Druk nr Projekt Prezydenta Miasta Krakowa

Druk nr
Projekt Prezydenta Miasta Krakowa
UCHWAŁA NR
Rady Miasta Krakowa
z dnia
w sprawie zmiany uchwały Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z dnia
7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków
(z późn. zm).
Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
gminnym (tekst jednolity Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) Rada Miasta
Krakowa uchwala, co następuje:
§1
W uchwale Nr XV/99/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad
gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego
Nr 144, poz. 1907 z późn. zm. ) wprowadza się następujące zmiany:
1) wykreśla się ust.11 § 4.
2) wykreśla się ust.17 § 4.
3) ust. 2 § 6 otrzymuje brzmienie:
Pozytywnej opinii komisji merytorycznej Rady Miasta Krakowa, do zadań której
należą zagadnienia dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym wymaga: zbycie
nieruchomości lub jej części o powierzchni powyżej 100 m2, jeżeli mogą poprawić
warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub
oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej
części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
Uzyskanie pozytywnej opinii komisji merytorycznej dotyczy również przypadków,
gdy nieruchomość zbywana może poprawić warunki zagospodarowania kilku
nieruchomości przyległych, a jej zbycie następuje w drodze przetargu ograniczonego
do właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości przyległych.
4) ust.2 § 8 otrzymuje brzmienie:
Nie stosuje się ust. 1, jeżeli prawo użytkowania wieczystego ustanawia się na
nieruchomości lub jej części, jeżeli mogą poprawić warunki zagospodarowania
nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste
osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być
zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.
5) w § 8 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:
Wyraża się zgodę na dokonywanie zmian umów użytkowania wieczystego
nieruchomości stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków położonych na
terenie miasta Krakowa w zakresie sposobu, celu, przeznaczenia i korzystania z
nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w przypadkach i na zasadach
określonych w poniższych punktach:
1/ rozpoznaniu podlega wniosek o zmianę umowy użytkowania wieczystego
nieruchomości, złożony przez użytkownika wieczystego, który:
a/ nie zalega ze zobowiązaniami finansowymi w stosunku do Gminy Miejskiej
Kraków i nie jest w stanie upadłości lub likwidacji,
b/ zobowiąże się pokryć wszelkie koszty związane ze zmianą umowy
użytkowania wieczystego,
c/ spełnił dodatkowe świadczenia pieniężne i niepieniężne zawarte w umowie
użytkowania wieczystego, jeżeli świadczenia takie w umowie użytkowania
wieczystego występują,
d/ złoży oświadczenie, iż w umowie notarialnej zmiany umowy użytkowania
wieczystego zobowiąże się do pokrycia w całości wszelkich roszczeń
jakichkolwiek osób trzecich związanych z tą zmianą.
2/ zmiana umowy użytkowania wieczystego może nastąpić przy łącznym spełnieniu
następujących warunków:
a/ zgodności sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oddanej w
użytkowanie wieczyste z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, a w przypadku jego braku z ustaleniami decyzji o warunkach
zabudowy.
b/ wpłaty przez użytkownika wieczystego na rzecz Gminy Miejskiej Kraków
opłaty stanowiącej 25% wartości nieruchomości określonej dla nowego
sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. Opłata ta nie może
być jednak niższa niż 25% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości
określoną dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania
nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a wartością nieruchomości
określoną dla dotychczasowego sposobu użytkowania i zagospodarowania
nieruchomości.
Wartości, o których mowa powyżej ustala, na dzień realizacji wniosku,
działający na zlecenie właściciela gruntu rzeczoznawca majątkowy.
Wpłata ustalonej opłaty z tytułu zmiany umowy użytkowania wieczystego
musi nastąpić nie później niż do dnia zawarcia stosownej umowy notarialnej.
c/ uzyskaniu opinii komisji merytorycznej Rady Miasta Krakowa, do zadań
której należą zagadnienia dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym.
