odrębnej własności lokalu

Konsument na rynku
nieruchomości
Konferencja UOKiK, Warszawa, 6 grudnia 2006 r.
Zabezpieczenia przy umowie
o zakup nieruchomości
Waldemar Jurasz
Rodzaje zabezpieczeń I
W obrocie prawnym występuje wiele rodzajów zabezpieczeń należytego
wykonania zobowiązań umownych.
Wielość różnego rodzaju
zabezpieczeń jest szczególnie łatwo dostrzegalna w kontaktach z
bankiem, przy okazji zawieranych umów kredytowych.
I tak: ustanowienie przez kredytobiorcę na rzecz banku hipoteki i jej wpis do
księgi wieczystej, zabezpieczenie kredytu wekslem, zawarcie umowy
ubezpieczenia kredytobiorcy na życie lub na wypadek określonych
zdarzeń losowych (np. na wypadek utraty pracy), umowa
ubezpieczenia kredytu do czasu wpisu hipoteki banku do księgi
wieczystej, umowa ubezpieczenia mieszkania i cesja praw z umów
ubezpieczenia, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zaświadczenia ,
zatrudnieniu i dochodach, informacje o posiadanym majątku i wiele
innych zabezpieczeń.
Większość z tych zabezpieczeń jest niestety nieosiągalna dla konsumentów.
2
Rodzaje zabezpieczeń II
Zabezpieczenia wykonania, w tym również należytego
wykonania umowy, jakie mogą wykorzystać konsumenci –
nabywcy mieszkań lub domów, można podzielić na dwie
grupy:
1. Zabezpieczenia faktyczne - osiągalne w fazie przedkontraktowej,
2. Zabezpieczenia prawne – realizowane co do zasady w fazie
przedkontraktowej lub na etapie zawierania umowy.
Wśród zabezpieczeń faktycznych , z jakich mogą skorzystać konsumenci
nabywający lokal mieszkalny, wymienić należy dwie kategorie:

związane z przedsiębiorcą – ustalenie jego sytuacji prawnej i kondycji
finansowej,

związane z nieruchomością – ustalenie stanu prawnego nieruchomości,
jej struktury właścicielskiej, obciążeń.

