Korzystanie z pomocy notarialnej

advertisement
WARTO WIEDZIEĆ
Korzystanie z pomocy notarialnej
Kiedy pomoc notarialna jest potrzebna? Jak przebiega cała procedura? Jakie
są korzyści z tej pomocy? Z jakimi kosztami ta usługa się wiąże? To pytania
najczęściej zadawane przez osoby, które potrzebują skorzystać z pomocy
notariusza po raz pierwszy.
Z
godnie z ustawą prawo o notariacie, notariusz jest powołany
do dokonywania czynności, którym strony mają obowiązek
bądź chcą nadać formę notarialną (ponieważ taka jest wola
stron). Obowiązek wynika z przepisów prawa, jednak istnieją też takie czynności, które mogą mieć formę notarialną lub cywilnoprawną, np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Notariusz
działa zatem jako osoba zaufania publicznego, a czynności przez niego dokonane mają charakter dokumentu urzędowego.
W kontakcie z notariuszem musimy podać nie tylko dane osobowe, ale także udostępnić szereg dokumentów, nierzadko udzielić informacji dotyczących spraw osobistych. Jednak warto pamiętać, że
notariusza obowiązuje zachowanie w tajemnicy wszelkich okoliczności sprawy. Jego obowiązkiem jest również czuwanie nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron czynności oraz innych
osób, dla których dana czynność może powodować skutki prawne.
Zobowiązanie do dbania o dobro obu stron umowy wyróżnia notariusza spośród innych prawników – wymaga od niego ogromnej mądrości oraz przewidywalności możliwych sporów prawnych.
Jako strony mamy prawo oczekiwać od notariusza wszelkich
niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności oraz
odpowiedzi na wszystkie nasze pytania. Akty i dokumenty powinny być sporządzone przez notariusza w sposób dla nas zrozumiały
i przejrzysty.
Notariusz jest urzędnikiem państwowym i wszystkie czynności ma obowiązek wykonywać w urzędzie, czyli swojej kancelarii.
W przypadku, gdy przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności (np. zły stan zdrowia strony, która chce dokonać
czynności, lub gdy notariusz protokołuje walne zgromadzenie notariuszy), czynność może być dokonana także w innym miejscu.
Czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim. W przypadku osoby nieznającej języka polskiego wymagana jest obecność
tłumacza przysięgłego. Czynności w języku obcym może dokonać
także notariusz wykorzystujący własną znajomość języka obcego,
wykazaną w sposób określony dla tłumaczy przysięgłych. Osoba głucha lub głuchoniema dokona czynności w sytuacji, gdy notariusz pozyska pewność, że treść czynności jest jej znana i zrozumiała; może
również przywołać biegłego. Również klient może zażądać powołania biegłego sądowego.
Bezpłatne konsultacje, porady
Należy pamiętać, że wszelkich porad prawnych, informacji oraz konsultacji notariusze udzielają bezpłatnie. Warto, jeśli dochodzi do spotkania, zabrać ze sobą dokumenty sprawy, gdyż nierzadko stanowią
one podstawę do ustalenia dalszego postępowania. W przypadku np.
nieruchomości, podstawową informacją będzie numer księgi wieczystej, która od razu zostanie sprawdzona w systemie informatycznym na stronie ekw.ms.gov.pl i pozwoli notariuszowi ocenić jej stan
prawny (ewentualne obciążenia, niezgodności), sprawdzić podstawę
nabycia. Dopiero ustalenie sposobu nabycia pozwoli stwierdzić, jakie
12
Krakowski Rynek Nieruchomości n Nr 19/2016
dokumenty będą wystarczające do przygotowania czynności notarialnej przy zabezpieczeniu praw oraz interesów stron przystępujących do sporządzenia aktu.
Każda sytuacja jest inna i wymaga indywidualnej konsultacji z notariuszem w celu określenia niezbędnych dokumentów. Na przykład,
jeżeli nabycie przedmiotu umowy nastąpiło w drodze dziedziczenia
(tj. na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu
nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia), wymagane
będzie przedłożenie zaświadczenia właściwego Naczelnika Urzędu
