Korzystanie z pomocy notarialnej
advertisement
WARTO WIEDZIEĆ Korzystanie z pomocy notarialnej Kiedy pomoc notarialna jest potrzebna? Jak przebiega cała procedura? Jakie są korzyści z tej pomocy? Z jakimi kosztami ta usługa się wiąże? To pytania najczęściej zadawane przez osoby, które potrzebują skorzystać z pomocy notariusza po raz pierwszy. Z godnie z ustawą prawo o notariacie, notariusz jest powołany do dokonywania czynności, którym strony mają obowiązek bądź chcą nadać formę notarialną (ponieważ taka jest wola stron). Obowiązek wynika z przepisów prawa, jednak istnieją też takie czynności, które mogą mieć formę notarialną lub cywilnoprawną, np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Notariusz działa zatem jako osoba zaufania publicznego, a czynności przez niego dokonane mają charakter dokumentu urzędowego. W kontakcie z notariuszem musimy podać nie tylko dane osobowe, ale także udostępnić szereg dokumentów, nierzadko udzielić informacji dotyczących spraw osobistych. Jednak warto pamiętać, że notariusza obowiązuje zachowanie w tajemnicy wszelkich okoliczności sprawy. Jego obowiązkiem jest również czuwanie nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron czynności oraz innych osób, dla których dana czynność może powodować skutki prawne. Zobowiązanie do dbania o dobro obu stron umowy wyróżnia notariusza spośród innych prawników – wymaga od niego ogromnej mądrości oraz przewidywalności możliwych sporów prawnych. Jako strony mamy prawo oczekiwać od notariusza wszelkich niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności oraz odpowiedzi na wszystkie nasze pytania. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób dla nas zrozumiały i przejrzysty. Notariusz jest urzędnikiem państwowym i wszystkie czynności ma obowiązek wykonywać w urzędzie, czyli swojej kancelarii. W przypadku, gdy przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności (np. zły stan zdrowia strony, która chce dokonać czynności, lub gdy notariusz protokołuje walne zgromadzenie notariuszy), czynność może być dokonana także w innym miejscu. Czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim. W przypadku osoby nieznającej języka polskiego wymagana jest obecność tłumacza przysięgłego. Czynności w języku obcym może dokonać także notariusz wykorzystujący własną znajomość języka obcego, wykazaną w sposób określony dla tłumaczy przysięgłych. Osoba głucha lub głuchoniema dokona czynności w sytuacji, gdy notariusz pozyska pewność, że treść czynności jest jej znana i zrozumiała; może również przywołać biegłego. Również klient może zażądać powołania biegłego sądowego. Bezpłatne konsultacje, porady Należy pamiętać, że wszelkich porad prawnych, informacji oraz konsultacji notariusze udzielają bezpłatnie. Warto, jeśli dochodzi do spotkania, zabrać ze sobą dokumenty sprawy, gdyż nierzadko stanowią one podstawę do ustalenia dalszego postępowania. W przypadku np. nieruchomości, podstawową informacją będzie numer księgi wieczystej, która od razu zostanie sprawdzona w systemie informatycznym na stronie ekw.ms.gov.pl i pozwoli notariuszowi ocenić jej stan prawny (ewentualne obciążenia, niezgodności), sprawdzić podstawę nabycia. Dopiero ustalenie sposobu nabycia pozwoli stwierdzić, jakie 12 Krakowski Rynek Nieruchomości n Nr 19/2016 dokumenty będą wystarczające do przygotowania czynności notarialnej przy zabezpieczeniu praw oraz interesów stron przystępujących do sporządzenia aktu. Każda sytuacja jest inna i wymaga indywidualnej konsultacji z notariuszem w celu określenia niezbędnych dokumentów. Na przykład, jeżeli nabycie przedmiotu umowy nastąpiło w drodze dziedziczenia (tj. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia), wymagane będzie przedłożenie zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego wydanego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (konieczne również w przypadku zwolnienia czy przedawnienia). Warto zwrócić uwagę, że wykazy dokumentów w poszczególnych kancelariach mogą być różne, ponieważ każda kancelaria może posiadać nieznacznie różniące się wymogi co do dokumentów. Notariusz bierze odpowiedzialność za każdy akt notarialny i sam określa, czy niektóre dokumenty są konieczne, czy też nie. Nadmiar takiej dokumentacji wynika z przyzwyczajenia do wcześniejszych procedur, potwierdzenia niektórych informacji lub z czystej nadgorliwości. Wynagrodzenie notariusza Swoje wynagrodzenie notariusz ustala na podstawie umowy ze stronami czynności, co do zasady według uznania notariusza, nie przekraczając jednak maksymalnej stawki taksy notarialnej właściwej dla danej czynności. Występująca konkurencja na rynku notariuszy wprowadza możliwość negocjacji taksy. Wysokość wynagrodzenia jest określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z dnia 29 czerwca 2004 r.) ze zm., a uzależniona jest ona od wielu czynników, m.in. od wartości przedmiotu obrotu, którą podaje strona czynności, czy rodzaju czynności, jaka ma być dokonana. Przybliżoną wartość takiej usługi można dokonać np. na http://www. bankier.pl/narzedzia/kupno-nieruchomosci. W przypadku, kiedy strona czynności notarialnej nie jest w stanie ponieść żądanego przez notariusza wynagrodzenia, może wystąpić z wnioskiem do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w całości lub w części od ponoszenia tego typu opłaty. Pozostałe koszty Koszty, jakie możemy ponadto ponieść, dokonując danej czynności u notariusza, poza wspomnianą wyżej taksą notarialną, to: podatki (podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn, VAT) oraz opłaty sądowe, pobierane z mocy prawa i przekazywane przez notariusza odpowiednio właściwemu urzędowi skarbowemu i sądowi wieczystoksięgowemu. Zgodnie z prawem o notariacie, strony czynności notarialnych odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należności notariuszowi. W praktyce jednak wygląda to różnie, np. w przypadku umowy sprzedaży koszty te ponosi zazwyczaj strona kupująca. Na każdym sporządzonym dokumencie możemy sprawdzić wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat z powołaniem się na podstawę prawną. Klienci bardzo często dzwonią do kancelarii w celu uzyskania szybkiej informacji na temat pełnych kosztów sporządzenia interesującej ich umowy. Muszą mieć jednak świadomość, że bez pełnego wglądu w dokumentację, sprawdzenia ksiąg wieczystych, może to być wyliczenie jedynie przybliżone. Negocjacji u notariusza podlega tylko taksa notarialna, opłaty takie jak należności podatkowe i opłaty sądowe są od notariusza niezależne. Sytuacja odmowy dokonania czynności Możemy się spotkać z sytuacją, kiedy notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej, ponieważ uzna ją za sprzeczną z prawem, bądź też znajdzie zastosowanie zasada wyłączenia notariusza z wykonania czynności notarialnej. Notariuszowi nie wolno także dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych (czy ukończyła 18. rok życia lub nie jest całkowicie ubezwłasnowolniona). W sytuacji zaś, kiedy osoba biorąca udział w czynności nie umie lub nie może pisać, powinna złożyć tuszowy odcisk palca; obok tego odcisku inna osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis. Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności. Stwierdza ją na podstawie prawem przewidzianych dokumentów (ważnego dowodu osobistego, paszportu), w braku takich dokumentów – w sposób wyłączający wszelką wątpliwość co do określenia tożsamości osoby biorącej udział w czynności notarialnej. Korzyści z usługi notarialnej mieszkania i co dalej? Pieniądze, które otrzymają, nie rozwiązują problemu. Taka sama umowa w formie notarialnej pozwala dodatkowo zmusić sprzedającego sądownie do sprzedaży nieruchomości na warunkach określonych w umowie. Kupujący dzięki temu nie ponosi ryzyka. Innym przykładem jest sytuacja najmu mieszkania. U notariusza możemy dokonać tzw. najmu okazjonalnego. W umowie tej najemca określa miejsce alternatywnego zamieszkania, zaś właściciel alternatywnej nieruchomości potwierdza, że taką osobę przyjmie. Umożliwia nam to rozwiązanie umowy z ewentualnym uciążliwym najemcą i wyprowadzenie go ze swojej nieruchomości. W przypadku umowy cywilnej może to potrwać nawet kilka lat, gdyż prawo lokatorskie w dużym stopniu chroni najemcę. Zobowiązanie do dbania o dobro obu stron umowy wyróżnia notariusza spośród innych prawników – wymaga od niego ogromnej mądrości oraz przewidywalności możliwych sporów prawnych. Jako strony mamy prawo oczekiwać od notariusza wszelkich niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności oraz odpowiedzi na wszystkie nasze pytania. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób dla nas zrozumiały i przejrzysty. Jak już wspomniano, poza sytuacjami, które wymagają podpisu notariusza, istnieją czynności, których możemy dokonać za pomocą umowy cywilnoprawnej. Należy pamiętać, że notariusz, jako osoba zaufania publicznego, bierze odpowiedzialność za każdy akt. Wszelkie spory stron, które po podpisaniu umowy cywilnej ciężko wyjaśnić, w przypadku umowy notarialnej nie powstaną lub zostaną wyjaśnione automatycznie. Może to wyeliminować wiele nieprawidłowości. Zaś wiedza notariusza, pomoc w zabezpieczeniu transakcji wyeliminują błędy, czasem bardzo kosztowne. Przykładowo w przypadku umowy przedwstępnej zawieranej między sprzedającym a kupującym w formie cywilnoprawnej, jeśli dojdzie do wycofania się np. sprzedającego, możliwe jest wyegzekwowanie obciążenia go zwrotem zadatku w podwojonej wysokości (jeżeli tak została sformułowana umowa). Kupujący otrzymali kredyt, wypowiedzieli najem aktualnego Najczęściej realizowane czynności Najczęściej realizowane u notariusza czynności notarialne to sporządzanie aktów notarialnych związanych z umową kupna – sprzedaży nieruchomości. Ponadto sporządza się m.in.: akty ustanowienia hipotek; akty ustanowienia służebności oraz użytkowania; umowy zamiany; umowy o dożywocie; umowy działu spadku, zniesienia współwłasności nieruchomości oraz spółdzielczych praw do lokalu; pełnomocnictwa; akty poświadczenia dziedziczenia; umowy majątkowe małżeńskie; umowy podziału majątku wspólnego małżonków; akty ustanowienia fundacji; umowy i protokoły spółek; akty poddania się egzekucji; poświadczenia własnoręczności podpisów na okazanych dokumentach oraz wzory podpisów; przyjęcia na przechowanie dokumentów, pieniędzy i papierów wartościowych; wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów oraz daty okazania dokumentu. Sprawa spadkowa u notariusza, niekoniecznie w sądzie Od marca 2009 r. notariusze uzyskali możliwość sporządzenia aktów poświadczenia dziedziczenia ustawowego lub testamentowego (z wyłączeniem dziedziczenia na podstawie testamentów szczególnych). Zarejestrowany w rejestrze aktów prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jest to zapewne dobra propozycja dla osób, którym zależy na szybkim przeprowadzeniu spadku, uniknięciu kontaktu z sądem. Muszą się jednak liczyć z nieco wyższymi kosztami. Joanna Mikucka, specjalista ds. współpracy z notariuszem Mateusz Sikorski, specjalista ds. nieruchomości Piotr Kazienko Krakowski Rynek Nieruchomości n Nr 19/2016 13
