operat szacunkowy
advertisement
OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa, Marcina Osiczko, z dnia 20.04.2015 r. Sygn. akt Km 2566/14 Płochocin, 9 czerwca 2015 r. Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO zgodnie z art. 158 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 1 Określenie nieruchomości Dzielnica: Warszawa – Mokotów Ulica: Chodkiewicza 10 Nieruchomość: prawo własności lokalu mieszkalnego Powierzchnia: 87,40 m2 Położenie: VII piętro Ilość pokoi: 3 2 Cel wyceny określenie wartości rynkowej dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej w przypadku sprzedaży lokalu w drodze publicznej licytacji 3 Oszacowana wartość Ry rynkowa nieruchomości WR = 1 020 308 zł 4 Data określenia wartości 9 czerwca 2015 r. 5 Data sporządzenia operatu 9 czerwca 2015 r. 6 Autor operatu 7 Podpis SPIS TREŚCI OPERATU Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu wyceny Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości Opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonywanej wycenie Stan prawny nieruchomości Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, czynniki ekologiczne Stan techniczno – użytkowy Metodologia szacowania Pojęcia podstawowe Procedura szacowania – ustalenie podejścia, metody i techniki wyceny Analiza danych i charakterystyka rynku nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości Zdefiniowanie rynku lokalnego Określenie cech rynkowych Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Opis procedury szacowania Analiza transakcji porównawczych Obliczenie wartości rynkowej WR Ustalenie wyniku końcowego wraz z wnioskami Klauzule – warunki i ograniczenia Załączniki 11.1. Protokół z wizji lokalnej lokalu 11.2. Odpis z księgi wieczystej KW 11.3. Wypis z rejestru lokalu 11.4. Wypis z rejestru gruntów 11.5. Mapa lokalizacyjna 11.6. Dokumentacja fotograficzna OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem opracowania jest prawo własności lokalu mieszkalnego o powierzchni 87,40 m2. Nieruchomość położona jest w Warszawie, dzielnica Mokotów, przy ul. Chodkiewicza 10. Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 1.2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w budynku przy ul. Chodkiewicza 10 w Warszawie, wraz z udziałem 8740/894713 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 2. OKREŚLENIE CELU WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej WR, dla potrzeb ustalenia ceny wywoławczej w przypadku sprzedaży lokalu w drodze publicznej licytacji. 3. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa, Marcina Osiczko, z 20.04.2015 r., sygn. akt Km 2566/14. Podstawy prawne 3.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz.U. z 2010r, Nr 102 poz. 651, z późniejszymi zmianami), 3.2.2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964r Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964r, nr 43, poz. 296, tekst ujednolicony) 3.2.3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r, Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami), 3.2.4. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami). 3.3. Podstawy metodologiczne 3.3.1. „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny”, 2015 r, 3.3.2. „Międzynarodowe standardy wyceny” IVSC, wydanie PFSRM 2005, 3.3.3. „Ile warta jest nieruchomość” Poltex - E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel, 2008r 3.3.4. „Nieruchomości a rynek” E. Kucharska-Stasiak, PWN 2004, 3.3.5. „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” M. Prystupa, PFRSM, Warszawa 2003. 3.4. Źródła danych merytorycznych Wycenę wykonano w oparciu o: Wizja lokalna przeprowadzona dn. 27.05.2015 r. Odpis z księgi wieczystej KW nr WA2M/00454927/2 Wypis z rejestru lokalu Wypis z rejestru gruntów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Informacje o cenach sprzedaży lokali mieszkalnych uzyskane w PODGiK Warszawa Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 4. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. Data sporządzenia wyceny: 09.06.2015 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 09.06.2015 r. Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 27.05.2015 r. Data oględzin nieruchomości: 27.05.2015 r. 5. 