Skarbowego wydanego na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego (konieczne również w przypadku zwolnienia
czy przedawnienia). Warto zwrócić uwagę, że wykazy dokumentów w poszczególnych kancelariach mogą być różne, ponieważ każda kancelaria może posiadać nieznacznie różniące się wymogi co do
dokumentów. Notariusz bierze odpowiedzialność za każdy akt notarialny i sam określa, czy niektóre dokumenty są konieczne, czy
też nie. Nadmiar takiej dokumentacji wynika z przyzwyczajenia do
wcześniejszych procedur, potwierdzenia niektórych informacji lub
z czystej nadgorliwości.
Wynagrodzenie notariusza
Swoje wynagrodzenie notariusz ustala na podstawie umowy ze stronami czynności, co do zasady według uznania notariusza, nie przekraczając jednak maksymalnej stawki taksy notarialnej właściwej
dla danej czynności. Występująca konkurencja na rynku notariuszy wprowadza możliwość negocjacji taksy. Wysokość wynagrodzenia jest określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia
28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z dnia 29 czerwca 2004 r.) ze zm., a uzależniona jest ona
od wielu czynników, m.in. od wartości przedmiotu obrotu, którą podaje strona czynności, czy rodzaju czynności, jaka ma być dokonana.
Przybliżoną wartość takiej usługi można dokonać np. na http://www.
bankier.pl/narzedzia/kupno-nieruchomosci.
W przypadku, kiedy strona czynności notarialnej nie jest w stanie
ponieść żądanego przez notariusza wynagrodzenia, może wystąpić
z wnioskiem do sądu rejonowego właściwego ze względu na jej miejsce zamieszkania o zwolnienie w całości lub w części od ponoszenia
tego typu opłaty.
Pozostałe koszty
Koszty, jakie możemy ponadto ponieść, dokonując danej czynności
u notariusza, poza wspomnianą wyżej taksą notarialną, to: podatki
(podatek od czynności cywilnoprawnych, podatek od spadków i darowizn, VAT) oraz opłaty sądowe, pobierane z mocy prawa i przekazywane przez notariusza odpowiednio właściwemu urzędowi
skarbowemu i sądowi wieczystoksięgowemu.
Zgodnie z prawem o notariacie, strony czynności notarialnych
odpowiadają solidarnie za wynagrodzenie należności notariuszowi.
W praktyce jednak wygląda to różnie, np. w przypadku umowy
sprzedaży koszty te ponosi zazwyczaj strona kupująca. Na każdym
sporządzonym dokumencie możemy sprawdzić wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i innych opłat z powołaniem się na
podstawę prawną.
Klienci bardzo często dzwonią do kancelarii w celu uzyskania
szybkiej informacji na temat pełnych kosztów sporządzenia interesującej ich umowy. Muszą mieć jednak świadomość, że bez pełnego wglądu w dokumentację, sprawdzenia ksiąg wieczystych, może to
być wyliczenie jedynie przybliżone. Negocjacji u notariusza podlega
tylko taksa notarialna, opłaty takie jak należności podatkowe i opłaty sądowe są od notariusza niezależne.
Sytuacja odmowy dokonania czynności
Możemy się spotkać z sytuacją, kiedy notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej, ponieważ uzna ją za
sprzeczną z prawem, bądź też znajdzie
zastosowanie zasada wyłączenia notariusza z wykonania czynności notarialnej. Notariuszowi nie wolno także
dokonywać czynności notarialnej, jeżeli
poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych (czy ukończyła 18. rok
życia lub nie jest całkowicie ubezwłasnowolniona). W sytuacji zaś, kiedy osoba
biorąca udział w czynności nie umie lub
nie może pisać, powinna złożyć tuszowy odcisk palca; obok tego odcisku inna
osoba wpisze imię i nazwisko osoby nieumiejącej lub niemogącej pisać, umieszczając swój podpis.
Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany
stwierdzić tożsamość osób biorących
udział w czynności. Stwierdza ją na podstawie prawem przewidzianych dokumentów (ważnego dowodu osobistego,
paszportu), w braku takich dokumentów
– w sposób wyłączający wszelką wątpliwość co do określenia tożsamości osoby
biorącej udział w czynności notarialnej.
Korzyści z usługi notarialnej
mieszkania i co dalej? Pieniądze, które otrzymają, nie rozwiązują
