UCHWAŁA NR 345/VI/2013 RADY GMINY Kłodzko dnia 28 lutego

UCHWAŁA NR 345/VI/2013
RADY GMINY Kłodzko
dnia 28 lutego 2013 roku
w sprawie wyrażenie zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu
wydzierżawienia części działki 587 w Starym Wielisławiu i część działki 864/3 w
Krosnowicach pod usługi telekomunikacyjne na okres 10 lat.
Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591ze zmianami),art. 37 ust. 4 w związku z art. 13
ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr
102, poz. 651 ze zmianami) Rada Gminy Kłodzko uchwala:
§ 1
Wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu wydzierżawienia części
działki o nr geodezyjnym 587 o pow. 15 m2 w Starym Wielisławiu oraz części działki 864/3
o pow. 66 m2 w Krosnowicach na okres 10 lat.
§ 2
Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Kłodzko.
§ 3
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr
102, poz. 651 ze zmianami) wydzierżawianie nieruchomości następuje w drodze przetargu.
Rada Gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu
wydzierżawiania nieruchomości.
Telekomunikacją Polską S.A. z siedzibą w Warszawie przy ul. Twardej 18 zwróciła się do
Wójta Gminy Kłodzko o przedłużenie umowy dzierżawy na kolejny okres 10–ciu lat na część
działki nr 587 o pow. 15 m2 w Starym Wielisławiu oraz część działki nr 864/3 o pow. 66 m2
w Krosnowicach. Na przedmiotowych nieruchomościach są zlokalizowane urządzenia
telekomunikacyjne tj. odpowiednio: szafa telekomunikacyjna oraz centrala kontenerowa.
Działalność TPSA ma charakter wysoko specjalistyczny związany ze świadczeniem usług
teleinformatycznych dla regionu Kotliny Kłodzkiej
Biorąc powyższe pod uwagę podjęcie uchwały jest zasadne.
1. Czy umowę dzierżawy nieruchomości zawartą na czas oznaczony przekraczający 10
lat poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony ?
2. Czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy nieruchomości zawartej na
czas oznaczony, a jeśli tak to na jakiej podstawie?
Stan faktyczny
,,Zamierzam zawrzeć umowę dzierżawy terenu. Umowa taka może być zawarta na czas
nieoznaczony lub oznaczony, przy czym drugiej z tych umów nie można rozwiązać za
wypowiedzeniem przed upływem terminu określonego w umowie (chyba, że jest to dłużej niż
30 lat).
Natomiast osoba, od której zamierzam wydzierżawić teren obstaje przy tym, że zgodnie z
obowiązującymi przepisami okres "ochrony" przed wypowiedzeniem umowy dzierżawy
zawartej na czas oznaczony wynosi 10 lat (tzn. po upływie 10 lat umowa może zostać
rozwiązana za wypowiedzeniem).
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z zm. zwany dalej
,,KC");
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64 poz. 592
Tezy
1. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony przekraczający 10 lat, może być
wypowiedziana wyłącznie na podstawie okoliczności wskazanych w umowie.
2. W stosunku do umowy dzierżawy nie mają zastosowania przepisy art. 661 KC w zw. z art.
694 KC.
3. Umowa dzierżawy zawarta na czas oznaczony może zostać uznana za zawartą na czas
nieoznaczony po upływie 30 lat od jej zawarcia gdy jest nadal wykonywana.
Uzasadnienie tez opinii
Kwestia dzierżawy nieruchomości jest uregulowany w polskim prawie w przepisach
zawartych w art. 693-709 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 694 KC do dzierżawy
stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów powyższych. Oznacza
to, iż w zakresie w jakim kwestie dzierżawy nie zostały uregulowane w Księdze III Tytuł
XVII Dział II Kodeksu Cywilnego (art. 693-709 KC) mają zastosowanie przepisy dotyczące
najmu zawarte w art. 659-692 KC.
