Podstawy obrotu nieruchomo*ciami cz. III Bohdan Che*mi*ski , DRN
advertisement
Podstawy obrotu nieruchomościami cz. III Bohdan Chełmiński , DRN Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste Definicja /art. 233/ • W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać. Jakie grunty i komu oddawane są w użytkowanie wieczyste? • Art. 232. § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być • oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste Art. 62. /umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste/ 1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. 2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy. 3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste • Art. 71. 1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. • Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste • Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie jej wartości. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste • Użytkowanie wieczyste roczna opłata.doc Stawki procentowe 2. Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15 % do 25 % ceny nieruchomości gruntowej. 3. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: 23) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3 % ceny; 4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1 % ceny; 4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2 % ceny; 5) za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3 % ceny. Stawka procentowa opłaty rocznej, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Stawki – w związku ze zmianą cen nieruchomości - można aktualizować nie częściej niż raz w roku. /art.77ugn/. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste Stawka procentowa opłaty rocznej, może być podwyższona zarządzeniem wojewody w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub uchwałą odpowiedniej rady lub sejmiku w stosunku do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Stawki – w związku ze zmianą cen nieruchomości można aktualizować nie częściej niż raz w roku. /art.77ugn/. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności USTAWA z dnia 29 lipca 2005 r.o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności USTAWA z dnia 29 lipca 2005 r.o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić: 1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; 2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste Z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego. Prawa rzeczowe/użytkowanie wieczyste Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje: 1) starosta – w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne; 2) wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. 2. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu oraz hipoteka. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Istotą prawa rzeczowego jest to, że jest skuteczne wobec wszystkich (erga omnes). Osoby otaczające uprawnionego mają obowiązek zaniechania czynienia wszystkiego, co mogłoby naruszyć prawo rzeczowe uprawnionego. Dotyczy to także właściciela rzeczy. • Ograniczone prawa rzeczowe powstają w drodze czynności prawnej, Taka jest zasada. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na • nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Nieruchomość może być obciążona więcej niż jednym prawem. • Art. 249. § 1. Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo). Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Art. 246. Uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego a prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, do jego wygaśnięcia potrzebne jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej. • • Drugi przypadek to /Art. 247/: ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje nabędzie własność rzeczy obciążonej. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Definicja kodeksowa /art.252kc/ • Użytkowanie to obciążenie rzeczy prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. • Prawo użytkowania obejmuje części składowe oraz w braku odmiennej umowy także przynależności. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • użytkowanie jest niezbywalne. • użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. • przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. • użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią. • Przedmiotem użytkowania są nieruchomości, ruchomości oraz prawa. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Jeżeli użytkownikiem jest osoba fizyczna to ma ona dodatkowe ograniczenia polegające na obowiązku zachowania rzeczy w nie pogorszonym stanie oraz nie zmieniania jej dotychczasowego przeznaczenia. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Bywa, że osoba fizyczna albo prawna /przedsiębiorca/ bierze grunt w użytkowanie, aby wydobywać kopaliny. Musi wtedy zachowywać przepisy prawa geologicznego i górniczego a także przestrzegając przepisów prawa budowlanego i innych ustaw odpowiednio może zbudować i eksploatować urządzenia służące do wydobywania kopalin z gruntu. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Użytkownik gruntu może także ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę obiektów, które chce postawić na użytkowanym gruncie, np. kiosku handlowego czy usługowego, jeżeli jest to użytkowanie ustanowione na rzecz osoby fizycznej to wymagana jest zgoda oddającego grunt w użytkowanie. • Natomiast użytkownik pomieszczeń może w nich zakładać nowe urządzenia w takich granicach jak najemca. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Podstawowym obowiązkiem właściciela jest reagowanie w przypadku roszczeń osoby trzeciej dotyczących własności rzeczy. Zatem właściciel powinien zapewnić w razie potrzeby ochronę prawną rzeczy by użytkownik mógł spokojne wykonywać swoje prawa. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie/ • Niezbywalne • Wygasa wskutek nie wykonywania przez lat 10 • Prawo używania rzeczy • Prawo pobierania pożytków Przedmioty użytkowania 1. Nieruchomości 2. Ruchomości 3. Prawa Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/użytkowanie • Kolejnym przykładem użytkowania są Rodzinne ogrody działkowe USTAWA • z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych • Art. 9. Rodzinne ogrody działkowe zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz Polskiego Związku Działkowców. • Art. 10. 1. Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność jednostki samorządu terytorialnego, przeznaczone w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod rodzinne ogrody działkowe, przekazuje się nieodpłatnie w użytkowanie Polskiemu Związkowi Działkowców. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/270-1 • Użytkowanie w oparciu o ustawę o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku ma praktyczne znaczenie dla pośrednika. Użytkowanie to jest zbywalne i dziedziczne. Może być ustanowione na maksimum 50 lat. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/270-1 Timesharing o charakterze rzeczowym – nieruchomości w Polsce Timesharing o charakterze obligacyjnym nieruchomości w Polsce • Dla ustanowienia zgodnie z art. 245 par. 2 zdanie 2 kc do ustanowienia tego prawa konieczna jest forma aktu notarialnego • By powstało ograniczone prawo skuteczne erga omnes konieczne jest wpisanie do KW. • Przeniesieni wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi /31 ukwih/ • Bez formy aktu notarialnego mamy do czynienia z prawem obligacyjnym. • Ujawnienie w księdze wieczystej wymaga poświadczenia notarialnego podpisów • Przeniesienie wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/służebności • Służebności • Kodeks cywilny wyróżnia służebności gruntowe i służebności osobiste. Generalnie są one w pracy pośrednika utrudnieniem. Służebność osobista jest obciążeniem. Zatem przygotowanie nieruchomości do sprzedaży wymaga wyjaśnienia, czy służebność może być wykreślona z księgi wieczystej /o ile w ogóle została wpisana/. • Inaczej jest ze służebnością gruntową. Zwykle mamy tu do czynienia z dwiema lub więcej nieruchomościami. Nieruchomości te dzielimy na władnące i obciążone. • Służebności prócz umowy powstają w orzeczeniu sądu o zniesieniu współwłasności o ile to konieczne; w drodze orzeczenia administracyjnego np. gdy wywłaszczenie ; w drodze zasiedzenia. Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ Prawa rzeczowe/ograniczone prawa rzeczowe/ • Zbieg praw rzeczowych.doc
