REGULAMIN zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami

REGULAMIN zasad rozliczania kosztów gospodarki zasobami lokalowymi oraz
ustalania opłat za używanie lokali w Spółdzielni Mieszkaniowej w OIeszycach
Rozdział I – Przepisy ogólne
§1
Regulamin określa zasady rozliczeń kosztów gospodarki zasobami lokalowymi,
z uwzględnieniem poszczególnych rodzajów i grup tych kosztów, oraz zasady ustalania opłat
za używanie lokali, zwanych w dalszej treści opłatami lokalowymi.
§2
Rozliczenie kosztów gospodarki zasobami lokalowymi przeprowadza się w okresach
rocznych pokrywających się z latami kalendarzowymi.
§3
Koszty gospodarki zasobami lokalowymi są ewidencjonowane dla odrębnych nieruchomości i
obejmują:
1) koszty związane bezpośrednio z eksploatacją i utrzymaniem lokalu,
2) koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem mienia Spółdzielni,
3) odpis na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych,
§4
Jednostkami rozliczeniowymi poszczególnych rodzajów kosztów są:
1) lokale,
2) metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu ( 1 m 2 p.u.),
3) wskazania urządzeń pomiarowych,
4) osoba zamieszkała w lokalu mieszkalnym.
§5
1. Powierzchnią użytkową lokalu jest powierzchnia jego pomieszczenia, bez względu na ich
przeznaczenie i sposób używania, w tym powierzchnia powstała w wyniku dodatkowej
zabudowy, bez powierzchni balkonów i piwnic. Do powierzchni użytkowej zalicza się
również powierzchnie obudowane lub pod wbudowanymi meblami oraz powierzchnie zajęte
przez urządzenia techniczne związane z funkcją danego lokalu.
2. Powierzchnia lokali łącznie z powierzchnią przynależną jest określana na podstawie
dokumentacji technicznej budynku. W przypadku wykrycia niezgodności między tą
dokumentacją, a stanem rzeczywistym dokonuje się obmiaru powierzchni użytkowej lokalu w
świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle
równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100% , o wysokości równej lub
większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m
pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z
Polską Normą odpowiednia do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i
kubaturowych w budownictwie.
§6
Liczbę osób zamieszkałych w poszczególnych lokalach mieszkalnych ustala się na podstawie
ilości osób zameldowanych w danym lokalu. Korekty opłat lokalowych, których wysokość
zależy od liczby osób zamieszkałych, są dokonywane począwszy od pierwszego dnia
następnego miesiąca po złożeniu dokumentu potwierdzającego wymeldowanie z danego
lokalu.
Rozdział II – Składniki poszczególnych grup kosztów
§7
Do kosztów bezpośrednio związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu zalicza się:
1) koszty dostawy energii cieplnej, wody ;
2) odprowadzania ścieków z lokalu i wywozu nieczystości stałych, zwanych dalej
śmieciami;
3) opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów oraz podatki od nieruchomości dotyczące
danego lokalu z wyjątkiem lokalu stanowiącego przedmiot odrębnej własności
4) koszty dostawy energii cieplnej na cele centralnego ogrzewania, wody i energii
elektrycznej ogólnego użytku,
5) koszty konserwacji, przeglądów technicznych budynków, a także koszty utrzymania
czystości, łącznie z kosztami utrzymania zieleni;
6) podatki i opłaty publicznoprawne, w tym podatek od nieruchomości i oplata za
wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty dzierżawy;
4) pozostałe koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem części wspólnej
nieruchomości w tym koszty zarządzania nieruchomością i jej ubezpieczenia, które są
rozliczane na lokale w danej nieruchomości proporcjonalnie do m2 pu lokali.
§9
Koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem mienia Spółdzielni są rozliczane odrębnie dla
mienia służącego do użytku wspólnego Spółdzielni jako całości.
