Halina Nowara-Bacz Katedra Prawa Cywilnego Uniwersytetu

Halina Nowara-Bacz
Katedra Prawa Cywilnego
Uniwersytetu Jagiellońskiego
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki na spółdzielczych prawach do lokalu
Wprowadzona ustawą z dnia 25.10.1991 r.1 instytucja hipoteki na spółdzielczym prawie do lokalu, rodzi na gruncie prawa
cywilnego i spółdzielczego liczne wątpliwości interpretacyjne,
których omówienie jest zamysłem niniejszego opracowania.
1. Konieczność zabezpieczania spłaty kredytów bankowych,
udzielanych na budownictwo, realizowane w ramach spółdzielni
mieszkaniowych, zaistniała dopiero z chwilą uchylenia przez
ustawę z dnia 28.12.1989 r. o uporządkowaniu stosunków kredytowych,2 preferencyjnych zasad oprocentowania tych kredytów.
W myśl poprzednio obowiązujących zasad, kredyty na cele mieszkaniowe udzielane spółdzielniom, oprocentowane były w stałej
wysokości 6 %, a okres spłaty kredytu dla mieszkań własnościowych rozłożony na 40 lat,3 co nie przekraczało możliwości finansowych przeciętnie sytuowanego spółdzielcy. Zmiana tych zasad i
wprowadzenie zmiennej stopy procentowej, wynoszącej kilkadziesiąt procent w skali roku, powoduje - przy stale rosnącej
wysokości kredytów - realne zagrożenie nieściągalności od spółdzielni mieszkaniowych udzielonych kredytów. W roku 1990 i
1991 rozwiązano problem w ten sposób, iż spłatę części skapitalizowanych odsetek od kredytów mieszkaniowych przejął na siebie
Skarb Państwa.4
Pomoc w spłacie oprocentowania nie chroni jednak banku
przed niewypłacalnością dłużnika, w sytuacji, gdy spółdzielnie
nie dysponują skutecznymi metodami egzekwowania od członka
spółdzielni spłaty kredytu, obciążającego przydzielone mu mieszkanie. Dlatego dalszy rozwój systemu kredytowania spółdzielcze-
35
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r.
go budownictwa mieszkaniowego, w tym również skorzystania z
kredytów zagraniczych, uzależniony został od stworzenia instytucji prawnych, gwarantujących bankom spłatę udzielonych kredytów. Reakcją ustawodawcy na sygnalizowaną lukę w systemie
prawa, było powołanie do życia instytucji hipoteki na ograniczonych prawach rzeczowych: własnościowym prawie do lokalu,
spółdzielczym prawie do lokalu użytkowego i spółdzielczym prawie do domu jednorodzinnego.
Przedstawione powyżej uzasadnienie ustawy nowelizacyjnej z
25.10.91 r. mogłoby sugerować, że stworzona instytucja hipoteki
na spółdzielczym prawie do lokalu, wykorzystywana będzie głównie do zabezpieczenia kredytów budowlanych. Aby tak się stało,
warunki, na jakich banki oferują kredyty mieszkaniowe, musiałyby być bardziej atrakcyjne dla spółdzielców niż obecnie. Nie
jest więc wykluczone, że w obrocie gospodarczym będą w ten
sposób przede wszystkim zabezpieczone, np. kredyty obrotowe
lub pożyczki udzielane pomiędzy osobami fizycznymi.5
2. Rozwiązanie to rodzi podstawowe pytanie, czy ustawodawca regulując stosunki ekonomiczne w sferze kredytowej państwa,
obrał w tym celu właściwe instrumenty prawne?
Postawione zagadnienie można rozpatrywać na dwóch płaszczyznach:
- z punktu widzenia teoretycznych rozwiązań w systemie prawa cywilnego i spółdzielczego;
- oceny skuteczności przyjętych rozwiązań prawnych, z punktu widzenia potrzeb praktyki stosunków kredytowych, tj. łatwości (dostępności) uzyskania zabezpieczenia i możliwości
wyegzekwowania zwrotu udzielonych kredytów bankowych.
W dalszych rozważaniach rozpatrywany będzie wyłącznie teoretyczny aspekt zagadnienia.