Charakter umowy dzierżawy jest zbliżony do umowy najmu. Dlatego też, jeżeli nic innego nie
wynika z przepisów o dzierżawie, znajdują odpowiednie zastosowanie przepisy o najmie, a w
szczególności art. 663-667, 669 § 1, art. 670, 671, 673 § 1, art. 674, 676-679, 682 i 684 KC.
I tak zgodnie z art. 669 § 1 KC jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno
wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów
umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Należy pamiętać o tym, iż zasadą jest brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu
zawartej na czas oznaczony. Jak wskazał w swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy :
,,Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony,
przewidujące możliwość jej wypowiedzenia" (uchwała SN z dnia 27 października 1997 r., III
CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podtrzymał dotychczasową linię orzecznictwa wskazując na
niedopuszczalność wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, poza
przyjętym poglądem o bezwzględnym charakterze przepisów kodeksu cywilnego o najmie.
Powyższe nie wyklucza jednakże możliwości rozwiązania umowy zawartej na czas
oznaczony za wypowiedzeniem ale tylko w przypadkach enumeratywnie wskazanych w
umowie. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 1998 r. ,,Nie ma
przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas
oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie
przyczyny." ( III CKN 365/97 OSNC 1998/9 poz. 144 ).
Co prawda art. 661 KC przewiduje, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 po upływie
tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony, jednakże przepis ten nie może
mieć zastosowania w odniesieniu do umów dzierżawy (na podstawie art. 661 w zw. z art. 694
KC), gdyż zgodnie z art. 695 KC dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści
poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony.
Zarówno wykładnia językowa jak i celowościowa art. 694 KC, wykluczają możliwość
zastosowania postanowień art. 661 KC do umów dzierżawy.
Dlatego też należy stwierdzić, iż twierdzenia potencjalnego wydzierżawiającego jakoby po
upływie 10 lat wykonywania umowy dzierżawy zawartej na lat 25, będzie mógł
wypowiedzieć umowę na zasadach dotyczących umów na czas nie oznaczony (bez
konieczności powoływania się na przyczynę wskazaną uzasadniającą wypowiedzenie zawartą
w umowie) są całkowicie nieuprawnione.
Podsumowanie/uwagi końcowe
Nie ma żadnych przeszkód aby zawrzeć umowę dzierżawy na czas oznaczony przekraczający
10 lat bez ryzyka, że po upływie tego okresu zostanie ona uznana za zawartą na czas
nieoznaczony i w konsekwencji wypowiedziana przez jedną ze stron, bez konieczności
wskazywania konkretnych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie.
W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie będzie miało to jaką ostatecznie umowę
zawrą strony. W przypadku umowy dzierżawy, która jest wskazana w przedstawionym stanie
faktycznym (i wydaje się najbardziej adekwatna do przedmiotu umowy), należy stwierdzić, iż
umowa taka może zostać potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony (z wszystkim tego
konsekwencjami w zakresie możliwości jej wypowiedzenia) nie wcześniej niż po upływie 30
lat od jej zawarcia.
Tłumaczenia urzędnika może wskazywać na fakt, iż zaproponowana umowa w rzeczywistości
okaże się umową najmu a nie dzierżawy a wówczas dziesięcioletni okres po upływie którego
umowę można wypowiedzieć umowę bez podawania przyczyn będzie jak najbardziej
zasadny.
Nie należy jednak zapominać o istotnych różnicach pomiędzy istotą umowy najmu i
dzierżawy. Dzierżawa dotyczy używania i pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy
podczas gdy najem z definicji ogranicza się do oddania rzeczy do używania.
Ewentualne dokonanie wypowiedzenia umowy dzierżawy na czas oznaczony przez
wydzierżawiającego bez podawania przyczyn wskazanych w umowie (czyli jak
wypowiedzenie umowy na czas nie oznaczony) będzie bezskuteczne i nie wywoła skutków
prawnych.