Do kosztów tych zalicza się:
1) koszty utrzymania czystości i utrzymania terenów zielonych;
2) koszty energii elektrycznej, w tym oświetlenia terenów Spółdzielni;
3) podatki i opłaty publicznoprawne, w tym podatek od nieruchomości oplata za
wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty dzierżawy gruntów i ubezpieczeń;
4) koszty utrzymania infrastruktury Spółdzielni służącej wszystkim użytkownikom
lokali, to jest placów zabaw, nawierzchni dróg i chodników.
Rozdział III – Zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania lokali
§ 11
Zasady rozliczania kosztów dostawy energii cieplnej dla potrzeb ogrzewania budynków
zawiera Regulamin rozliczania kosztów dostawy ciepła do budynków i dokonywania
rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie oraz za podgrzanie wody
użytkowej.
§ 12
Zasady rozliczania kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków zawiera regulamin
rozliczania zużycia wody i odprowadzania ścieków w lokalach mieszkalnych i użytkowych.
§ 13
1. Koszty wywozu śmieci planuje się na podstawie zawartych umów. Koszty te rozlicza się
według zasad jednakowych dla całych zasobów mieszkaniowych Spółdzielni.
2. Jednostką rozliczeniową kosztów wywozu śmieci dla lokali mieszkalnych jest 1m2 p.u.m.
§ 14
1. Poniesione przez Spółdzielnię koszty z tytułu podatku od nieruchomości i opłat
publicznoprawnych od lokali stanowiących jej mienie odnosi się odrębnie do każdego lokalu
proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu.
2. Właściciel lokalu uiszcza we własnym zakresie podatki i opłaty publicznoprawne,
zarówno od lokalu mieszkalnego, jak i pomieszczeń przynależnych, zgodnie z
obowiązującymi stawkami do gminy.
3. Lokale spółdzielni są obciążane kosztami opłat publicznoprawnych za użytkowanie
wieczyste gruntów, zależnymi od wielkości działki stanowiącej odrębną nieruchomość.
Lokale użytkowe usytuowane w budynkach mieszkalnych partycypują w kosztach opłat
publicznoprawnych zależnych od wielkości działki stanowiącej odrębną nieruchomość
proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej, według odrębnych stawek.
Rozdział IV – Zasady rozliczania kosztów GZM
§ 15
Koszty dostawy energii cieplnej dostarczonej do budynku podlegają podziałowi na koszty
ogrzewania lokali, rozliczane zgodnie z zasadami wskazanymi w Regulaminie rozliczania
energii cieplnej.
§ 16
1. Koszty energii elektrycznej ogólnego użytku ustala się na podstawie faktycznego zużycia
energii elektrycznej w danej nieruchomości w roku poprzednim, z uwzględnieniem
ewentualnych zmian cen dokonywanych przez dostawcę.
2. Koszty energii elektrycznej używanej do oświetlenia terenów danej nieruchomości
wspólnej są ustalane na podstawie faktycznego zużycia energii elektrycznej w roku
poprzedzającym rok planowany, z uwzględnieniem ewentualnych zmian cen dokonywanych
przez dostawcę.
3. Koszty energii elektrycznej ogólnego użytku rozlicza się proporcjonalnie do
powierzchni użytkowej lokalu.
§ 17
1. Koszty konserwacji, przeglądów technicznych budynków: lokali części wspólnych
nieruchomości ustala się z uwzględnieniem wymaganej odrębnymi przepisami częstotliwości
dokonywania danego rodzaju przeglądów i z zastosowaniem analizy cen rynkowych.
2. Koszty konserwacji i przeglądów technicznych lokali użytkowych są pokrywane z
wpływów z lokali użytkowych.
§ 18
1. Koszty podatku i opłat publicznoprawnych dotyczące powierzchni przeznaczonych do
użytku wspólnego w ramach poszczególnych nieruchomości są ustalane na podstawie
obowiązujących stawek i rozliczane na poszczególne lokale proporcjonalnie do wielkości
udziałów w nieruchomości wspólnej.
2. Koszty podatków i opłat publicznoprawnych dotyczących mienia Spółdzielni wydziela
się odrębnie dla mienia służącego do użytku wspólnego Spółdzielni jako całości z tym, że:
1/ koszty dotyczące mienia Spółdzielni służącego do wspólnego użytku są wyliczane
dla całej Spółdzielni i rozliczane na poszczególne nieruchomości, proporcjonalnie do
wielkości powierzchni użytkowej lokali.
