Art. 22

Umowa deweloperska
671 – 671
Art. 22
1) Umowa deweloperska zawiera w szczególności:
1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma
być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację
o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego,
istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego
będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku,
w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu
i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania
zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa
w art. 1;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami
pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację
o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę
ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10.numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub, czy jest
zaskarżone;
259
851 – 851
Rozdział VI
11.termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego
przedsięwzięcia deweloperskiego;
12.określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków
pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania
z tego prawa;
13.określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy
deweloperskiej;
14.wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego;
15.oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego
wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich
treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera
o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa
w art. 21;
16.termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17.informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie
lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie
pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
18.zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności
tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu
na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu
jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub
przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz
z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
851
Umowa deweloperska – informacje ogólne
Przepisy art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej wymieniają zalecane
przez Ustawodawcę postanowienia umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą.
260
Umowa deweloperska
852 – 856
Komentowana ustawa jest aktem prawnym uchwalonym w celu ochrony
nabywców i powinna zostać zaklasyfikowana jako ważna część prawa
konsumenckiego dotyczącego ochrony konsumentów nabywających
prawo do nieruchomości1.
852
Wykładnia przepisów ustawy deweloperskiej powinna zatem być prowadzona na korzyść nabywcy, niezależnie od możliwości stosowania
w praktyce art. 385 § 2 KC przy wykładni wzorców umownych.
853
Po zakończeniu inwestycji deweloper może zawierać zwykłe umowy
sprzedaży. Warto więc podkreślić, że postanowienia ustawy zawarte
w otwartym katalogu nie dotyczą każdej umowy zawieranej przez
dewelopera, a jedynie tej, która odpowiada definicji ustawowej umowy
deweloperskiej przedstawionej w art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej
i zawiera minimalną treść umowy, o której mowa w komentarzu do
art. 3 pkt 5.
854
Reasumując rozważania zawarte w komentarzu do art. 3 pkt 5 ustawy
deweloperskiej, podkreślić należy, że umowa deweloperska jest umową
nazwaną, do której znajdują zastosowanie przepisy komentowanej ustawy
oraz przepisy o rękojmi za wady fizyczne i prawne zawarte w art. 556
– 576 KC, a także, w zakresie nieuregulowanym w umowie i w ustawie,
ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych, w szczególności dotyczące umów wzajemnych.
855
Niezgodność umowy z treścią art. 22 ustawy
deweloperskiej
W praktyce będzie można spotkać sytuacje, w których zaobserwujemy
niezgodność umowy zawartej przez dewelopera z nabywcą względem
treści art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej; niezgodności te mogą przybrać następującą postać:
1 Nabywcą w rozumieniu ustawy może być także osoba fizyczna prowadząca działalność
gospodarczą, nawet jeżeli nabywa nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym lub
lokal mieszkalny w celu związanym bezpośrednio z działalnością gospodarczą, co wynika
z przepisu art. 3 pkt 4 w związku z treścią przepisu art. 1 ustawy. Nie jest to jednak czymś
wyjątkowym w systemie prawa, albowiem pierwsze zrównanie poziomu ochrony osób
fizycznych prowadzących działalność gospodarczą i konsumentów nastąpiło w KC. Już
od 2007 r. indywidualni przedsiębiorcy zostali wyposażeni w roszczenia ochronne wobec
stosowania klauzul abuzywnych w umowach ubezpieczenia mocą przepisu art. 805 § 4 KC.
261
856
857 – 860
Rozdział VI
a. umowa nie zawiera niektórych postanowień wymienionych w art. 22
ust. 1 określających – w pkt 1-6 i pkt 18 – między innymi elementy
identyfikujące tę umowę, tj. konieczne do zakwalifikowania jej
jako umowy deweloperskiej w rozumieniu ustawy, czyli essentialia
negotii tej umowy;
b. umowa deweloperska nie zawiera innych niż opisane powyżej postanowień wymienionych w art. 22, pkt 7-17, mających charakter
ius semiimperativii;
c. umowa zawiera postanowienia kształtujące sytuację prawną nabywcy bardziej lub mniej korzystnie niż przepisy ustawy – co jest
przedmiotem komentarza do art. 28 ustawy deweloperskiej.
Brak elementów przedmiotowo istotnych –
essentialia negotii
857
Przepisy art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej nie mają charakteru
bezwzględnie obowiązującego – ius cogens. Oznacza to, że brak postulowanej w art. 22 przez ustawodawcę treści umowy w takim zakresie
nie powoduje nieważności umowy w całości, ani nawet w części.
