestrzeń miejską na cele budowlane (np. zmiana warunków
przeznaczenia byłych obszarów przemysłowych i wykorzystanie ich pod
budownictwo mieszkaniowe).

Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego w ciągu
ostatnich 10. lat miał miejsce w województwach o dodatnim saldzie
migracji. Najwięcej w okresie 2004 - 2014 r. wzrosły zasoby
mieszkaniowe w woj. mazowieckim o 17,0% i pomorskim o 15,7%.
Najmniej zaś w woj. śląskim o 3,8% i opolskim o 5,1%.

Zwiększa
się
marginalizacja
aktywności
budowlanej
spółdzielni mieszkaniowych. W latach 80-tych budowały one 160 tys.
mieszkań rocznie, w 2015 r. było to 2,1 tys. (3,4 tys. w 2014 r.). Rośnie
natomiast budownictwo deweloperskie (w statystykach GUS są to
mieszkania na sprzedaż lub wynajem i ok. 10-15% mieszkań
indywidualnych).

Średni czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego
w okresie I-III 2015 r. wyniósł: 47,2 miesiąca (rok wcześniej było to 48,2
mies.), w przypadku budownictwa indywidualnego 56,4 i 22,4 miesięcy
w odniesieniu do inwestycji deweloperskich.
Źródło: GUS; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
8
Potencjał dla budownictwa na wynajem
Regionalny przekrój zasobów mieszkaniowych
Udział m. własnościowych w zasobach
mieszkaniowych w [2014]/ 2013 r.
Rumunia
Litwa
Słowacja
Węgry
Chorwacja *
Bułgaria
Polska
Łotwa
Estonia
M alta
Czechy
Hiszpania
Słowenia
Grecja *
Portugalia
Cypr
Finlandia
Włochy
Belgia *
Luksemburg *
UE 28
Irlandia *
Szwecja
Niderlandy
95,6
[89,9]
[90,3]
[89,1]
89,5
85,7
83,8
[80,9]
81,1
80,3
80,1
[78,8]
76,6
[74,0]
74,2
74,0
[73,2]
[73,2]
[72,0]
70,8
70,0
69,6
69,6
67,4
UK
Francja
Dania
Austria
Niemcy
64,6
64,3
63,0
[57,2]
52,6

W 2014 r. statystyki dot. warunków mieszkaniowych w Polsce poprawiły się, chociaż
istotnych zmian w przeciętnym standardzie lokali oddawanych do użytkowania nie odnotowano.
Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju zwiększyła się nieznacznie o 0,3 mkw. do
poziomu 73,4 mkw. Przy czym istotnie większą względem średniej powierzchnię użytkową mieszkań
odnotowuje się w województwach w których dominuje budownictwo jednorodzinne. Średnio na koniec 2014
r. na osobę przypadało 26,7 mkw. mieszkania (wzrost ponownie o 0,4 mkw. r/r).

Krajowe zasoby mieszkaniowe na koniec 2015 r. były o ok. 3-3,5% wyższe od łącznej liczby
gospodarstw domowych. (Uwaga! Szacunki nie uwzględniają migracji wewnętrznych i zewnętrznych oraz
zasobów przeznaczanych na wynajem). Dominacja mieszkań własnościowych w krajowych zasobach
pokazuje, że potencjał dla rynku budów na wynajem istnieje, szczególnie jeśli porównamy Polskę
względem krajów Europy Zachodniej (patrz tabela obok). Rozwój tego segmentu rynku został zainicjowany
poprzez Fundusz Mieszkań na Wynajem. Pierwsze mieszkania w ofercie najmu instytucjonalnego pojawiły
się w Poznaniu. Cały 2015 r. fundusz zamknął się liczbą 2400 mieszkań, z czego 380 oddanych do
wynajmu, 1071 zakontraktowanych, a 949 jest w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. Ponad połowa z
tych mieszkań zostanie oddana do wynajmu do końca 2017 r.
Przeciętna pow. użytkowa w mkw.
Przeciętna pow. użytkowa w mkw.
na 1 mieszkanie
na 1 osobę
Źródło: GUS, GPG; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
9
[tys.]
Dynamiczny wzrost podaży, przewyższający sprzedaż mieszkań w 2015 r.
Czynniki podażowe
100
Ustawa deweloperska
90
80
70
60
50
40
30
mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w ciągu ostatnich 12 m
mieszkania, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 m
mieszkania oddane do użytkowania w ciągu ostatnich 12 m
Podaż vs. popyt na rynku pierwotnym w 6 największych miastach

W 2015 r. relatywnie stabilna względem dwóch poprzednich lat
pozostała liczba mieszkań oddanych do użytkowania. W okresie tym
oddano łącznie 147,8 tys. mieszkań (wzrost o 3,1% r/r). Ten nieznaczny wzrost
został osiągnięty zarówno dzięki zwiększeniu o 4,1% r/r
budownictwa
indywidualnego jak i wzroście o 6,1% r/r kategorii „na sprzedaż i wynajem”.

Utrzymywanie się kolejny rok z rzędu wysokiej podaży mieszkań na
rynku pierwotnym nie wpłynęło na wzrost pustostanów. Jednakże
wskaźnik ten nie zmienił się, bo dynamicznie rósł również popyt, który
w IV kw. 2015 r. przewyższył nawet liczbę nowowprowadzonych mieszkań.
Statystyki GUS za 2015 r. pokazują istotne wzrosty w kategorii „na sprzedaż lub
wynajem” zarówno po stronie liczby pozwoleń i zgłoszeń na budowę (wzrost
o 24,1% r/r) jak i liczby nowo rozpoczętych budów (o 25,5% r/r). Co więcej,
należy podkreślić, że osiągnięte dynamiki liczone są do relatywnie wysokiej
bazy z 2014 r.

Istotny wzrost podaży potwierdzają statystyki REAS, zgodnie z którymi
nowo wprowadzona oferta w 2015 r. do sprzedaży w 6 największych
miastach stanowiła ponad 52 tys. mieszkań. Była ona istotnie wyższa
w odniesieniu do 2014 r. (wprowadzono do oferty ok. 47,5 tys. mieszkań) i tylko
nieznacznie niższa od rekordowej sprzedaży z 2007 r. (wynosiła ona ok. 53,8
tys. mieszkań).

Równoważenie się popytu z podażą (nawet przy ich dynamicznych
wzrostach) przyczyniło się do nieznacznego spadku nadpodaży mieszkań
w 2015 r. (przeciętnie nieznacznie skrócił się okres potrzebny do wyprzedaży
całej oferty = 3,8 kwartału na koniec 2015 r.). Dane REAS pokazują spadek
liczby gotowych a niesprzedanych mieszkań w ciągu roku z 11,3 tys. do 9,2 tys.
mieszkań na koniec IV kw. 2015 r. w 6 największych polskich miastach.

Utrzymywanie wysokich wskaźników zarówno podaży nowych
mieszkań, jak i obserwowanie stabilnego popytu na nie przy relatywnie
stabilnych cenach lokali sprzyja poprawie rentowności branży
deweloperskiej. Niemniej utrzymywanie dobrej kondycji branży kolejny rok
z rzędu przy jej wysokiej cykliczności skłania do pytań o wzrost
prawdopodobieństwa przeinwestowania.
Źródło: NBP, REAS; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
10
Rekordowo wysoka sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym
Czynniki popytowe
2014/ 2015/
2013
2014
1 716 1 451 1 605 1 889 2 383 17,7% 26,2%
2011
2012
2013
2014
2015
Dom Devel opment
Robyg
1 015 1 264 1 731 2 118 2 333 22,4% 10,2%
LC Corp
768 1 220 2 072 58,9% 69,8%
Budi mex Ni eruchomoś ci 753
562
742 1 685 1 918 127,1% 13,8%
Ata l
1 301 1 093 1 690 -16,0% 54,6%
JW. Cons truction *
1 016
852
941 1 097 1 569 16,6% 43,0%
Pol nord
1 086
943 1 096 1 253 1 320 14,3%
5,3%
Rons on Europe
358
472
572
711
906 24,3% 27,4%
Va nta ge Dev.
181
255
613 40,9% 140,4%
Ma rvi pol
509
417
588
776
600 32,0% -22,7%
Inpro
426
366
416
406
545 -2,4% 34,2%
Wi ka na
329
284
162
118
254 -27,2% 115,3%
*brutto bez rezygnacji
Dynamika PKB (r/r; w %)
Referencyjna stopa procentowa NBP (w %)
Liczba nowo udzielonych k. hipotecznych (tys. szt.) (prawa oś)
6,0
5,0
85,0
80,0
75,0
70,0
4,0
65,0
3,0
60,0
55,0
2,0
50,0
1,0
45,0
40,0
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
0,0
-1,0
2008
2009
2010
2011
* Prognoza BGŻ BNP Paribas (BAE)
2012
2013
2014
2015
2016*
35,0
30,0

Historycznie niskie stopy procentowe, przy relatywnie niskich
i stabilnych cenach mieszkań utrzymały, a nawet wygenerowały w 2015 r.
jeszcze silniejszy względem dobrego 2014 r. impuls popytowy. W całym 2015
r. sprzedaż nowych mieszkań ukształtowała się na poziomie ok. 51,8 tys.
mieszkań tj. wzrosła o ok. 20% r/r (42,6 tys. lokali w 2014 r.) i ok. 48%
względem 2007 r. czyli roku najlepszej sprzedaży (ok. 36 tys. lokali)
poprzedniego boomu mieszkaniowego. Jednocześnie należy pamiętać, że
w latach 2007-2008 bardzo wysokiej sprzedaży na rynku pierwotnym
towarzyszyła jeszcze wyższa sprzedaż na rynku wtórnym, obecnie zaś popyt
na mieszkania z tzw. drugiej ręki jest istotnie niższy.

Korzystne oddziaływanie stóp podtrzymywało również popyt wśród
nabywców gotówkowych (ich udział w wolumenie sprzedaży szacowany jest
przez NBP na ok. 60%). Popyt ze strony nabywców „kredytowych” w 2015 r.,
głównie za sprawą dobrej końcówki roku, był o 4,2% wyższy r/r. Średnio
kwartalna sprzedaż na rynku pierwotnym w 2015 r. była równa ok. 12,95 tys.
lokali (wg szacunków REAS).

Bardzo dobre wyniki sprzedażowe potwierdzają giełdowi
deweloperzy, którzy pokazują wzrosty nie notowane od boomu z 2007 r.
Średni wzrost liczby transakcji dla analizowanych podmiotów (tabela obok)
wyniósł 43,1% r/r. Przypominamy, że wg NBP ok. 70% łącznej sprzedaży
mieszkań jest realizowana przez duże podmioty.