3/ opłata określona w punkcie 2 lit. b jest opłatą niezależną od innych należności
wynikających z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4/ opłaty, o której mowa w punkcie 2 lit. b nie pobiera się jeżeli wniosek o zmianę
umowy użytkowania wieczystego złożony został w związku z uchwaleniem bądź
zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wyniku czego
pobrana została opłata, o której mowa w art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bądź w wyniku czego powstały
roszczenia , o których mowa w art. 36 ust. 1 i 2 cytowanej wyżej ustawy.
6) ust.2 § 9 otrzymuje brzmienie:
Nabywcę udziałów Gminy wyłania się w trybie przetargowym. Można odstąpić się od
trybu przetargowego, jeżeli zbycie udziału następuje na rzecz innych współwłaścicieli
nieruchomości.
7) w § 10 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:
Nieruchomości mogą być nieodpłatnie obciążane prawem służebności jedynie na
rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego.
8) ust. 3 § 11 otrzymuje brzmienie:
Wyraża się zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy
użytkowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, pod
warunkiem uzyskania pozytywnej opinii komisji merytorycznej Rady Miasta
Krakowa, do zadań której należą zagadnienia dotyczące gospodarowania mieniam
komunalnym.
9) w § 11 dodaje się ust. 4 w brzmieniu:
Nieruchomości mogą być nieodpłatnie obciążane prawem użytkowania jedynie na
rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego.
10) w § 12 ust. 1:
a) zdanie pierwsze otrzymuje brzmienie:
Wyraża się zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia
umowy dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony,
jeżeli oddanie w dzierżawę następuje:
b) pkt 1 otrzymuje brzmienie:
na rzecz osoby lub jej następcy prawnego, która wybudowała na gruncie
Gminy obiekt budowlany trwale lub nie trwale związany z gruntem,
c) pkt 3 otrzymuje brzmienie:
na cel rolniczy lub urządzenia zieleńców i ogródków przydomowych,
d) pkt 4 otrzymuje brzmienie:
w celu urządzenia i użytkowania dróg dojazdowych oraz zaplecza budowy,
e) pkt 5 otrzymuje brzmienie:
w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej
lub jej części, stanowiącej własność, oddanej w użytkowanie wieczyste, trwały
zarząd, dzierżawę, najem, użytkowanie lub użyczenie wnioskodawcy,
f) pkt 7 otrzymuje brzmienie:
na rzecz klubów sportowych działających w formie stowarzyszeń i
uczniowskich klubów sportowych,
g) pkt 8 otrzymuje brzmienie:
na cele publiczne w rozumieniu art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami,
h) po pkt 11 dodaje się pkt 12, 13 i 14 w brzmieniu:
12/ w celu lokalizacji obiektów małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane,
13/ na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane
ustawowo stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej,
14/ na rzecz partnera prywatnego lub spółki, o której mowa w art. 19 ust. 1
ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno – prawnym, jako
wkład własny podmiotu publicznego, w celu realizowania zadań publicznych
w ramach partnerstwa publiczno – prawnego, z zastrzeżeniem art. 25 ustawy
z dnia 28 lipca 2005 r. o partnerstwie publiczno – prawnym,
i) dotychczasowy pkt 12 otrzymuje nr 15.
§2
Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Krakowa.
§3
Uchwała wchodzi w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym
Województwa Małopolskiego.
UZASADNIENIE
Proponuje się wykreślenie ust.11 § 4 uchwały Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z
dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej
Kraków (z późn. zm.) z uwagi na fakt, iż zasady zwolnienia z obowiązku sprzedaży w drodze
przetargu, nieruchomości stanowiących własność Gminy Kraków, dzierżawionych na
podstawie umów zawartych co najmniej na 10 lat, zabudowanych na podstawie pozwolenia
na budowę z lokalizacją stałą zostały określone w uchwale Nr XXXVIII/346/04 Rady Miasta
Krakowa z dnia 18 lutego 2004 r.
Wobec uregulowania w ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. z 2005 r., Nr 175, poz. 1459 z późn.
zm.), zasad ustalania bonifikaty od opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania
wieczystego na własność w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanych lub
przeznaczonych na cele mieszkaniowe, proponuje się również wykreślenie ust. 17 § 4 ww.
uchwały.