związane z realizowaną inwestycją – budową: czy uzyskano stosowne
zezwolenia, uzgodnienia i opinie.
3
Rodzaje zabezpieczeń III
Zabezpieczenia faktyczne związane z przedsiębiorcą, to przede wszystkim możliwość
sprawdzenia dewelopera, spółdzielni, czy towarzystwa budownictwa społecznego w
rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Rejestr taki jest jawnym, dostępnym dla wszystkich rejestrem sądowym, w którym można
sprawdzić podstawowe dane dotyczące przedsiębiorcy, jego struktury właścicielskiej,
organów statutowych, kapitału zakładowego, lecz również danych finansowych, w tym
sprawozdań, bilansów, opinii biegłych rewidentów.
Ewidencja Działalności Gospodarczej ma w tym zakresie marginalne znaczenie.
Poza tym istnieją również rejestry branżowe oraz funkcjonują organizacje zrzeszające
przedsiębiorców branży nieruchomości i budownictwa, w których można zasięgać
informacji o: spółdzielniach, deweloperach, Towarzystwach Budownictwa Społecznego.
Tak np.: Polski Związek Pracodawców Budownictwa – wydaje m.in. certyfikat wiarygodności
dewelopera,
Polski Związek Firm Deweloperskich – opracował i czuwa nad
przestrzeganiem kodeksu etyki dewelopera,
Związek Rewizyjny Spółdzielni
Mieszkaniowych Rzeczpospolitej Polskiej - prowadzi badania lustracyjne spółdzielni
mieszkaniowych, Stowarzyszenia Pośredników w Obronie Nieruchomościami. Nadzór nad
działalnością Towarzystw Budownictwa Społecznego sprawuje: Ministerstwo
Budownictwa - na etapie jego organizacji i uruchamiania działalności oraz Bank
Gospodarstwa Krajowego – na etapie wydatkowania środków przyznanych z Krajowego
Funduszu Mieszkaniowego.
4
Rodzaje zabezpieczeń IV
Zabezpieczenia faktyczne związane z nieruchomością:
Sprawdzenie księgi wieczystej danej nieruchomości, dostępnej w wydziale ksiąg
wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Znajdują się w niej dane o miejscu położenia i strukturze właścicielskiej
nieruchomości, ustanowionych dla niej ograniczonych prawach rzeczowych i
innych obciążeniach.
Księgi wieczyste są jawne i ogólno dostępne dla wszystkich, którzy wykażą swój
interes prawny.
Dane o nieruchomości znajdują się również w rejestrze gruntów i budynków prowadzonym przez Wydziały Geodezji i Kartografii Starostw Powiatowych,
właściwych dla miejsca położenia nieruchomości.
Zabezpieczenia faktyczne związane z wykonywaną inwestycją.
Istnieje możliwość sprawdzenia w Wydziale Architektury Starostw Powiatowych, na
terenie których inwestycja jest realizowana, czy np. deweloperzy uzyskali
pozwolenie na budowę. Organy te udzielają wyłącznie podstawowych informacji
w tym zakresie.
5
Rodzaje zabezpieczeń V
Nie bez znaczenia - zwłaszcza w przypadku nieruchomości kupowanych na
rynku wtórnym lub wybudowanych już budynków wielolokalowych z
wyodrębnionymi lokalami – jest wywiad środowiskowy. Chodzi tu o
kontakt i dokonanie interesujących nas ustaleń np. z zarządem wspólnoty
mieszkaniowej lub potencjalnymi, przyszłymi sąsiadami.
Na tej samej zasadzie można pozyskiwać informacje z różnych portali, stron
lub internetowych forów dyskusyjnych, np. poświęconych inwestorom,
budowom lub budynkom wielolokalowym.
W przypadku mieszkań kupowanych z udziałem środków z kredytu, ustaleń w
zakresie wyżej opisywanych zabezpieczeń fatycznych częściowo dokona
za konsumenta lub oprócz niego bank, który udzielił kredytu. Względnie
bank zażąda od konsumenta przedłożenia odpowiednich dokumentów, np.
aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego dla dewelopera,
wyciągu z ksiąg wieczystych lub z ewidencji gruntów i budynków,
prawomocnego pozwolenia na budowę budynku lub pozwolenia na
użytkowanie lokalu mieszkalnego.
6
Rodzaje zabezpieczeń VI
Zabezpieczenia prawne:
1) Sporządzenie umowy przedwstępnej kupna lokalu mieszkalnego w formie
aktu notarialnego – art. 390 kodeksu cywilnego,
2)
Wpis roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu
i o przeniesienie tego prawa do księgi wieczystej – ekspektatywa
(oczekiwanie prawne) odrębnej własności lokalu – art. 9 ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903,
z poźn. zm.)
oraz art. 174
i art. 19 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, a także art. 16 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.
o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124 poz. 1361,
z poźn. zm.).
7
Rodzaje zabezpieczeń VII
Art. 390 kodeksu cywilnego
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się
od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą
poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony
mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres
odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których
zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co
do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy
przyrzeczonej.
Z cytowanych przepisów wynika zupełnie różny reżim prawny - w zależności
od tego, czy umowę przedwstępną kupna nieruchomości konsument
zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego.
W tym pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia
odszkodowawcze, w drugim zaś może żądać zawarcia umowy
przyrzeczonej.
8
Rodzaje zabezpieczeń VIII
Art. 389 kodeksu cywilnego
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia
oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne
postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został
oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez
stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony
są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich
wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która
wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia
umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy
przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Art. 390 kodeksu cywilnego
§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w
którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia
umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z
upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
9
Rodzaje zabezpieczeń IX
Art. 9 ustawy o własności lokali
1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy
zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu
oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności
lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną
wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona
podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być
wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o
ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa
zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z
umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie
postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu
wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
10
Rodzaje zabezpieczeń X
„Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie
aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej” – art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali.
„Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać
w szczególności:
1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w
nieruchomości wspólnej” – art. 8 ust. 2 ustawy o własności lokali.
„Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń
przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu
ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną
własność lokalu” – art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali
11
Rodzaje zabezpieczeń XI
Art. 1114 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie
o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane
dalej „ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu”. Ekspektatywa
własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem
budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i
podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również
wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą
przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie
kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w
poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego
nabywcy w poczet członków. Przepisy art. 171 ust. 5 i 6 stosuje się
odpowiednio.
3. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego.
12
Rodzaje zabezpieczeń XII
art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
1. Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie
o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą
odrębnej własności lokalu”. Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest
zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią,
przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
2. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również
wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą
przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie
kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w
poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego
nabywcy w poczet członków. Przepis art. 23 stosuje się odpowiednio.
3. Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być
zawarta w formie aktu notarialnego.
13
Rodzaje zabezpieczeń XIII
art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych
w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą
być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.
2. W szczególności mogą być ujawniane:
(…)
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości
lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie
ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także
roszczeń przyszłych i warunkowych,
(…).
14