nieruchomości gruntowej

KANCELARIA
NCWR
02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 0-601 256 376 fax 22 649 16 18
NIP 522 001 36 16; email [email protected]
OPERAT SZACUNKOWY
OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ
położonej w
Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie
Działka nr ewid. 79/7 o powierzchni 10 460 m2
zabudowana:
1. budynkiem przemysłowym o powierzchni 69 m2
2. budynkiem przemysłowym o powierzchni 312 m2
3. budynkiem przemysłowym o powierzchni 960 m2
AUTOR OPERATU:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska
biegły Sądu Okręgowego w Warszawie
ds. wyceny nieruchomości
Warszawa, 4 stycznia 2012 r.
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Położenie nieruchomości
Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie
Oznaczenie nieruchomości
Działka nr ewid. 79/7 ,
Nieruchomość gruntowa o powierzchni 10 460 m2
zabudowana:
1. budynkiem przemysłowym o powierzchni 69 m2
2. budynkiem przemysłowym o powierzchni 312 m2
3. budynkiem przemysłowym o powierzchni 960 m2
Sąd Rejonowy w Przasnyszu, IV Wydział Ksiąg wieczystych
prowadzi dla przedmiotowej nieruchomości Księgę Wieczystą
nr KW OS1P/00045382/0
Cel wyceny
Oszacowana rynkowa wartość
nieruchomości
Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej,
zabudowanej do celu sprzedaży w postępowaniu
upadłościowym XGU 359/11 prowadzonym przez Sad
Rejonowy dla m.st. warszawy w Warszawie XVII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i gospodarczych
WRN = 402 469 zł
(słownie: czterysta dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt dziewięć złotych)
Oszacowana rynkowa wartość
nieruchomości dla sprzedaży
wymuszonej
Wswm = 301 852 zł
(słownie: trzysta jeden tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa złote )
Data sporządzenia operatu
4 stycznia 2012 r.
Opracowanie:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska
biegły Sądu Okręgowego w Warszawie
ds. wyceny nieruchomości
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
2
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
SPIS TREŚCI
1.
PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ........................................................................................................4
2.
CEL WYCENY ..........................................................................................................................................4
3.
PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI. ......................................................4
3.1.
Zleceniodawca. ...........................................................................................................................................4
3.2.
Autor opracowania .....................................................................................................................................4
3.3.
Warunki sporządzenia wyceny. ..................................................................................................................4
3.4.
Podstawy materialno-prawne wyceny.........................................................................................................4
3.5.
Podstawy metodologiczne ..........................................................................................................................5
3.6.
Daty istotne dla sporządzenia wyceny ........................................................................................................5
3.7.
Źródła danych merytorycznych ..................................................................................................................5
4.
OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ...............................................................................5
4.1.
Stan prawny przedmiotu wyceny ................................................................................................................5
5.
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI. ......................................................................................................6
6.
FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. .............................................7
7.
OPIS NIERUCHOMOŚCI. ........................................................................................................................7
8.
SPOSÓB WYCENY ..................................................................................................................................8
8.1.
Wskazanie rodzaju określanej wartości ......................................................................................................8
9.
OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU .......................................................9
9.1.
Oszacowanie stawki rynkowej czynszu za wynajem nieruchomości ..........................................................12
9.2.
Obliczenie wartości rynkowej stawki czynszu dla powierzchni magazynowej...........................................12
10.
OSZACOWANIE STOPY KAPITALIZACJI ...........................................................................................13
11.
OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ........................................................16
11.1.
Założenia przyjęte do szacowania ..............................................................................................................16
11.2.
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości ........................................................................................16
12.
WYNIK KOŃCOWY ................................................................................................................................17
13.
KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE...........................................................................................19
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
3
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiotem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w Maków
Mazowiecki oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ewid. 79/7 o powierzchni 10 460 m2. Działka
jest zabudowana trzema budynkami:
1. budynkiem przemysłowym o powierzchni 69 m2
2. budynkiem przemysłowym o powierzchni 312 m2
3. budynkiem przemysłowym o powierzchni 960 m2
Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Przasnyszu, IV Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi
Księgę Wieczystą nr KW OS1P/00045382/0
Zakres wyceny obejmuje ustalenie wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości gruntowej,
niezabudowanej według staniu z dnia ogłoszenia upadłości i cen aktualnych.
2. CEL WYCENY
Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości gruntowej do celu
sprzedaży w postępowaniu upadłościowym XGU 359/11 prowadzonym przez Sad Rejonowy dla m.st.
warszawy w Warszawie XVII Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i gospodarczych.
3. PODSTAWY FORMALNOPRAWNE I ŹRÓDŁA INFORMACJI.
3.1.
Zleceniodawca.
Wycenę sporządzono na zlecenie Syndyka Masy Upadłości „MGT – GROUP” Sp. z o.o. w osobie Dariusza
Siewicza.
3.2.
