wyci*gz operatu szacunkowego

Biuro Obsługi Nieruchomości
 76-200 Słupsk, ul. Fiedlera 1  (059) 845-27-10, 601 67 14 54 NIP 839-002-51-32
[email protected]
Profesjonalne usługi w zakresie:
- szacowanie nieruchomości oraz maszyn i urządzeń w celu: sprzedaży, zabezpieczeń hipotecznych, amortyzacji i itp.,
- regulacja stanów prawnych, doradztwo inwestycyjne
OPERAT
SZACUNKOWY
WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOSCI
LOKALOWEJ WRAZ Z UDZIAŁEM W GRUNCIE I CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH
NIERUCHOMOŚCI.
Oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów:
Jednostka ewidencyjna
:Sycewice, ul. Sportowa 5, gm. Kobylnica.
Działki
: nr4/77 i 4/86.
Powierzchnia
: 0,3178ha i 0,0155ha,
Księgi Wieczyste
: dz. nr 4/77-SL1S/00060240/1 i SL1S/00060453/7,
: dz. nr 4/86 -SL1S/00038280/0.
Współwłasność
:własność lokalu użytkowego nr 5 w obiekcie nadz. nr 4/77oraz
udział w działce i częściach wspólnych - Spółka ”FORUM”
: dz. nr 4/86 stanowi własność Spółki ”FORUM”
Dane dotyczące operatu:
Data sporządzenia operatu
Zleceniodawca
Autor operatu
:10.08.2015 r.
:„FORUM” A. Lipiński, Z. Żalejko SPÓŁKA JAWNA
76-256 Sycewice, ul. Sportowa 5, w upadłości likwidacyjnej
:Danuta Kulik
Sycewice , ul Sportowa 5.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Położenie
Nr działek
Powierzchnia działek [ha]
Rodzaj nieruchomości
Tytuł prawny do
nieruchomości
Księga wieczysta
Zakres wyceny
Obręb –Sycewice, ul. Sportowa 5, gmina Kobylnica, powiat słupski, woj.
pomorskie.
4/77- zabudowana,budynkiem administracyjno –produkcyjnym,
4/86 – droga dojazdowa.
4/77- o pow. 0,3178ha i nr 4/86o pow.0,0155ha.
Lokal użytkowy nr 5 położony w budynku przy ul. Sportowej 5 w Sycewicach
wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych nieruchomości oraz dz. nr 4/86
– gruntowa - droga dojazdowa.
-własność lokalu użytkowego nr 5 w obiekcie na dz. nr 4/77 oraz udział w
działce i częściach wspólnych - Spółka ”FORUM”
-dz. nr 4/86 stanowi własność Spółki ”FORUM”
dz. nr 4/77 -SL1S/00060240/1 i SL1S/00060453/7 i dz. nr 4/86 -SL1S/00038280/0.
prowadzone przezSąd Rejonowy w Słupsku, Wydział Ksiąg Wieczystych.
Określenie wartości rynkowej prawa do nieruchomości opisanych w
przedmiocie wyceny.
1. CEL WYCENY.
Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej
ustanowienia ceny jej sprzedaży.
nieruchomości,
jako
2.WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI.
Data sporządzenia
wyceny.
Data, na którą określono
wartość przedmiotu
wyceny.
10sierpień 2015 r.
10sierpień 2015 r.
Wartość rynkowa
1 782 000,0zł
nieruchomości w złotych
słownie: jeden milion siedemset osiemdziesiąt dwatysiącezłotych.
Wykonawca operatu:
inż.Danuta Kulik- rzeczoznawca majątkowy nr 641
Pieczęć i podpis:
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”2
podstawy
do
Sycewice , ul Sportowa 5.
SPIS TREŚCI
I. Wyciąg z operatu
II. Spis treści
1. Przedmiot i zakres wyceny
2. Cel wyceny
3. Podstawy opracowania
4. Daty istotne dla operatu szacunkowego
5. Opis i określenie stanu nieruchomości
5.1 Stan prawny
5.2 Stan techniczny i użytkowy – opis nieruchomości
5.3 Opis budynków
5.4 Przeznaczenie w miejscowym planie technicznym
6.0 Sposób wyceny, rodzaj określanej wartości, wybór podejścia
7.0 Analiza i charakter rynku
7.1 Charakterystyka rynku
7.1.1 Analiza rynku nieruchomości zabudowanych.
8.0 Określenie wartości nieruchomości wraz z uzasadnieniem
9.0 Klauzule i zastrzeżenia
2
3
4
4
4
5
5
5
6
6
21
21
23
23
23
27
27
ZAŁĄCZNIKI
1. Wypis z rejestru gruntów.
2. Kopia mapy ewidencyjnej.
3. Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”3
Sycewice , ul Sportowa 5.