§ 19
1. Ogólne koszty zarządzania zasobami Spółdzielni ustala się, bazując na kosztach faktycznie
poniesionych w roku poprzedzającym rok planowany z uwzględnieniem zmian cen, inflacji
oraz zmian w strukturze organizacyjnej Spółdzielni.
2. Do kosztów ogólnych zarządzania zasobami Spółdzielni zalicza się wszystkie koszty
ponoszone przez administrację w celu właściwej obsługi mieszkańców, to jest wynagrodzenia
pracowników, koszty materiałów i wyposażenia, odpisy na zakładowy fundusz świadczeń
socjalnych, koszty ponoszone na zapewnienie bezpieczeństwa i higieny pracy oraz szkolenia,
amortyzacja, ubezpieczenia, opłaty pocztowe oraz koszty usług świadczonych przez
przedsiębiorców, w tym usług prawnych, informatycznych, telekomunikacyjnych,
bankowych, ochrony mienia, audytorskich i doradczych, geodezyjnych itp.
3. Koszty o jakich mowa w ust. 1 i ust. 2 są ewidencjonowane osobno i rozlicza się je na
odrębne nieruchomości zabudowane lokalami mieszkalnymi i użytkowymi, proporcjonalnie
do powierzchni użytkowej lokali.
§ 20
Koszty ubezpieczenia ustala się na podstawie zawartych polis ubezpieczeniowych mienia
Spółdzielni od wszystkich ryzyk z uwzględnieniem wartości odtworzeniowej przedstawionej
do ubezpieczenia tegoż mienia.
§ 21
Koszty utrzymania czystości części wspólnej nieruchomości łącznie z kosztami utrzymania
zieleni i pozostałymi kosztami, ustala się na podstawie kosztów faktycznie poniesionych w
roku poprzedzającym rok planowany, z uwzględnieniem zmian cen, inflacji oraz zmian w
strukturze organizacyjnej Spółdzielni.
Rozdział V – Zasady rozliczania kosztów eksploatacji i konserwacji mienia Spółdzielni.
§ 22
Koszty są planowane na podstawie faktycznie poniesionych kosztów w roku poprzedzającym
rok planowany, z uwzględnieniem przewidywanej inflacji. Koszty te są rozliczane na
poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do ogólnej powierzchni użytkowej danej
nieruchomości, a następnie na lokale mieszkalne proporcjonalnie do ich udziałów w
nieruchomości wspólnej.
Rozdział VI – Zasady tworzenia funduszu na remonty zasobów lokalowych i
gospodarowania nim:
§ 23
Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów lokalowych w celu zabezpieczenia
środków na remont zasobów i stanowi on element odrębnych opłat.
Środki funduszu remontowego, nie wykorzystane w danym roku kalendarzowym są
przenoszone na rok następny, natomiast przekroczenia obciążają lata następne.
§ 24
1. Wielkość wpłat właścicieli lokali na dany rok kalendarzowy ustala się na podstawie planu
finansowo-rzeczowego remontów danej nieruchomości. Plan opracowuje się na podstawie
potrzeb ustalonych w ramach corocznych przeglądów technicznych zasobów Spółdzielni, z
uwzględnieniem stopnia pilności robót i opinii organów samorządowych.
2. Obciążenie poszczególnych lokali wpłatami na fundusz remontowy zasobów są ustalane
według stawek w zł/m² określonych przez Radę Nadzorczą.
3. W stosunku do lokali użytkowych stawki wpłat na fundusz remontowy zasobów mogą być
wyższe niż dla lokali mieszkalnych, jeśli sposób korzystania z tych lokali dodatkowo
zwiększa koszty remontów nieruchomości. Wysokość tego zwiększenia określa Rada
Nadzorcza.
4. W ramach ustalonych stawek wpłat na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych
mogą być wyodrębnione środki na zadania specjalne (wymianę stolarki okiennej, docieplanie,
wymianę instalacji itp.)
