lokal socjalny

Ważny wyrok a art. 674 k.c.
• Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 maja 1980 r.,
sygn. akt: II CR 110/80
• „Jeżeli strony w zamiarze zapobieżenia
dorozumianemu kontynuowaniu dzierżawy (art.
694 k.c. w związku z art. 674 k.c.) zastrzegły w
umowie, że ich oświadczenie woli co do
przedłużenia powinno być dokonane pod rygorem
nieważności na piśmie (art. 76 zdanie 1 k.c.), to
niezachowanie tej formy wyłącza możność
powoływania się przez dzierżawcę na wyrażenie
przez wydzierżawiającego w jakikolwiek inny
sposób (art. 60 k.c.) woli przedłużenia tej
dzierżawy.”
• lokal mieszkalny - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 u.o.p.l. jest to lokal służący do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie jest w rozumieniu ustawy
lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w
szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów,
hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów
turystycznych lub wypoczynkowych.
• lokal socjalny - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 5 u.o.p.l. jest to lokal nadający się
do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego
powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego
najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego
gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym
standardzie.
• lokal zamienny - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l. jest to lokal znajdujący
się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy,
wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był
wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w
lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na
członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej
pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.
• lokal użytkowy - jest to lokal lub jego część
wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na
cele inne niż mieszkaniowe. Pojęciem lokal
użytkowy posługiwała się ustawa z dnia 10
kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. z 1987 r.,
Nr 30, poz. 165 z późn.zm.) na oznaczenie lokali
wykorzystywanych w celach biurowych,
usługowych, handlowych, magazynowych, itp.
• Obecnie brak definicji takich lokali.
• mieszkaniowy zasób gminy - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 10
u.o.p.l. należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność
gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek
handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem
towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale
pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów
• publiczny zasób mieszkaniowy - zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt
11 u.o.p.l. należy przez to rozumieć lokale wchodzące w
skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące
własność innych jednostek samorządu terytorialnego,
samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu
Państwa lub państwowych osób prawnych.
Czynsz
• Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 25 marca
2013 r., sygn. akt: VI ACa 1290/12,
• „Stosownie do art. 669 k.c. najemca obowiązany
jest uiszczać czynsz w terminie umówionym.
Obowiązek ten, wynikający wprost z ustawy, nie
jest uzależniony od wystawienia faktury przez
wynajmującego. Najemca nie jest od niego
zwolniony w przypadku jej niewystawienia.
Faktura jest bowiem jedynie rodzajem rachunku
zawierającego dane dokonanej transakcji.”
Podnajem lokalu
• art. 688 2 k.c. najemca nie może bez zgody
wynajmującego oddać lokalu lub jego części
do bezpłatnego używania ani go podnająć.
Zgoda wynajmującego nie jest jednak
wymagana co do osoby, względem której
najemca jest obciążony obowiązkiem
alimentacyjnym.
Zgodnie z art. 691 § 1 k.c. w razie śmierci
najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek
najmu lokalu wstępują:
• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był
obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
• osoba, która pozostawała faktycznie we
wspólnym pożyciu z najemcą.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
• art. 11 ust. 1 u.o.p.l. wypowiedzenie przez
wynajmującego stosunku prawnego najmu
może nastąpić tylko z przyczyn określonych w
art. 11 ust. 2 – ust. 5, art. 11 ust. 10 oraz w art.
21 ust. 4 i ust. 5 u.o.p.l. Wypowiedzenie to
musi być pod rygorem nieważności dokonane
na piśmie oraz określać przyczynę
wypowiedzenia.
• art. 25 u.o.p.l.
Rozwiązanie przez sąd
• art. 11 ust. 10 u.o.p.l. właściciel może z
ważnych przyczyn, innych niż określone w art.
11 ust. 2 u.o.p.l., wytoczyć powództwo o
rozwiązanie stosunku prawnego najmu i
nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli
strony nie osiągnęły porozumienia co do
warunków i terminu rozwiązania tego
stosunku.
Wypowiedzenie przez najemcę
• jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony,
a czynsz jest płatny miesięcznie, to na podstawie
art. 688 k.c. najemca może wypowiedzieć najem
najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec
miesiąca kalendarzowego. Jeżeli czas trwania
najmu jest oznaczony to najemca może
wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach
określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).
• Jeżeli w umowie nie jest przewidziana możliwość
jednostronnego wypowiedzenia najmu przez
najemcę z oznaczeniem terminu takiego
wypowiedzenia, to nie może on wypowiedzieć
najmu zawartego na czas oznaczony.
• W dniu 15 maja 2015 r. Jan zawarł na piśmie z MP
SA (właściciel gruntu pod budynkiem) umowę
najmu ściany budynku pod nośnik reklamowy za
czynsz 1000 zł. miesięcznie, umowę zawarto na
10 lat.
• 31 grudnia 2015 r. MP SA sprzedała
nieruchomość gruntową Dombus z. z o.o., o czym
nie zawiadomiły Jana, który nadal uiszczał czynsz
MP SA. 31 marca 2016 r. Dombus sp. z o.o.
pozwał Jana o zapłatę 3000 zł. z odsetkami
ustawowymi tytułem zapłaty czynszu oraz wysłał
mu pisemne wypowiedzenie umowy z powodu
zwłoki w płatności czynszu
• Oceń sytuację prawną stron