2.1. Instytucja hipoteki na ograniczonym prawie rzeczowym
stanowi - z teoretycznego punktu widzenia - wyłom w wielowiekowej w prawie polskim tradycji wiązania hipoteki z nieruchomością.5 Jedynym wyjątkiem od tej zasady była hipoteka na
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, czyli subintabulat, która
to instytucja funkcjonowała (w zapisie ustawowym, bo w praktyce nie miała zastosowania) pod rządami prawa rzeczowego z
36
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
11.10.1946 roku i po okresie 9-letniej przerwy została przywrócona przez ustawę z dnia 25.10.1991 r. (art. 2 pkt 5).
Hipoteka na hipotece, tym jednak różniła się od omawianej
hipoteki na ograniczonych prawach rzeczowych do lokali spółdzielczych, że u jej materialnego „podłoża" istniał realny przedmiot - nieruchomość, na której ustanowiona była pierwsza z
hipotek zabezpieczających wierzytelność. Tym samym istnienie
subintabulatu, podobnie jak hipoteka na nieruchomości, powiązane było z materialnym substratem w postaci gruntu i jego
części składowych.
W odniesieniu do hipoteki, ustanowionej na ograniczonym
prawie rzeczowym do lokalu spółdzielczego, brak podstawowego
atrybutu, decydującego o uprzywilejowaniu tej formy zabezpieczenia w stosunkach kredytowych, jakim jest trwałość i względna niezniszczalność przedmiotu zabezpieczenia.
Spółdzielcze prawa: własnościowe do lokalu mieszkalnego, do
lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego, tak jak
wszystkie ograniczone prawa rzeczowe, powstają bowiem i wygasają w sytuacjach określonych w ustawie. Ich byt prawny uzależniony jest od zdarzeń lub czynności prawnych albo decyzji
uprawnionych organów, jest więc możliwa sytuacja, w której
ograniczone prawo rzeczowe do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej przestaje istnieć. Wówczas zagrożone byłoby również zabezpieczenie udzielonego kredytu, w formie ustanowionej na
spółdzielczym prawie do lokalu hipoteki umownej.
Ustawodawca, zdając sobie niewątpliwie sprawę z takich zagrożeń, obwarował przypadki, w jakich ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego prawa do lokalu własnościowego
postanowieniami, na mocy których prawo to nie wygasa - jeżeli
jest obciążone hipoteką.
Przyjęta konstrukcja prawna jest wyjątkowo sztuczna i niekonsekwentna. Oto bowiem prawo rzeczowe o charakterze akcesoryjnym, jakim jest hipoteka, wpływa w sposób decydujący na
los samoistnego prawa rzeczowego (spółdzielczego prawa do lokalu), powodując jego dalsze trwanie tylko dlatego, że ciąży na
nim prawo akcesoryjne. Wzajemne przyczynowo-skutkowe powiązanie bytu prawnego obu ograniczonych praw rzeczowych, tj.
spółdzielczego prawa do lokalu własnościowego i hipoteki, kreuje
37
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r.
jakby nową postać ograniczonego prawa rzeczowego: „spółdzielcze prawo do lokalu obciążone hipoteką", którego tryb ustania
(wygaśnięcia), jak również rozliczeń z byłym członkiem jest odmienny, niż tryb wygaśnięcia praw spółdzielczych do lokalu własnościowego, wolnych od obciążeń hipotecznych.
2.2. Przedstawiony powyżej brak konsekwencji w zakresie
rozwiązań systemowych, można byłoby ustawodawcy „wybaczyć", czyniąc ustępstwo na rzecz potrzeb praktyki obrotu gospodarczego, pod warunkiem jednak, że poczynione zabiegi
legislacyjne chronią w sposób niezawodny spółdzielcze prawo do
lokalu własnościowego przed wygaśnięciem - dopóki trwa ustanowiona na tym prawie hipoteka. Aby przekonać się, czy zamysł
ten się powiódł, celowe jest rozważenie przypadków, objętych
zakresem obowiązywania art. 2291 pr. spółdz., wprowadzonego
postanowieniem art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 25.10.1991 r. Analizie
tego przepisu warto poświęcić więcej miejsca, zważywszy na kluczową funkcję, jaką spełnia on w zakresie zabezpieczenia spółdzielczych praw do lokalu przed wygaśnięciem.
Hipoteza normy prawnej, zapisanej w § 1 art. 2291 pr. spółdz.,
określona została zwrotem: „w wypadkach, gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu z mocy prawa lub uchwały spółdzielni" (podkr. moje - HNB). Przede
wszystkim, ustalenia wymaga, w przepisach jakiej „ustawy" poszukiwać należy postanowień dotyczących wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu. Niewątpliwie, takim aktem prawnym
jest ustawa z dnia 16.09.1982 r. Prawo spółdzielcze,7 która jako
przepis odrębny, w rozumieniu art. 244 § 2 k.c., reguluje instytucję własnościowego prawa do lokalu. Na podstawie art. 232 § 4 i
art. 238 § 1 pr. spółdz., przepisy tej ustawy, dotyczące własnościowego prawa do lokalu, stosuje się odpowiednio do spółdzielczego
prawa do domu jednorodzinnego oraz spółdzielczego prawa do
lokalu użytkowego.
Oprócz Prawa spółdzielczego, przepisów, regulujących wypadki wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu, poszukiwać
można również w Kodeksie cywilnym, gdyż do własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej - jako ograniczonych praw rzeczowych
38
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
- stosuje się przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, dotyczące praw
rzeczowych ograniczonych (art. 245 - 251).
Ustaliwszy, że wypadków wygaśnięcia własnościowego prawa
do lokalu poszukiwać należy w przepisach Prawa spółdzielczego i
Kodeksu cywilnego, możemy przystąpić do wskazania sytuacji, z
którymi ustawy te wiążą skutek, w postaci wygaśnięcia prawa do
lokalu.
Spośród sytuacji, w jakich przepisy dopuszczają wygaśnięcie
własnościowego prawa do lokalu, ustawodawca objął zakresem
hipotezy art. 2291 pr. spółdz., wyłącznie dwie grupy zdarzeń:
sytuacje, w których własnościowe prawo do lokalu wygasa „z
mocy p r a w a " i takie, w których wygasa ono z mocy „uchwały
spółdzielni".
Ustawodawca dosyć niefortunnie użył zwrotu „z mocy prawa",
który posiada od dawna ugruntowaną konotację i rozumiany jest,
jako powstanie skutku cywilnoprawnego z chwilą „wejścia w życie przepisu prawa". 8 Takich skutków prawnych nie rodzi jednak
żaden z przepisów ustawy (w ustalonym powyżej rozumieniu
tego terminu). Wykluczyć należy przypuszczenie, że ustawodawca świadomie zmierzał do utworzenia pojęcia pozbawionego desygnatów (zbioru pustego), a należy przyjąć, że miał zapewne na
myśli takie sytuacje, które w doktrynie prawa cywilnego określa
się, jako „zdarzenia nie będące działaniami" lub „zdarzenia sensu
stricto".9 Spośród różnych zdarzeń, zaliczanych do tej kategorii
zdarzeń prawnych (takich, jak np. upływ czasu, urodzenie się
człowieka, śmierć), w przepisach ustawy z dnia 16.09.1982 r.
Prawo spółdzielcze, występuje tylko jeden rodzaj zdarzeń, z którym ustawa ta wiąże wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu - upływ czasu. Ustawa ustala mianowicie terminy końcowe
(dies ad quem) dla dokonania pewnych działań (czynności zachowawczych) przez osoby uprawnione, zaś z ich upływem wiąże
skutek prawny, w postaci wygaśnięcia własnościowego prawa do
lokalu.
Wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
wskutek upływu zakreślonego przez ustawę terminu, następuje
w dwóch sytuacjach:
39
REJENT Nr 11 - listopad 1992 r.
a) nie dokonania przez spadkobierców członka spółdzielni,
któremu przysługiwało własnościowe prawo do lokalu, czynności
zachowawczych, przewidzianych w art. 228 § 1 i 2 pr. spółdz.,
b) nie wskazania przez osobę prawną (wierzyciela hipotecznego), w terminie 6 miesięcy od dnia przejęcia przez wierzyciela
własnościowego prawa do lokalu w postępowaniu egzekucyjnym,
osoby, której zbył to prawo.
Ad a) Czynności zachowawcze polegają w tym wypadku na
przeprowadzeniu przez spadkobiercę, przed upływem 1 roku od
otwarcia spadku (lub wszczęciu w tym samym terminie), postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, a jeżeli spadkobierców
jest kilku - również działu spadku oraz powiadomieniu spółdzielni o wyniku postępowania działowego w terminie 3 miesięcy od
daty uprawomocnienia się postanowienia sądu.
Ad b) Nabywca musi w tym samym terminie złożyć deklarację
członkowską. Postanowienie takie wprowadził nowy § 2 art. 230
pr. spółdz., dodany przez ustawę z dn. 25.10.91 r.
Pewne trudności pojawiają się natomiast przy próbie zaklasyfikowania przyczyn wygaśnięcia prawa do lokalu, w przypadku
ustania członkostwa z innych przyczyn, niż śmierć członka (art.
227 § 1 pr. spółdz.). W sytuacji, gdy przyczyną wygaśnięcia jest
bezczynność członka przez wyznaczony w ustawie okres 6 miesięcy, to można przyjąć, że w tym wypadku własnościowe prawo
do lokalu wygasa „z mocy prawa".
Jeżeli natomiast prawo to wygasło, gdyż spółdzielnia (w formie uchwały uprawnionego organu) odmówiła przyjęcia w poczet
swoich członków osoby, której były członek zbył swoje prawo do
lokalu - to powstaje wątpliwość czy przyczyną wygaśnięcia prawa do lokalu jest bezskuteczny upływ czasu (a więc wygaśnięcie
„z mocy prawa"), czy też „uchwała spółdzielni" o odmowie przyjęcia na członka następcy prawnego członka. Dylemat ten ma jednak znaczenie czysto teoretyczne, gdyż skutek prawny wiązany
przez ustawę z obydwoma rodzajami zdarzeń jest taki sam i
polega na wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu.
Druga grupa obejmuje sytuacje, w których organy spółdzielni,
wykonując swoje uprawnienia statutowe, mogą podejmować
uchwały (o charakterze konstytutywnym), powodujące wygaśnię-
40
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
cie własnościowego prawa do lokalu. Podstawę prawną do podejmowania takich uchwał stanowią przepisy:
a) art. 206 § 2 pr. spółdz. - przyznający organom spółdzielni
uprawnienie do podjęcia uchwały o wygaśnięciu tego z dwóch
(lub więcej) spółdzielczych praw do lokalu, które członek spółdzielni lub małżonkowie, nabyli później,
b) art. 216 § 2 pr. spółdz. - przewidujący podjęcie uchwały o
wygaśnięciu prawa do lokalu, jeżeli małżonkowie nie powiadomią spółdzielni, w terminie określonym w tym przepisie, któremu z nich przypadło - po ustaniu wspólności majątkowej,
wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa - spółdzielcze
prawo do lokalu,
c) art. 234 § 1 pr. spółdz. - dopuszczający podjęcie uchwały o
wygaśnięciu prawa do domu jednorodzinnego, jeżeli członek lub
jego spadkobierca nie dokona czynności, których brak poważnie
utrudnia realizację programu inwestycyjnego; realizacja tej kompetencji wymaga jednak stosownego zapisu w statucie spółdzielni,
d) art. 238 § 4 pr. spółdz. - przewidujący podjęcie uchwały o
wygaśnięciu prawa do lokalu użytkowego, jeżeli członek nie ma
uprawnień do wykonywania działalności, do jakiej lokal jest
przeznaczony, nie wykonuje w lokalu działalności zgodnej z jego
przeznaczeniem lub wynajmie lokal bez zgody spółdzielni.
Całkowicie pominął natomiast ustawodawca tak oczywistą
podstawę prawną ustania własnościowego prawa do lokalu, jak
zrzeczenie się tego prawa na mocy jednostronnego oświadczenia
woli, złożonego przez członka spółdzielni. Dopuszczalność złożenia takiego oświadczenia, wynika zarówno z ogólnej zasady zbywalności własnościowego prawa do lokalu, jak i z postanowień
art. 246 § 1 k.c., przewidującego możliwość zrzeczenia się ograniczonego prawa rzeczowego.10 W tym wypadku prawo to również
wygaśnie, jednakże ani nie z mocy prawa, ani nie z mocy uchwały spółdzielni. Zatem, w sytuacji wygaśnięcia prawa do lokalu
obciążonego hipoteką, na skutek jednostronnego zrzeczenia się
tego prawa przez członka - jako nie objętej hipotezą normy art.
