Wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej stanowiącej

Krzysztof Gradkowski,
e-mail; [email protected]
NIERUCHOMOŚCI. C.H. Beck; (2009)
Wartość rynkowa nieruchomości inwestycyjnej stanowiącej inwestycję
budowlaną w toku.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami w art.174, ust. 3a, w którym m.in.
zapisano; że rzeczoznawca majątkowy może sporządzać analizy, opracowania i ekspertyzy
nie stanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące wyceny nieruchomości zaliczanych do
inwestycyjnych w rozumieniu przepisów o rachunkowości i wyceny nieruchomości jako
środków trwałych przedsiębiorstw. Oznacz to głównie takie kategorie bilansowe jak;
 nieruchomości jako środki trwałe jednostek gospodarczych
 długoterminowe inwestycje w nieruchomości,
 nieruchomości przeznaczone na sprzedaż w ramach działalności deweloperskiej, (jako
środki obrotowe tych jednostek )
 nieruchomości należące do funduszy inwestycyjnych i instytucji bankowych
obligatoryjnie co dwa lata według krajowego ustawodawstwa powinny mieć ustaloną
wartość.
Nieruchomość inwestycyjna jest pojęciem ekonomicznym definiowanym w Ustawie o
rachunkowości lecz nie precyzowanym co do sposobu wyceny w Międzynarodowych
Standardach Rachunkowości lub w Międzynarodowych Standardach Wycen, które wskazują
wyłącznie na konieczność określenia w bilansie jednostki gospodarczej będącej właścicielem
tego typu nieruchomości wartości godziwej. Określenie wartości godziwej w wymienionych
normach jest obecnie zbieżne z określeniem wartości rynkowej obowiązującej w ugN i
PKZW. Pewien problem powstaje w sytuacji kiedy na daną datę sporządzenia bilansu lub
sprawozdania finansowego jednostki gospodarczej mamy do określenia wartość godziwą
jednej lub kilku trwających i nie zakończonych inwestycji budowlanych. Bardzo często w
firmach deweloperskich są to inwestycje w toku realizacji pojedynczych budynków
mieszkalnych, ich zespołów w zabudowie zwartej lub wolnostojącej oraz budynków
wielorodzinnych. Instytucje finansowe żądają wręcz od inwestorów (to znaczy deweloperów,
firm kredytujących lub bezpośrednich właścicieli) sprawozdań finansowych w rozumieniu
standardów rachunkowości i odpowiednich standardów wycen. Oznacza to konieczność tak
zwanego
dynamicznego
określania
wartości
„naniesienia”
budowlanego,
które
systematycznie zmienia się zwiększając się w czasie realizowanej inwestycji budowlanej
1
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
będącej w toku. W takich przypadkach podejście porównawcze jest pozbawione sensu i nie
ma zastosowania praktycznego, podobnie jak wszelkie metody dochodowe określania
potencjalnej wartości rynkowej.
Wskazania określania wartości rynkowej [godziwej] ujęte są w procedurach
szacowania aktualnych standardów; KSWP 2 – Wartości inne niż wartość rynkowa, KSWS 2 –
Wycena do celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości i KSWS 3
– Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności nie wyczerpują problemu praktycznego podejścia
do zagadnienia.
Należy zauważyć, że przedmiotem określenia wartości rynkowych, utożsamianych z
wartością godziwą, nieruchomości lub grupy tych nieruchomości mogą być nieruchomość w
różnych fazach transformacji w czasie inwestowania. Możemy wyodrębnić co najmniej kilka
faz (stanów materialnych) nieruchomości w toku inwestycji, które mogą być kwalifikowane
jako nieruchomości inwestycyjne w rozumieniu uoR.
