umowa o współpracy

NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
tel:
web:
email:
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
KRS:
Regon:
NIP:
0000304374
141338474
5252423576
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
Inwestycje na warszawskim rynku nieruchomości – jesień 2009
- raport analityczny New World Real Estate i NWAI Dom Maklerski
1.
Analiza rynku
Ceny na warszawskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zostały ujednolicone. Jest to w
głównej mierze efekt niekontrolowanej fali wzrostu wartości nieruchomości będącej
skutkiem popytu wywołanego dynamicznym wzrostem ilości kredytów hipotecznych
udzielonych w latach poprzednich.
Ceny zakupu nieruchomości nie odzwierciedlały w pełni kryteriów lokalizacji, standardu
inwestycji, technologii wykonania oraz jakości poszczególnych mieszkań. Powodowało to
istotne przeszacowanie wartości nieruchomości mało atrakcyjnych zarówno pod względem
kryteriów mieszkaniowych, jak i inwestycyjnych. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości
może doprowadzić do ponownej segmentacji rynku i wyodrębnienia lokali o perspektywie
wzrostu wartości znacznie powyżej średniej.
Według naszej oceny rozwarstwienie rynku spowoduje, iż pomimo dalszego spadku średnich
cen mieszkań w Warszawie wyodrębni się sektor mieszkań, które w perspektywie
najbliższych miesięcy powinny wejść w fazę wzrostu. Dotyczy to mieszkań małych, jedno lub
dwupokojowych, które poza funkcją zaspokajania potrzeb mieszkaniowych nabywcy, mogą
pełnić równoważną funkcję inwestycyjną, jako aktywa generującego stały wysoki dochód z
wynajmu. Wybór mieszkania z tego segmentu rynku pozwala stać się współuczestnikiem
globalnego rynku inwestycji.
Warszawski rynek inwestycji w nieruchomości na tle innych miast europejskich jest zaliczany
do rynku o wyższych od średnich perspektywach inwestycyjnych i rozwojowych przy ryzyku
inwestycyjnym niższym od średniej.
W najnowszym raporcie sporządzonym przez PricewaterhouseCoopers i Urban Land
Institute przedstawiono ranking perspektyw inwestycyjnych, w którym Warszawa zajęła 13.
miejsce, podczas gdy rok temu była na 16. pozycji, a dwa lata temu na 22. Z kolei w rankingu
perspektyw rozwojowych (w tym samym raporcie) stolica Polski uplasowała się na siódmej
1
NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
pozycji,
tel:
web:
email:
w
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
porównaniu
KRS:
Regon:
NIP:
z
0000304374
141338474
5252423576
ósmą
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
w
roku
ubiegłym.
W zestawieniu oceniającym poziom ryzyka, miasto nad Wisłą znalazło się na miejscu 12.,
podczas gdy rok wcześniej była to 19. pozycja.
Rys.1 Warszawski rynek nieruchomości
Źródło: „Emerging Trends in Real Estate Europe 2009” PricewaterhouseCoopers i Urban Land Institute
2.
Analiza celów inwestycyjnych
Rynek warszawski jest najbardziej stabilnym rynkiem pod względem ilości transakcji
i wartości transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych, co przy spadku liczby
pozwoleń na budowę oraz ilości rozpoczynanych budów (o ok. 50%) musi doprowadzić do
niewystarczającej podaży nowych mieszkań w latach następnych.
2
NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
tel:
web:
email:
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
KRS:
Regon:
NIP:
0000304374
141338474
5252423576
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
Przy wyborze mieszkania w celach inwestycyjnych istotnym kryterium jest lokalizacja. Poza
faktem, iż Warszawa charakteryzuje się największą płynnością na rynku nieruchomości (rys.
2.), mieszkanie atrakcyjne zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu, powinno być
zlokalizowane w centralnych regionach Warszawy.
Rys. 2. Średnio kwartalny spadek ilości transakcji sprzedaży mieszkań w głównych miastach Polski w 2009
60%
51%
50%
34%
40%
28%
30%
Wrocław
Poznań
Kraków
20%
10%
Warszawa
6%
0%
1
roku
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Kluczowe znacznie ma dobry punkt komunikacyjny umożliwiający łatwy dojazd do miejsca
pracy lub uczelni. Istotne jest również sąsiedztwo elementów infrastruktury miejskiej:
sklepów, restauracji, centrów rozrywki czy innych miejsc oferujących aktywnym zawodowo
najemcom różne alternatywne formy spędzania wolnego czasu. Prawidłowy i selektywny
wybór mieszkania daje duże prawdopodobieństwo wzrostu wartości w dłuższym okresie.
Inwestycje na rynku nieruchomości są uzależnione od prawidłowego wyboru terminu
rozpoczęcia inwestycji. Zazwyczaj inwestycje poczynione na zakończenie fazy recesji dają
większe prawdopodobieństwo realizacji zysku poprzez uczestniczenie w kolejnej fazie
wzrostu wartości nieruchomości. Potwierdza to doświadczenie osób, które zainwestowały w
nieruchomości mieszkaniowe w 2004 i 2005 roku. Inwestycje te niezależnie od spadku
3
NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
tel:
web:
email:
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
KRS:
Regon:
NIP:
0000304374
141338474
5252423576
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
wartości nieruchomości, jaki nastąpił od drugiej połowy 2008 roku, pozwolił inwestorom
zrealizować ponadprzeciętne zyski.