1. PRZEDMIOT WYCENY I ZAKRES WYCENY.
Położenie
Nr działek
Powierzchnia działek [ha]
Rodzaj nieruchomości
Tytuł prawny do
nieruchomości
Księga wieczysta
Zakres wyceny
Obręb –Sycewice, ul. Sportowa 5, gmina Kobylnica, powiat słupski, woj.
pomorskie.
4/77- zabudowana, budynkiem administracyjno –produkcyjnym,
4/86- droga dojazdowa.
4/77- o pow. 0,3178ha i nr 4/86 o pow. 0,0155ha.
Lokal użytkowy nr 5 położony w budynku przy ul. Sportowej 5 w Sycewicach
wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych nieruchomości oraz dz. nr 4/86 gruntowa - droga dojazdowa.
-własność lokalu użytkowego nr 5 w obiekcie na dz. nr 4/77 oraz udziału w
działce i częściach wspólnych - Spółka ”FORUM”
-dz. nr 4/86 stanowi własność Spółki ”FORUM”
dz. nr 4/77 -SL1S/00060240/1 i SL1S/00060453/7 i dz. nr 4/86 -SL1S/00038280/0.
prowadzone przez Sąd Rejonowy w Słupsku, Wydział Ksiąg Wieczystych.
Określenie wartości rynkowej prawa do nieruchomości opisanych w
przedmiocie wyceny.
2. CEL WYCENY.
Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej
ustanowienia ceny jej sprzedaży.
nieruchomości,
jako
podstawy
do
3.0. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO.
3.1. Podstawy formalne.
Zleceniodawca:„FORUM” A. Lipiński, Z. Żalejko SPÓŁKA JAWNA, 76-256 Sycewice, ul. Sportowa 5,
w upadłości likwidacyjnej
3.2. Podstawy prawne




Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi
zmianami),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109, z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 23.04.1964 r., "Kodeks cywilny" (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami),
Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r. Nr 80, poz.717).
Zgodnie z art. 150 pkt. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości
dokonuje się, między innymi, określenia wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być
przedmiotem obrotu. Art. 151 definiuje, co stanowi wartość rynkową nieruchomości. Art. 152 zawiera w pkt.
2 katalog podejść możliwych do zastosowania przy wycenie nieruchomości. Natomiast art. 153 pkt. 1, 2 i 3
precyzuje poszczególne podejścia, a art. 154 umożliwia rzeczoznawcy wybór właściwego podejścia, metody i
techniki szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu, w szczególności: celu wyceny, rodzaju i położenia
nieruchomości, funkcji wyznaczonej w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej, stanu zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach nieruchomości podobnych.
W związku z art. 156 rzeczoznawca majątkowy sporządził na piśmie niniejszy operat szacunkowy. Art. 175
pkt. 1 zobowiązuje m.in. rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania czynności szacowania nieruchomości
zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych.
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest
szczegółowym przepisem regulującym postępowanie w wyniku, którego następuje określenie wartości
nieruchomości. Przy czym poprzez zwrot „określenie wartości nieruchomości” rozumie się zgodnie z §3,
określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Rozdział 4 zawiera sposób
sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”4
Sycewice , ul Sportowa 5.
Podstawy metodologiczne wyceny
1.
2.
3.
4.
5.
6.
„Wycena nieruchomości, Operat szacunkowy, Rzeczoznawstwo Majątkowe” Dorota Wikowska –
Kołakowska, Wydawnictwo LexisNexis, 2010 r.,
„Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości” pod redakcją Sabiny Źróbek, Wydawnictwo
Educaterra, Olsztyn 2007 r.,
„Nieruchomość w gospodarce rynkowej” Ewa Kucharska – Stasiak, Wydawnictwo PWN 2009 r.,
„System, zasady i procedury szacowania nieruchomości”, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, Polska
Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2009,
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.
Kodeks Cywilny
3.3. Źródła informacji.
 Księgi wieczyste nieruchomości.
 Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.
 Wywiad terenowy i oględziny.
 Dane o cenach transakcyjnych.
 Informacje uzyskane w terenowych jednostkach administracji.
 Inne dane i informacje otrzymane od zlecającego.
 Informacje i dane własne autora opracowania.
4.0. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO.
Data sporządzenia wyceny
- 10.08.2015 r.
Data, na która określono wartość przedmiotu wyceny - 10.08.2015 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny
- 07.08.2015 r.
Data oględzin wycenianej nieruchomości
- 07.08.2015 r.
5.0. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI.
5.1. Stan prawny.
Badanie ksiąg w wersji elektronicznej przeprowadzono w dniu 07 sierpnia 2015r.
Położenie ksiąg wieczystych-Sąd Rejonowy w Słupsku, Wydział Ksiąg Wieczystych.
Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczystenr:
SL1S/00060240/1 – nieruchomość gruntowa.
Dział I oznaczenie nieruchomości –dz. nr 4/77o pow. 0,3518ha,położona w woj. pomorskim, pow.słupski,
gmina Kobylnica
Dział II Własność udziałów
–„FORUM” A. Lipiński, Z. Żalejko SPÓŁKA JAWNA-9034/10000,
o powierzchni -0,3178 ha (niewydzielonej),
Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia – ogłoszona upadłość.
