o ochronie gruntów rolnych i leśnych
advertisement
Nieruchomości rolne WYCENA Ryszard Cymerman Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej Ewidencja gruntów i budynków Kodeks cywilny Ustawa o podatku rolnym art.55 Kodeks cywilny Art.461 Ustawa z 3.02.1995r o ochronie gruntów rolnych i leśnych USTAWA o kształtowani u ustroju rolnego Użytek Grunt Nieruchomość Gospodarstwo rolne rolna rolny rolny UR GR NR Gos.Rol. Użytek rolny UR Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona dla celów ewidencji gruntów Rodzaje w grupie UR R Grunty orne Ł Łąki Ps Pastwiska S/R Sady B/R Zabudowa zagrodowa Wsr Stawy rybackie W Rowy melioracyjne Użytek gruntowy – ciągła część powierzchni ziemi użytkowana w sposób jednolity. Wartość użytkowa przestrzeni rolniczej KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Bonitacji podlegają następujące rodzaje użytków: •gleby orne, •gleby użytków zielonych (łąki i pastwiska), •gleby pod lasami, •gleby pod wodami, •nieużytki. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Polskie Towarzystwo Gleboznawcze wyróżnia następujące jednostki systematyczne gleb: - typ i podtyp gleby, - rodzaj gleby, - gatunek gleby, - klasa bonitacyjna, - kompleks przydatności rolniczej gleby. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Typ gleby - wyraża określone stadium rozwoju gleby, uwarunkowane przez proces glebotwórczy. Czynniki glebotwórcze, takie jak: a) klimat, b) rzeźba terenu, c) szata roślinna, d) działalność człowieka. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Rodzaj gleby określa pochodzenie skały macierzystej, z której dana gleba się wykształciła. Na mapach glebowo – rolniczych oznaczenia rodzaju gleby zostały zredukowane - rodzaje gleb oznaczamy tylko w terenach górzystych. Na terenach nizinnych występują gleby wytworzone z osadów lodowcowych. KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB Podział gleb na gatunki - oparty jest na składzie mechanicznym. Na mapach glebowo-rolniczych stosuje się podział na następujące grupy mechaniczne: 1) żwiry (części o śr. 1-20 mm) 2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm) 3) gliny (utwory różnoziarniste) 4) iły (utwory drobnoziarniste) 5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm) 6) lessy (utwory pyłowe) 7) rędziny Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb Klasy bonitacyjne – ustala się w ramach wydzielonych jednostek glebowych. Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące cechy: •ukształtowanie terenu, •charakter użytkowania, •miąższość poziomu próchnicowego, •barwę poszczególnych poziomów, •skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów, •pH (kwasowość gleby), •zawartość CaCo3, •warunki wodne, •oglejenie, •występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub owalnymi o innym składzie chemicznym) •oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie określonych roślin. Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Klasy bonitacyjne gleb R Ł Ps Ls i Lz Wody 9 6 7 6 6 I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI VIz I II III IV V VI I II III IV V VI Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej Kompleksy przydatności rolniczej (glebowo-rolnicze) – takie zespoły różnych i różnie położonych (pod względem klimatycznym i geomorfologicznym) gleb, które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin uprawnych. Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej Nr kompleksu Głębokość zmiany warstw : 6 Dz ps : pl : do 50 cm 50-100 cm 100-150 cm Typ gleby Rodzaj gleby na wierzchu Rodzaj gleby pod spodem Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 pszenny bardzo dobry pszenny dobry pszenny wadliwy żytni bardzo dobry żytni dobry żytni słaby żytni bardzo słaby zbożowo-pastewny mocny zbożowo-pastewny słaby zbożowo-pszenny górski zbożowy górski owsiano-ziemniaczany górski owsiano-pastewny górski gleby orne przeznaczone pod użytki zielone Kompleksy rolniczej przydatności trwałych użytków zielonych 1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre (grądowe i łęgowe) klasy I i II 2z użytki zielone średnie (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy III i IV 3z użytki zielone słabe i bardzo słabe (grądowe, łęgowe i bagienne) klasy V i VI. Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne przepisy prawne: USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych T.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266) P Rozporządzenie Ministra Środowiska z 20 czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905 Uwaga U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U Nr 237 poz. 1657 . Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Ograniczenia związane z zamianą gruntów rolnych i leśnych na inne Zabudowa nierolnicza Zabudowa rolnicza III. Wyłączenie z produkcji II. Uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia I. Obowiązek sporządzenia mpzp Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78) Lp. Wyszczególnienie Organ wydający zgodę 1 grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I – III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi 2 grunty stanowiące użytki rolne klas IV, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 1 ha, 3 Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar przekracza 1 ha 4 lasy prywatne i komunalne 5 lasy Skarbu Państwa Marszałek Minister Środowiska !! PRZEZNACZENIE !! !! WYŁACZENIE !! Stan wg miejscowego planu (funkcja) ROLNICZA LUB LEŚNA Stan wg ewidencji gruntów (sposób korzystania) INNA (np. rekreacja, budownictwo mieszkaniowe) INNY (np. rekreacja, budownictwo mieszkaniowe) ROLNICZY LUB LEŚNY I II III "Zgodność planu z ewidencją" "Plan się nie zgadza z ewidencją" "Zgodność planu z ewidencją" Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Starosta Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych Dyrektor Parku Narodowego Lasy Grunty rolne Nieruchomości na terenie Parku narodowego Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów rolnych i leśnych z produkcji. OBOWIĄZEK UISZCZANIA OPŁATY ! OPŁATY GRUNTY BEZWARUNKOWO KLAS I-III GLEBY ORGANICZNE LASY OPŁATY WARUNKOWE GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie uchwałę o ochronie gleb klasy IV OPŁATY NIE WYSTĘPUJĄ GRUNTY KLAS IV V , VI GLEB MINERALNYCH Wycena Prawne uregulowania wyceny nieruchomości rolnych Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa Reguluje procedury wyceny nieruchomości rolnych Skarbu Państwa z zasobu ANR Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaźników szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania wartości dla celów odszkodowawczych w tym: • gruntów, • plantacji kultur wieloletnich, • budynków, • upraw i zasiewów jednorocznych. • drzewostanów, Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (art. 58) Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione do emerytury lub renty z ubezpieczenia społecznego rolników oraz przejmowania tych nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U. 89, poz. 445). Wycena dla celów przekazania gospodarstwa na Skarb Państwa USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) Wycena w przypadku skorzystania ANR z prawa pierwokupu Przedmiot wyceny •nieruchomości rolne przeznaczone w planie miejscowym, na cele produkcji rolnej, •części składowe nieruchomości rolnych, których wartość w szczególnych przypadkach może być określana odrębnie, •nieruchomości rolne położone na terenach, dla których nie istnieje obowiązek sporządzania planu miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączonej z zabudowy. Nie są przedmiotem wyceny Nieruchomości gruntowe wykorzystywane aktualnie na cele produkcji rolnej, a przeznaczone w planach miejscowych na inne cele, wycenia się jak nieruchomości innego niż rolne przeznaczenie. Rolne przeznaczone na inne cele WARTOŚĆ Dlatego, że wartość ich jest inna f e d c b a PLAN MIEJSCOWY EWIDENCJA GRUNTÓW AKTUALNY STAN Rolnicze Rolnicze Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe Rolnicze Rolnicze Podział Budowa infrastruktur y Wyłączeni ez produkcji Realizacja inwestycji Korzystani e Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja i położenie, 2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych, 3. występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, 4. różnorodność utworów tworzących glebę, 5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, 6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, 7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania. Nieruchomości rolne - cechy nieruchomości zabudowane i przeznaczone pod zabudowę 1. lokalizacja, 2. różnorodność istniejącej lub możliwej zabudowy oraz stan tej zabudowy, 3. występowanie gruntów o różnej przydatności do zabudowy, 4. wyposażenie w sieci infrastruktury technicznej Części składowe gruntu rolnego 1. grunty rolne 2. budynki i budowle rolnicze, 3. rośliny: •uprawy i zasiewy, •plantacje kultur wieloletnich, •drzewa i krzewy 4. Wody (w stawach i innych zbiornikach 5. złoża kopalin pospolitych Uprawy i zasiewy - są nimi rolnicze plantacje roślinne jednoroczne oraz jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, rośliny dwuletnie lub kilkuletnie. Kultury