przewodnik po ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych

Opracowanie:
zespół radców prawnych KR PZD
ZASADNICZE CELE PROJEKTU
 Dostosowanie przepisów do głównych postulatów Trybunału
Konstytucyjnego:
- Pozycja PZD wobec działkowców (wolność zrzeszania się)
- Pozycja PZD wobec innych stowarzyszeń (pluralizm)
- Pozycja PZD wobec właścicieli gruntów (poszanowanie
praw właścicielskich)
 Maksymalne zabezpieczenie praw działkowców:
- poszanowanie praw nabytych (prawa majątkowe oraz
prawa organizacyjne)
- zachowano wszystkie korzystne dla działkowców i
konstytucyjne przepisy
 Wprowadzenie ewolucyjnych zmian
PODSTAWOWE ZAGADNIENIA PROJEKTU
– PLAN WYKŁADU
 Organizacje działkowców
 Sytuacja prawna PZD i jego struktur
 Sytuacja prawna działkowców
 Sytuacja rodzinnych ogrodów działkowych
 Zagadnienia końcowe
ORGANIZACJE DZIAŁKOWCÓW
 Docelowy
system
działkowego
organizacyjny
ogrodnictwa
 System oparty o dwa rodzaje organizacji działkowców:
- Stowarzyszenia ogrodowe
- Związki działkowe
STATUS STOWARZYSZENIA OGRODOWEGO
 Stowarzyszenie ogrodowe jako podstawowa organizacja
działkowców
 Byłby to szczególny rodzaj stowarzyszenia
 Stowarzyszenia ogrodowe działałyby w oparciu o ustawę
o stowarzyszeniach, ze zmianami wynikającymi z projektu
 Wyróżniany ze względu na cel statutowy – tworzenie
i prowadzenie ROD
 Prowadzenie
ROD
powierzane
stowarzyszeniu ogrodowemu
jest
jednemu
RELACJA STOWARZYSZENIA OGRODOWEGO Z DZIAŁKOWCEM
 Prawo
do
działki
organizacyjnej
niezależne
od
przynależności
 Działkowiec nie będzie musiał być członkiem stowarzyszenia
ogrodowego
 Przynależność gwarancją praw organizacyjnych
 Projekt zapewnia jednak działkowcowi roszczenie o przyjęcie
w poczet członków stowarzyszenia ogrodowego
 Zapewniono działkowcowi swobodę w wystąpieniu z takiego
stowarzyszenia, bez negatywnych konsekwencji w zakresie
prawa do działki
 Przyznanie ochrony sądowej w zakresie członkostwa
STATUS ZWIĄZKU DZIAŁKOWEGO
 Związki działkowe jako druga kategoria organizacji
działkowców
 Specyficzne związki stowarzyszeń, zrzeszające co
najmniej trzy stowarzyszenia ogrodowe (tzw.
„stowarzyszenia stowarzyszeń”)
 Cele związków działkowych:
- wspieranie idei i rozwoju ogrodnictwa działkowego
- obrona wspólnych interesów
 Związki działkowe jako formy przedstawicielskie
działkowców na szczeblu lokalnym, regionalnym, czy też
krajowym
SYTUACJA PRAWNA PZD I JEGO STRUKTUR
 Projekt odrzuca sugestię TK ustawowej likwidacji
PZD
 Likwidacja
Konstytucją
PZD
działaniem
 Naruszenie zasady wolności
ochrony praw nabytych
sprzecznym
zrzeszania
z
oraz
 Projekt wprowadza w miejsce monopolu PZD
ewolucyjne mechanizmy gwarantujące pluralizm w
prowadzeniu ogrodów działkowych.