858
Elementami identyfikującymi, których brak powoduje, że nie mamy
do czynienia z umową deweloperską w rozumieniu ustawy, są zgodnie
z art. 3 pkt 5) ustawy deweloperskiej, takie elementy jak: określenie
stron umowy, określenie prawa rzeczowego do zindywidualizowanej
nieruchomości, zobowiązanie dewelopera do zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zobowiązanie dewelopera do przeniesienia,
po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, na nabywcę prawa
rzeczowego do nieruchomości, jak też określenie świadczenia wzajemnego nabywcy, tj. ceny (świadczenia pieniężnego).
859
Istotną cechą umowy deweloperskiej jest zatem uzależnienie roszczeń
przysługujących nabywcy od stanu zaawansowania prac budowlanych
inwestycji.
860
W przypadku braku zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego
przez dewelopera, czyli roboty budowlane nie zostały zakończone
w stopniu pozwalającym na dokonanie odbioru inwestycji, wymagalne
jest jedynie roszczenie nabywcy o zakończenie tego przedsięwzięcia
262
Umowa deweloperska
861 – 863
w sposób umożliwiający dokonanie odbioru, natomiast wymagalność
roszczenia o przeniesienie na nabywcę prawa rzeczowego do nieruchomości jest zależna od zakończenia przez dewelopera przedmiotowej
inwestycji (odbioru).
W związku z powyższym, treścią umowy pozwalającą zakwalifikować
ją jako umowę deweloperską są postanowienia wymienione w następujących punktach ustępu 1 art. 22:
1) określenie stron umowy: dewelopera i nabywcy zgodnie z definicjami zawartymi w art. 3 ustawy,
2) określenie ceny nabycia prawa,
3), 4), 5), 6) – określenie przedmiotu odbioru, tj. indywidualizacja
zabudowy i nieruchomości (określenie rzeczy przyszłej lub określenie
przyszłej części składowej nieruchomości pozwalające na ich indywidualizacje jako rzeczy określonych co do tożsamości) w taki sposób, by
przy odbiorze możliwe było zweryfikowanie, czy świadczenie dewelopera
zostało należycie spełnione. W umowie należy więc opisać przyszłą
nieruchomość lokalową lub wskazać zakres robót budowlanych domu
jednorodzinnego w zakresie wymaganym do prospektu informacyjnego.
18) – jednostronne zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia prawa rzeczowego do nieruchomości na nabywcę.
861
W przypadku braku postanowień składających się na minimalną treść
umowy deweloperskiej (essentialia negotii), o których mowa w art. 3
pkt 5) ustawy, przepisy komentowanej ustawy nie znajdą zastosowania.
862
Brak elementów względnie obowiązujących
W przypadku, gdy strony umowy deweloperskiej nie zawarły w niej
innych informacji, niż opisane powyżej, w szczególności o których
mowa w punktach 7) – 17) ustępu 1 art. 22, umowa jest ważną umową
deweloperską, ale nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej
w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, co wynika z przepisów art. 29
ustawy deweloperskiej.
863
Zaznaczyć trzeba, że ustawa zawiera przepisy natury ochronnej, podobnie jak przepisy prawa konsumenckiego, co wynika zarówno z treści
art. 1, zgodnie z którym przepisy ustawy regulują zasady ochrony praw
863
263
864 – 866
Rozdział VI
nabywcy wymienionych w powołanym przepisie oraz z treści art. 28
i art. 29 ustawy. Charakter przepisów ustawy ma decydujące znaczenie
przy ocenie ważności umów zawieranych na rynku, które nie spełniają
wymogu treści określonej w art. 22 ustawy.
Elementy ustawy deweloperskiej według
art. 22
Elementy przedmiotowo istotne –
essentialia negotii
Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy
deweloperskiej
864
Określenie stron umowy deweloperskiej w akcie notarialnym powinno nastąpić w takim stopniu szczegółowości, by nie było wątpliwości
związanych z identyfikacją podmiotu. W przypadku, gdy deweloper jest
osobą fizyczną wskazanie danych dewelopera powinno zawierać oprócz
imienia (imion) i nazwiska także podanie danych dotyczących prowadzonej działalności gospodarczej ujawnionych w Centralnej Ewidencji
i Informacji o Działalności Gospodarczej.
