Warszawa, 29 listopada 2016 r. Szanowny Pan Kazimierz Smoliński

Warszawa, 29 listopada 2016 r.
Szanowny Pan
Kazimierz Smoliński
Sekretarz Stanu w Ministerstwie
Infrastruktury i Budownictwa
UWAGI POLSKIEGO ZWIĄZKU FIRM DEWELOPERSKICH
W SPRAWIE PROJEKTU USTAWY O ZMIANIE USTAWY O OCHRONIE
PRAW LOKATORÓW, MIESZKANIOWYM ZASOBIE GMINY I O ZMIANIE
KODEKSU CYWILNEGO, USTAWY - KODEKS POSTĘPOWANIA
CYWILNEGO ORAZ USTAWY O FINANSOWYM WSPARCIU TWORZENIA
LOKALI SOCJALNYCH, MIESZKAŃ CHRONIONYCH, NOCLEGOWNI
I DOMÓW DLA BEZDOMNYCH
W związku z opublikowaniem na stronie Rządowego Centrum Legislacji oraz skierowaniem
pisma do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (dalej: „PZFD”) o przedstawienie opinii
do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, ustawy - kodeks postępowania
cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań
chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych (dalej: „Projekt”), niniejszym
przedkładamy stanowisko w sprawie proponowanych zmian.
PZFD pozytywnie odnosi się do idei wprowadzenia zmian w zakresie funkcjonowania
publicznego zasobu mieszkaniowego, w kształcicie zaproponowanym w Projekcie.
Zgadzamy się, że aktualnie obowiązująca ustawa regulująca ten stan rzeczy dopuszczała wiele
nadużyć, które w efekcie pozbawiały możliwości skorzystania z lokali mieszkalnych osoby,
które najbardziej tego potrzebowały. Już na etapie opiniowania projektu uchwały Rady
Ministrów w sprawie przyjęcia „Narodowego Programu Mieszkaniowego” (NPM), PZFD
w dniu 25 lipca 2016 roku przedłożył stanowisko, w którym ustosunkował się do
kierunkowych zmian zaproponowanych przez Rząd, w obszarze regulowanym przez Projekt.
Cieszymy się, że Projekt, w swych założeniach i treści spełnia swoje zadanie i ma na celu
wyeliminowanie z kręgu podmiotów korzystających z lokali będących w publicznym zasobie
mieszkaniowym te osoby, którym z uwagi na dobrą sytuację finansową, nie powinien on
przysługiwać.
Zastosowanie w Projekcie takich mechanizmów jak:
 wprowadzenie dla osób ubiegających się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu
gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa
domowego oraz oświadczenia o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności
karnej;
 zrezygnowanie z umów zawieranych na czas nieoznaczony wyłącznie na rzecz umów
zawieranych na czas oznaczony;
 likwidacja dziedziczności umów najmu;
 ograniczenie automatyzmu przyznawania lokali socjalnych;
w ocenie PZFD stanowi skuteczne narzędzie przyznawania lokali osobom, które faktyczne
potrzebują wsparcia ze strony Państwa.
Aby w jeszcze większym stopniu przepisy projektowanej ustawy przyczyniły się rozwiązania
problemów niskiego stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych,
deficytu lokali socjalnych i komunalnych oraz wsparcia kierowanego niejednokrotnie
nieadekwatnie do potrzeb proponujemy zmiany w treści projektu ustawy.
UWAGI OGÓLNE
1. Brak obowiązku najemcy informowania organów o osiąganiu wyższych
dochodów i zmianie sytuacji majątkowej, która przestaje uprawniać do
zajmowania lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, w trakcie trwania umowy
najmu zawartej na czas oznaczony.
Wprowadzenie obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa
domowego oraz oświadczenia o stanie majątkowym pod rygorem odpowiedzialności
karnej, zgodnie art. 21 a Projektu ma dokonywać się na etapie ubiegania się o lokal, a
także przy przedłużeniu umów najmu (a także podnajmu), a więc po okresie 1- 5 lat.
