Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich
advertisement
dr inż. Jerzy Obolewicz Przegląd podstawowych regulacji prawnych, obowiązki zarządcy nieruchomościami (cz.1.) 1. Zakres regulacji Prawo budowlane i przepisów wykonawczych • Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie • Warunki techniczne użytkowania budynków mieszkalnych 2. Obowiązki zarządcy nieruchomości wynikające z przepisów prawa i norm zawodowych • Zapewnienie bezpieczeństwa, użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości • Zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego • Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem 3. Stosowanie polskim norm 4. Książka obiektu budowlanego 5. Odpowiedzialność karna zarządcy nieruchomości dr inż. Jerzy Obolewicz Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dr inż. Jerzy Obolewicz Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie MI z dn.12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ) Dział I. Przepisy ogólne Dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej Dział III. Budynki i pomieszczenia Dział IV. Wyposażenie techniczne budynków Dział V. Bezpieczeństwo konstrukcji Dział VI. Bezpieczeństwo pożarowe Dział VII. Bezpieczeństwo użytkowania Dział VIII. Higiena i zdrowie Dział IX. Ochrona przed hałasem i drganiami Dział X. Oszczędność energii i izolacyjność cieplna Dział XI. Przepisy przejściowe i końcowe dr inż. Jerzy Obolewicz Dział II. Zabudowa i zagospodarowanie działki budowlanej Rozdział 1. Usytuowanie budynku Rozdział 2. Dojścia i dojazdy Rozdział 3. Miejsca postojowe dla samochodów osobowych Rozdział 4. Miejsca gromadzenia odpadów stałych Rozdział 5. Uzbrojenie techniczne działki i odprowadzenie wód powierzchniowych Rozdział 6. Studnie Rozdział 7. Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe Rozdział 8. Zieleń i urządzenia rekreacyjne Rozdział 9. Ogrodzenia dr inż. Jerzy Obolewicz Dział III. Budynki i pomieszczenia Rozdział 1. Wymagania ogólne Rozdział 2. Oświetlenie i nasłonecznienie Rozdział 3. Wejścia do budynków i pomieszczeń Rozdział 4. Schody i pochylnie Rozdział 5. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi Rozdział 6. Pomieszczenia higieniczno – sanitarne Rozdział 7. Wymagania szczegółowe dot. mieszkań w budynkach wielorodzinnych Rozdział 8. Pomieszczenia techniczne i gospodarcze Rozdział 9. Dojścia i przejścia do urządzeń technicznych Rozdział 10. Garaże dla samochodów osobowych Rozdział 11. Wymagania szczegółowe dot. pomieszczeń inwentarskich dr inż. Jerzy Obolewicz Dział IV. Wyposażenie techniczne budynków Rozdział 1. Instalacje wodociągowe zimnej i ciepłej wody Rozdział 2. Kanalizacja ściekowa i deszczowa Rozdział 3. Wewnętrzne urządzenia do usuwania odpadów stałych Rozdział 4. Instalacje grzewcze Rozdział 5. Przewody kominowe Rozdział 6. Wentylacja i klimatyzacja Rozdział 7. Instalacja gazowa na paliwa gazowe Rozdział 8. Instalacja elektryczna Rozdział 9. Urządzenia dźwigowe dr inż. Jerzy Obolewicz Dział VI. Bezpieczeństwo pożarowe Rozdział 1. Zasady ogólne Rozdział 2. Odporność ogniowa budynków Rozdział 3. Strefy pożarowe i oddzielenia pożarowe Rozdział 4. Drogi ewakuacyjne Rozdział 5. Wymagania przeciwpożarowe dla elementów wykończenia wnętrz i wyposażenia stałego Rozdział 6. Wymagania p.poż. dla palenisk i instalacji Rozdział 7. Usytuowanie budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe Rozdział 8. Wymagania p.poż. dla garaży Rozdział 9. Wymagania p.poż. dla bud. inwentarskich Rozdział 10. Wymagania p.poż. dla bud. tymczasowych dr inż. Jerzy Obolewicz Dział IX. Higiena i zdrowie Rozdział 1. Wymagania ogólne Rozdział 2. Ochrona czystości powietrza Rozdział 3. Ochrona przed promieniowaniem Rozdział 4. Ochrona przed zawilgoceniem i korozją biologiczną. dr inż. Jerzy Obolewicz Warunki techniczne użytkowania obiektów mieszkalnych Dz.U. 1999 Nr 74 poz. 836. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAW WEWNĘTRZNYCH I ADMINISTRACJI z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. dr inż. Jerzy Obolewicz Zarządca nieruchomości dr inż. Jerzy Obolewicz Zarządca nieruchomości jest to osoba fizyczna posiadająca licencję zarządcy nieruchomości nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko . Praca Zarządcy polega na analizie , monitorowaniu czynników od których jest uzależnione prowadzenie racjonalnej gospodarki nieruchomością i podejmowaniu stosownych decyzji mających wpływ na bieżące a także przyszłe planowanie jak najbardziej efektywnego wykorzystania będącej w gestii zarządcy nieruchomości. Wiedza, profesjonalne przygotowanie, nabyta praktyka Zarządcy daje gwarancję osiągnięcia spodziewanego zysku z danej nieruchomości z pożytkiem dla całej społeczności mieszkającej w zarządzanym przez niego budynku. dr inż. Jerzy Obolewicz Obowiązki zarządcy nieruchomości wynikające z przepisów prawa i norm zawodowych • Zapewnienie bezpieczeństwa, użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości • Zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego • Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem dr inż. Jerzy Obolewicz Zarządzanie nieruchomościami polega na podejmowaniu lub wskazywaniu decyzji strategicznych dotyczących nieruchomości. W wielu przypadkach zarządca nieruchomości zajmuje się również jej administrowaniem. Obowiązki zarządcy nieruchomości Art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje kodeks powinności zarządcy: • stosować przepisy prawa, • stosować standardy zawodowe, • kierować się zasadami etyki zawodowej, • czynności zarządzania wykonywać za szczególną starannością, • kierować się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania, • stale doskonalić kwalifikacje zawodowe. Te ogólne zapisy ustawowe są mniej lub bardziej formalnie uszczegółowione w wielu źródłach i opracowaniach. dr inż. Jerzy Obolewicz Od kwietnia 2008 nastąpiła zasadnicza zmiana przepisów o stałym doskonaleniu ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 17 kwietnia 2008 r. w sprawie stałego doskonalenia zawodowego. Według w/w Rozporządzenia obowiązek doskonalenia zawodowego spoczywa na wszystkich osobach, które posiadają uprawnienia zawodowe w zakresie gospodarowania nieruchomościami tj. na pośrednikach w obrocie nieruchomościami, zarządcach nieruchomości i rzeczoznawcach majątkowych. Spełnienie tego obowiązku polega na udziale osoby uprawnionej w seminariach, szkoleniach lub kursach specjalistycznych dotyczących gospodarowania nieruchomościami i rynku nieruchomości w zakresie uprawnień i licencji zawodowych posiadanych przez osobę uprawnioną (§ 3.1 Rozporządzenia). Organizator takiego seminarium, szkolenia bądź kursu zobowiązany jest do przesłania w ciągu 14 dni od zakończeniu szkolenia, kursu bądź seminarium do Ministerstwa Infrastruktury listy obecności z podaniem imienia, nazwiska oraz numerem licencji zawodowej. Dzięki temu na koniec roku Ministerstwo w łatwy sposób będzie mogło skontrolować kto z uprawnionych osób spełnił obowiązek doskonalenia zawodowego (§ 5,6,7 Rozporządzenia). Ustawodawca określa też, iż aby obowiązek stałego doskonalenia był spełniony osoba uprawniona musi uczestniczyć w ciągu jednego okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) co najmniej w 24 godzinach edukacyjnych kształcenia w dowolnie wybranych formach (§ 8.2 Rozporządzenia) dr inż. Jerzy Obolewicz Szczegółowe zadania zarządcy nieruchomości mogą obejmować: 1. przeprowadzanie protokolarnego przejęcia nieruchomości z pełną ewidencją jej stanu technicznego, 2. obsługę w zakresie dostawy zarządzanym obiektom wszelkich mediów, 3. realizację przeglądów technicznych (rocznych i wieloletnich) obiektów zgodnie z wymogami prawa budowlanego, 4. realizację konserwacji i natychmiastowych napraw drobnych uszkodzeń, prowadzenie remontów kapitalnych, 5. usługi porządkowe w zakresie utrzymania czystości na terenie zarządzanej nieruchomości, 6. naliczanie miesięcznych wymiarów opłat za dostarczane właścicielom media i zrealizowane na ich rzecz usługi, 7. ewidencję zaliczek czynszowych oraz ich rozliczanie, 8. podejmowanie działań mających na celu uzyskiwanie dodatkowych przychodów (np. wynajmu lub dzierżawy powierzchni). dr inż. Jerzy Obolewicz