Dział IV Hipoteka –nieruchomość obciążona hipoteką.
SL1S/00060453/7 – nieruchomość lokalowa.
Dział I oznaczenie nieruchomości- lokale stanowiące odrębne nieruchomość, lokal niemieszkalny o pow.
-1570,15m2, (udział 8332/10000) oraz lokal o pow. 152,10m2(udział
702/1000).
Dział II Współwłaściciel lokalu - „FORUM” A. Lipiński, Z. Żalejko SPÓŁKA JAWNA
Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia – ogłoszona upadłość.
Dział IV Hipoteka –nieruchomość obciążona hipoteką.
SL1S/00038280/0 – nieruchomość gruntowa – droga wewnętrzna.
Dział I oznaczenie nieruchomości –dz. nr 4/86o pow. 0,0155ha, położona w woj. pomorskim, pow. słupski,
gmina Kobylnica
Dział II Własność
–„FORUM” A. Lipiński, Z. Żalejko SPÓŁKA JAWNA
Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia – ogłoszona upadłość.
Dział IV Hipoteka –nieruchomość obciążona hipoteką.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”5
Sycewice , ul Sportowa 5.
Dane z ewidencji gruntów
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów w skład nieruchomości wchodzą działki położone w województwie
pomorskim, gminie Kobylnica, wieś Sycewice.
Nr
działki
Powierzch
nia [ha]
Użytek lub klasa
Obręb
Rodz
aj
Nr KW
Udział we własności
działki,
powierzchnia w ha
Pow.
[ha]
4/77
0,3518
Bi
0,3518
Kobylnica
0,3518hax((4166x)+702)/100
SL1S/00060240/1 00=9034/1000=0,3178ha
4/86
0,0155
dr
0,0155
Kobylnica
SL1S/00038280/0
100% =0,0155ha
5.2. Stan techniczny i użytkowy - opis nieruchomości
Wyceniananieruchomość, to działki gruntowe: nr 4/86 i 4/77 zabudowana, budynkiem zaadaptowanym do
produkcji artykułów spożywczych. Jest to budynek murowany o łącznej powierzchni użytkowej 1 959,90m2.
Teren wokół budynku utwardzony, są to drogi dojazdowe i place manewrowe wykonano z płyt drogowych
żelbetowych i betonowych. Teren ogrodzony płotem żelbetowym, prefabrykowanym, na słupkach
żelbetowych. Całość oświetlona i uzbrojona w podstawową infrastrukturę komunalną w postaci: sieci
wodociągowej, z własnej studni, kanalizacji sanitarnej, elektrycznej i gazowej. Ogrzewanie c.o. z kotłowni
lokalnej.
Omawiana nieruchomość usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie drogi krajowej nr 6 relacji SzczecinGdańsk. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią: od północy –droga asfaltowa nr 6 (E28), od wschodu i południa
-zabudowa mieszkalna wielorodzinna, od zachodu –działka niezabudowana ze stawem i działka zabudowana,
motelem.
5.3 Opis budynku.
5.3.1 Budynek administracyjno-produkcyjny.
Działka nr 4/77 zabudowana jest budynkiem murowanym podpiwniczonym, piętrowym, o łącznej
powierzchni użytkowej 1,722,20m2 (parter i piętro oraz piwnicy o powierzchni 234,70m2).
Dane ogólne:
Pow. całkowita budynku
Pow. użytkowa piwnic
Pow. użytkowa parteru
Pow. użytkowa pietra
- 1 956,90m2,
- 234,70m2
- 985,30m2
- 736,90m2.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”6
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”7
Sycewice , ul Sportowa 5.
5.3.2Zbiorcze zestawienie powierzchni:
- pow. transportowo-technologiczna
- 277,60m2
- pow. produkcyjna
- 294,30m2,
- pow. chłodni
- 107,90m2,
- pow. mrożenia
- 102,00m2,
- pow. pom. magazynowych
- 136,80m2,
- pow. magazynów
- 545,80m2,
- pow. pomocnicze i gospodarcze
- 141,60m2 ( wentylacja, kotłownia, winda, hydrofornia),
- pow. socjalne
- 170,60m2,
- pow. biurowe
- 180,30m2,
Razem = 1 956,90m2.
Opis techniczny:
Konstrukcja
Ilość kondygnacji
Podpiwniczenie
Ściany zewnętrzne
Ścianki działowe
Stropy
Kominy
Stropodach
Pokrycie
Obróbki blacharskie
Stolarka okienna
Stolarka drzwiowa
Posadzka
Schody wewnętrzne
Elewacja
-
Instalacje i przyłącze
-
szkieletowa, żelbetowa, słupowo-ryglowa,
2,
100%,
murowane,ocieplone styropianem,
murowane,
kanałowe,
murowane,
płyty korytkowe, ocieplony supremą,
papa na betonie,
z blachy ocynk,
PCV,
wewnętrzna –płycinowa
lastrico, terakota, glazura, w części biurowej –parkiet, wykładzina,
żelbetowe,
tynk cem.- wap. barwiony.
terakotą. Balustrady stalowe.
elektryczne i wod. –kan, gaz, wykonano c.o. etażowe z własnej kotłowni na
paliwo stałe z piecem „Buderus” i systemem paliwowym „Kostrzewa”.
