Dzierżawa na 30 lat nie może być przedłużona na czas

echo
www.roedl.pl
Rzeczpospolita z 09.07.2014
Dzierżawa na 30 lat nie może być przedłużona na czas oznaczony
Postanowienie umowne skonstruowane w taki sposób, że po upływie 30 lat umowa dzierżawy na skutek jej
przedłużenia nadal miałaby obowiązywać na czas oznaczony, tj. przez kolejne 30 lat, jest sprzeczne z zawartą w
art. 695 § 1 kodeksu cywilnego normą o charakterze bezwzględnie obowiązującym.
Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 290/13).
Sąd apelacyjny zmienił wyrok sądu okręgowego w ten sposób, że utrzymał w mocy wyrok zaoczny, na podstawie którego
sąd rejonowy stwierdził, że umowa dzierżawy zawarta między poprzednikiem prawnym powoda jako wydzierżawiającym
a pozwanym jako dzierżawcą jest nieważna w części obejmującej § 3 tej umowy, w którym strony przewidziały, że
„dzierżawca będzie miał możliwość dwukrotnego przedłużenia umowy dzierżawy na okresy 30-letnie na warunkach
opisanych w umowie". Sąd apelacyjny uznał, że art. 695 § 1 kodeksu cywilnego, stanowiący, że dzierżawę zawartą na
czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony, ma charakter
bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że przyjęte w umowie postanowienie uprawniające pozwanego do dwukrotnego
przedłużenia umowy na czas oznaczony, tj. na kolejne następujące po sobie 30-letnie okresy, jest nieważne, jako
zmierzające do obejścia prawa (art. 58 § 1 i 3 k.c.).
W skardze kasacyjnej pozwany zarzucił sądowi apelacyjnemu naruszenie art. 695 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię
opartą na założeniu, że ma on charakter ius cogens oraz art. 3531 w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c. przez ich niewłaściwe
zastosowanie wskutek uznania, że postanowienie § 3 umowy dzierżawy łączącej strony jest nieważne, jako zmierzające
do obejścia prawa.
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, stwierdzając, że w art. 695 § 1 k.c. ustawodawca wyznaczył maksymalny okres,
na jaki może być zawarta umowa dzierżawy na czas oznaczony. Przyjmując okres 30-letni, zastrzegł, że jeśli umowa
dzierżawy zawarta zostanie na czas dłuższy niż 30 lat, to po upływie tego terminu należy ją traktować jako umowę
zawartą na czas nieoznaczony. Z uregulowania tego wprawdzie nie wynika zakaz zawierania umowy dzierżawy na okres
dłuższy niż 30 lat, tyle że umowa taka po upływie 30 lat staje się umową zawartą na czas nieoznaczony. Konstrukcja tego
przepisu nie dopuszcza jakichkolwiek odstępstw od wskazanej reguły, a jego kategoryczne brzmienie przesądza o tym, że
zawarta w nim norma ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Stąd postanowienie umowy dzierżawy przyznające
dzierżawcy uprawnienie do jej przedłużenia na kolejne 30-letnie okresy jest nieważne, jako mające na celu obejście
zakazu zawierania dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat (art. 695 § 1 w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c.).
Komentarz
Justyna Nowakowska-Gancarz, radca prawny Wrocław, Rödl & Partner
Stanowisko Sądu Najwyższego należy uznać za prawidłowe. Generalną zasadą obowiązującą w prawie cywilnym jest
wynikająca z art. 3531 k.c. zasada swobody umów. Zgodnie z nią strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek
prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani
zasadom współżycia społecznego. Zasada ta nie ma więc charakteru bezwzględnego – została przez ustawodawcę
ograniczona w ten sposób, że treść ukształtowanego przez strony stosunku zobowiązaniowego musi być zgodna z jego
naturą, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego. Granice swobody umów odnoszą się przy tym nie tylko do treści
umowy, ale także do celu ukształtowanego przez strony stosunku prawnego (wyrok SN z 26 marca 2002 r., III CKN
801/00).
W tym znaczeniu sprzeciwiać się ustawie będzie stosunek prawny, którego treść lub cel narusza normy bezwzględnie
obowiązujące, czyli takie, od których jakiekolwiek odstępstwo nie jest dopuszczalne. Jako takie traktować należy nie
tylko te przepisy, z których redakcji wyraźnie wynika ich bezwzględnie obowiązujący charakter, lecz także te, których
treść jest wyrazem zasady moralnej, wyraża intencję ochrony porządku publicznego lub odzwierciedla istotny cel
społeczno-gospodarczy.
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
Przepisy k.c. dotyczące umowy dzierżawy pozostawiają jej stronom dużą swobodę w zakresie ustalania treści umowy. W
dużej mierze pozwalają stronom na wybór rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb. W odniesieniu do okresu, na jaki
może być zawarta umowa dzierżawy, przepisy przewidują możliwość zawarcia jej na czas oznaczony lub na czas
nieoznaczony. Zasadniczo strony umowy mogą dowolnie określić czas trwania dzierżawy, jednak czas ten może wynosić
maksymalnie 30 lat.
Podkreślenia wymaga, że przepis art. 695 § 1 k.c., ustalający maksymalny okres, na jaki może być zawarta umowa
dzierżawy w przypadku, gdy jest na czas oznaczony, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. W konsekwencji umowę
dzierżawy zawartą na okres dłuższy niż 30 lat traktować należy po upływie tego 30-letniego okresu jak umowę zawartą
na czas nieoznaczony. Celem tej regulacji jest stworzenie możliwości planowania i prowadzenia racjonalnego
gospodarowania przedmiotem dzierżawy. Stworzenie warunków do racjonalnej gospodarki na wydzierżawionym gruncie
sprzyjać ma czynieniu nakładów na przedmiot dzierżawy poprzez zagwarantowanie dzierżawcy stabilizacji. Jednocześnie
regulacja ta ma na celu uniknięcie nadmiernego zobowiązania stron, w szczególności ze względu na ograniczenie
możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony.
Postanowienie umowne przyznające dzierżawcy uprawnienie do dwukrotnego przedłużenia umowy dzierżawy na okresy
30-letnie ocenić należy jako zmierzające do wykreowania stosunku dzierżawy na okres 90 lat, co bezsprzecznie oznacza
obejście ustawowego ograniczenia w zakresie trwania umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony (maksymalnie 30
lat) o charakterze bezwzględnie obowiązującym. Cel takiej umowy jest zatem sprzeczny z prawem. Jak wskazał Sąd
Najwyższy, postanowienie umowne przewidujące możliwość przedłużenia umowy dzierżawy na kolejne okresy 30-letnie
prowadzi do obejścia prawa, tj. zakazu zawierania umowy dzierżawy na czas określony dłuższy niż 30 lat i jako takie
zgodnie z art. 58 § 1 k.c. jest nieważne (należy wskazać na art. 58 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli nieważnością jest
dotknięta tylko część czynności prawnej, pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż
bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana).
Źródło: http://www.rp.pl/artykul/1124135-Dzierzawa-na-30-lat-nie-moze-byc-przedluzona-na-czasoznaczony.html?template=restricted
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]