15. Kto jest właścicielem mostu w sytuacji, gdy

Dr Renata Lewicka
OPINIA PRAWNA W SPRAWIE 164/DOR/2013
Gmina X zwróciła się o wydanie opinii prawnej dotyczącej określenia podmiotu,
któremu przysługuje prawo własności mostu, którego budowa nie została jeszcze zakończona
oraz podmiotu zobowiązanego do zakończenia budowy bądź rozbiórki przedmiotowego
mostu.
W świetle regulacji przewidzianej w art. 48 k.c. w zw. z art. 47 § 1 i 2 k.c. oraz
art. 191 k.c. poczynione przez biorącego w użyczenie naniesienia na gruncie
użyczającego (przyczółki mostu), o ile są one trwale związane z gruntem, stanowią
własność właściciela gruntu, a więc Gminy X. Oznacza to w konsekwencji, że jest ona
również dysponentem mostu i może podjąć decyzję o jego ukończeniu bądź rozbiórce.
Z informacji przesłanych przez zadającą pytanie gminę wynika, iż gmina jest
właścicielem dwóch działek gruntu o powierzchni 600 m2 i 900 m2, które w oparciu o
zawartą w 2000 r. pomiędzy gminą i podmiotem prywatnym (przedsiębiorcą - spółką z
ograniczoną odpowiedzialnością) umowę użyczenia zostały oddane temu przedsiębiorcy do
używania na okres 3 lat. Umowa została zawarta pod tytułem darmym (do bezpłatnego
korzystania), zaś biorący w użyczenie zobowiązał się do korzystania z tej nieruchomości w
sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu tzn. pod budowę mostu. Biorący w
użyczenie zobowiązał się zwrócić przedmiot użyczenia w stanie niepogorszonym. Budowa
mostu nie została zakończona z uwagi na upadłość firmy realizującej projekt. Zostały
wybudowane przyczółki mostu oraz częściowo most, który nie został oddany do użytku.
Przedsiębiorca, który zawarł umowę sprzedał zakład produkcyjny, zaś w umowie kupna
sprzedaży nie było żadnych zapisów dotyczących niezakończonej budowy mostu.
Wątpliwości sformułowane przez zadającego pytanie sprowadzają się zatem do
pytania, kto jest właścicielem nieukończonego mostu i na kim spoczywa ewentualny
obowiązek jego ukończenia bądź rozbiórki.
Z uwagi na niezbyt obszernie przedstawiony stan faktyczny domniemywać można, iż
biorący w użyczenie przedsiębiorca, który na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane (Dz.U.2010.243.1623 j.t. ze zm.) również w brzmieniu obowiązującym w
1
okresie po zawarcia umowy użyczenia, był podmiotem posiadającym z mocy tej umowy
prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodnie z art. 3 pkt 11
przywołanej ustawy należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności,
użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku
zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych) i
prawdopodobnie uzyskał pozwolenie na budowę mostu. Według udzielonych informacji most
został wzniesiony na przyczółkach wybudowanych na gruncie należącym do gminy X i
oddanym w użyczenie, jednakże jego budowa nie została ukończona. Zakładać również
należy, iż użyczona nieruchomość została gminie zwrócona.