PRZEKSZTAŁCENIE PZD
 PZD z mocy
ogrodowym
prawa
stanie
się
stowarzyszeniem
 Przekształcenie formy prawnej Związku
 Potrzeba uchwalenia nowego statutu – 12 miesięcy od
wejścia ustawy w życie
 Członkowie PZD zachowają swoje członkostwo w
Związku, niezależnie od przekształcenia formy prawnej
PZD
 ROD i okręgi staną się terenowymi jednostkami
organizacyjnymi stowarzyszenia PZD, które będą
mogły nabyć osobowość prawną
 Stowarzyszenie PZD (w tym jego jednostki)
zachowa wszystkie prawa i obowiązki – w tym
prawa do gruntów, co zapobiegnie ich
wygaśnięciu
 Zbędne będzie zatem tworzenie stowarzyszeń
przez jednostki PZD
 Stowarzyszenie PZD zachowa prowadzenie ROD poprzez swoje jednostki
WYODRĘBNIENIE SIĘ ROD
 Projekt umożliwia wyodrębnienie się ROD ze struktur stowarzyszenia PZD
 Takie wyodrębnienie będzie możliwe na podstawie odpowiedniej uchwały
walnego zebrania ROD, spełniajej szereg warunków;
 Uchwała o wyodrębnieniu ROD będzie skuteczna, jeżeli:
- zapadnie w terminie 24 miesięcy od wejścia ustawy w życie
- każdy działkowiec będzie odpowiednio zawiadomiony o terminie
walnego zebrania i planowanej uchwale o wyodrębnieniu
- zapadnie bezwzględną większością głosów przy obecności co
najmniej połowy liczby członków z danego ROD
- zawierać będzie postanowienie o przyjęciu statutu i powołaniu komitetu
założycielskiego nowego stowarzyszenia ogrodowego
 Na
podstawie
prawidłowo
podjętej
uchwały
o
wyodrębnieniu będzie mogło powstać – po rejestracji w
KRS - nowe stowarzyszenie ogrodowe
 Takie stowarzyszenie ogrodowe przejmie nieodpłatnie
(z mocy prawa) wszystkie prawa i obowiązki związane
z danym ROD - w celu jego dalszego prowadzenia
 W ten sposób zrealizowany zostanie postulat pluralizmu
 Pozostawieniu tej decyzji do uznania działkowców nie
stanowi nieuprawnionej ingerencji ustawodawcy w
swobodę zrzeszania oraz relacje członek – zrzeszenie
SYTUACJA PRAWNA DZIAŁKOWCA
 Sytuacja prawna działkowca ma wynikać z prawa do
działki
 Sytuacja prawna działkowca nie będzie wynikać
z przynależności organizacyjnej. Taka przynależność
będzie fakultatywna
 Zrezygnowano z przydzielania działki na mocy uchwały,
jako że rozerwano więź stosunku członkostwa z prawem
do działki
 Sytuacja działkowca wyznaczona podstawowymi prawami
działkowca
PODSTAWOWE PRAWA DZIAŁKOWCA
 Konkretne tytuł prawny do działki prawo do działki - tzw. prawo do
działki - ujawniane w księdze wieczystej
 Przenoszenie praw do działki
 Własność nasadzeń, obiektów i urządzeń
 Wynagrodzenie za własność w razie wygaśnięcia prawa do działki
 Zwolnienie z podatków
 Udogodniony tryb przejścia prawa do działki w razie śmierci
i rozwodu
 Gwarancje w razie likwidacji ROD – ograniczenia i rekompensaty
 Zwiększona ochrona sądowa praw działkowców
POWSTANIE PRAWA DO DZIAŁKI
 Korzystanie z działki ma następować w oparciu o konkretny tytuł
prawny (tzw. prawo do działki), ustanawiany przez
stowarzyszenie ogrodowe
 Prawo do działek kreowane na podstawie umów
 Umowy zawierane pomiędzy
a kandydatem na działkowca
stowarzyszeniem
ogrodowym
 Umowy byłyby zawierane w formie pisemnej pod rygorem
nieważności
 Umowa zawierana na ustanowienie prawa tylko do jednej
działki; zawarcie umowy na dodatkową działkę byłoby z mocy
prawa nieważne
 Dwie formy prawa do działki
DZIERŻAWA DZIAŁKOWA
 Podstawową formę prawa do działki byłaby dzierżawa
działkowa będącą specyficzną umową dzierżawy
 Podstawowe prawo działkowca do działki (użytkowanie działki)
przekształci się w dzierżawę działkową – bez obowiązku
zawierania odrębnej umowy
 Możliwość ujawnienia w księdze wieczystej
 Dzierżawa działkowa będzie zasadniczo umową nieodpłatną,
tzn. nie będzie pobierany czynsz z tytułu korzystania z działki
 Wyjątek: możliwość pobierania czynszu od działkowca, gdy
samo stowarzyszenie ogrodowe ma obowiązek uiszczać czynsz
na rzecz właściciela gruntu.
