Umowa o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej nie stanowi umowy dzierżawy Autor: Małgorzata Kliczkowska - Iwaszkiewicz, associate, praktyka energetyczna kancelarii Baker & McKenzie. Sąd Najwyższy w dniu 5 października 2012 r. wydał wyrok (sygn. akt IV CSK 244/12), zgodnie z którym umowa o korzystanie z nieruchomości w celu wybudowania i eksploatacji siłowni wiatrowych wraz ze stacją rozdzielni, stacją pomiarową i transformatorową oraz koniecznymi drogami dojazdowymi i dojściami nie stanowi umowy dzierżawy w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Przemieszczające się masy powietrza, otrzymywana energia elektryczna ani korzyści ze sprzedaży energii elektrycznej nie stanowią pożytków z nieruchomości w rozumieniu art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponieważ przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunek dzierżawy nie zawierają definicji legalnej pojęcia "pożytków", znaczenie tego pojęcia, zdaniem Sądu Najwyższego, należy interpretować w świetle zasad wynikających z części ogólnej Kodeksu cywilnego. Mając powyższe na uwadze, analizowana umowa "dzierżawy" jest, zdaniem Sądu Najwyższego, pozbawiona elementu przedmiotowo istotnego (essentialia negotii) stosunku dzierżawy - tj. prawa do pobierania pożytków z oddanej w dzierżawę nieruchomości. Ani przemieszczające się masy powietrza nad używaną nieruchomością, ani otrzymywana energia elektryczna w wyniku przetworzenia energii wiatrowej nie stanowią pożytków naturalnych z nieruchomości, zaś uzyskiwane przez inwestora korzyści ze sprzedaży energii elektrycznej nie są pożytkami cywilnymi. "Przemieszczające się masy powietrza nad gruntem stanowiącym przedmiot umowy (…), które wprawiają w ruchu mechanizm zainstalowanych turbin wiatrowych, produkujący energię elektryczną nie są częścią składową tegoż gruntu zgodnie z treścią art. 53 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 i 2 k.c., a tym samym pożytkiem naturalnym. (…) Z kolei otrzymywanej energii elektrycznej w wyniku przetworzenia energii wiatrowej również nie można zaliczyć do pożytku naturalnego, gdyż nie pochodzi z gruntu, lecz z urządzeń technicznych zamontowanych na tym gruncie, zaś uzyskiwanych przez uprawnionego korzyści ze sprzedaży tej energii nie sposób identyfikować z pożytkami cywilnymi, bowiem, jak prawidłowo zauważają Sądy obu instancji, to nie nieruchomość będzie stanowiła przedmiot stosunku prawnego z przedsiębiorstwem energetycznym, lecz sprzedaż energii elektrycznej." 1 Umowa o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej stanowi umowę nienazwaną najbardziej zbliżoną do umowy dzierżawy Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, umowa zawarta przez strony, jest umową nienazwaną, nieprzewidzianą przez Kodeks cywilny i inne ustawy, dopuszczalną w świetle zasady swobody umów, która kreuje stosunek prawny najbardziej zbliżony do umowy dzierżawy. Podmiot używający nieruchomość, jest bowiem uprawniony nie tylko do korzystania z nieruchomości, w celu wybudowania na niej farmy wiatrowej, ale także do eksploatacji tej farmy na nieruchomości - generowania energii elektrycznej oraz uzyskiwania korzyści ze sprzedaży wygenerowanej energii elektrycznej. Zatem, pomimo faktu że uzyskiwana energia elektryczna oraz dochody z jej sprzedaży nie stanowią, w opinii Sądu Najwyższego, pożytków z nieruchomości w kodeksowym znaczeniu, stanowią jednak korzyść (wartość dodaną) podmiotu korzystającego z nieruchomości, bardzo zbliżoną, w sensie ekonomicznym, do pożytków w rozumieniu Kodeksu cywilnego charakterystycznych dla stosunku dzierżawy. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w wyroku, że właśnie takie kwestie jak (i) szerszy zakres uprawnień podmiotu korzystającego z nieruchomości niż tylko korzystanie z gruntu poprzez wybudowanie farmy wiatrowej, (ii) czas na jaki dana umowa została zawarta (okres 30 lat liczony od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz (iii) sposób ustalania odpłatności za prawo korzystania z nieruchomości (tj. periodyczne świadczenie pieniężne, płatne raz do roku, określane jako procent od wartości sprzedanej energii elektrycznej), powodują że umowa zawarta między stronami, jest najbardziej zbliżona (spośród umów nazwanych w Kodeksie cywilnym) do umowy dzierżawy. Odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowę dzierżawy Zgodnie z omawianym wyrokiem, jak już zostało wyżej wskazane, przedmiotowa umowa o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej nie stanowi kodeksowej umowy dzierżawy. Z uwagi jednak na to, że istota tej umowy, natura ukształtowanego przez nią stosunku prawnego (cel jego powołania do życia) oraz wola stron, czynią ten stosunek prawny najbardziej zbliżonym do umowy dzierżawy przewidzianej w Kodeksie cywilnym, w zakresie w niej nieuregulowanym, zdaniem Sądu Najwyższego, mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego normujące umowę dzierżawy. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, odpowiednie zastosowanie przepisów oznacza zawsze konieczność uwzględnienia specyfiki określonego stosunku prawnego i następnie ustalenia, które przepisy i w jaki sposób należy "odpowiednio" stosować. W zależności od sytuacji, niektóre przepisy mogą być stosowane wprost, niektóre mogą być stosowane z dopasowującymi je do sytuacji modyfikacjami, a niektóre mogą być nawet wyłączone ze stosowania z uwagi na odmienne cechy danego stosunku prawnego. 2 I tak tytułem przykładu, wydaje się uzasadnione zastosowanie do umowy o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej uregulowania zawartego w art. 678 § 2 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego dot. konsekwencji zbycia przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) w czasie trwania umowy, tj. niedopuszczalności wypowiedzenia umowy przez nowego nabywcę nieruchomości, jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a nieruchomość została drugiej stronie wydana. Jednocześnie wydaje się także zasadne, w świetle orzecznictwa oraz doktryny, aby prawa inwestora wynikające z takiej umowy nienazwanej mogły zostać ujawnione w księdze wieczystej, co oznacza uzyskanie ich skuteczności względem innych praw nabytych później. Należy również podkreślić, że kwalifikując umowę o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej jako umowę nienazwaną najbardziej zbliżoną do umowy dzierżawy, a nie umowę najmu, Sąd Najwyższy dotyka niezwykle istotnej kwestii ryzyka zakwalifikowania umowy "dzierżawy" jako umowy najmu i uznania, że najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat (dotyczy umów pomiędzy stronami nie będącymi przedsiębiorcami) poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony i wówczas umowa taka po upływie 10 lat jej obowiązywania mogłaby zostać łatwo rozwiązana na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, uznanie umowy o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej za umowę nienazwaną, powoduje że umowa ta, jeżeli została zawarta na ściśle określony termin (w analizowanym przypadku 30 lat od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę) jest umową zawartą na czas w niej oznaczony, zgodnie z wolą stron oraz zasadą swobody umów, a tym samym co do zasady obowiązuje w całym 30-letnim okresie i może zostać rozwiązana przed jego upływem jedynie w ściśle określonych przypadkach. Na koniec warto zwrócić uwagę, że Sąd Najwyższy zajmował się analizą konkretnej umowy "dzierżawy" i dokonywał oceny tej umowy w oparciu o jej postanowienia. Nie ulega wątpliwości, że wyrok można analogicznie odnosić do innych podobnych umów "dzierżawy" istniejących na rynku, jednakże ostateczna ocena i kwalifikacja danej umowy zawsze powinna być oparta w oparciu o analizę jej indywidualnych postanowień. Małgorzata Kliczkowska - Iwaszkiewicz, associate, praktyka energetyczna kancelarii Baker & McKenzie. [email protected] Tel.: 22-445-33-08 W sprawach omówionych w niniejszym artykule uprzejmie prosimy o kontakt z autorką artykułu. 3