Autor opracowania
Autorem opracowania jest:
mgr inż. Bożenna Dziurkowska - rzeczoznawca majątkowy nr uprawnień 4124
- biegły sądowy, przy Sądzie Okręgowym w Warszawie
3.3.
Warunki sporządzenia wyceny.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy uwzględnieniu:
- celu wyceny,
- rodzaju i położenia nieruchomości,
- funkcji wyznaczonej dla niej w planie zagospodarowania przestrzennego,
- stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
- stanu jej zagospodarowania,
- dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.
Wartość rynkową nieruchomości oszacowano według stanu z dnia ogłoszenia upadłości i cen aktualnych
3.4.


Podstawy materialno-prawne wyceny
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 102,
poz.651 z 2010 r.);
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
4
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________




operatu szacunkowego (Dz. U. nr 307/2004 , poz. 2109 z późniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 165 poz. 985)
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) - Uchwała Rady Krajowej z 2009 r.:
o
, Krajowy standard wyceny podstawowy nr 1 (KSWP1), „Wartość rynkowa i
wartość i wartość odtworzeniowa”;
o
KSWP3 „Operat szacunkowy”
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych – wyd. przez Polska Federację Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych – jako noty interpretacyjne
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 30/64, poz. 93 z późniejszymi zmianami);
3.5.
Podstawy metodologiczne
1. Wycena nieruchomości – wydanie polskie . Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych. Warszawa 2000r;
2. Nieruchomość a rynek – Ewa Kucharska – Stasiak . Wydawnictwo Naukowe PWN – Warszawa 2000r;
3. Wycena mienia – Mieczysław Prystupa. Centrum Informacji Menadżera – Warszawa 2000 r;
4. Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości – pod redakcją Sabiny Źróbek Olsztyn 2007
5. Przykłady wyceny nieruchomości – IDM baranowski i wspólnicy Warszawa 2008
6. Międzynarodowe standardy wyceny – Polska Federacja Stowarzyszeń Majątkowych, Warszawa 2005r.
3.6.




Data sporządzenia wyceny
Data, na którą określono wartość nieruchomości
Data, na którą uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny
Data dokonania oględzin nieruchomości
3.7.







Daty istotne dla sporządzenia wyceny
4 stycznia 2012 r.;
4 stycznia 2012 r.;
21 listopada 2011 r.
4 grudnia 2011 r.
Źródła danych merytorycznych
Informacje uzyskane od Syndyka Masy Upadłości
Księga Wieczysta nr KW OS1P/00045382/0
Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjno - Kartograficznej
Wypis z Rejestru Gruntów
Wypis z Rejestru Budynków
Baza danych autora
Wizja lokalna nieruchomości i otoczenia
4. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
4.1.
Stan prawny przedmiotu wyceny
Przedmiotowa nieruchomość uregulowana jest w Księdze Wieczystej nr OS1P/00045382/0 prowadzonej
przez Sąd Rejonowy w Przasnyszu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.
Na podstawie przeprowadzonego wglądu i badania Księgi Wieczystej (http://ekw.ms.gov.pl) w dniu 3
stycznia 2012 r. następujący stan prawny:
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
5
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Dział I – Oznaczenie nieruchomości
Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie, ul. Przasnyska
działka ewid. nr 79/7 o powierzchni 10 460 m2
Budynek przemysłowy: 1 - kondygnacyjny o powierzchni 69 m2
Budynek przemysłowy: 1 kondygnacyjny o powierzchni 312 m2
Budynek przemysłowy: 1 kondygnacyjny o powierzchni 960 m2
Dział I – Spis praw związanych z nieruchomością
Zbudowana nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste do dnia 2089-12-05
Dział II – Własność
1. Właściciel: Organ Reprezentujący Skarb Państwa –Maków Mazowiecki – Starosta Makowski
2. Użytkownik Wieczysty: MGT – GROUP Sp. z o.o.
Dział III – Prawa, Roszczenia i Ograniczenia
Brak wpisu
Dział IV - Hipoteka
Hipotek Umowna Zwykła – 1 000 000 zł (Hipoteka Umowna Zwykła jako zabezpieczenie
spłaty kredytu BGŻ S.A. termin zapłaty 2017-01-31)
Hipoteka Umowna Kaucyjna – 500 000 zł (Hipoteka Umowna Kaucyjna jako
zabezpieczenie należności ubocznych od udzielonego kredytu BGŻ S.A. termin zapłaty
2017-01-31)
Księga współobciążona – OS1P/00043877/3
W dziale I – Oznaczenie Nieruchomości powyższej księgi uwidoczniono zapis o przyłączeniu Księgi
Wieczystej OS1P/00005350/5
5.
LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
6
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Maków Mazowiecki jest to miasto powiatowe w województwie mazowieckim położone nad rzeką Orzyc w
odległości ok. 70 km na północ od Warszawy.
