Wyrok Sądu Najwyższego dot umowy o korzystanie z

Umowa o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy
wiatrowej nie stanowi umowy dzierżawy
Autor: Małgorzata Kliczkowska - Iwaszkiewicz, associate, praktyka energetyczna
kancelarii Baker & McKenzie.
Sąd Najwyższy w dniu 5 października 2012 r. wydał wyrok (sygn. akt IV CSK 244/12),
zgodnie z którym umowa o korzystanie z nieruchomości w celu wybudowania i eksploatacji
siłowni wiatrowych wraz ze stacją rozdzielni, stacją pomiarową i transformatorową oraz
koniecznymi drogami dojazdowymi i dojściami nie stanowi umowy dzierżawy w rozumieniu
Kodeksu cywilnego.
Przemieszczające się masy powietrza, otrzymywana energia elektryczna ani korzyści ze
sprzedaży energii elektrycznej nie stanowią pożytków z nieruchomości w rozumieniu
art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego
Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas
oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu
umówiony czynsz. Ponieważ przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunek dzierżawy nie
zawierają definicji legalnej pojęcia "pożytków", znaczenie tego pojęcia, zdaniem Sądu
Najwyższego, należy interpretować w świetle zasad wynikających z części ogólnej Kodeksu
cywilnego.
Mając powyższe na uwadze, analizowana umowa "dzierżawy" jest, zdaniem Sądu
Najwyższego, pozbawiona elementu przedmiotowo istotnego (essentialia negotii) stosunku
dzierżawy - tj. prawa do pobierania pożytków z oddanej w dzierżawę nieruchomości.
Ani przemieszczające się masy powietrza nad używaną nieruchomością, ani otrzymywana
energia elektryczna w wyniku przetworzenia energii wiatrowej nie stanowią pożytków
naturalnych z nieruchomości, zaś uzyskiwane przez inwestora korzyści ze sprzedaży energii
elektrycznej nie są pożytkami cywilnymi. "Przemieszczające się masy powietrza nad gruntem
stanowiącym przedmiot umowy (…), które wprawiają w ruchu mechanizm zainstalowanych
turbin wiatrowych, produkujący energię elektryczną nie są częścią składową tegoż gruntu
zgodnie z treścią art. 53 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 i 2 k.c., a tym samym pożytkiem
naturalnym. (…) Z kolei otrzymywanej energii elektrycznej w wyniku przetworzenia energii
wiatrowej również nie można zaliczyć do pożytku naturalnego, gdyż nie pochodzi z gruntu,
lecz z urządzeń technicznych zamontowanych na tym gruncie, zaś uzyskiwanych przez
uprawnionego korzyści ze sprzedaży tej energii nie sposób identyfikować z pożytkami
cywilnymi, bowiem, jak prawidłowo zauważają Sądy obu instancji, to nie nieruchomość
będzie stanowiła przedmiot stosunku prawnego z przedsiębiorstwem energetycznym, lecz
sprzedaż energii elektrycznej."
1
Umowa o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej
stanowi umowę nienazwaną najbardziej zbliżoną do umowy dzierżawy
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, umowa zawarta przez strony, jest umową
nienazwaną, nieprzewidzianą przez Kodeks cywilny i inne ustawy, dopuszczalną w świetle
zasady swobody umów, która kreuje stosunek prawny najbardziej zbliżony do umowy
dzierżawy.
Podmiot używający nieruchomość, jest bowiem uprawniony nie tylko do korzystania
z nieruchomości, w celu wybudowania na niej farmy wiatrowej, ale także do eksploatacji tej
farmy na nieruchomości - generowania energii elektrycznej oraz uzyskiwania korzyści ze
sprzedaży wygenerowanej energii elektrycznej. Zatem, pomimo faktu że uzyskiwana energia
elektryczna oraz dochody z jej sprzedaży nie stanowią, w opinii Sądu Najwyższego,
pożytków z nieruchomości w kodeksowym znaczeniu, stanowią jednak korzyść (wartość
dodaną) podmiotu korzystającego z nieruchomości, bardzo zbliżoną, w sensie
ekonomicznym, do pożytków w rozumieniu Kodeksu cywilnego charakterystycznych dla
stosunku dzierżawy.
Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w wyroku, że właśnie takie kwestie jak (i) szerszy zakres
uprawnień podmiotu korzystającego z nieruchomości niż tylko korzystanie z gruntu poprzez
wybudowanie farmy wiatrowej, (ii) czas na jaki dana umowa została zawarta (okres 30 lat
liczony od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę) oraz (iii) sposób ustalania
odpłatności za prawo korzystania z nieruchomości (tj. periodyczne świadczenie pieniężne,
płatne raz do roku, określane jako procent od wartości sprzedanej energii elektrycznej),
powodują że umowa zawarta między stronami, jest najbardziej zbliżona (spośród umów
nazwanych w Kodeksie cywilnym) do umowy dzierżawy.
Odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowę dzierżawy
Zgodnie z omawianym wyrokiem, jak już zostało wyżej wskazane, przedmiotowa umowa
o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej nie stanowi
kodeksowej umowy dzierżawy. Z uwagi jednak na to, że istota tej umowy, natura
ukształtowanego przez nią stosunku prawnego (cel jego powołania do życia) oraz wola stron,
czynią ten stosunek prawny najbardziej zbliżonym do umowy dzierżawy przewidzianej
w Kodeksie cywilnym, w zakresie w niej nieuregulowanym, zdaniem Sądu Najwyższego,
mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego normujące umowę
dzierżawy.
Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, odpowiednie zastosowanie przepisów oznacza zawsze
konieczność uwzględnienia specyfiki określonego stosunku prawnego i następnie ustalenia,
które przepisy i w jaki sposób należy "odpowiednio" stosować. W zależności od sytuacji,
niektóre przepisy mogą być stosowane wprost, niektóre mogą być stosowane
z dopasowującymi je do sytuacji modyfikacjami, a niektóre mogą być nawet wyłączone ze
stosowania z uwagi na odmienne cechy danego stosunku prawnego.
2
I tak tytułem przykładu, wydaje się uzasadnione zastosowanie do umowy o korzystanie
z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji farmy wiatrowej uregulowania zawartego
w art. 678 § 2 w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego dot. konsekwencji zbycia przedmiotu
dzierżawy (nieruchomości) w czasie trwania umowy, tj. niedopuszczalności wypowiedzenia
umowy przez nowego nabywcę nieruchomości, jeżeli umowa była zawarta na czas
oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a nieruchomość została drugiej
stronie wydana. Jednocześnie wydaje się także zasadne, w świetle orzecznictwa oraz
doktryny, aby prawa inwestora wynikające z takiej umowy nienazwanej mogły zostać
ujawnione w księdze wieczystej, co oznacza uzyskanie ich skuteczności względem innych
praw nabytych później.
Należy również podkreślić, że kwalifikując umowę o korzystanie z nieruchomości na cele
budowy i eksploatacji farmy wiatrowej jako umowę nienazwaną najbardziej zbliżoną do
umowy dzierżawy, a nie umowę najmu, Sąd Najwyższy dotyka niezwykle istotnej kwestii
ryzyka zakwalifikowania umowy "dzierżawy" jako umowy najmu i uznania, że najem
zawarty na czas dłuższy niż 10 lat (dotyczy umów pomiędzy stronami nie będącymi
przedsiębiorcami) poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony
i wówczas umowa taka po upływie 10 lat jej obowiązywania mogłaby zostać łatwo
rozwiązana na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z wyrokiem Sądu
Najwyższego, uznanie umowy o korzystanie z nieruchomości na cele budowy i eksploatacji
farmy wiatrowej za umowę nienazwaną, powoduje że umowa ta, jeżeli została zawarta na
ściśle określony termin (w analizowanym przypadku 30 lat od uprawomocnienia się decyzji
o pozwoleniu na budowę) jest umową zawartą na czas w niej oznaczony, zgodnie z wolą
stron oraz zasadą swobody umów, a tym samym co do zasady obowiązuje w całym 30-letnim
okresie i może zostać rozwiązana przed jego upływem jedynie w ściśle określonych
przypadkach.
Na koniec warto zwrócić uwagę, że Sąd Najwyższy zajmował się analizą konkretnej umowy
"dzierżawy" i dokonywał oceny tej umowy w oparciu o jej postanowienia. Nie ulega
wątpliwości, że wyrok można analogicznie odnosić do innych podobnych umów "dzierżawy"
istniejących na rynku, jednakże ostateczna ocena i kwalifikacja danej umowy zawsze
powinna być oparta w oparciu o analizę jej indywidualnych postanowień.
Małgorzata Kliczkowska - Iwaszkiewicz, associate, praktyka energetyczna kancelarii Baker
& McKenzie.
[email protected]
Tel.: 22-445-33-08
W sprawach omówionych w niniejszym artykule uprzejmie prosimy o kontakt z autorką
artykułu.
3