wieloletnie - są to rolnicze plantacje roślinne: zielne, krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w szczególności sady, plantacje, szkółki roślin sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne roślin wieloletnich. Budynki rolnicze Są to budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym, w tym mieszkalne i służące do produkcji, przechowywania środków produkcji i magazynowania produktów rolniczych. Budowle rolnicze są to budowle dla potrzeb rolnictwa i przechowalnictwa produktów rolnych, w szczególności takie jak: • • • • • • zbiorniki na płynne odchody zwierzęce, płyty do składowania obornika, silosy na kiszonkę, silosy na zboże i paszę, komory fermentacyjne, zbiorniki biogazu. Przedmiot wyceny Może nim być 1. nieruchomość rolna – jako całość. lub 2. sam grunt albo określona część składowa gruntu rolnego. W szczególności dotyczy to: zasiewów, upraw, plantacji kultur wieloletnich, budynków i innych urządzeń, a także szkód związanych z uszkodzeniem gruntu. Przedmiot wyceny Wartość nieruchomości rolnej o dużej różnorodności: •użytków, •budynków mieszkalnych, inwentarskich, magazynowych, przetwórczych, •budowli: stawy rybne, melioracje, itp. można określić poprzez wydzielenie części funkcjonalnych celem ich oddzielnej wyceny. szczególne źródła informacji: dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej, mapy glebowo-rolnicze, mapy zasobności gleb, dokumenty, na podstawie których można ocenić poprawność i poziom agrotechniki, informacje zawarte w decyzjach dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, szczególne źródła informacji: publikacje specjalistyczne w szczególności instytutów naukowych i organizacji zajmujących się doradztwem rolniczym, a dotyczących charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o cenach produktów rolnych, pochodzących z monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z prowadzenia działalności rolniczej, dokumentacje gospodarcze dotyczące zgodności kierunków produkcji, sposobu korzystania z budynków inwentarskich, szczególne w przypadku gruntów położonych w strefach szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych zakładów przemysłowych. Procedury wyceny metody podejść: •porównawczego, •dochodowego, •kosztowego •mieszanego. Ich zastosowanie wymaga uwzględnienia szczególnych cech nieruchomości rolnych. Procedury wyceny Podejście dochodowe Przy zastosowaniu podejścia dochodowego - metody inwestycyjnej, dochód z nieruchomości może być określany wyłącznie na podstawie czynszów dzierżawnych i nie może być utożsamiany z dochodem z działalności rolniczej prowadzonej na tej nieruchomości. Wysokość czynszu dzierżawnego określa się na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszów. Procedury wyceny Metoda wskaźników szacunkowych gruntów może być stosowana tylko wówczas jeżeli brak jest na danym rynku lokalnym danych o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, jak też danych o wysokości stawek rynkowych czynszów dzierżawy. Procedury wyceny jednostka porównawcza Przy wycenie gruntów rolnych jednostką porównawczą jest 1 ha fizyczny Procedury wyceny W przypadku gdy na nieruchomości znajdują się uprawy lub zasiewy, wartość tej nieruchomości określana jest jako suma wartości rynkowej gruntu i wartości zasiewu lub uprawy. Procedury wyceny Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur wieloletnich może być określona: • jako całość w podejściu porównawczym lub dochodowym przy uwzględnieniu w szczególności takich cech jak: lokalizacja, gatunek i odmiana rośliny, poziom prowadzenia plantacji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, • jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji określanej w podejściu mieszanym lub poprzez obliczenie kosztów odtworzenia. Procedury wyceny ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 1. w podejściu porównawczym przy przyjęciu jako obiektów porównawczych podobnych nieruchomości ugorowanych lub odłogowanych ugorowane lub odłogowane można wyceniać: 2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego gruntu będącego w uprawie i kosztów przywrócenia wycenianej nieruchomości do stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie Wo= Wr- Kr wycena powinna uwzględniać w szczególności: •popyt na tego typu nieruchomości •całość kosztów związanych z przywróceniem nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli, regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych Procedury wyceny Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej budynkami i innymi urządzeniami o zróżnicowanym przeznaczeniu określana