2291 § 1 pr. spółdz., nie następuje przejście tego prawa na spółdzielnię ("z mocy prawa"), lecz wygaśnięcie, z nie określonym
przez ustawę skutkiem, co do losów ustanowionej na tym prawie
41
R E J E N T Nr 11 - listopad 1992 r.
hipoteki. Przypadki zrzeczenia się prawa do lokalu, bez wskazania osoby następcy, zdarzają się jednak niezwykle rzadko, przede
wszystkim z przyczyn ekonomicznych, tj. różnicy pomiędzy równowartością wkładu budowlanego zwracanego członkowi, a ceną
rynkową osiąganą przy sprzedaży własnościowego prawa do lokalu. Dlatego w praktyce zrzeczenie się własnościowego prawa
do lokalu następuje w zamian za określone świadczenie ze strony
spółdzielni, np. za przydzielenie innego mieszkania w drodze
tzw. spółdzielczej zamiany mieszkań11 lub pod warunkiem przydzielenia tego prawa następcy, wskazanemu przez członka.
Wobec nowego brzmienia przepisu art. 65 ust. 5 ustawy z dnia
10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe12, forma „wygaśnięcia" prawa do lokalu na skutek zrzeczenia się tego prawa przez członka,
może jednak okazać się dla członka korzystniejsza, niż „utrata"
tego prawa w drodze egzekucji sądowej wierzytelności hipotecznej.
Tak paradoksalny wniosek oparty jest na wykładni, dodanego
przez ustawę z dn. 25.10.91 r., przepisu art. 65 ust. 5 zdanie
drugie Prawa lokalowego, w brzmieniu: „Pomieszczenie zastępcze nie przysługuje osobie, która utraciła własność, własnościowe s p ó ł d z i e l c z e p r a w o do l o k a l u lub p r a w o do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej na skutek egzekucji (podkr. moje - HNB) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
umowną." Bezwzględny zakaz rozszerzającej interpretacji tego
przepisu prowadzi do wniosku, iż „eksmisja na bruk" możliwa
jest jedynie w związku z nabyciem prawa do lokalu na licytacji
(przez osobę trzecią) lub nabyciem porzez wierzyciela, w trybie
art. 230 § 2 pr. spółdz.
Natomiast, gdyby członek spółdzielni, zdesperowany własną
niewypłacalnościa wobec wierzyciela hipotecznego i grożącą mu
egzekucją sądową, zrzekł się własnościowego prawa do lokalu,
lecz lokalu nie opuścił - to spółdzielnia obowiązana byłaby eksmitować go z lokalu na ogólnych zasadach, a więc stawiając do
dyspozycji pomieszczenie zastępcze. Tę drogę „ucieczki" przed
eksmisją z lokalu, pozostawił więc ustawodawca otwartą.
Poza zasięgiem uwagi ustawodawcy pozostał wreszcie fakt, że
wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu, nie jest wyłączną
przyczyną ustania tego prawa. Prawo do lokalu własnościowego
42
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
powstaje w wyniku uchwały organu spółdzielni (z reguły zarządu) o przydzieleniu członkowi spółdzielni lokalu wolnego w sensie p r a w n y m (a w i ę c n o w e g o lub „z o d z y s k u " ) lub o
przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu na własnościowe.
Uchwały organów spółdzielni, zgodnie ze stanowiskiem przyjętym w doktrynie i orzecznictwie, 3 są oświadczeniami woli, składanymi w imieniu spółdzielni. Spółdzielnia może się zatem w
pewnych sytuacjach uchylić, w oparciu o przepisy art. 88 w zw. z
art. 84 lub 86 k.c., od skutków prawnych oświadczenia woli o
przydziale mieszkania lub o przekształceniu mieszkania lokatorskiego na własnościowe, złożonego pod wpływem błędu lub podstępu.
Skutki takiego oświadczenia działają z mocą wsteczną (ex
tunc), a zatem powołane do życia prawo do lokalu uważa się za
niebyłe. Oczywiście, członek spółdzielni może złożone mu oświadczenie zwalczać na drodze postępowania sądowego. Jeżeli jednak
oświadczenie spółdzielni o uchyleniu się od skutków prawnych
przydziału nie zostanie w tym postępowaniu obalone, powoduje
ono ubezskutecznienie przydziału.
