Wybrane zagadnienia postępowania eksmisyjnego. Autor

2012
Anna Kawecka
WYBRANE ZAGADNIENIA
POSTĘPOWANIA EKSMISYJNEGO
Obie strony zawierające umowę najmu lokalu mieszkalnego zobowiązane są przede wszystkim do respektowania postanowień
umownych. Zarówno więc właściciel nieruchomości (Gmina, osoba fizyczna, osoba prawna ect) jak i lokator mają zasadniczo równą
wobec prawa pozycję. Do stosunku najmu odnoszą się jednak nie tylko unormowania umowne, ale również przepisy Kodeksu cywilnego
regulujące ten typ umowy oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
kodeksu cywilnego ( tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000
r. Nr 80 poz. 903 ze. zm.).
Istotne znaczenie w postępowaniu eksmisyjnym ma art. 222 kodeksu cywilnego dotyczący ochrony własności i uprawniający
do żądania wydania lokalu. Nie zawsze istnieje konieczność udowadniania, że jest się właścicielem lokalu. Z przepisu art. 675 K.c.
wynika bowiem, że po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest rzecz zwrócić w stanie nie pogorszonym. Domniemywa się, że
rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.
Wszczęcie postępowania eksmisyjnego może zapoczątkować m.in. niewywiązywanie się lokatora z zawartej przez niego
umowy najmu. Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu zawarte są w art. 11. ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Należą do nich m.in.:
- używanie lokalu pomimo pisemnego upomnienia w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
- zaniedbywanie obowiązków, dopuszczając do powstania szkód,
- niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
- wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Przyczyną, która umożliwia wypowiedzenie lokatorowi umowy najmu może być również:
- pozostawanie przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu,
- wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem art. 10
ust. 4 ww. ustawy.
Warto w tym miejscu zauważyć, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące
z nim pełnoletnie osoby (art. 688(1) K.c.), co w sytuacji istniejącego zadłużenia ułatwia dojście do zawarcia ugody, przez co trudna do
przeprowadzenia eksmisja okazać się może niepotrzebna.
30
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
2012
Przepis art. 688 1 K.c. w sposób znaczny wzmacnia pozycję wynajmującego w stosunku najmu lokali, w porównaniu z zasadami
ogólnymi dotyczącymi skutków zawarcia umowy najmu (zob. J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1099; Z. Radwański, J.
Panowicz-Lipska, Zobowiązania , 2008, s. 119). Z jednej strony ułatwia bowiem wynajmującemu realizację wierzytelności, natomiast
z drugiej minimalizuje ryzyko ich nieściągalności (niezaspokojenia); tak, słusznie, H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 295.
Odpowiedzialność stale zamieszkujących z najemcą osób pełnoletnich nie ma charakteru odpowiedzialności bezlimitowej.
W art. 6881 § 2 K.c. została ograniczona kwotowo i czasowo, tj. do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres stałego
zamieszkiwania przez te osoby w najętym lokalu (tak też J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 95-96).
Podstawą do wszczęcia eksmisji może być również sytuacja, w której osoba nie posiadała do lokalu mieszkalnego tytułu
prawnego i samowolnie dokonała jego zajęcia.
Przygotowując się do postępowania eksmisyjnego należy pamiętać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności
dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Wszczęcie postępowania o opróżnienie lokalu mieszkalnego jest możliwe nie tylko przez gminę, będącą drugą stroną umowy
najmu, bowiem prawo takie ma także inny lokator lub właściciel innego lokalu w budynku w sytuacji, gdy lokator wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.
Osoby te mają możliwość wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania
lokalu i nakazanie jego opróżnienia. W myśl art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli właściciel lokalu zalega
długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi
domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,
wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu
postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu
zamiennego.
W literaturze przedmiotu autor komentarza do omawianej ustawy Ewa Bończak-Kucharczyk wyjaśnia: Żądanie (sprzedaży
lokalu) może być przez wspólnotę mieszkaniową wysunięte również w stosunku do właściciela (tak osoby prawnej, jak i fizycznej),
który co prawda sam nie narusza porządku domowego i nie utrudnia innym korzystania z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej,
ale czynią to członkowie jego gospodarstwa domowego lub najemcy, którym wynajął swój lokal, albo inne osoby, którym udostępnił
swój lokal do korzystania.
Tak dotkliwe sankcje związane są z jednej strony z koniecznością zabezpieczenia materialnych interesów innych
właścicieli lokali, a z drugiej - z zabezpieczeniem innych praw współwłaścicieli. Nie można jednak ich zastosować do
żadnego z właścicieli lokali bez zgody innych. Artykuł 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. przewiduje bowiem obowiązek uzyskania
wyrażonej w uchwale zgody właścicieli lokali na wystąpienie z powództwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu
(por. też wyrok SA w Poznaniu z dnia 8 listopada 2001 r., I ACa 841/01, Wokanda 2002, nr 11, poz. 45).
Ponieważ pozbawienie własności lokalu jest karą wymierzaną właścicielowi lokalu z powodu jego niewłaściwego
postępowania, kara ta nie może obciążać innych osób, np. obowiązkiem dostarczenia ukaranemu właścicielowi lokalu zamiennego.
Dlatego art. 16 ust. 2 u.w.l. zawiera postanowienie, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do
lokalu zamiennego.
Uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do
ingerowania w prawo własności lokalu. Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać wykładni
rozszerzającej. Przepis art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przepisem dość drastycznym, rygorystycznym, skutkującym ostrymi sankcjami i daleko
idącymi konsekwencjami. Podstawową kwestią przy jego zastosowaniu jest przede wszystkim ustalenie, czy spełnione są przesłanki
umożliwiające wytoczenie powództwa, np. fakt długotrwałego zalegania z opłatami na chwilę orzekania, przy czym dowód tego faktu,
a także rodzaju i wysokości zaległości, spoczywa na stronie dochodzącej roszczeń na podstawie omawianej normy (por. wyrok SA
w Warszawie z dnia 20 października 2006 r., VI ACa 353/06, LEX nr 693977).
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
31
2012
Należy zwrócić uwagę, że pozbawienie własności lokalu może nastąpić nie tylko w związku z naruszaniem określonych
przepisów prawa, ale także w związku z naruszaniem w sposób rażący i uporczywy porządku domowego, czyli porządku, który
może w części opierać się na miejscowych zwyczajach i normach współżycia społecznego powszechnie akceptowanych w danym
środowisku, choć niekoniecznie wyrażonych w formie pisanej. Dokumentem, który najczęściej stanowić będzie podstawę ustalenia,
czy naruszono porządek domowy, będzie natomiast regulamin porządku domowego.
Ze względu na rozmaitość zwyczajów lokalnych i warunków występujących w poszczególnych budynkach, a także ze
względu na rozmaitość rozwiązań architektonicznych, pojawia się konieczność regulowania stosunków między mieszkańcami
w wielu kwestiach nieuregulowanych ogólnie obowiązującymi przepisami. Czyni się to najczęściej za pomocą regulaminu porządku
domowego (którego istnienie i obowiązywanie zostało usankcjonowane także w K.c. oraz w u.o.p.l.).
Wykładni omawianego przepisu dokonał również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2009 r. zapadłym w sprawie
sygn. akt V CSK 442/08 stwierdzając, że uprawnienie przyznane w art. 16 u.w.l. jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty
mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu. Zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm. - dalej: „u.w.l.”), jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych
od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje
niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może
w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji
z nieruchomości. Przytoczony przepis ze względu na jego sankcyjny charakter, statuujący podstawę prawną naruszenia konstytucyjnie
chronionego prawa własności, podlega wykładni ścisłej, a w razie wątpliwości - zwężającej. W tym stanie rzeczy trzeba przyjąć, że
sankcja przymusowej sprzedaży może dotknąć jedynie właściciela lokalu. Oznacza to, że art. 16 ust. 1 u.w.l. nie przyznaje wspólnocie
mieszkaniowej uprawnienia do żądania sprzedaży niewyodrębnionych lokali dotychczasowego właściciela.
Charakter interpretowanego przepisu zatem sprawia, że nie może on podlegać wykładni rozszerzającej. Przepis art. 4
ust. 1 u.w.l. reguluje wzajemny stosunek między dotychczasowym właścicielem nieruchomości a właścicielami lokali wyodrębnionych
w sytuacji, w której nie wszystkie samodzielne lokale zostały wyodrębnione. Ma on zatem inny niż art. 16 u.w.l. zakres stosowania.
Posługując się terminem „uprawnienia”, a nie terminem „prawa” ustawodawca dał wyraz myśli, że sytuacja prawna dotychczasowego
właściciela jest analogiczna do sytuacji właścicieli lokali, ale nie jest taka sama. Do lokali ich właścicielom przysługuje prawo własności,
natomiast dotychczasowemu właścicielowi sui generis prawo współwłasności.
Z przepisu art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali jednoznacznie wynika, że z powództwem tam wymienionym może wystąpić
jedynie wspólnota mieszkaniowa. Dodać trzeba, że wystąpienie przez zarząd wspólnoty z powództwem, o jakim mowa w przepisie
art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, stanowiłoby czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności
wymagałyby podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały (zob. art. 22 ust. 2 i ust. 5 pkt 7 ustawy o własności lokali).
W przywołanym powyżej Komentarzu do ustawy o własności lokali, autor stwierdza, aby sąd przychylił się do wniosku
wspólnoty o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, przy
czym przyczyną złożenia wniosku przez wspólnotę może być nie tylko zachowanie właściciela lokalu, ale również nieodpowiednie
zachowanie jego domownika albo najemcy lub dzierżawcy jego lokalu. Jeżeli lokal stanowi przedmiot majątku wspólnego
małżonków, to powództwo należy wytoczyć przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli lokal stanowi przedmiot odrębnego majątku
jednego z małżonków, to drugi ma jedynie status domownika i nie musi być pozwany.
Treścią pozwu dochodzonego w drodze procesu jest żądanie nakazania sprzedaży lokalu. Legitymację do wytoczenia
powództwa posiada wspólnota mieszkaniowa, a upoważniony do jego wytoczenia jest organ zarządzający wspólnoty. Należy
pamiętać, że we wspólnotach małych zarząd nieruchomością mogą sprawować sami właściciele, i to oni są wówczas organem
uprawnionym do wytoczenia powództwa. Natomiast we wspólnotach posiadających zarząd (wybrany) lub zarządcę (któremu
powierzono obowiązki w drodze umowy notarialnej) mogą oni wystąpić z powództwem dopiero po uzyskaniu zgody właścicieli
lokali wyrażonej w uchwale, gdyż omawiana czynność przekracza zakres zwykłego zarządu. Powództwo o wykluczenie
właściciela ze wspólnoty może wytoczyć także prokurator, jeżeli uzna, że wymaga tego ochrona praw obywateli, praworządności
albo interesu społecznego.
32
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
2012
Wykonanie wyroku uwzględniającego powództwo polega na dokonaniu przez wspólnotę licytacji lokalu na
podstawie przepisów art. 921-1013 K.p.c. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze przysługują osobie, którą pozbawiono własności
lokalu. Jeżeli osoba ta jest dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej, to wspólnota może dochodzić swoich należności drogą
powództwa wytoczonego na zasadach ogólnych. Może również żądać sprzedaży lokalu i zasądzenia należnej kwoty
w jednym pozwie i wówczas może wyegzekwować zasądzoną sobie należność z ceny, jaką zapłacił nabywca lokalu. Aby jednak cena
nie została wcześniej zapłacona w całości osobie, która została pozbawiona własności lokalu, należy wystąpić o zabezpieczenie
powództwa o zapłatę przez jej zajęcie.
Uprawnienie do żądania opuszczenia i opróżnienia lokalu przysługuje również współlokatorowi w stosunku do małżonka
lub rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem
uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
Po skierowaniu do sądu pozwu o eksmisję przeciwko pozwanemu i wydanie lokalu powodowi, sąd wyznacza rozprawę
i wydaje wyrok. Sąd oceniając materiał zgromadzony w sprawie bierze pod uwagę m.in.:
- podstawy prawne do żądania eksmisji,
- prawidłowość wypowiedzenia ewentualnej umowy najmu lokalu,
- sytuację materialną osoby pozwanej zajmującej lokal bez tytułu prawnego.
Istotne znaczenie w postępowaniu przed sądem może mieć wykazanie np., że strona pozwana zalegała z opłatami z tytułu
zajmowania lokalu. Zwrócić również należy uwagę, aby umowa najmu lokalu została wypowiedziana zgodnie z obowiązującymi
przepisami.
Celem uniknięcia ewentualnych problemów przy dokonywaniu eksmisji w postępowaniu egzekucyjnym, kierując pozew do
sądu zasadne jest wskazanie jako stronę pozwaną wszystkich osób zajmujących bezprawnie lokal (art. 15 ustawy o ochronie praw
lokatorów (…) przewiduje taką sytuację).
