odpowiedź w formacie tekstowym - Ministerstwo Infrastruktury i
advertisement
MINISTER INFRASTRUKTURY I BUDOWNICTWA Warszawa, dnia października 2016 r. DM.2.054.12.2016.AK NK: 144631/16 Pan Marek Kuchciński Marszałek Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej Szanowny Panie Marszałku, w związku z przekazanym przez Sejmową Komisję do Spraw Petycji dezyderatem nr 11, uchwalonym na posiedzeniu w dniu 22 września 2016 r., w sprawie funkcjonowania ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 2071, z późn. zm.), proszę o przyjęcie poniższych informacji. Uznając miejsce, jakie pełnić powinno społeczne budownictwo czynszowe w związku z dostępnym zasobem mieszkań czynszowych, w 2015 r. podjęta została decyzja o reaktywacji rządowego programu popierania społecznego budownictwa na wynajem, realizowanego w oparciu o znowelizowane przepisy ustawy o niektórych formach (…), które dały towarzystwom budownictwa społecznego, spółdzielniom mieszkaniowym oraz spółkom gminnym możliwość ubiegania się o finansowanie zwrotne udzielane na preferencyjnych warunkach przez Bank Gospodarstwa Krajowego w postaci kredytów oraz gwarancji nabycia emisji obligacji. Program uruchomiony w 2016 r. jest kontynuacją programu społecznego budownictwa czynszowego, realizowanego do 2009 r. przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe w ramach kredytów udzielanych przez BGK ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Przyjęty w dniu 27 września 2016 r. Narodowy Programy Mieszkaniowy, przewiduje uwzględnienie towarzystw budownictwa społecznego w zintegrowanym systemie wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, stanowiącego II filar programu „Mieszkanie+”: Uruchomienie zintegrowanego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, uwzględniającego dostępne instrumenty wsparcia i efekty zmian planowanych w otoczeniu regulacyjnym. Zmiany w tym zakresie, jakie rząd skieruje do Sejmu RP najpóźniej w 2017 r. mają przyczynić się do wzrostu efektów społecznego budownictwa czynszowego w segmencie rynku mieszkań na wynajem. Mając na uwadze wyniki przeprowadzonych ocen i analiz, jak również wynikające z przyjętego kierunku działań upatrujących w rozwoju mieszkań na wynajem główny priorytet, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa nie przewiduje obecnie wystąpienia z inicjatywą legislacyjną w zakresie zmiany przepisów ustawy o niektórych formach (…), przewidujących dalsze ułatwienia w wykupie mieszkań w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Poniżej przedstawiam szczegółowe odpowiedzi na zawarte w dezyderacie pytania. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, ul. T. Chałubińskiego 4/6, 00-928 Warszawa www.mib.gov.pl, infolinia: 222 500 135, e-mail: [email protected], Twitter @MIB_gov 1. Czy nadal realizowany jest pierwotny cel ustawy – budowa mieszkań na wynajem? Ile nowych lokali TBS powstało w roku ubiegłym? System wspierania inwestycji polegających na budowie mieszkań na wynajem, realizowany przez towarzystwa budownictwa społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe, w oparciu o przepisy ustawy o niektórych formach (...), funkcjonował na niemal niezmienionych zasadach od 1995 r. do 2009 r. Podstawą programu było wsparcie udzielane ze środków publicznych. Najważniejszym źródłem tego wsparcia były preferencyjne kredyty udzielane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, zlikwidowanego w 2009 r., a do tego czasu ulokowanego w Banku Gospodarstwa Krajowego. Od 1995 r. w ramach ustawy, BGK udzielił ze środków KFM i swoich (po likwidacji KFM w ramach wniosków złożonych do końca września 2009 r.) 1 852 kredytów na kwotę ok. 7 mld zł, z czego 1 431 kredytów na kwotę blisko 6 mld zł udzielono towarzystwom budownictwa społecznego, a 421 kredytów na kwotę ok. 1,2 mld zł udzielono spółdzielniom mieszkaniowym. W tym samym okresie inwestorz y oddali do użytkowania ok. 98 tys. mieszkań. Większość mieszkań (ok. 80%) została zrealizowana przez towarzystwa budownictwa społecznego. W kolejnych latach, w ramach