Chłodnie i mrożenie lokalnymi agregatami chłodniczymi. Odtłuszczownik
żelbetowy, ścieki odprowadzane do oczyszczalni ścieków w Sycewicach.
Własne ujęcie wody ze studni głębinowej (50,0mb) i hydrofornią.
S t a n t e c h n i c z n y:
Pierwotnie był to miejski dom kultury z biblioteką, salą kinowo –widowiskową, restauracją, kawiarnią itp..
Po modernizacji obiekt przystosowano do produkcji artykułów spożywczych.
Zastosowany system konstrukcyjny budynku i duża powierzchnia pozwalają na zmienne
zagospodarowanie, w zależności od zapotrzebowania rynku.
P r o g r a m u ż y t k o w y.
Piwnice-w skład pomieszczeń wchodzą - komunikacja, pomieszczenia magazynowe i techniczne,
niezbędnych do eksploatacji obiektu.
Parter -w skład pomieszczeń wchodzą -komunikacja, pomieszczenia gospodarcze, biurowe, socjalnoprodukcyjne i magazynowe (dawna sala widowiskowa).
Pietro - w skład pomieszczeń wchodzą -komunikacja technologiczna, pomieszczenia produkcyjne,
magazynowe i socjalno-biurowe.
W dniu oględzin nieruchomości stwierdzono, że obiekt jest opuszczony. Nie zauważono żadnych oznak
użytkowania pomieszczeń. Urządzenia, które zostały po dotychczasowej działalności nie została w
należyty sposób zabezpieczona. Widoczne znaczne ubytki w osprzęcie instalacji wewnętrznych. Brak
możliwości sprawdzenia instalacji wewnętrznych takich jak: instalacje elektryczne, sanitarne, chłodnie,
wentylacja.
Część pomieszczeń podczas remontu nie została wykończona i pozostałe w stanie surowym.
Pomieszczenia przystosowane do poprzedniej produkcji wykazują znaczne zużycie. Odpadają płytki
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”8
Sycewice , ul Sportowa 5.
podłogowe, widoczny miejscami zacieki i przemarzanie ścian. Obiekt wymaga poniesienia znacznych
nakładów na ewentualne jego przystosowanie do nowego celu.
piwnica
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”9
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”10
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”11
Sycewice , ul Sportowa 5.
parter.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”12
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”13
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”14
Sycewice , ul Sportowa 5.
Sala kinowo -widowiskowa
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”15
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”16
Sycewice , ul Sportowa 5.
Sufit
I piętro.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”17
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”18
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”19
Sycewice , ul Sportowa 5.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”20
Sycewice , ul Sportowa 5.
S t a n t e c h n i c z n y:
Stan obiektu na dzień oględzin, biorąc pod uwagę wiele czynników takich jak: trwałość zastosowanych
materiałów, jakość wykonania obiektu, sposób jego użytkowania, warunki eksploatacyjne, wady
projektowe oraz wpływ czynników atmosferycznych można określić jako; dostateczny.
Była sala kinowo- widowiskowa i restauracja z kawiarnią wymagają w całości generalnego remontu
niezależnie od nowego przeznaczenia.
Uwaga:
Powyższe opracowanie nie jest inwentaryzacją budowlaną, a zamieszczony w nim opis budynku ma
znaczenie informacyjne (poglądowe).
Przedmiotem opracowania nie było badanie prawidłowości i stanu urządzeń technicznych oraz instalacji.
Opracowanie jest opinią o wartości nieruchomości, a zawarte w nim oceny stanu technicznego obiektu nie
stanowią ekspertyzy technicznej.
5.4. Uwarunkowania planistyczne i ochronne.
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obręb Sycewice gmina
Kobylnica, działki nr 4/77 i 4/86 znajdują się w obszarze oznaczonym jako: 29 U – teren zabudowy
usługowej,
- dopuszcza się lokalizację obiektów małej architektury;
- dopuszcza się lokalizację urządzeń infrastruktury technicznej;
- wyklucza się podział działek 4/77 i 4/86 w sposób powodujący konieczność, budowy nowych zjazdów do
ul. Sportowej.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”21
Sycewice , ul Sportowa 5.
6.0 SPOSÓB WYCENY, RODZAJ OKREŚLONEJ WARTOŚCI, WYBÓR PODEJŚCIA.
Wycenę prawa do nieruchomościgruntowej zabudowanej przeprowadzono z zastosowaniem podejścia
porównawczego, metody porównywania parami.
