Autor: Ewa ŚlęŜak, adwokat w kancelarii prawnej Lovells

UMOWA DZIERśAWY TERENU POD FARMĘ WIATROWĄ ORAZ KONSEKWENCJE W
PRZYPADKU UPADŁOŚCI WYDZIERśAWIAJĄCEGO
Autor: Ewa ŚlęŜak, adwokat w kancelarii prawnej Lovells
Umowa dzierŜawy stanowi w praktyce najbardziej rozpowszechnioną instytucję prawną słuŜącą zabezpieczeniu terenu pod farmę wiatrową. Ze względu na bardzo wysokie koszty takiej
inwestycji kluczową sprawą dla kaŜdego inwestora jest ograniczenie do minimum ryzyka
wiąŜącego się z ewentualną utratą tytułu do gruntu w trakcie okresu funkcjonowania farmy
wiatrowej.
Przedmiotem niniejszego artykułu jest przedstawienie instytucji umowy dzierŜawy oraz
aspektów faktyczno-prawnych wynikających z upadłości wydzierŜawiającego nieruchomość
pod inwestycję farmy wiatrowej oraz określenie ryzyk wynikających z takiej upadłości dla
inwestora.
1.
PODSTAWOWE INFORMACJE O UMOWIE DZIERśAWY I PRZYPADKACH JEJ WYPOWIEDZENIA
1.1
Przedmiot umowy dzierŜawy
Zgodnie z art. 693 kodeksu cywilnego (dalej "k.c.") umowa dzierŜawy jest umową,
na podstawie której wydzierŜawiający zobowiązuje się oddać dzierŜawcy rzecz do
uŜywania i pobierania poŜytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierŜawca zobowiązuje się płacić wydzierŜawiającemu umówiony czynsz.
1.2
Czas trwania umowy dzierŜawy i przypadki jej wypowiedzenia według k.c.
Umowa dzierŜawy moŜe być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa na
czas nieoznaczony moŜe być na podstawie art. 673 § 1 k.c. rozwiązana z zachowaniem umownego, a przy jego braku ustawowego okresu wypowiedzenia przez kaŜdą
ze stron.
Na podstawie art. 673 § 3 k.c. umowa zawarta na czas oznaczony moŜe być rozwiązana za wypowiedzeniem tylko w przypadkach w niej przewidzianych, dlatego teŜ
stanowi lepsze zabezpieczenie dla inwestycji wymagających kosztownych nakładów.
Ponadto zarówno umowa zawarta na czas oznaczony jak i nieoznaczony moŜe być
rozwiązana przez wydzierŜawiającego bez wypowiedzenia, w sytuacjach określonych
w przepisach k.c., to jest w przypadku:
(a)
poddzierŜawienia nieruchomości bez zgody wydzierŜawiającego,
(b)
zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące,
(c)
uŜywania rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy,
mimo upomnienia albo zaniedbania rzeczy do tego stopnia, Ŝe zostaje ona naraŜona na utratę lub uszkodzenie.
Lovells
2
Umowa dzierŜawy moŜe być zawarta na dowolny okres czasu, jednakŜe po upływie
30 lat będzie uznawana za zawartą na czas nieoznaczony i będzie mogła być rozwiązana z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia (art. 695 k.c.).
1.3
Skuteczność umowy dzierŜawy wobec osób trzecich oraz nabywcy nieruchomości
Umowa dzierŜawy jest skuteczna w stosunkach między stronami umowy. W celu nadania jej skuteczności wobec osób trzecich moŜna na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1
ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.
U. z 2001 Nr 124, poz. 1361 ze zm.) informację o prawie wynikającym z umowy
dzierŜawy wpisać do księgi wieczystej prowadzonej dla dzierŜawionej nieruchomości.
Dzięki takiemu wpisowi roszczenia z umowy dzierŜawy będą skuteczne wobec kaŜdego, kto po ich ujawnieniu w księdze nabędzie prawo związane z nieruchomością.
Aby umowa dzierŜawy mogła być wpisana do księgi wieczystej, powinna być zawarta
z podpisami notarialnie poświadczonymi.