Zmiany w ust. 2 § 6, ust. 2 § 8, ust. 2 § 9, ust. 3 § 11 i § 12 oraz dodanie ust. 3 w § 10i
ust. 4 w § 11 ww. uchwały spowodowane są koniecznością dostosowania ww. przepisów do
aktualnego brzmienia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane oraz ustawy z dnia11
marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
Dodanie natomiast ust. 3 w § 8 uchwały wynika z faktu, iż do Urzędu Miasta Krakowa
wpływają wnioski użytkowników wieczystych o zmianę sposobu użytkowania i
zagospodarowania nieruchomości, oddanych w użytkowanie wieczyste, stanowiących
własność Gminy Miejskiej Kraków.
Wobec braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla znacznego
obszaru miasta Krakowa, oraz brak przepisów ustalających jednolite zasady rozpatrywania
tego typu wniosków, koniecznym jest uregulowanie ww. kwestii.
Prawo użytkowania wieczystego jest prawem celowym, co oznacza, że w umowie
ustanawiającej to prawo, powinien być określony sposób korzystania (zagospodarowania
gruntu) z nieruchomości. Generalnie zagospodarowanie nieruchomości polega na wzniesieniu
na gruncie budynków lub innych urządzeń, ewentualnie odbudowie lub remoncie już
istniejących obiektów. Z celem, na jaki określona nieruchomość jest oddana w użytkowanie
wieczyste wiąże się wysokość ustalonych stawek procentowych opłat rocznych z tego tytułu.
W związku jednak z upływem czasu, zmieniającymi się warunkami gospodarczymi, a także
obowiązującymi przepisami prawa, niejednokrotnie okazuje się, że ustalony w umowie cel
jest niemożliwy do zrealizowania przez użytkownika wieczystego lub jego realizacja przez
użytkownika wieczystego jest nieuzasadniona względami przestrzennymi, społecznymi itp.
Problematyka dokonywania zmian, dotyczących sposobu korzystania
z nieruchomości, w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie została
wprost uregulowana ani w kodeksie cywilnym ani w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami. W kodeksie cywilnym przewidziana została możliwość
zmiany umowy polegająca na przedłużeniu okresu na jaki ustanowiono użytkowanie
wieczyste. Natomiast w przypadku gdy użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązań
wynikających z treści umowy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, kodeks cywilny
przewiduje możliwość jej rozwiązania.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi
dodatkowo, iż w przypadku niedotrzymania terminów wynikających z umowy ustanowienia
użytkowania wieczystego mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne, niezależne od opłat
z tytułu użytkowania wieczystego.
Kwestie związane ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości porusza wprawdzie
art. 73 ust. 2 powołanej ustawy, ale jedynie poprzez określenie procedury związanej ze
zmianą stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej, w sytuacji gdy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości,
powodująca zmianę celu ustalonego w umowie. Brak jest jednak w przepisach ustawy
wskazania, jakie przesłanki winny zostać wzięte pod uwagę przez właściciela nieruchomości
przy dokonywaniu zmiany celu ustalonego w umowie oraz w jakiej formie winno to nastąpić.
Nie ulega wątpliwości, że każda sprawa zmiany celu ustanowionego w umowie
użytkowania wieczystego i sposobu korzystania z nieruchomości powinna zostać rozpatrzona
indywidualnie, niemniej jednak powinny zostać ustalone pewne zasady w odniesieniu do
wszystkich wnioskodawców. Na przykład, jakie dokumenty planistyczno- architektoniczne
będą stanowiły podstawę do zmiany tego celu - zmiana przeznaczenia w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku ostateczna decyzja o warunkach
zabudowy lub ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Ponadto wątpliwość budzi czy
w umowie (aneksie do umowy), którą nastąpi zmiana celu musi nastąpić równocześnie
zmiana stawki opłaty rocznej, uzależnionej od celu ustalonego w umowie, czy też zmiana
stawki procentowej w trybie określonym w art. 73 ust 2 cyt. ustawy powinna nastąpić dopiero
po realizacji inwestycji (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie).