Maków Mazowiecki usytuowany jest na skrzyżowaniu drogi krajowej nr 60 z drogą krajową nr 57.
6. FUNKCJA W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO.
Zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni miasta maków Mazowiecki zatwierdzonym
uchwała Rady Miejskiej nr XI/54/2003 z dnia 11 grudnia 2003r. ( Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 320 poz. 10226 z
dnia 29 grudnia 2003r. – sektor A przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym na
cele przemysłu, baz, składów i usług technicznych – symbol PSU2
7. OPIS NIERUCHOMOŚCI.
Działka ewidencyjna nr 79/7 położna jest w Makowie Mazowieckim przy ul. Przasnyskiej.
Jest to grunt o powierzchni 10 460 m2. Działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej
asfaltowej. Położona jest w drugiej linii od ulicy Przasnyskiej za działką 79/6.
Działka jest zabudowana trzema budynkami:
1. budynkiem przemysłowym o powierzchni 69 m2
2. budynkiem przemysłowym o powierzchni 312 m2
3. budynkiem przemysłowym o powierzchni 960 m2
Szacowana nieruchomość położona jest przy ul. Przasnyskiej 58 , przy jednej z głównych ulic miasta i trasy
wylotowej w kierunku na Przasnysz..
Jest lokalizacja na obrzeżach miasta, teren obiektów produkcyjnych, składów, hurtowni i obiektów
handlowo – usługowych. W dalszym sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i
jednorodzinna.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
7
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Nieruchomość znajduje się w zasięgu następujących mediów:
 energia elektryczna
 woda z sieci miejskiej
 lokalne źródło ciepła i ciepłej wody
8. SPOSÓB WYCENY
8.1.
Wskazanie rodzaju określanej wartości
Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - KRAJOWY STANDARD WYCENY
PODSTAWOWY NR 1,KSWP 1:
1.2. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach
spełniających wymagania jej definicji, prezentowanej w niniejszym standardzie. Pojęcie wartości rynkowej nie jest uzależnione od
faktycznego zawarcia transakcji w dniu, na który sporządzona zostaje wycena.
1.7.Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan
i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie
szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku.
1.10. Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia
mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen,
dochodów, stóp zwrotu i kosztów.
3.1.Definicja wartości rynkowej
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy
przyjęciu następujących założeń:
– strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
– upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Zgodnie z paragrafem 6. Rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego oraz noty interpretacyjnej PKZW NI 2 Zastosowanie podejścia
dochodowego do wyceny nieruchomości, do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście
dochodowe.
Ze względu na charakter szacowanej nieruchomości oraz jej zdolność do generowania dochodów, wskazane
jest zastosowanie podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej techniki kapitalizacji prostej.
Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód z czynszów,
którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów lub
dzierżawy.
Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących
przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia. Polega
ono na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość
uzależni od przewidywanego dochodu jaki uzyska z nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią kwoty wyższej
niż kwota, za którą mogłaby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.
Cena wywoławcza i cena transakcyjna zakupu nieruchomości stanowią fakty historyczne, które mogą ale nie
muszą mieć związek z wartością rynkową. Należy zwrócić uwagę na różnice pomiędzy pojęciem wartości
rynkowej i ceny rynkowej. Szacowanie wartości rynkowej jest uzasadnione informacjami z rynku, natomiast
cena zakupu może być ustalona w okolicznościach innych motywacji, negocjacji, zasad i innych czynników
wpływających na rozbieżność pomiędzy ceną i wartością rynkową.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
8
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Istotą szacowania metodami dochodowymi jest ocena zdolności nieruchomości do kreowania dochodów w
określonym przedziale czasowym.
Ze względu na to, że dla przedmiotowej nieruchomości uzasadnione jest założenie, ze realna wartość dochodu
pozostanie w przyszłości na poziomie obecnego dochodu oraz, że poziom tego dochodu będzie stały, do wyceny
nieruchomości zastosowano technikę kapitalizacji prostej.
Do wyceny przyjęto założenia:
 Umowy najmu są zawarte na czas nieokreślony
 Czynsze najmu poszczególnych powierzchni ustalono na poziomie rynkowym
 Opłaty za media, utrzymanie porządku i ochronę, z wyjątkiem mediów niezbędnych do utrzymania
nieruchomości przez właściciela, ponoszą wynajmujący na drodze refakturowania
 Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości zostały określone na podstawie danych z rynku
 Poziom pustostanów został przyjęty na poziomie rynkowym dla podobnych obiektów
 Stopa kapitalizacji została określona na podstawie rynku finansowego i ryzyk związanych z
nieruchomością
Uwzględniając, że przychody z nieruchomości przez dłuższy okres czasu nie ulegną zmianie przyjęto, że stopa
kapitalizacji równa jest stopie kapitalizacji.