Wybór takiej procedury wyceny, dokonano po zapoznaniu się z treścią zlecenia i wynikiem przeprowadzonej
analizy danych o nieruchomości i danych dostępnych w terenie. Powyższe podejście jest zgodne z przepisami
właściwych ustaw, które regulują procedury wyceny dla przedmiotowego celu i typu nieruchomości.
Wartość rynkowa nieruchomości
Definicja wartości rynkowej zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na
rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar
zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków
umowy.
Definicja wartości rynkowej (WR) zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - KSWP 1:
Szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny, można uzyskać za nieruchomość zakładając, że strony mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie
znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - Krajowy Standard Wyceny nr 1 pt. „Wartość rynkowa i wartość
odtworzeniowa” (KSWP1) interpretują definicję wartości rynkowej:
 Pojęcie szacunkowa kwota odnosi się do wyrażonej w pieniądzu ceny płaconej za nieruchomość, którą,
rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu wyceny, czyli w dniu, na który wartość
rynkowa została określona. Jest to najlepsza cena, którą rozsądnie, rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca
oraz najbardziej korzystna cena, którą rozsądnie, rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie
dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub
okoliczności, takie jak na przykład sprzedaż z bonifikatą.
 Pojęcie w dniu wyceny oznacza wymóg, aby określona wartość rynkowa była właściwa dla danego
momentu w czasie, w dniu wyceny, czyli w dniu, na który została określona. Szacunkowa kwota podana w
operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w
dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie
umowy sprzedaży nieruchomości.
 Pojęcie kwota, jaką można uzyskać oznacza, że wartość nieruchomości jest przewidywaną ceną, po której
w dniu wyceny może ona zostać sprzedana, a nie kwotą z góry określoną lub faktycznie zapłaconą ceną.
Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim
wymogom definicji wartości rynkowej.
 Pojęcie strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza osoby kupującego i sprzedającego, którzy
chcą dokonać transakcji kupna / sprzedaży nieruchomości i którzy nie są zmuszeni do jej dokonania.
Pojęcie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany, by dokonać zakupu po
jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i nie zapłaci ceny wyższej
od aktualnej ceny na rynku. Pojęcie to oznacza także osobę, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona
do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym
rynku. Sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość
na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę, możliwą do uzyskania na wolnym rynku. Istniejące po stronie
konkretnego właściciela, będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedający
mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego hipotetycznego właściciela.
 Pojęcie strony są od siebie niezależne oznacza strony, których nie łączy konkretny lub szczególny
stosunek, mogący sprawić, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję
zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od siebie.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”22
Sycewice , ul Sportowa 5.
 Pojęcie strony działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oznacza, że zarówno zbywca, jak i nabywca są
rozsądnie rzecz biorąc, poinformowani o charakterze i cechach nieruchomości, jej aktualnym i
potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Rozwagę ocenia się, uwzględniając stan
rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później.
 Pojęcie strony nie znajdują się w sytuacji przymusowej oznacza, że każda ze stron transakcji dąży do jej
zawarcia bez przymusu.
 Pojęcie upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku, oznacza, że nieruchomość jest
zaprezentowana na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia jej po
najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji
wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz
musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych
nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą
określono wartość rynkową.
Ponadto zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - KSWP 1 rzeczoznawca majątkowy
powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości, który jest fizycznie możliwy,
odpowiednio uzasadniony, prawnie dopuszczalny, ekonomicznie opłacalny i zapewniający największą wartość
wycenianej nieruchomości. Sposób użytkowania, który nie jest możliwy fizycznie lub który nie jest
dopuszczalny prawnie, nie może być rozważany, jako sposób najkorzystniejszego użytkowania.
W przypadku wycenianej nieruchomości aktualny sposób użytkowania,na dzień wyceny, bez modernizacji nie
jest możliwy.Wzięto również pod uwagę wydane warunki zabudowyi faktyczne, w przyszłości, możliwości
inwestycyjne. Określono wartość nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i opłat.
Metoda porównywania parami.
Przy stosowaniu metody porównywania parami, porównuje się nieruchomość wycenianą - której cechy są
znane, lecz nie jest znana jej wartość-kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu rynkowego
i których cechy są znane, jak również uzyskane ceny.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości lub prawa majątkowego wymaga przeprowadzenia pewnej
procedury.
Jest to:
1. wybór nieruchomoścido porównania.
2. określenie zestawu cech do porównania i wybór jednostki porównawczej.
3. analiza i weryfikacja danych o nieruchomościach porównywanych.
4. korygowanie cen nieruchomości porównywanych z tytułu występujących różnicw wartościach cech
nieruchomości i przedmiocie wyceny.
5. określenie wartości nieruchomości wycenianej.
7.0. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO.