W przypadku zbycia dzierŜawionej nieruchomości w trakcie trwania umowy dzierŜawy nabywca wstępuje z mocy prawa (art. 678 k.c.) w stosunek dzierŜawy na miejsce
zbywcy (niezaleŜnie czy prawo dzierŜawy jest ujawnione w księdze wieczystej czy
nie), moŜe jednak wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Prawo to dotyczy takŜe umów zawartych na czas oznaczony, których w innym przypadku takie wypowiedzenie nie byłoby moŜliwe. PowyŜsze uprawnienie do wypowiedzenia nie przysługuje nabywcy zgodnie z art. 678 par 2 k.c., jeŜeli umowa dzierŜawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a
rzecz została dzierŜawcy wydana.
Forma daty pewnej jest w kaŜdym razie zachowana w przypadku zawarcia umowy z
podpisami notarialnie poświadczonymi oraz w formie aktu notarialnego.
W przypadku zbycia nieruchomości dzierŜawionej w wyniku postępowania egzekucyjnego, prowadzonego z majątku wydzierŜawiającego oraz zbycia nieruchomości
przez syndyka w toku postępowania upadłościowego, nabywca wstępuje z mocy prawa w stosunek dzierŜawy na takich samych zasadach jak wskazane powyŜej (art.
1002 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 108 ustawy z dnia 28 lutego 2003
Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej
"Ustawą").
2.
WYPOWIEDZENIE UMOWY DZIERśAWY W POSTĘPOWANIU UPADŁOŚCIOWYM
2.1
Podstawa i procedura wypowiedzenia
Według art. 109 ust. 1 Ustawy na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza syndyk
wypowiada umowę dzierŜawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięczLovells
3
nego okresu wypowiedzenia, takŜe wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Zarządzenie sędzia-komisarz moŜe wydać, jeŜeli:
(i)
trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości, albo
(ii)
gdy czynsz najmu lub dzierŜawy odbiega od przeciętnych czynszów za
najem lub dzierŜawę nieruchomości tego samego rodzaju.
Wypowiedzenia umowy dzierŜawy dokonuje syndyk na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza wydawanego w formie postanowienia. Przed wydaniem postanowienia sędzia-komisarz moŜe, o ile uzna to za konieczne, przesłuchać upadłego, syndyka, wierzyciela, dzierŜawcę lub inne osoby. Na postanowienie sędziego komisarza
przysługuje zaŜalenie.
Na podstawie art. 109 ust. 2 Ustawy dzierŜawca moŜe dochodzić odszkodowania z
powodu rozwiązania umowy dzierŜawy przez syndyka przed terminem przewidzianym w umowie dzierŜawy. DzierŜawca moŜe zgłosić swoje roszczenie odszkodowawcze sędziemu-komisarzowi. Roszczenie to podlega zgłoszeniu do masy upadłości na
zasadach ogólnych i naleŜy do trzeciej kategorii wierzytelności. Przed roszczeniami z
umowy dzierŜawy podlegają zaspokojeniu wierzytelności naleŜące do kategorii pierwszej (na przykład koszty postępowania upadłościowego) i drugiej (na przykład podatki, inne daniny publiczne). W praktyce moŜe się okazać, iŜ majątek masy upadłościowej będzie niewystarczający do pokrycia roszczeń odszkodowawczych dzierŜawcy.
W związku z tym, Ŝe ewentualne wypowiedzenie umowy dzierŜawy w postępowaniu
upadłościowym moŜe zagrozić a nawet zniweczyć wielomilionową inwestycję w farmę wiatrową, naleŜy odpowiedzieć sobie na pytanie, na ile takie niebezpieczeństwo
jest realne, biorąc pod uwagę osobę wydzierŜawiającego oraz rodzaj gruntu, na jakim
inwestujemy.
2.2
Podmiotowy zakres stosowania Ustawy
Przepisy Ustawy (art. 1 Ustawy) stosuje się zasadniczo do dłuŜników będących
(a)
przedsiębiorcami
(b)
osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej, których niewypłacalność powstała wskutek wyjątkowych i niezaleŜnych od nich okoliczności.
Przepisy ustawy stosuje się takŜe do:
(c)
spółek z ograniczoną odpowiedzialnością i spółek akcyjnych nieprowadzących
działalności gospodarczej;
(d)
wspólników osobowych spółek handlowych, ponoszących odpowiedzialność
za zobowiązania spółki bez ograniczenia całym swoim majątkiem;
(e)
wspólników spółki partnerskiej;
Lovells
4
(f)
oddziałów banków zagranicznych w rozumieniu przepisów prawa bankowego.