W literaturze prawa cywilnego przyjmuje się, że umowa użyczenia zawierana jest
najczęściej w celu niesienia bezinteresownej pomocy osobie, która takiej pomocy oczekuje,
zaś użyczający za pozbawienie siebie użytku z rzeczy, nie otrzymuje żadnej korzyści. Ten
szczególny rodzaj stosunku prawnego powoduje między innymi wyłączenie po stronie
biorącego w użyczenie (dalej zwanego biorącym) prawa do pobierania pożytków z
przedmiotu umowy. Ustawodawca nie wprowadził żadnych ograniczeń w odniesieniu do
przedmiotu użyczenia - mogą to być zarówno rzeczy oznaczone co do gatunku, rzeczy
oznaczone co do tożsamości, jak i nieruchomości. Zawarcie umowy użyczenia nie wymaga
żadnej formy szczególnej, bez względu na przedmiot użyczenia, a więc również w
odniesieniu do nieruchomości nie ma wymogu formy aktu notarialnego, niezbędne natomiast,
oprócz zgodnych oświadczeń woli, jest wydanie przedmiotu użyczenia. Jeżeli umowa
użyczenia została zawarta na czas nie oznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z
rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek
uczynić (art. 715 k.c.), jeżeli natomiast umowa została zawarta na czas oznaczony – kończy
się z okresem w niej określonym. Obowiązkiem biorącego jest zwrot rzeczy użyczającemu
jednakże biorący nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem
prawidłowego używania. Biorący w użyczenie ma obowiązek ponoszenia zwykłych kosztów
utrzymania rzeczy (koniecznych dla zachowania rzeczy w stanie niepogorszonym sprzed
zawarcia umowy). W sytuacji natomiast, gdy biorący poczynił inne wydatki czy nakłady na
rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, które
przewidują w art. 753 § 2 k.c., że podmiot ten może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i
nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął
przy prowadzeniu sprawy. Regulacja ta nie ma jednak zastosowania w przypadku
wcześniejszego wyrażenia zgody przez użyczającego na dokonanie nakładów na rzecz, gdyż
wtedy do rozliczenia nakładów stosuje się, w oparciu o art. 756 k.c., regulacje dotyczące
2
umowy zlecenia, jeżeli z umowy stron nie wynika nic innego. Roszczenie użyczającego
przeciwko biorącemu do używania o naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie
rzeczy, jak również roszczenia biorącego do używania przeciwko użyczającemu o zwrot
nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają
się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 719 k.c.). Norma ta jest zatem normą
szczególną w odniesieniu do uregulowania przedawnienia roszczeń w normie ogólnej z art.
118 k.c.
Z uwagi na to, iż przedmiotem użyczenia była nieruchomość, należy również
przybliżyć regulacje szczególne dotyczące tego rodzaju przedmiotu własności. Zgodnie z
treścią art. 46. § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny
przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części
takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu
przedmiot własności. Wyodrębnienie ich następuje przez oznaczenie granic, które
konkretyzują daną nieruchomość. Własność gruntu, w myśl art. 143 k.c. rozciąga się na
przestrzeń nad i pod powierzchnią gruntu w granicach określonych przez społecznogospodarcze przeznaczenie tego prawa. W polskim Kodeksie cywilnym przyjęta została
rzymska zasada superficies solo cedit, która oznacza, że do części składowych gruntu należą
w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i
inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. wszystko zatem co zostało z gruntem trwale
związane (wzniesione, zasadzone) jest częścią składową tego gruntu (a więc własnością
właściciela gruntu) niezależnie od tego, kto i z czyich materiałów dokonał takiego połączenia.
Nie ma przy tym żadnego znaczenia wartość wzniesionych obiektów, gdyż zasada ta
obowiązuje nawet jeśli naniesienie to wielokrotnie przewyższa wartość gruntu zajętego pod
budowę. Zgodnie z art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która
została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową w myśl
art. 48 k.c., zaś częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez
uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
odłączonego (art. 47 § 2 k.c.). Oznacza to, iż rzeczy ruchome (za które uznaje się w pewnym
uproszczeniu wszystko to co nie jest nieruchomością) z momentem połączenia z gruntem w
sposób trwały przestają być przedmiotem odrębnego prawa własności (stają się własnością
właściciela gruntu). Dotyczy to zatem również materiałów użytych do konstrukcji budynków
czy innych urządzeń lub budowli, do których zaliczane są mosty (z wyjątkami
przewidzianymi w ustawie np.: odrębna własność lokali, czy też urządzenia służące do
doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne
3
urządzenia podobne, które nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu).
Zaistnienie takiej sytuacji, czyli dokonanie połączenia rzeczy ruchomej z
nieruchomości, o ile następuje w wyniku działania podmiotu nie będącego właścicielem
gruntu może z kolei powodować konieczność dokonania odpowiednich rozliczeń pomiędzy
właścicielem a dokonującym tych nakładów w oparciu o przepisy art. 224-231 k.c. o
rozliczeniach pomiędzy właścicielem i posiadaczem rzeczy, art. 415 i n. k.c. o naprawieniu
szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym, czy też art. 405 i n. o bezpodstawnym
wzbogaceniu. Jednakże przywołane wyżej przepisy nie stanowią jedynych podstaw
dokonywania rozliczenia poczynionych nakładów, bowiem jak już wyżej wspomniano,
przepisy umowy użyczenia zawierają regulacje dotyczące rozliczania nakładów.
