Dokumenty bez których nie wybudujesz domu

Dokumenty bez których nie wybudujesz domu
Mapa geodezyjna. Z niej można się dowiedzieć, co znajduje się na działce i w jej
sąsiedztwie, służy także do projektowania nowych obiektów.
Bez mapy nie uzyskasz żadnej decyzji.
Na mapie geodezyjnej uwidocznione są m.in. wszystkie zinwentaryzowane obiekty
znajdujące się na działce i w jej najbliższym otoczeniu:
 budynki,
 sieci uzbrojenia terenu wraz z przyłączami,
 ogrodzenia.
Pokazane są tam również granice działek wraz z ich numerami ewidencyjnymi.
Zazwyczaj nie są wrysowane na mapę wszelkie samowolnie wybudowane budynki i
przyłącza.
Może też się zdarzyć, że na mapie ciągle widnieją budynki, które dawno rozebrano dlatego
też każda mapa, która ma służyć do celów projektowych, musi być zaktualizowana przez
geodetę, który sprawdza w terenie, czy nie ma tam jakichś obiektów nie naniesionych na
mapę.
Mapa będzie potrzebna do:
 uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
 otrzymania warunków technicznych przyłączenia budynku do sieci,
 wykonania projektu przyłączy i uzgodnienia ich w Zespole Uzgadniania Dokumentacji,
 przygotowania projektu zagospodarowania działki lub terenu, który jest integralną
częścią projektu budowlanego.
Potrzebne będą trzy egzemplarze zaktualizowanej mapy i przynajmniej jej trzy kserokopie
Niezaktualizowaną kopię – wyrys z mapy zasadniczej można otrzymać w ośrodku
dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej zwanym potocznie składnicą map lub w wydziale
geodezji urzędu powiatowego (kosztuje kilkadziesiąt złotych), ale przyda się ona tylko do
decyzji o warunkach zabudowy.
Mapę do celów projektowych najlepiej zamówić u geodety.
Na mapę czeka się około dwóch tygodni.
Dopiero zaktualizowana przez geodetę mapa (potwierdzona odpowiednimi pieczęciami) może
służyć do projektowania budynku i przyłączy
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jest to pierwsza decyzja, jaką trzeba uzyskać, aby wybudować dom.
Możesz ją otrzymać jeszcze przed zakupem działki, gdyż osoba wnioskująca o wydanie
takiej decyzji nie musi być właścicielem.
Składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy:

dołączyć dwie kserokopie mapy geodezyjnej (wyrys z ewidencji gruntów, który można
zamówić w wydziale geodezji urzędu gminy lub powiatu) z oznaczeniem granic działki,
na której będziesz budować,



napisać, co chcesz zbudować (na przykład dom jednorodzinny, przyłącza) i podać ogólną charakterystykę
zabudowy (technologia, liczba kondygnacji, czy będzie garaż i na ile samochodów),
określić, jakie przyłącza planujesz na działce (wodociągowe, kanalizacyjne, energetyczne, gazowe) lub
inaczej zamierzasz rozwiązać problem zaopatrzenia w wodę (studnia głębinowa), odprowadzanie ścieków
(szambo) i ogrzewania, a także jaki będzie dojazd do działki, jeśli nie przylega ona do ulicy,
określić, czy inwestycja będzie miała jakiś wpływ na środowisko
Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaje prezydent miasta lub upoważniony przez
niego urzędnik (na przykład architekt miejski).
Na decyzję czeka się do miesiąca, a gdy sprawa jest skomplikowana - do dwóch miesięcy od złożenia wniosku.
Formularze wniosków są dostępne w Wydziale Architektury Urzędu Miasta lub Gminy.
Wnioski i decyzje w sprawach budownictwa mieszkaniowego są zwolnione z opłat.
Od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu można się odwołać do samorządowego kolegium
odwoławczego w ciągu 14 dni od jej otrzymania.
Odwołanie od twojej decyzji mogą także wnieść sąsiedzi, którzy dostają do wiadomości decyzje związane z
budową na twojej działce
Decyzja o warunkach zabudowy określa:
 jaki budynek i jakie przyłącza można zbudować,
 jakie warunki wynikają z planu miejscowego (linie zabudowy, wysokość, kształt dachu, itp.),
 warunki wynikające m.in. z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów o ochronie środowiska (na
przykład obowiązek uzyskania odpowiednich opinii lub uzgodnień),
 rozwiązania w zakresie zaopatrzenia budynku w wodę, energię, gaz, odprowadzania ścieków oraz
komunikacji,
 warunki, jakie trzeba spełnić, aby nie naruszyć praw sąsiadów
 granice terenu inwestycji oraz miejsce usytuowania planowanych sieci i przyłączy zaznaczone na załączniku
mapowym,
 okres ważności decyzji
Dokument potwierdzający prawo do terenu.
Dom można wybudować nie tylko na swojej własnej działce. Dzieci mogą budować na działce rodziców lub mąż
na działce żony, ale trzeba mieć dokument potwierdzający prawo prowadzenia na określonym terenie robót
budowlanych.
Prawo do terenu może potwierdzać:





