Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości.
advertisement
dr Cezary Woźniak Wydział Administracji i Nauk Społecznych Politechnika Warszawska Zobowiązaniem jest stosunek prawny, w którym jedna ze stron, zwana wierzycielem, ma prawo żądać od drugiej określonego zachowania się, a druga strona, zwana dłużnikiem, musi to żądanie spełnić (art. 353 k.c.). Cechą charakterystyczną stosunku zobowiązaniowego jest to, że istnieje on tylko w relacji: dłużnik – wierzyciel. Zobowiązanie nie jest zatem skuteczne erga omnes (jak prawa rzeczowe), ale jest skuteczne inter partes (wyłącznie między stronami tej czynności). Przedmiotem zobowiązania jest określone świadczenie – a zatem ten właśnie oznaczony w zobowiązaniu sposób zachowania się dłużnika. Znane są różne sposoby świadczeń : świadczenia mogą polegać na dokonywaniu określonych czynności (np. obowiązki sprzedawcy w umowie sprzedaży rzeczy), świadczenia mogą polegać na zaniechaniu dokonywania określonych czynności. Inny podział świadczeń to podział na świadczenia : podzielne , niepodzielne. Lub na świadczenia : jednorazowe, okresowe . ciągłe. Zobowiązania powstają w następujących sytuacjach : bezpodstawnego wzbogacenia, czynu niedozwolonego, jednostronnej czynności prawnej, niewykonania lub nienależytego wykonania innego zobowiązania, prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, aktu administracyjnego, umowy. Czynnością prawną jest czynność (stan faktyczny), w skład której wchodzi przynajmniej jedno oświadczenie woli złożone w celu stworzenia nowego stanu prawnego. Nowy stan prawny może polegać albo na stworzeniu nowego albo na modyfikacji istniejącego albo na doprowadzeniu do ustania istniejącego uprawnienia lub obowiązku. Art. 60 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Oświadczenie woli może być złożone w jakikolwiek sposób – ustnie, pisemnie lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty. Prawo polskie zna kilka rodzajów formy pisemnej – formę pisemną zwykłą, formę pisma z data pewną, formę pisma z urzędowo poświadczonym podpisem oraz formę aktu notarialnego. Prawo polskie zna następujące tryby zawarcia umowy: ofertowy, negocjacyjny aukcyjny lub licytacyjny. Art. 66 Kodeksu cywilnego: § 1. Oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy. ale… Art. 71 Kodeksu cywilnego: Ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje, skierowane do ogółu lub do poszczególnych osób, poczytuje się w razie wątpliwości nie za ofertę, lecz za zaproszenie do zawarcia umowy. Art. 66 Kodeksu cywilnego: § 2. Jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia. Art. 72 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. Zatem… Prawodawca nie określił w Kodeksie cywilnym zasad zawierania umów w trybie negocjacyjnym , pozostawiając uregulowanie tej kwestii praktyce. Art. 70.1 Kodeksu cywilnego: § 1. Umowa może być zawarta w drodze aukcji albo przetargu. Art. 70.2. § 1. Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej. § 2. Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia. § 3. Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy. Art. 70.3. § 1. Oferta złożona w toku przetargu przestaje wiązać, gdy została wybrana inna oferta albo gdy przetarg został zamknięty bez wybrania którejkolwiek z ofert, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. […] § 3. Do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej. Przepis art. 70.2 § 3 stosuje się odpowiednio. Elektroniczne oświadczenie woli: Art. 60 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Elektroniczne oświadczenie woli (cd…): Art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego: Oświadczenie woli złożone w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu jest równoważne z oświadczeniem woli złożonym w formie pisemnej. Zasady wykonania zobowiązań: Każde zobowiązanie powinno zostać wykonane zgodnie ze swoją treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Zobowiązanie powinno zostać wykonane w uzgodnionym przez strony terminie. Zobowiązanie powinno zostać wykonane w uzgodnionym przez strony miejscu. Prawodawca dopuszcza modyfikowanie przepisów dot. umów wyrażające się w istnieniu wzorów umów oraz ogólnych warunkach umów. Formalnie rzecz biorąc, opracowanie przez jedną ze stron umowy wzorcowego formularza nie uchybia zasadzie swobody umów, ponieważ strony nadal kierują się autonomiczna wolą. Celem ogólnych warunków umów, to znaczy reguł ustalanych przez podmioty gospodarcze, jest uzupełnienie przepisów obowiązującego prawa. Ustalenie ogólnych warunków umów oznacza bowiem narzucenie treści umowy kontrahentowi, bez możliwości jej umownej zmiany. Art. 384 Kodeksu cywilnego: § 1. Ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. § 2. W razie gdy posługiwanie się wzorcem jest w stosunkach danego rodzaju zwyczajowo przyjęte, wiąże on także wtedy, gdy druga strona mogła się z łatwością dowiedzieć o jego treści. Nie dotyczy to jednak umów zawieranych z udziałem konsumentów, z wyjątkiem umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego. Art. 385 Kodeksu cywilnego: § 1. W razie sprzeczności treści umowy z wzorcem umowy strony są związane umową. § 2. Wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego: § 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego: § 2. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. § 3. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Art. 385. 1. Kodeksu cywilnego: § 4. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego: W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: 1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie, 2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego: W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: […] 3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony, 4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy, Art. 385. 