UŻYTKOWANIE
 Drugą forma prawa do działki byłoby użytkowanie w
rozumieniu KC
 Użytkowanie jako ograniczone prawo rzeczowe
(bezwzględnie skuteczne)
 Zachowano możliwość nabycia przez działkowca tego
prawa od prawa stowarzyszenia do gruntu – użytkowania
wieczystego albo własności
 Umowa w formie aktu notarialnego
 Możliwość ujawnienia w księdze wieczystej
 Zachowanie użytkowania przysługującego obecnie
działkowcom
PRZENOSZENIE PRAW DO DZIAŁKI
 Wyjście naprzeciw oczekiwaniom i praktyce
 Przeniesienie nie stanowi sprzedaży
 Przeniesienie praw do działki stanowi swoistą cesję – zamiana
strony umowy
 Przeniesienie odbywałoby się w formie pisemnej pod rygorem
nieważności
 Skuteczność przeniesienia uzależniona od zatwierdzenia
przez stowarzyszenie ogrodowe
 Odmowa zatwierdzenia umowy tylko z ważnych powodów
 Odmowa również, gdyby był inny kandydat oczekujący
na działkę, który obowiązany zapłacić ustalone
wynagrodzenie ustępującemu działkowcowi
 Odmowa zatwierdzenia przeniesienia na rzecz osoby
bliskiej jedynie z ważnych powodów
 Odmowa mogłaby być zaskarżona do sądu; orzeczenie o
bezpodstawności odmowy zastępowałoby zatwierdzenie
przeniesienia praw do działki
WŁASNOŚĆ DZIAŁKOWCA
 Projekt zachowuje zasadę, że działkowiec
pozostaje właścicielem swoich nasadzeń, urządzeń
i obiektów, które znajdują się na działce
 Konieczny wyjątek od zasady superfieces solo cedit
 Jest to rozwiązanie
interesów działkowców
niezbędne
 Szczególne znaczenie odrębnej
przypadku likwidacji ROD
dla
ochrony
własności
w
WYNAGRODZENIE ZA WŁASNOŚĆ DZIAŁKOWCA
 Takie wynagrodzenie przysługuje w razie wygaśnięcia prawa do działki
 Kwestie terminologiczne – wynagrodzenie, cena, odszkodowanie
 Potrzeba unormowania kwestii problematycznych dot. wynagrodzenia
 Wynagrodzenie nie przysługuje, gdy naniesienia niezgodne z przepisami
 Jeżeli stowarzyszenie ogrodowe wypowiedziałoby umowę, to powinno
ustalić z działkowcem warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia
 W razie sporu stowarzyszenie mogłoby skierować sprawę do sądu
 Przeprowadzenie licytacji sądowej celem wyłonienia
zobowiązanego do zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia
ZWOLNIENIE PODATKOWE
 Utrzymano korzystne dla działkowców zwolnienie podatkowe
 TK nie zakwestionował zwolnienia podatkowego dla działkowców
 Użytkowanie działek jako przedmiot zwolnienie podatkowego dla
działkowców
 TK nie zakwestionował także koncepcji zwolnienia podatkowego
dla organizacji prowadzących ogrody działkowe
 Prowadzenie działalności statutowej jako przedmiot zwolnienie
podatkowego dla stowarzyszeń ogrodowych
 Zwolnienie podatkowe dla stowarzyszeń finansowo „odciąży”
działkowców
OPŁATY OGRODOWE
 Każdy działkowiec będzie miał obowiązek uiszczać opłaty
ogrodowe
 Opłaty ogrodowe jako partycypacja finansowa działkowca w
pokrywaniu kosztów funkcjonowania ROD
 Np. zarządzanie ROD, utrzymanie infrastruktury, inwestycje,
media itd.