865
Dopuszczalne jest zawieranie umowy, w której po stronie nabywcy
wystąpi kilka podmiotów. Taka sytuacja może mieć miejsce kiedy dwie
osoby zamierzają nabyć po udziale we wspólnym prawie rzeczowym
do nieruchomości albo zamierzają nabyć nieruchomość do majątku wspólnego małżonków. Celowe wydaje się wówczas zaznaczenie
w umowie, że przysługuje im status wierzycieli solidarnych i choć co
prawda przeniesienie na nabywcę udziału w prawie do nieruchomości
możliwe jest tylko w odniesieniu do jednego z nich, to jednak świadczenie dewelopera polegające na wybudowaniu obiektu w całości ma
charakter świadczenia niepodzielnego. Zatem, zgodnie z art. 381 § 1 KC,
każdy z wierzycieli będzie mógł żądać spełnienia świadczenia z umowy
deweloperskiej w całości.
866
Określenie miejsca zawarcia umowy następuje przez wskazanie miejscowości, w której umowa jest podpisana. Jeżeli umowa jest zawierana
poprzez złożenie dwóch oświadczeń woli, każde w innym terminie, czyli
264
Umowa deweloperska
867 – 871
podpisywana jest w taki sposób, że każda ze stron składa podpis na innym
akcie notarialnym, wykładnia tego przepisu powinna być prowadzona
w sposób celowościowy. Akt notarialny zawierający oświadczenie woli
tylko jednej strony powinien wskazywać tylko miejsce sporządzenia tego
aktu notarialnego, czyli miejsce podpisania aktu notarialnego.
Cena nabycia prawa, o którym mowa w art. 1
ustawy deweloperskiej
Cena oznacza określenie wartości nominalnej świadczenia pieniężnego w walucie będącej aktualnym prawnym środkiem płatniczym.
Kategoryczne brzmienie przepisu oznacza, że cena powinna zostać
sformułowana jednoznacznie przez wskazanie: kwoty oznaczonej cyfrą,
określenie waluty (nazwa waluty i określenie państwa, w którym jest
ona prawnym środkiem płatniczym, albo strefy euro).
867
Umowa deweloperska jest odrębną umową od umowy sprzedaży, nie
będzie miał zatem zastosowania art. 536 § 1 KC, zgodnie z którym cenę
można określić przez wskazanie podstaw do jej ustalenia.
868
Informacja o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być
przedsięwzięcie deweloperskie, obejmująca informację o powierzchni
działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie
właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach.
869
Informacje o nieruchomości obejmują dane o jej stanie faktycznym
i prawnym. Ustawodawca w odniesieniu do stanu faktycznego nieruchomości wymaga by deweloper ujawnił w akcie notarialnym co najmniej
dane dotyczące powierzchni działki, gdzie realizowana będzie inwestycja.
870
Jeżeli obiekt (budynek) jest budowany na kilku działkach wyodrębnionych geodezyjnie należy podać informacje o powierzchni każdej
z tych działek. Stan prawny nieruchomości oznacza aktualne na dzień
zawarcia umowy informacje o prawach i roszczeniach ujawnionych
bądź podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla
danej nieruchomości gruntowej. Zgodnie z art. 1 ust. 1 UKWiH, księgi
wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
871
265
872 – 874
872
Rozdział VI
Określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego,
będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym
ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy.
1. W umowie deweloperskiej należy zawrzeć między innymi postanowienie określające położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny.
2. Takie postanowienie powinno zawierać informacje dotyczące:
liczby kondygnacji, technologii wykonania, standardu prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenu wokół niego,
stanowiącego część wspólną nieruchomości, liczby lokali w budynku, liczby miejsc garażowych i postojowych, dostępnych mediów
w budynku, dostępu do drogi publicznej.
Określenie usytuowania lokalu mieszkalnego
w budynku
873
Postanowienie umowy deweloperskiej określające usytuowanie lokalu
mieszkalnego w budynku powinno obejmować między innymi: kondygnację, na której usytuowany jest lokal mieszkalny lub kondygnacje
w przypadku lokali wielopoziomowych, określenie klatki schodowej,
na której umiejscowione jest wejście do lokalu mieszkalnego lub opis
lokalizacji wejścia do lokalu, jeśli jest ono umiejscowione poza klatką
schodową, opis obszaru zajmowanego przez lokal w odniesieniu do
charakterystycznych elementów budynku, w szczególności do ścian
zewnętrznych. Jednoznaczna identyfikacja jest możliwa głównie na
podstawie rzutu kondygnacji z zaznaczonym lokalem mieszkalnym.
