Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce

Perspektywy rozwoju rynku
nieruchomości w Polsce,
co będzie dalej i dlaczego:
Dziennikarz dowiaduje się
ostatni?!
Fikcja
Zapewne wielu z Państwa oglądało już rozmaite
portale poświęcone nieruchomościom. Z
pewnością zwrócili Państwo uwagę na
eksponowaną ilość ofert zamieszczonych na
takim portalu.
Ale czy kiedykolwiek zastanowiło Państwa, że
jakiś portal chwali się posiadaniem ponad
180.000 ofert sprzedaży mieszkań, działek i
domów w Warszawie i okolicach?
Czyżby co trzecie mieszkanie było na sprzedaż?
A oto fakty:
•
•
•
•
•
a) Od połowy lat dziewięćdziesiątych liczba wszystkich aktów notarialnych
sporządzanych w całej Polsce oscyluje około 1 miliona, z czego akty
dokumentujące zmianę właściciela nieruchomości stanowią od 57 do 63
procent tej liczby. W rekordowym 1998 roku sporządzono 670 tysięcy takich
aktów, a np. w 2002 niecałe 530 tysięcy.
b) rok rocznie jedynie 35-40 % wyżej wymienionych aktów odnosi się do
transakcji rynkowych sprzedaży nieruchomości rolnych, działek
budowlanych, budynków niemieszkalnych, mieszkań i spółdzielczych
własnościowych praw do lokalu na rynku pierwotnym i wtórnym.
c) Reszta, czyli 60-65% aktów dokumentuje, darowizny, działy spadków,
umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego, zbycie
nieruchomości za emeryturę rolniczą, itp.
d) Udział nieruchomości rolnych w wolnorynkowym obrocie od lat kształtuje
się na poziomie 24-26 %).
Co roku na rynku wtórnym w Polsce właściciela zmienia mniej więcej co
pięćdziesiąta nieruchomość mieszkaniowa (2% ogółu).
Czy jest miejsce w którym poznamy
unikalne oferty i uzyskamy wiarygodną
informację o:
• Cenach transakcyjnych?
• Różnicy pomiędzy ceną transakcyjną, a
ceną ofertową?
• Czasie sprzedaży nieruchomości?
Dziennikarz dowiaduje się ostatni –
możemy to zmienić!
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Wstawienie oferty/cena ofertowa
Weryfikacja Oferty
Czas poszukiwania nabywcy
Cena transakcyjna/ustalenie warunków transakcji
Pośrednik
Umowa Przedwstępna
Portal ofertowy
Notariusz
Wystąpienie o kredyt
Urząd Skarbowy
Analityk bankowy
Umowa ostateczna
GUS
Dziennikarz
Przekazanie i opracowanie danych USTAT
Info dla Dziennikarzy
Publikacje
Opinia publiczna
Analiza perspektyw warszawskiego rynku
mieszkaniowego - segment mieszkań w
domach wielorodzinnych (fragmenty)
•
Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a
popytem.
•
Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań należy cały czas pamiętać,
że rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym.
•
Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być
powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również czynnikami
politycznymi i administracyjnymi.
•
Zmiany podaży z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku
pierwotnym następują powoli.
•
Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z
powolnością zmian podaży prowadzi do okresowych nadwyżek, bądź
niedoborów mieszkań, co oczywiście ma bezpośredni wpływ na cenę.
•
Alternatywą do rynku mieszkań w domach wielorodzinnych, jest rynek
domów jednorodzinnych położonych tak w mieście, jak i na przedmieściach.
Popyt to: potrzeba posiadania
poparta posiadaniem pieniędzy.
Prognoza ludności Warszawy na lata 2002 - 2030
1750000,00
1700000,00
1600000,00
1550000,00
1500000,00
1450000,00
20
02
20
04
20
06
20
08
20
10
20
12
20
14
20
16
20
18
20
20
20
22
20
24
20
26
20
28
20
30
Ludność
1650000,00
Rok
Warszawa – opłacalność finansowa wynajmu mieszkania
wyrażona w latach zwrotu zainwestowanego kapitału.
Czy to się opłaca?
Stopy zwrotu z inwestycji w "przeciętne"
mieszkanie przeznaczone na wynajem - Warszawa
III kwartał 2006
35
30
Stopa zwrotu (przed
odjęciem kosztów i
podatków)
20
Stopa zwrotu (po odjęciu
kosztów)
15
10
5
e
4
po
ko
jo
w
e
3
po
ko
jo
w
e
po
ko
jo
w
2
po
ko
jo
w
e
0
1
lata
25
Konkurencja:
Fundusz Inwestycyjny – niekłopotliwa inwestycja
Ile złotych zysku przyniosło 1 października 2006
każde 100 PLN zainwestowanych 1 około
października każdego roku w fundusze Arka
450,00 zł
400,00 zł
350,00 zł
PLN
300,00 zł
Zrównoważony
250,00 zł
Akcji
200,00 zł
Ochrony Kapitału
150,00 zł
Obligacji
100,00 zł
50,00 zł
0,00 zł
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Rok
Warszawa – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia
Warszawa – stabilizacja, czy przełom?
Warszawa – stosunek sił popytu i podaży
Kraków – ceny transakcyjne
Kraków – historia siły nabywczej przeciętnego wynagrodzenia
Poznań – ceny transakcyjne
Poznań – rynek bez „nadmiernego” zróżnicowania cen
Poznań – w górę, bez szaleństw?
Gdańsk – ceny transakcyjne
Gdańsk – spowolnienie tempa wzrostu cen.
Czy nastąpi odwrócenie trendu?
Gdynia – ceny transakcyjne wyższe od ofertowych
Ceny transakcyjne mieszkań w Gdyni
(dane z systemu MLS)
6 000,00
5 500,00
5 000,00
pln
4 500,00
4 000,00
3 500,00
3 000,00
2 500,00
2 000,00
I kwartał
2005
II kwartał
2005
III kwartał
2005
IV kwartał
2005
I kwartał
2006
średnia transakcyjna cena sprzedaży 1 m2
II kwartał
2006
III kwartał
2006
IV kwartał
2006
średnia cena ofertowa 1 m2
sty-07
Sopot – perła trójmiejskich nieruchomości
Rynek śląski
Śląski rynek jest najlepszym przykładem na potwierdzenie
jak bardzo lokalny jest rynek nieruchomości.
Województwo śląskie – to kilkadziesiąt miast, bezpośrednio ze sobą
sąsiadujących, w tym 12 miast pow.100.000 mieszkańców.
Każde z tych miast – to odrębny lokalny rynek nieruchomości
z własnymi cenami i inną specyfiką.
2000-2005 – załamanie
Okres 2000-2005 – to na śląskim rynku mieszkaniowym okres
głębokiego załamania i prawie całkowitego wstrzymania sprzedaży.
Przeciętne ceny mieszkań osiągnęły dno:
od 500,-zł/mkw
w Raciborzu
do 1200,-zł/mkw
w Katowicach
i Gliwicach
Przy tak niskim poziomie cen, deweloperom nie opłacało się więc budować nowych
mieszkań. Na tym terenie działało tylko dwóch deweloperów - Katowicach i Bielsku
Białej. Poza nimi i kilkoma inwestycjami lokalnych TBS-ów nie budowało się
żadnych mieszkań.
2006 – gwałtowny wzrost
Po zwiększeniu podaży tanich kredytów od 2005 zaczęły powoli,
a w 2006 r. gwałtownie wzrastać ceny mieszkań, które pod koniec
2006 roku osiągnęły przeciętne ceny w różnych miejscowościach
na poziomie:
od
w Bytomiu
1000,-zł/mkw
do
w Katowicach,
Gliwicach
3000,-zł
2006 – gwałtowny wzrost
Wysokie ceny 1 mkw mieszkania obserwuje się tylko w kilku najlepiej
rozwijających się miastach śląskich:
Gliwicach, Katowicach, Bielsku-Białej, Tychach, Rybniku.