7.1. Charakterystyka rynku.
Rynek nieruchomości przedstawia powiązania pomiędzy popytem i podażą. Wyznacza cenę poszczególnych
wiązek praw do nieruchomości. Sygnalizuje ryzyko, które musi skalkulować nabywca podejmujący decyzje
inwestycyjne. Drogą do zredukowania ryzyka jest dogłębne studiowanie rynku, które obejmujące miedzy
innymi: analizę rynku lokalnego, wielkość i strukturę popytu oraz podaży, a także analizę koniunktury
rynkowej. Badanie rynku musi uwzględniać nie tylko sytuację obecną, ale również przyszłe tendencje i
proporcje pomiędzy popytem i podażą.
Na wielkość popytu wpływają: zapotrzebowanie na nieruchomości oraz siła nabywcza społeczeństwa,
oparta o środki własne i kredyty. Rynek nieruchomości powiązany jest z rynkiem kapitałowym, ponieważ
stanowi alternatywę dla lokaty kapitału w papiery wartościowe. Lokata w nieruchomości jest traktowana,
jako inwestycja długoterminowa.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”23
Sycewice , ul Sportowa 5.
W poprzednich latach wzrastał popyt na różne nieruchomości, co powodowało wzrost ich cen. Obecnie
można zauważyć względną równowagę pomiędzy podażą i popytem, gdyż wiele terenów przeznaczono, w
nowych planach zagospodarowania przestrzennego pod urbanizację.
Ziemia i nieruchomości produkcyjno-usługowe, o korzystnej lokalizacji stanowią dla nabywców ciągle
dobrą inwestycję.
O poziomie i zróżnicowaniu rynkowej wartości nieruchomości decydują, oprócz zmiennej sytuacji
podażowo-popytowej, która uwzględnia walory nieruchomości oraz motywy na ogół, niekonwencjonalne,
takie jak: renta położenia, funkcje asekuracyjne wobec bezrobocia, atrakcyjne zaplecze dla celów
inwestycyjnych, funkcje rekompensacyjne, zainteresowanie cudzoziemców itp.
Dane transakcyjne przyjęto na podstawie informacji uzyskanych ze Starostwa Powiatowego Ośrodka
Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej w Słupsku,który obejmuje obszar powiatu słupskiego. Analiza
rynku nieruchomości ukazuje, jak bardzo rynek ten jest niespójny.
Podobne nieruchomości na rynku trafiają się dość rzadko.Od 2012roku do dnia wyceny wartość
nieruchomości podobnych utrzymuje się na niezmienionym poziomie. Zanotowano wystarczającą liczbę
transakcji kupna –sprzedaży, niezbędną do sporządzenia wyceny. Analizowane transakcje dokonywane były
przez osoby prywatne i prawne.
Sycewice-to duża wieś. Na jej ternie nie widać znacznego ożywienia gospodarczego, natomiast
gmina Kobylnica na terenie, której jest położona,przeżywa intensywny rozwój. Budownictwo
mieszkalne jednorodzinne, zakłady produkcyjno–usługowe, drobne rzemiosło oraz infrastruktura
handlowo -usługowa w postaci super i hiper marketów rozwijają się bardzo intensywnie.
Na terenach gminy Kobylnica i gmin sąsiednich wybudowano nową obwodnicę miasta Słupska,
która znacznie poprawiła układ komunikacyjny w całym regionie. Budowa obwodnicy
spowodowała również wzrost popytu nanieruchomości.
7.1.1 Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi.
Uzyskano następujące dane wyjściowe, pozwalające na przeprowadzenie wyceny:
 informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, odnośnie stanu prawnego nieruchomości,
 dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji i sąsiedztwa,
 informacje o cenach transakcyjnych podobnych nieruchomości gruntowych,
 inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów
prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości.
Na potrzeby niniejszej wyceny zbadano poziom cen rynkowych,z ostatnich kilku lat poprzedzających
wycenę,zanotowanych w transakcjach sprzedaży nieruchomościzabudowanych, położonych na terenie gminy
Kobylnica i gmin sąsiednich orazmiasta Słupska. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o
podobnych walorach lokalizacyjnych i stanie zagospodarowania.
Na rynku wtórnym nabywcy nie różnicują cen nieruchomości gruntowych w zależności od prawa do gruntu.
Użytkowanie wieczyste gruntu,traktowane jest na równorzędnie z własnością gruntu.
Badaniem objęto:
Akty notarialne w Starostwie Powiatowym w Słupsku i Urzędzie Miasta Słupsk.
Ceny ofertowe nieruchomości podobnych, wystawionych na sprzedaż przez biura obrotu nieruchomościami.
Wyciągi z operatów szacunkowych nieruchomości o podobnym charakterze.
Informacje z wizji lokalnej szacowanej nieruchomości oraz nieruchomości podobnych.
Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego:
 rodzaj rynku
– nieruchomości gruntowe zurbanizowane, zabudowanebudynkami administracyjnoprodukcyjno-usługowymi,
 obszar rynku
– teren powiatu słupskiego, ze szczególnym uwzględnieniem lokalizacji zbliżonej
do lokalizacji przedmiotowej nieruchomości,
 okres badania cen – lata2013 – 2015 r.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”24
Sycewice , ul Sportowa 5.