Przypadki uchylenia się od skutków prawnych przydziału
mieszkania nie są zjawiskiem rzadkim ani odosobnionym. Delegację do zapisania w statucie spółdzielni dopuszczalności uchylenia się od skutków prawnych przydziału zawiera chociażby art.
225 pr. spółdz.
Nie można też w ramach rozważań teoretycznych pominąć
sytuacji, w której uchwała organu spółdzielni o przydziale lokalu
zostaje podjęta w warunkach bezwzględnej nieważności, w rozumieniu art. 58 k.c.14 Podobnie, jak w przypadku uchylenia się
przez spółdzielnię od skutków oświadczenia o przydziale w trybie
art. 88 k.c., członek spółdzielni może wykazywać przed sądem, iż
oświadczenie złożone przez organ spółdzielni nie jest dotknięte
bezwzględną nieważnością. W przypadku jednak ustalenia bezwzględnej nieważności uchwały (w postępowaniu sądowym) - za
nie istniejące ex tunc należy uznać własnościowe prawo do lokalu, nawet jeśli ciążyła na nim hipoteka.
Sytuacja taka nie została jednak uwzględniona w art. 2291 § 1
pr. spółdz., rodzi się więc problem - co stanie się z hipoteką
ustanowioną na własnościowym prawie do lokalu, które przesta-
43
R E J E N T Nr 11 - listopad 1992 r.
ło istnieć w wyniku ubezskutecznienia przydziału lokalu lub
zrzeczenia się tego prawa przez członka? Obowiązujące obecnie
przepisy nie dają żadnych możliwości rozstrzygnięcia tej kwestii,
w ramach przyjętych rozwiązań legislacyjnych (luka w prawie).
Wydaje się, że podobnie, jak w przypadku subintabulatu, którego
byt prawny jest ściśle powiązany z istnieniem hipoteki głównej hipoteka ustanowiona na spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu, wygaśnie z chwilą ustania prawa do lokalu, bez względu na przyczynę ustania prawa do lokalu. Hipoteka ma bowiem
charakter akcesoryjny i nie może trwać bez swojej podstawy.
Jest to wniosek niezbyt zachęcający dla instytucji kredytowych i innych wierzycieli hipotecznych, zamierzających skorzystać ze stworzonej przez ustawodawcę nowej instytucji prawnej,
w tej części ustawa wymaga zatem pilnej zmiany, a raczej uzupełnienia.
3. Kolejnym zagadnieniem, wymagającym rozważenia, są
skutki „przejścia" z mocy prawa na spółdzielnię własnościowego
prawa do lokalu, w sytuacjach, gdy „ustawa przewiduje wygaśnięcie własnościowego prawa do lokalu z mocy prawa lub uchwały spółdzielni" (art. 2291 § 1 pr. spółdz.).
Chcąc w pełni uzmysłowić sobie doniosłe konsekwencje tego
przepisu, warto przypomnieć podstawowe założenia konstrukcji
prawnej, polegającej na „opóźnionym" (tj. przesuniętym w czasie)
terminie wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu.
Istotą spółdzielczego prawa do lokalu jest ścisłe powiązanie
tego prawa z członkostwem spółdzielni. Prawo spółdzielcze różnicuje jednak skutki ustania członkostwa, w zależności od charakteru spółdzielczego prawa do lokalu. Prawo lokatorskie wygasa
z chwilą ustania członkostwa (art. 218 § 2 pr. spółdz.), natomiast
w odniesieniu do prawa własnościowego ustawodawca stworzył
konstrukcję prawną, zgodnie z którą własnościowe prawo do lokalu nie wygasa mimo ustania członkostwa, lecz nadal istnieje i
nadal przysługuje byłemu członkowi. Konstrukcja ta - mająca
charakter wyjątku od zasady - umożliwia byłemu członkowi rozporządzenie prawem do lokalu przed upływem terminów zawitych, zakreślonych przez ustawę. W przeciwnym razie, zasada
zbywalności własnościowego prawa do lokalu, doznawałaby poważnego ograniczenia.
44
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
Przedstawiona konstrukcja prawna, uregulowana głównie postanowieniami art. 227 i 228 pr. spółdz., zyskała pełną aprobatę
przedstawicieli doktryny,15 dopuszczających, na czas ściśle przez
ustawę oznaczony, odstępstwo od zasady powiązania własnościowego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni.
