Kiedy najem trzeba rozliczać jako działalność

Kiedy najem trzeba rozliczać jako działalność gospodarczą
Autor: Mariusz Szulc
Co więcej, taki scenariusz podatnikom sugeruje sam fiskus. Potwierdza to m.in. interpretacja
dyrektora katowickiej izby z 4 marca 2015 r. nr IBPBI/1/4511-17/15/ZK, gdzie wprawdzie odmówiono
podatnikowi prawa do stosowania ryczałtu, ale wyjaśniono, że w sytuacji identycznej jak w pytaniu
miałby do niego prawo. Niestety tak jak przy każdej innej kwestii dotyczącej podatkowego rozliczania
najmu, także tu zdarzają się odmienne interpretacje. Przykładem jest dokument wydany przez
dyrektora warszawskiej izby 30 grudnia 2014 r. nr IPPB1/ 415-1061/14-4/AM. Fiskus uznał w nim za
nieistotne, że po wycofaniu z firmy wynajmowany lokal będzie należał do majątku prywatnego
przedsiębiorcy. Ważne, że najem będzie miał charakter ciągły i zorganizowany. To definicja
działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wątpliwości nie powinna za to budzić sytuacja,
gdy przedsiębiorca zlikwiduje działalność gospodarczą, wymówi dotychczasowe umowy najmu, a
następnie – już jako osoba prywatna – podpisze nowe umowy. Potwierdza to interpretacja dyrektora
Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 stycznia 2015 r., nr ILPB1/ 415-1141/14-2/TW.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajem kilku lokali musi być rozliczany w firmie
Pan Jan dotychczas wynajmował jedno mieszkanie. Niedawno kupił jednak lokal użytkowy,
który również zamierza wynająć. Czy z tego powodu stanie się przedsiębiorcą i będzie
rozliczać przychód jak z działalności gospodarczej? Czy będzie mógł wybrać stawkę liniową
19 proc.?
NIE
Jednak cała sprawa nie jest tak jednoznaczna. Fiskus w wydawanych interpretacjach równie często
przyznaje rację podatnikom, że chodzi o najem prywatny, jak i uznaje ich stanowisko za
nieprawidłowe. Mimo to są silne argumenty za tym, aby wynajem obu mieszkań przez pana Jana nadal
był uznany za prywatny, okazjonalny. To dałoby mu prawo do opłacania ryczałtowego podatku według
8,5-proc. stawki.
Co do zasady bowiem najem można rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tylko
pod warunkiem, że zostanie spełniona definicja zapisana w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wynika z niej,
że taka aktywność musi mieć charakter profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły. Ponadto
musi być prowadzona we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat. Tylko przy spełnieniu tych
warunków podatnik może zostać uznany za przedsiębiorcę i rozliczać się według stawki liniowej.
Wydaje się więc, że liczba wynajmowanych nieruchomości nie powinna decydować o rozliczeniach.
Potwierdza to m.in. interpretacja z 16 lutego 2015 r. (nr IBPBII/2/415-1021/14/MMa), w której dyrektor
katowickiej izby potwierdził, że najem nawet 24 lokali może mieć charakter okazjonalny i tym samym
może być uznany za prywatny. Podobnie katowicki organ stwierdził w interpretacji z 23 lutego 2015 r.
(nr IBPBII/2/415-1042/14/JG). Chodziło o wynajem kilku lokali mieszkalnych oraz kilku lokali
użytkowych. Wszystkie były wynajmowane osobom prywatnym i podmiotom gospodarczym w ramach
najmu prywatnego.
Sprawa nie jest jednak przesądzona i pan Jan musi pamiętać, że coraz częściej w podobnych
sytuacjach zdarzają się interpretacje niekorzystne. Przykład to dokument wydany przez dyrektora tej
samej katowickiej izby z 15 lipca 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG. Wynika z niego, że nie ma mowy
o tym, aby wynajem kilku mieszkań mógł być rozliczany poza firmą jako okazjonalny. Podobnego
zdania był dyrektor warszawskiej izby w interpretacji z 24 lutego 2015 r. (nr
IPPB1/415-1337/14-2/MS1). Wyjaśnił wtedy, że wynajem 33 lokali z założenia nie ma charakteru
przypadkowego, incydentalnego. Wymaga podejmowania wielu zaplanowanych oraz przemyślanych
działań i czynności. Ma więc charakter profesjonalny i musi być rozliczany w ramach firmy.
Co to oznaczałoby dla czytelnika? W takim wypadku rozliczy dochód jak inni przedsiębiorcy.
Będzie więc mógł uwzględnić poniesione wydatki jako koszty uzyskania przychodu i będzie
też mógł opłacać podatek według liniowej stawki 19 proc.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy przedsiębiorca może prywatnie wynająć lokal
Lekarz prowadzi praktykę w nieruchomości należącej do jego majątku osobistego. Sam
działa tylko w jednym z lokali, a ich resztę wynajmuje innym medykom. Czy w takiej
sytuacji może opłacać ryczałt od przychodu tak jak od najmu prywatnego?
NIE
Jednak także w tym przypadku sytuacja nie jest jednoznaczna. O podobną sytuację zapytał dyrektora
Izby Skarbowej w Katowicach prowadzący działalność gospodarczą dentysta. Fiskus w interpretacji z
13 maja 2015 r. nr IBPBII/2/4511-52/15/JG uznał, że przychody z najmu trzeba rozliczyć w ramach
firmy, a nie jako najem prywatny. O takiej, a nie innej odpowiedzi przesądziło to, że do dentysty
należał cały budynek, a nie tylko poszczególne lokale (bo nie były one wyodrębnione prawnie).
Dyrektor izby podkreślił, że skoro lekarz prowadzi w tym budynku gabinet, to cała nieruchomość (a
więc i przychody z jej wynajmu) jest związana z jego działalnością gospodarczą. Pewną nadzieję niesie
inna interpretacja wydana przez dyrektora tej samej izby. W dokumencie z 5 marca 2015 r. (nr
IBPBII/2/415-1082/14/AK) przyznał, że przedsiębiorca sprzedający pompy w jednym z lokali
znajdujących się w budynku usługowym może wynająć inne w ramach najmu prywatnego. Tym razem
fiskus nie odniósł się do ich prawnego wyodrębnienia, a przypomniał jedynie, że wynajem nie może
być prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły.
Podstawa prawna
Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym
od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
Czy wynajem lokali użytkowych może być prywatny
Czytelnik kupił dwa lata temu działkę, na której wybudował budynek mieszkalno-usługowy.
Po zakończeniu inwestycji postanowił zarabiać na wynajmie znajdujących się w nim lokali.
Z tego tytułu nie planuje jednak rejestrować działalności gospodarczej. Potencjalne
dochody byłyby dla niego tylko dodatkowym źródłem zarobku. Czy może więc rozliczać się
z fiskusem preferencyjnie?
TAK
Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że fiskus potwierdzi, iż czytelnik nie działa tak jak
przedsiębiorcy i może opłacać daninę według zasad przewidzianych dla osób prywatnych. To da mu
m.in. możliwość rozliczania ryczałtowego podatku od przychodu według stawki 8,5 proc. Aby jednak
urząd skarbowy nie czynił problemów, najem musi mieć charakter okazjonalny, a podatnik nie może
go traktować jako głównego źródła zarobku. Potwierdzają to interpretacje dyrektora Izby Skarbowej w
Katowicach z 21 sierpnia 2015 r. nr IBPB-2-2/4511-196/15/MZM i z 13 stycznia 2015 r. nr
IBPBII/2/415-920/ 14/ŁCz.
Jaka jest w praktyce korzyść z takiego stanowiska urzędników? Okazjonalny najem można rozliczać
według skali podatkowej (18 i 32 proc.) lub płacąc wspomniany ryczałt. Ta druga forma jest coraz
popularniejsza (w 2014 r. wybrało ją 416 tys. podatników). W takim wypadku czytelnik nie odliczy
ponoszonych kosztów. Dodatkowo z ryczałtu powinien się rozliczyć do końca stycznia następnego
roku, a nie do końca kwietnia, jak przy zasadach ogólnych. Zaliczki na podatek można wpłacać co
miesiąc lub – jeśli czytelnik wybierze kwartalne rozliczenie – co kwartał, do 20. dnia następnego
miesiąca. Wyjątkiem jest podatek za grudzień – należy go zapłacić do końca stycznia kolejnego roku,
czyli w terminie złożenia zeznania rocznego (PIT-28).
Podatnik, który zdecyduje się na taką formę rozliczeń, musi pamiętać o złożeniu oświadczenia w
urzędzie skarbowym właściwym dla jego miejsca zamieszkania. Co do zasady ma na to czas do 20
stycznia. Jeśli jednak rozpoczyna najem w trakcie roku, to powinien złożyć oświadczenie nie później
niż 20. dnia miesiąca następującego po tym, kiedy uzyskał pierwszy przychód, albo do końca roku
podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu.
Podstawa prawna
Art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 3 lit. a, art. 21 ust. 1a–1b ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr
144, poz. 930 ze zm.).
Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 27, art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od
osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
© 2013 Henkel Polska sp. z o.o.