kazus pierwszy rozwiązanie

KAZUS PIERWSZY
W 1988 r. Jan Kowalski zobowiązał się wobec Mariana Nowaka u notariusza, że przeniesie
własność nieruchomości pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu. Notariusz wysłał zapytanie do Skarbu Państwa, jednak nie otrzymał
odpowiedzi. W r. kupujący postanowił wybudować dom, jednak by uzyskać pozwolenie na
budowę potrzebuje wykazać tytuł prawny do nieruchomości.
Czy Nowak jest właścicielem nieruchomości? Jeśli nie, co powinien zrobić, jakie przesłanki
muszą być spełnione, by mógł wykazać prawo własności do nieruchomości?
ROZWIĄZANIE:
Samo niewykonanie prawa pierwokupu przez Skarb Państwa nie wystarczy do
przeniesienia własności na nabywcę - zgodnie z art. 157 § 2 k.c. potrzebne jest jeszcze
zawarcie notarialnej umowy przenoszącej własność (umowy rozporządzającej). Do zawarcia
umowy należałoby wezwać drugą stronę w trybie art. 491 § 1 k.c. W analizowanym
przypadku minął już jednak 10 letni okres przedawnienia (art. 118 k.c.) dla możliwości
dochodzenia na drodze sądowej żądania złożenia określonego oświadczenia woli (art.
64 k.c.). Podobnemu przedawnieniu podlegałoby ewentualne żądanie zwrotu ceny
sprzedaży, jeśli była ona zapłacona przy umowie warunkowej.
W przypadku, gdyby nabywca po zawarciu umowy warunkowej stał się samoistnym
posiadaczem nieruchomości mógłby próbować powołać się na zasiedzenie. Jednakże jego
posiadanie byłoby uznane za posiadanie w złej wierze i 30-letni okres zasiedzenia jeszcze by
nie upłynął. Co do kwestii dobrej i złej wiary istnieją spory w orzecznictwie, na tą
okoliczność warto przytoczyć sentencje stosownych orzeczeń wraz z komentarzem prof.
Edwarda Gniewka (Zakamycze, 2001):
"Trzeba niezwłocznie aprobować tezę postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 1997 r., I
CKN 74/97 (OSNC 1997, z. 11, poz. 171), według której „wejście w posiadanie nieruchomości na
podstawie umowy zobowiązującej do przeniesienia tej własności, zawartej w formie aktu notarialnego,
nie uzasadnia przyznania przymiotu dobrej wiary posiadaczowi, który wie, że prawo własności nie
przysługuje jemu, lecz innej osobie".
Z kolei należy zdecydowanie oponować przeciwko tezie wyrażonej w postanowieniu Sądu
Najwyższego z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97 (OSNC 1999, z. 10, poz. 181), według której
„osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu
notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być - w zakresie zasiedzenia
tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) - uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze".
Podejmując polemikę trzeba przypomnieć, że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości (o taką
umowę chodziło w rozstrzyganej sprawie) wymaga późniejszego wykonania poprzez zawarcie umowy
przenoszącej własność. Nie uzasadnia zaś dobrej wiary kupującego wydanie mu sprzedawanej
nieruchomości
na
podstawie
umowy
zobowiązującej
przy
zaniechaniu
zawarcia
umowy
rozporządzającej.
KAZUS DRUGI
Dziadek zawarł u notariusz umowę darowizny gruntu, w której darował go wnukowi. Po
latach złożył on oświadczenie o odwołaniu darowizny w formie aktu notarialnego, ze
względu na to, że wnuczek nie dbał o niego, i wykazywał się rażącą niewdzięcznością. W
związku z tym dziadek postanowił złożyć wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej, i
ponowne wpisanie go jako właściciela gruntu. Jednakże od momentu darowizny minęło
5 lat, a po 3 latach od jej zawarcia wnuczek sprzedał grunt osobie trzeciej.
Co zatem zrobi sąd wieczystoksięgowy z wnioskiem dziadka o wpisanie go jako właściciela?
Jakie roszczenia przysługują dziadkowi wobec wnuczka?
ROZWIĄZANIE:
Jak w przeważającej większości przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, odwołanie
darowizny wywołuje jedynie skutek zobowiązujący. Dla uzyskania skutku
rozporządzającego konieczne jest uzyskanie rozstrzygnięcia sądu nakazującego
obdarowanemu złożenie oświadczenia woli (w trybie art. 64 k.c. w związku z art. 189 k.p.c.)
przenoszącego własność z powrotem na zbywcę. Jeśli przed odwołaniem darowizny
nastąpiło zbycie własności nieruchomości to nabywca będący w dobrej wierze był chroniony
instytucją rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 10 u.k.w.i h.).
W takim przypadku (w przypadku ustalenia, że odwołanie darowizny było skuteczne)
darczyńcy przysługuje wobec obdarowanego jedynie roszczenie z tytułu bezpodstawnego
wzbogacenia (art. 405 i nast. k.c. w związku z art. 898 § 2 k.c.).
Darczyńca nie może z kolei powołać się na instytucję ius ad rem z art. 59 k.c. z powodu dobrej
wiary nabywcy oraz upływu rocznego terminu przedawnienia.