5. W rozliczeniu wyniku finansowego eksploatacji i utrzymania za dany rok wyodrębnia
się dla każdej nieruchomości rozliczenie obejmujące:
a) kwotę naliczonych odpisów na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych,
b) kwotę poniesionych przez spółdzielnię nakładów na remonty danej nieruchomości,
6. W przypadku przeprowadzenia remontu infrastruktury dotyczącej kilku nieruchomości i
braku możliwości wyodrębnienia kosztów poniesionych dla każdej nieruchomości odrębnie,
koszty są dzielone na poszczególne nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokali w danej nieruchomości.
§ 25
1. Fundusz na remonty wspólne (ogólnospółdzielcze), przeznaczony jest na remont
infrastruktury Spółdzielni służącej do użytku wspólnego, to jest placów zabaw, parkingów,
dróg itp. Wydatków dokonuje się na zadania ujęte w planie finansowo-rzeczowym. Plan
opracowuje się na podstawie potrzeb ustalonych w wyniku corocznych przeglądów
technicznych zasobów Spółdzielni, z uwzględnieniem stopnia pilności robót i opinii organów
samorządowych.
2. Ze środków tego funduszu Spółdzielnia może udzielać pożyczek i dotacji wewnętrznych
na finansowanie niezbędnych zadań remontowych poszczególnych nieruchomości oraz lokali
użytkowych. Decyzje w tych sprawach podejmuje Rada Nadzorcza w ramach uchwalonego
planu.
Fundusz na remonty lokali użytkowych stanowiących własność Spółdzielni tworzy się z
wpływów z tychże lokali. Fundusz ten jest przeznaczony na remont lokali użytkowych i
towarzyszącej im infrastruktury.
Rozdział VII – Zasady rozliczania wpływów z lokali użytkowych stanowiących zasoby
Spółdzielni
§ 26
1. Dochody z najmu lokali użytkowych Spółdzielnia przeznacza na pokrycie kosztów:
zarządzania, eksploatacji i utrzymania lokali użytkowych, opłat publicznoprawnych ich
dotyczących, a także na zasilanie funduszu remontowego przeznaczonego na remont lokali i
infrastruktury im towarzyszącej.
Rozdział VIII – Opłaty lokalowe
§ 27
Określone na podstawie tego regulaminu koszty stanowią podstawę wymiaru opłat
lokalowych ponoszonych przez użytkowników lokali stosownie do przepisów statutu
Spółdzielni oraz przepisów art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
§ 28
1. Wysokość opłat lokalowych ustala Zarząd Spółdzielni zgodnie z zasadami zawartymi w
tym regulaminie na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi,
przewidzianych do poniesienia w danym roku w skali odrębnej nieruchomości. Plan uchwala
Rada Nadzorcza na wniosek Zarządu.
2. Jeśli po uchwaleniu planu gospodarczego nastąpią zmiany mające istotny wpływ na
wysokość kosztów gospodarki zasobami lokalowymi, należy dokonać korekty planu oraz
opłat za używanie lokali.
§ 29
Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego uiszczają Spółdzielni miesięczne wynagrodzenie
za jego używanie, którego elementem składowym są przypadające na ten lokal wydatki za
jego utrzymanie.
§ 30
1. Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu powstaje z dniem postawienia lokalu przez
Spółdzielnię do dyspozycji użytkownika, choćby faktyczne objęcie lokalu nastąpiło po tym
dniu. O dacie postawienia lokalu do dyspozycji użytkownika Spółdzielnia zawiadamia go
pisemnie przed tą datą.
2. Obowiązek wnoszenia opłat za używanie lokalu ustaje z dniem przekazania Spółdzielni
lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i oddania kluczy Spółdzielni.
3. Za opłaty solidarnie z osobami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu,
właścicielami lokali oraz najemcami lokali mieszkalnych odpowiadają stale zamieszkujące z
nimi w lokalu osoby pełnoletnie a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
4. Opłaty za używanie lokalu wnosi się co miesiąc do 30 dnia miesiąca. Od opłat
wnoszonych z opóźnieniem Spółdzielnia nalicza odsetki ustawowe.