jest przy uwzględnieniu: 1. cech poszczególnych obiektów z uwzględnieniem kompleksowości i funkcjonalności nieruchomości dla prowadzenia określonej działalności, 2. podziału nieruchomości na funkcjonalne części z uwzględnieniem charakteru i potrzeb rynku, Procedury wyceny Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych jako stawy rybne określana jest: w całości przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub podejścia dochodowego z uwzględnieniem w szczególności takich cech jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter produkcji, wyposażenie w budowle i inne urządzenia, przy zastosowaniu podejścia kosztowego i określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości jako sumy wartości rynkowej gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i innych urządzeń. Procedury wyceny Określanie wartości rynkowej dla gruntów rolnych będących użytkami zielonymi dotyczy gruntu wraz z porostem roślin i w szczególności powinno uwzględniać takie cechy jak: położenie, skład gatunkowy i stan porostu roślinnego, poziom produkcji, warunki glebowoprzyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne urządzenia. Wartość upraw i zasiewów określa się w zależności od fazy cyklu wegetacyjnego poprzez określenie: 1.rynkowej wartości spodziewanych pożytków 2. obliczenie kosztów poniesionych nakładów. Uprawy i zasiewy Czas istnienia upraw i zasiewów można dla potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy: •okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych w tym okresie nakładów, •okres istnienia zasiewów od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie wycena następuje z uwzględnieniem poniższych zasad UPRAWY I ZASIEWY ROŚLIN JEDNOROCZNYCH Data wyceny dochód D Koszty nie poniesione Wp Knp Koszty poniesione Początek upraw W- wartość plonu na datę wyceny Kp Kp zbiór W=Wp-Knp =Kp+D Plantacje kultur wieloletnich 1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. Plantacje kultur wieloletnich 2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, Uwagi dodatkowe Wartość nieruchomości gruntowych sklasyfikowanych w ewidencji gruntów jako użytki zadrzewione, zakrzewione (Lz), ekologiczne (E), wody stojące (Ws), rowy (W) i drogi (Dr) może być określana wg podanych zasad, jeżeli te nieruchomości związane są z prowadzeniem działalności rolniczej. Procedury wycen wynikające z różnych aktów prawnych Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu oraz wartości „produkcji w toku” przy dzierżawie zwykłej: wynikające z ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Uregulowanie Art. z ust., §z rozp. Cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami Nieruchomość Art. 30.1. 21.VIII.1997 r Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Nieruchomość rolna (bez nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele nie związane z prowadzeniem gospodarki rolnej lub leśnej) Uregulowanie Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art. 30.2. wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości części składowych tego gruntu, określonej według zasad z przepisów gospodarce nieruchomościami. Wr = Wg + Wp Według stawek szacunkowych Art. (Wr + Wb+Ww+Wk) Według ustawy z 21.08.1997r Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128) Przedmiot wyceny Uregulowanie Grunty orne, użytki zielone (łąki i pastwiska) Mnożąc stawkę szacunkową jednego hektara przez cenę jednego kwintala ziarna żyta ustaloną stosownie do przepisów o podatku rolnym Art. Art. 30.2 R. 2 § 25.1 Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Określa się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów. Art. 30.2. U. 3 Art. 135.7 Drzewostany Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. A) określa się wartość drewna w drzewostanie – jeśli występują materiały użytkowe, B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji do dnia wyceny – jeśli nie występują materiały użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są wyższe od wartości drewna, które można pozyskać Art. 30.2. U. 3. Art. 135.5 Plantacje kultur wieloletnich Według zasad przewidzianych w przepisach o Art. gospodarce nieruchomościami. 30.2. Przy określaniu wartości należy uwzględnić: U. 3. Art. 1. koszty założenia plantacji, 135.6 2. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3. utracone pożytki do końca pełnego plonowania, 4. odpisy amortyzacyjne wykorzystany). (za okres Budynki Urządzenia Maszyny Według zasad przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami A. według cen rynkowych, B. według wartości odtworzenia pomniejszonej o stopień zużycia, C. według wartości materiałów porozbiórkowych – w przypadku likwidacji Art. 30.2. Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na inne cele niż określone w umowie Agencja może żądać zwrotu Art. aktualnej wartości 24.5 pieniężnej tej . nieruchomości ustalonej według zasad art. 30 ust. 1. Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej określania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami B. Art. 42.2. R. 1 § 1.4 Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona: • o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art. przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie 42.2-6. U4 związanym z produkcją rolniczą – art. 2a pkt 1) i Art.8 • o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%. Części G składowe nieruchomości oraz nie pobrane pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od spółdzielni, osób fizycznych, innych niepaństwowych jednostek organizacyjnych) Art. Dotychczasowemu 16.4. użytkownikowi przysługuje odszkodowanie ustalone na zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Nakłady G poniesione na budynki i inne części składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w zarząd między państwowymi jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej Jednostce przekazującej przysługuje Art. od jednostki przejmującej zwrot 35.2. nakładów. Wartość nakładów ustala się na zasadach określonych w art. 30 ustawy z dnia 19 października 1991 r. Ustawa z 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 Jak? - Procedury określania wartości Podejście Metoda Technika Porównywania parami Porównawcze Analizy statystycznej rynku Korygowania ceny średniej Inwestycyjna Kapitalizacji prostej Zysku Dyskontowania strumieni dochodów Dochodowe Kosztowe Kosztów odtworzenia Elementów scalonych Kosztów zastąpienia Kosztów likwidacji Mieszane Szczegółowa Pozostałościowa Wskaźników szacunkowych gruntu Wskaźnikowa Szczegółowa Wskaźnikowa ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004 Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. stosuje się w przypadku braku transakcji rynkowych, przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia. Wskaźniki szacunkowe w q ziarna żyta Grunty orne ( R ) Okręg podatkowy I II I 145 KLASY IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz 132 118 100 80 60 35 15 8 II 126 115 103 86 70 52 30 12 5 III 110 100 90 75 60 45 25 10 1 IV 94 85 76 64 50 38 20 6 1 Użytki zielone ( Ł i Ps) KLASY Okręg podatkowy I II III IV V VI VIz I 145 118 93 67 35 13 5 II 126 103 80 58 30 10 3 III 110 90 70 50 25 8 1 IV 94 76 60 43 20 5 1 Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów •Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad. •Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego. •Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości 50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy VI gruntu ornego. Wskaźniki dla innych rodzajów gruntów Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się: a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu; b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. § 19. Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się: w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją kulturę rolną trudność uprawy wielkość zanieczyszczeń środowiska występowanie urządzeń melioracyjnych strukturę użytków gruntowych 9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; ZADANIE Nr 2 Określić wartość rynkową nieruchomości gruntowej rolnej niezabudowanej przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Opis nieruchomości: powierzchnia działki: 12,7000 ha Zgodnie z zaświadczeniem Wójta Gminy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działka położona jest w strefie określonej jako teren rolny otwarty /4d RO/. Lokalizacja ogólna: dobra Warunki terenowe: średnie Przydatność rolnicza działki - Wartość bonitacyjna: słaba Dla potrzeb szacowania przyjęto następującą charakterystykę rynku w ramach poszczególnych cech rynkowych Cecha Ocena Opis cechy słaba Wartość średnia bonitacyj dobra na Cecha ta jest podstawowym kryterium określającym możliwości produkcyjne nieruchomości rolnych i uwzględnia takie cechy, jak: różnorodność rodzajów użytków gruntowych, różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter oraz występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej Lokaliza słaba cja średnia dobra Cecha ta określa walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości związane z ogólnie pojętą lokalizacją nieruchomości i uwzględnia następujące jej elementy położenie lokalizację