Trend czasu
Ceny analizowanych nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi, na badanym rynku
lokalnym w okresie od 2012 r. do dnia wyceny, nie wykazywały tendencji spadkowej, ani wzrostowej. W
związku z powyższym nie przyjęto poprawki z tytułu tzw. trendu czasowego.
7.1.2. Nieruchomości zabudowane,budynkamiusługowo-produkcyjno-administracyjnymi przyjęte o
analizy:
Lp. Nieruchomość
1
Rowy, gm. Słupsk
2
Pow.
Pow.
użytkowa działki
m2
m2
Data
transakcj
i
Cena
zł/m2p.u.
2670,00
5450 03.2015
524,34
Ustka
747,90
2070 02.2015
1 739,29
3
Słupsk, ul. Krzywoustego
850,90
2077 06.2013
1 446,50
4
Słupsk, ul. Portowa
1763,28
6737 06.2014
1 435,67
5
Płaszewko, gm. Słupsk
788,00
3676 09.2014
876,00
Opis
własność, budownictwo –usługowe, stan
technicznym dostateczny.
własność, budownictwo –usługowe, stan
technicznym dobry.
własność, budownictwo produkcyjne i
magazynowe, stan technicznym dobry.
własność, budownictwo handlowo–
usługowy, stan technicznym dobry.
własność, budownictwo przemysłowo –
magazynowe, stan technicznym dobry.
7.1.3Określenie cech rynkowych nieruchomości zabudowanych.
Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku, w tym informacji uzyskanych w lokalnych biurach
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, dokonano wyboru cech nieruchomości, które w sposób zasadniczy
wpływają na ich ceny transakcyjne, a następnie na wartość rynkową. Wszystkie nieruchomości przyjęte do
bazy wyposażone są podstawową infrastrukturę techniczną.
Na popyt na dane nieruchomości mają wpływ następujące cechy rynkowe:




lokalizacja nieruchomości
stan techniczny
funkcjonalność
jakość dojazdu
Tabela
Rodzaj ceny
Cena minimalna – (Cmin)
Cena maksymalna – (Cmax)
ΔC
zł/m2
524,34
1 739,29
1 214,95
7.1.4 Ustalenie zakresu kwotowego współczynników korygujących.
Tabela
Lp
1
2
3
4
Cachy rynkowe
lokalizacja
stan techniczny
funkcjonalność
dojazd
Razem
Wagi cech
%
40
30
20
10
100
Zakres
kwotowy
zł/m2
485,98
364,49
242,99
121,50
1 214,95
Ocena przyjętych cech rynkowych
Każda z wyróżnionych cech wskazuje wewnętrzną niejednorodność, dlatego przeprowadzono dalszy
wewnętrzny podział, ustalając kolejne poziomy cech, w odniesieniu do analizowanego obszaru rynku.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”25
Sycewice , ul Sportowa 5.
Tabela
Lp.
Cechy rynkowe
Gradacja cechy
Opis cechy
Położenie nieruchomości w danej strefie rynku nieruchomości
porównawczych, jak i jej położenie szczegółowe na danym
obszarze z uwzględnieniem sąsiedztwa i dostępności
komunikacyjnej oraz wpływ otoczenia na jej wartość.
1
lokalizacja
b. dobra
dobra
przeciętna
2
stan techniczny
b. dobry
dobry
dostateczny
Obiekt nowy lub kilkuletni po kapitalnym remoncie,
zmodernizowany, przystosowany do obecnej funkcji.
3
funkcjonalność
b. dobra
dobra
przeciętna
Elastyczna konstrukcja umożliwiająca dostosowanie obiektu od
zapotrzebowania rynku, obiekt przystosowany do pełnienia
założonej funkcji.
4
dojazd
b. dobry
dobry
słaby
Dojazd głównymi ciągami komunikacyjnymi, powiązanymi z
drogami lokalnymi.
7.1.5 CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ.
Tabela
Lp.
Cechy rynkowe
Gradacja cechy
Opis cechy
1
lokalizacja
dobra
Nieruchomości położona we wsi Sycewice,na osiedlu zabudowy
mieszkalnej wielorodzinnej. W pobliżu drogi krajowej nr 6.
2
stan techniczny
dostateczny
Obiekty wymaga gruntownego remontu i modernizacji.
3
funkcjonalność
dobra
Konstrukcja budynku-tradycyjna. Obiekty dostosowane do
pełnienia założonych funkcji.
4
dojazd
dobry
Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą o nawierzchni
utwardzonej .
7.1.6 Ocena nieruchomości przyjętych do wyceny
Tabela
Lp.