W wielu miastach można jeszcze kupić mieszkania w cenie
ok. 1000,-zł/mkw – kilka przykładów cen:
Najniższe zł/m2:
Najwyższe zł/m2:
Bytom - 960 – 3 pok.
Pszów - 1.035 – 1 pok.
Rybnik - 1.066 – 3 pok.
Jastrzębie
Zdrój -1.170 – 4 pok.
Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok.
Katowice
- 4.200 – 4 pok.
Gliwice
- 3.500 – 3 pok.
Tychy
- 3.700 – 2 pok.
2006 – gwałtowny wzrost
Wobec faktu, że na Śląsku w poprzednich latach nic się nie budowało,
popyt znacznie przewyższył podaż i stąd takie wysokie – wzrosty.
Najniższe zł/m2:
Najwyższe zł/m2:
Bytom - 960 – 3 pok.
Pszów - 1.035 – 1 pok.
Rybnik - 1.066 – 3 pok.
Jastrzębie
Zdrój -1.170 – 4 pok.
Dąbrowa Górn. - 4.423 – 2 pok.
Katowice
- 4.200 – 4 pok.
Gliwice
- 3.500 – 3 pok.
Tychy
- 3.700 – 2 pok.
2007 – stan aktualny
Stan aktualny jest taki, że brak mieszkań na rynku.
Pojawili się deweloperzy chcący inwestować,
ale zanim oddadzą coś do użytku upłynie rok - dwa lata.
Sytuacja ta spowodowała również duże zainteresowanie gruntami pod
inwestycje deweloperskie, ale tu pojawia się bariera
braku planów przestrzennego zagospodarowania.
Aktualny stan obrazuje następny wykres
Wrocław – ceny transakcyjne
Porównanie trzech miast
Ile m2 mieszkania kupimy dziś za średnie lokalne wynagrodzenie
Ilość m2 mieszkania którą można kupić za przeciętne wynagrodzenie
0,8
0,7
0,6
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
Warszawa
Kraków
Poznań
Porównanie czterech miast
Warszawa, Poznań, Kraków, Sopot
Dostępność finansowania zakupów
średnie oprocentowanie kredytów złotówkowych dla
osób prywatnych i średnie oprocentowanie
rachunków ROR 1996 - 2006
30,0
20,0
kredyty gotówkowe
złotowe dla osób
prywatnych
15,0
ROR złotowy osoby
prywatne
10,0
kredyty mieszkaniowe
ogółem
5,0
inflacja
Rok
gru-05
gru-04
gru-03
gru-02
gru-01
gru-00
gru-99
gru-98
gru-97
0,0
gru-96
Oprocentowanie
25,0
PODAŻ
• Cechą podaży nowych mieszkań jest jej swoista duża
„bezwładność” w reagowaniu na dynamiczne zmiany
popytu. Wynika to z samej długości cyklu
inwestycyjnego, w którym upływa kilka lat od chwili
podjęcia przez dewelopera decyzji o rozpoczęciu
inwestycji, poprzez wyszukanie i zakup odpowiedniego
gruntu, uzyskanie stosownych pozwoleń do zakończenia
budowy i sprzedaży mieszkań. Warto też przypomnieć,
że w końcówce lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku
warszawscy deweloperzy (podobnie jak obecnie) byli w
komfortowej sytuacji w której mieszkania sprzedawały
się niemal na etapie „dziury w ziemi”.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
W ostatnim okresie gwałtownie wzrosły ceny mieszkań w domach wielorodzinnych
oferowanych tak na rynku pierwotnym jak i na rynku wtórnym.
Podstawową przyczyną wzrostu cen jest to, że gwałtownemu zwiększeniu popytu
nie była w stanie równie szybko odpowiedzieć zwiększona podaż. Ta
krótkoterminowa „bezwładność” podaży jest zjawiskiem typowym dla rynku
nieruchomości. W dłuższym okresie należy spodziewać się zwiększenia podaży
mieszkań oferowanych przez deweloperów.
Wiele mieszkań kupionych zostało z myślą o uzyskaniu zysku z ich późniejszej
odsprzedaży. Gdy spadnie tempo wzrostu cen, mieszkania te w dużej części trafią na
rynek wtórny. Już w tej chwili obserwuje się wzrost podaży ofert cesji umów z
deweloperami na mieszkania z terminem wybudowania w 2007 i 2008.
Bariery administracyjne (brak planów zagospodarowania przestrzennego miasta)
mają charakter przemijający, ponieważ władze miasta zdają sobie sprawę z tego,
że należy „odblokować” tereny budowlane
Wysoka zyskowność działalności deweloperskiej sprzyja wchodzeniu nowych
deweloperów na warszawski rynek.
Stopy zwrotu z inwestycji w zakup mieszkania na wynajem są obecnie bardzo
wysokie, a zyski z inwestycji w proste instrumenty finansowe mogą być wyższe
od zysków z najmu.
Restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów zniechęca do wynajmowania mieszkań.
Łatwa dostępność i wysoki stopień kredytowania zachęcają i ułatwiają nabywania
nieruchomości.
KNB wprowadził ograniczenia utrudniające zaciąganie kredytów w walutach.
Jednocześnie rosną stopy procentowe w UE i w Szwajcarii, co powoduje, że kredyty
walutowe drożeją.
•
•
•
•
•
•
•
•
Wzrost zarobków, ich wysoki poziom i niskie na tle kraju bezrobocie zachęcają do
przeprowadzania się do Warszawy i kupowania tu mieszkań.
Wraz ze wzrostem zamożności i łatwiejszym dostępem do kredytów rośnie liczba osób, które
zamiast kupić duży apartament wolą zamieszkać w domu jednorodzinnym.
Ogólny rozwój gospodarczy i nowe technologie sprawiają, że życie na przedmieściach jest
coraz łatwiejsze.
Im więcej bloków budowanych w nowych technologiach i z większymi, lepiej zaprojektowanymi
mieszkaniami, tym mniejszym zainteresowaniem będą cieszyć się mieszkania
„substandardowe”.
Mieszkania te mogą być coraz częściej oferowane do sprzedaży, przy czym popyt na nie może
stopniowo zanikać.
Badania demograficzne wskazują, że powinniśmy liczyć się ze zmniejszeniem i jednoczesnym
starzeniem się ludności Polski, co może doprowadzić do zmniejszenia popytu.
Jednocześnie wydaje się, że przemiany kulturowe i czynniki ekonomiczne powodują obecnie
zanik rodzin wielopokoleniowych, zmniejszanie się ilości osób w przeciętnym gospodarstwie
domowym, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia się popytu.
Wydaje się, że rynek osiągnął stosunkowo wysoki na dziś pułap cen, a na dalszy rozwój sytuacji
na rynku wpływ będą miały zarówno czynniki makroekonomiczne, czynniki polityczne, jak i
decyzje administracyjne podejmowane przez władze Warszawy. Taka wielorakość czynników
utrudnia prognozowanie.
• Na rynku nie istnieją dwie identyczne nieruchomości.
Dlatego też podejmując decyzję o kupnie mieszkania
należy odnieść wymienione powyżej ogólne czynniki
oddziaływujące na rynek do tej konkretnej
nieruchomości. W szczególności należy zastanowić się
nad jakością i perspektywami danej lokalizacji, nad
technologią, stanem technicznym i wiekiem budynku,
nad ogólnymi parametrami mieszkania, oraz – co
najważniejsze – nad samym celem inwestycji.
• Dopiero tak głęboko przeanalizowana inwestycja może
przynieść spodziewane profity.
• Bezrefleksyjne naśladowanie działań innych ludzi nie
zawsze przynosi dobre skutki!
Prezentację tę zawdzięczacie
Państwo systemom wymiany ofert
przyjętych na wyłączność
Wyłącznie jawna reklama ofert wyłącznych
chroni konsumentów przed:
1. Zbyt drogim kupnem
2. Zbyt tanią sprzedażą