szczegółową, dostępność, rozłóg, bezpośrednie otoczenie. słabe Warunki średnie terenowe dobre Cecha ta określa takie walory lub ewentualne utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości jak: zagrożenie erozją, kulturę gleb, trudność uprawy, kamienistość, przebieg granic. OKREŚLENIE WAG CECH RYNKOWYCH Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie preferencji nabywców oraz w oparciu o analizę rynku i wpływ poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości. L.p. Rodzaj cechy Waga cechy W% 1 2 3 Wartość bonitacyjna Lokalizacja Warunki terenowe 40% 30% 30% 100% Trend czasowy na terenie lokalnego, rynku nieruchomości podobnych (pow. 5-20ha) kształtuje się na poziomie około 2,0% w stosunku miesięcznym. Wartość Warunki Przeznac bonitacyj terenow zenie w na e mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł Ip. pow. w ha Lokaliz acja 1 1,2784 średnia średnia słabe rolna 5 554 zł 2 13,2978 dobra dobra średnie rolna 5 794 zł 3. 11,0441 dobra słaba słabe rolna 3 120 zł 4. 9,5248 średnia średnia słabe rolna 4 214 zł 5. 12,01 słaba słaba słabe rolna 2 974 zł 6. 13,62 słaba średnia słabe rolna 4 093 zł 7. 2,3701 słaba dobra dobre rolna 6 934 zł 8 8,8689 dobra średnia dobra rolna 5 902 zł 9 36,3708 dobra średnia dobre rolna 7 111 zł 10 15,5436 słaba słaba średnie rolna 3 799 zł 11 8,5601 średnia słaba średnie rolna 4 230 zł 12 7,26 średnia średnia średnie rolna 4 440 zł 13 13,9098 dobra dobra dobre rolna 6 300 zł Wartość Warunki Przeznac bonitacyj terenow zenie w na e mpzp cena 1 ha skorygowana na datę wyceny z uwagi na trend czasowy w zł Ip. pow. w ha Lokaliz acja 14 13,68 słaba słaba słabe rolna 3 860 zł 15 10,3482 średnia średnia słaba rolna 3 907 zł 16 1,14 dobra dobra dobra rolna 7 429 zł 17 3,3386 słaba średnia średnia rolna 4 645 zł 18 41,9252 dobra dobra średnie rolna 11 166 zł 19 0,99 dobra dobra średnie rolna 7 440 zł 20 1,523 dobra średnia słaba rolna 4 925 zł 21 3,7516 średnia średnia średnie rolna 4 169 zł 22. 37,9223 średnia słaba słabe rolna 4 276 zł 23. 43,0649 dobra słaba słabe rolna 5 354 zł Nieruchomości rolne sady Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami art. 135.6 Plantacje kultur wieloletnich Przy określaniu wartości należy uwzględnić: 1.koszty założenia plantacji, 2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów, 3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania 4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany). Plantacje kultur wieloletnich 1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w zależności od celu wyceny może być określona łącznie z gruntem albo wycenie może podlegać odrębnie plantacja. Czas trwania plantacji kultur wieloletnich obejmuje okres od rozpoczęcia przygotowania gleby do końca okresu plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji – usunięcia roślin i przywrócenia nieruchomości do stanu umożliwiającego dalsze rolnicze wykorzystanie. Plantacje kultur wieloletnich 2. Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich jako części składowych nieruchomości gruntowych następuje przy zastosowaniu: podejścia porównawczego – gdzie wartość plantacji określana jest jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości z plantacją określoną w podejściu porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu, podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a wartością rynkową podobnego gruntu, Plantacje kultur wieloletnich 3. W przypadku gdy przypisy szczególne tego wymagają lub zastosowanie wyżej wymienionych podejść jest niemożliwe określa się odrębnie wartość plantacji przy zastosowaniu określonych procedur w zależności od wieku plantacji. Plantacje kultur wieloletnich 4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich można dla potrzeb wyceny podzielić, w zależności od jej wieku, na trzy okresy: •okres założenia i pielęgnacji – trwający od rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość plantacji można określić wyłącznie poprzez obliczenie kosztów odtworzenia, •okres plonowania gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie podejścia mieszanego, •okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie wartość plantacji określić można poprzez zastosowanie metody kosztów likwidacji. Plantacje kultur wieloletnich 5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy kosztów poniesionych nakładów i może mieć miejsce w przypadku wykonania zabiegów agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin przed wejściem w plonowanie. Przy określaniu poziomu i wartości nakładów uwzględniać należy warunki racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz faktycznie poniesione nakłady z uwzględnieniem ich jakości. Plantacje kultur wieloletnich 6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końca okresu plonowania. Sumę tę pomniejsza się odpowiednio o zużycie – amortyzację wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia w którym określany jest stan nieruchomości. Plantacje kultur wieloletnich 6. Wartość utraconych pożytków i poziom nakładów określa się biorąc w szczególności pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek, odmianę, poziom prowadzenia plantacji), (2) warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość pożytków, z uwzględnieniem warunków racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz poziom faktycznie poniesionych nakładów przy racjonalnych kosztach, (5) dochód związany z gruntem i innymi urządzeniami. Wycena roślin w zależności od fazy rozwojowej Rodzaj roślin Faza rozwojowa Reguły wyceny Uprawy i zasiewy oraz kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy 1. Okres uprawy (od rozpoczęcia prac do wysiewu) kultury wieloletnie plonujące na koniec okresu uprawy 1. Okres założenia i pielęgnacji Koszty odtworzenia 2. Okres plonowania Koszty założenia i pielęgnacji oraz odpisy amortyzacyjne oraz wartość pożytków do końca ploniowania + koszty likwidacji plantacji 3. Okres likwidacji plantacji Ewentualna wartość drewna + koszty likwidacji +koszty doprowadzenia gruntu do użytkowania 2. Okres istnieni a zasiewó w Koszty odtworzenia a) Niemożliwe określenie przyszłych pożytków Koszty odtworzenia b)Możliwe określenie przyszłych pożytków Rynkowa wartość plonów z uwzględnieniem nie poniesionych nakładów G Krzysztof Zmarlicki Określenie wartości roślin sadowniczych (na plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych (w ogrodach działkowych i przydomowych przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny sadowniczej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Tabela 1. Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 17,43 zł 37,64 zł 2 24,19 zł 36,19 zł 3 29,87 zł 34,66 zł 4 27,69 zł 33,05 zł 5 25,56 zł 31,37 zł 6 23,43 zł 29,59 zł 7 21,30 zł 27,74 zł 8 19,17 zł 25,78 zł 9 17,04 zł 23,73 zł 10 14,91 zł 21,58 zł 11 12,78 zł 19,32 zł 12 10,65 zł 16,95 zł 13 8,52 zł 14,46 zł 14 6,39 zł 11,84 zł 15 4,26 zł 9,09 zł 16 2,13 zł 6,21 zł 17 0,00 zł 3,18 zł Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwb współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy: stanowisko i stan zdrowotny = ½(Ps+Pz) Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp Cechy określające wartość bieżąca rośliny Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocen Ilość a punkt ów Ocena Ilość punktó w 1. Stanowisko, warunki siedliskowe i glebowe b.do bra 1,4 dobr a 1,0 Słab a 0,4 zła 0,2 2. Wskaźnik oceny stanu zdrowotnego b.do bra 1,3 dobr a 1,0 Słab a 0,3 zła 0,2 Przykładowo: • stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4 •stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4 ogólny wskaźnik bonitacyjny wynosi - 1,2 Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych Wbwuk współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność produkcyjną Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin wskaźnik oceny bonitacyjnej. Lp. Cechy określające wartość użytkową rośliny 1. Przydatność produkcyjna odmiany, podkładka, Ocena b. wysok a Ilość Oce punk na tów 1,5 dob ra Ilość Oce punkt na ów 1,0 Słab a Ilość punkt ów Ocena Ilość punktó w 0,5 zła 0,2 Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i przydomowych wartość bieżąca rośliny X w wieku Y odszukana z tabel Wartość rośliny ogrodowej współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk wartość utraconych korzyści z rośliny X w wieku Y odszukana z tabel współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62) Ogródki działkowe i ogrody przydomowe Wartość bieżąca i wartość utraconych korzyści drzewa jabłoni na podkładkach karłowych. Wb i Wuk Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści 1 21,18 zł 63,58 zł 2 26,34 zł 61,93 zł 3 31,26 zł 60,19 zł 4 38,41 zł 58,37 zł 5 36,28 zł 56,46 zł 6 34,14 zł 54,45 zł 7 32,01 zł 52,35 zł 8 29,87 zł 50,13 zł 9 27,74 zł 47,81 zł 10 25,61 zł 45,37 zł 11 23,47 zł 42,81 zł 12 21,34 zł 40,12 zł Ogródki działkowe i ogrody przydomowe rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy wartość pozostałych roślin: cebulowych, krzewów ozdobnych współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61) Wprd = Wt wartość odszukana z tabeli (47-60) x (Wbwb + Wbwuk) 2 współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