W przedmiotowej sprawie biorący dokonał naniesień na gruncie należącym do
zadającej pytanie gminy, w postaci wzniesienia przyczółków mostu i, jak należy się domyślać
z treści pytania, reszty mostu. W myśl prawa budowlanego most należy do kategorii budowli i
uznać należy go co do zasady za część składową nieruchomości a nie odrębną rzecz ruchomą,
z uwagi na trwałe związanie z gruntem w postaci przyczółków mostu1. W świetle
przedstawionych wyżej regulacji dokonane przez biorącego w użyczenie naniesienie w
postaci wybudowania przyczółków mostu stało się częścią składową nieruchomości i jako
takie – własnością właściciela gruntu, czyli Gminy X wraz ze wszystkim tego
konsekwencjami. Nabycie zakładu produkcyjnego (nie wiadomo czy w czasie trwania umowy
użyczenia czy też po jej zakończeniu) nie ma znaczenia z punktu widzenia umowy użyczenia
(zbycie rzeczy używanej w trakcie trwania użyczenia nie powoduje wygaśnięcia tego
stosunku) i nie wpływa również na prawo własności części składowej nieruchomości jaką jest
most.
Rozważenia wymaga natomiast jeszcze kwestia prawa do ewentualnych rozliczeń. W
omawianym przypadku strony łączyła umowa użyczenia, w której użyczający z góry wyraził
zgodę na wybudowanie, na swoim gruncie przez biorącego w użyczenie, mostu. Zgodnie z
utrwalonym w orzecznictwie poglądem w sprawie o zwrot nakładów w pierwszej kolejności
należy ustalić rodzaj stosunku prawnego, w oparciu o który czyniący nakłady posiadał
1
W oparciu o przedstawione dane nie można jednoznacznie w tym przypadku tego stwierdzić i dlatego dla
porządku tylko wskazać należy, iż jeśli most nie posiada trwale związanych z gruntem fundamentów i daje się,
bez zmiany swojej istoty, odłączyć od gruntu (np. most pontonowy), to stanowi rzecz ruchomą, nie będącą
własnością właściciela gruntu.
4
nieruchomość i dokonywał nakładów, a w przypadku gdy odbywało się to na podstawie
zawartej umowy, konieczne jest określenie jej charakteru oraz tego czy w uzgodnieniach
umownych stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. W sytuacji, gdy umowa
określała sposób rozliczenia nakładów, należy stosować regulację umowną chyba, że
bezwzględnie obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę
przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie. W
przypadku natomiast, gdy umowa nie zawiera ustaleń w zakresie rozliczenia nakładów, co
miało miejsce w niniejszej sprawie, należy stosować odpowiednie przepisy szczególne
Kodeksu cywilnego regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym, o ile takie
obowiązują. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają
zastosowania przepisy art. 224-226 k.c. (czyli przepisy dotyczące rozliczenia nakładów
poniesionych przez samoistnego posiadacza nieruchomości, w zależności od tego czy było to
posiadanie w dobrej czy w złej wierze) ani art. 405 k.c. (regulujący problematykę
bezpodstawnego wzbogacenia), a jedynie postanowienia umowy stron lub te przepisy. Z kolei
jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie zawiera regulacji
dotyczącej ich rozliczania, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c. (odnoszącym się do rozliczeń
pomiędzy właścicielem i posiadaczem zależnym) mają odpowiednie zastosowanie przepisy
art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były
bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero
wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie
przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost
lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajduje art. 405 k.c., bowiem przepisy art.
224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c.