Wsparciem dla klientów kredytowych w 2015 r. był rządowy
program MdM. Stopień jego wykorzystania wzrósł wraz z wprowadzonymi
pod koniec 2015 r. zmianami, a środki przeznaczone na 2016 r. zostały
wyczerpane praktycznie już w I kw. 2016 r. W 6 największych miastach do
nabycia w ramach programu MdM na rynku pierwotnym kwalifikowało się od
14% (Warszawa) do 48% (Poznań) ofert mieszkań, a na rynku wtórnym od 6%
(Warszawa) do 59% (Łódź) (wg szacunków NBP). Zmiany regulacyjne
wynikające np. z Rekomendacji S wpływały na rynek dwojako: na początku
2015 r. ograniczyły popyt, zaś na końcu przyśpieszały podejmowanie decyzji
o zaciągnięciu kredytu z niższym wkładem własnym. Od 2015 r. z inicjatywy
BGK działa Fundusz Mieszkań na Wynajem w ramach którego wynajęto w kilku
miastach ok. 380 mieszkań.

Powtórzenie analogicznych do 2015 r. wyników sprzedaży mieszkań
na rynku pierwotnym wydaje się być trudne, szczególnie że dwa
poprzednie lata były również dobre. Jednocześnie w 2016 r. utrzymanie się
rekordowo niskich stóp proc. przy relatywnie stabilnej sytuacji gospodarczej, nie
powinno przynieść silnego załamania wyników sprzedażowych.
Źródło: NBP, GUS, spółki deweloperskie; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
11
Rośnie popyt na kredyt hipoteczny
Rynek kredytów mieszkaniowych

Pomimo najniższych w historii stóp procentowych NBP (stopa referencyjna = 1,5% od marca 2015 r.), dalszej stopniowej poprawy sytuacji na rynku
pracy i utrzymującej się dobrej koniunktury na rynku nieruchomości w 2015 r. wystąpiła jedynie umiarkowana poprawa popytu na kredyt hipoteczny.
W całym 2015 r. udzielono 181,3 tys. kredytów mieszkaniowych (wzrost o 4,2 % r/r) na kwotę 39,3 mld zł (wzrost o 6,8% r/r) (wg ZBP). Analizując portfel
kredytów mieszkaniowych od 2014 r. utrzymuje się ponad 50-proc. udział kredytów udzielonych w walucie krajowej. Obserwowany był również spadek
udziału k. denominowanych w walucie obcej (głównie dzięki powolnemu spłacaniu starych kredytów walutowych oraz wzroście nowych k. złotowych).
•
•

•
•
tys.
330
Brak dynamicznego wzrostu akcji kredytowej w I połowie 2015 r. można wiązać z kilkoma czynnikami:
przy wspomnianych niskich stopach procentowych, znacząca część inwestorów finansowała bądź współfinansowała zakup mieszkań za gotówkę.
dostępność i sprzedaż złotowych kredytów mieszkaniowych hamować mogło zaostrzenie przez banki z początkiem 2015 r. wymogów w zakresie
minimalnego wkładu własnego (wzrost o kolejne 5pp., do 10%, zgodny ze znowelizowaną Rekomendacją S).
Następnie zaś dynamiczny wzrost popytu na kredyt w IV kwartale 2015 r. był powiązany z:
nowelizacją programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), która wprowadziła m.in. możliwość zakupu mieszkań z dopłatami na rynku wtórnym oraz
zwiększała limity dla rodzin z co najmniej 3 dzieci. W IV kw. 2015 r. kwota wniosków zaakceptowanych wyniosła 391,38 mln zł względem średnio
kwartalnej wypłaty równej 106,0 mln zł w okresie I kw. 2014- III kw. 2015 r.
oraz oczekiwanym od początku 2016 r. dalszym zaostrzeniem przez banki wymogów w zakresie wkładu własnego (wzrost do 15%).
Liczba i wartość nowych kredytów mieszkaniowych
mld zł
60,0
57,2
55,0
280
49,3
48,6
50,0
230
[mld PLN]

400,0
350,0
2,1
1,7
7,6
40,0
36,8
35,0
25,0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Liczba nowo udzielonych kredytów
Wartość nowo udzielonych kredytów (prawa oś)
2015
137,7
132,7
135,7
144,6
163,5
132,9
100,0
50,0
2008
29,9
30,6
19,7
30,0
30
31,4
31,9
2,4
28,0
147,4
150,0
181,3
174,1
176,9
80
200,0
39,3
36,5
196,6
231,2
189,2
230,4
286,7
130
38,7
2,3
2,4
300,0
45,0
180
3,7
2,9
250,0
39,1
Struktura kredytów mieszkaniowych w podziale na waluty
75,6
98,2
143,5
121,2
190,3
167,0
212,0
0,0
2009
2010
2011
2012
Inne waluty
EUR
2013
CHF
2014
2015
PLN
Źródło: ZBP, KNF; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
12
Kontynuacja stabilizacji cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych
Ceny lokali mieszkalnych w 2015 r.
9 500
Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym* (zł/mkw)
8 500

W 2015 r. przeciętnie w skali całego kraju
cen mieszkań wzrosły nieznacznie tj. ok.
1,3% r/r. Co można uznać za kontynuację
okresu stabilizacji cen na tym rynku.
7 500
•
Nieznacznie
wyższe
dynamiki
cen
r/r
odnotowano na rynkach dużych miast (wzrost
cen ok. 2% r/r) względem mniejszych
miejscowości (w granicy 0-1% r/r). Dotyczyło to
zarówno mieszkań z rynku pierwotnego jak
i wtórnego.
•
Na rynku pierwotnym obserwowany wysoki
popyt na mieszkania był równoważony
dynamicznie rozwijającą się ofertą nowych
mieszkań, co pozwalało jedynie na niewielkie
podwyżki cen. Widoczne one były szczególnie
w inwestycjach o wysokich wskaźnikach
sprzedaży mieszkań na początku inwestycji.
•
Na rynku wtórnym sprzedaż poprawiła się
w ostatnich miesiącach 2015 r. wraz z objęciem
tego rynku programem MdM. Nie miało to
jednak silnego przełożenia na zmianę trendów
cenowych.
6 500
5 500
4 500
3 500
Wrocław
Łódz
Warszawa
Kraków
Gdańsk
Poznań
2 500
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
1 500
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
* Dane za okres Q1 2014- Q4 2015 na wykresie generowane na dzień 05.04. 2016 r. z Systemu AMRON.

Istotne w 2015 r. pozostały dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Przeciętnie wśród
nieruchomości zlokalizowanych w 7 dużych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) ceny na pierwszym
z tych rynków były o 10,4% wyższe od rynku wtórnego i były równe odpowiednio 6 400 zł/mkw i 5 795 zł/mkw. Dla pozostałych 10 rynków miast
wojewódzkich ta dysproporcja była jeszcze wyższa i wynosiła 22,6% (dotyczy miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn,
Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). W tych lokalizacjach przeciętnie za 1 mkw mieszkania w 2015 r. na rynku pierwotnym trzeba było zapłacić
4 706 zł/mkw a na rynku wtórnym 3 838 zł/mkw. Różnice te w dużym stopniu wynikają z przeciętnie niższego standardu mieszkań dostępnych na rynku
wtórnym, w tym w szczególności tańszych lokali z tzw. wielkiej płyty.
Źródło: AMRON; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
13
Faktyczna kondycja branży deweloperskiej lepsza od jej wyników finansowych
Kondycja branży 41.10.Z (wyniki finansowe dla podmiotów >50 zatrudnionych)
1,4%
1,2%
8,5%
1,0%
0,8%
5,5%
0,6%
0,4%
2,5%
0,2%
0,0%
-0,5%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
 Wyniki finansowe deweloperów (PKD 41.10) w 2015 r. były lepsze niż w
roku poprzednim. Przychody przedsiębiorstw rosły szybciej od kosztów.
Mediana marż utrzymała się na relatywnie stabilnym poziomie, zarówno po
stronie wyniku netto jak i brutto. Po ujemnych odczytach z I półrocza 2014 r.
kiedy to w największej liczbie finalizowano nisko marżowe projekty, widoczna
jest już poprawa, choć na powrót do marż z lat 2007-2008 nie ma szans.
Porównywalna względem roku poprzedniego pozostaje rentowność branży
(mediana ROE= 10,0%, ROA= 4,4% w I-XII 2015 r.). Pozytywniej na wyniki
branży należy spojrzeć pod kątem dużej liczby zarówno sprzedanych
w 2015 r. i rozpoczynanych nowych projektów deweloperskich (duże nakłady
na inwestycje), których sprzedaż będzie rozliczana dopiero po oddaniu
nieruchomości do użytkowania. Tym samym faktyczna kondycja branży jest
lepsza od jej wyników finansowych.
 Utrzymanie relatywnie dobrej kondycji branży deweloperskiej w 2016 r.
jest bardzo prawdopodobne. Ze względu na dużą liczbę nowych budów
rozpoczętych w 2015 r., a przy tym wysoki popyt utrzymujący się już od kilku
kwartałów, faktyczna kondycja branży jest lepsza od bieżących wyników
Liczba upadłości w branżach (stan na koniec roku)
finansowych. Jednakże utrzymanie tak wysokiego wskaźnika sprzedaży
(dot. firm, wobec których zostało przeprowadzone oficjalne postępowanie upadłościowe,
nie uwzględniają likwidacji lub zawieszenia działalności; za NBP, wg Coface Poland)
mieszkań w 2016 r. jaki odnotowano w 2015 r., na koniunkturalnym rynku
kolejny rok z rzędu może być trudne. Co więcej może się okazać że będzie to
ostatni
rok
tak
dobrej
sprzedaży.
Rośnie
bowiem
ryzyko
przeinwestowania.
Mediana OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś)
Mediana QR (płynność szybka)
Mediana ROA (prawa oś)
 W średniej perspektywie kluczowe dla tego rynku mogą okazać się
ewentualne zmiany stóp procentowych, których wzrost z jednej strony
podniesie koszty obsługi bieżących zobowiązań i wygeneruje spadek
zdolności kredytowej części potencjalnych kredytobiorców, a z drugiej
podniesienie wysokości odsetek od lokat bankowych, a tym samym zmniejszy
atrakcyjność dochodów z najmu. Ważna dla tego rynku będzie również
dostępność środków z programu MdM oraz inne stymulatory rządowe.
Źródło: PONT Info, NBP; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
14
Rosnąca podaż, nieco niższy lecz wysoki popyt wsparty niskimi stopami
procentowymi będą sprzyjały utrzymaniu stabilnych cen mieszkań w 2016 r. – cz. 1
60 000
Liczba mieszkań sprzedanych
Liczba mieszkań wprowadzonych na rynek
50 000
Prognoza
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016*

Utrzymanie kolejny rok z rzędu wysokiej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zachęcało deweloperów do rozpoczynania nowych
inwestycji i wprowadzania do oferty coraz większej liczby mieszkań. Oczywiście popyt na mieszkania z inwestycji będącej na etapie tzw. „dziury
w ziemi” był zdecydowanie niższy względem tego z 2007-2008 r., ale i skala dostępnych mieszkań w trakcie realizacji była dużo wyższa. Tym samym
w 2016 r. będziemy obserwować wzrost podaży lokali oddawanych do użytkowania. Wyhamować natomiast powinna dynamika liczby
noworozpoczynanych budów i liczby wydawanych pozwoleń/zgłoszeń na budowę (nowelizacja ustawy o prawie budowlanym nie przewiduje
rezygnacji z ubiegania się o pozwolenie w przypadku budynków wielorodzinnych).

