5. Czy dopuszczalne jest podzielenie budynku

dr Anna Brzezińska-Rawa
Wydział Prawa i Administracji
Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu
OPINIA PRAWNA
sporządzona w trybie
mechanizmu konsultacji doradczych dla jednostek samorządu terytorialnego
w ramach projektu Dobre Prawo – Sprawne Rządzenie
I. Treść zadanego pytania
Czy dopuszczalne jest podzielenie (…) budynku ścianą oddzielenia przeciwpożarowego
zgodną z granicą działki bez oficjalnej zgody sąsiada.
II. Sentencja odpowiedzi
W przypadku budynku zlokalizowanego na dwóch (lub więcej) działkach, podzielenie
istniejącego budynku ścianą oddzielenia przeciwpożarowego zgodną z granicą działki
wymaga zgody sąsiada.
III. Krótki opis stanu faktycznego
Istniejący budynek gospodarczy (nr 1) zlokalizowany jest na trzech działkach nr ew. 2459/1,
2459/2 oraz 2396/1 w zabudowie gospodarczej. Decyzja o warunkach zabudowy obejmuje
tylko działkę nr ew. 2396/1 i 2396/2.Ponadto inwestor planuje rozbiórkę budynku
gospodarczego zlokalizowanego na działkach nr ew. 2396/1 i 2396/2 (nr 2) oraz rozbudowę
budynku nr 1 po granicy z działką nr ew. 2458 (w miejscu po rozbiórce istniejącego budynku
oznaczonego nr 2) i dalej w kierunku południowym wzdłuż granicy z działką nr ew. 2462.
Decyzja o warunkach zabudowy ustalona jest dla inwestycji polegającej na rozbudowie,
nadbudowie, przebudowie budynku gospodarczego dla działek nr ew. 2396/1, 2396/2 i
dopuszcza realizację budynku w granicy działki nr ew. 2462.Z załączonej mapy wynika, że
grunt pod budynkiem nr 1 nie stanowi odrębnej działki.
IV. Podstawa prawna udzielanej odpowiedzi:
- art. 28 ust. 1 w zw. z art. 7a oraz 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2004 r. Prawo budowlane
(tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., nr 243, poz. 1923)
V. Uzasadnienie
Tytułem wprowadzenia wskazać należy, że, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz.
651), w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej znajdującej się na terenie objętym
miejscowym
planem
zagospodarowania
przestrzennego,
gdy proponowany podział
powodowałby również podział budynku, może on się odbyć wzdłuż pionowych płaszczyzn,
które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej
wysokości budynku, a w budynkach nie posiadających ścian oddzielenia przeciwpożarowego
- wzdłuż pionowych płaszczyzn utworzonych przez ściany usytuowane na całej wysokości
budynku, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie funkcjonujące części. W tym
przypadku do wniosku należy dołączyć rzuty poszczególnych kondygnacji budynku
przedstawiające
projektowany
odcinek
granicy
wewnątrz
budynku
lub
stosowne
zaświadczenie potwierdzające istnienie (w linii projektowanej granicy) ściany o której mowa
wyżej (podpisane przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń pożarowych). Na terenach
pozbawionych miejscowego planu podziału można dokonać, gdy jest to zgodne z decyzją o
warunkach zabudowy i nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi (art. 94-95 tej ustawy).
Przechodząc do meritum wskazać należy, że budowę ściany oddzielenia pożarowego
w istniejącym budynku należy zakwalifikować jako przebudowę. Zgodnie z art. 3 pkt 7a
ustawy Prawo budowlane przez przebudowę należy rozumieć wykonywanie robót
budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych
istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak:
kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Zgodnie z tezą wyroku NSA z dnia 4 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 493/09 parametrem
użytkowym i technicznym będą wszelkie wielkości, wyrażane w jednostkach miary czy też
wagi elementów użytkowych, takich jak dach, okna, schody oraz technicznych, takich jak
ciężar konstrukcji czy odporność przeciwpożarowa, które występują w przypadku danego
obiektu budowlanego. W wyniku budowy ściany oddzielenia przeciwpożarowego nastąpi, w
ocenie autora opinii, sytuacja, że konstrukcja ściany oddzielenia pożarowego wydzielająca
odrębne pomieszczenia z wysoką dozą prawdopodobieństwa ingerować będzie w strukturę
nośną obiektu, aczkolwiek jednoznaczne stwierdzenie tego faktu powinno należeć do osób o
stosownych uprawnieniach.
Budowa ściany oddzielenia pożarowego spowoduje podział nieruchomości, który jest
możliwy po spełnieniu warunków art. 93 i n. ustawy o gospodarce nieruchomościami
(wskazanych na wstępie). Natomiast zgodnie z art. 28 ust. 1 prawa budowlanego, co do
zasady, wszelkie roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o
pozwoleniu na budowę. Budowa ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie należy do
kategorii robót budowlanych wyłączonych spod obowiązku uzyskania takiego pozwolenia
(art. 29 ust. 2 prawa budowlanego). Z kolei do wniosku o pozwolenie na budowę należy
dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane. Jeżeli budynek stanowi współwłasność, to wymagana jest zgoda pozostałych
współwłaścicieli). Budowa ściany w granicy działki, następująca w istniejącym budynku,
ingeruje w prawo własności sąsiada i wpływa na jego uzasadnione interesy.
Przepisy
Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75,
poz. 690 z późn. zm.), dopuszczające możliwość budowy w granicy działki bez zgody sąsiada
(po spełnieniu innych warunków), nie mogą mieć w tej sprawie zastosowania, bowiem w
powyższym zakresie dotyczą sytuowania budynków nowopowstających.
Powyższych wniosków nie neguje również ewentualna kwalifikacja budowy ściany
oddzielenia pożarowego w istniejącym budynku jako zmianę sposobu użytkowania
istniejącego obiektu budowlanego, poprzez podjęcie w obiekcie budowlanym działalności
zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego (art. 71 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego w
związku z art. 71 ust. 5 tej ustawy).
VI. Wykaz wykorzystanego orzecznictwa i publikacji:
Red. A. Gliniecki, Prawo budowlane, Komentarz, Warszawa 2012
Wyrok NSA z 4 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 493/09, CBOSA
Wyrok WSA z dnia 18 stycznia 2011 r., sygn. aktII SA/Wr 664/09, CBOSA
dr Anna Brzezińska-Rawa
Niniejsza porada prawna nie jest oficjalnym stanowiskiem Ministerstwa Administracji i
Cyfryzacji.
Udzielane porady prawne nie mogą być wykorzystywane w jakichkolwiek postępowaniach
sądowych, administracyjnych i innych, jako dowód na poparcie stanowiska stron, posiadają
bowiem walor doradczo-informacyjny.