5.1. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI PODLEGAJĄCEGO UWZGLĘDNIENIU W DOKONYWANEJ WYCENIE Stan prawny nieruchomości Dla przedmiotowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 72 w budynku przy ul. Chodkiewicza 10 w Warszawie jest prowadzona w Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW Nr WA2M/00454927/2. Dział I : oznaczenie nieruchomości - Warszawa, Mokotów, ul. Chodkiewicza 10. Lokal mieszkalny nr 72; VIII kondygnacja;. 2 pokoje, pokój z kuchnią, łazienka, wc, przedpokój, ogród zimowy. Obszar 87,40 m2. ISp. - Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 8740/894713. Dział II : właściciel - Piotr Michał Stencel, pesel 79092108770. Dział III : ciężary i ograniczenia - W sprawie Km 2566/14, z wniosku wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej SUITA wszczęto egzekucję z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą. Do egzekucji prowadzonej z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel Bank Handlowy w Warszawie S.A. w sprawie 651/15 Do egzekucji prowadzonej z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą przyłączył się kolejny wierzyciel Bank Handlowy w Warszawie S.A. w sprawie Km 681/15. Dział IV: hipoteki - Hipoteka umowna łączna kaucyjna 1688112,00 zł, kapitał oraz odsetki i inne koszty związane z udzieleniem – wykorzystaniem 1 spłatą kredytu, umowa o kredyt nr LKM-CHF-OWAR1-10-000129 z dnia 12.01.2011 r. Nordea Bank Polska S.A. Zapisy księgi wieczystej potwierdzono badaniem z dnia 22-04-2015r. Budynek przy ul. Chodkiewicza 10 położony jest na działce nr ew. 20 z obrębu 1-01-06, opisanej w KW WA2M/00280554/5. Działka nr 20 posiada dostęp do drogi publicznej – ul. Madalińskiego i Rostafińskich poprzez ustanowione służebności przejścia, przejazdu i przeprowadzenia mediów na działkach nr 23/2, 26/2, 29, 23/1, 26/1, 12/5, 14/2, 13/4, 18/2, 28, 27, 32/3, 33, 34. Zgodnie z wypisem z rejestru lokali, lokal mieszkalny ma powierzchnię 87,40 m2. 5.2. Funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego Dla terenu, na którym położony jest przedmiotowy lokal nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Nr LXXXII/227/46/2006 z dnia 10.10.2006 r. Rady Miasta St. Warszawy, przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie zabudowy mieszkaniowej oznaczonej symbolem M1.20. Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Lokalizacja, elementy sąsiedztwa, czynniki ekologiczne Mapa warszawy z lokalizacją przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowy lokal położony jest na VII piętrze w 8-kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym z garażem podziemnym, zlokalizowanym przy ulicy Chodkiewicza 10 w Warszawie. Ulica Chodkiewicza to lokalna ulica na osiedlu Biały Kamień. Po przeciwnej stronie ul. Rostafińskich znajduje się Pole Mokotowskie. Budynek jest położony w odległości ok. 300 m od przystanku autobusowego i tramwajowego. Na terenie osiedla funkcjonuje kilka sklepów, kawiarni i restauracji oraz punktów usługowych różnych branż. Szkoła, przychodnia – w promieniu 700 m. Odległość od centrum Warszawy ok. 3 km. 5.4. Stan techniczno – użytkowy Budynek wybudowany w 2007 r., w technologii monolitycznej. Budynek 8-kondygnacyjny, 1-klatkowy. Wejście do klatki schodowej – z terenu ogrodzonego i strzeżonego. Budynek w dobrym stanie. Klatka schodowa zamykana, wyposażona w domofon, z 2 windami. Klatka schodowa w dobrym stanie. Parkowanie samochodów w garażu podziemnym, z wjazdem od ul. Chodkiewicza. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego obiektu – ok. 5%. Szacowany lokal usytuowany jest na VII piętrze budynku. Lokal ma powierzchnię użytkową 87,40 m2 i składa się z 2 pokoi, pokoju z kuchnią, łazienki, wc, przedpokoju i ogrodu zimowego. Lokal wyposażony jest w instalacje: wodno – kanalizacyjną, ciepła woda miejska elektryczną, trójfazową c.o. miejskie, teletechniczną Termin wizji lokalnej został wyznaczony na 27.05.2015r. Lokal nie został udostępniony rzeczoznawcy do obejrzenia w wyznaczonym dniu wizji lokalnej dnia 27.05.2015r. Właściciel lokalu został zawiadomiony o terminie wizji lokalnej listem poleconym (kopia zawiadomienia w załącznikach). Biegły sądowy dzwonił do lokalu w dniu 27.05.2015 r dwukrotnie, o godz. 9:00 i godz. 9:15, lecz lokal nie został udostępniony. Z powodu braku możliwości obejrzenia lokalu, wycenę wykonano w warunkach ograniczonego dostępu do nieruchomości. Zgodnie z zasadą ostrożności, standard wykończenia lokalu określono jako średni. 6. 6.1. METODOLOGIA SZACOWANIA Pojęcia podstawowe Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Wartość rynkowa (WR) – stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku, przy założeniu, że: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość Rynkowa (WR) – jest to wartość uwzględniające możliwość optymalnego użytkowania; jest ona równa wartości dla aktualnego sposobu użytkowania jeżeli stanowi on optymalne wykorzystanie nieruchomości. Sposób optymalnego użytkowania oznacza prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Biorąc pod uwagę cel wyceny i uzyskane dane wyjściowe, w niniejszym opracowaniu szacowano WR. 6.2. Procedura szacowania – ustalenie podejścia, metody i techniki wyceny Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Założenia przyjęte dla określenia cech rynkowych w podejściu porównawczym Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”. Liczbę cech rynkowych i ich wagi określa się na podstawie wybranego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny. Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną Cmin , a ceną maksymalną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych. Ceny należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny. Przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału (Cmin – Cmax). Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej na podstawie próbki reprezentatywnej transakcji dla rynku miejscowego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji. Metodę korygowania ceny średniej można stosować wówczas, gdy na rynku można znaleźć dość liczną grupę nieruchomości będących przedmiotem kupna-sprzedaży. Baza danych powinna liczyć co najmniej kilkanaście transakcji. Biorąc pod uwagę cel wyceny, uzyskane informacje oraz uwarunkowania prawne zastosowano do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Opis procedury szacowania Określenie rynku lokalnego, jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen. Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Określenie cech rynkowych i ich wag na podstawie badania rynku lokalnego. Opis szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. Opis nieruchomości Cmax i Cmin w aspekcie cech rynkowych. Określenie ceny średniej Cśr z bazy danych cenowych oraz zakresu współczynników korygujących jako: ( Cmin : Cśr , Cmax : Cśr ) Określenie wartości rynkowej WR według formuły: WR = Cśr x ui x K gdzie: ui – wartość współczynników korygujących odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych K – współczynnik korekcyjny 7. ANALIZA DANYCH I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na dokonanie szacowania: informacje o cenach transakcyjnych lokali na terenie Mokotowa informacje z ewidencji gruntów informacje z wizji lokalnej takie jak: lokalizacja, położenie, sąsiedztwo, możliwości parkowania, standard wykończenia lokalu, wielkość lokalu, dojazd i inne. Analiza danych i charakterystyka rynku nieruchomości Analiza sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce w 2014 r. Sektor nieruchomości mieszkaniowych pozostawał zrównoważony. Osłabiły się notowane poprzednio symptomy napięć. Zmniejszyła się liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż oraz skrócił się czas ich sprzedaży. Podobnie jak w poprzednim kwartale na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych i handlowo-usługowych, obserwowano pogłębiającą się nierównowagę pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą, wynikającą z realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Skutkowało to rosnącą stopą pustostanów. Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 15 największych miast wykazywały stabilizację. W Warszawie odnotowano niewielką obniżkę cen na rynku pierwotnym, związaną ze sprzedażą większej liczby mieszkań spełniających wymagania programu dopłat MDM2 . We wszystkich analizowanych miastach ceny na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Realne średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkania wykazywały niewielki wzrost zarówno w segmencie rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Ceny na rynku wtórnym w Warszawie były stabilne, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań nie uległy zmianie. W poprzednich latach w Warszawie ceny spadały wolniej niż średnie ceny transakcyjne, czyli spadek cen powodowany był sprzedażą większej liczby mieszkań o niższej jakości (np. słabszej lokalizacji, o gorszym stanie technicznym). Na pozostałych rynkach notowano stabilizację cen. Czynsze najmu w Warszawie były stabilne, natomiast w pozostałych dużych miastach wykazywały niewielki wzrost. Dostępności kredytów oraz mieszkań nieco wzrosły na co wpłynęły stabilne ceny nieruchomości, niższe stopy procentowe kredytów mieszkaniowych oraz wzrost dochodów nominalnych w połączeniu z notowaną od lipca ub.r. deflacją CPI. Średnia dostępność mieszkania w największych miastach utrzymała się na poziomie 0,83 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,34 m kw. względem minimum z III kw. 2007 r. Inwestycja mieszkaniowa bez kosztów transakcyjnych nadal jest krótkookresowo opłacalna. Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10 letnich obligacji skarbowych a także wyższa niż oprocentowanie depozytów, oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 nieruchomości komercyjnych. Nadal też relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Akcja kredytowa banków była stabilna. Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych nadal rósł, co było konsekwencją wypłat kredytów złotowych. W strukturze walutowej portfeli banków systematycznie spada udział kredytów nominowanych w walutach obcych (w wyrażeniu walutowym), co jest zjawiskiem korzystnym z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej. Jest to wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów, regularnych spłat, jak również skracającej się zapadalności (wcześniejsze spłaty i refinansowanie). Po uwzględnieniu sprzedaży firmom windykacyjnym wierzytelności o obniżonej jakości relacja kredytów mieszkaniowych zagrożonych do kredytów ogółem wynosi 3,1%. Utrzymuje się wysoka rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do spadających od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują jednak z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży. Szacowana rentowność projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym utrzymuje się jednakże na dobrym poziomie, co potwierdza rozpoczynanie i wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Kolejny kwartał zmalała liczba bankructw w branży deweloperskiej. Rośnie liczba kontraktów na budowę nowych mieszkań oraz liczba mieszkań, których produkcja jest w toku. Jest to konsekwencją wcześniej rozpoczętych projektów. Wysokie marże zysku i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych powodują, że rośnie liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (w 2014 r. o 18,1 tys. więcej niż w ub. r.) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (w 2014 r. o 20,7 tys. więcej niż w 2013 r.). Zapas niesprzedanych mieszkań zmniejszył się po wzrostach w poprzednich kwartałach 2014 r. Podaż nowych mieszkań ponownie była absorbowana przez rynek dzięki wzrostowi popytu. Wzrostowi popytu sprzyjały obniżki stóp procentowych NBP, kompensując podwyżkę wkładu własnego wymaganego przy kredycie mieszkaniowym5 . W konsekwencji wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zaczął ponownie maleć. Odnotowujemy cykliczny wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Deweloperzy w dalszym ciągu dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu. Limity maksymalnych cen m kw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu subsydiów MDM zostały podniesione w części dużych miast (tylko w odniesieniu do Gdańska limit ten uległ obniżeniu). Nowe limity podniosły szacunek rocznej stopy zwrotu z projektów deweloperskich sprzedawanych w ramach tego programu z 10% do 11% w przypadku Krakowa, z 11% do 13% dla Wrocławia i z 14% do 16% w przypadku Warszawy, natomiast w przypadku Gdańska obniżyły ją z 17% do 15%. Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano dalszy powolny spadek wartości nieruchomości, co było odzwierciedlane w obniżających się wycenach udziałów w zamkniętych funduszach inwestycyjnych lokujących środki w nieruchomości komercyjne w Polsce. Systematycznie notuje się rosnącą stopę pustostanów na warszawskim rynku biurowym, która wynosi prawie 15%. Deweloperzy budują wciąż nowe budynki biurowe, pomimo że popyt na nie pozostaje stabilny. Za: NBP – Departament stabilności finansowej. Rynek nieruchomości lokali mieszkalnych na terenie dzielnicy Mokotów jest dobrze rozwinięty. Lokalizacja odgrywa największą rolę w kształtowaniu cen nieruchomości. Generalnie ceny rosną wraz ze zbliżaniem się do centrum Warszawy, jednakże ta tendencja jest modyfikowana przez konkretne strefy lokalizacyjne. Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Bardzo cenione przez nabywców jest: dobra lokalizacja wysoki standard lokalu atrakcyjność budynku położenie na dogodnym piętrze dogodny dojazd (w tym środkami komunikacji miejskiej) i możliwość parkowania miejsce postojowe w garażu, taras, ogródek Dzielnica Mokotów należy do starszych dzielnic Warszawy. Przeważają tutaj kamienice z lat 50-tych i przedwojenne, oraz wielokondygnacyjne osiedla mieszkaniowe, wybudowane w latach 60- tych i 70-tych, a także budowane aktualnie apartamentowce. Dzielnica posiada rozwiniętą i ustabilizowaną infrastrukturę miejską. Przeciętny czas potrzebny na sprzedaż lokalu mieszkalnego wynosi ok. 6 m-cy. Rynek lokalny nie rozróżnia cenowo spółdzielczego prawa do lokalu i prawa własności lokalu, gdyż dla potencjalnych nabywców lokali największe znaczenie ma jego standard oraz lokalizacja, a w dalszej kolejności atrakcyjność budynku, wielkość lokalu, położenie na piętrze i sąsiedztwo. Popyt na terenie Mokotowa jest dość silny, ze względu na bardzo dobrą lokalizację blisko centrum Warszawy oraz ugruntowany prestiż dzielnicy. Podaż lokali przewyższa popyt, co jest charakterystyczne dla rynku w fazie stagnacji. Nowe inwestycje mieszkaniowe zrealizowane zostały w rejonach ul. Biały Kamień, Bukowińskiej, Kazimierzowskiej, Wyględowskiej, Tynieckiej, Merliniego, Czeczota, Wielickiej, Bielawskiej, Osiedla Marina i inn. Na podstawie analizy transakcji, na rynku lokalnym Mokotowa w latach 2014 - 2015 nie stwierdzono korekty poziomu cen lokali mieszkalnych z nowego zasobu mieszkaniowego. Na podstawie informacji uzyskanych w PODGiK Warszawa ustalono, że poziom cen dużych lokali mieszkalnych w podobnych budynkach wielorodzinnych na osiedlu Biały Kamień, kształtuje się od 8 900 zł/m2 do 14 800 zł/m2, średnio 11 593 zł/m2. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 8.1. Zdefiniowanie rynku lokalnego Dla potrzeb wyceny analizowano rynek lokali mieszkalnych. Przyjęto do analizy obszar Mokotowa, w okresie od czerwca 2013 r. do maja 2015 r. 8.2. Określenie cech rynkowych Wyboru cech rynkowych oraz ich wag dokonano na podstawie analizy rynku lokalnego oraz badań preferencji nabywców podobnych nieruchomości: 8.3. położenie na rynku lokalnym atrakcyjność budynku standard lokalu wielkość lokalu miejsce postojowe położenie na piętrze - 10 % - 20 % - 30 % - 15 % - 15 % - 10 % Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych Przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych: Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 8.4. położenie na rynku lokalnym atrakcyjność budynku standard lokalu wielkość lokalu miejsce postojowe położenie na piętrze - dobre, średnie, przeciętne - dobra, średnia, przeciętna - dobry, średni, przeciętny - do 80 m2, 80 - 90, ponad 90 m2 - 1 m. post, brak - dobre, średnie, przeciętne Analiza transakcji porównawczych Poniżej przedstawiono 19 transakcje porównawcze wyselekcjonowane z rynku lokalnego: Data transakcji Dzielnica 2015-02-27 Mokotów 2014-11-07 Mokotów Ulica S. Żaryna Biały Kamień Nr bud. Kond. 7 3 P.u. Cena trans. [m2] [zł] 5 84,04 1 92,08 Cena jedn. Opis [zł/m2] Rodzaj rynku 990 000 zł 11 780 wtórny 820 000 zł 8 905 wtórny wtórny 2014-07-25 Mokotów Żaryna 5 3 90,98 1 000 000 zł 10 991 2014-07-09 Mokotów Żaryna 3 3 90,59 1 070 000 zł 11 811 mpgp, kom lok wtórny 