Osiągniecie wyższej, a nawet porównywalnej sprzedaży mieszkań w 2016 r. do ubiegłorocznej historycznie wysokiej wydaje się mało
prawdopodobne. Jednocześnie popytowi sprzyjać powinna w dalszym ciągu stabilna kondycja polskiej gospodarki, a tym samym drastycznego
(kilkudziesięcioprocentowego), spadku zainteresowania nabyciem mieszkania nie powinniśmy obserwować. Sprzyjać rynkowi będą w dalszym ciągu
niskie stopy procentowe. Rządowy program 500+ zapewne poprawi sytuację dochodową części rodzin z dziećmi, co może pozytywnie wpłynąć na
popyt na kredyt hipoteczny.

W strukturze nabywców istotny (55%-60%) pozostanie udział nabywców gotówkowych i zakupów inwestycyjnych. Co więcej, wzrost
aktywności Funduszu Mieszkań na Wynajem (380 mieszkań przekazanych do wynajmu w 2015 r.) może zachęcić zagraniczne podmioty do inwestycji
w ten segment rynku nieruchomości. Łącznie Fundusz planuje oddać pod wynajem 5,5 tys. mieszkań do 2018 r. Nieruchomości będą zlokalizowane
w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Plany funduszu zakładają
przekazanie połowy oferty, tj. 2,4 tys. mieszkań do końca 2017 r.
Źródło: REAS; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
15
Rosnąca podaż, nieco niższy lecz wysoki popyt wsparty niskimi stopami
procentowymi będą sprzyjały utrzymaniu stabilnych cen mieszkań w 2016 r. – cz. 2
Średnioroczne ceny mieszkań na r. pierwotnym
7 000
(w zł/mkw., średnia liczona dla Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań,
Warszawa, Wrocław)
Prognoza
6 500
6 000
5 500
5 000
4 500
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016*

W 2016 r. na rynku mieszkaniowym przeważać będzie w dalszym ciągu stabilizacja cen. Szczególnie, że najprawdopodobniej utrzyma
się tendencja do wyższej liczby ofert wprowadzonych względem sprzedanych. Wydłużać się zatem powinien okres jaki jest potrzebny do
wyprzedaży całej oferty mieszkań (który na koniec 2015 r. wynosił przeciętnie 3,8 kwartału dla 6 największych miast). Niewielkie podwyżki cen
możliwe są w przypadku inwestycji charakteryzującymi się atrakcyjną lokalizacją lub o podwyższonym standardzie. Obniżki stawek możliwe są
za sprawą czasowych promocji, zakupów pakietowych lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji. Nadal będzie również widoczne, szczególnie na
obrzeżach dużych miast, dostosowanie części nowej oferty do programu MdM. Jednocześnie w większym stopniu może to dotyczyć 2017 r., ponieważ
środki w ramach MdM na 2016 r. zostały praktycznie wykorzystane w pierwszym jego kwartale.

Jednocześnie negatywnie na rynek nieruchomości może oddziaływać duża niepewność co do sposobu rozwiązania problemów z kredytami
frankowymi, zmiany w kodeksie budowlanym i ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (możliwe ograniczenia w podaży gruntów inwestycyjnych).
W perspektywie kolejnych lat trzeba pamiętać o zakończeniu programu MdM z końcem 2018 r. i prawdopodobnym utworzeniu nowych programów
rządowych wspierających budownictwo mieszkaniowe, skupionych wokół kas oszczędnościowo- mieszkaniowych i większej skali budownictwa
czynszowego/ pod wynajem z możliwością nabycia lokalu.
Źródło: AMRON; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
16
2
RYNEK NIERUCHOMOŚCI
MIESZKANIOWYCH
W WYBRANYCH KRAJACH
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
17
Polska pozostaje w czołówce krajów europejskich z wysoką produkcją nowych mieszkań
Podaż mieszkań na tle wybranych krajów

Mimo rosnącej bazy nowych mieszkań, łączne zasoby mieszkaniowe w Polsce pozostają na jednym z niższych poziomów wśród
krajów europejskich. Zasoby mieszkaniowe w krajach Unii Europejskiej wahają się od ok. 360 do 583 mieszkań na 1000 mieszkańców. Opisywane
wskaźnik dla Polski w 2014 r. wynosił 368.

W ostatnich latach przeciętna liczba mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania w Polsce (145 tys. mieszkań) jest jedną
z wyższych na tle prezentowanych krajów europejskich oraz USA. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Niemiec (245,3 tys. mieszkań) i USA
(884,0 tys. mieszkań). Natomiast w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, wyższa niż w Polsce (3,8 lokale) intensywność mieszkań oddanych
do użytkowania została zaobserwowana tylko w Finlandii (5,3 lokali).

Ponadto należy zauważyć, że w ostatnich latach dynamika mieszkań oddawanych do użytkowania w większości analizowanych krajów
europejskich pozostawała ujemna. Było to z jednej strony wynikiem nasycania się europejskich rynków nieruchomości, z drugiej strony braku
dynamicznej poprawy sytuacji makroekonomicznej w Europie. Jednocześnie w 2014 r. w 10 z 18 analizowanych krajów odnotowano wzrost liczby
mieszkań oddanych do użytkowania, co może wskazywać na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości (w 2011 r. wzrost zaobserwowano w 8 z 16
krajów). Po latach spadków w 2014 r., najwyższą dynamikę opisywanej kategorii (33,0% r/r) odnotowano w Irlandii. Natomiast rekordowy spadek
obserwowany był kolejny rok w Portugalii (-50,0% r/r).
Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania w latatch 2013-2014 na 1000 mieszkańców
tys.
2013
6,0
245,3
5,3
250,0
2014
Liczba mieszkań oddanych do użytkownania (tys.) (prawa oś)
5,0
3,8
4,0
3,5
143,2
3,3
3,0
150,0
2,8
3,0
2,8
2,4
2,3
2,1
2,0
100,0
1,5
1,0
11,0
1,1
Finlandia
Polska
Islandia
Szwecja
46,8
Niemcy
Dania
0,9
0,8
50,0
24,0
15,6
0,0
1,3
42,6
31,5
28,9
200,0
USA
Irlandia
3,2
Czechy
Rumunia Słowenia
1,0
2,6
Łotwa
9,4
8,4
Hiszpania Portugalia
0,0
Węgry
Źródło: EMF; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
18
Rosnąca liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań
Średnio kwartalna dynamika liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań
67,7
Holandia

Pomimo gorszych odczytów liczby mieszkań oddanych do
użytkowania w państwach europejskich, dynamika wydanych
pozwoleń na budowę w okresie I-III kw. 2015 r. jest symptomem
poprawy sytuacji na europejskim rynku nieruchomości. Liczba
wydanych pozwoleń na budowę w 28 krajach Unii Europejskiej wzrosła
o 4,2% r/r (podobnie jak w I-III kw. 2014 r. = 4,3% r/r).
44,3
Dania
35,1
Estonia
28,8
Węgry
26,7
Słowacja
Szwecja
21,7
Bułgaria
20,8
Portugalia
15,6
Polska
15,4
Norwegia
5,2
Czechy
4,9
Rumunia
4,9
Austria
3,7
Niemcy
3,7

W 15 z 22 analizowanych europejskich krajów zaobserwowano
dodatnią dynamikę wydanych pozwoleń na budowę, podczas gdy
w analogicznym okresie 2014 r. liczba pozwoleń wzrosła w dziesięciu
krajach.

Kolejny rok największy wzrost liczby wydanych pozwoleń na
budowę mieszkań zanotowano w Holandii (67,7% r/r), Danii (44,3% r/r)
i Estonii (35,1% r/r). Poprawiła się również sytuacja w krajach silnie
zadłużonych, dotkniętych w ostatnich latach kryzysem na rynku
nieruchomości. W porównaniu z pierwszymi trzema kwartałami 2014 r.
dynamika liczby pozwoleń była dodatnia w Portugali, a utrzymała się na
porównywalnym poziomie r/r w Hiszpanii.
Q1-Q3 2015
Q1-Q3 2014

Wciąż jednak w części krajów UE notowane są spadki liczby
wydanych pozwoleń na budowę. Największe z nich w okresie Q1-Q3 2015
r. obserwowano w Finlandii (-20,3% r/r), Chorwacji (-10,4% r/r) oraz Grecji
(-7,1% r/r).
1,7
Wielka Brytania
0,0
Hiszpania
Litwa
-0,3
Słowenia
-0,6
Francja
-1,1

W związku z poprawą dynamiki wydanych pozwoleń na budowę
oraz możliwą poprawą sytuacji makroekonomicznej w części krajów
Europejskich, w
2016 r. oczekujemy utrzymania stabilizacji na
europejskim rynku nieruchomości. Z tytułu wzrostu liczby wydanych
pozwoleń w latach 2014-2015 będzie się to przekładało na wzrost liczby
mieszkań oddawanych do użytkowania w 2016 r. Jednocześnie dynamika
wydawania nowych pozwoleń może wyhamować.
-7,1
Grecja
-10,4
Chorwacja
-20,3
Finlandia
-40
-20
0
20
40
60
80
Źródło: , Eurostat ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
19
Rosnące ceny mieszkań na rynku Europejskim i USA
Dynamika cen mieszkań w wybranych krajach
10,0
3,0
%
2,02
5,03
5,0
%
1,5
8,34
0,50
0,0
0,0
-0,68
-2,96
-5,0
-1,5
-10,0
-3,0
-15,0
-4,5
2008
2009
2010
2011
2012
2013
PKB UE zmiana r/r (prawa oś)
Hiszpania
Wielka Brytania
Niemcy
Polska
USA (FHFA)
Francja
2014
2015

W 2015 r. na światowym rynku nieruchomości dominowały
dwa główne trendy. W większości krajów Europy i Ameryki
Północnej nadal występowały istotne wzrosty cen mieszkań,
podczas gdy w Azji i na Bliskim Wschodzie dynamiki gwałtownie
malały, a w niektórych krajach były nawet ujemne.

W 17 z 22 analizowanych państw europejskich
odnotowano wzrost cen mieszkań, podczas gdy w 2014 r. był on
obserwowany na 13 z tych rynków. Tylko w 9 państwach dynamika
cen była gorsza od tej notowanej w 2014 r. Przyczynia się do tego
poprawiająca się sytuacja makroekonomiczna w większości państw
europejskich.

W 2015 r. najwyższa dynamika cen została odnotowana
w Turcji (24,4% r/r), Szwecji (12,3% r/r) i Islandii (9,1% r/r).
Natomiast ceny najbardziej spadały w Grecji (-5,5% r/r) oraz w Rosji
(-3,1% r/r) i na Ukrainie (-2,3% r/r).

Relatywnie dobra kondycja amerykańskiego rynku
nieruchomości została w 2015 r. podtrzymana. Co prawda
dynamika cen wyhamowała do 5,1% r/r w 2015 r. względem 8,0% r/r
w 2014 r. (mierzona indeksem Case-Shiller). Jednak już aktywność
budowlana na amerykańskim rynku w 2015 r. poprawiła się. Wzrosła
zarówno liczba rozpoczętych budów o 10,7% r/r, jak i liczba
pozwoleń wydanych na budowę o 10,6% r/r.