programu BGK nie przyjmował nowych wniosków o kredyt. Wynikało to m.in. z braku możliwości implementowania przepisów wykonawczych przez ówczesny rząd PO-PSL na podstawie delegacji wprowadzonej do ustawy wraz z likwidacją KFM. Od 25 października 2015 r. (tj. od momentu wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1582), podstawowym instrumentem wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób o umiarkowanych dochodach jest program popierania społecznego budownictwa czynszowego, realizowany na gruncie znowelizowanej ustawy o niektórych formach (…). W jego ramach towarzystwa budownictwa społecznego, spółdzielnie mieszkaniowe i spółki gminne mogą ubiegać się o finansowanie zwrotne (pokrywające do 75% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno -budowlanego), udzielane na preferencyjnych warunkach przez BGK ze środków własnych. Z przekazanych przez Bank informacji wynika, że na chwilę obecną w ramach pierwszego naboru wniosków o udzielenie finansowania zwrotnego, zakończonego w dniu 29 lutego 2016 r., 35 inwestorów złożyło 46 wniosków na łączną kwotę 321 mln zł. Wnioski dotyczą finansowania budowy 2 511 mieszkań w ramach inwestycji o łącznej wartości 522 mln zł. W stosunku do lokali powstających w ramach reaktywowanego programu społecznego budownictwa czynszowego obowiązuje bezwzględny zakaz wyodrębniania lokali na własność. Natomiast w ramach II edycji programu, inwestorzy złożyli 40 wniosków, które dotyczą finansowania budowy 1 623 mieszkań, aplikując tym samym o preferencyjne kredyty w łącznej wysokości 188,5 mln zł. 2 2. Czy faktycznie – przy dość wysokich czynszach, które zawierają również składniki pozostające poza samym kosztem eksploatacji lokalu – mieszkania te są wynajmowane rodzinom o mniejszych dochodach? Najemcą mieszkania w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może zostać osoba spełniająca określone w ustawie o niektórych formach (…) warunki. Zgodnie z przepisami nie powinna ona posiadać tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego znajdującego się w tej samej miejscowości. Dochód gospodarstwa domowego nie może ponadto przekraczać limitu wskazanego w art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy. Warunki te są co dwa lata weryfikowane na podstawie obowiązkowo składanej przez najemcę deklaracji (art. 30 ust. 3 i 5 ustawy). W tym miejscu należy zauważyć, że w wyniku dokonanej w 2015 r. nowelizacji ustawy o niektórych formach (…) nastąpiło określenie nowych progów dochodowych uprawniających do użytkowania lokalu mieszkalnego w zasobach towarzystw. Dokonano obniżenia progów dochodowych w przypadku lokali tworzonych w ramach nowego programu oraz w przypadku starego zasobu tbs, w sytuacji zawarcia kolejnych umów najmu w stosunku do lokali mieszkalnych wybudowanych z udziałem finansowego wkładu partycypanta (najemcy bądź osoby trzeciej). Takie rozwiązanie pozwala na skierowanie wsparcia do gospodarstw domowych faktycznie potrzebujących wsparcia w zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli rodzin uzyskujących umiarkowane dochody, które nie pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie na rynku komercyjnym. Ponadto jest ono zgodne z wynikami analizy dostępności mieszkań w Polsce oraz zaleceniami Banku Światowego. Odnosząc się do wysokości stawek czynszu w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, należy zauważyć, że na tle przeciętnych stawek rynkowych, wysokość ta jest relatywnie niska. W obecnym stanie prawnym wysokość ta kształtuje się na poziomie 4% wartości odtworzeniowej, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150, 1322 i 1777 oraz z 2016 r. poz. 9) – w przypadku lokali wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. i 5% – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego. Mimo podniesienia poziomu maksymalnej stawki czynszu w odniesieniu do mieszkań wybudowanych w ramach nowego programu, cel programu, czyli tworzenie lokali o umiarkowanych, niższych od komercyjnych czynszach, nadal jest zachowany. Wprawdzie w niektórych