Dodatkowo z punktu widzenia interesu gospodarczego właściciela nieruchomości tj
Gminy Miejskiej Kraków, obawy budzi, czy zmiana celu, nie narazi jej na ewentualny zarzut
niegospodarności. Przy ustanowionym celu użytkowania wieczystego np. komercyjnym,
z którym związana jest 3 % stawka opłaty rocznej, Gmina Miejska Kraków zapewnione miała
przez okres jego trwania, określone dochody, z możliwością aktualizacji opłaty, w związku ze
zmianą wartości nieruchomości. W przypadku natomiast zmiany celu na mieszkaniowy i
zmianą stawki na 1% opłaty rocznej, wpływy z tytułu trwającego prawa użytkowania
wieczystego ulegną zmianie. Ustawodawca nie przewidział, zwłaszcza w sytuacji, w której
dochody Gminy z tego tytułu uległyby zmniejszeniu, żadnej rekompensaty dla właściciela
nieruchomości z tego tytułu.
W celu zabezpieczenia, interesu gospodarczego Gminy Miejskiej Kraków, w sytuacji
zmiany celu ustalonego w umowie, proponuje się ustalenie stosownej opłaty z tego tytułu.
Opłata ta stanowiłaby 25% aktualnej wartości nieruchomości określonej dla nowego sposobu
użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. Nie mogłaby być jednak niższa niż 25%
różnicy pomiędzy aktualną wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu
użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a aktualną
wartością nieruchomości określoną dla dotychczasowego sposobu użytkowania i
zagospodarowania nieruchomości. Wyżej wymienione wartości ustalane byłyby przez
rzeczoznawcę majątkowego na dzień realizacji wniosku. Ustalona stawka procentowa opłaty
z tytułu zmiany celu umowy odpowiada, przewidywanej przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997
roku o gospodarce nieruchomościami, stawce procentowej pierwszej opłaty z tytułu
ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Zmiana celu umowy daje bowiem możliwości
użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, zagospodarowania jej zgodnie z własnymi
zamierzeniami inwestycyjnymi, a taka swoboda ma istotne znaczenie zwłaszcza dla
użytkowników wieczystych, którzy nabyli to prawo w drodze wtórnych umów.
Biorąc pod uwagę dodatkowo fakt, iż brak jest przepisów wprowadzających ogólny
ustawowy zakaz wprowadzania zmian do umowy użytkowania wieczystego odnośnie
sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, można odwołać się
w tym zakresie do ogólnych zasad prawa cywilnego, a w szczególności do zasady swobody
zawierania umów. Zgodnie z tą zasadą, strony zawierając umowę mogą ułożyć stosunek
prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się jego
właściwości, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
W sytuacji gdy nowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego a w przypadku jego braku z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy
terenu, po ustaleniu warunków finansowych (stosownej opłaty), zmiana taka mogłaby
nastąpić.
W świetle przedstawionych okoliczności zasadnym jest uregulowanie w akcie prawa
miejscowego (uchwała Rady Miasta Krakowa) zarówno zasad zmian umów użytkowania
wieczystego jak i warunków finansowych.
Mając powyższe na uwadze podjęcie niniejszej uchwały jest w pełni uzasadnione.
ZARZĄDZENIE NR 1888/2008
Artykuł I. PREZYDENTA MIASTA
KRAKOWA
Z DNIA 29 września 2008 r.
w sprawie przyjęcia i przekazania pod obrady Rady Miasta Krakowa projektu uchwały
Rady Miasta Krakowa w sprawie zmiany uchwały Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z
dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami Gminy
Miejskiej Kraków (z późn. zm.)
Na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jednolity
Dz. U. z 2001 r. Nr 142 poz. 1591 z późn. zm.) – zarządza się, co następuje:
§1
Postanawia się przyjąć i przekazać pod obrady Rady Miasta Krakowa projekt uchwały Rady Miasta
Krakowa w sprawie zmiany uchwały Rady Miasta Krakowa Nr XV/99/03 z dnia 7 maja 2003 r. w sprawie zasad
gospodarowania nieruchomościami Gminy Miejskiej Kraków (z późn. zm.).
§2
Wykonanie zarządzenia powierza się Sekretarzowi Miasta.
§3
Zarządzenie wchodzi w życie z dniem podpisania.
Prezydent Miasta Krakowa
/-/