Wartość rynkowa, czyli wartość godziwa takiej inwestycji rozwijającej się w czasie, w
dowolnej fazie to nie tylko bezpośrednia suma wartości rynkowej gruntu w chwili nabycia
WRG i wartości kosztorysowej poniesionych kosztów robót budowlanych WK, ale całkowita,
bieżąca i skapitalizowana wartość wszystkich wydatków powiększona o pewną premię
popytową rynku związaną z danym projektem inwestycji budowlanej. Rzeczywisty wymiar
kapitalizacji wszystkich poniesionych wydatków na daną inwestycję to całkowity koszt
kredytu refinansowego Kf, który poniósł inwestor do danej chwili. Jeśli nawet inwestycja
finansowana była z własnych środków inwestora, to rynkowa i godziwa wartość poniesionych
wydatków musi być przyrównana do pełnego kredytu bankowego, który w istocie gdzieś
został podjęty. W zapisie formalnym wartość rynkowa inwestycji w toku danej fazy robót
budowlanych WRF, można przedstawić
WRF = [WRG+ WK + Kf f(WRG;WK)] x RI
Poziom premii rynkowej rozpoczętej inwestycji RI powinien być również godziwy,
negocjowany i zawarty na ogół w granicach 5 - 15% całkowitych wydatków poniesionych do
daty wyceny. Profil finansowania bezpośredniego wykonawcy robót i dzieł budowlanych jest
w pewnych sytuacjach łatwy do określenia i może mieć wyraz sumy wszystkich faktur
obejmujących dany stan zaawansowania robót budowlanych. Wówczas uzyskujemy
rzeczywistą wartość kosztorysową robót WK. o ile pozwalają na to odpowiednie systemy
księgowania w danej jednostce gospodarczej. Nie mniej od rozpoczęcia inwestycji wartości
2
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
materialne naniesień ulegają permanentnym zmianom i zyskują inne wyrazy wartości
rynkowych. Bywa też, ze są ujemnymi w takim znaczeniu, że są mniejsze od sumy kosztów
poniesionych, w przypadkach inwestycji nie fortunnych lub napotykających nieprzewidziane
trudności techniczne, technologiczne i organizacyjne. Dzieje się tak gdy mamy do czynienia z
osuwiskiem zbocza, para sejsmicznymi zjawiskami podłoża gruntowego, powstaniem
stanowiska archeologicznego w obrębie realizowanej inwestycji i rewizją praw własności do
budowlanego działu gruntowego itp.
Praktycznym i ilustracyjnym przykładem może być jednostkowa budowa domu typu
rezydencjonalnego o kubaturze ok. 2000m3 na odpowiednio atrakcyjnej i dużej działce
budowlanej lub kilku tego typu domów realizowanych przez jednego dewelopera. Była to
inwestycja postępująca z zachowaniem wszelkich zasad i regulacji obowiązującego Prawa
budowlanego. Wobec przekroczenia całkowitej sumy kredytu pierwotnie udzielonego, bank
zażądał określenia sporządzenia sprawozdania finansowego wraz z określeniem godziwej
wartości rynkowej w oznaczonej jako X fazie inwestycji. Wartość rynkową określono według
wyżej omówionego schematu przyjmując rynkową premię popytową na poziomie 10%
wydatków całkowitych na tę fazę realizacji inwestycji.
Poniżej ilustracja poszczególnych faz realizacji inwestycji na nieruchomości gruntowej z
oznaczeniem wycenianej fazy budowy X.
Faza robót przygotowawczych
do realizacji stanu „zerowego”
Roboty ziemne i fundamentowe
3
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Faza robót budowlanych
realizacji stanu surowego otwartego
Roboty murowe i elewacyjne
Faza robót budowlanych
realizacji stanu surow. zamkniętego
Roboty murowe i elewacyjne
Faza X - robót budowlanych
realizacji stanu zamkniętego
Roboty wykończeniowe, instalacyjne
4
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
Faza robót budowlanych
realizacji stanu wykończeniowego
Roboty instalacyjne, wykończeniowe
Faza całkowitego wykończenia
wg projektu B. Grotte
Brak pełnego zagospodarowania otocz
Faza pełnego wykończenia
i całkowitego zagospodarowania otocz
wg projektu B. Grotte
5
Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)