Ustawodawca nie uwzględnił jednak sytuacji, gdy w tym okresie, osoba, która zajmuje
lokal, przestała spełniać kryteria dochodowe wskazane w uchwale rady gminy, a zatem w
trakcie trwania umowy najmu wygasły przesłanki, które dawały takie uprawienie, przy
czym organ nie powziął o tym informacji. Projekt nie nakłada bowiem na samorządy
obowiązku przeprowadzania kontroli wysokości dochodów najemców w trakcie trwania
umowy najmu. Warto rozważyć, czy nie należy przewidzieć, że na najemcy spoczywa
obowiązek zgłoszenia do odpowiedniego organu informacji o zmianie sytuacji życiowej,
która dyskwalifikuje go z kręgu osób, którym przysługuje lokal z mieszkaniowego zasobu
gminy. W przeciwnym razie narażamy się na sytuację, kiedy np. przy umowie zawartej na
czas oznaczony 5 lat, osoba, która przy ubieganiu się o lokal mogła wykazać niskie
dochody, po upływie 2 lat ta wzbogaciła się i nie spełnia wymogów dochodowych
zawartych w uchwale rady gminy, będzie mieć prawo do najmu lokalu jeszcze przez 3
lata, zajmując miejsce osobom uboższych. W ocenie PZFD, wprowadzenie
mechanizmów, które pozwolą okresowo badać wysokość dochodów osób uprawnionych
do takich lokali, aby uwzględnić zmianę ich sytuacji życiowej, pozwoli zapewnić lokale
komunalne wyłącznie tym, których stan majątkowy rzeczywiście nie pozwala
samodzielnie zaspokajać potrzeb mieszkaniowych.
2. Likwidacja obowiązku złożenia przez właściciela innego lokalu lub osoby
posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w przypadku najmu okazjonalnego,
na żądanie wynajmującego, oświadczenia z podpisem notarialnie
poświadczonym o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim
zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
Obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn.
zm.) (dalej: „Ustawa o ochronie prawa lokatorów”) reguluje instytucję najmu
okazjonalnego. Zgodnie z art. 19a ust. 2 pkt. 3 do umowy najmu okazjonalnego lokalu
załącza się w szczególności oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł
prawny do lokalu, (…) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim
zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego
załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Chodzi tu o właściciela
innego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógłby
zamieszkać najemca w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
W ocenie PZFD należy uprościć zasady stosowania umowy najmu okazjonalnego
poprzez likwidację obowiązku składania przez właściciela innego lokalu (osoby
posiadającej tytuł prawny do lokalu), do którego miałby wyprowadzić się najemca,
oświadczenia o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących
w lokalu wskazanym w oświadczeniu, w formie oświadczenia z podpisem notarialnie
poświadczonym. Jest to zbyt daleko idąca forma czynności prawnej dostarczająca wielu
problemów w praktyce, a także generująca dodatkowe koszty. W ocenie PZFD
wystarczająca w tym zakresie jest forma pisemna, o wprowadzenie której postulujemy
przy okazji prac nad Projektem.
3. Liberalizacja zasad wypowiedzenia umowy najmu
Wskazujemy na bezwzględną potrzebę deregulacji zasad dotyczących wypowiedzenia
stosunku najmu (art. 11 Ustawy).
W chwili obecnej zasady określone w Ustawie są powszechnie nieakceptowane
społecznie. Dość przywołać, że zgodnie z art. 11 ust.5 w przypadku umowy na czas
nieokreślony właściciel, który sam chciałby zamieszkać w swoim lokalu musi
wypowiedzieć umowę najmu na 3 lata na przód, o ile nie dostarcza lokalu zamiennego.
Co więcej gdyby nie zamieszkał w lokalu sam lub zaprzestał zamieszkiwania w nim po
okresie 6 miesięcy, poprzedni lokator może żądać powrotu do lokalu na koszt właściciela
oraz zwrotu różnicy kosztów najmu pomiędzy starym i nowym lokalem za okres 1 roku.
W praktycznej sytuacji, jeśli przeciętna rodzina posiada mieszkanie w innym mieście,
które wynajmuje i chciałaby, aby na okres studiów zamieszkało w nim ich dziecko, musi
wypowiedzieć umowę na 3 lata na przód i bezwzględnie musi zamieszkać w tym lokalu
(czyli a 3 lata przed maturą należy mieć pewność co do kierunku studiów i pewność, że
przyszły student dostanie się na uczelnie w tym konkretnym mieście (sic!).
UWAGI SZCZEGÓŁOWE
1. w art. 1 pkt. 7 lit. c. Projektu
Popieramy usunięcie obostrzenia dotyczącego wysokości czynszu oraz zgadzamy się
przytoczoną w uzasadnieniu argumentacją urealnienia możliwości stosowania przepisu.
Projektowany przepis stanowi, że właściciel lokalu uzyskuje możliwość wypowiedzenia
umowy najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, w
przypadku niezamieszkiwania przez najemcę w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W
konsekwencji daje to okres nawet osiemnastomiesięcznego niezamieszkiwania
wynajmowanego lokalu przez najemcę. Uważamy tak długi okres za nieuzasadniony.
Skrócenie ww. terminów mogłoby przyczynić się do bardziej adekwatnego kierowania
wsparcia z zasobu mieszkań socjalnych oraz komunalnych powodując udostępnienie
niezamieszkiwanych lokali w krótszym okresie, a co za tym idzie szybszą możliwość
przyznawania ich osobom realnie najuboższym, co uzasadnione jest także występującym
w tej dziedzinie deficytem.