problemu. Taka sama umowa w formie notarialnej pozwala dodatkowo zmusić sprzedającego sądownie do sprzedaży nieruchomości
na warunkach określonych w umowie. Kupujący dzięki temu nie ponosi ryzyka.
Innym przykładem jest sytuacja najmu mieszkania. U notariusza
możemy dokonać tzw. najmu okazjonalnego. W umowie tej najemca
określa miejsce alternatywnego zamieszkania, zaś właściciel alternatywnej nieruchomości potwierdza, że taką osobę przyjmie. Umożliwia nam to rozwiązanie umowy z ewentualnym uciążliwym najemcą
i wyprowadzenie go ze swojej nieruchomości. W przypadku umowy cywilnej może to potrwać nawet kilka lat, gdyż prawo lokatorskie w dużym
stopniu chroni najemcę.
Zobowiązanie do dbania
o dobro obu stron umowy
wyróżnia notariusza spośród
innych prawników – wymaga
od niego ogromnej mądrości
oraz przewidywalności
możliwych sporów prawnych.
Jako strony mamy prawo
oczekiwać od notariusza
wszelkich niezbędnych
wyjaśnień dotyczących
dokonywanej czynności oraz
odpowiedzi na wszystkie
nasze pytania. Akty
i dokumenty powinny być
sporządzone przez notariusza
w sposób dla nas zrozumiały
i przejrzysty.
Jak już wspomniano, poza sytuacjami,
które wymagają podpisu notariusza, istnieją czynności, których możemy dokonać za pomocą umowy cywilnoprawnej. Należy pamiętać, że notariusz, jako osoba zaufania
publicznego, bierze odpowiedzialność za każdy akt. Wszelkie spory
stron, które po podpisaniu umowy cywilnej ciężko wyjaśnić, w przypadku umowy notarialnej nie powstaną lub zostaną wyjaśnione automatycznie. Może to wyeliminować wiele nieprawidłowości. Zaś
wiedza notariusza, pomoc w zabezpieczeniu transakcji wyeliminują
błędy, czasem bardzo kosztowne. Przykładowo w przypadku umowy
przedwstępnej zawieranej między sprzedającym a kupującym w formie cywilnoprawnej, jeśli dojdzie do wycofania się np. sprzedającego, możliwe jest wyegzekwowanie obciążenia go zwrotem zadatku
w podwojonej wysokości (jeżeli tak została sformułowana umowa). Kupujący otrzymali kredyt, wypowiedzieli najem aktualnego
Najczęściej realizowane czynności
Najczęściej realizowane u notariusza
czynności notarialne to sporządzanie
aktów notarialnych związanych z umową kupna – sprzedaży nieruchomości.
Ponadto sporządza się m.in.: akty ustanowienia hipotek; akty ustanowienia
służebności oraz użytkowania; umowy
zamiany; umowy o dożywocie; umowy
działu spadku, zniesienia współwłasności nieruchomości oraz spółdzielczych
praw do lokalu; pełnomocnictwa; akty
poświadczenia dziedziczenia; umowy
majątkowe małżeńskie; umowy podziału majątku wspólnego małżonków; akty
ustanowienia fundacji; umowy i protokoły spółek; akty poddania się egzekucji; poświadczenia własnoręczności
podpisów na okazanych dokumentach
oraz wzory podpisów; przyjęcia na
przechowanie dokumentów, pieniędzy
i papierów wartościowych; wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów oraz daty
okazania dokumentu.
Sprawa spadkowa u notariusza,
niekoniecznie w sądzie
Od marca 2009 r. notariusze uzyskali możliwość sporządzenia aktów poświadczenia dziedziczenia ustawowego
lub testamentowego (z wyłączeniem
dziedziczenia na podstawie testamentów szczególnych). Zarejestrowany w rejestrze aktów prowadzonym
przez Krajową Radę Notarialną akt poświadczenia dziedziczenia ma
skutki prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jest to zapewne dobra propozycja dla osób, którym zależy na
szybkim przeprowadzeniu spadku, uniknięciu kontaktu z sądem.
Muszą się jednak liczyć z nieco wyższymi kosztami.
Joanna Mikucka, specjalista ds. współpracy z notariuszem
Mateusz Sikorski, specjalista ds. nieruchomości
Piotr Kazienko
Krakowski Rynek Nieruchomości n Nr 19/2016
13
Download
Random flashcards
123

2 Cards oauth2_google_0a87d737-559d-4799-9194-d76e8d2e5390

ALICJA

4 Cards oauth2_google_3d22cb2e-d639-45de-a1f9-1584cfd7eea2

66+6+6+

2 Cards basiek49

Prace Magisterskie

2 Cards Pisanie PRAC

Create flashcards