miastach stawki różnicują kwoty ok. 200 zł, jednak w wielu miastach (np. w Warszawie, Krakowie czy Rzeszowie) czynsze w zasobach towarzystw budownictwa społecznego są niemal dwukrotnie niższe niż przeciętne stawki na rynku komercyjnym. Niezależnie od powyższego, dotychczasowe doświadczenia funkcjonowania systemu budownictwa społecznego w Polsce wskazują, że w większości przypadków realne stawki w zasobie społecznym są ustalane na niższym poziomie niż wartość maksymalna. Tym samym wysokość czynszu w towarzystwach budownictwa społecznego nie może być argumentem – na co wskazywali najemcy biorący udział w dniu 21 lipca br. w posiedzeniu sejmowej Komisji ds. Petycji – przemawiającym za wprowadzeniem rozwiązań ułatwiających prywatyzację mieszkań. 3 3. Czy i w ilu przypadkach osoby partycypujące w koszcie budowy mieszkań stały się ich właścicielami? Możliwość wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu udzielonego przez BGK ze środków KFM, a po likwidacji Funduszu w oparciu o pozostałe wnioski złożone w BGK do dnia 30 września 2009 r. włącznie, została wprowadzona ustawą z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 201, poz. 1180). Możliwość taką ustawodawca wprowadził warunkowo, obejmując nią wyłącznie mieszkania wybudowane częściowo ze środków partycypanta (warunek ten jest w ustawie rozumiany szeroko: własność mieszkania może zostać przeniesiona na rzecz najemcy będącego obecnie stroną umowy partycypacyjnej, przez co ustawa nie wyklucza osób, na których prawa strony takiej umowy zostały przeniesione przez pierwotnego partycypanta w drodze cesji), jak również uzależniając rozpoczęcie takiego procesu od decyzji właścicielskiej samego tbs. Zgodnie z art. 33e ust. 2 ustawy o niektórych formach (…) przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może obecnie nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy. W przypadku mieszkań wybudowanych w ramach przedsięwzięcia inwestycyjno -budowlanego, którego dotyczył wniosek kredytowy złożony przez tbs do 2004 r. włącznie, jedynym przepisem dotyczącym partycypacji był ówczesny art. 29 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, pracodawca, działając w celu uzyskania mieszkań dla swych pracowników, a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie, mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Przepis art. 29 ustawy nie wyłączał zasady swobody zawierania umów. Tym samym, jak wskazano powyżej, pomimo niewystępowania do 2005 r. w przepisach instytucji „partycypacji własnej lokatora” określonej obecnie w art. 29a ustawy, najemcy mieszkań wybudowanych przy wykorzystaniu środków partycypacji osób trzecich (np. rodziców ) nie są z tego wyłącznie powodu ustawowo pozbawieni możliwości przekształceń. W odniesieniu do lokali, w stosunku do których obowiązują przepisy sprzed nowelizacji, możliwe jest dokonanie cesji praw z tytułu umowy partycypacji na zasadzie swobody umów, wyrażonej w art. 353 1 Kodeksu cywilnego. Może ona być dokonana na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ww. przepisem wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Odrębną kwestią jest natomiast indywidualna w każdym przypadku ocena, czy i na ile szczegółowe uregulowania umowy łączącej partycypanta z towarzystwem budownictwa społecznego uzależniały cesję praw partycypanta od zgody towarzystwa, jak również ograniczały w jakiejś formie prawa partycypanta do wskazywania kolejnych najemców lokalu mieszkalnego. Z informacji przekazywanych kwartalnie przez BGK wynika, że do chwili obecnej żadne z mieszkań wybudowanych w systemie tbs nie zostało wyodrębnione na własność. Znane są natomiast przypadki dokonywanych cesji partycypacji, jednakże Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa nie dysponuje takimi danymi. 