5. O zmianie wysokości opłat za używanie lokalu Spółdzielnia zawiadamia osoby, którym
przysługują tytuły prawne do lokalu co najmniej do 30 dnia miesiąca poprzedzającego
miesiąc, od którego mają obowiązywać zmienione opłaty. Zmiana wysokości czynszu najmu
lokalu mieszkalnego jest dokonywana w trybie określonym ustawą o ochronie praw
lokatorów. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Na żądanie osoby,
której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu lub własność lokalu spółdzielnia jest
obowiązana przedstawić kalkulację opłat.
6.Członkowie spółdzielni mogą kwestionować zasadność zmiany opłat w postępowaniu
wewnątrzspółdzielczym, którego tryb określa statut Spółdzielni, lub w drodze sądowej.
Właściciele lokali nie będący członkami spółdzielni mogą kwestionować zasadność
zmiany opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Wystąpienie na drogę postępowania
wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku
wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.
7. Opłaty za używanie lokali mogą być wnoszone w kasie Spółdzielni lub przelewami
pocztowymi lub bankowymi na rachunek bankowy Spółdzielni.
Rozdział IX - Obowiązki Spółdzielni
§ 31
1. W ramach pobieranych opłat lokalowych Spółdzielnia jest obowiązana zapewnić:
1) w zakresie eksploatacji i remontów zasobów mieszkaniowych – utrzymanie
budynków w należytym stanie technicznym i estetycznym, sprawne funkcjonowanie
wszelkich instalacji i urządzeń w budynkach oraz ich otoczeniu, czystość i porządek w
pomieszczeniach ogólnego użytku, w otoczeniu budynku i na terenach przeznaczonych do
wspólnego użytku oraz sprawną obsługę administracyjną;
2) w zakresie centralnego ogrzewania – utrzymanie temperatury normatywnej
wewnątrz lokalu, zgodnie z zamówioną mocą, przez cały sezon grzewczy;
3) w zakresie ciepłej wody – możliwość stałego korzystania;
4) nieprzerwane i sprawne usuwanie śmieci.
2. Zakres dostawy obowiązków Spółdzielni w dziedzinie napraw wewnątrz lokali
obejmuje naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody
bez urządzeń odbiorczych ,a także naprawy i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej,
centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, z wyjątkiem osprzętu a w
odniesieniu do najemców – podpisane z nimi umowy najmu.
3. Naprawy i wymiany wewnątrz lokali nie zaliczane do obowiązków spółdzielni obciążają
użytkowników lokali poza opłatami uiszczanymi na rzecz spółdzielni za używanie lokalu.
Jako szczególne obowiązki użytkownika lokalu w zakresie napraw wewnątrz lokalu uznaje
się:
1) naprawy i wymianę podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych
okładzin ceramicznych
2) naprawy okien oraz drzwi
3) naprawy urządzeń techniczno sanitarnych w lokalu łącznie z wymianą tych urządzeń
4) naprawy przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych oraz pionów zbiorczych w
tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności
5) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i
grzewczych w celu ich zabezpieczenia przed korozją
6) malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów oraz naprawy uszkodzonych tynków
ścian i sufitów
Naprawa wszelkich urządzeń wewnątrz lokalu lub poza nim i powstałych z winy
użytkownika lokalu lub osób korzystających z lokalu obciąża użytkownika lokalu.
Naprawy zaliczane do obowiązków użytkownika mogą być wykonane przez Spółdzielnię
tylko za dodatkową odpłatnością, poza opłatami za używanie lokalu. a w odniesieniu do
najemców – podpisane z nimi umowy najmu.
2. Regulamin niniejszy został uchwalony przez Radę Nadzorczą Spółdzielni na
posiedzeniu w dniu 08.05.2006r.
3. Uchwała Nr 6/2006 wchodzi w życie z dniem 08.05.2006r.
Sekretarz
Marian Nieckarz
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Małgorzata Żyła