Lokowanie inwestycji na gruntach naleŜących do podmiotów mających zdolność upadłościową stanowi ryzyko. Jak wskazano powyŜej, konsekwencją upadłości moŜe być
bowiem zakończenie stosunku prawnego dzierŜawy w trakcie okresu funkcjonowania
farmy wiatrowej. Stopień tego ryzyka będzie zaleŜał oczywiście od kondycji finansowej wydzierŜawiającego, ale w dalszej kolejności równieŜ od rodzaju gruntu, na którym inwestycja została posadowiona. Ryzyko to będzie oczywiście większe w przypadku gruntu niebędącego gruntem rolnym, poniewaŜ w takim przypadku jest większe
prawdopodobieństwo uznania przez syndyka, Ŝe przesłanki wypowiedzenia określonej
w art. 109 ust. 1 Ustawy zostały spełnione. Natomiast w przypadku gruntu rolnego
wypowiedzenie w toku postępowania upadłościowego wydaje się być mniej prawdopodobne, poniewaŜ syndykowi trudno będzie uzasadnić, Ŝe inwestycja w postaci farmy wiatrowej, przynosząca stały i pewny przychód w postaci czynszu dzierŜawnego
utrudnia likwidację masy upadłości.
Przy ocenie ryzyka inwestycji naleŜy brać pod uwagę moŜliwość ewentualnej zmiany
przeznaczenia gruntu rolnego w okresie obowiązywania umowy dzierŜawy. JednakŜe
naleŜy zauwaŜyć, Ŝe na gruncie obecnych przepisów, przeprowadzenie zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na grunt inwestycyjny jest procesem czasochłonnym, kosztownym, musi być przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz muszą zajść inne przesłanki określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych a osoby prowadzące działalność rolniczą ze względu na tradycję oraz unijne dopłaty dla rolnictwa nie są skłonne wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu.
Nabezpieczniejsze jest jednak lokowanie farm wiatrowych na gruntach podmiotów,
które nie mają zdolności upadłościowej. Krąg tych podmiotów został określony w art.
6 Ustawy, w myśl którego nie moŜna ogłosić upadłości:
(a)
Skarbu Państwa;
(b)
jednostek samorządu terytorialnego (to jest gminy, powiatu, województwa);
(c)
publicznych samodzielnych zakładów opieki zdrowotnej;
(d)
instytucji i osób prawnych utworzonych w drodze ustawy, chyba Ŝe ustawa ta
stanowi inaczej, oraz utworzonych w wykonaniu obowiązku nałoŜonego ustawą;
(e)
osób fizycznych prowadzących gospodarstwo rolne.
(f)
uczelni.
W kontekście niedawnego wprowadzenia do Ustawy przepisów o upadłości konsumenckiej naleŜy jednakŜe zastanowić się, czy osoby fizyczne prowadzące gospodarstwo rolne rzeczywiście nie podlegają upadłości. Innymi słowy, czy rolnik moŜe upaść
jako konsument? Kwestia ta jest doniosła z tego względu, Ŝe w praktyce farmy wiatrowe najczęściej są lokowane na gruntach rolników indywidualnych. Ustawa nie daje
Lovells
5
na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Z jednej strony w art. 1 ust. 1 Ustawy wskazano, Ŝe upadłości konsumenckiej podlegają jedynie osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, a rolnik taką działalność prowadzi, jak się wydaje na gruncie art. 3
ustawy z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) (vide: wyrok NSA W-wa z 29.08.2007,
II OSK 1618/06 oraz uchwała NSA W-wa z 02.04.2007r., II OPS 1/07). Z drugiej
strony Ustawa w art. 4911 stanowi, Ŝe przepisy o upadłości konsumenckiej stosuje się
wobec osób fizycznych, do których nie mają zastosowania przepisy działu II tytułu I
części pierwszej Ustawy (tzn. przepisy regulujące upadłość przedsiębiorców). Przepisy te rzeczywiście nie znajdują zastosowania do rolników indywidualnych na podstawie omówionego powyŜej wyłączenia zamieszczonego w art. 6 Ustawy.
Odpowiedzi na powyŜej postawione pytanie być moŜe dostarczy wkrótce orzecznictwo, lecz dla ostatecznego przecięcia wątpliwości w tym zakresie konieczna będzie interwencja ustawodawcy.
Lovells