Przepisy kodeksu cywilnego regulującego umowę użyczenia zawierają regulacje
szczególne dotyczące rozliczania nakładów, a zatem zastosowanie znajdują te przepisy
szczególne, natomiast nie stosuje się ani art. 224-226 k.c., ani art. 405 k.c. Umowa użyczenia,
której motywem najczęściej jest chęć bezinteresownej pomocy (przysporzenie korzyści
biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego). Jest umową
jednostronnie zobowiązującą, w oparciu o którą biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób
określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 w
zw. z art. 713 k.c., czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego i jego korzyści.
Poczynienie nakładów na rzecz użyczającego (w tym przypadku nieruchomość)
skutkuje możliwością żądania przez biorącego w użyczenie zwrotu uzasadnionych nakładów
5
w oparciu o przepisy dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. W myśl art. 753 § 2
k.c. z czynności swych prowadzący cudzą sprawę powinien złożyć rachunek oraz wydać
wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadzi. Jeżeli
działał zgodnie ze swoimi obowiązkami, może żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i
nakładów wraz z ustawowymi odsetkami oraz zwolnienia od zobowiązań, które zaciągnął
przy prowadzeniu sprawy.
Jednakże artykuł 753 § 2 w związku z art. 713 k.c. nie ma zastosowania do rozliczenia
nakładów na rzecz użyczoną, poczynionych przez biorącego do używania za zgodą
użyczającego. Zgodnie bowiem z art. 756 k.c. potwierdzenie osoby, której sprawa była
prowadzona, nadaje prowadzeniu sprawy skutki umownego stosunku prawnego jakim jest
zlecenie. W wyniku potwierdzenia, wywierającego skutek ex tunc (od początku), kształtuje
się taka sytuacja, jaka zaistniałaby w przypadku prowadzenia cudzej sprawy od początku na
podstawie stosownego uzgodnienia dokonanego przez zainteresowane podmioty. Tym
bardziej zatem, w sytuacji wyrażenia uprzedniej zgody na poczynienie nakładów, należy
uznać, iż do rozliczania nakładów mają zastosowanie przepisy dotyczące zlecenia, chyba że
strony uzgodniły inny model rozliczeń. Zgodnie z treścią art. 742 k.c. dający zlecenie
powinien zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego
wykonania zlecenia, wraz z odsetkami ustawowymi; powinien również zwolnić
przyjmującego zlecenie od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu
własnym.
W omawianej sprawie nakłady w postaci wybudowania przyczółków mostu (jak i
całego mostu, o ile został wybudowany) zostały poczynione za wiedzą i zgodą użyczającego
(Gminy X) wyrażoną wprost w umowie użyczenia. Jednocześnie strony nie wprowadziły w
umowie żadnych regulacji dotyczących rozliczania poczynionych nakładów. Skutkuje to
koniecznością odpowiedniego stosowania przywołanych wyżej przepisów dotyczących
zlecenia, choć jest to stosunkowo skomplikowane biorąc pod uwagę, iż zleceniobiorca działa
w pewnym sensie „na polecenie” i na rzecz zleceniodawcy, a zatem nie można mówić w tym
przypadku o rozliczaniu nakładów lecz zwrocie poniesionych wydatków, jednakże przy
uwzględnieniu specyfiki umowy użyczenia, zwłaszcza nieruchomości, a zatem biorąc pod
uwagę kwestię zwiększenia jej wartości. Wartość bowiem poczynionych ulepszeń rzeczy nie
oznacza sumy wydatków poniesionych na ich dokonanie, lecz wzrost wartości rzeczy na którą
zostały poczynione, oceniany z chwili zwrotu rzeczy.
Biorącemu w użyczenie
przysługiwałoby zatem roszczenie o zwrot poniesionych nakładów, w zakresie w jakim
6
wskutek ich poniesienia wzrosła wartość nieruchomości, ale także pod pewnymi warunkami.
Przede wszystkim należy ustalić czy biorący do używania, dokonując nakładów, działał w
celu przysporzenia korzyści przede wszystkim użyczającemu, a nie sobie (art. 752 k.c.), po d
drugie czy dokonał zawiadomienia użyczającego o zamiarze poczynienia nakładów (art. 753
§ 1 k.c.) oraz czy kierował się przy dokonywaniu nakładów rzeczywistą lub co najmniej
prawdopodobną wolą użyczającego co do ulepszenia przedmiotu użyczenia (art. 752 k.c.), a
także czy dokonując nakładów, dochował należytej staranności i złożył rachunek z
poczynionych nakładów i napraw (art. 753 § 2 zd. 1 k.c.).