Nowa regulacja, zawarta w art. 2291 § 1 pr. spółdz., wyraźnie
nawiązuje do istniejących rozwiązań konstrukcyjnych, w taki
sposób, iż prima facie wydawać się może, że przepis ten wydłuża
jedynie ustawowe terminy trwania „stanu wyjątkowego", polegającego na istnieniu prawa do lokalu po ustaniu członkostwa.
Sformułowanie, zawarte w § 1 art. 2291 pr. spółdz., iż prawo
do lokalu „przechodzi (...) na spółdzielnię", jak i początkowe
brzmienie § 2 tego artykułu: „Prawo do lokalu, nabyte w sposób
określony w § 1 (...)", dają jednak uzasadnione podstawy do przyjęcia, że ustawodawca wprowadził w miejsce wygaśnięcia tego
prawa zamienny skutek, w postaci „nabycia" prawa do lokalu
przez spółdzielnię. Taka interpretacja przepisów ustawy, choć
zgodna z literalnym brzmieniem art. 2291 pr. spółdz., wydaje się
jednak wychodzić poza funkcję wyznaczoną tej normie przez
ustawodawcę.
Niewątpliwie, zamysłem autorów projektu ustawy z dnia
25.10.1991 r. było, aby „przejście" prawa do lokalu na spółdzielnię miało charakter wyjątkowy i ograniczony w czasie. Wskazuje
na to postanowienie art. 2291 § 2 pr. spółdz., mówiące, iż nabyte
prawo do lokalu „spółdzielnia powinna zbyć w drodze przetargu
w terminie sześciu miesięcy". Norma ta nie przewiduje jednak
żadnej sankcji (np. w postaci wygaśnięcia prawa do lokalu po
upływie tego terminu), a zatem spółdzielnia, o ile posiada wolne
środki na rozliczenie się z tytułu wkładu z osobami uprawnionymi oraz wierzycielem hipotecznym - mogłaby dysponować nabytym prawem do lokalu, praktycznie bez ograniczeń czasowych.
^\yrażenie zgody na taką wykładnię przepisów prawa spółdzielczego, wiązałoby się z koniecznością przewartościowania
dotychczasowych ustaleń w sprawie charakteru prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Obecnie, to ograniczone prawo rzeczowe ściśle wiąże się z członkostwem spółdzielni
osoby, która prawo to nabędzie. Co więcej, istnienie członkostwa
spółdzielni po stronie podmiotu tego prawa, przesądza o samym
45
R E J E N T Nr 11 - listopad 1992 r.
istnieniu lub wygaśnięciu prawa do lokalu (terminy, z których
upływem prawo wiąże skutek w postaci wygaśnięcia prawa do
lokalu, rozpoczynają bieg w dacie ustania członkostwa spółdzielni).
Dlatego przepis art. 2291 pr. spółdz. może być interpretowany
wyłącznie, jako przepis o charakterze wyjątkowym i ograniczony
terminem, określonym w § 2 tego artykułu, podobnie jak przepis
art. 230 § 2 pr. spółdz. Ustawodawca może wszak dopuścić na
czas ściśle określony, do skupienia w rękach spółdzielni zarazem
prawa własności budynku mieszkalnego (związanego z własnością lub użytkowaniem wieczystym gruntu) oraz ustanowionego
na tych prawach na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego, w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
W takiej sytuacji, z mocy decyzji ustawodawcy, zawieszone byłoby też stosowanie przepisu art. 247 k.c. i nie następowałaby
konfuzja praw, powodująca wygaśnięcie prawa do lokalu. W celu
usunięcia rodzących się wątpliwości interpretacyjnych, konieczne jest jednak wprowadzenie przez ustawodawcę sankcji, która
ograniczałaby możliwość dysponowania przez spółdzielnię przejętym prawem do lokalu własnościowego, poza termin zakreślony
w art. 2291 § 2 pr. spółdz.
Komentowane powyżej zabiegi legislacyjne zdają się świadczyć o tym, że ustawodawca poczynił odstępstwa od ustalonych w
prawie cywilnym i spółdzielczym zasad i rozwiązań systemowych, chcąc za wszelką cenę ratować istnienie spółdzielczego
prawa do lokalu własnościowego obciążonego hipoteką, zabezpieczając „trwałość i niezmienność" prawa, na którym ustanowiono
hipotekę.