Kondycja większości analizowanych azjatyckich rynków
nieruchomości w 2015 r. ochładzała się w dalszym ciągu.
Poprawiła się jednak sytuacja na rynku chińskim, gdzie ceny wzrosły
o 11,2% r/r (w Szanghaju), podczas gdy w dwóch poprzednich
latach dynamika wzrostu była ujemna.
Źródło: Global Property Guide, AMRON, IMF, Eurostat ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
20
Wysoki poziom zadłużenia krajów Europy Zachodniej vs Środkowo-Wschodniej
Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB
Kraj
Wielka Brytania
Niemcy
Francja
Hiszpania
Holandia
Włochy
Szwecja
Dania
Belgia
Portugalia
Austria
Finlandia
Polska*
Irlandia
Grecja
Czechy
Luksemburg
Słowacja
Cypr
Rumunia
Węgry
Chorwacja
Estonia
Litwa
Słowenia
Łotwa
Bułgaria
Malta
Wartość kredytów
Wielkość
hipotecznych na
Zmiana r/r
zadłużenia na
koniec 2015
osobę (tys. EUR)
(mld EUR)
1514,6
1085,5
886,9
554,3
416,1
362,0
292,6
284,1
131,7
98,5
96,9
92,0
88,0
77,1
67,4
36,2
26,6
19,7
11,7
11,5
9,5
7,7
6,3
6,2
5,5
4,5
4,4
3,9
9,6%
3,5%
3,4%
-4,7%
5,3%
0,8%
10,7%
1,1%
11,7%
-3,9%
6,9%
2,4%
6,8%
-1,7%
-2,6%
10,8%
6,2%
13,5%
-0,2%
15,5%
-10,1%
-1,7%
4,4%
2,9%
3,3%
-4,5%
-1,2%
8,7%
30,1
15,8
17,4
14,5
31,2
7,3
38,4
64,4
14,8
11,4
13,9
21,1
2,8
22,6
7,4
4,2
62,4
4,5
17,0
0,7
1,2
2,2
5,9
2,5
3,3
2,7
0,7
11,4

W 2015 r. wartość całego portfela kredytów hipotecznych w Unii
Europejskiej wzrosła o 4,3% r/r (względem wzrostu 2,1% r/r w 2014 r.). Wzrost był
obserwowany w 19 z 28 analizowanych krajów, co wskazuje na lekką poprawę sytuacji
na europejskim rynku kredytów hipotecznych. Najwyższe wzrosty spośród krajów Unii
Europejskiej były notowane w Rumunii (15,5% r/r), Słowacji (13,5% r/r) oraz Belgii
(11,7% r/r). Natomiast wartość portfela kredytów hipotecznych spadła najsilniej na
Węgrzech (-10,1%) i Hiszpanii (-4,7%). W Polsce zadłużenie z tytułu kredytów
hipotecznych wzrosło o 6,8% r/r*. Sprzyjały temu m.in. niskie stopy procentowe,
zmiany w programie MdM oraz wzrost popytu na mieszkania w ostatnim kwartale 2015
r. czyli przed kolejnym podwyższeniem maksymalnego LtV.

Wartość całego portfela kredytów hipotecznych na koniec 2015 r., analogicznie
jak przed rokiem, była najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Poziom zadłużenia
w tych krajach wzrósł odpowiednio o 9,6% i 3,5% względem końca 2014 r.

Analizując wartość kredytów hipotecznych na jednego dorosłego mieszkańca
(powyżej 18 roku życia), najwyższy wskaźnik jest obserwowany jest niezmiennie od
kilku lat w Danii i Luksemburgu. Na tle średniej wartości dla Unii Europejskiej (15,1 tys.
EUR na osobę), w Polsce nasycenie kredytami hipotecznymi na jednego
mieszkańca jest istotnie niższe i wyniosło 2,8 tys. EUR na koniec 2015 r. Jednak
w porównaniu do 2007 r. zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło
2,5- krotnie.
*Wg danych NBP podawanych w PLN wartość k. mieszkaniowych w 2015 r. w Polsce
wzrosła o 6,8% r/r. Kurs CHF/PLN wzrósł z 3,51 w XII 2014 do 3,96 w XII 2015.
100
60,0%
80
50,0%
40,0%
60
30,0%
40
20,0%
20
10,0%
0
0,0%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Wolumen kredytów hipotecznych w Polsce (mld EUR)
2012
2013
2014
2015
Dynamika r/r (prawa oś)
Źródło: EMF, EBC ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
21
3
RYNEK NIERUCHOMOŚCI
NIEMIESZKALNYCH
22
Wysoka podaż przy dużej absorbcji powierzchni biurowej
[tys.]
Rynek pow. biurowej
5 000
20
4 500
18
4 000
16
3 500
14
3 000
12
2 500
10
2 000
8
1 500
6
1 000
4
500
2
0
0
Podaż 2014 (m2)
Podaż 2015 (m2)
W budowie 2015
Wskaźnik powierzchni niewynajętej 2014 (%) (prawa oś)
Wskaźnik powierzchni niewynajętej 2015 (%) (prawa oś)
EUR/m2/msc
27
25
23
21
19
17
15
13
11
9
stawki czynszu 2014
stawki czynszu 2015

Całkowita powierzchnia biurowa w 9 największych miastach Polski
wyniosła około 7,5 mln mkw na koniec 2015 r. W ciągu roku na rynek
deweloperzy wprowadzili ok. 0,59 mln mkw (nieznacznie mniej względem
2014), co stanowi ok. 7,9% łącznego wolumenu (wg Colliers International).
W dalszym ciągu najwięcej biur zlokalizowanych jest w Warszawie z podażą
blisko 4,66 mln mkw. tj. 62,1% łącznej powierzchni biurowej 9 miast oraz 277,6
tys. mkw. nowej podaży z 2015 r. Liczba nowych inwestycji rosła zarówno
w stolicy jak i mniejszych miastach. Najwięcej ich przybyło we Wrocławiu (78
tys. mkw.) i Trójmieście (67 tys. mkw.).

Znaczny wzrost popytu na powierzchnię biurową (istotne
wykorzystanie umów typu pre-let), przy podobnej do 2014 r. skali
oddawania do użytkowania pow. biurowej, determinował spadek
przeciętnego wsk. powierzchni niewynajętej do poziomu 11,6% na koniec
2015 r. (12,4% w 2014 r.). Kluczowym najemcą przeciętnie pozostały firmy
z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Jednocześnie pomimo absorbcji
powierzchni handlowych najwyższy wsk. pustostanów pozostał w Szczecinie.

Podobnie jak w poprzednim roku, również w 2015 r. czynsze
w lokalach biurowych pozostawały relatywnie stabilne choć presja na ich
spadki wzrasta. Przeciętne czynsze na rynku warszawskim wynosiły 12,5-23
EUR/mkw./miesiąc, a w miastach regionalnych 10-16,5 EUR/mkw./miesiąc.

Powierzchnia nowych inwestycji oddawanych do użytkowania
pozostanie wysoka w 2016 r. Wg Colliers International na koniec 2015 r.
w budowie znajdowało się 1,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej,
z czego ponad 750 tys. mkw. w Warszawie (spadek o 4,9 tys. mkw. r/r) oraz
259 tys. mkw. w Krakowie i 186 tys. mkw. we Wrocławiu. Przy dużym
nasyceniu rynku powierzchnią biurową istotny spadek wskaźnika
pustostanów jest mało prawdopodobny, a tym samym presja na spadki
czynszów pozostanie utrzymana. Oczywiście w dalszym ciągu będzie ona
najsilniej odczuwalna wśród właścicieli starszych biurowców, w których rotacja
najemców jest wysoka. Sytuacja ta zmusza właścicieli do inwestycji w ich
modernizację i podniesienia standardów obiektów biurowych.
Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
23
Coraz bardziej nasycony rynek powierzchni handlowej
Rynek pow. handlowej
Podaż, nasycenie, siła nabywcza

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec 2015 r.
wyniosła ok. 10,9 mln mkw. (wg Colliers International). W okresie tym nowa podaż
stanowiła ok. 623 tys. mkw., tj. wzrost o ok. 38,1% r/r. W strukturze nowej podaży istotny
udział stanowiły zarówno centra handlowe zlokalizowane w 8 dużych aglomeracjach
miejskich (ich udział wyniósł 38,5%), jak i mniejszych miejscowościach (w 2015 r.
otwarto 10 centrów handlowych w miastach < 100 tys. mieszkańców). Atrakcyjność
inwestycyjna Polski dla sektora nieruchomości handlowych pozostała relatywnie
wysoka. Wśród nowo otwartych obiektów przeważają centra średniej wielkości
(o powierzchni < 20 tys. mkw. GLA).
[tys. mkw]
(największe aglomeracje)
3,8%
(2,8%)
1800
3,3%
(1,8%)
1600
3,8%
(3,5%)
3,8%
(2,4%)
1400
800
3,0%
(3,3%)
3,5%
3,0%
2,2%
(3,3%)
1200
1000

Rosnąca konkurencja i coraz wyższy poziom nasycenia nowoczesną
powierzchnią handlową równy 283 mkw./1 000 mieszkańców na koniec 2015 r. (wg
Colliers International), wymusza na starych obiektach ich rozbudowę i/lub modernizację
(ok. 25% w nowej podaży to rozbudowy). Najbardziej nasycony wśród największych
krajowych
aglomeracji pozostaje rynek Wrocławski (816 mkw./1 000 mieszk.), oraz
4,0%
Lublin wśród miast regionalnych (956 mkw./1 000 mieszk.).
1,5%
(1,6%)
2,5%
1,6%
(2,6%)
2,0%
1,5%
600
1,0%
400
200
0,5%
0
0,0%
Powierzchnia w budowie
Istniejąca powierzchnia
Wskaźnik pustostanów (ws. za 2014 r.) (prawa oś)

Przeciętny poziom pustostanów nie zmienił się i wynosił na
koniec 2015 r. ok. 4%. Najniższe współczynniki niewynajętej
powierzchni notowano dla Warszawy i Wrocławia (równe odpowiednio
1,5% i 1,6%), a najwyższe w Łodzi i Górnym Śląsku i Krakowie (3,8%).
Presja na obniżki czynszów występowała w obiektach starszych
(czekających na modernizację). Relatywnie stabilne pozostały
czynsze w atrakcyjnych lokalach (ok. 105-110 EUR/mkw./m-c
w Warszawie oraz ok. 37-47 EUR/mkw./m-c w miastach regionalnych;
wg Colliers International).