Warto w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1996 r. sygn. III CZP
109/96 stwierdza, że wykonując tytuł nakazujący byłym najemcom opuszczenie lokalu mieszkalnego i opróżnienie go z osób i rzeczy
reprezentujących ich prawa, komornik ma obowiązek usunąć także członków rodziny i domowników dłużników oraz rzeczy należące do
tych osób i wydać lokal wierzycielowi.
W świetle obowiązujących przepisów Sąd wydając orzeczenie w przedmiocie nakazania opuszczenia lokalu mieszkalnego ma
obowiązek wypowiedzenia się w kwestii uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Do zapewnienia lokalu socjalnego zobowiązana
jest gmina. Z unormowania art. 22 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) wynika, iż z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część
lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne.
Jeżeli uprawnienie do lokalu socjalnego przyznano dwóm lub większej ilości osób gmina jest obowiązana zapewnić im co
najmniej jeden lokal socjalny. Decydując o przyznaniu prawa do lokalu sąd bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez
dłużnika z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną.
W art. 14 ust. 4 ustawy ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie przepisów kodeksu cywilnego
zawarty jest obowiązek przyznania prawa do lokalu socjalnego:
- kobiecie w ciąży,
- małoletniemu, niepełnosprawnemu lub ubezwłasnowolnionemu oraz sprawującemu nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią
zamieszkałą,
- obłożnie choremu,
- emerytowi i renciście spełniającemu kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osobie posiadającej status bezrobotnego,
- osobie spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu
niż dotychczas używany.
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
33
2012
Przepisu tego nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu
mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze
spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem budownictwa społecznego.
Orzekając o uprawnieniu do lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty
zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Należy zwrócić uwagę, iż z uwagi na istniejący w Polsce problem związany z brakiem lokali socjalnych, nawet w sytuacji
zakończenia postępowania sądowego i wydania przez sąd wyroku nakazującego opróżnienie lokalu mieszkalnego wraz z jednoczesnym
przyznaniem eksmitowanemu prawa do lokalu socjalnego, właściciel lokalu do czasu zaproponowania przez gminę eksmitowanemu
zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie może swobodnie rozdysponować swoim lokalem mieszkalnym, albowiem jest on
zajmowany przez eksmitowanego. Praktyka wskazuje, iż po zapadłym wyroku eksmisyjnym eksmitowany zajmujący lokal bez tytułu
prawnego oczekując na propozycję gminy w przedmiocie zwarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie płaci właścicielowi lokalu
mieszkalnego odszkodowania z tytułu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego. W takiej sytuacji właścicielowi bezprawnie zajmowanego
lokalu przysługuje uprawnienie do żądania od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie do niego uprawnionej
z mocy wyroku sądu.
Charakter odpowiedzialności gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej z mocy wyroku eksmisyjnego nie
budzi obecnie wątpliwości. Jest to odpowiedzialność deliktowa oparta na art. 417 § 1 kodeksu cywilnego, przy czym w orzecznictwie
Sądu Najwyższego wydanym na tle obecnie obowiązującego stanu prawnego wskazuje się, iż odpowiedzialność gminy za szkodę
wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego jest odpowiedzialnością
in solidum i jako taka nie ma cech odpowiedzialności subsydiarnej w stosunku do obowiązku tej osoby wynikającego z art. 18
ust. 1 i 3 cytowanej ustawy (zob. wyrok SN z dnia 19.06.2008 r., V CSK 31/08, OSNC-ZD 2009/1/16; uchwała SN z dnia 07.12.2007
r., III CZP 1221/07, OSNC 2008/12/137). Odpowiedzialność gminy jest, zatem samoistna i niezależna od odpowiedzialności byłego
lokatora. Za trafnością tego stanowiska przemawia zarówno literalna wykładnia art. 417 § 1 K.c. oraz art. 18 ust. 1, 3 i 5 ustawy, jak
też wykładnia funkcjonalna wskazanych przepisów. Przepis art. 18 ust. 1 i 3 ustawy nie wiąże w żaden sposób określonego w nich
obowiązku z odpowiedzialnością odszkodowawczą gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. Również art. 417 § 1 K.c., z uwagi
na ogólny charakter, nie przewiduje konieczności przeprowadzenia uprzedniej bezskutecznej egzekucji należności z tytułu zajmowania
lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyżej wyroku z dnia 19 czerwca
2008 roku, odpowiedzialność gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, oparta na art. 417 § 1 kc, leży w interesie właścicieli lokali.