Zgodnie z tą techniką wartość nieruchomości określa się na podstawie następującego wzoru:
V = DON x Wk
gdzie:
V – wartość nieruchomości
DON - dochód operacyjny netto
Wk - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres zwrotu kapitału wydatkowanego na zakup nieruchomości
Sposób obliczenia dochodu operacyjnego netto przedstawia poniższy schemat:
POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO
STRATY(wynikające z zaległości czynszowych lub pustostanów)
=
EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO
Wydatki operacyjne
=
DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON)
Metoda ta ma charakter rynkowy z uwagi na stosowanie danych na poziomie aktualnych cen wynajmu i ich
relacji do wartości rynkowej obiektu.
9. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ STAWKI CZYNSZU
Wartość rynkową stawki czynszu najmu nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym, metodą
korygowania ceny średniej.
Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych do
porównań transakcji porównawczych.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
9
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Przy metodzie korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się GROUPę nieruchomości
reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli
były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji,
a także cechy tych nieruchomości.
Wartość rynkową (W) czynszu najmu 1 m2 powierzchni nieruchomości obliczono na podstawie wzoru:
n
W = Cśr x  Ui
i =1
gdzie:
Cśr - średnia cena najmu 1m2 powierzchni nieruchomości na rynku lokalnym określona na podstawie próbki
reprezentatywnej
Ui - współczynniki korygujące odzwierciedlające ocenę przedmiotu wyceny w aspekcie
cech rynkowych
Do analizy przyjęto stawki wynajmu nieruchomości magazynowo – przemysłowych z placami składowymi
położonych w województwie mazowieckim możliwie najbliżej Makowa Mazowieckiego, zbliżonych do
przedmiotowej nieruchomości pod względem położenia, rodzaju i standardu zabudowy i powierzchni
nieruchomości.
Dla potrzeb oszacowania stawki rynkowej najmu nieruchomości dokonano analizy rynku, biorąc pod uwagę:



Rodzaj rynku : rynek wynajmu powierzchni magazynowych i produkcyjnych z częścią biurową
Obszar :
rejon woj. Mazowieckiego w promieniu ok. 100km od Warszawy
Okres badania stawek
styczeń 2010 – grudzień 2011 r.
Ze względu na fakt, że umowy najmu nie są obecnie nigdzie rejestrowane, to jedynym źródłem uzyskania
danych odnośnie stawek czynszu i stawek najmu, są oferty oraz dane uzyskane z agencji obrotu
nieruchomościami. W przypadku ofert stawki ofertowe koryguje się współczynnikiem k=0,9 biorąc pod
uwagę fakt, że rzeczywiste rynkowe stawki są zwykle niższe niż ofertowe.
W poniższej tabeli przedstawiono dane transakcyjne w przedmiotowym rejonie, uzyskane z agencji obrotu
nieruchomościami, :przy czym ceny podano w przeliczeniu na 1 m2 wynajmowanej powierzchni budynków.
Tab. 1 Zestawienie transakcji
L.p.
Lokalizacja
1
2
3
Ostrów Maz
Wyszków
Sokołów Podlaski
Powierzchnia do
wynajęcia
{m2}
380
1730
1800
Czynsz
ofertowy
{zł/m2}
11
10
8
Czynsz
skorygowany
{zł/m2}
Opis obiektu
9,9
Hala produkcyjno magazynowa z
częścią biurowo - socjalną o wys.
4m .
9,0
Hala produkcyjna wys. 4,7 m z
częścią biurową. Woda,
elektryczność, ogrzewanie gazowe
7,2
Budynek na produkcję - usługi i
biuro 2 kondygnacje na piętrze
część biurowo - socjalna.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
10
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
4
Kobyłka
1700
3
2,7
Hala produkcyjno - magazynowa o
wysokości 4,5 m.
5
Wołomin
1300
3
2,7
Hala produkcyjna z częścią
magazynową. Wita 100 m2 .
6
Błonie
11846
6
5,4
Dwie hale magazynowe . Obiekt
położony w pobliżu trasy S8.
7
Żyrardów
500
8
7,2
Hala produkcyjno - magazynowa z
częścią socjalną. Wysokość 6,5m.
7,2
Budynek na produkcję - usługi i
magazyn z częścią biurowo socjalną Ogrzewanie gazowe .
5,4
Hala produkcyjno - magazynowa ,
ogrzewanie olejowe, rampy
ruchome.
8,1
Hala produkcyjno - magazynowa .
Część socjalno - biurowa
Ogrzewanie gazowe, szambo,
8,1
Hala produkcyjno - magazynowa (
nieogrzewana) z zapleczem
socjano - biurowym ( 100 m2) wys.
6 m. teren ogrodzony
10,8
Hala magazynowa wys. 5 m,
produkcyjna z zapleczem
biurowym . Ogrzewanie olejowe.