W 2016 r. oczekujemy spadku o ponad 200 tys. mkw podaży
nowych obiektów handlowych względem 2015 r. (szacowana nowa
podaż na poziomie 400 tys. mkw.; wg Colliers International). Pomimo
silnego nasycenia rynków powierzchnią handlową, stabilne pozostają
stawki czynszów. Kontynuowany będzie trend modernizacji i/lub
rozbudowy starszych centrów handlowych. Przy spadku oczekiwanej
nowej podaży w krótkim okresie poziom pustostanów nie zmieni się.
Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
24
Historycznie wysoki popyt na powierzchnię magazynową
Rynek pow. magazynowej
tys. mkw
3000
%
18,0
2500
13,5
2000
1500
9,0

W okresie tym na ten rynek oddano do użytkowania 983 tys. mkw.
vs.1,1 mln mkw. w 2014 r. (wg Colliers International), kiedy to ukończono
trzy magazyny dla firmy Amazon. Całkowita pow. rynku magazynowego na
głównych rynkach wyniosła na koniec 2015 r. ponad 9,9 mln mkw. W 2015 r.
największymi rynkami pow. magazynowej pozostały: warszawski z udziałem
31,0% (2,86 mln mkw., spadek udziału o 1,8 pp. r/r) oraz górnośląski
z udziałem 19,0% (1,75 mln mkw., wzrost udziału o 0,5 pp. r/r).
1000
4,5
500
0
0,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Odnowienia umów
Popyt netto
Wskaźnik niewynajętej powierzchni (prawa oś)
3500
35
3000
30
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
0
0
Powierzchnia w budowie na koniec 2015
Nowa podaż 2015
Istniejąca podaż 2015
Współczynnik dostepnej powierzchni 2014 (prawa oś)
Współczynnik dostepnej powierzchni 2015 (prawa oś)

2015 r. był okresem utrzymania wysokiego tempa rozwoju rynku
magazynowego. Wolumen transakcji osiągnął historycznie wysoki
poziom 2,62 mln mkw powierzchni i był o ponad 100 tys. wyższy od tego
z 2014 r. W dalszym ciągu najpopularniejsze były umowy typu pre-let i BTS,
przy czym rosło zainteresowanie inwestycjami spekulacyjnymi. Największy
popyt na powierzchnię magazynową zgłaszały podmioty z sektora
logistycznego.

W 2015 r. przeciętny wskaźnik powierzchni niewynajętej spadł
nieznacznie bo o ok. 0,9 pp. do poziomu 4,6% (w relacji do 5,5% z 2014
r.). Relatywnie stabilne pozostały stawki czynszów. Na koniec 2015 r.
przeciętne ceny czynszów w najdroższej, centralnej części Warszawy
zawierały się w przedziale 3,5 – 4,8 EUR/mkw./m-c. Równie wysokie czynsze
obowiązywały w dalszym ciągu w Krakowie (3,3 – 4,5 EUR/mkw./m-c).
Najtaniej zaś można było wynająć pow. magazynową: na obrzeżach stolicy,
Górnym Śląsku, okolicach Łodzi (Polska Centralna) oraz terenie Torunia
i Bydgoszczy, gdzie stawki czynszów wahały się w przedziale 2,0 – 3,0
EUR/mkw./m-c.

W krótkim okresie oczekuje się stabilnego popytu na
powierzchnię
magazynową
oraz
utrzymania
czynszów
na
niezmienionym poziomie (pomimo relatywnie niskich wskaźników
pustostanów). Ponadto prawdopodobny jest dalszy rozwój rynków
regionalnych (Rzeszów, Lublin, Toruń\Bydgoszcz, Szczecin) oraz wzrost
popytu ze strony firm z sektora e-commerce. Co prawda dominujące
pozostaną umowy typu built-to-suit, to jednak rosnąć może popularność
inwestycji częściowo spekulacyjnych.
Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
25
Wysoki popyt na grunty inwestycyjne, szczególnie pod budownictwo mieszkaniowe
Grunty pod zabudowę w Polsce
Grunty pod inwestycje biurowe (zł/mkw PUB**)
Warszawa COB*
2200 - 3500
Warszawa obrzeża COB
1650 - 2010
Warszawa pozostałe
600 - 1300
miasta powyżej 400 tys. mieszkańców
400 - 1100
Grunty pod inwestycje mieszkaniowe (zł/mkw PUM**)
Warszawa Śródmieście
2200 - 4000
Warszawa pozostałe dzielnice
650 - 2500
miasta powyżej 400 tys. mieszkańców
550 - 1600
Grunty pod obiekty handlowe (zł/mkw PUU**)
Warszawa (tereny pod handel wielkopowierzchniowy)
Warszawa (tereny pod parki handlowe i wolno stojące
budynki handlowe)
miasta powyżej 400 tys. mieszkańców
2000 - 5000
1500 - 2000
400 - 1200
* COB – centralny obszar biznesu
** PUB/M/U – powierzchnia użytkowa biur/mieszkań/usługowa

Największe zainteresowanie na rynku gruntów pod zabudowę w 2015 r.
było notowane w przypadku działek pod budownictwo mieszkaniowe (ok. 70%
zainwestowanych środków). Wysoki popyt na mieszkania deweloperskie (liczba
sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym była wyższa od rekordowej z 2014 r.)
utrzymywany przy historycznie niskich stopach procentowych (a więc i tańszemu
finansowaniu zakupów) sprzyjał wzrostowi zainteresowania budowaniem banku
ziemi przez deweloperów oraz wzrostowi jej cen (rosły one szybciej niż ceny
mieszkań, w przypadku których przeważała stabilizacja). Pozostałe środki były
przeznaczone odpowiednio na działki pod zabudowę magazynową (ok. 20%) oraz
biurowo- handlową (10%) (wg Colliers International). Nasycony rynek biurowy
presji popytowej na grunty pod tego typu inwestycje nie odczuwał. Chyba, że
oferta dotyczyła dobrze zlokalizowanej działki o ugruntowanej sytuacji prawnej.

Wolumen wszystkich zawartych transakcji, po bardzo dobrym
poprzednim roku, w 2015 r. osiągnął najwyższą wartość od 2006 r.
Ukształtował się on na poziomie około 2,0 mld zł (względem 1,85 mld zł w 2014
r.; wzrost o 8,1% r/r). W dalszym ciągu najwięcej transakcji zawieranych jest na
rynku warszawskim.

Utrzymanie korzystnej sytuacji na rynku mieszkaniowym powinno
podtrzymać popyt na grunty pod tego typu inwestycje (szczególnie w
Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście i Krakowie). Korzystna koniunktura
gospodarcza powinna sprzyjać rozwojowi rynku logistyczno- magazynowego- tym
samym może rosnąć popyt na grunty pod takie inwestycje. Zdecydowanie słabszy
popyt będzie natomiast dotyczył działek pod obiekty handlowe, których nasycenie
jest duże. Większym zainteresowaniem mogą natomiast cieszyć się tego typu
grunty, ale mniejsze powierzchniowo - rośnie bowiem popularność obiektów
handlowych typu convenience center.

Będzie rósł popyt na grunty dobrze przygotowane pod proces
inwestycyjny w zakresie możliwości technicznych, prawnych i planistycznych.
Utrudnieniem bowiem dla obrotu gruntami inwestycyjnymi (w rozumieniu gruntów
rolnych kupowanych inwestycyjnie celem ich odrolnienia i dalszego zbycia) może
być nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i obostrzenia co do
możliwości nabywania ziemi rolnej przez nie rolników.
Źródło: Colliers International, Jones Lang LaSalle; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
26
4
RYNEK GRUNTÓW ROLNYCH
27
Ciągle wysoka dynamika cen gruntów rolnych w 2015 r.
Ceny gruntów ornych

Dynamika cen gruntów rolnych w 2015 r. ponownie była dwucyfrowa. Przeciętnie ceny ziemi w transakcjach zawieranych pomiędzy
rolnikami osiągnęły poziom 38 579 zł/ha i wzrosły o 19,4% r/r (22,7% r/r w 2014 r.). Średnioterminowa dodatnia zależność cen ziemi i pszenicy
z lat 2004-2013 w ostatnich dwóch latach słabnie (średnioterminowy współczynnik korelacji spadł z 69,0% do 59,2%, patrz wykres slajd 30). Wraz
ze spadkami cen zbóż, notowanymi od 2013 r. oraz wprowadzeniem rosyjskiego embarga na żywność w 2014 r. nie odnotowaliśmy ujemnej dynamik
cen ziemi. Przeciwnie popyt na ziemię wśród rolników w 2015 r. pozostał wysoki.

W 2015 r., podobnie jak rok wcześniej, najbardziej zdrożały ziemie najwyższych klas bonitacyjnych (I-IIIa). W tej grupie ceny ziemi w obrocie
międzysąsiedzkim wzrosły o 22,2% r/r i wynosiły średnio 51 982 zł/ha. Przyrost cen o 19,5% r/r do poziomu 39 149 zł/ha odnotowano w przypadku
cen gruntów średnich (IIIb i IV). Natomiast najniższy wzrost równy 14,9% r/r dotyczył gruntów słabych (V-VI). Ich średni koszt nabycia w 2015 r. wyniósł
26 957 zł/ha.
35
35 000
30
60%
35%
50%
30%
40%
38 579
2010
32 317
2009
20
20%
10
26 339
15 281
18 037
2008
19 288
14 932
17 042
2007
30%
15
25 442
12 462
15 395
2006
17 165
9 892
12 134
2005
10 000
25
2011
2012
2013
2014
2015
0
5
20%
15%
0%
-10%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
10%
-20%
5%
-30%
0
Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha
Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS
Dynamika cen r/r (obrót prywatny) (prawa oś)
Dynamika cen r/r (ziemie ANR) (prawa oś)
25%
10%
20 004
7 374
9 259
15 000
21 813
20 000
25 592
25 000
29 546
30 000
5 000
[%]
40 000
5 607
8 244
[zł\ha]

Przeciętna cena ziem oferowanych za pośrednictwem ANR w 2015 r. wyniosła 29 546 zł/ha, tj. wzrosła o 15,5 % r/r (w 2014 r. dynamika r/r
wyniosła 17,3%). Wolumen sprzedanych przez ANR gruntów w 2015 r. wyniósł tylko 75 tys. ha (względem wysokich statystyk za 2014 r.= 121 tys. ha i
2013 r. = 148 tys. ha). W przypadku ziem ANR najwyższe średnie ceny uzyskiwano w grupie obszarowej dla nieruchomości o powierzchni >= 300 ha –
43,7 tys. zł/ha, natomiast najniższe w grupie obszarowej od 1 do 10 ha – 22,7 tys. zł/ha.
-40%
0%
Dynamika cen pszenicy r/r
Dynamika cen pszenicy r/r (t+1)
Dynamika cen gruntów ornych r/r (obrót prywatny) (prawa oś)
Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
28
Przeciętnie wyższe ceny ziemi w obrocie prywatnym niż ziem z ANR
Regionalne zróżnicowanie cen ziemi ANR vs. obrót prywatny

Zgodnie z prezentowaną mapą w 2015 r. jedynie w dwóch
województwach: łódzkim i śląskim przeciętne ceny ziemi w obrocie
prywatnym (statystyki zbierane przez GUS) były niższe niż tych
sprzedawane za pośrednictwem ANR. Ujemna dysproporcja jest
pochodną relatywnie dużej skali różnic w obracanej cenie ziemi Skarbu
Państwa w tych województwach. Tym samym waga pojedynczych
transakcji zawyżających lub zaniżających ceny jest istotna i może
zniekształcać średni poziom cen (nawet jedna wielkopowierzchniowa
transakcja może silne oddziaływać na wahania cen).