Doceniając te wysiłki, wypada stwierdzić, w świetle powyższych rozważań, że hipoteka ustanowiona na spółdzielczym
własnościowym prawie do lokalu nie daje wierzycielowi pełnego
zabezpieczenia. Można jednak oczekiwać, że instytucja ta, ze
względu na potrzeby obrotu gospodarczego, znajdzie, mimo swej
niedoskonałości, szerokie zastosowanie.
46
Teoretyczne aspekty instytucji hipoteki..
Przypisy
1. Ustawa z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz
ustaw - o księgach wieczystych i hipotece, Prawo spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 115, poz. 496).
2. Dz. U. z 1989 r. Nr 74, poz. 440; zm. z 1992 r. Dz. U. Nr 21, poz. 85.
3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1988 r. w sprawie ogólnych
zasad udzielania kredytu bankowego na cele mieszkaniowe (Dz. U. z 1989 r. Nr 1
poz. 1; zm. z 1989 r. Dz. U. Nr 22, poz. 118).
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 25 marca 1991 roku w sprawie zasad i
trybu wykupienia należności banków z tytułu skapitalizowania w 1991 roku
odsetek od kredytów mieszkaniowych (Dz. U. Nr 28, poz. 118).
5. Pogląd taki wyraża J. Ignatowicz, Hipoteka na spółdzielczych prawach do lokali,
[w:] PiP 1992 r. z. 7, s. 28.
6. Zob.: „obligatio in bonis assecurata" - zabezpieczenie długu na dobrach nieruchomych, wprowadzone przepisami konstytucji polskiej z 1588 roku ,fi ważności
zapisów" opisane w: W. Wójcikiewicz, Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego,
Ossolineum 1967, s. 9-36; tamże prawo sejmowe z 1818 roku o ustaleniu własności
dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach oraz prawo sejmowe z 1825 roku
o przywilejach i hipotekach, obowiązujące na obszarzeb. Królestwa Kongresowego.
7. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. Nr 30, poz. 210,
z późn. zm.).
8. Por.: S. Grzybowski, Stosunek cywilnoprawny, [w:] System prawa cywilnego.
Część ogólna, Ossolineum 1985, s. 212-214.
9. S. Grzybowski, ibidem, s. 209-212.
10. K. Krzekotowska, Ochrona prawa do lokalu w spółdzielni, Wydawn. Europ.
Akademii Wschód-Zachód, Warszawa 1992, s. 44-45.
11. Zob.: M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze. Komentarz, Wydawn.
Prawn. 1985, s. 455.
12. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jednolity z 1987 r.
Dz. U. Nr 30, poz. 165 z późn. zm.).
13. Por. tezę wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1981 r. III CRN 175/85:
„Uchwała odpowiedniego organu spółdzielni o przydzieleniu członkowi mieszkania
spółdzielczego jest czynnością prawną prawa cywilnego, spółdzielnia nie może jej
odwołać według swego uznania, może natomiast uchylić się od skutków prawnych
swego oświadczenia woli o przydziale z powodu błędu (podstępu - art. 84 k.c.);
zasadność tej czynności podlega kontroli sądowej;" zob. też uzasadnienie nowszej
uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1992 r. III CZP 30/92, „Wokanda"
1992, z. 8, s. 4-5.
47
R E J E N T Nr 11 - listopad 1992 r.
14. Zob. uzasadnienie do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 1990 r. III
CZP 7/80 „(...) uchwały organów spółdzielni rodzące skutki cywilnoprawne podlegają - jako czynności prawne - odpowiednim przepisom zawartym w kodeksie
cywilnym. Uchwały te (...), nie mogą - podobnie jak inne czynności prawne naruszać
przepisów bezwzględnie obowiązujących, ich więc skuteczność podlega z tego
punktu widzenia dyspozycjom art. 58 k.c., przewidującego wypadki nieważności
czynności prawnych ze względu na niedopuszczalną ich treść. (...) W piśmiennictwie prawniczym przeważa - a w orzecznictwie sądowym jest wyłączny - pogląd,
że uchwały organów spółdzielni wywohyące skutki prawne są czynnościami prawnymi w rozumieniu prawa cywilnego (...)", [w:]OSNCP 1990 r.,z. 10-11, poz. 135.
15. M. Gersdorf, J. Ignatowicz, ibidem, s. 465-466.
48