Zgadzamy się także z koniecznością rozszerzenia możliwości wypowiedzenia umowy
najmu w przypadku osób posiadających tytuł prawny do innych lokali. Uważamy jednak,
że ww. regulację należy poszerzyć nie tylko o osoby, którym przysługuje tytuł prawny do
lokalu położonego w pobliskiej miejscowości, ale także o osoby, którym przysługuje
tytuł prawny do innego lokalu w ogóle. Postrzegamy jako nieuzasadnione kierowanie
wsparcia z zasobu mieszkań socjalnych i komunalnych do osób, które mają możliwość
zamieszkiwania w przeznaczonych do tego lokalach w obliczu niskiego stopnia
zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób najuboższych. Wprowadzenie przepisu
w obecnie projektowanym brzmieniu nie wyeliminuje możliwości posiadania lokalu w
jednej miejscowości oraz jednoczesnego korzystania z innego, położonego w oddalonej
od ww. miejscowości, lokalu – socjalnego bądź komunalnego. W ocenie PZFD w
kontekście rzeczonego przepisu nie powinien być rozpatrywany brak możliwości
zamieszkania w lokalu na terenie tej samej bądź pobliskiej miejscowości a brak
możliwości zamieszkiwania w odpowiednim lokalu w ogóle, co może pozwolić gminom
na odzyskanie większej liczby lokali mieszkalnych a w konsekwencji doprowadzić do
bardziej adekwatnego kierowania wsparcia do osób realnie najuboższych. Dodatkowo,
osoba posiadająca inną nieruchomość dysponuje zasobem majątkowym, który może
spieniężyć i przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
W związku z powyższymi propozycjami proponujemy następujące brzmienie
projektowanego przepisu:
c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem trzydziestodniowego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania
najemcy przez okres dłuższy niż 3 miesiące;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego osobie,
której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal
ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
2. w art. 1 pkt. 14 lit c Projektu
W zakresie możliwości wypowiadania umowy najmu w przypadku nieadekwatnej
powierzchni zajmowanego lokalu dostrzegamy zbyt długi okres wypowiedzenia
(projektowany art. 21 ust. 4b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o
zmianie Kodeksu Cywilnego). Postrzegamy jako bezzasadne przyznawanie
dwunastomiesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku przedstawienia pisemnej
oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, czyli zmiany sposobu zaspokajania
potrzeby mieszkaniowej na sposób adekwatny oraz realny. Przepis w projektowanej
postaci przewiduje możliwość rocznego zamieszkiwania lokalu, który zgodnie z innymi
przepisami ustawy nie powinien być zajmowany przez zamieszkującego w nim lokatora.
Skrócenie ww. terminu do trzech miesięcy przyczyni się do szybszego zaspokajania
mieszkaniowego osób realnie potrzebujących lokali o danej powierzchni zamiast
nieuzasadnionego realnymi potrzebami zajmowania ich przez osoby, którym nie
powinien przysługiwać do tego żaden tytuł prawny – zamiany realizacji wyłącznie
interesu faktycznego osoby niesłusznie zajmującej lokal na realizację podmiotowego
prawa publicznego innej osoby.
3. w art. 1 pkt. 15 projektu
Postulujemy by składanie oświadczenia, o którym mowa w projektowanym art. 21a ust. 2
ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego
zamienić z fakultatywnego uprawnienia na obowiązek. Wprowadzenie obligatoryjnego
składania rzeczonych oświadczeń w większym stopniu przyczyni się do eliminacji
przytoczonych w pkt. 2 niniejszego stanowiska oraz uzasadnieniu projektu patologii –
zamieszkiwania lokalu socjalnego bądź komunalnego przez osoby, którym przysługuje
prawo do innego lokalu bądź niekiedy nawet posiadają inny dom. Zamiana możliwości
na obowiązek przyczyni się w naszej ocenie do skutecznego ograniczenia bądź nawet
całkowitego usunięcia ww. nieprawidłowości dzięki braku możliwości uniknięcia
odniesienia się do stanu majątkowego lokatora w przypadku, gdy gmina nie zrealizuje
swych uprawnień.
W związku z pkt. 2 stanowiska proponujemy także wykreślenie sformułowania w tej samej
lub pobliskiej miejscowości.
Uzasadniając jak powyżej proponujemy także zamianę fakultatywnego może odmówić na
odmawia bądź ma obowiązek odmówić w projektowanym art. 21 pkt. 4 ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego.
Wyrażamy nadzieję, że nasze uwagi zostaną uwzględnione w dalszym toku procesu
legislacyjnego.
Z wyrazami szacunku,
Konrad Płochocki
Dyrektor Generalny
Polskiego Związku Firm Deweloperskich