Kolejny tak korzystny moment inwestycyjny pojawia się teraz. O nastąpieniu przełamania
fazy cyklu koniunkturalnego świadczy zmiana podaży mieszkań na rynku pierwotnym.
Jakkolwiek w roku 2009 zostanie oddane do użytku więcej mieszkań niż w latach
poprzednich (w okresie od stycznia do maja oddano 6,5% więcej mieszkań niż w roku 2008)
to wynik ten jest skutkiem kilkuletniego cyklu realizacji inwestycji budowlanych – obecnie są
kończone budowy rozpoczęte w latach 2007 i 2008.
Wskaźniki obrazujące podaż nowych mieszkań w kolejnych latach wskazują na istotną
zmianę wzajemnej relacji popytu i podaży. Liczba rozpoczętych budów spadła w okresie od
stycznia do sierpnia o blisko 25% przy czym w segmencie budownictwa wielorodzinnego
spadek ten był wyższy i wynosił blisko 50%. Również liczba nowowydanych pozwoleń na
budowę spadła o blisko 24% a sektorze deweloperskim o 38% (na podstawie danych GUS).
Według raportu firmy REAS w Warszawie popyt na mieszkania przewyższa podaż nowych
mieszkań. Powoduje to zmniejszenie puli gotowych mieszkań z oferty deweloperów.
Pomimo prognozowanego wzrostu wartości cen mieszkań małych, średnia cena sprzedaży
mieszkań (złoty/metr kwadratowy) w Warszawie będzie spadać (w III kwartale wynosiła 7,3
tys. złotych a w roku 2008 wynosiła 8,9 tys. zł odnotowano więc spadek o blisko 18%) gdyż
wynik ten będzie obejmować głównie tanie mieszkania na obrzeżach Warszawy, na które
jest największy popyt.
Rynek małych mieszkań na tym tle jest znacznie bardziej stabilny: spadek cen w tym
segmencie nie przekroczył 8% (rys. 3).
Rys 3. Ceny najmu małych mieszkań w centralnej lokalizacji
4
NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
tel:
web:
email:
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
KRS:
Regon:
NIP:
0000304374
141338474
5252423576
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych
Spadek cen mieszkań w tym segmencie był wyższy niż spadek cen za wynajem, skutkiem
czego wzrosła atrakcyjność tych mieszkań jako aktywa inwestycyjnego (rysunek 4, 5).
Potwierdza to atrakcyjność inwestycji w tym segmencie rynku lokali mieszkalnych.
Rys. 4,5. Rentowność małych mieszkań w centralnej lokalizacji w porównaniu ze średnią rentownością najmu
na rynku warszawskim
7,9
7,4
8
7,5
średnia rentownośc najmu
mieszkania 1 pokojowe w
Warszawie
7,5
7
6,8
6,5
rentownośc najmu
mieszkania 1 pokojowe w
centralnych rejonach
Warszawy
średnia rentowność najmu
mieszkania 2 pokojowe w
Warszawie
7
6,5
6,2
6
rentownośc najmu
mieszkania 2 pokojowego
w centralnych rejonach
Warszawy
5,5
6
1
1
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych ofertowych sprzedaży i najmu lokali mieszkalnych
Jak wynika z powyższej analizy, najbardziej atrakcyjne pod względem inwestycyjnym aktywa
w obrębie warszawskiego rynku nieruchomości to stosunkowo niewielkie mieszkania w
centralnej lokalizacji, ponieważ to właśnie one charakteryzują się największą płynnością oraz
stabilnością cen najmu, co pozwala na uzyskanie optymalnej rentowności inwestycji w
średnim okresie czasu .
5
NWAI Dom Maklerski
Aleje Ujazdowskie 41
00-540 Warszawa
tel:
web:
email:
+48 22 3195790
www.nwai.pl
[email protected]
KRS:
Regon:
NIP:
0000304374
141338474
5252423576
Kapitał akcyjny:
1.500.000 zł
Kapitał wpłacony: 1.500.000 zł
O NWAI Dom Maklerski
NWAI Dom Maklerski to jedyny w Polsce dom maklerski łączący model działalności banku
inwestycyjnego ze specjalizacją w zakresie inwestycji alternatywnych. Działalność
koncentruje się w obszarze: produktów strukturyzowanych, funduszy hedge, funduszy
aktywów niepublicznych, funduszy funduszów oraz inwestycji w nieruchomości, sztukę,
samochody klasyczne, talenty czy schematy udziałowe. NWAI Dom Maklerski oferuje
również doradztwo inwestycyjne dla osób zamożnych i instytucji oraz doradztwo
strategiczne dla przedsiębiorstw w zakresie: struktury kapitałowej, źródeł finansowania,
strategii przedsiębiorstw jak również usługi w zakresie łączenia, podziału oraz przejmowania
firm.
www.nwai.pl
Więcej informacji udziela:
Paweł Tomczuk
Ciszewski Financial Communications sp. z o.o.
kom. 600 489 609
tel. (48 22) 488 41 53
E-mail: [email protected]
6