Nie można jednak pominąć istotnej z punktu widzenia zadającej pytanie gminy
kwestii, jaką jest realna możliwość wystąpienia z takim roszczeniem przez biorącego w
użyczenie. Przepisy regulujące umowę użyczenia zawierają bowiem normę szczególną w
stosunku do normy ogólnej zawartej w art. 118 k.c., wprowadzającą znacznie krótszy termin
przedawnienia roszczeń, niż co do zasady 10-letni termin wynikający z art. 118 k.c. i
następnych Roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o naprawienie
szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy, jak również roszczenia biorącego do
używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody
poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się bowiem z upływem roku od dnia zwrotu
rzeczy (art. 719 k.c.). Pamiętać przy tym należy, iż przedawnienie brane jest pod uwagę na
zarzut a nie z urzędu.
Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że zgodnie z treścią art. 48 k.c.
w zw. z art. 47 § 1 i 2 k.c. oraz art. 191 k.c. poczynione przez biorącego w użyczenie
naniesienia na gruncie użyczającego (przyczółki mostu i most), o ile są one trwale związane z
gruntem, stanowią własność właściciela gruntu, a więc Gminy X. Oznacza to w
konsekwencji, że jest ona również dysponentem mostu i może podjąć decyzję o jego
ukończeniu bądź rozbiórce. Rozliczenie poniesionych przez biorącego w użyczenie nakładów
mogłoby w tym przypadku następować w oparciu o przepisy umowy zlecenia stosowane
odpowiednio, z uwagi na wiedzę i zgodę użyczającego na wybudowanie mostu. Jednocześnie
zgodnie z art. 719 k.c. zarówno roszczenie użyczającego przeciwko biorącemu do używania o
naprawienie szkody za uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy jak i roszczenia biorącego do
używania przeciwko użyczającemu o zwrot nakładów na rzecz oraz o naprawienie szkody
poniesionej wskutek wad rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r. III CZP 125/09, LEX 537081;
7
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00, LEX nr
536762;
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2005 r., II CK 569/04, www.sn.pl;
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 2009 r., II CSK 550/09, www.sn.pl;
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/091, www.sn.pl;
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 1998 r., III CKN 358/97, LEX nr 519925;
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 483/02, LEX nr
1129635;
Literatura
Drapała P., Glosa do uchwały SN z 20.01.2010 r. III CZP 125/09. [Dot. zasady
rozliczania nakładów na rzecz użyczoną]. PiP 2012 nr 2 s. 121-126.
Gawlik Z., [w:] Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A., Kopaczyńska-Pieczniak K.,
Kozieł G., Niezbecka E., Sokołowski T., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III.
Zobowiązania - część szczególna, Lex 2010 – komentarze do art. 710-719 k.c.
Katner W.J., [w:] Pyziak-Szafnicka M. (red.), Giesen B., Katner W. J., Księżak P.,
Lewaszkiewicz-Petrykowska B., Majda R., Michniewicz-Broda E., Pajor T.,
Promińska U., Robaczyński W., Serwach M., Świderski Z., Wojewoda M., Kodeks
cywilny. Część ogólna. Komentarz, LEX, 2009 – komentarze do art. 46-48 k.c.
Niezbecka E. [w:] Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A., Kopaczyńska-Pieczniak K.,
Kozieł G., Niezbecka E., Sokołowski T., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III.
Zobowiązania - część szczególna, Lex 2010 – komentarze do art. 46-48 k.c.
Niniejsza porada prawna nie jest oficjalnym stanowiskiem Ministerstwa Administracji i
Cyfryzacji.
Udzielane porady prawne nie mogą być wykorzystywane w jakichkolwiek postępowaniach
sądowych, administracyjnych i innych, jako dowód na poparcie stanowiska stron, posiadają
bowiem walor doradczo-informacyjny.
8