Teren ogrodzony
8
10
11
12
13
Płońsk
1100
Marki
12468
Grodzisk mazowiecki
Ożarów Mazowiecki
Nowy Dwór
Mazowiecki
1840
1000
750
C min
C max
C śr
2,7
10,8
7,0
8
6
9
9
12
C min / C śr
C max / Cśr
0,387
1,548
W wyniku analizy rynku lokalnego stwierdzono, że:


ceny czynszu najmu powierzchni na badanym rynku są zróżnicowane, a cena 1 m2 zależy od
lokalizacji , stanu i standardu budynku, rodzaju wynajmowanej powierzchni, powierzchni budynku,
powierzchni placu, wyposażenia w media, dojazdu do nieruchomości. Z informacji uzyskanych z
agencji pośrednictwa sprzedaży nieruchomości, prasy wynika, że czynsze najmu są stabilne i
ulegają tylko nieznacznym korektom.
przeciętne czynsze najmu powierzchni magazynowo –produkcyjnych z częścią biurową, na badanym
rynku kształtują się średnio na poziomie 7 zł/m2 w przedziale 2,7 zł/ m2 – 10,8 zł za 1 m2
wynajmowanej powierzchni.
Na podstawie analizy transakcji oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
ustalono cechy mające największy wpływ na ceny.
Cechy rynkowe i ich wagi dla powierzchni produkcyjnych i magazynowych dla rynku lokalnego są następujące:
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
11
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
1
Lokalizacja, otoczenie
20%
2
Rodzaj powierzchni do wynajęcia
15%
3
Stan techniczny i standard budynku
20%
4
Powierzchnia obiektu
15%
5
Powierzchnia placu
15%
6
Wyposażenie obiektu w media
5%
7
Dojazd od głównych tras
10%
Razem
100%
9.1.
Oszacowanie stawki rynkowej czynszu za wynajem nieruchomości
Dla szacowanego obiektu przyjęto następujące charakterystyki:
Lp.
Cechy rynkowe
Ocena
1
Lokalizacja, otoczenie
dobra
2
Rodzaj powierzchni do wynajęcia
słaba
3
Stan techniczny i standard budynku
słaby
4
Powierzchnia obiektu
dobra
5
Powierzchnia placu
słaba
6
Wyposażenie obiektu w media
słabe
7
Dojazd od głównych tras
dobry
9.2.
Obliczenie wartości rynkowej stawki czynszu dla powierzchni magazynowej.
Lp
Rodzaj cechy
Udział cechy w
ΔC - waga
cechy
Zakres współczynników
korygujących
Cmin/Cśr *
waga
Cmax/Cśr *
waga
Wartość
współczynników
1
Lokalizacja, otoczenie
20%
0,077
0,310
0,194
2
Rodzaj powierzchni do wynajęcia
20%
0,077
0,310
0,077
3
Stan techniczny i standard budynku
20%
0,077
0,310
0,077
4
Powierzchnia obiektu
10%
0,039
0,155
0,097
5
Powierzchnia placu
10%
0,039
0,155
0,039
6
Wyposażenie obiektu w media
10%
0,039
0,155
0,039
7
Dojazd od głównych tras
10%
0,039
0,155
0,097
100%
0,387
1,548
0,619
Razem
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
12
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Stąd wartość rynkową czynszu najmu powierzchni magazynowej oszacowano w wysokości:
W1 = Cśr * 0,619
W1 = 7 zł/m2 * 0,619 = 4,32 zł/m2
10. OSZACOWANIE STOPY KAPITALIZACJI
Stopę kapitalizacji szacuje się na podstawie oceny istniejącego rynku. Konieczność oszacowania stopy
kapitalizacji wiąże się z:
 rynkiem o nielicznych transakcjach,
 rynkiem o różnych transakcjach, dla których brak cech porównywalności,
 rynkiem nieustabilizowanym, o niewykształconych formach inwestowania,
 rynkiem na którym dominują inne formy inwestowania (np. inwestowanie na rynku kapitałowym,
lokaty w obligacje Skarbu Państwa, fundusze powiernicze itp.), które mają wpływ na kształtowanie się
stopy zwrotu (stopy kapitalizacji).
Wartość rynkowa zależy również od przyjęcia określonego kosztu zaangażowania kapitału, dlatego też
kupujący będzie dążył do określenia stopy kapitalizacji z uwagi na zwiększone ryzyko finansowe.
Przy szacowaniu stopy kapitalizacji należy uwzględnić dużo większe ryzyko związane z inwestycją od
długoterminowych lokat środków pieniężnych w bankach o najniższym ryzyku lub papierach wartościowych
np. w obligacjach Skarbu Państwa wolnych od ryzyka.
Stopa kapitalizacji powinna być zatem akceptowaną przez rynek (inwestorów) stopą zwrotu.
Tak rozumiana stopa kapitalizacji składa się z trzech elementów:
ra  rr * r f * ro
ra – stopa kapitalizacji,
rr – realna wolna od ryzyka stopa procentowa (wielkość bazowa),
rf – ryzyko finansowe,
ro – ryzyko operacyjne.
Wysokość stopy kapitalizacji określa się w zależności od wielkości bazowej i stopnia ryzyka finansowego
oraz operacyjnego:
wielkość bazowa ( rr ) najczęściej w opracowaniach przyjmuje się stopę realną, czyli wyczyszczoną ze zniekształceń inflacji.
Określa się ją na podstawie średniego oprocentowania bonów i obligacji Skarbu Państwa oraz
przewidywanej stopy inflacji zakładanej w ustawie budżetowej.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
13
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
dodatek ryzyka finansowego ( rf ) charakterystyczny dla rynku, wyrażający stopień niepewności inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych
(bonów i obligacji Skarbu Państwa).
dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) -




(charakterystyczny dla poszczególnych rodzajów inwestycji), uwzględniający warunki ich funkcjonowania,
strukturę majątku, zaufanie rynkowe, udział w rynku i stosunki konkurencyjne.
Indeks ryzyka indywidualnego - operacyjnego przyjmuje się w zależności od poniższych czynników
kwantyfikujących stopień ryzyka :
perspektywy rozwoju danego rynku,
prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu,
zdolność do generowania dochodu oraz jej tendencje,
udział w rynku i stosunki konkurencyjne,
Dla potrzeb ustalenia indeksu ryzyka operacyjnego przyjmuje się trzy klasy ryzyka:
 niskie ryzyko - waga 1,4
 średnie ryzyko - waga 1,6
 wysokie ryzyko - waga 1,9
*** wielkość bazowa ( rr ) –
Stopa rzeczywista oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych wynosi średnio 7%
Realny poziom oprocentowania długoterminowych depozytów bankowych (rf):
(1 + stopa realna) x (1 + stopa inflacji) - 1 = stopa rzeczywista
Realna stopa oprocentowania wynosi: 3 %
*** dodatek ryzyka operacyjnego ( ro ) Indeks ryzyka indywidualnego (ro) ustalono w wysokości:




perspektywy rozwoju rynku
prawdopodobieństwo napotkania bariery popytu
zdolność do generowania dochodu oraz tendencje
udział w rynku i stosunki konkurencyjne -
duże ryzyko
duże ryzyko
średnie ryzyko
duże ryzyko
= 1,9
= 1,9
= 1,6
= 1,9
ro = (1,9 + 1,9 + 1,6 +1,9) : 4 = 1,8
*** dodatek ryzyka finansowego ( rf ) Przyjęto dla opłacalności inwestowaniu i ponoszonego ryzyka w wysokości charakterystycznej dla
popytu i podaży, według poniżej scharakteryzowanego ryzyka.
Ryzyko finansowe wyrażające niepewność inwestycji w stosunku do lokat bezpiecznych, wynika z wymagań
inwestorów którzy niechętnie ustosunkowani są do takiego ryzyka i wymagają wyższej stopy zwrotu.
Ryzyko finansowe może być mierzone odchyleniem standardowym które określa rozrzut wokół średniej stopy.
Jest to miara zróżnicowania stóp kapitalizacji. Im mniejsze odchylenie standardowe tym bardziej skupiony
rozkład prawdopodobieństwa (mniejszy rozrzut), a tym samym mniejsze ryzyko finansowe związane z
inwestycją. Tak więc, odchylenie standardowe ważone jest prawdopodobieństwem, średnią odchyleń od
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
14
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
wartości oczekiwanej1 i daje nam pojęcie o tym, jak dalece rzeczywista wartość może się różnić w górę lub w
dół od oczekiwanej wartości. Ponieważ odchylenie standardowe mierzy prawdopodobieństwo uzyskania
rzeczywistego wyniku znacznie poniżej wyniku oczekiwanego, to może być jedną z definicji ryzyka i można
używać go jako miary ryzyka. Zatem im większe ryzyko finansowe, tym niższa wartość inwestycji.
Dane:






stopa kapitalizacji wolna od ryzyka = 3% %,
ryzyko operacyjne = 1,8
ryzyko finansowe = 1,2 – duży popyt (małe ryzyko),
ryzyko finansowe = 1,5 – średni popyt (średnie ryzyko),
ryzyko finansowe = 1,8 – mały popyt (duże ryzyko),
ryzyko finansowe = 2,0 – znikomy popyt (bardzo duże ryzyko),
2. Obliczenia stopy kapitalizacji:




3%*1, 8*1,2 = 6,48 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla dużego popytu
3%*1, 8*1,5 = 8,10 %- prawdopodobna stopa kapitalizacji dla średniego popytu,
3%*1, 8*1,8 = 9,72 % - prawdopodobna stopa kapitalizacji dla małego popytu,
3%*1, 8*2,0 = 10,80 %-prawdopodobna stopa kapitalizacji dla znikomego popytu.