Uznanie odpowiedzialności odszkodowawczej gminy za subsydiarną w stosunku do obowiązku wynikającego z art. 18 ust. 1 i 3 ustawy
stanowiłoby w istocie pozbawienie interesów właścicieli lokali ochrony prawnej, gdyż szanse na wyegzekwowanie należności od byłego
lokatora są z zasady nikłe. Z tych względów okoliczność uprzedniego bezskutecznego dochodzenia od byłego lokatora należności za
zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego jest prawnie obojętna dla odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z art. 18 ust. 5 ustawy.
Z uwagi na okoliczność, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego służy ochronie
właściciela, a nie byłego lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego, gminie, która zapłaciła właścicielowi odszkodowanie, przysługuje
regres w stosunku do tego lokatora w granicach jego obowiązku określonego w art. 18 ust. 1 i 3 u.o.p.l. (por. zachowujące w tym
względzie aktualność uwagi zawarte w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2004 r., sygn. akt I CK 581/03, Biul. SN 2004, nr
11, s. 9).
Nadto należy zwrócić uwagę, iż obok obowiązku wskazania przez gminę lokalu socjalnego może zaistnieć – na etapie
postępowania eksmisyjnego - konieczność wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego, które zdefiniowane zostało w art. 1
pkt 5a przywołanej powyżej ustawy.
Zgodnie bowiem z art. 25a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego: Gmina tworzy zasób tymczasowych pomieszczeń, które przeznacza się na wynajem.
Z kolei z treści art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego wynika, iż wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu
socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł
34
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
2012
prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym
może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia
lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez
okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej
miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając
dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę
o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.
W związku z przytoczonym powyżej unormowaniem pojawiła się wątpliwość prawna: „Czy przewidziany w art. 1046 § 4 K.p.c.
obowiązek gminy do wskazania tymczasowego pomieszczenia, w przypadku wykonywania obowiązku opróżnienia lokalu służącego
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu
socjalnego lub zamiennego, powoduje odpowiedzialność gminy na podstawie art. 417 § 1 K.c., wobec właściciela lokalu podlegającego
opróżnieniu w sytuacji, gdy gmina nie wskaże takiego pomieszczenia tymczasowego?”
W przedmiocie powyższego Sąd Najwyższy w dniu 13 grudnia 2011 r. podjął z składzie 7 sędziów Uchwałę w sprawie sygn.
akt III CZP 48/11, w której stwierdził, iż: Gmina ponosi wobec właściciela lokalu mieszkalnego odpowiedzialność na podstawie art. 417
§ 1 K.c. za szkodę powstałą w okresie obowiązywania art. 1046 § 4 K.p.c. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie
ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804) na skutek zaniechania wskazania, na
wezwanie komornika, tymczasowego pomieszczenia dla dłużnika mającego obowiązek opuszczenia, opróżnienia i wydania tego lokalu.
W odniesieniu do powyższego stanowiska Sądu, z którego wynika obowiązek Gminy do wypłaty odszkodowania za
niedostarczenie pomieszczenia tymczasowego, po stronie Gmin powstaje kolejny problem związany z koniecznością zabezpieczenia
środków w budżecie na wypłaty odszkodowań, z uwagi na fakt że Gminy aktualnie dysponują bardzo skromnym zasobem pomieszczeń
tymczasowych.
Wyroków sądowych nakazujących eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie,
jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Jednak należy jednocześnie dodać, że
w stosunku do eksmitowanego, który znęcał się nad rodziną, nie mają zastosowania przepisy dotyczące przyznania prawa do lokalu
socjalnego, ani przepisy związane z okresem ochronnym.
Oczywiście należy pamiętać, że od orzeczenia sądu rejonowego w zależności od jego treści niezadowolona strona pozwana,
lub powodowa może wnieść apelację. Jeżeli w określonym czasie jej nie wniesiono, wyrok staje się prawomocny, a sprawa może
przejść na etap postępowania egzekucyjnego.
Materiały źródłowe:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
( tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 ze zm.) Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze. zm.)
Ewa Bończak – Kucharczyk Komentarz do art. 16 ustawy o własności lokali
Seminarium Rynku Nieruchomości 2012
35