wypis z księgi wieczystej,
akt notarialny zakupu, darowizny (gdy nie ma księgi wieczystej lub gdy nie wpisano jeszcze nowego
właściciela do księgi).
postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub dziale spadku (gdy nieruchomość została odziedziczona),
umowa użyczenia, dzierżawy, najmu z wyraźnie określonym prawem do prowadzenia budowy,
pisemna zgoda właściciela na prowadzenie robót budowlanych.
Dokument ten jest potrzebny do uzyskania:


technicznych warunków przyłączenia do sieci,
pozwolenia na budowę
Dokument potwierdzający prawo do terenu
Po wypis z księgi wieczystej trzeba udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu
Rejonowego.
 Można go uzyskać w ciągu kilku dni za wypis płaci się 6zł za każdą stronę.
Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej i nie możesz w domu odnaleźć
dokumentu potwierdzającego własność, zgłoś się do:

sądu, który prowadzi postępowanie w sprawie nieruchomości (spadkowe, o zasiedzenie

lub zniesienie współwłasności) i poproś o wydanie odpisu postanowienia
notariusza, który spisywał umowę (sprzedaży, darowizny) po odpis aktu
notarialnego
Umowę dzierżawy, użyczenie lub zgodę na prowadzenie budowy na cudzym gruncie
zainteresowane strony mogą spisać same bez udziału notariusza.
Warunki techniczne przyłączenia do sieci.
W każdym domu musi być światło, woda, ogrzewanie a podłączenie do sieci (nawet
tymczasowe) wymaga uzyskania technicznych warunków przyłączenia.
W warunkach technicznych przyłączenia określa się m.in.:




miejsce przyłączenia,
zakres niezbędnej rozbudowy sieci,
parametry techniczne przyłącza,
koszt przyłączenia do sieci,
Przyłączenie do sieci może nastąpić dopiero po spełnieniu warunków i podpisaniu umowy o
przyłączenie.
O warunki techniczne trzeba wystąpić do miejscowych zakładów, które są właścicielami
sieci:
 wodociągowej
 energetycznej
 kanalizacyjnej
 gazowej
Projekt budowlany jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę i musi spełniać
wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i w przepisach budowlanych.
Projekt może wykonać tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Sporządza
się go w trzech egzemplarzach: jeden do archiwum urzędu wydającego pozwolenie na
budowę i dwa dla inwestora.
Wszystkie trzy egzemplarze trzeba dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na
budowę.
Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki lub terenu
oraz projektu architektoniczno-budowlanego.
Budowa przyłączy również wymaga wykonania projektów i uzyskania pozwolenia na
budowę.
Projekty przyłączy mogą stanowić część składową projektu budowlanego albo oddzielne
opracowania trzeba je jednak złożyć w urzędzie wraz z projektem domu, inaczej urząd nie
wyda pozwolenia na budowę domu.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu musi być sporządzony na aktualnej mapie
geodezyjnej i obejmuje: określenie granic działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących i
projektowanych budynków, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania
ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem wymiarów i wzajemnych
odległości.
Projekt architektoniczno-budowlany określa: funkcję, formę i konstrukcję domu, jego
charakterystykę energetyczną i ekologiczną, proponowane niezbędne rozwiązania techniczne
i materiałowe.
Projekty przyłączy określają przebieg i parametry techniczne przyłączy: gazowego,
energetycznego, wodociągowego i kanalizacyjnego
Projekt indywidualny.
Jeśli chcesz, aby twój dom był niepowtarzalny, musisz zamówić wykonanie projektu
indywidualnego.
Zlecenie takiej pracy powinno mieć formę pisemnej umowy określającej, co ma być zrobione,
kiedy i ile masz za to zapłacić projektantowi można powierzyć załatwienie formalności
związanych z budową (uzgodnienie projektu, uzyskanie pozwolenia na budowę) i
sprawowanie nadzoru autorskiego.
Projekt gotowy.
Dom można też wybudować na podstawie projektu powtarzalnego. Trzeba go jednak kupić,
nie można go w żadnym wypadku pożyczyć od sąsiada.
Projekt gotowy może być zrealizowany dopiero po przystosowaniu do wymagań decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz do warunków otoczenia.
Można to zlecić autorowi projektu lub innej osobie mającej uprawnienia do projektowania.
Ważna uwaga!
Każdy projekt (gotowy lub indywidualny) podlega ochronie a to oznacza, że nie można
go zmieniać bez zgody autora.
Opinie i uzgodnienia.
Pozwolenia na budowę otrzymasz po uzyskaniu wymaganych uzgodnień, pozwoleń lub opinii
innych organów.
Obowiązek uzgodnienia projektu może wynikać z ustaleń miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub z przepisów szczególnych.
Urząd już w decyzji o warunkach zabudowy może zobowiązać inwestora do:
 uzgodnienia projektu w ZUD czyli Zespole Uzgadniania Dokumentacji technicznej
(konieczne jest zawsze uzgodnienie projektowanych sieci i przyłączy),
 przedstawienia ekspertyzy geotechnicznej (gdy na działce istnieją skomplikowane
warunki gruntowe),
 uzgodnienia projektu ze strażą pożarną, sanepidem, ochroną środowiska (gdy wymaga
tego plan lub charakter inwestycji) lub konserwatorem zabytków (gdy działka jest
położona w strefie konserwatorskiej).
Uzgodnienie ZUD ma na celu wyeliminowanie ewentualnych kolizji projektowanych
obiektów z istniejącymi sieciami.
Potwierdzane jest protokołem uzgodnienia i odpowiednią pieczęcią na projektach domu i
przyłączy.
Pozwolenie na budowę.
Roboty budowlane można prowadzić wyłącznie na podstawie ostatecznej decyzji o
pozwoleniu na budowę wydawanej przez WAB w Urzędzie Miasta.
Wykrycie przez nadzór budowlany samowoli kończy się nakazem rozbiórki.
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę musisz złożyć w terminie ważności decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Do wniosku o pozwolenie na budowę dołącz:



trzy egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami,
wymaganymi przepisami szczególnymi
dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
Pozwolenie na budowę wydaje prezydent miasta sprawy związane z budową załatwia się
zatem w Wydziałach Architektury Urzędu Gminy.
Od decyzji o pozwoleniu na budowę można się odwołać do wojewody
Ważna uwaga! Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została
rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub
jeżeli budowa została przerwana na czas dłuższy niż 2 lata.
Prawo wymaga, aby umowa o roboty budowlane była zawarta na piśmie dla celów
dowodowych oznacza to, że umowa ustna jest ważna, ale w razie sporu nie udowodnisz w
sądzie, że była zawarta i jaka była jej treść.
Gdy nie ma spisanej umowy:
- nie możesz żądać kar umownych za opóźnienie,
- możesz mieć trudności z wyegzekwowaniem naprawy usterek.
W umowie z wykonawcą przede wszystkim należy określić:





datę i miejsce jej zawarcia
imiona i nazwiska (lub nazwę firmy) oraz adresy stron
zakres powierzonych prac oraz rodzaj materiałów budowlanych, które mają być użyte
(łącznie z podaniem ich klasy lub gatunku)
termin wykonania prac (rozpoczęcia i zakończenia)
wynagrodzenie i harmonogram płatności.
Można ustanowić kary umowne za niedotrzymanie terminu wykonania robót lub płatności,
należy dokładnie wyjaśnić, co oznaczają pojęcia użyte w umowie: stan surowy (zamknięty
lub otwarty) czy dom pod klucz pojęcia te są zazwyczaj różnie rozumiane przez wykonawcę i
inwestora, a nie mają niestety prawnych definicji.
Umowa z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru inwestorskiego.
Na każdej budowie trzeba obowiązkowo zatrudnić kierownika budowy a aby ktoś
pilnował twoich interesów na budowie powołaj dodatkowo inspektora nadzoru.
Jeżeli budowa prowadzona będzie systemem gospodarczym, czyli poszczególne etapy prac
będą wykonywane przez różne ekipy, trzeba samemu znaleźć osobę mającą uprawnienia do
kierowania budową.
Jeśli angażujemy firmę budowlaną, to zapewne zaproponuje ona własnego kierownika
budowy trzeba to uwzględnić w umowie o roboty budowlane albo spisać odrębną umowę.
Zadaniem kierownika budowy jest pilnowanie, aby budowa była prowadzona zgodnie z
projektem i przepisami kierownik powinien m.in. zabezpieczyć teren, ustawić tablicę
informacyjną, zorganizować prace i prowadzić dziennik budowy.
W razie powstania zagrożenia lub gdy prace prowadzone są niezgodnie z projektem, powinien
wstrzymać roboty i powiadomić o tym inwestora niestety często zdarza się, że kierownik
budowy dba o interes wykonawcy w takiej sytuacji inwestor może zabezpieczyć swoje
interesy, zatrudniając właśnie inspektora nadzoru inwestorskiego.
Zadaniem inspektora nadzoru inwestorskiego jest m.in. sprawdzanie jakości
wykonywanych robót i stosowanych materiałów, uczestniczenie w próbach i odbiorach, a w
razie zauważenia nieprawidłowości żądanie ich usunięcia.
Przy wykonywaniu swoich funkcji inspektor nadzoru inwestorskiego może wydawać
kierownikowi budowy polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy.
Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego muszą mieć uprawnienia budowlane.
Obu tych funkcji nie może pełnić jednocześnie ta sama osoba
Z kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru spisz umowy zlecenia, które określą zakres
ich obowiązków i wynagrodzenia, ustal ile czasu mają spędzać na budowie Kierownik
powinien być obecny przy wykonywaniu wszystkich prac na budowie natomiast z
inspektorem możesz ustalić terminy wizyt w zależności od potrzeb.
Spisz pisemne oświadczenia, że podejmują się kierowania robotami lub sprawowania nadzoru
inwestorskiego oświadczenia te muszą złożyć w urzędzie przed rozpoczęciem budowy
Zawiadomienie o rozpoczęciu robót.
Zanim zaczniesz budować, musisz co najmniej 7 dni wcześniej zawiadomić urząd, który
wydał pozwolenie na budowę, o terminie rozpoczęcia robót.
Do zawiadomienia o rozpoczęciu budowy musisz dołączyć oświadczenia;