 Opłaty ogrodowe uchwalone
stowarzyszenia ogrodowego
zgodnie
ze
statutem
 Możliwość kwestionowania podwyżki opłat ogrodowych na
drodze sądowej, co nie zwalniałoby z obowiązku ich
uiszczania w dotychczasowej wysokości
PRAWO DO DZIAŁKI W RAZIE ŚMIERCI DZIAŁKOWCA
 Prawa do działki mają charakter niezbywalny – konsekwencje
 Projekt zabezpiecza interesy najbliższej rodziny zmarłego działkowca
 Brak dziedziczności prawa do działki rozwiązaniem korzystnym dla
działkowców
 Udogodniony
działkowca
tryb
przejmowania
działki
przez
rodzinę
zmarłego
 Małżonek miałby możliwość wstąpienia w stosunek prawny wynikający
z prawa jego zmarłego współmałżonka
 Brak takiego wstąpienia powodowałby wygaśnięcie prawa do działki
 Jednak roszczenie o ustanowienie takiego prawa miałyby osoby bliskie
 Powyższe nabycie prawa do działki nie naruszałoby praw spadkobierców
PRAWO DO DZIAŁKI W RAZIE ROZWODU
 W razie rozwodu byli współmałżonkowie mieliby
możliwość wskazania, który z nich zachowa prawo do
działki
 W razie sporu musieliby wszcząć postępowanie o
podział majątku wspólnego, informując o tym
stowarzyszenie ogrodowe w terminie trzech miesięcy
 Uchybienie terminowi uprawniałoby stowarzyszenie do
rozstrzygnięcia
 Nie naruszałoby to praw byłych współmałżonków do
podziału majątku znajdującego się na działce
WYPOWIEDZENIE UMOWY
 Wypowiedzenie umowy przez stowarzyszenie odpowiednikiem
sankcji pozbawienia działki
 Wypowiedzenie w formie pisemnej pod rygorem nieważności
 Obowiązek stowarzyszenia wskazania przyczyny wypowiedzenia
 Projekt zawiera zamknięty katalog takich przyczyn
 Zapewniono działkowcowi możliwość wniesienia odwołania od
wypowiedzenia
 Sąd mógłby podważyć wypowiedzenie i przywrócić prawo do
działki
GWARANCJE W RAZIE LIKWIDACJI ROD
 Ograniczenia w likwidacji ROD
 Prawo do odszkodowania za utraconą własność
 Prawo do działki zamiennej
ZWIĘKSZONA OCHRONA SĄDOWA PRAW DZIAŁKOWCÓW
 Poszerzono
sądowemu
zakres
spraw
poddanych
rozstrzygnięciu
 Generalny termin przedawnienia roszczeń działkowców –
3 lata
 Warunek wniesienia sprawy do sądu - przeprowadzenie
postępowania pojednawczego, przed komisję rozjemczą
stowarzyszenia ogrodowego.
SYTUACJA PRAWNA ROD
 Sytuacja prawna ROD wynika głównie z prawa do gruntu
 Istotne znaczenie zasad zakładania ROD
 Funkcjonowanie ROD, a zwłaszcza:
- Zagospodarowanie ROD
- Wykorzystanie działki
 Zasady likwidacji ROD
 Uregulowanie stanów prawnych gruntów ROD
ZAKŁADANIE ROD
 ROD mają być zakładane na gruntach stanowiących własność
Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz
stowarzyszeń ogrodowych
 Przekazywanie gruntów publicznych na ogólnych zasadach
ustawy o gospodarce nieruchomościami
 Od woli właściciela publicznego (gminy, Skarbu Państwa)
będzie zależało, czy chce ustanawiać tytuł prawny do
nieruchomości nieodpłatnie, czy też odpłatnie
 Formy prawne przekazywania gruntów publicznych pod ROD:
- Sprzedaż – możliwość bonifikat
- Użytkowanie
- Użytkowanie wieczyste
FUNKCJONOWANIE ROD
 Zagospodarowanie i wyposażenie ROD w infrastrukturę ogrodową
obciążać ma stowarzyszenie ogrodowe.
 Projekt umożliwia gminom udzielania dotacji celowej na budowę
lub modernizację infrastruktury, gdyby np. zwiększyło to
dostępność społeczności lokalnej do ROD.