W obrocie prywatnym ma miejsce ok. 80% wszystkich
transakcji. Największa ich liczba na 1000 gosp. ma miejsce
w zachodnich regionach Polski. Przeciwnie do ściany wschodniej, gdzie
dominującą formą obrotu są umowy darowizn.

W 2015 r. ANR sprzedała 75 tys. ha gruntów (jest to o ok. 37,8%
mniej r/r). Najwięcej gruntów w 2015 r. ANR sprzedała na terenie woj.:
zachodniopomorskiego – ok. 11,5 tys. ha, dolnośląskiego – ok. 10,2 tys. ha
oraz wielkopolskiego i warmińsko-mazurskiego – po 9,5 tys. ha.

Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP vs
obrotu prywatnego w 2015 r. dotyczyły woj. podlaskiego (ok. 17,1 tys.
zł/ha), kujawsko - pomorskiego (ok. 12,6 tys. zł/ha) oraz warmińskomazurskiego (ok. 12,3 tys. zł/ha).
Uwaga!
 Sprzedaż państwowych gruntów rolnych realizowana jest głównie na terenach
północnej i zachodniej Polski, gdzie dominują działki o dużej powierzchni. Dalszy
obrót tymi gruntami powoduje, że liczba transakcji ziemią najwyższa jest również na
tych terenach. Jednocześnie liczba transakcji wielkimi areałami gruntów jest istotnie
wyższa w przypadku ziemi z Zasobu względem obrotu prywatnego. W centralnej
i południowej Polsce obrót gruntami odbywa się na rynku prywatnym, gdzie
dominuje podaż działek niewielkich powierzchniowo.
Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
29
Regionalne dysproporcje cen ziemi - główne determinanty
Transakcje pomiędzy rolnikami

W 2015 r. utrzymała się silna zależność regionalnych dysproporcji w cenie ziemi z czynnikami bezpośrednio związanymi z poprawą opłacalności
produkcji rolnej. Istotne pozostają zarówno korelacja pomiędzy cenami ziemi:
o a intensyfikacją hodowli trzody chlewnej (wsp. korelacji = 75,8%) (patrz prawy wykres).
o jak i liczbą gospodarstw rolnych osiągających przychody powyżej 25 tys. EUR (wsp. korelacji = 71,2%) .
 W dalszym ciągu w obrocie międzysąsiedzkim najwyższe średnie ceny sprzedaży w 2015 r. osiągnęły grunty rolne zlokalizowane na terenach woj.
kujawsko-pomorskiego (53,5 tys. zł/ha) oraz wielkopolskiego (52,1 tys. zł/ha). Co więcej, w obu tych woj. odnotowano ok. 20-proc r/r wzrost cen, który
był drugą co do wielkości dodatnią zmianą cen ziemi w 2015 r. (po 25,5% r/r wzroście cen w woj. warmińsko- mazurskim).
 Natomiast najtańsze ziemie w 2015 r. zlokalizowane były w woj. podkarpackim (ok. 21,5 tys. zł/ha), woj. lubuskim (ok. 24,6 tys. zł/ha) oraz woj.
świętokrzyskim (ok. 25,0 tys. zł/ha).
Współczynnik korelacji
R= 71,2 %
50 000
opolskie
45 000
warmińskomazurskie
pomorskie
40 000
dolnośląskie
35 000
śląskie
30 000
małopolskie
świętokrzyskie
łódzkie
lubelskie
mazowieckie
lubuskie
podlaskie
zachodniopomors
kie
podkarpackie
20 000
15 000
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
[Udział gospodarstw rolnych wg wielkości ekonomicznej powyżej 25 tys. EUR
w danych woj. (dane 2013 r.)]
[ Przeciętna cena gruntu ornego w 2015r. w tys.
zł\ha]
[ Przeciętna cena gruntu ornego w 2015 r. w tys.
zł\ha]
kujawskopomorskie
wielkopolskie
55 000
25 000
kujawskopomorskie
55 000
60 000
50 000
opolskie
wielkopolskie
Współczynnik korelacji
R= 75,8 %
45 000
40 000
pomorskie
warmińskodolnośląskiemazurskie
mazowieckie
35 000 podlaskie
śląskie
łódzkie
małopolskie
30 000
zachodniopomors
kie
lubelskie
25 000
świętokrzyskie
lubuskie
podkarpackie
20 000
0
50
100
150
200
[Pogłowie trzody chlewnej na 100 ha użytków rolnych w 2014 r.
(gospodarstwa indywidualne)]
250
Źródło: GUS, ANR; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
30
Pomimo spadku cen mleka ceny łąk rosły w 2015 r.
Ceny użytków zielonych w obrocie prywatnym

Przeciętnie w Polsce ceny łąk w 2015 r. wynosiły 24 240 zł/ha tj. wzrosły o 9,8% r/r (wzrost o 27,2% r/r w 2014 r.). Wśród czynników pro
popytowych determinujących zmiany cen łąk należy wymienić:
o wzrost popytu na łąki obserwowane w 2014 r. i kontynuowane oraz finalizowane w I połowie 2015 r. celem przygotowywania się rolników do
możliwości zwiększania skali produkcji mlecznej w oczekiwaniu na uwolnienie kwot mlecznych (od 01.04.2015 r.).
o wzrost popytu na ziemię rolną, który wpływał na większy popyt na użytki zielone. Z jednej strony oczekiwane jeszcze niedawno istotne wzrosty
cen użytków rolnych po uwolnieniu obrotu ziemią (maj 2016) a następnie coraz bardziej prawdopodobne ustawowe ograniczenie obrotu ziemią
było impulsem dla części gospodarstw rolnych do inwestycji i zakupu gruntów (jeśli oczywiście pojawiła się taka możliwość). Przy utrzymującym
się wysokim popycie ceny gruntów kolejny rok rosły, szczególnie że przy relatywnie niskim podatku od nieruchomości rolnych nie obserwowano
presji podażowej.
24 000
150
25%
22 000
140
20%
20 000
130
15%
18 000
120
10%
16 000
110
5%
14 000
100
0%
12 000
90
2006
24 240
17 364
14 283
13 070
11 838
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha]
Dynamika cen r/r (prawa oś)
2014
2015
-5%
10 000
80
30%
[zł/hl]
160
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
6 164
2005
8 214
5 155
10 000
10 994
15 000
17 742
20 000
5 000
26 000
35%
22 084
25 000
[zł/ha]
o kształtowanie się cen łąk w ostatnich latach było w większym stopniu powiązane z ogólnym wysokim popytem na nieruchomości rolne. Mniej
zaś na ten rynek wpływało pogorszenie się koniunktury i spadek cen mleka i jego przetworów (współczynnik korelacji średnio kwartalnych cen
mleka przesunięty o cztery kwartały w przód i kwartalnych cen łąk w latach 2008 - 2014 wynosi 73,3%, po dodaniu roku 2015 korelacja spadła
do poziomu 58,6%).
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Przeciętna cena kupna/ sprzedazy łąk w Polsce [w zł/ha]
Średniokwartalna cena skupu mleka (prawa oś)
Średniokwartalna cena skupu mleka (t+4) (prawa oś)
Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
31
Spadek odziaływania koncentracji chowu bydła na ceny łąk
Główne regionalne determinanty na rynku użytków rolnych (transakcje GUS)
 Kształtowanie się cen łąk w 2015 r. było pochodną dużego
popytu na grunty rolne wraz z dynamicznym wzrostem ich cen.
W części regionów było to również związane ze zwiększonym
zapotrzebowaniem na łąki powiązanym z przygotowaniem się
rolników do zniesienia kwot mlecznych. Tym samym najwyższe
ceny łąk w 2015 r. były notowane w woj.: kujawsko-pomorskim
(31,2 tys. zł/ha), wielkopolskim (29,1 tys. zł/ha) i opolskim (27,5 tys.
zł/ha).
 Regionalne dane pokazują, że w ostatnich dwóch latach dla
kształtowania się cen łąk zmniejszyło się znaczenie
koncentracji i regionalnego zróżnicowania skali hodowli bydła
prowadzonej przez rolników (w latach 2014-2015 współczynnik
korelacji pomiędzy średnią ceną łąk i pogłowiem bydła na 100 ha
użytków rolnych spadł z 65% do 50-52%). Co prawda, w typowo
„mleczarskim” regionie Polski,, tj. woj. podlaskim ceny użytków
zielonych wzrosły o 12,1% r/r (jedna z dwóch najwyższych
dynamik) to jednak cenowa dominacja trzech ww. województw
pozostała.
 Niezmiennie najtańsze użytki zielone zlokalizowane są na
dwóch przeciwległych krańcach Polski, tj. północnozachodnim- woj. lubuskie i zachodniopomorskie oraz
południowo-wschodnimwoj.
świętokrzyskie,
lubelskie
i podkarpackie. Przeciętna ich cena w 2015 r. mieściła się
w przedziale 14,5-17,0 tys. zł/ha i była prawie dwukrotnie niższa od
ceny 1 ha łąki w najdroższym woj.
kujawsko- pomorskim.
Przeciwnie do poprzedniego roku, w 2015 r. dynamiki ceny łąk
najtańszych były zdecydowanie niższe od tych sprzedawanych
w najdroższych regionach Polski.
Źródło: GUS, ANR ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
32
Zmniejsza się nierynkowy obrót ziemią rolną
Dominujące pozostają darowizny
8576
4720
4548
7807
6 220
5020
4 799
Zbycie nieruchomości na wyplatę z
KRUS
2008
2009
2010
1910
1624
1707
2237
946
2061
2 202
Umowa o dożywocie
2011
2012
2013
2014
61736
55728
54079
56815
50 132
46351
46 868
Darowizny nieruchomości rolnych
0
20 000

Dominującym ok. 76% elementem pozarynkowego obrotu
ziemią pozostają umowy darowizn (ich liczba w relacji rocznej była
porównywalna do 2013 r.). Znaczna część gruntów jest przekazywana
wraz z pozostałym majątkiem kolejnemu pokoleniu w rodzinie (o 8,4% r/r
spadła liczba umów notarialnych dotyczących przekazywania
gruntów w formie spadków i działów rodzinnych).

