Forum Mieszkaniowe 2017 Mieszkać godnie Mieszkalnictwo w polityce

Forum Mieszkaniowe 2017
Mieszkać godnie
Mieszkalnictwo w polityce przestrzennej
Czy da się pogodzić wysoką jakość i przystępność środowisk
mieszkaniowych?
Tomasz Zaborowski, dr inż. arch., Uniwersytet Warszawski
Partner:
Problemy polskich środowisk mieszkaniowych
Nieracjonalne rozmieszczenie zabudowy
mieszkaniowej
Partner:
Problemy polskich środowisk mieszkaniowych
Niedostateczne wyposażenie w infrastrukturę
urbanistyczną
Partner:
Problemy polskich środowisk mieszkaniowych
Zły stan techniczny zasobu mieszkaniowego
Luka remontowa
50-75% w
zależności od
własności i typu
zabudowy
Źródło: IRM (2013)
Informacje o
mieszkalnictwie.
Wyniki monitoringu
za 2012 r., Kraków
Partner:
Problemy instytucjonalne planowania przestrzennego
Brak skutecznego planowania regionalnego
Brak planowania ponadlokalnego, określającego wiążący gminy
zakres dopuszczalnego rozwoju osadniczego, doprowadził do
nieracjonalnie dużej ilości terenów desygnowanych na cele
osadnicze.
Partner:
Problemy instytucjonalne planowania przestrzennego
Brak planów realizacyjnych
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest planem
realizacyjnym, lecz „życzeniowym”. Ze względu na bardzo duże ilości
terenów budowlanych desygnowanych w planach miejscowych,
prawdopodobieństwo ich spójnej zabudowy jest nikłe, co przyczynia
się do pogłębiania problemu chaosu przestrzennego i generowania
ułomnych struktur osadniczych.
Partner:
Problemy instytucjonalne planowania przestrzennego
Wadliwa decyzja o warunkach zabudowy
Większość zabudowy mieszkaniowej w Polsce powstaje nie w oparciu
o plany miejscowe, lecz na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Powszechne jest zezwalanie na zabudowę działek nie posiadających
statusu budowlanego, nie przylegających do zabudowanej działki,
pozbawionych dostępu do utwardzonej drogi oraz podstawowego
wyposażenia infrastrukturalnego
Źródło: Izdebski, H., Felicki, A., & Zachariasz, I. (2007). Zagospodarowanie przestrzenne – polskie
prawo na tle standardów demokratycznego państwa prawnego. Warszawa: Ernst&Young.
Partner:
Problemy instytucjonalne planowania przestrzennego
Nieopłacalność działań planistycznych
i urbanizacyjnych
Władze gminne nie podejmują działań wywłaszczeniowych, gdyż te są
skomplikowane i wiążą się z koniecznością wypłacania bardzo wysokich
odszkodowań, uwzględniających wzrost wartości nieruchomości
związany z zamierzeniem publicznym, będącym celem wywłaszczenia
(UGN 134.4). Uchwalenie planu miejscowego, procedury reparcelacyjne,
czy budowa infrastruktury zawsze wiążą się z dużymi kosztami, których
nie rekompensują fikcyjne opłaty planistyczne i adiacenckie.
Źródła: NIK. (2003). Informacja o wynikach kontroli ustalania i egzekwowania przez gminy opłaty
adiacenckiej. 2/2003/P02/151/LOL.
UGN. (2016). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn., Dz.U.
2016, poz. 2147).
Partner:
Reaktywna polityka przestrzenna
Efekt: wadliwe środowiska mieszkaniowe
Wszystkie wymienione problemy przestrzenne są związane z
rozpraszaniem zabudowy, a w ujęciu ekonomicznym – kapitału
inwestycyjnego.
Skutkiem tych zjawisk jest masowe tworzenie wadliwych środowisk
mieszkaniowych, które na krótką metę rozwiązują doraźne problemy
mieszkaniowe, lecz w dłuższej perspektywie będą obciążeniem dla
społeczeństwa i gospodarki przez kolejne setki lat.
Partner:
Problemy polskich środowisk mieszkaniowych
Pomimo wysokich cen mieszkań, nowe polskie
dzielnice oferują bardzo niski standard infrastruktury
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Wprowadzenie planowania regionalnego
wiążącego planowanie gminne
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Rozgraniczenie terenów przeznaczonych pod
urbanizację od pozostałych
ŹródłoGemeinde Seelze
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Planowanie realizacyjne
Możliwość
wydania
nakazu
nieruchomości do ustaleń planu
dostosowania
zagospodarowania
Zobowiązania deweloperskie, będące oficjalną formą wpływu inwestora
na ustalenia planu
Rozdzielenie praw do urbanizacji od praw własności terenu
Partner:
Przykład: El Parc Central de Torrent, Hiszpania
Hiszpania: planowanie realizacyjne
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Powiązanie zabudowy nowych terenów z
zapewnieniem kompletnej infrastruktury urbanistycznej
Wprowadzenie uniwersalnych i obligatoryjnych instrumentów obciążania
deweloperów konsekwencjami finansowymi podejmowanych przez nich
inwestycji
Aby obciążenia nie spowodowały proporcjonalnego wzrostu cen
nieruchomości, muszą być powszechne i nieuniknione
Partner:
Przykład: Seelze Sued, Niemcy; El Parc Central de Torrent, Hiszpania
W Hiszpanii i Niemczech zabudowę działki poprzedza
wykonanie kompletnej infrastruktury urbanistycznej
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Stworzenie warunków opłacalności ekonomicznej
działań planistycznych i urbanizacyjnych
Obowiązkowe scalanie i podział gruntów, powiązane z darmowym
przejmowaniem ich części dla zapewnienia pełnej infrastruktury
publicznej
Opodatkowanie
katastralnego
niezabudowanych
gruntów
w
formie
podatku
Możliwość
wykupu
lub
wywłaszczenia
działek
po
cenie
nieuwzględniającej wzrostu wartości na skutek planowanych działań
Partner:
Przykład
Hiszpania: pełna urbanizacja na koszt
inwestorów
Właściciele terenów przeznaczonych pod urbanizację muszą przekazać na
rzecz gminy grunty pod kompletną infrastrukturę urbanistyczną (sieci
techniczne, ulice lokalne i zbiorcze, ciągi piesze, tereny zielone, itp.) i
niezbędne obiekty publiczne (szkoły, przedszkola, parki, urzędy gminne,
posterunki policji, itp.) oraz min. 10%
powierzchni zabudowy pod
budownictwo społeczne lub na inne cele socjalne. W sumie oddają gminie
50 -75% terenu, w zamian za co uzyskują udziały w całościowym projekcie
deweloperskim
Źródło: Muñoz Gielen D., Korthals Altes W.K. (2007) Lessons from Valencia.
Separating infrastructure provision from land ownership. TPR, 78 (1)
Partner:
Rekomendacje - proaktywna polityka przestrzenna
Działania ukierunkowane na wzrost podaży
mieszkań
Wymagania od deweloperów zapewnienia pewnego odsetka mieszkań
społecznych
publicznych
w
przystępne
budownictwo
niepublicznych
w
przystępne
budownictwo
Prowadzenie inwestycji
mieszkaniowe
Dotowanie inwestycji
mieszkaniowe
Partner:
Dziękuję za uwagę
Tomasz Zaborowski
dr inż. arch
Wydział Geografii i Studiów Regionalnych
Uniwersytet Warszawski
[email protected]
Partner: