koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych
advertisement
2015 TAX podatek od nieruchomości obsługa techniczna media ochrona zarządzanie nieruchomością KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH sprzątanie powierzchni wspólnych pozostałe usługi użytkowanie wieczyste ubezpieczenie KOSZTY I OPŁATY EKSPLOATACYJNE W BUDYNKACH BIUROWYCH W POLSCE ZAŁOŻENIA Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami komercyjnymi o powierzchni 1,3 mln m2. Poniższe informacje zostały przygotowane w oparciu o portfel budynków biurowych i biurowo-usługowych klasy A/A+ i B/B+, zlokalizowanych w Warszawie w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) i w innych dzielnicach oraz w miastach regionalnych - w Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Łodzi, przy czym: • uwzględniono wyłącznie budynki wybudowane po 1998 roku, • przyjęto zasadę rozliczania kosztów eksploatacyjnych na powierzchnię wynajmowalną, • wielkości zostały uśrednione i podane w PLN w kwotach netto, • badanie obejmuje lata 2011 – 2014. KOSZTY ZWIĄZANE Z NAJMEM POWIERZCHNI BIUROWYCH Najemcy poza czynszem bazowym są zobowiązani pokrywać dodatkowe miesięczne koszty obejmujące: opłaty eksploatacyjne, najem miejsc parkingowych, jak również opłaty za internet, telefon i zużycie mediów. W Warszawie powierzchnię biurową zlokalizowaną w COB właściciele budynków oferują za 16-23 EUR/m2, natomiast w pozostałych dzielnicach ofertowe czynsze zawierają się w przedziale 11-18 EUR/m2. We wszystkich | największych miastach regionalnych w Polsce wywoławcze stawki czynszów za powierzchnie biurowe utrzymują się na podobnym poziomie i wahają się od 8,5-13 EUR/m2 w Łodzi do 10-16 EUR/m2 w Poznaniu i Wrocławiu. 3 DEFINICJA KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH Koszty eksploatacyjne są to wszystkie ponoszone przez właściciela koszty niezbędne do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości i utrzymania jej w stanie niepogorszonym, do których zaliczają się: TAX zużycie mediów sprzątanie powierzchni wspólnych podatek od nieruchomości użytkowanie wieczyste obsługa techniczna ochrona ubezpieczenie pozostałe usługi zarządzanie nieruchomością Koszty eksploatacyjne nie obejmują: • • • • • kosztów ulepszeń i modernizacji mających na celu podniesienie standardu nieruchomości, kosztów aranżacji powierzchni dla najemców, kosztów napraw wynikających z nieprawidłowych działań najemców lub innych podmiotów, kosztów błędów i zaniedbań po stronie właściciela i zarządcy, kosztów administracyjnych spółki celowej. UDZIAŁ POSZCZEGÓLNYCH KOSZTÓW W KOSZTACH EKSPLOATACYJNYCH W BUDYNKACH BIUROWYCH pozostałe usługi ubezpieczenia użykowanie wieczyste zużycie mediów sprzątanie powierzchni wspólnych zarządzanie nieruchomością ochrona obsługa techniczna podatek od nieruchomości 5 KOSZTY EKSPLOATACYJNE A OPŁATY EKSPLOATACYJNE W nieruchomościach komercyjnych koszty eksploatacyjne są przenoszone na najemców w całości lub części w formie opłat eksploatacyjnych i/lub refaktur za media. Lista kosztów pokrywanych z opłat eksploatacyjnych i sposób ich rozliczania określane są szczegółowo w umowach najmu. W zależności od wyposażenia nieruchomości w indywidualne liczniki, najemcy fakturowani są oddzielnie za energię elektryczną, jak również za zużycie ciepła i wody bezpośrednio przez najemców. W przypadku braku indywidualnych liczników zużycia mediów stosowane są algorytmy rozliczania oparte o kubaturę, powierzchnię najmu lub/i zainstalowane wyposażenie techniczne. Pozostałe koszty, jak i media zużywane na powierzchniach wspólnych, rozliczane są w oparciu o udział w wynajmowalnej powierzchni budynku. WYKRES 1 | Średnia wysokość kosztów i opłat eksploatacyjnych (PLN/m2/miesiąc) 24,20 24,11 koszty eksploatacyjne refaktury opłaty eksploatacyjne za media 23,17 23,67 21,87 20,14 19,70 19,37 18,97 18,78 Warszawa COB 20,84 19,66 19,68 2012 22,23 21,92 19,40 18,87 18,46 16,35 16,40 15,65 2011 4 23,84 23,95 2013 Warszawa inne dzielnice 15,39 2014 Regiony KOSZTY EKSPLOATACYJNE W ZALEŻNOŚCI OD POWIERZCHNI BUDYNKU I DZIAŁKI Z głównych składowych kosztów eksploatacyjnych większość jest bezpośrednio skorelowana z powierzchnią budynku, jedynie dwie pozycje nie są bezpośrednio od niej zależne - roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz ochrona, której koszt jest związany ze strukturą funkcjonalną nieruchomości. Wielkość działki, na której położony jest budynek, ma istotny wpływ na poziom kosztów związanych z utrzymaniem terenu, a także na wysokość kosztów z tytułu podatku od nieruchomości. WYKRES 2 | Średni poziom kosztów eksploatacyjnych z lat 2011-2014 w korelacji z wielkością budynku biurowego (PLN/m2/miesiąc) 24,10 18,41 20,42 21,14 19,08 18,61 18,56 15,49 < 7000 m2 Warszawa COB 7000 m2 - 15 000 m2 15,47 > 15 000 m2 Warszawa inne dzielnice Regiony 7 MEDIA Koszty zużycia mediów obejmują przede wszystkim koszty energii elektrycznej (60% - 70% całości) oraz koszty zużycia ciepła, gazu, wody i odprowadzenia ścieków. Spadek wysokości opłat za media w 2014 roku jest efektem bardzo dobrych warunków zakupu energii elektrycznej, wynegocjowanych przez zarządców. Składowe KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH WYKRES 3 | Średnie koszty zużycia mediów budynku biurowego (PLN/m2/miesiąc) 8,93 9,75 9,54 10,12 9,38 9,05 9,60 8,18 8,19 8,10 7,18 2013 2012 2011 Warszawa COB 7,08 2014 Warszawa inne dzielnice Regiony PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI TAX Podatkiem objęte są grunty, budynki i budowle. Wysokość podatku od nieruchomości obliczana jest w oparciu o stawki za m2 powierzchni gruntu i powierzchni budynku (w zależności od rodzaju prowadzonej działalności) oraz w przypadku budowli - jako procent od jej wartości początkowej. WYKRES 4 | Średnie koszty podatku od nieruchomości (PLN/m2/miesiąc) 3,00 2,41 3,13 2,65 2,53 2011 Warszawa COB 2012 3,27 2,79 2,92 2,63 2013 Warszawa inne dzielnice 3,29 2,80 2,69 2014 Regiony OBSŁUGA TECHNICZNA (FACILITY MANAGEMENT) Koszty te obejmują serwis wszystkich instalacji technicznych w budynku oraz koszty obsługi technicznej realizowanej przez stały skład osobowy i/lub serwis mobilny. WYKRES 5 | Średnie koszty obsługi technicznej (facility management - FM) (PLN/m2/miesiąc) 2,41 2,50 2,30 2,56 2,20 2,32 2011 Warszawa COB 2,08 2013 2012 2,74 2,72 2,54 2,38 2,59 2014 Warszawa inne dzielnice Regiony OCHRONA Koszty obejmują obsługę recepcji oraz zatrudnienie pracowników ochrony. Praca ochrony wspomagana jest przez systemy telewizji przemysłowej, system kart kontroli dostępu oraz coraz częściej system bramek obrotowych. WYKRES 6 | Średnie koszty ochrony (PLN/m2/miesiąc) 2,75 2,66 2,65 2,28 2,20 1,69 2011 Warszawa COB 2,36 2,18 1,60 2012 1,60 2013 Warszawa inne dzielnice 1,83 1,74 2014 Regiony ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ Zarządzanie nieruchomością obejmuje kompleksowe działania nakierowane na utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz administrowanie, w tym obsługę najemców i właścicieli, optymalizację kosztów i nadzór nad szeroko rozumianym bezpieczeństwem technicznym nieruchomości. Cena usługi zarządzania zazwyczaj jest zdefiniowana jako procent zafakturowanych rocznych przychodów z czynszu najmu. Składowe KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH WYKRES 7 | Średnie koszty zarządzania biurowcami (PLN/m2/miesiąc) 1,98 1,98 1,91 1,30 1,39 1,48 1,47 1,81 1,30 1,46 1,33 1,03 2011 2013 2012 Warszawa COB 2014 Regiony Warszawa inne dzielnice SPRZĄTANIE POWIERZCHNI WSPÓLNYCH Usługa obejmuje sprzątnie powierzchni wspólnych w budynku, garaży i terenów zewnętrznych oraz materiały potrzebne do jej realizacji. WYKRES 8 | Średnie koszty sprzątania powierzchni wspólnych (PLN/m2/miesiąc) 1,26 1,05 1,27 0,87 1,00 2011 Warszawa COB 1,23 0,84 2012 1,01 1,09 1,19 0,87 0,84 2013 Warszawa inne dzielnice 2014 Regiony UŻYTKOWANIE WIECZYSTE Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu uzależniona jest od wartości gruntu oraz jego przeznaczenia (3% dla gruntów wykorzystywanych na cele komercyjne oraz 1% dla gruntów wykorzystywanych na cele niekomercyjne). Wartość gruntu podlega okresowej aktualizacji, jednak nie częściej niż raz na trzy lata. W portfelu nieruchomości zarządzanych przez Knight Frank, w miastach regionalnych 60% właścicieli dysponuje prawem własności, zaś w Warszawie udział ten jest znacznie niższy i wynosi 42%. WYKRES 9 | Średnie koszty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (PLN/m2/miesiąc) 2,70 2,44 2,44 1,36 2,22 1,33 1,19 2011 1,36 1,19 2013 2012 Warszawa COB 1,19 1,37 1,06 2014 Warszawa inne dzielnice Regiony UBEZPIECZENIE Koszty obejmują ubezpieczenie mienia, w tym od aktów terroru i od kataklizmu oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. WYKRES 10 | Średnie koszty ubezpieczenia (PLN/m2/miesiąc) 0,51 0,46 0,36 0,41 2011 Warszawa COB 0,44 0,44 0,51 0,42 0,42 0,43 0,40 0,32 2012 2013 Warszawa inne dzielnice 2014 Regiony 11 POZOSTAŁE KOSZTY Składowe KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH Najbardziej zróżnicowana i trudna do precyzyjnego oszacowania grupa kosztów, która obejmuje koszty powtarzalne i przewidywalne (zakup usług bieżących np. wywóz śmieci, czyszczenie elewacji, utrzymanie zieleni), koszty ponoszone w odstępach kilkuletnich (np. przeglądy i pomiary pięcioletnie) oraz koszty pojawiające się okresowo (np. naprawy, odśnieżanie). WYKRES 11 | Pozostałe koszty (PLN/m2/miesiąc) 2,16 2,29 2,35 2011 Warszawa COB 2,50 2,06 2012 2,53 2,53 2,32 2,57 2013 Warszawa inne dzielnice 2,36 2,61 2,18 2014 Regiony T R E N D Y MEDIA Uwolnienie w 2012 roku rynku obrotu energią elektryczną pozwala na kontraktowanie zakupów u wybranego operatora i negocjowanie przez zarządców warunków zakupu energii elektrycznej. Wstępne wyniki kontraktowania energii na rok 2016 wskazują, że ceny zakupu energii ulegną nieznacznemu obniżeniu w stosunku do 2015 roku, w którym cena energii na Towarowej Giełdzie Energii niespodziewanie wzrosła w stosunku do 2014 roku. W kolejnych latach oczekuje się uwolnienia rynku kontraktowania pozostałych mediów. SPRZĄTANIE I OCHRONA Wchodzące w życie od 1 stycznia 2016 roku zmiany w regulacjach prawnych dotyczące zatrudnienia przełożą się bezpośrednio na wzrost kosztów ochrony i sprzątania, w przypadku których głównym czynnikiem kosztowym są wynagrodzenia pracowników. W zależności od nieruchomości koszty te mogą wzrosnąć od 10% do nawet 40%, co może wymusić zastosowanie rozwiązań technicznych ograniczających fizyczną obecność pracowników na terenie nieruchomości. OBSŁUGA TECHNICZNA (FACILITY MANAGEMENT) Na rynku usług technicznych widoczne jest dążenie firm facility management (FM) do rozszerzenia oferty o usługi wymagające posiadania specjalistycznych licencji na wykonywanie przeglądów okresowych instalacji i urządzeń technicznych, na które do tej pory wyłączność mieli producenci. 13 T R E N D Y ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ Od 2013 roku obserwowany jest trend obniżania kosztów zarządzania. Jest to efekt zmian w poziomie czynszów najmu oraz wskaźnika pustostanów. Zmiany są również efektem rosnącej konkurencji na rynku profesjonalnych zarządców. WYKORZYSTANIE EFEKTU SKALI Firmy zarządzające i właściciele posiadający znaczący udział w rynku wykorzystują z coraz większym powodzeniem efekt skali przy negocjowaniu i kontraktowaniu cen zakupu energii elektrycznej i usług, dzięki czemu optymalizują koszty eksploatacyjne. Knight Frank to międzynarodowa grupa doradcza z siedzibą w Londynie, świadcząca usługi w zakresie nieruchomości już od niemal 120 lat. Obecnie zatrudnia ponad 12 000 specjalistów w 370 biurach w 55 krajach. Jej polski oddział posiada 24-letnie doświadczenie i jest jednym z najdłużej działających lokalnie międzynarodowych zespołów ds. nieruchomości. W Warszawie i 6 biurach regionalnych (Gdańsk, Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) Knight Frank zatrudnia ponad 130 specjalistów. Knight Frank oferuje pełen zakres usług w zakresie zarządzania nieruchomościami zgodnie z lokalnymi przepisami oraz standardami obowiązującymi na rynku międzynarodowym. Dział Zarządzania Nieruchomościami przygotowuje i wdraża strategie dostosowane do indywidualnych wymagań i profilu klientów firmy, których celem jest zwiększanie wartości nieruchomości i maksymalizacja zwrotów i rentowności nieruchomości. Obecnie Knight Frank zarządza w Polsce nieruchomościami komercyjnymi o powierzchni 1,3 mln m2. W kwestiach związanych z zarządzeniem nieruchomościami komercyjnymi zapraszamy do bezpośredniego kontaktu: Magdalena Oksańska Head of Property Management [email protected] Urszula Łuszpińska Senior Technical Director [email protected] Knight Frank Sp. z o.o. Mokotowska 49 00-542 Warszawa + 48 22 596 50 50 www.KnightFrank.com.pl © 2015, Knight Frank Sp. z o.o. Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szegółówych badań i zachowania nalezytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.