Nasiliła
się
w
latach
2013-2014
rodzinna
forma
rozdysponowywania gruntów tj. umowy o dożywocie. Relatywnie
wysoki wzrost kategorii mógł być powiązany z wysoką ceną ziemi
i oczekiwanymi wysokimi przychodami z tytułu posiadania ziemi na
własność w zamian za opiekę nad osobami starszymi.
5661
5524
5220
5098
5 132
8316
7 615
Spadki i działy rodzinne

W 2014 r. zawarto ok. 61 tys. umów notarialnych dotyczących
zmian własności nieruchomości rolnej na drodze nierynkowej (tj.
spadek o ok. 1,0% r/r). Wyhamowanie to było mniejsze względem
wyhamowania natężenia obrotu rynkowego. Tym samym do 42% wzrósł
udział kontraktów zawieranych poza rynkiem w całym obrocie ziemią
(względem 40% w 2013 r.). Jednocześnie w średnio terminowej
perspektywie cały proces ma tendencję malejącą.
40 000

Nierynkowy obrót ziemią rolniczą pozostaje w Polsce głównym
czynnikiem rozdrabniania gruntów. Taka forma rozdysponowywania
gruntów ma duże znaczenie w tych regionach Polski gdzie dominują
gospodarstwa o rozdrobnionej strukturze agrarnej (tj. w makroregionie
południowo- wschodnim, woj.: podkarpackie, małopolskie i świętokrzyskie),
gdzie aż 74% (wg. IERiGŻ-PIB) zmian własności gruntów rolnych w 2011 r.
odbywało się na zasadzie obrotu rodzinnego. Istotnie mniej transakcji
nierynkowych ma miejsce na obszarach gdzie dominują wysokotowarowe
gospodarstwa rolne.
60 000
Źródło: IERiGŻ ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
33
Najwyższe dynamiki cen w nowych krajach członkowskich UE
Europejski rynek gruntów rolnych
-10,0%
0,0%
Holandia
10,0%
6,0%
30 000
0,2%
Dania
25 990
4,2%
23 172
Włochy
3,6%
20 000
Niemcy ogółem
18 099 10,5%
Hiszpania
10 003
Finlandia
6 115
Francja
5 910
Szwecja
23,1%
17,7%
2,8%
5 530 3,0%
Czechy
5 070
Rumunia
10,2%
4 000
0,0%
29,0%
3 700
3 500
Węgry
2 754
Estonia
2 409
Łotwa
2 323
Litwa
2 150
-5 000
4,9%
7 722
Polska - ANR
-15 000
3,5%
8 500
Polska - GUS
Bułgaria

Niezmiennie od kilku lat najwyższe ceny gruntów ornych
w Europie notowane są w Holandii (wzrost o 2,1% r/r do poziomu 53 200
EUR/ha w 2014 r.). Jednocześnie w ostatnich latach w kraju tym maleje liczba
transakcji i areał sprzedanych gruntów ornych (stanowił on tylko ok. 1-2%
ogólnego areału gruntów rolnych). Co więcej, w kraju tym nad własnością
dominuje dzierżawa, która łagodzi efekt tak wysokich cen gruntów rolnych.
21 560 13,1%
Wielka Brytania
Słowacja

Dynamiczny wzrost przeciętnych cen gruntów ornych w Polsce zbliżył
nas do dolnej strefy cen notowanych w „starych” krajach Unii Europejskiej. Na
53 200 tle krajów charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami
klimatycznymi i zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji
ceny krajowych gruntów ornych są już porównywalne, a w przypadku
przeciętnie droższych regionów nawet zdecydowanie wyższe.
30,0%
2,1%
Belgia
Irlandia
20,0%
5 000
15,2%
8,0%
24,6%
16,3%
15 000
Średnia cena ziemi ornej w 2014 (EUR/ha)
25 000
35 000
45 000

Niezmienne na rynku gruntów dominują trzy główne tendencje cenowe:
o Pierwsza obejmuje tzw. ”stare” kraje UE. Bardzo wysokie ceny gruntów oraz
dominacja transakcji wolnorynkowych (wyłączając np. Francję- gdzie rynek
nadzoruje SAFER) sprawia, że rynek ziemi jest istotnie skorelowany
z ogólną sytuacją gospodarczą danego kraju, a ceny ziemi rosną kilka
procent rocznie.
o Druga dotyczy „nowych” krajów członkowskich UE w których notowano
wysokie wzrosty cen gruntów w 2014 r. (np. Rumunia, Estonia) pomimo
wprowadzenia dodatkowych regulacji w obrocie ziemią po upłynięciu
memorandum na jej zakup przez cudzoziemców. Jednocześnie na tle innych
krajów zmiany te wydają się być i tak przeciętnie bardziej liberalne.
o Ostatnia to „nowe” państwa członkowskie w których w 2014 r. wprowadzenie
nowych regulacji w obrocie zmienią wyhamowało wcześniejsze wzrosty np.
Węgry czy Słowacja lub jak w przypadku Litwy odnotowano nawet spadek
ich o 10,0% r/r.
o Polska (do 30.04.2016 r.) i Chorwacja są jedynymi członkami UE, w których
obowiązują jeszcze okresy przejściowe na zakup gruntów przez
cudzoziemców.
55 000
Dynamika cen 2014/2013 (liczona w EUR)
Uwaga!. Opisane zmiany liczone są po cenach w EUR, uwzględniając różnice kursowe
dynamika cen w walucie krajowej może być wyższa/niższa.
Źródło: IERiGŻ, GUS ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
34
Okres zwrotu z inwestycji w ziemię w Polsce krótszy od średniej dla
„starych” krajów UE.
Średnie ceny 1 ha
ziemi w 2014 r.
7,7
13,9
Szwecja
5,5
33,6
Ile lat trzeba
odkładać na 1 ha
ziemi
26,0
54,9
Holandia
Belgia
30,0
25,3
2,3
13,6
23,2
43,8
Litwa
Polska
Niemcy
18,1
34,2
5,9
12,1
5,1
22,5
10,0
17,7
Włochy
20,0
14,2
2,2
6,7
7,7
Czechy 13,9
Francja
Hiszpania
Estonia
Łotwa
Dania
53,2
32,8
Irlandia
8,5
22,7
2,4
14,0
Wielka
Brytania
21,6
65,1
Finlandia
Rumunia
Węgry
2,8
6,9
4,0
6,8
Bułgaria
3,5
14,6

Dynamiczny wzrost cen ziemi rolnej w Polsce po
akcesji do UE przy braku analogicznie dynamicznych
wzrostów opłacalności produkcji rolnej prowokuje pytanie
czy występuje jeszcze potencjał do dalszych jej wzrostów.
Inwestycja przeciętnego krajowego gospodarstwa
rolnego w 1 ha gruntu zwróci się dopiero po ok. 13,9
latach (w 2014 r). Okres ten w Polsce w dalszym ciągu
jest znacznie niższy względem „starych” krajów
członkowskich. Tym samym można by miewać, że
powinien potencjał do wzrostów cen ziemi jeszcze istnieje.
Niepewne w krótkim okresie jest jednak zachowanie się ryku
i reakcja na zmiany i nowe regulacje rządowe w obrocie
ziemią po 30 kwietnia 2016 r.

Dysproporcje pomiędzy poszczególnymi krajami
UE w długości okresu zwrotu z inwestycji w ziemię rolną
są zdecydowanie wyższe względem analogicznego
wskaźnika dla rynku nieruchomości mieszkaniowych.
W stolicy Polski na mieszkanie trzeba oszczędzać
porównywalnie lub znacznie dłużej względem krajów „starej”
UE (np. w Polsce jest to ok. 7,5 roku a w Niemczech 3 lata
a w Holandii 3,8 roku). Tendencja ta jest przeciwna do rynku
ziemi rolnej, gdzie wskaźnik zwrotu z inwestycji pozycjonuje
nas poniżej średniej dla krajów „starej” UE. Tym samym
przeciętnie Polaków szybciej stać na zakup mieszkania
niż na 1 ha ziemi rolnej.
Źródło: IERiGŻ, FADN ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
35
Spadek liczby transakcji większy niż redukcja cen ziemi rolnej
Główne zmiany w obrocie ziemią w wybranych „nowych” krajach członkowskich UE wprowadzone po zakończeniu okresu
przejściowego na zakup gruntów przez cudzoziemców
Opracowano na podstawie materiałów IERiGŻ „ Rynek Ziemi Rolniczej”
100,0%
Dynamika cen ziemi w wybranych „nowych” krajach
członkowskich UE (r/r, %)
80,0%
2012
2013
2014
60,0%
40,0%
29,0%
24,6%
16,3%
20,0%
8,0%
15,2%
10,2%
0,0%
-20,0%
-10,0%
Łotwa
Estonia
Węgry
Bułgaria
maksymalny obszar gruntów użytkowanych (własnych i dzierżawionych) przez
jeden podmiot ograniczono z 2500 ha do 1200 ha, a w przypadku hodowli
zwierząt i producentów materiału siewnego do 1800 ha.
o max wielkość posiadanych gruntów ornych przez osobę fizyczną = 300 ha a
osobę prawną =0 ha.
o warunkiem nabycia gruntu rolnego > 1 ha jest posiadanie kwalifikacji rolniczych
lub prowadzenie na Węgrzech nieprzerwanie działalności rolniczej co najmniej od
3 lat lub członkostwo w rolniczej krajowej spółdzielni produkcyjnej
zarejestrowanej zobowiązanie się do osobistego gospodarowania nabytego
gruntu i braku zmiany jego przeznaczenia przez 5 pierwszych lat.
o
 Bułgaria (+263,8%= wzrost cen w 2006- 2013) :
-40,0%
Litwa
 Węgry (+196,9%= wzrost cen w 2006- 2013) :
Rumunia
Czechy
Uwaga! Poniżej opisano zmiany w obrocie ziemią w wybranych
„nowych” krajach członkowskich UE - które wstępowały do UE
równocześnie z Polską, a w których okres przejściowy na zakup
gruntów przez cudzoziemców zakończył się w 2014 r. Część z tych
krajów prowadziła podobne do polskich ograniczenia, stąd próba
odniesienia ich do rynku polskiego. Z uwagi na brak dłuższych
szeregów czasowych zmiany cen dotyczą tylko pierwszego roku
funkcjonowania nowych regulacji.
 Litwa (+76,0%= wzrost cen w 2006- 2013) :
o nabywcą gruntu może być os. fizyczna posiadająca doświadczenie
zawodowe w prowadzeniu działalności rolniczej lub kwalifikacje
rolnicze potwierdzone dyplomem.
o nabywcą może być też os. prawna posiadająca zaświadczenie z
Ministerstwa Rolnictwa (MR) o „żywotności ekonomicznej”
prowadzonego dotychczas gospodarstwa
o dla transakcji >10 ha wymagane jest pozwolenia z regionalnego
oddziału Narodowej Służby Ziemskiej, które nadzoruje MR
o jeden podmiot wraz z jednostkami powiązanymi może nabyć do 500
ha gruntów rolnych, w tym max 300 ha gruntów państwowych.
o Właścicielem i nabywcą gruntu rolnego mogą być zarówno os. fizyczne jak i os.
prawne zamieszkujące/ mające siedzibę w Bułgarii od min 5 lat. Okres ten może
być krótszy w przypadku osób prawnych, których m.in. partnerzy, członkowie
zarządu ten warunek spełniają
o Od 02.2015 r obowiązuje zakaz zbywania akcji spółek, posiadających grunty
rolne nabywcom poza państwami EOG.
 Łotwa (+210,4%= wzrost cen w 2006- 2013) :
o nabywcą może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna widniejąca we
właściwym rejestrze. Ponadto, niezbędne jest posiadanie wykształcenia
rolniczego lub doświadczenia pracy zawodowej w rolnictwie.
o prawo pierwszeństwa zakupu posiadają: współwłaściciel nieruchomości,
dzierżawca (o ile wpisano to w umowie), właściciel sąsiadującej działki ze
sprzedawaną oraz skarb państwa.
o niezbędne jest uzyskanie zgody właściwego urzędu gminy oraz uzyskiwanie co
najmniej 1/3 dochodu z produkcji rolnej w ciągu ostatnich 3 lat i otrzymuje
płatności bezpośrednich co najmniej 1 rok.
o obowiązek gospodarowania nabytym gruntem przez co najmniej 3 lata
 Czechy (+183,1%= wzrost cen w 2006- 2013) :
o Możliwy jest zakup nieruchomości rolnych bez zezwolenia przez rolników
i podmioty prawne z państw członkowskich UE.
Źródło: IERiGŻ ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
36
Dzierżawa jako główna forma rozdysponowywania gruntów z Zasobu WRSP
Zmiany polityki ANR
Od 20 listopada 2015 r. Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) nie organizuje i nie
sprzedaje ziemi na przetargach. Finalizowane są umowy sprzedaży gruntów w odniesieniu do

Grunty sprzedane z Zasobu w latach
1992 - 2014 (w tys. ha)
przetargów rozstrzygniętych przed wskazanym dniem. ANR nadal sprzedaje na przetargach
nieograniczonych grunty rolne do 1 ha, nieruchomości nie rolne (m.in. tereny inwestycyjne, działki
budowlane i rekreacyjne) i obiekty zabytkowe.