3. Kodeksu cywilnego: W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności: […] 5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta, 6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju, Wielość dłużników i wierzycieli. Art. 379 Kodeksu cywilnego: § 1. Jeżeli jest kilku dłużników albo kilku wierzycieli, a świadczenie jest podzielne, zarówno dług, jak i wierzytelność dzielą się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest dłużników albo wierzycieli. Części te są równe, jeżeli z okoliczności nie wynika nic innego. § 2. Świadczenie jest podzielne, jeżeli może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości. Wielość dłużników i wierzycieli. Art. 367 Kodeksu cywilnego: § 1. Kilku wierzycieli może być uprawnionych w ten sposób, że dłużnik może spełnić całe świadczenie do rąk jednego z nich, a przez zaspokojenie któregokolwiek z wierzycieli dług wygasa względem wszystkich (solidarność wierzycieli). § 2. Dłużnik może spełnić świadczenie, według swego wyboru, do rąk któregokolwiek z wierzycieli solidarnych. Jednakże w razie wytoczenia powództwa przez jednego z wierzycieli dłużnik powinien spełnić świadczenie do jego rąk. Wielość dłużników i wierzycieli. Art. 366 Kodeksu cywilnego: § 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). § 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Wielość dłużników i wierzycieli. Art. 380 Kodeksu cywilnego: § 1. Dłużnicy zobowiązani do świadczenia niepodzielnego są odpowiedzialni za spełnienie świadczenia jak dłużnicy solidarni. § 2. W braku odmiennej umowy dłużnicy zobowiązani do świadczenia podzielnego są odpowiedzialni za jego spełnienie solidarnie, jeżeli wzajemne świadczenie wierzyciela jest niepodzielne. Wielość dłużników i wierzycieli. Art. 380 Kodeksu cywilnego: § 3. Dłużnik, który spełnił świadczenie niepodzielne, może żądać od pozostałych dłużników zwrotu wartości świadczenia według tych samych zasad co dłużnik solidarny. Prawodawca przewiduje, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika powoduje powstanie kilku skutków, a w szczególności: a) powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej, b) możliwość dokonania przez wierzyciela na koszt dłużnika zakupu takiej samej ilości takich samych rzeczy lub możliwość żądania od dłużnika zapłaty ich wartości, c) możliwość wykonania zastępczego na koszt dłużnika, d) możliwość odstąpienia od umowy, e) wygaśnięcie zobowiązania. Art. 471Kodeksu cywilnego: Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Art. 474.Kodeksu cywilnego: Dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Przepis powyższy stosuje się także w wypadku, gdy zobowiązanie wykonywa przedstawiciel ustawowy dłużnika. Przepis ten formułuje zatem następujące przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dłużnika : a) musi zaistnieć szkoda po stronie wierzyciela (szkoda oznacza: uszczerbek majątkowy, utracone korzyści oraz krzywdę moralną), b) szkoda musi zostać spowodowana faktem niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, przy czym między tym niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem a szkodą powinien istnieć związek przyczynowo skutkowy. Szczególną sytuacją w zakresie skutków niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania jest zagadnienie kary umownej. Karą umową jest suma pieniężna, jaką strona zobowiązania musi zapłacić drugiej stronie w przypadku wystąpienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.). Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Sprzedaż. Art. 535. Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Sprzedaż. Podstawowymi obowiązkami zbywcy są: przeniesienie na kupującego własności rzeczy, wydanie rzeczy nabywcy. Podstawowymi obowiązkami nabywcy są: zapłacenie umówionej ceny oraz odebranie rzeczy od zbywcy. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Najem. Art. 659. § 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Najem. Podstawowymi obowiązkami wynajmującego są : oddanie najemcy rzeczy do używania; odebranie od najemcy płaconego przez niego czynszu. Najemca zaś ma obowiązek: przyjęcia rzeczy do używania oraz zapłacenia umówionego czynszu. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Dzierżawa. Art. 693. § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. § 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Dzierżawa. Podstawowymi obowiązkami wydzierżawiającego są: oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków; odebranie od dzierżawcy płaconego przez niego czynszu. Dzierżawca zaś ma obowiązek: przyjęcia rzeczy do używania, pobierania pożytków z rzeczy oraz zapłacenia umówionego czynszu. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Leasing. Art. 709.1. Przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Leasing. Podstawowymi obowiązkami finansującego są: nabycie rzeczy od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w umowie leasingu; oddanie korzystającemu rzeczy do używania albo do używania i pobierania pożytków; odebranie od korzystającemu płaconego przez niego czynszu. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Leasing. Korzystający ma obowiązek: przyjęcia rzeczy do używania lub używania i pobierania pożytków, utrzymywania rzeczy w należytym stanie oraz zapłacenia umówionego czynszu, a także zwrotu finansującemu rzeczy po zakończeniu trwania umowy leasingu. Umowy nazwane i nienazwane w zakresie nieruchomości. Timesharing. Treścią timesharingu jest nabycie prawa do korzystania z cudzej rzeczy (zazwyczaj nieruchomości) przez określony czas w roku na zasadzie wyłączności i za wynagrodzeniem. Timesharing nie został uregulowany w prawie, zatem regulują go przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do praw obligacyjnych (umów) nienazwanych. Więcej informacji, dodatkowe materiały oraz wzory zamieściłem na stronie: www.ans.pw.edu.pl/cwozniak.php Dziękuję i życzę powodzenia