4 4. W jakim kierunku zmierzać będą planowane zmiany systemu wspierania budownictwa w odniesieniu do tej formy mieszkań? Obecnie projektowane rozwiązania w zakresie zmiany przepisów ustawy o niektórych formach (…) (które znalazły odzwierciedlenie w projekcie ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, wpisanym do Wykazie Prac Legislacyjnych i Programowych Rady Ministrów, pod numerem UD 98), stanowią wynik analizy przeprowadzonej po zakończeniu naboru wniosków w ramach pierwszej edycji nowego programu społecznego budownictwa czynszowego, w tym również na podstawie informacji przekazanych przez inwestorów tego budownictwa oraz BGK. Celem projektowanych rozwiązań jest wyeliminowanie istniejących barier utrudniających uczestnictwo inwestorów w programie społecznego b udownictwa czynszowego oraz zracjonalizowanie gospodarowania tworzonym zasobem mieszkaniowym. Projektowane rozwiązania mają się przyczynić do zwiększenia zainteresowania uczestnictwem w programie, m. in. poprzez: złagodzenie warunku wynajęcia minimum 50% lokali mieszkalnych utworzonych w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego osobom wychowującym dzieci, jako zobowiązania wynikającego z ustawy, który w dużej mierze stanowił barierę uczestnictwa w programie dla inwestorów realizujących przedsięwzięcia dla społeczności lokalnych o niższym udziale rodzin z dziećmi, objęcie możliwością uzyskania finansowego wsparcia przez spółdzielnie mieszkaniowe realizacji lokali zamieszkiwanych w oparciu o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, w celu aktywizacji sektora spółdzielczości mieszkaniowej (obecnie możliwość finansowania wyłącznie lokali mieszkalnych na wynajem), podwyższenie poziomu partycypacji z 25 do 30% kosztów przedsięwzięcia, w celu ułatwienia montażu finansowego przedsięwzięcia, podwyższenie mocno obniżonego poprzednią nowelizacją z 2015 r. limitu dochodów uprawniających do najmu lokalu mieszkalnego, czy też uelastycznienie zasady proporcjonalnego podwyższenia czynszu w przypadku przekroczenia przez najemcę określonych w ustawie progów dochodowych. Projektowane zmiany w ustawie o niektórych formach (…) są spójne z projektem Narodowego Programu Mieszkaniowego i stanowią realizację celów określonych w ramach jednego z instrumentów realizujących założenia pakietu „Mieszkanie+”: Uruchomienie zintegrowanego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego, uwzględniającego dostępne instrumenty wsparcia i efekty zmian planowanych w otoczeniu regulacyjnym. Projektowane zmiany nie obejmują natomiast kwestii związanych z wyodrębnianiem na własność lokali mieszkalnych w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. 5. Czy osoby, które poniosły faktyczne koszty budowy lokali, w których zamieszkują w ramach TBS, powinny mieć ułatwioną ścieżkę wejścia w posiadanie zajmowanych mieszkań? Podstawowym celem programu społecznego budownictwa czynszowego, było od początku jego istnienia (1996 r.) zwiększenie zasobu lokali mieszkalnych użytkowanych docelowo na zasadach najmu, 5 adresowanych do gospodarstw domowych o ograniczonych dochodach. Rotacyjny charakt er tworzonego z wykorzystaniem środków publicznych zasobu, wynikający z ustawy o niektórych formach (…), umożliwia kierowanie lokali mieszkalnych do osób faktycznie potrzebujących wsparcia w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. takich, które uzyskują zbyt niskie dochody, by nabyć lub wynająć mieszkanie na warunkach komercyjnych. Przyjęte w ustawie rozwiązania gwarantują, że w przypadku niespełniania przez dotychczasowego najemcę warunków najmu lokal mieszkalny będzie mógł zostać wynajęty innej potrzebującej osobie. Mając na uwadze zapotrzebowanie na mieszkania społeczne czynszowe oraz istotny społecznie cel realizowany przez ten zasób, uzasadnione jest przeciwdziałanie ich bezwarunkowej prywatyzacji. Aby jej zapobiec, ustawodawca dopuścił, jak wcześniej wspomniano, możliwość wyodrębniania ww. lokali jedynie warunkowo – w odniesieniu do szczegółowo określonej kategorii mieszkań i na szczegółowo określonych warunkach. Mimo wprowadzenia tego wyjątku lokale mieszkalne na wynajem utworzone w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego, co do zasady, funkcjonują jako zasób użytkowany na zasadach najmu. Podsumowując, przyjęte w obowiązującej ustawie o