815 000 zł 12 699 wtórny wtórny wtórny 2014-06-13 Mokotów Żaryna 5 6 64,18 2014-05-06 Mokotów Żaryna 3 4 90,60 940 000 zł 10 375 taras, kom lok, naziemne mp 2014-04-09 Mokotów Chodkiewicza 4 8 65,96 972 000 zł 14 736 ogród zimowy, kom lok, 2014-03-12 Mokotów Chodkiewicza 2 2 90,53 820 000 zł 9 058 mpgp, kom lok wtórny 2014-02-25 Mokotów Chodkiewicza 10 6 78,27 998 280 zł 12 754 kom lok 2014-02-12 Mokotów Chodkiewicza 6 2 82,27 970 000 zł 11 790 kom lok, mpgp wtórny 850 000 zł 13 912 mpgp wtórny 880 000 zł 11 433 taras naziemny wtórny 2014-02-04 Mokotów Chodkiewicza 7 6 61,10 wtórny 2014-01-24 Mokotów Chodkiewicza 8 3 76,97 2014-01-21 Mokotów Biały Kamień 2 3 91,30 1 000 000 zł 10 953 82,48 1 090 000 zł 13 215 kom lok, 2 balkony wtórny taras o pow 6,48 m2, kom lok nr 95 o pow. 12 624 11,37 m2 mpgp nr 4 o pow. 11,50 m2 13 193 balkon 5,9m2, zieleń 9,5m2, wtórny 10 382 wtórny 2013-12-10 Mokotów Chodkiewicza 7 4 2013-11-04 Mokotów Biały Kamień 7 2 109,43 1 525 000 zł 2013-09-27 Mokotów Chodkiewicza 6 8 100,05 1 320 000 zł 2013-07-01 Mokotów Chodkiewicza 8 3 2013-06-20 Mokotów 2013-06-19 Mokotów Chodkiewicza Chodkiewicza 2 2 4 2 77,06 78,33 69,20 800 000 zł 748 000 zł 700 000 zł kom lok 9 549 2 balkony 8m2 i 2,6m2 10 116 komórka lokatorska nr B13 o pow. 2,74 m2 Na podstawie analizy transakcji porównawczych przyjęto następujące dane wyjściowe: - cena minimalna 1 m2 w próbce - cena maksymalna 1 m 2 w próbce - cena średnia 1 m2 w próbce Cmin = 8 905 zł/m2 Cmax = 14 736 zł/m2 Cśr = 11 593 zł/m2 Określenie zakresu współczynników korygujących: Granica dolna Granica górna 8.5. Gd = Cmin : Cśr = 0,768 Gg = Cmax : Cśr = 1,271 Obliczenie wartości rynkowej WR Charakterystyka nieruchomości porównawczych (Cmax ; Cmin) i szacowanego lokalu w aspekcie cech rynkowych: wtórny wtórny wtórny wtórny Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Lp. 1 2 3 4 5 6 Cechy rynkowe położenie na rynku lokalnym atrakcyjność budynku standard lokalu wielkość lokalu m. post położenie na piętrze Cmin średnie średnia średni ponad 90 m2 brak przeciętne Cmax średnie dobry dobry do 80 m2 brak dobre Nier. wyceniana średnie średnia średni 80 - 90 m2 bez m. post. dobre Tabela przedstawia procentowy wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości i określone dla szacowanej nieruchomości wartości współczynników korygujących. Lp. Rodzaj współczynnika 1 2 3 4 5 6 położenie na rynku lokalnym atrakcyjność budynku standard lokalu wielkość lokalu m. post położenie na piętrze SUMA Waga cechy 10 % 20 % 30 % 15 % 15 % 10 % 100 % Zakres dolny 0,0768 0,1536 0,2304 0,1152 0,1152 0,0768 Zakres górny 0,1271 0,2542 0,3813 0,1906 0,1906 0,1271 Wartość współczynnika 0,1020 0,2039 0,3059 0,1529 0,1152 0,1271 1,0070 Wartość rynkowa WR 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego wynosi: WR = 11 593 zł/m2 x 1,0070 x 1 = 11 674 zł/m2 Wartość rynkowa WR lokalu mieszkalnego, wynosi: WR = 11 674 zł/m2 x 87,40 m2 = 1 020 308 zł 9. USTALENIE WYNIKU KOŃCOWEGO Wartość rynkową prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem 8740/894713 części w nieruchomości wspólnej, szacuje się na kwotę : WR = 1 020 308 zł słownie złotych: jeden milion dwadzieścia tysięcy trzysta osiem WNIOSKI Oszacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości jest zgodna z informacjami uzyskanymi w badaniach własnych rynku lokalnego. Wartość 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oszacowano na poziomie Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 11764 zł/m2,a więc praktycznie na poziomie ceny średniej na osiedlu Biały Kamień wynoszącej 11593 zł/m2. Zagrożeniem dla poziomu wartości przedmiotowej nieruchomości byłaby ewentualna długotrwała recesja gospodarcza w kraju i destabilizacja sytuacji społeczno-gospodarczej, co niewątpliwie negatywnie wpłynęłoby na rynek nieruchomości. Obserwowana stagnacja na rynku nieruchomości powinna być przejściowa. Po jej zakończeniu można przewidywać stabilizację wartości wycenianej nieruchomości w średniej perspektywie czasowej. Płochocin, dnia 09.06.2015 r. Podpis Załącznik 11.6. Dokumentacja fotograficzna Widok budynku Chodkiewicza 10 Nieruchomość: Warszawa, ul. Chodkiewicza 10 Drzwi do lokalu