Powiat
Gmina
Obręb
Lokalizacja
Stan
Funkcjonalność
techniczny
Dojazd
1
słupski
Ustka
Rowy
przeciętna
dostateczny przeciętna
dobry
2
słupski
Ustka
Ustka
b. dobra
słupski
miasto
Słupsk
b. dobra
b. dobra
dobra
b. dobry
3
b. dobry
dobry
4
słupski
miasto
Słupsk
b. dobra
dobry
dobra
b. dobry
dobry
przeciętna
b. dobry
5
słupski
Słupsk
Płaszewko
dobra
dobry
7.1.7 ZESTAWIENIE CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ I PRZYJĘTYCH
DO PORÓWNANIA.
Do porównania przyjęto nieruchomości: 3, 4i 5.
Tabela
Nieruchomość
Nieruchomości przyjęte do porównań
wyceniana
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”26
Cecha
Sycewice , ul Sportowa 5.
Słupsk
1446,50
b. dobra
dobry
dobra
b. dobra
06.2013
Sycewice
Cena zł/m
Lokalizacja
Stan techniczny
Funkcjonalność
Jakość dojazdu
Data transakcji
2
dobra
dostateczny
dobra
dobra
Słupsk
1435,67
b. dobra
dobry
dobra
b. dobra
06.2014
7.1.8 OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI.
Tabela porównawcza nr 1
Lp
1
2
Cachy rynkowe
lokalizacja
stan techniczny
funkcjonalność
jakość dojazdu
Razem
3
4
Zakres
kwotowy
zł/m2
485,98
364,49
242,99
121,50
1 214,95
Wagi cech
%
40
30
20
10
100
Poprawka
w zł.
-242,99
-182,24
0
-60,75
-485,98
Tabela porównawcza nr 3
Lp
1
2
Cachy rynkowe
lokalizacja
stan techniczny
funkcjonalność
jakość dojazdu
Razem
3
4
Zakres
kwotowy
zł/m2
485,98
364,49
242,99
121,50
1 214,95
Wagi cech
%
40
30
20
10
100
Poprawka
w zł.
-242,99
-182,24
0
-60,75
-485,98
Tabela porównawcza nr 5
Lp
1
2
3
4
Cachy rynkowe
lokalizacja
stan techniczny
funkcjonalność
jakość dojazdu
Razem
Zakres
kwotowy
zł/m2
485,98
364,49
242,99
121,50
1 214,95
Wagi cech
%
40
30
20
10
100
WR1
1446,50
-485,98
960,52
WR2
WR3
1435,67
876,00
-485,98
-59,26
949,69
816,74
Ogółem
WRRśr
Poprawka
w zł.
0
-180,75
121,49
0
-59,26
2 726,95
908,98
7.1.9 WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ.
Wartość rynkową wycenianej nieruchomości określono na podstawie wzoru:
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”27
Płaszewko
876,00
dobra
dobry
przeciętna
dobra
09.2014
Sycewice , ul Sportowa 5.
WRNZ = P x Cśr1m2
gdzie:
Wr –wartość rynkowa nieruchomości,
P–wielkość powierzchni stanowiąca podstawę obliczeń.
Cśr –średnia cena transakcyjna1m2 nieruchomości porównawczych,
WRNZ = 1 959,90 m2 x 908,98 zł/m2 = 1 781 510zł = 1 782000zł.
słownie: jeden milion siedemset osiemdziesiąt dwa tysiące złotych.
8.0 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ W PRZYPADKU WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY.
Wartość nieruchomości w przypadku wymuszonej sprzedaży:
W= 1 782 000 x 0,8 = 1 425 600zł.
Wartość rynkowa nieruchomości określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego, danych
zawartych w aktach notarialnych (dostępnych do dnia wyceny), z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, a
także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. Dla potrzeb wyceny określono obszar
i rodzaj rynku lokalnego, skąd powzięto informacje, a następnie poddano je analizie, w wyniku, której
ustalono i wyliczono wartość nieruchomości.
9. 0KLAUZULE I OGRANICZENIA.
9.1.Operat wykonano w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach dla Zleceniodawcy.
9.2.Wycenę sporządzono w określonym przedmiocie i celu, a jej wielofunkcyjne wykorzystanie jest zabronione.
9.3.Powielanie, publikowanie, lub kopiowanie niniejszego operatu bez zgody autora jest zabronione.
9.4.Wycenę wykonano w oparciu o lustrację przedmiotu wyceny, bez dodatkowych odkrywek, przy założeniu, że nie
ukryto faktów mających wpływ na wartość.
9.5.O ile wartość określona w niniejszym operacie podlegałaby wykorzystaniu z istotną zwłoką to konieczna jest analiza
aktualności tej wartości.
9.6.Autor przyjmuje, iż wszystkie informacje zostały im ujawnione i wycena została wykonana zgodnie ze sztuką
zawodową.
9.7.Wartość rynkowa nieruchomości określona w operacie szacunkowym, nie została powiększona o sumę
odpowiadającą podatkom i opłatom, w szczególności o podatek VAT.
Biuro Obsługi Nieruchomości „ EKSPERT –5 ”28