niektórych formach (…) cele, w szczególności cel zachowania rotacyjnego charakteru zasobu powstałego z udziałem środków publicznych w służbie mniej zamożnej części społeczeństwa, nie uzasadniają wprowadzania rozwiązań ułatwiających najemcom towarzystw budownictwa społecznego uzyskania własności zajmowanego mieszkania. W tym miejscu należy zauważyć, że decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego w myśl art. 33e ust. 4 o niektórych formach (…) podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie. Przepisy ww. ustawy nie zawierają jednak przesłanek, jakimi p owinien kierować się właściciel zasobu, przy podejmowaniu decyzji dotyczącej wyodrębnienia lokalu mieszkalnego. Stanowią one jedynie, iż przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 33e ust. 1 i 2 ustawy o niektórych formach (…). Oznacza to, że autonomiczna decyzja w tym zakresie może zostać podjęta jedynie przez władze spółki, będącej właścicielem mieszkań znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego. Nie jest tym samym możliwe ustawowe przymuszenie właściciela zasobu do wyzbycia się będących jego własnością mieszkań. Wprost przeciwnie, właściciele, w szczególności gminy, w dużej mierze będące właścicielami towarzystw, powinny mieć zagwarantowaną możliwość nie wyzbywania się mieszkań, jeżeli byłoby to sprzeczne z realizowaną przez samorządy polityką mieszkaniową. Możliwe jest to dzięki ustawowemu rozwiązaniu, pozwalającemu wyłącznie właścicielowi zasobu na podejmowanie decyzji o uruchomien iu procesu prywatyzacji. Ponadto trzeba pamiętać, że to nie najemcy, a towarzystwo budownictwa społecznego poniosło koszty budowy lokali mieszkalnych, w większości posiłkując się kredytem zaciągniętym w BGK. Co oznacza, że to nie najemca lokalu jest stroną umowy kredytowej zawartej z Bankiem, a spółka, która spłaca zobowiązanie kredytowe względem BGK. Na zakończenie należy zauważyć, że aktualnie przepisy ustawy szczegółowo określają zasady rozliczeń lokatora z towarzystwem budownictwa społecznego, w prz ypadku poniesienia przez niego części kosztów z tytułu partycypacji własnej. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez BGK na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r. lub przy wykorzystaniu finansowania 6 zwrotnego, kwota partycypacji podlega zwrotowi w zwaloryzowanej wysokości, zgodnie z regułą wyrażoną w art. 29a ust. 3 ustawy o niektórych formach (…) w terminie nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu. W kontekście zwrotu partycypacji, pewne niejasności mogą powodować umowy partycypacji dotyczące lokali mieszkalnych zrealizowanych w ramach przedsięwzięcia inwestycyjno -budowlanego, którego dotyczył wniosek złożony przez towarzystwo w BGK do 30 września 2004 r. Mają tutaj bowiem zastosowanie przepisy ustawy o niektórych formach (…) w brzmieniu sprzed nowelizacji z dnia 27 sierpnia 2004 r. Kwestię partycypacji, jak zostało już zasygnalizowane powyżej regulował w ówczesnym stanie prawnym jedynie art. 29 ustawy. Tym samym, w stosunku do opisywanych lokali mieszkalnych, zasady zwrotu partycypacji zależą od szczegółowych zapisów umowy, która została podpisana pomiędzy towarzystwem a partycypantem. Z uwagi na brak możliwości ingerowania w prawa nabyte oraz zasadę swobody zawierania umów, nie jest możliwe obecnie ustawowe uregulowanie powyższej kwestii. 6. Jak resort ocenia funkcjonowanie TBS-ów funkcjonujących w ramach spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jak można realnie dokonywać kontroli takich podmiotów w zakresie ich relacji z lokatorami? Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa pozytywnie ocenia funkcjonowanie tow arzystw budownictwa społecznego. Aktualnie istnieją 243 towarzystwa budownictwa społecznego (w tym jedna spółdzielnia osób prawnych, 4 spółki akcyjne, oraz 238 spółek z o.o.). W przypadku 189 działających towarzystw gmina jest większościowym udziałowcem (77% działających towarzystw), z czego w przypadku 169 gmina posiada 100% udziałów (70% działających towarzystw). W większości gmin towarzystwa budownictwa społecznego są istotnym instrumentem w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wspólnot samorządowych. Istniejący w oparciu o przepisy ustawy o niektórych formach (…) system budownictwa czynszowego od początku jego funkcjonowania przyczynił się do powstania ok 98 tys. lokali mieszkalnych (ok. 81 tys. mieszkań wybudowanych przez tbs i ok. 17 tys. wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe), przy wykorzystaniu ponad 7 mld zł środków budżetowych oraz gruntów gminnych. Obecnie program społecznego budownictwa czynszowego jest jednym z instrumentów lokalnej polityki mieszkaniowej gmin, oferując preferencyjne finansowanie przedsięwzięć społecznego budownictwa czynszowego, kierowane do inwestorów działających w oparciu o zawartą z gminą umowę. Adresatami mieszkań są osoby o umiarkowanych dochodach. Program wypełnia zatem lukę w dostępie do instrumentów wsparcia mieszkalnictwa, zaś doświadczenia wieloletniego okresu realizacji programu, co do zasady nie świadczą o negatywnych zjawiskach dotyczących relacji zachodzących pomiędzy towarzystwem a lokatorami, odbiegających od przeciętnej skali problemów sygnalizowanych ministerstwu w ramach funkcjonującego rynku najmu. Jak już wskazano w odpowiedzi, ewaluacja programu preferencyjnych kredytów udzielanych ze środków KFM była przedmiotem niezależnego badania Banku Światowego w ramach projektu usług doradczych prowadzonych na zlecenie ówczesnego Ministerstwa Infrastruktury (Rynek wynajmu mieszkań w Polsce. Ocena TBS/Sprawozdanie końcowe, Bank Światowy, 2009 r.). Wyniki oceny wykazały, że program tbs 7 doprowadził do pojawienia się na rynku mieszkaniowym dobrze przygotowanych struktur deweloperskich i zarządzania nieruchomościami. Towarzystwa budownictwa społecznego odgrywają istotną rolę w gospodarce regionalnej, a ponadto zarządzają znaczną liczbą nieruchomości komunalnych. 7. Jakiego typu przypadki patologii i naruszeń praw lokatorów TBS są znane resortowi? Jakie działania podejmowano, aby je ograniczyć? Najemcy towarzystw budownictwa społecznego w korespondencji kierowanej do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa w przeważającej mierze występują z prośbą o stanowisko resortu w zakresie interpretacji przepisów ustawy o niektórych formach (…). Przypadki patologii i naruszeń praw najemców towarzystw budownictwa społecznego są stosunkowo rzadkie. Działania Ministerstwa w takich sprawach ograniczają się do wystąpienia do spółki z prośbą o wyjaśnienia oraz zwrócenia uwagi na konieczność przestrzegania przepisów ustawy o niektórych formach (…) oraz ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Jednocześnie należy zauważyć, że władze centralne nie dysponują kompetencjami i środkami, które pozwoliłyby na kontrolę nad bieżącą działalnością towarzystw budownictwa społecznego. Do momentu wejścia w życie ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach (…), czyli do dnia 25 października 2015 r., zgodnie z art. 24 ust. 3 ustawy, minister miał ponadto prawo do zatwierdzenia albo odmowy zatwierdzenia umowy albo statutu towarzystwa, a także wszelkich ich zmian. Mógł on także w sytuacji nierozpoczęcia przez tbs w okresie 4 lat od dnia pierwszego zatwierdzenia statutu lub umowy spółki, wynajmu stanowiących jego własność lokali mieszkalnych na zasadach określonych w ustawie, a także w razie niedopełnienia przez spółkę obowiązku poinformowania ministra o rozpoczęciu wynajmu, pozbawić towarzystwo prawa używania w nazwie wyrazów „towarzystwo budownictwa społecznego” oraz skrótu „tbs”. Obecnie w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w funkcjonowaniu towarzystwa budownictwa społecznego, istnieje możliwość powiadomienia o tym zdarzeniu władz miasta, na obszarze którego funkcjonuje spółka, bowiem zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o niektórych formach (…) gmina, na obszarze której działa tbs, niezależnie od struktury właścicielskiej towarzystwa jest uprawniona do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w jego statucie. Z poważaniem, 8