ROZKŁAD PRAWDOPODOBIEŃSTWA
OBLICZENIE ODCHYLENIA STANDARDOWEGO
RYNEK
pradopodobieństwo
wystąpienia
[ Pi ]
stopa
kapitalizacji
[ ri ]
średnia
ważona
[ Pi * ri ]
szereg odchyleń
[ ri - r^ ]
( ri - r^ )2
( ri - r^ )2 * Pi
duży popyt
0,1
6,48
0,65
-2,81
7,88
0,79
średni popyt
0,2
8,10
1,62
-1,19
1,41
0,28
mały popyt
0,5
9,72
4,86
0,43
0,19
0,09
znikomy popyt
0,2
10,80
2,16
1,51
2,29
0,46
r^ =
9,29
wariancja s2 =
1,62
odchylenie standardowe s = Ös2 = ± 1,12 %
-1,12%
1,12%
9,29%
8,17%
10,41%
r^ - średnia ważona stóp kapitalizacji (możliwych wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia
popytu na rynku, gdzie każdy z nich ważony jest swoim proporcjonalnym udziałem, jest oczekiwaną stopą
kapitalizacji.
ri – stopa kapitalizacji dla prawdopodobieństwa wystąpienia określonego popytu na rynku,
1
Średnio ważona stóp kapitalizacji (możliwych wyników) w zależności od prawdopodobieństwa wystąpienia popytu na rynku.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
15
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
[ri – r^] – odchylenie od oczekiwanej stopy kapitalizacji (r^).
Do dalszych obliczeń przyjęto stopę kapitalizacji r = 9,5 %
11. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI
11.1.
Założenia przyjęte do szacowania
Podstawą do dokonania wyceny metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej było przyjęcie:





oszacowanej stawki rynkowej dla wynajmu nieruchomości dokonanej na podstawie zweryfikowanych
informacji o stawkach wynajmu z rynku
umowy na wynajem powierzchni przyjęto na czas nieograniczony, przyjęto stały dochód z wynajmu
nieruchomości w przyszłości
koszty utrzymania nieruchomości przyjęto na podstawie średnich danych z rynku w wysokości 25%
PDB ( główne składniki to podatek od n nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste,
ubezpieczenie, zarządzanie, ochrona)
poziom pustostanów przyjęto na podstawie danych z rynku w wysokości 20%
koszty zaopatrzenia w wodę, elektryczność, koszty wywozu śmieci oraz sprzątania refakturowane na
najemcę
11.2.
Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości
Zgodnie z przyjęta procedurą szacowania wartość rynkową nieruchomości obliczona w podejściu dochodowym,
techniką kapitalizacji prostej przedstawia się następująco:
Powierzchnia
Stawka
rynkowa
czynszu
Wartość
[m2]
[zł]
[zł]
69,00
4,32
3 577
budynek 108
16 174
budynek 109
312,00
4,32
budynek 110
960,00
4,32
49 766
PDB
69 517
PUSTOSTANY - 20%
13 903
EDB
55 614
WYDATKI OPERACYJNE
17 379
Wk
10,53
DON
38 235
WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI
402 469
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
16
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
12. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno – magazynowo –
biurowym położonej w Makowie Mazowieckim przy ul. Przasnyskiej 58 , stanowiącej działkę nr
ewid. 79/6 o powierzchni 11 555 m2 oszacowano w wysokości:
WRN = 402 469 zł
(słownie: czterysta dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt dziewięć złotych)
Jest to wartość oszacowana przy założeniu następujących przesłanek:





strony umowy są od siebie niezależne i nie działają kierując się szczególnymi motywami,
strona sprzedająca i kupująca ma stanowczy zamiar zawarcia umowy,
nie istnieją szczególne okoliczności mające wpływ na sprzedaż,
strona sprzedająca nie działa w sytuacji przymusowej,
istnieje odpowiedni czas na wyeksponowanie przedmiotu sprzedaży na rynku, przeprowadzenie
kampanii reklamowej i informacyjnej oraz wynegocjowanie korzystnych warunków umowy
13. OSZACOWANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI DLA SPRZEDAŻY
WYMUSZONEJ
Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że
istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za
wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży.
Sprzedaż taka odbywa się w sytuacji gdy występuje przymus sprzedaży jak najszybszej, bez niezbędnego
wyeksponowania nieruchomości na rynku (jako wartościowego towaru do kupienia), wypromowania wszystkich
jej atutów. Wręcz przeciwnie, rynek otrzymuje najczęściej informację o kłopotach finansowych właściciela i nie
chce wtedy zapłacić za nieruchomość wartości rynkowej. Jest najczęściej zainteresowany nabyciem takiej
nieruchomości w sposób okazyjny, czyli czeka na możliwość nabycia nieruchomości poniżej jej wartości
rynkowej.