Określenia te znajdują się w projekcie budowlanym, w częściach rysunkowych oraz opisowych projektów zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanego; powtórzenie ich w umowie musi być bardzo
niekompletne i niedoskonałe.
874
Zakres istotnych cech i innych określeń jest niezdefiniowany. Może
to prowadzić w skrajnym przypadku do znacznej rozbieżności między
oczekiwaniami nabywcy, który jest stroną umowy, a rzeczywistym
stanem wybudowanego domu jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego
i budynku, w którym się znajduje, a także – co ważne – elementami
266
Umowa deweloperska
875 – 878
zagospodarowania terenu, wpływającymi wyraźnie na jakość życia
w domu jednorodzinnym lub lokalu mieszkalnym.
Należy pamiętać, że deweloper (inwestor) może za zgodą projektanta
wprowadzać zmiany nieistotne w stosunku do projektu, co nie wywołuje
– pod warunkiem zastosowania odpowiednich procedur i nienaruszania
przepisów techniczno-budowlanych – żadnych negatywnych skutków
o charakterze administracyjnym.
875
Zmiany istotne również mogą być wprowadzone, wymaga to jednak
zmiany pozwolenia na budowę. Jeśli zmiany te mieścić się będą w ogólnikowo zapisanych postanowieniach umowy, to przedmiot sprzedaży
będzie się różnił od oczekiwanego przez nabywcę, choć formalnie będzie
zgodny z umową.
876
Określenie powierzchni i układu pomieszczeń
oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych,
do których wykonania zobowiązuje się deweloper
Powierzchnia lokalu lub domu jest ważnym elementem umowy
stron, lecz w praktyce trudno jest dokładnie (co do centymetra) podać
powierzchnię użytkową (mieszkalną) lokalu lub domu przy projektowaniu, ponieważ w planach sprzedaży dopuszcza się także indywidualny
wpływ klienta na ilość i grubość ścian wewnętrznych, układ pomieszczeń,
co później ma wpływ na dokładne obliczenia powierzchni użytkowej
dokonywanej już po wybudowaniu budynku.
877
W związku z tym indywidualizacja przedmiotu umowy deweloperskiej w przypadku lokalu powinna nastąpić przez określenie (wg. pkt 5)
jego położenia w budynku i zaznaczenia zewnętrznych granic lokalu
na projekcie graficznym stanowiącym załącznik do umowy, natomiast
powierzchnia powinna być podawana jako użytkowa powierzchnia minimalna. Przy czym, zazwyczaj strony zawierają w umowach klauzulę,
że wskazana w umowie powierzchnia lokalu może ulec zmianie +/ – 5%,
w zależności od dokładnego jej pomiaru po wybudowaniu. Praktykę
taką należy uznać za dopuszczalną przy jednoczesnym wskazaniu
minimalnej powierzchni użytkowej lokalu.
878
267
879 – 882
Rozdział VI
879
Układ pomieszczeń oraz standard prac wykończeniowych powinny
natomiast być już dokładnie określone w chwili zawierania umowy.
W przypadku braku jasnego określenia standardu wykończenia, treść
umowy w tym zakresie będzie wyznaczona pojęciem lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego, a zatem obowiązkiem dewelopera będzie
wybudować budynek w taki sposób, by zgodnie z przepisami prawa
nadawał się on do zamieszkania, czyli możliwe musi być uzyskanie
pozwolenia na użytkowanie budynku, jeżeli jest wymagane przepisami
art. 55 Prawo budowlane.
880
Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu
oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo
przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem
jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości
wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości
służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
881
Roszczenie o przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego)
przedmiotu umowy powstaje z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej,
jednak jego wymagalność powstaje dopiero po dokonaniu odbioru lokalu
lub domu mieszkalnego przez nabywcę.
882
Uważam, że roszczenie to nie jest roszczeniem warunkowym, w tym
sensie, że nie powstaje ono dopiero po wybudowaniu budynku gotowego do odbioru przez nabywcę, zgodnie z art. 23 ustawy, może być
ono wpisane do księgi wieczystej bezwarunkowo. Co prawda, każde
zdarzenie, które jest „przyszłe i niepewne”, może według treści art.
89 KC stanowić warunek, co w szczególności dotyczy wykonania bądź
niewykonania zobowiązania przez dłużnika (tak postan. SN z dnia 26
września 2007 r., sygn. akt. IV CSK 118/07, OSP 2008/12/125 ), jednak
zdarzenie przyszłe i niepewne może uzależniać jedynie wymagalność
roszczenia.