kierownika budowy, stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania daną budową
inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru
inwestorskiego (jeśli ustanowiłaś takiego inspektora).
Przed rozpoczęciem robót zakup też tablicę informacyjną, którą trzeba ustawić a placu
budowy.
Dziennik budowy to kronika wydarzeń, jakie miały miejsce na budowie z zapisów w
dzienniku powinny wyraźnie wynikać kolejność i sposób wykonywania prac na budowie.
Każdy wpis w dzienniku budowy powinien być opatrzony datą i podpisem osoby
dokonującej wpisu, z podaniem imienia, nazwiska i wykonywanej funkcji.
Wpisy w dzienniku powinny być trwałe i czytelne, zamieszczone w porządku
chronologicznym, w sposób uniemożliwiający dokonanie późniejszych uzupełnień.
Dziennik budowy może być kluczowym dowodem w razie sporu z wykonawcą. Jako
inwestor zawsze możesz zażądać pokazania dziennika i sprawdzić, jak jest prowadzony.
Jeśli zauważysz błędy na budowie, wpisz do dziennika polecenie ich usunięcia
Dziennik budowy rejestrowany jest w Wydziale Architektury Urzędu Gminy
dziennik można kupić w specjalistycznym sklepie z drukami (ulica Paderewskiego), ale
trzeba go ostemplować w urzędzie
Do dokonywania wpisów w dzienniku budowy są upoważnieni:
- inwestor i inspektor nadzoru inwestorskiego,
- projektant,
- kierownik budowy,
- geodeci wykonujący prace na terenie budowy,
- inspektorzy nadzoru budowlanego.
Za właściwe prowadzenie dziennika budowy i jego przechowywanie odpowiada kierownik
budowy
Za dokonywanie niezgodnych z rzeczywistością wpisów, a więc za poświadczanie nieprawdy
w urzędowym dokumencie, kierownik budowy naraża się na odpowiedzialność dyscyplinarną
i karną może stracić uprawnienia budowlane, a także w zależności od wagi dokonanych
naruszeń podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności, a nawet karze pozbawienia
wolności do 5 lat. Osoby, które mu w tym pomagają lub do tego namawiają, odpowiadają za
współudział w przestępstwie
Protokoły odbiorów.
Wybudowany dom lub jego części muszą być odebrane nie tylko przez inwestora, ale także
przez specjalistów i przedstawicieli odpowiednich zakładów.
Sprawdzenie poszczególnych instalacji lub urządzeń potwierdzane jest protokołem odbioru
podpisywanym przez osobę sprawdzającą i inwestora.
Instalacja wodociągowa i kanalizacyjna - jej sprawdzenie ogranicza się do przyłącza. Z
reguły dokonuje tego uprawniony inspektor z ramienia zakładu wodociągowego, na przykład
spółki wodnej lub gminy (jeśli jest ona właścicielem sieci). Czasem wystarcza sam wpis do
dziennika budowy stwierdzający prawidłowe wykonanie przyłącza.
Instalacja gazowa - sprawdzenie obejmuje całość instalacji, tzn. przyłącze i wewnętrzną
instalację gazową.
Instalacja elektryczna - przedstawiciel zakładu energetycznego sprawdza prawidłowość
wykonania przyłącza.
Przewody kominowe i wentylacyjne - sprawdza je uprawniony mistrz kominiarski. Koszt
zależy od liczby przewodów.
Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza.
Gdy dom jest już skończony, trzeba go zinwentaryzować i nanieść na mapę geodezyjną.
Naniesienie wybudowanego domu na mapę trzeba zlecić uprawnionemu geodecie. Obiekty
ulegające zakryciu, np. przyłącza, zbiornik na ścieki, trzeba inwentaryzować na bieżąco w
trakcie robót. Zaniedbanie tego i odłożenie na później może spowodować wrysowanie tych
urządzeń w niewłaściwym miejscu. Zemści się to przy najbliższej awarii, gdyż trudno będzie
zlokalizować uszkodzony przewód.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie należy zgłosić do
Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zanim zamieszkasz w nowym domu.
Trzeba to zrobić co najmniej 14 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do
użytkowania.
Do nowo wybudowanego domu możesz się wprowadzić, jeśli urząd, w terminie 14 dni od
dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w formie decyzji.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy musisz dołączyć:
 dziennik budowy
 oświadczenie kierownika budowy, że dom wykonano zgodnie z projektem i przepisami
oraz uporządkowano teren budowy
 protokoły odbiorów
 inwentaryzację geodezyjną powykonawczą
 oświadczenie o braku uwag ze strony inspekcji ochrony środowiska, inspekcji sanitarnej,
inspekcji pracy i straży pożarnej, jeśli inwestor był zobowiązany do uzyskania
pozwolenia na użytkowanie.
W niektórych przypadkach trzeba uzyskać pozwolenie na użytkowanie jest to niezbędne,
gdy:
 taki obowiązek urząd zapisał w pozwoleniu na budowę
 urząd stwierdził, że zgłoszony przez inwestora budynek został wykonany niezgodnie z
pozwoleniem (projektem)
 przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem
wszystkich robót budowlanych.
Właściwy organ wydaje pozwolenie na użytkowanie po dokonaniu inspekcji na miejscu
budowy