Jak wynika z doświadczeń komorników i syndyków, nawet wydłużenie ekspozycji do czasu normalnie
wystarczającego na odpowiednią promocję takiej nieruchomości nie skutkuje uzyskaniem cen równych wartości
rynkowej nieruchomości. Rynek czeka, aby kupić taką nieruchomość „tanio”.
Jak wynika z doświadczeń komorników i syndyków, średnio sprzedaż nieruchomości w ostatnim okresie
kształtuje się obecnie na poziomie od 70% do 90% wartości rynkowej nieruchomości.
Dla przedmiotowej nieruchomości ze względu na lokalizację wielkość i specyfikę obiektu przyjęto
współczynnik dla wymuszonej sprzedaży przyjęto na poziomie 0,75.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
17
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
Stąd wartość wymuszona nieruchomości wynosi:
Wswm = 402 469 zł *0,75 = 301 852 zł
Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem produkcyjno – magazynowo –
biurowym położonej w Makowie Mazowieckim przy ul. Przasnyskiej 58 , stanowiącej działkę
nr ewid. 79/6 o powierzchni 11 555 m2 oszacowano dla sprzedaży wymuszonej wysokości:
Wswm = 301 852 zł
(słownie: trzysta jeden tysięcy osiemset pięćdziesiąt dwa złote )
Jest to wartość oszacowana przy założeniu następujących przesłanek:
 strony umowy są od siebie niezależne ale działają kierując się szczególnymi motywami,
 strona sprzedająca ma stanowczy zamiar zawarcia umowy,
 obie strony są świadome szczególnych okoliczności mających wpływ na sprzedaż,
 strona sprzedająca działa w sytuacji przymusowej,
 brak czasu na odpowiednie wyeksponowanie przedmiotu sprzedaży na rynku, przeprowadzenie
kampanii reklamowej i informacyjnej oraz wynegocjowania korzystniejszych warunków umowy
14. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ
1. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość może być przedmiotem najmu i przynosić dochód z czynszów, a
ponadto na lokalnym rynku nieruchomości, w okresie ostatnich kilkunastu miesięcy nie odnotowano
wystarczającej liczby transakcji kupna – sprzedaży na podobne obiekty, wycenę przeprowadzono w
podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną przy użyciu techniki kapitalizacji prostej.
Szacowanie metodą inwestycyjną stanowi o możliwej dochodowości obiektów z jednoczesnym
uwzględnieniem stanu technicznego i funkcjonalnego warunkującego zakres remontów i modernizacji.
Wartość dochodu generowanego z wynajmu nieruchomości, w tym przypadku może stanowić podstawę
określenia rynkowej wartości nieruchomości, którą potencjalny inwestor będzie gotów zaakceptować
jako cenę kupna nieruchomości nabywając w ten sposób prawo do uzyskania czynszów przyszłych
użytkowników.
2. Określona powyżej wartość rynkowa uwzględnia wartość gruntu działki, na której posadowione są
budynki.
3. Na wartość rynkową nieruchomości największy wpływ ma lokalizacja, standard i funkcjonalność
obiektów przeznaczonych do wynajmu.
4. Oszacowana wartość nieruchomości jest wartością netto i nie uwzględnia podatku VAT.
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
18
Nieruchomość gruntowa – Maków Mazowiecki, województwo mazowieckie działka ewid. nr 79/7
____________________________________________________________________________________
15. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE.









Niniejszy operat zawiera 19 ponumerowanych stron
Niniejszy operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz ze Standardami zawodowymi
rzeczoznawców majątkowych, przyjętymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych
Z niniejszego operatu sporządzono wyciąg, który zostanie przekazany do właściwego organu
prowadzącego kataster
Operat może być wykorzystany wyłącznie przez Zleceniodawcę
Wykorzystywanie operatu przez osoby trzecie i do innych celów jest niedozwolone i autor nie ponosi
za to odpowiedzialności
Zawarte w operacie informacje na temat stanu technicznego budynków i budowli nie stanowią
ekspertyzy technicznej, nie została przeprowadzona kontrola stanu technicznego budynków, w
wycenie zostały uwzględnione jedynie zauważalne wady lub niedokonane naprawy dostrzeżone w
czasie wizji. Nie gwarantuje to, że nieruchomość jest wolna od wad.
Wartość podana w wycenie jest wartością netto i nie uwzględnia podatku VAT.
Operat został opracowany na podstawie informacji i dokumentów uzyskanych od Zamawiającego
oraz na podstawie wizji lokalnej. Przyjęto, iż uzyskane informacje są wiarygodne, kompletne i
prawidłowe.
Operat niniejszy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12
miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne
zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami
Bożenna Dziurkowska
Bożenna Dziurkowska 02-796 Warszawa ul. Bronikowskiego 27 tel. 601 256 376 Email : [email protected]
Warszawa styczeń 2012 r.
19