 Projekt zakazuje wykorzystanie działki niezgodnie z istotą
ogrodnictwa działkowego, np. do zamieszkiwania lub działalności
gospodarczej.
 Unormowano tryb postępowania w sytuacji wybudowania lub
wykorzystania altany niezgodnie z przepisami.
 Ustanowiono regulamin ROD jako podstawowy akt wewnętrzny,
obowiązujący
wszystkich
działkowców,
niezależnie
od
członkostwa w stowarzyszeniu ogrodowym.
LIKWIDACJA ROD – ZASADY OGÓLNE
 Projekt zachowuje zasadnicze warunki likwidacji ROD
dotyczące obowiązku:
- wypłaty odszkodowań za utraconą własność ROD i
działkowców
- odtworzenia ROD
- zapewnienia działek zamiennych
 Projekt zwiększa uprawnienia właściciela nieruchomości
 Przewidziano trzy odmienne tryby likwidacyjne
LIKWIDACJA ROD – NABYCIE NIEODPŁATNE
 W przypadku nieruchomości nabytych nieodpłatnie, ich
właścicielowi przysługuje prawo zgłoszenia żądania
likwidacji ROD, gdy:
- jego funkcjonowanie jest sprzeczne z planem
zagospodarowania przestrzennego,
- zamierza odtworzyć ogród i wypłacić odszkodowania
 W razie sporu o dopuszczalność likwidacji rozstrzygałby sąd
powszechny.
LIKWIDACJA ROD – NABYCIE ODPŁATNE
 Likwidacji ROD możliwa tylko na cel publiczny
uzasadniający wywłaszczenie
 Cele publiczne określone głównie w ustawie o
gospodarce nieruchomościami
 Zamiast odszkodowania za prawo do nieruchomości,
nadal istniałby obowiązek zapewnienia tytułu
prawnego do nieruchomości zamiennej.
LIKWIDACJA ROD – ROSZCZENIA
 Rozwiązanie zastępujące obecny art. 24 ustawy o ROD
 Likwidacja w razie konieczności zwrotu wadliwie wywłaszczonej
nieruchomości
 Problem zaspokojenia roszczeń działkowców
 Zasady likwidacji ROD z powodu roszczeń osób trzecich:
-
nie byłoby obowiązku odtwarzania ROD,
-
zaspokojeniu podlegałyby roszczenia działkowców
i stowarzyszeń z tytułu utraty własności – od podmiotu
odpowiedzialnego za przekazanie tytułu do terenu pod
ogród.
REGULACJA STANU PRAWNEGO GRUNTÓW ROD
 Problem dotyczy blisko 14 000 ha terenów
 Możliwość swoistego zasiedzenia przez stowarzyszenia ogrodowe
prawa użytkowania do nieruchomości
 Zasiedzenie to możliwe po zaistnienie jednej z przesłanek z art.
64 ust. 1
 Wobec ROD, które nie spełniałyby tych przesłanek, właściciel
nieruchomości, w terminie 2 lat od wejścia w życie ustawy
mógłby podjąć decyzję o likwidacji ROD bez konieczności
zapewniania terenu zamiennego i odtwarzania ogrodu
 W razie zaniechania takiej likwidacji, stowarzyszenie ogrodowe
prowadzące ROD nabyłoby prawo użytkowania do nieruchomości
ZAGADNIENIA KOŃCOWE
 Projekt dokonuje zmian w szeregu ustaw
 Większość z tych zmian ma charakter terminologiczny
 Merytoryczne zmiany dotyczą dwóch ustaw:
- ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez umożliwienie
stowarzyszeniom ogrodowym zawieranie umów użytkowania gruntów
publicznych w drodze bezprzetargowej
- specustawy drogowej poprzez nakazanie właściwemu organowi
ustalenie odszkodowań wynikających likwidacji ROD na inwestycje
drogowe - w drodze decyzji administracyjnej
 Projekt ma wejść w życie 1 stycznia 2014 roku, co zapewnia
odpowiedni okres dostosowawczy i pozwoli uniknąć negatywnych
konsekwencji z upływu 18 miesięcy terminu wyznaczonego przez TK.