Główne zmiany wynikające z ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP) oraz o zmianie niektórych ustaw w kontekście
ANR:
o Wstrzymanie na 5 lat sprzedaży nieruchomości z Zasobu WRSP z preferowaną
długoterminową ich dzierżawą. Wskazany czynnik będzie determinował spadek podaży ziemi.
o
Grunty Zasobu do rozdysponowania
w tys. ha (stan na 31.12.2014 r.)

Będzie to szczególnie widoczne w tych regionach Polski, gdzie dotychczasowy udział tego typu
transakcji był znaczący (np. woj. zachodniopomorskie, lubuskie czy warmińsko-mazurskie). Dotyczy
to również niektórych woj., gdzie ceny ziemi są wyższe od średniej np. woj. wielkopolskie.
Ograniczenie możliwości łącznego nabycia – obecnie i w przeszłości ziemi z Zasobu WRSP do
300 ha
Wpływ zarządzenia Prezesa ANR z 18 stycznia 2016 r. w sprawie rozdysponowania wolnych
gruntów Zasobu WRSP o charakterze rolnym w formie przetargów na dzierżawę.
o Przetargi ograniczone na dzierżawę będą podstawową formą zagospodarowania
nierozdysponowanych gruntów rolnych (wg stanu na koniec 2015 r. ANR ma jeszcze do
rozdysponowania ponad 100 tys. ha gruntów).
o Zakłada się 10-letni okres trwania nowozawieranych umów dzierżawy
o Do przetargów ograniczonych będą przeznaczane nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 1 ha.
Przyjęcie większego limitu (nie więcej jednak niż 5 ha) będzie wymagało akceptacji Rad Społecznych.
W ramach tego typ przetargów będą rozdysponowywane grunty z tzw. 30% włączeń (nowelizacja
ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa z 16.09.2011 r.)
o Powierzchnia nieruchomości rolnej niezabudowanej wystawianej do dzierżawy na przetargu
ograniczonym, będzie uzależniona od średniej wielkości użytków rolnych w gospodarstwie rolnym
w danym woj. w poprzednim roku. Natomiast średnia krajowa = 10,49 ha będzie przyjmowana dla
woj., w których średnia powierzchnia gospodarstwa jest mniejsza od krajowej (tj. w lubelskim (gdzie
śr. wielkość gosp. = 7,58 ha), łódzkim (7,62 ha), małopolskim (3,98 ha), mazowieckim (8,52 ha),
podkarpackim (4,71 ha), śląskim (7,42 ha) i świętokrzyskim (5,57 ha).
Źródło: IERiGŻ ; Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
37
Nowe regulacje w obrocie ziemią na rynku prywatnym
Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu WRSP oraz o zmianie niektórych ustaw
Nowe przepisy wprowadziły szereg ograniczeń w obrocie ziemią rolną oraz zwiększyły nadzór Państwa w tym zakresie.
Jednocześnie są one wiążące zarówno dla obywateli Polski jak i pozostałych krajów członkowskich EOG oraz Szwajcarii.

Nabywcami nieruchomości rolnych moglą zostać rolnicy indywidualni oraz w przypadku spadków i dziedziczenia osoby bliskie
sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego i Skarb Państwa oraz osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku
Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych.
Sprzedaż ziemi innym podmiotom wymaga odrębnej zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

Ustawa wprowadza ograniczenia dla przyszłych nabywców nieruchomości rolnych. Preferowany jest rolnik indywidualny określany jako:
o osoba fizyczna będąca właścicielem, dzierżawcą, itp. gruntów rolnych o powierzchni <300 ha,
o posiadająca kwalifikacje rolnicze,
o min. od 5 lat zamieszkała w gminie, w której leży jedna z jego nieruchomości
o prowadząca osobiście to gospodarstwo

Po nabyciu nieruchomości rolnik jest zobligowany do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, a zakupiona ziemia nie może
zostać sprzedana lub wydzierżawiona przez 10 lat, a w przypadku ziemi nabytych od ANR przez 15 lat.

Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) wyłącza się spod rygorów niniejszej ustawy

Wprowadza się również ograniczenia podziałów gospodarstw – jeśli przedmiotem transakcji nie jest całe gospodarstwo wymagana jest
zgoda dyrektora właściwego oddziału ANR.

Projekt ustawy wprowadza możliwość nabycia nieruchomości rolnej >1 ha w ramach prawa pierwokupu (obecnie granicą jest 5 ha) przez
ANR. Ponadto, przewidziana jest również możliwość pierwokupu przez ANR akcji i udziałów w spółkach prawa handlowego (wyłączone
są spółki notowane na GPW).

Wprowadzenie zakazu ustanawiania hipoteki na gruntach nabytych z zasobów ANR oraz w kwocie przewyższającej wartość gruntów
rolnych określonej na podstawie operatu szacunkowego.
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
38
Czy możliwy jest spadek cen ziemi?
Oczekiwany wpływ zmian regulacyjnych na obrót ziemią pomiędzy rolnikami
o
Ustawowo ograniczono możliwości nabycia ziemi rolnej właściwie tylko do rolników indywidualnych. Wyjątkami od tej reguły objęte są: osoby
bliskie zbywcy, JST, Skarbu Państwa, kościołów i związków wyznaniowych oraz podmiotów, które otrzymają zgodę od ANR na zakup gruntumoże to rodzić pewną uznaniowość przy podejmowaniu decyzji). Istotnie ogranicza to popyt na grunty zarówno dla transakcji w obrocie
prywatnym jak i z Zasobu WRSP. Może to stanowić przesłankę do spadku cen.
o
Czynnik ograniczający popyt dotyczący całego rynku będzie konfrontowany ze spadkiem podaży ziem ANR (ok. 16-20% wszystkich transakcji).
Mniejszy popyt może mieć większe oddziaływanie na spadek cen ziemi niż zmniejszenie podaży na ich wzrost. Jednocześnie siła jego
oddziaływania będzie mniejsza w woj., gdzie aktywna była ANR, a wzrosty cen nie były bardzo wysokie (np. woj. zachodniopomorskie
i warmińsko- mazurskie).
o
Preferowanie i praktycznie umożliwianie zakupu gruntów tylko przez rolników indywidulanych gospodarujących pow. użytkową <300
ha gruntów, będzie hamowało transakcje wielkoobszarowe i wyłączało z obrotu najsilniejszą kapitałowo grupę nabywców. W średnim
terminie może to przynieść spadek cen gruntów szczególnie tych wielkoobszarowych, w ich przypadku z jednej strony utrudniony będzie podział
gruntów/ gospodarstw na mniejsze działki i następnie ich odsprzedaż (Agencja otrzyma prawo pierwokupu), a z drugiej strony popyt będzie
zgłaszany od rolników, którzy przeciętnie dysponują mniejszymi środkami finansowymi (zmniejszyć się zatem może skłonność do zapłaty
wysokiej ceny przez kupujących).
o
Analiza struktury cenowej gruntów nabywanych z ANR w III kw. 2015 r. wskazuje, że faworyzując rolników indywidualnych (<300 ha użyt.
rolnych) nowe przepisy prowadzą praktycznie do wyłączenia z obrotu obszary o najwyższych przeciętnych cenach gruntów. Wg ANR w III kw.
2015 r. najwyższe średnie ceny uzyskiwano w grupie obszarowej dla nieruchomości o powierzchni 100–300 ha – 32,5 tys. zł/ha, a najniższe
w grupie obszarowej 1–10 ha – 23,2 tys. zł/ha. Może to wpłynąć na spadki przeciętnej ceny. Z drugiej jednak strony na znaczeniu mogą
zyskać mniejsze obszarowo ziemie (50-150 ha) utrzymane w dobrej kulturze rolnej i/lub o korzystnej lokalizacji.
o
Wprowadzenie obowiązku gospodarowania nabytymi gruntami przez co najmniej 10 lat z jednej strony może zmniejszyć podaż gruntów (brak
możliwości dalszej odsprzedaży ziemi) z drugiej zaś ograniczyć popyt, zarówno od strony maksymalnej pow. gruntów, jak i preferowania
gospodarstw średnich wśród nabywców.
Podsumowanie:
 W pierwszych miesiącach funkcjonowania ustawy prawdopodobne jest silne, jeśli nie niemal całkowite, zatrzymanie obrotu ziemią rolną.
Oczywiście transakcje będą możliwe, ale do czasu ukazania się rozporządzeń wykonawczych i ustalenia praktyki obrotu w oparciu o nowe
przepisy chociażby przez notariuszy, transakcje będą trudne do przeprowadzenia. Jednocześnie ceny gruntów sprzedawanych przez ANR,
w związku z brakiem ich rozdysponowywania, przestaną być już wyznacznikiem trendów cenowych na rynku nieruchomości.
 W dłuższym okresie istnieje uzasadnione ryzyko wystąpienia spadku cen nieruchomości rolnych. Jednocześnie jego skala będzie zależała
od ostatecznych interpretacji legislacyjnych, a także od czynników rynkowych takich jak lokalizacja nieruchomości, klasa i jakość ziemi oraz
regionalnego zapotrzebowania na ziemię.
 Spadki cen ziemi rolnej w innych krajach tzw. „nowych” członków UE, w których podobne do Polskich obostrzenia w obrocie ziemią zostały
wprowadzone w 2014 r. w krótkim okresie nie były wysokie. Co więcej, w niektórych z tych krajów w ogóle ich nie odnotowano. Tym samym
można by oczekiwać, że prawdopodobieństwo potencjalnej korekty cen krajowych gruntów ziemi o kilka procent (5-10%) jest istotnie
większe niż o kilkadziesiąt (20-30%).
Opracowanie BGŻ BNP Paribas
Rynek nieruchomości
| 05/2016 |
39