268
Umowa deweloperska
883 – 886
Roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku (obiektu zawierającego lokal) powstaje już z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej,
natomiast roszczenie o przeniesienie prawa odrębnej własności lokalu
albo prawa do nieruchomości jest możliwe do wykonania, a zatem staje
się wymagalne pod warunkiem, że budynek zostanie wybudowany do
stanu uzgodnionego w umowie. Wynika to z treści art. 3 pkt 5 ustawy
deweloperskiej, jako że deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub
przeniesienia na nabywcę określonego prawa po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
883
Zakończenie takiego przedsięwzięcia jest zdarzeniem przyszłym
i niepewnym, zaliczamy więc je do zdarzeń prawnych mających charakter warunku potestatywnego. Tak więc, po zawarciu umowy, nabywcy
przysługują roszczenia o wybudowanie budynku oraz o wydanie lokalu
(domu mieszkalnego) do odbioru, a roszczenie o przeniesienie prawa
rzeczowego stanie się wymagalne pod warunkiem, że przedsięwzięcie
deweloperskie zostanie zakończone. Sukcesywność roszczeń nabywcy
wynika też z treści art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej, zgodnie z którym
przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone
jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez
nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy.
884
Zgodnie z art. 157 § 2 KC, jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub
z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest
dodatkowe porozumienie stron, obejmujące ich bezwarunkową zgodę
na niezwłoczne przejście własności. Przepisy komentowanej ustawy
deweloperskiej również przewidują, że zobowiązanie dewelopera do
przeniesienia w przyszłości na nabywcę prawa do nieruchomości powinno być ujęte w treści umowy deweloperskiej (art. 22 pkt 18) i jest to
postanowienie obligatoryjne. Wobec braku postanowienia odpowiadającego treści pkt 18) w danej umowie nie będziemy mieli do czynienia
z umową deweloperską, lecz z inną umową.
885
Przepis art. 23 ustawy deweloperskiej przewiduje, że roszczenia nabywcy podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej danej nieruchomości,
jednak roszczenie o nabycie prawa do nieruchomości powinno zostać
886
269
887 – 889
Rozdział VI
wpisane jako roszczenie sukcesywne, którego wymagalność uzależniona
jest od zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego.
887
Natomiast powstanie odpowiedzialności kontraktowej dewelopera
nie jest uzależnione od tego, czy budynek zostanie wybudowany, ani
od tego czy powstanie lokal nadający się do wyodrębnienia. Umowa
deweloperska nie może zawierać więc warunku, od którego ziszczenia
się uzależniona jest wymagalność roszczeń nabywcy z tytułu odpowiedzialności kontraktowej dewelopera, gdyż pogarszałaby jego sytuację
prawną. Ziszczenie się warunku (zakończenie inwestycji i odbiór lokalu
lub domu mieszkalnego) wpływa jedynie na wymagalność roszczenia
nabywcy o przeniesienie prawa własności (użytkowania wieczystego).
Elementy względnie obowiązujące
Termin przeniesienia na nabywcę prawa
rzeczowego na nieruchomości
888
Brak określenia terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności
(użytkowania wieczystego) nieruchomości nie wpływa na ważność
umowy. W przypadku, gdy w umowie deweloperskiej nie określono
terminu zawarcia umowy definitywnie przenoszącej na nabywcę prawa
do nieruchomości, umowa jest ważna, ale, jak wynika z uwag do art. 3
pkt 5 ustawy deweloperskiej oraz art. 22 ust. 1 dotyczącego postanowień
istotnych umowy, roszczenie nabywcy o przeniesienie prawa rzeczowego
do nieruchomości, o którym mowa w art. 1, może stać się wymagalne
najwcześniej po dokonaniu odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, co wynika z art. 27 ustawy deweloperskiej. Strony mogą
postanowić inaczej, jednak w razie sporu w tym przedmiocie wykładnia
postanowień umowy będzie prowadzona na korzyść nabywcy, a sytuacja
prawna stron takiej umowy jest niepewna.
889
Ustawa wymaga stanowczo w przepisie art. 27 ust. 1 by umowa przenosząca prawo rzeczowe do nieruchomości poprzedzona była dokonaniem
odbioru lokalu lub domu. W związku z tym, w przypadku gdy termin
przeniesienia prawa rzeczowego do nieruchomości został oznaczony
w umowie jako określony dzień kalendarzowy, a odbiór lokalu lub domu
w tym dniu jest niemożliwy z uwagi na zwłokę (opóźnienie) dewelope-
270